貴陽經(jīng)典天成年前營銷策略總綱課件

經(jīng)典天成年前營銷策略總綱營銷部營銷目標(biāo)界定：營銷目標(biāo)界定銷售目標(biāo)：5000萬元，開盤一周內(nèi)實現(xiàn)回款3000萬元，年底實現(xiàn)回款2000萬元蓄客目標(biāo)：洋房認(rèn)籌30個客戶工程目標(biāo)：12月3號會所（營銷中心）軟裝使用條件，12月3號園林景觀開放當(dāng)前洋房認(rèn)籌客戶：10組推售分析：

已經(jīng)開始銷售

主推樓號

樓王12套12套12套6套實景開放全城全部開售產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)套數(shù)戶型面積建筑面積建面均價套內(nèi)均價總價洋房平層241803937.318520.359809.25533547259.00躍式162503963.078262.889513.20432746352.50復(fù)式82702119.698888.4110233.0518840676.50別墅獨棟84203352.77116001843738892133別墅獨棟聯(lián)排1245554621400016281.664760000000從五月份開始對外接待客戶以來，總共接待客戶214人，8月份來電來訪人數(shù)最多，11月份經(jīng)濟(jì)論壇未出現(xiàn)大量的來訪人群。來訪客戶梳理從來訪來電咨詢別墅、洋房物業(yè)的客戶達(dá)156人，咨詢洋房達(dá)70人，其次為別墅及獨棟，對聯(lián)排需求性偏好較強，但成交少。來訪客戶分析來訪客戶對面積需求集中在300平米的中大戶型上，來訪登記戶型面積38人。來訪客戶分析經(jīng)典天成洋房客戶信息統(tǒng)計表

截止時間：

5月23日——11月25日

認(rèn)籌開始時間：2011年8月1號名稱

人數(shù)

認(rèn)籌客戶10人登記意向客戶80人電話來訪客戶580人認(rèn)籌梳理初步價格試探：經(jīng)過這段時間的調(diào)查了解，電話詢問和來訪登記客戶大部分對本項目的區(qū)域認(rèn)同感很強，置業(yè)顧問在平時與客戶的交流過程中，洋房都是報8000~9000元/㎡的價格，根據(jù)客戶對價格的反應(yīng)，總體來說都基本接受本區(qū)域洋房的市場價格，但有些偏高，在當(dāng)前市場低迷下，采用高開邊走策略為宜，伺機(jī)拔高項目洋房價格格。洋房低層躍式采光、私密性等反映較大，且大戶型、高總價等客戶可比性小，建議拿出6套低層躍式在開盤做特價讓利優(yōu)惠。推售分析：別墅：26套（已銷售五套），余21套；洋房：48套（已認(rèn)籌10套），余38套。共計：74套（預(yù)計銷售總額為2億元）營銷目標(biāo)分解：實現(xiàn)開盤一周內(nèi)銷售不低于3000萬元，春節(jié)前銷售不低于5000萬元。按目前項目的推售總量2億元，即在開盤一周內(nèi)必須實現(xiàn)15%的銷售，春節(jié)前必須實現(xiàn)25%的銷售。所以制定開盤前洋房的誠意客戶（繳納認(rèn)籌金）積累目標(biāo)30位，保底25位；營銷目標(biāo)分解：以調(diào)整后的銷售節(jié)點計算，11月22日至12月11日開盤，各共計3周時間。一期全推:2011年目標(biāo)銷售套數(shù)18（套），成交達(dá)25%，開盤一周實現(xiàn)11套，成交率為15%，2011年推出貨量=74÷15%（推出貨量銷售率）=11套。

以積累30位誠意客戶計算，周均積累誠意客戶10位，目前已認(rèn)籌10人，即實際每周還需積累誠意客戶6~7位，按現(xiàn)有6位置業(yè)顧問，即平均每人每周需積累1位，按照5%的認(rèn)籌成功率計算則平均每天需要接待20個有效客戶，平均每人接待3~4人/天。營銷目標(biāo)分析：蓄客不足，認(rèn)籌基數(shù)不夠，年底5000萬資金回籠經(jīng)典天成是高端項目，大戶型、高總價，需要時間的推移和認(rèn)可，短時間內(nèi)不能做到集中爆破性認(rèn)購出彩的圈層活動、推廣策略和構(gòu)建塔尖生活匯產(chǎn)生大量認(rèn)籌，進(jìn)而解籌以下是我們的解決之道營銷目標(biāo)分解：精準(zhǔn)現(xiàn)場體驗營銷目標(biāo)分解：精準(zhǔn)體驗開盤活動活動形式：經(jīng)典天成森林別墅盛裝開盤活動時間：項目開盤日(12月11日)

10:00~11:00點活動嘉賓邀請：待定活動人員：經(jīng)典天成客戶、相關(guān)媒體活動內(nèi)容：按常規(guī)模式在活動結(jié)束后在報紙上以新聞稿的形式整版報道。營銷目標(biāo)分解：精準(zhǔn)營銷——經(jīng)典天成塔尖生活匯之圣誕假面舞會——邀請已簽約及意向別墅、洋房客戶共同參加，舉行在會所舉行假面舞會，讓客戶之間形成互動，簽約客戶向意向客戶傳達(dá)項目理念及優(yōu)勢，促進(jìn)購買和口碑傳播。營銷目標(biāo)分解：精準(zhǔn)營銷利用項目現(xiàn)場實景和產(chǎn)品氛圍營造獨特的生活方式，利用活動營銷項目氛圍和培養(yǎng)生活方式，體現(xiàn)別墅獨特的氣質(zhì)和主城區(qū)稀缺別墅身份，進(jìn)而快速的促進(jìn)成交。

活動安排：12月業(yè)主團(tuán)拜會（法式下午茶）12年1月高端汽車新款發(fā)布會12年1月紅酒雪茄品鑒會營銷目標(biāo)分解：精準(zhǔn)營銷年前為大企業(yè)、證券公司、銀行、商會等年終冠名團(tuán)拜會營銷目標(biāo)分解：精準(zhǔn)營銷團(tuán)購執(zhí)行龍洞堡機(jī)場工作人員及航空公司職員南明區(qū)政府及龍洞堡管委會貴陽學(xué)院、警官職業(yè)技術(shù)學(xué)院及附件大中專院校老干媽高層管理人員營銷目標(biāo)分解：精準(zhǔn)營銷經(jīng)典天成塔尖生活匯——9月六盤水、畢節(jié)等地巡回演展區(qū)域商會團(tuán)拜營銷目標(biāo)分解：精準(zhǔn)營銷經(jīng)典天成塔尖生活匯——高端生活演繹奢侈品協(xié)會

高爾夫球協(xié)會高端酒品鑒會豪華旅游定制雪茄協(xié)會貴族禮儀培訓(xùn)形象設(shè)計高端消費新品發(fā)布展示·私人定制服務(wù)·貴族生活學(xué)堂·貴族運動教學(xué)營銷目標(biāo)分解：精準(zhǔn)營銷經(jīng)典天成會——年前高端VIP俱樂部活動構(gòu)建經(jīng)典天成塔尖生活匯茶道協(xié)會讀書會花道協(xié)會藝術(shù)品鑒拍賣文化潮流信息畫廊奢侈品巡展藝術(shù)品鑒賞拍賣·定期私藏欣賞·琴棋書畫協(xié)會·戲劇堂會·讀書會頂級廚藝協(xié)會營銷目標(biāo)分解：資源客戶，電話CALL客銷售員Call客置業(yè)顧問之前積累的客戶，購買資料的客戶。客戶中心Call客到銷售員Call客分析成交客戶特征，篩選相匹配的數(shù)據(jù)，利用客戶中心進(jìn)行Call客，獲取有效誠意客戶數(shù)據(jù)移交給銷售員跟進(jìn)。外圍聯(lián)動Call客二三級聯(lián)動Call客，傳遞項目信息。時間：項目過年前——多級call客，最大可能拉動誠意客戶精準(zhǔn)營銷營銷目標(biāo)分解：精準(zhǔn)營銷

抄競爭項目（如樂灣國際、金華世家、興隆珠江灣畔、黔靈半山、藍(lán)波灣、在水一方）來訪客戶車牌號，再找專業(yè)公司根據(jù)車牌篩選其資料，群發(fā)短信以及電話跟進(jìn)，截殺競爭項目客源。

篩選核心客戶來源區(qū)域，如企業(yè)、集中小區(qū)，直接與企業(yè)、物管聯(lián)系，獲得投遞權(quán)限，項目組安排學(xué)生投遞，直接接觸核心目標(biāo)客戶直投—“親自投遞”抄車牌時間：年底前——直接劫殺競爭對手客戶營銷目標(biāo)分解：A、線上：報媒：晚報為主、都市報為輔網(wǎng)絡(luò)：搜房網(wǎng)大牌戶外：機(jī)場、高速公路出入口、大十字短信：點對點信息告知高端雜志：新目標(biāo)大市場、互動地產(chǎn)樓宇廣告：諾可電梯，高端寫字樓、高端物業(yè)區(qū)B、線下：開放體驗活動（12月3日）圈層活動：大企業(yè)、銀行、證券公司年會，12月11日開盤后執(zhí)行團(tuán)購：南明區(qū)政府、龍洞堡管委會、龍洞堡機(jī)場、老干媽、貴陽學(xué)院、警官職業(yè)技術(shù)學(xué)院及其他院?？蛻?，開盤前后12月11日進(jìn)行團(tuán)購組織地州客戶攔截：六盤水、畢節(jié)等設(shè)置外展點，參加地州房交會，線上短信覆蓋，根據(jù)具體時機(jī)安排精準(zhǔn)推廣營銷目標(biāo)分解：精準(zhǔn)推廣具體措施：1.直接占位目標(biāo)客戶群直接出入的場所地點：車行、主要寫字樓餐廳、銀行及證券公司營業(yè)廳、商場等活動形式：資料架、展架長期擺放，設(shè)立臨時咨詢點進(jìn)行巡展目的：直接占位目標(biāo)客戶群經(jīng)常出入的場所，提高信息傳達(dá)率搶占區(qū)域核心渠道2.分類客戶電梯掛箱目標(biāo)：在高檔小區(qū)、別墅區(qū)、高檔寫字樓有針對性地將項目信息傳遞給潛在客戶目標(biāo)客戶：項目區(qū)域客戶、目標(biāo)小區(qū)客戶、指定品牌車主、高檔商場會員等傳遞信息：銷售信息傳遞、活動信息傳遞、銷售情況宣傳，結(jié)合項目賣點推廣營銷目標(biāo)分解：精準(zhǔn)推廣——客戶信息傳達(dá)，渠道互補營銷目標(biāo)分解：精準(zhǔn)推廣高爾夫球場（練習(xí)場）大牌展示：與貴陽扎佐高爾夫球場合作，圈定其客戶資源，利用球場內(nèi)大牌展示，或資料碼放，對項目進(jìn)行宣傳與資料派發(fā)。球場選擇：扎佐高爾夫等高端知名球場預(yù)期費用：每個球場每塊大牌費用待定營銷目標(biāo)分解：精準(zhǔn)推廣——客戶信息傳達(dá)，渠道互補營銷目標(biāo)分解：精準(zhǔn)媒體計劃媒體名稱投放時間合計金額已投放電臺2011年5月—2011年11月36萬大十字戶外2011年6月—2012年5月50萬報紙晚報（6個整版）、都市報（1個整版）57萬房博會2011年9月45萬星力雜志2011年7月1萬項目圍墻噴繪2010年12月—至今2萬機(jī)場廣告1年79萬公交車體廣告3個月45萬搜房網(wǎng)3個月25萬郎咸平經(jīng)濟(jì)論壇2011年11月12日30萬合計370萬計劃投放電梯廣告3個月10萬報紙5個整版40萬合計50萬銷售總額：2億元推廣費用：420萬元費用占比：2.1%緊鄰森林公園空港獨棟、聯(lián)排和景觀洋房，四季花果園林景觀7分鐘雙核城市森林公園別墅核心價值項目緊鄰主城、森林公園、空港、人文大學(xué)旁，城市東擴(kuò)項目生態(tài)資源優(yōu)勢明顯；5分鐘主城、7分鐘航空城雙核生活，主城周邊已無類似別墅，買一套小一套，都市別墅生活樣板；本案產(chǎn)品線豐富、項目細(xì)節(jié)打造取勝；主城、森林、公園、空港里的別墅精準(zhǔn)推廣思路營銷目標(biāo)分解：樹立經(jīng)典天成高端城市別墅形象，主推項目雙核占位優(yōu)勢，在春節(jié)之前實現(xiàn)項目高度知名度與市場地位。森林里的城市里的公園里的空港里的稀缺別墅5分鐘主城森林公園里7分鐘云上城區(qū)5平方米公里別墅僅48席推廣思路本案競爭對手很多宏宇項目、森林故事項目、萬科玲瓏灣、世紀(jì)新城、樂灣國際、中大國際廣場、大十字懿府等，樹立經(jīng)典天成高端城市森林公園別墅差異化形象，主推項目雙核占位優(yōu)勢，在春節(jié)之前實現(xiàn)項目高度知名度與市場地位，搶占市場份額。項目名稱主題推廣主導(dǎo)全天下國際公館溫泉、高爾夫、多級湖景、經(jīng)典歐式產(chǎn)品金華世家現(xiàn)代中式純別墅血統(tǒng)社區(qū)風(fēng)格保利國際廣場25萬世界濱水都市綜合體現(xiàn)代懿府600年歷史傳承大十字絕版236席歷史、資源中天世紀(jì)新城墅立旗幟鼎立主城原創(chuàng)性樂灣國際5000畝高爾夫別墅群資源萬科玲瓏灣主城山河別墅資源、品牌推廣思路推廣思路在目標(biāo)客群心目中，目前貴陽沒有真正意義上的豪宅。提及豪宅，早期的藍(lán)波灣、在水一方勉強算是豪宅，不是因為真正的豪，而是匯聚了貴陽一撥傳統(tǒng)富人。在他們心目中，可稱為豪宅的有必備的四大條件：屬于他們專屬的服務(wù)屬于他們身份象征的地段或資源屬于他們享受的價值屬于他們簡單而愜意的生活方式推廣思路：經(jīng)典天成開放~開盤期工作時間計劃簡報工作內(nèi)容11月

16171819202122232425262728293012月

345678910111213141516171812.19-12.18

19202122一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日籌備

前期籌備方案報批

報

報定

報定

合作單位活動方案及物料(公關(guān)公司)

主要入口進(jìn)入項目導(dǎo)示系統(tǒng)（制作公司）

項目主入口處至體驗區(qū)圍墻（制作公司）

媒體類

戶外媒體項目現(xiàn)場圍墻

初稿

報批

完

機(jī)場戶外燈箱

更

報紙媒體貴陽晚報

貴州都市報

發(fā)

網(wǎng)絡(luò)廣告搜房網(wǎng)

新浪

布

騰訊

房龍網(wǎng)

會

筑房網(wǎng)

其它媒體短信廣告

電梯轎廂

初稿

活動

現(xiàn)場物料導(dǎo)示系統(tǒng)

發(fā)布會

體驗區(qū)啟動

鉆石夜開盤

空飄、圍墻、展板

主要通道包裝

活動控制活動工作管制

定

實施當(dāng)天協(xié)助現(xiàn)場工作

營銷目標(biāo)分解：銷售執(zhí)行建議實現(xiàn)8個月的周期內(nèi)完成40%的推售量時間節(jié)點工程節(jié)點2011.12會所（售樓處）開放2011.12樣板間開放2011.12開盤銷售2012.5結(jié)構(gòu)封頂2012.6外立面、園林精裝完成2012.8主題景觀點完成，具備入住條件蓄客2011.8月會所、樣板示范區(qū)放2011.1月一次開盤2011.12月持續(xù)銷售年前詳備銷售道具樓書：根據(jù)項目價值梳理進(jìn)行樓書的設(shè)計和編輯，制作成為一本產(chǎn)品使用手冊（高科技的設(shè)備的使用，比如：門窗使用方法）宣傳冊（單頁）：做項目周邊的旅游景點出行手冊，羅列項目的賣點的介紹。紙袋：體現(xiàn)項目的貴氣，可配合異地推廣及活動推廣大范圍發(fā)放。戶型冊：各戶型設(shè)計專門的戶型單頁及賣點說明，加配圖、位置圖、渲染圖、工法指示圖俱全?，F(xiàn)場物料營銷目標(biāo)分解：客戶管理：銷售管理——客戶分析A.成交客戶B.意向客戶傳統(tǒng)客戶分析客戶分析C.到訪客戶D.潛在客戶成交會推薦成交且滿意僅成交意向會購買意向會推薦意向等待到訪會推薦到訪且滿意僅到訪客戶管理：銷售管理——客戶挖掘活動營銷

D型：潛在客戶排除僅到訪一般性客戶維護(hù)到訪且滿意活動營銷到訪會推薦C型：到訪客戶直接促銷落訂意向等待活動營銷意向會推薦加緊跟蹤，快速落訂意向會購買B型：意向客戶一般性的客戶維護(hù)僅成交重點維護(hù)，爭取繼續(xù)購買成交且滿意活動營銷成交會推薦A型：成交客戶深度挖掘的潛力客戶類型卓信將客戶細(xì)分為十級，針對不同級別客戶進(jìn)行深度分析與挖掘客戶管理：銷售管理——客戶挖掘發(fā)現(xiàn)客戶未成交原因未成交客戶梳理未選中合適的戶型未有合適價格其他未成交客戶梳理通過短信告知其新的房源推出其他解決方式通過短信告知其新的價格重新分析未成交客戶，發(fā)掘成交價值；客戶管理：銷售管理——填寫表格策略總綱：價格策略推廣時拉高價格預(yù)期開盤價格高開平走定價上預(yù)留折扣空間設(shè)定預(yù)警機(jī)制，保證均價實現(xiàn)小幅快調(diào)，持續(xù)走高，現(xiàn)金為王價格策略：推廣時拉穩(wěn)健價格策略，開盤后根據(jù)市場狀況和銷售情況適時調(diào)整開盤價格平開高走定價上預(yù)留折扣空間實行差異化定價策略開盤策略：洋房開盤優(yōu)惠策略開盤當(dāng)天認(rèn)購優(yōu)惠：

按揭98折，一次性97折，關(guān)系戶視情況而定認(rèn)籌客戶（原認(rèn)籌優(yōu)惠）：交5萬認(rèn)籌金開盤時可作為10萬房款使用選定房號后7日內(nèi)簽訂《商品房買賣合同》，優(yōu)惠1萬，一次性付款再優(yōu)惠1萬

認(rèn)籌客戶以公開選房前一天為界限截止1、常規(guī)優(yōu)惠預(yù)交5萬元定金，開盤可作為10萬元房款使用；開盤當(dāng)日簽購房合同贈送1萬元，一次性付款再贈送1萬元；以上優(yōu)惠只針對購房成功的客戶。2、團(tuán)購規(guī)模優(yōu)惠團(tuán)購規(guī)模優(yōu)惠政策有效時間5（含）套以上成團(tuán)優(yōu)惠70000元/套截止開盤當(dāng)日5（含）套以上成團(tuán)優(yōu)惠40000元/套截止開盤后一個月團(tuán)購優(yōu)惠=常規(guī)優(yōu)惠+團(tuán)購規(guī)模備注：根據(jù)團(tuán)購規(guī)模給予團(tuán)購組織人一定的現(xiàn)金獎勵。策略總綱：促銷優(yōu)惠策略總綱

年低優(yōu)惠截止，年后價格上漲根據(jù)市場和銷售情況對三組團(tuán)8棟別墅與洋房樓間距小，對銷售帶來很大抗性，以相對市場偏低的價格面市，建議以“賣魚送姜”的形式獨棟及附贈產(chǎn)品打包出售，每棟送兩個車位、入戶花園等。推售策略

已經(jīng)開始銷售

主推樓號

樓王12套12套12套6套實景開放全城全部開售產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)套數(shù)戶型面積建筑面積建面均價套內(nèi)均價總價洋房平層241803937.318520.359809.25533547259.00躍式162503963.078262.889513.20432746352.50復(fù)式82702119.698888.4110233.0519211849.50別墅獨棟84203352.77116001843738892133別墅聯(lián)排、雙拼1245554621400016281.664760000000推售策略三組團(tuán)洋房推售：主推：1、2、3號洋房，利用4號高價策略將客戶擠壓至前3號洋房，4號視野景觀較好，價值最大，作整體價格策略標(biāo)桿。低層躍式景觀視野、采光、私密性較差，拿出6套在開盤前后作特價優(yōu)惠。三組團(tuán)別墅：8棟別墅產(chǎn)品及規(guī)劃上問題較多，推出特價2、3、4號別墅大額讓利優(yōu)惠，不與其他優(yōu)惠折扣疊加，其余別墅利用高價格將客戶擠壓至前6棟，開盤前網(wǎng)絡(luò)、報媒推廣。一二組團(tuán)別墅及雙拼：價格合理，不調(diào)整現(xiàn)有價格鑒于三組團(tuán)別墅及洋房低躍規(guī)劃及產(chǎn)品的缺陷，客戶接受及認(rèn)可度低，去化較慢。置業(yè)顧問應(yīng)當(dāng)首推這些戶型，并給予置業(yè)顧問高提成、客戶高額優(yōu)惠促使這些房源消化。

主推樓號

樓王12套12套12套6套

對外標(biāo)高價客戶梳理經(jīng)典天成項目已經(jīng)整體亮相，樹立一定的知名度蓄客期客戶來訪來電率高，但認(rèn)籌基數(shù)不足蓄客期價格試探在部分客戶中認(rèn)同開盤在即，需進(jìn)一步對客戶進(jìn)行梳理1、提價報價原則——解決價格測試、價格接受摸底。設(shè)定對外報價區(qū)間，充分獲得定價主動權(quán)。進(jìn)一步擴(kuò)大客戶認(rèn)籌基數(shù)，提高解籌率。2、客戶篩選原則——通過價格測試，實現(xiàn)有效目標(biāo)客戶的篩選，剔除低價接受能力客戶，進(jìn)而保證解籌率；3、意向客戶測試——測試內(nèi)容：重點梳理客戶意向樓棟、意向腿、意向房號，識別并區(qū)分客戶誠意度，為最終的價格調(diào)整做好銷控準(zhǔn)備；4、精準(zhǔn)銷控原則——在意向確定量及準(zhǔn)確度上實現(xiàn)雙重要求，精準(zhǔn)梳理，最終保證解籌率目標(biāo)實現(xiàn)。梳理策略定價原則及競品分析：——根據(jù)市場上類似產(chǎn)品的價格及前期在銷售中客戶的反應(yīng)情況作為參考，采用市場比較法確定本期產(chǎn)品價格。根據(jù)產(chǎn)品類型、區(qū)位、地段交通、項目體量、占有資源等選擇主城區(qū)黔靈半山、金陽美的林城時代和中鐵逸都國際、花溪藏瓏和溪山御景、烏當(dāng)翡翠灣別院、三馬片區(qū)蒙特卡尼作為參考依據(jù)，并作了如下分析：競品分析參考花園洋房項目概況樓盤名稱區(qū)域面積段對外均價（元/m2）優(yōu)惠備注黔靈半山云巖區(qū)150m2及以上8500全款94折、按揭98折剩5套，總價在130萬蒙特卡尼云巖區(qū)150~350m26500全款97折、按揭98折總價在100~300萬元溪山御景花溪區(qū)90~170m26100全款98折、按揭99折，團(tuán)購優(yōu)惠推出75套左右，銷售過半，團(tuán)購不計藏瓏花溪區(qū)150m2左右9000全款98折、按揭99折剩10套以下美的林城時代金陽區(qū)120~230m28000交2萬優(yōu)惠1萬推出80多套，銷售率80%中鐵逸都國際金陽區(qū)90~300m28300根據(jù)戶型不同，優(yōu)惠10~15萬，一次性98折優(yōu)惠總價在60~250萬參考項目洋房價格黔靈半山參考樓盤——1

該項目與黔靈公園一墻之隔，距離第四實驗小學(xué)、貴陽六中300米，距離貴陽商業(yè)中心噴水池車程3分鐘，此外附近還有實驗二中、十七中、第一、二實驗小學(xué)，北京華聯(lián)，貴陽醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院，中國郵政，工商銀行、商業(yè)銀行、建設(shè)銀行，乘坐15、37、48、55路均可到達(dá)。黔靈半山B區(qū)已經(jīng)交房，目前C區(qū)在售，7層電梯花園洋房，均價在9500元/㎡，整個社區(qū)的車位比例為1:1，容積率為1.8，綠化率為41.5%。項目內(nèi)配有一個約3000平米的五星級半山會所，位于整個半山入口景觀帶中心區(qū)域，與山下的入口景觀、山頂?shù)木幼∽≌嗪魬?yīng)，歐式古典發(fā)揮得淋漓盡致。參考樓盤——1網(wǎng)簽數(shù)據(jù)經(jīng)過三年的品牌沉淀，洋房整體銷售率超過95%，2011年6月開始銷售價格均價9624元/m2，共售出24套，其中售價超10000元/m2的有4套。樓層差價在100~200元/m2間。項目整體均價在9500元/m2，剩余150平米的大戶型5套。美的林城時代該項目總建筑面積達(dá)150萬方，居住人口約3萬余人，產(chǎn)品涵蓋高層、花園洋房、公寓、寫字樓、別墅等，與國際會議中心一街之隔，此外附近緊鄰觀山湖公園、輕軌站、高鐵站等。美的林城時代30萬方立體園林，國際級全功能生活配套，一站式國立教育，“五心級”物業(yè)服務(wù)，為一個圈層雕琢豐盛人生。洋房在售面積為120~230平米之間，平層128平米去化快，大戶型、高總價去化較慢，表現(xiàn)在復(fù)式、躍式兩種戶型。起價6000元/m2

，均價8000元/m2

，最高價達(dá)到10000元/m2

。參考樓盤——2參考樓盤——2B-1——13棟網(wǎng)簽價格洋房均價：8000元/平米戶型區(qū)間：平層：128~190m2躍式：190~230m2銷售情況：

平層128平米價格在5800~9000元/m2間，均價在7000元/m2左右，銷售良好。

躍式均價在8500~10000元/m2，共39套，銷售去化一般。

樓層差價在80~150元/m2間，采用一戶一價原則定價，樓棟差價在100~500元/m2間，復(fù)式與低一層平層高300~500元/m2間。參考樓盤——3中鐵逸都中鐵置業(yè)集團(tuán)投資的大規(guī)模復(fù)合型房地產(chǎn)項目，打造集居住物業(yè)、消費商業(yè)、文化教育、餐飲購物、休閑娛樂等多元業(yè)態(tài)為一體的國際化復(fù)合社區(qū)。金陽新區(qū)南部門戶位置，是當(dāng)前貴陽規(guī)模最大的綜合性大盤之一，距離主城區(qū)僅5分鐘車程，交通十分便利。占地面積:135萬平方米

建筑面積:230萬平方米

容積率：1.8戶數(shù)：16000戶綠化率：40%洋房均價：8300中鐵逸都國際房源面積90-270㎡，國慶促銷起價5300元/㎡，90㎡一口價45萬元/套，125-170㎡高端空中逸館每套限時優(yōu)惠10-15萬元，全款99折，參考樓盤——3溪山御景貴州首個國賓級公園住區(qū)，位于花溪河畔甲秀南路國賓館東側(cè)，毗鄰國家級濕地公園、花溪公園、高爾夫生態(tài)公園、南接大學(xué)城及洛平生態(tài)公園?？傆玫?03畝，容積率2.08，總建30萬㎡，總戶數(shù)1600戶，規(guī)劃占地約40000㎡的山體健身休閑國際生活公園，打造國際化商業(yè)街、康體休閑會所、品牌幼兒園、小學(xué)等城市配套設(shè)施，國際頂尖物業(yè)服務(wù)商戴德梁行提供全物業(yè)顧問。2011年11月份開盤至今銷售均價6100元/m2，推出78套，開盤一周銷售35套，團(tuán)購拉低整體均價在5000元/m2。樓層差價在100~200元/m2間，復(fù)式價格比下一層高500~800元/m2間，樓棟差價在100~800元/m2間。本項目概況本項目位于貴陽市南明區(qū)龍洞堡見龍洞路50號，緊鄰航空港，地處貴陽森林公園腹地，為新興的生態(tài)、休閑、易居的生活板塊，新機(jī)場路（油小線）直達(dá)，距市中心7分鐘車程，小區(qū)環(huán)境優(yōu)雅、交通便捷。項目總占地面積約11.5萬方，分三期開發(fā)。其中：一期建筑面積約2.03萬方，產(chǎn)品主要為別墅、花園洋房；二期建筑面積約5.18萬方，產(chǎn)品主要為別墅、花園洋房和高層；三期建筑面積約9.97萬方，產(chǎn)品主要為別墅、高層。項目容積率一二期約為0.8、三期約為3.0，綠化率為45%。經(jīng)典天成三組團(tuán)位置12341號8號2號3號4號7號6號5號景觀視野較好四聯(lián)排獨棟獨棟四聯(lián)排雙拼雙拼

已成交景觀：小區(qū)景觀主要依靠內(nèi)部景觀，樓棟分布直接影響景觀差異，景觀視線概況。采光：本案周圍無高建筑物遮擋，主要視野受到該主團(tuán)內(nèi)部建筑影響，視野的范圍會影響每戶的品質(zhì)，視線是否良好。朝向：客廳朝主景觀面戶型最好，其次為主臥室朝主景觀面較好，對后是客廳、主臥都朝普通景觀面。噪音：主要考慮臨主要、次要交通道路路的差異，會影響客戶對戶型的選擇。通風(fēng)：戶型的客廳、餐廳、廚房、臥式等情況品質(zhì)及附加值：部分產(chǎn)品帶露臺；陽臺灰空間；閣樓挑高有優(yōu)勢；帶電梯樓層有優(yōu)勢；一樓送地下室、入戶花園等因素進(jìn)行區(qū)分。洋房戶型定價因素綜上，根據(jù)計算得出洋房的參考均價為8500元/m2，獨棟別墅的參考均價為12800元/m2。各類產(chǎn)品（洋房、別墅）分別以朝向、景觀、采光、噪音、通風(fēng)、配套、品質(zhì)七項來評分，總分為70分。

一、洋房根據(jù)每戶評分，用加權(quán)平均的方式推算出52分為參考均價基準(zhǔn)值，設(shè)定每增加或減少一分對應(yīng)的現(xiàn)金價值為50~200元。二、別墅根據(jù)每戶評分，用加權(quán)平均的方式推算出56分為參考均價基準(zhǔn)值，設(shè)定每增加或減少一分對應(yīng)的現(xiàn)金價值為100~500元。本項目洋房定價方式別墅參考項目位于金陽新區(qū)中心觀山公園、金華湖畔，毗鄰貴陽行政，稀缺山水資源的城市頂級中式別墅居住區(qū)。分兩期開發(fā)，建設(shè)周期為兩年，有疊拼、聯(lián)排、合院和獨棟四種產(chǎn)品。金華世家占地面積：63300平米容積率：1.05綠化率：40%開發(fā)商：貴州蓉金房開戶型區(qū)間：200~600平米均價：獨棟2萬元/平米(已售完)

聯(lián)排1.2萬元/平米別墅參考項目貴陽烏當(dāng)區(qū)東風(fēng)鎮(zhèn)，由宏德置業(yè)投資打造，總投資逾百億元，內(nèi)設(shè)滿足生活、文化、娛樂、休閑需求的完善配套，如五星級酒店、溫泉SPA、文化廣場、大型生活超市、溫泉生活館、時尚購物街、度假村、國際學(xué)校、風(fēng)情商業(yè)小鎮(zhèn)等。并依就月亮河的蜿蜒曲折，打造親水性平臺，營造休閑、愜意的心靈放松凈土。樂灣國際占地面積:3335000平方米

建筑面積:1200000平方米開發(fā)商：宏德置業(yè)戶數(shù)：當(dāng)期200戶

代理：合富輝煌均價：獨棟2萬元/平米

聯(lián)排1.8萬元/平米戶型贈送前后花園200~500平米

一次性88折，按揭89折，獨棟26棟剩余2棟，聯(lián)排認(rèn)籌階段。別墅參考項目國電金海域位于金陽區(qū)長嶺南路58號，距貴金線干道僅約120米，交通十分便利。項目計劃分兩期開發(fā)，一期為2棟24+1高層電梯住宅、2棟17+1小高層電梯住宅、4棟5+1多層住宅、21棟低層住宅；二期為6棟24+1高層電梯住宅。國電·金海域主推戶型為：建筑面積130余平方米三房二廳二衛(wèi)及90余平方米二房二廳一衛(wèi)住宅。各棟高層建筑頂層為躍式住宅，單套面積從130余平方米至220平方米。心靈放松凈土。國電金海域占地面積:99961平米

建筑面積:28萬平米容積率：2.0

戶數(shù)：1300戶推出時間不詳促銷：國電金海域交2萬優(yōu)惠3萬國電金海域房源134-147㎡平層，176-220㎡復(fù)式房，起價4600元/㎡，交2萬優(yōu)惠3萬，全款98折，按揭99折，團(tuán)購3戶以上99折，4戶以上98折。別墅參考項目曾榮膺中國別墅20強，位于白云區(qū)與金陽新區(qū)交界處風(fēng)光秀麗的南湖湖畔，依尖山、大龍井山而建，背靠萬畝自然森林，環(huán)抱350畝天然湖泊。項目總建筑面積近30萬平方米，由獨立別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅、蝶式空中花園別墅、空中復(fù)式花園洋房和小戶型平層花園洋房七大類組成。緊臨艷山紅鎮(zhèn)政府，距白云老城區(qū)500米。麗水銘城占地面積:80050平方米

建筑面積:17510平方米

開發(fā)商:貴陽永茂房開

容積率：1.5

綠化率：50%

戶數(shù)：300戶

別墅價格：20000元/平米

別墅參考項目保利春天大道貴州保利開發(fā)的第四個項目，坐落于烏當(dāng)新區(qū)的中心梅蘭生態(tài)林區(qū)，項目與水東路相接。離主城區(qū)約15分鐘車程，離火車站約20分鐘車程，離機(jī)場也僅需20分鐘。占有良好的公園、山景、河景及溪谷資源條件，居住功能良好，配套完善?，F(xiàn)代德式風(fēng)格建筑與歐式風(fēng)格園林搭配，利用坡地形成退臺、階梯式平面布局，廣場是南明河。別墅，公寓，商業(yè)等多種產(chǎn)品，，社區(qū)配套極為完善，打造一個純粹的生態(tài)藝術(shù)小鎮(zhèn)及多功能藝術(shù)文化交流場所。整個項目總共分為四期銷售，目前準(zhǔn)備銷售的是一期，主要是由多層花園洋房、小高層電梯及景觀高層組成。占地面積:435000平方米

建筑面積:640000平方米

開工時間:2009-12-28綠化率：40%

容積率：1.4

戶數(shù)：4000戶贈送面積：100平米雙拼價格：1.2萬元/平米別墅優(yōu)惠：98折

利春天大道別墅起價145萬元/套別墅參考項目中天花園三期“御景灣”為中天花園產(chǎn)品提升絕對力作。項目緊鄰中天花園別墅高端項目“御溪谷”，原規(guī)劃也是別墅用地。是中天主城區(qū)十年成熟大盤，中天花園位于2600畝環(huán)城綠化帶上，省植物園和順海林場環(huán)抱之中，依靠自然的山形地勢，打造出一個規(guī)模大、環(huán)境美、配套全、物業(yè)管理優(yōu)、文化氣息濃郁的康居型住宅小區(qū)。中天花園占地面積:95000平方米

建筑面積:1100000平方米容積率：1.19綠化率：40%雙拼價格：11000元/平米戶數(shù)：7800戶雙拼贈送花園面積：80平米以上

別墅參考項目主城山水大盤，百萬山河大盤，高綠化、低容積率，代言主城高品質(zhì)的大型人文社區(qū)。東山與水口寺間，背山面河。08年首次開盤，相對成熟社區(qū)。中天世紀(jì)新城占地面積:78.9平方米

建筑面積:100萬平方米容積率：1.26

開工時間:2007

首次開盤時間：2008年10月

戶數(shù)：6000戶銷售別墅：多拼為主戶型區(qū)間：180~300平米聯(lián)排價格：1.3~2.4萬元/平米別墅參考項目興隆珠江灣畔小河區(qū)東北部，與南明區(qū)緊密相連，毗鄰小河全新改造成熟的長江路商業(yè)街，沿珠江路，交通便捷。在倡導(dǎo)親地棲居、回歸人性關(guān)懷的設(shè)計理念，憑借“一灣兩澗三山”得天獨厚的優(yōu)越自然環(huán)境，多種物業(yè)組合。占地面積:420246平方米

建筑面積:568000平方米容積率：1.35綠化率：45%戶數(shù)：3500別墅戶型區(qū)間：175~300平米樓間距：13~15米總價：130~400萬元/套建面單價：1.3~1.5萬元/平米現(xiàn)階段推出套數(shù)：67套下一期在認(rèn)籌登記中別墅參考項目樓盤名稱區(qū)域面積段對外均價（元/m2）優(yōu)惠備注金華世家金陽200~600m2獨棟：2萬（10年）聯(lián)排：1.2萬全款99折、按揭送中央空調(diào)、地毯獨棟售完6套聯(lián)排在售珠江灣畔小河區(qū)175~300m2聯(lián)排1.4萬全款92折、分期及按揭98折下一期認(rèn)籌登記中世紀(jì)新城南明區(qū)200m2~400m2聯(lián)排：1.3~2.4萬全款97折、按揭98折、活動折扣92折銷售去化較慢中天花園云巖區(qū)180m2左右聯(lián)排：1.1萬全款98折、按揭99折剩10套以下春天大道烏當(dāng)區(qū)230~300m2聯(lián)排：1.2~1.4萬全款98折、按揭99剩余不到10套多套，均為300平米大戶型樂灣國際烏當(dāng)區(qū)200~500m2獨棟：2萬聯(lián)排：0.7~1.2萬全款88折、按揭89折大戶型高總價經(jīng)典天成南明區(qū)200~600m2三組團(tuán)待定別墅交