產(chǎn)業(yè)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃、招商、運(yùn)營實(shí)戰(zhàn)

產(chǎn)業(yè)園區(qū)/產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃、招商、運(yùn)營實(shí)戰(zhàn)忠著序在本書寫作之前和寫作過程中，筆者走訪了各地不少園區(qū)，接觸了很多業(yè)內(nèi)人士，越是走訪調(diào)研，越是感覺應(yīng)該盡快寫成此書，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)和日趨火爆的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)經(jīng)營提供些許助益與啟示。產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)聚集的載體，既是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級的空間承載形式，也是地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的衡量標(biāo)志，它肩負(fù)著聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)、推動(dòng)城市化建設(shè)等一系列的重要使命。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的形式多種多樣，高新區(qū)、開發(fā)區(qū)、科技園、文化園、農(nóng)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園，以及近來各地陸續(xù)涌現(xiàn)的科技新城、產(chǎn)業(yè)新城等。得產(chǎn)業(yè)者，得天下。毋庸置疑，美國當(dāng)下的全球“大佬”地位與新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)的蓬勃發(fā)展不無關(guān)系，正是從硅谷、128公路等高科技產(chǎn)業(yè)園走出的惠普、英特爾公司(下文簡稱英特爾)、甲骨文股份有限公司(下文簡稱甲骨文)、雅虎、朗訊科技公司(下文簡稱朗訊)、思科系統(tǒng)公司(下文簡稱思科)、蘋果公司(下文簡稱蘋果)、谷歌等一批產(chǎn)業(yè)巨擘，奠定和捍衛(wèi)了美國全球第一經(jīng)濟(jì)體的地位，讓美國夢變得如此現(xiàn)實(shí)和光鮮。美國《洛杉磯時(shí)報(bào)》在一篇題為《硅谷夢》的報(bào)道中曾評價(jià)道：“在文藝復(fù)興之后所發(fā)生的全部事件中，對世界影響最大的莫過于硅谷的技術(shù)?！痹u價(jià)頗為大膽，可對美國人的如此“自夸”，又有誰能夠輕易否認(rèn)呢？時(shí)代造就了硅谷，硅谷開創(chuàng)了另一個(gè)新時(shí)代同樣，日本筑波科技城、英國劍橋科學(xué)園、法國索菲亞科技園、臺灣新竹科技園對所在城市及其國家和地區(qū)的科技進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展居功至偉?；仡^來看中國的產(chǎn)業(yè)園。被稱為“中國硅谷”的中關(guān)村科技園，歷經(jīng)二十余載發(fā)展，發(fā)明專利達(dá)到2萬余件，海內(nèi)外上市公司逾220家，培育出聯(lián)想集團(tuán)(下文簡稱“聯(lián)想”)、百度、新浪、北京科興生物制品有限公司、中星微電子有限公司等一大批頂尖企業(yè)，成為全國高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的領(lǐng)頭羊，其業(yè)績足以令很多城市望其項(xiàng)背。在全國國家級開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)投資環(huán)境評價(jià)中連續(xù)14年位居第一的天津開發(fā)區(qū)，2013年工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)8053億元，幾乎接近天津全市工業(yè)總產(chǎn)值的1/3。近年來，以北京798為代表的文化產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)方興未艾，掀起了國內(nèi)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)熱潮。這既盤活了老廠房、老社區(qū)，又帶動(dòng)了文化產(chǎn)業(yè)的振興繁榮，為城區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展探索出一條可行之路……受國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策和房地產(chǎn)市場連續(xù)低迷的影響，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐漸成為社會(huì)的關(guān)注熱點(diǎn)和投資新寵，從聯(lián)想、中興通訊股份有限公司(下文簡稱中興)、海爾集團(tuán)(下文簡稱海爾)到萬科企業(yè)股份有限公司(下文簡稱萬科)、萬通投資控股股份有限公司(下文簡稱萬通)、綠地集團(tuán)(下文簡稱綠地)，產(chǎn)業(yè)巨擘和地產(chǎn)大佬紛紛搶灘登陸產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)版圖。產(chǎn)業(yè)園區(qū)不僅是現(xiàn)代新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展載體，而且是中國城鎮(zhèn)化建設(shè)的承載載體。不管你目前，國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)數(shù)千計(jì)，且數(shù)量、規(guī)模仍舊呈蓬勃發(fā)展之勢。但整體而言，各地區(qū)、各行業(yè)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與招商管理等相關(guān)環(huán)節(jié)均存在不同程度的問題：建設(shè)品質(zhì)與運(yùn)營水準(zhǔn)參差不齊，重復(fù)建設(shè)與惡性競爭愈演愈烈，空城、死城現(xiàn)象屢見不鮮。對此，我們可以用“五多五少”對業(yè)界現(xiàn)狀加以形容，即：(1)地產(chǎn)開發(fā)多，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營少；(2)重復(fù)建設(shè)多，個(gè)性定位少；(3)炒作概念多，營運(yùn)內(nèi)容少；(4)依賴政府多，自行拓展少；(5)專一人才多，跨界人才少?？梢?，當(dāng)今產(chǎn)業(yè)園區(qū)存在缺少成熟模式、專精人才、實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，更缺少求本務(wù)實(shí)的研究探索精神等嚴(yán)重問題，因此，產(chǎn)業(yè)園區(qū)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)經(jīng)營需要摒棄浮躁與急功近利。著眼于現(xiàn)實(shí)，寫這本《產(chǎn)業(yè)園區(qū)/產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃、招商、運(yùn)營實(shí)戰(zhàn)》，意在投礫引珠。通過認(rèn)知、規(guī)劃、招商和運(yùn)營四個(gè)環(huán)環(huán)相扣的主題篇章，力求以戰(zhàn)略的高度、實(shí)戰(zhàn)的角度和多元的維度，運(yùn)用深入淺出的理論、豐富翔實(shí)的案例，系統(tǒng)解讀產(chǎn)業(yè)園區(qū)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)精要和營運(yùn)技巧，引導(dǎo)幫助產(chǎn)業(yè)園區(qū)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃者、經(jīng)營實(shí)踐者們以更寬廣的視野、更靈活的思路、更復(fù)合的能力，投身于產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的操盤建設(shè)與運(yùn)營管理，打造更多對業(yè)界發(fā)展具有引領(lǐng)示范效應(yīng)的精品產(chǎn)業(yè)大盤，助力中國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。筆者自身即是一名一線的實(shí)踐者、操盤者，由于日常工作十分繁忙，寫作本書只能忙里偷閑、見縫插針。平心而論，文中涉及很多方面還有待進(jìn)一步調(diào)研、思考、實(shí)踐和擴(kuò)充，此書權(quán)當(dāng)1.0版本的園區(qū)營運(yùn)參考吧。第一篇認(rèn)知................................................................................................................5有認(rèn)知，才有方向；知形勢，方知走勢。產(chǎn)業(yè)園區(qū)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是新興的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，是產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)的有機(jī)融合體。打造傳奇的產(chǎn)業(yè)園，成就出色的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，必需從行業(yè)認(rèn)知開始。第一節(jié)產(chǎn)業(yè)園的“前世今生” 5第二節(jié)忽如一夜春風(fēng)來，千園萬園競相開 錯(cuò)誤！未定義書簽。第三節(jié)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，做產(chǎn)業(yè)還是做地產(chǎn) 11 第七節(jié)園區(qū)建設(shè)的新“九通一平” 14 第二篇規(guī)劃 17園區(qū)規(guī)劃是勾畫園區(qū)的發(fā)展軌跡，找尋園區(qū)的成長基因。是事半功倍，還是事倍功半，一切盡在規(guī)劃。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、建設(shè)規(guī)劃、招商規(guī)劃和運(yùn)營規(guī)劃，每個(gè)園區(qū)都在規(guī)劃自己的路。第一節(jié)園區(qū)規(guī)劃，這個(gè)真得有 17 。 第五節(jié)園區(qū)建設(shè)選址與建筑配套：跟著定位走，圍著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn) 20第六節(jié)園區(qū)配套，由“楊振寧想喝咖啡”說起 25第七節(jié)讀書郎撞上打鐵匠——進(jìn)駐企業(yè)的業(yè)態(tài)沖突與管控錯(cuò)誤！未定義書簽。第八節(jié)園區(qū)與概念，不穿“皇帝的新裝” 錯(cuò)誤！未定義書簽。第九節(jié)學(xué)學(xué)歡樂谷模式：先引人來，做熱區(qū)域..錯(cuò)誤！未定義書簽。第三篇招商..............................................................................................................28招商是規(guī)劃經(jīng)營能力的集中體現(xiàn)，直接關(guān)系產(chǎn)業(yè)園區(qū)的生死前途，關(guān)乎區(qū)域經(jīng)濟(jì)的成敗發(fā)展。園區(qū)招商好比戰(zhàn)場角逐，是一場“海、陸、空”的全面會(huì)戰(zhàn)，比拼的是戰(zhàn)術(shù)策略與戰(zhàn)斗執(zhí)行力。第一節(jié)產(chǎn)業(yè)園招商“六部曲” 28第二節(jié)沒有USP，招商難如意 32 第四節(jié)行商與坐商，動(dòng)靜兩相宜 36 。 。第八節(jié)園區(qū)活動(dòng)推廣與品牌打造..........................錯(cuò)誤！未定義書簽。第九節(jié)詹姆斯·卡梅隆來啦——“龍頭老大”的招商效應(yīng)錯(cuò)誤！未定義書簽。第十節(jié)售樓美女的煩惱：玩法不同的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)..錯(cuò)誤！未定義書簽。第四篇運(yùn)營..............................................................................................................40未來，靠運(yùn)營而來。只有通過運(yùn)營，方能賦予園區(qū)以活力和魅力，實(shí)現(xiàn)園區(qū)與企業(yè)的共贏成長，練就園區(qū)獨(dú)到的運(yùn)營模式，實(shí)現(xiàn)園區(qū)的可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展。園區(qū)特色運(yùn)營也堪稱產(chǎn)業(yè)園的最大賣點(diǎn)。第一節(jié)物業(yè)、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)，一個(gè)都不能少——園區(qū)運(yùn)營“三業(yè)”并舉 第三節(jié)孵化器，專職神圣而特殊的“養(yǎng)殖業(yè)” 錯(cuò)誤！未定義書簽。第四節(jié)不走尋常路——產(chǎn)業(yè)園的運(yùn)營創(chuàng)新 錯(cuò)誤！未定義書簽。第五節(jié)園區(qū)公共服務(wù)，“忽悠”沒出路 42第六節(jié)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，運(yùn)營不適癥的四大癥候 錯(cuò)誤！未定義書簽。第七節(jié)“名分”是必需的——談產(chǎn)業(yè)園區(qū)的資質(zhì)/項(xiàng)目申報(bào).錯(cuò)誤！未定義書簽。第八節(jié)走出去——產(chǎn)業(yè)園區(qū)的品牌復(fù)制經(jīng)營 46 第一篇認(rèn)知第一節(jié)產(chǎn)業(yè)園的“前世今生”產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)聚集的載體，既是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級的空間承載形式，也是地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的衡量標(biāo)志，它肩負(fù)著聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)、推動(dòng)城市化建設(shè)等一系列的重要使命。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的形式多種多樣，如高新區(qū)、開發(fā)區(qū)、科技園、文化園、農(nóng)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園等以及近來各地陸續(xù)涌現(xiàn)的科技新城、產(chǎn)業(yè)新城等。作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)者、運(yùn)營者，必須知悉產(chǎn)業(yè)園的綜合背景情況，如園區(qū)投資主體與建設(shè)類型、園區(qū)的生命周期與發(fā)展歷程、園區(qū)盈利模式，等等，做到順勢而行。一、園區(qū)投資主體與建設(shè)類型(一)政府建設(shè)管理模式中國早期開發(fā)建設(shè)的產(chǎn)業(yè)園基本是政府主導(dǎo)并投資的，政府通常成立一個(gè)機(jī)構(gòu)、掛兩塊牌子，一塊牌子是園區(qū)管委會(huì)，另一塊是國有性質(zhì)的開發(fā)建設(shè)公司。園區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)宏觀規(guī)劃、政策管控、行政管理和園區(qū)招商，基建、經(jīng)營事務(wù)則交給開發(fā)建設(shè)公司負(fù)責(zé)。伴隨園區(qū)經(jīng)營的規(guī)?；鸵?guī)范化，園區(qū)管委會(huì)的行政管理功能日趨完善，開發(fā)建設(shè)公司的專業(yè)化分工日趨明顯，衍生出市政建設(shè)、地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、商業(yè)服務(wù)、企業(yè)孵化、產(chǎn)業(yè)投資管理等眾多專業(yè)公司。此類模式的代表園區(qū)有北京中關(guān)村、上海張江高科技園區(qū)、天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、蘇州工業(yè)園、武漢光谷等。(二)企業(yè)建設(shè)管理模式伴隨工業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，各地相繼出現(xiàn)了由工業(yè)地產(chǎn)商或產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)建設(shè)的產(chǎn)業(yè)園，這些開發(fā)商中既有有國有背景的公司，也有外資企業(yè)和民營企業(yè)。它們開發(fā)建設(shè)的園區(qū)包括物流園、工業(yè)園、科技園、文化創(chuàng)意園，以及產(chǎn)業(yè)新城等。這是因?yàn)椤白訄@區(qū)”的產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營還需依賴區(qū)域政府或園區(qū)管委會(huì)(母園區(qū))。近期企業(yè)投資開發(fā)建設(shè)的很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)模較大，獨(dú)立于城市一隅，自成一國，投資商/運(yùn)營商自行承擔(dān)園區(qū)運(yùn)營與企業(yè)服務(wù)。此類模式的代表園區(qū)不一而足、各領(lǐng)風(fēng)騷。(1)有專營物流園的外資投資運(yùn)營商新加坡騰飛集團(tuán)、美國AMB(安邦信)、普洛斯集團(tuán)。(2)有以產(chǎn)業(yè)運(yùn)營見長且擁有多個(gè)典型案例的清華科技園、大連軟件園。(3)有以自建自用為主并兼顧產(chǎn)業(yè)鏈營造的中興產(chǎn)業(yè)基地、海爾產(chǎn)業(yè)園。(4)有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商模式的聯(lián)動(dòng)U谷(聯(lián)東集團(tuán))、天安數(shù)碼城集團(tuán)。(5)當(dāng)然還有傳統(tǒng)地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型而來的萬通工社，等等。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的政府建設(shè)管理模式和企業(yè)建設(shè)管理模式各有特點(diǎn)和優(yōu)劣勢。(1)政府主導(dǎo)模式。優(yōu)點(diǎn)：在產(chǎn)業(yè)園核心功能、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營和產(chǎn)業(yè)資源上具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，并擁有豐富的園區(qū)建設(shè)、招商、運(yùn)營等管理經(jīng)驗(yàn)。劣勢：政府機(jī)構(gòu)、國有化背景往往預(yù)示著其市場化運(yùn)作不足，在產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)中行政意識影響較強(qiáng)，在創(chuàng)新意識和創(chuàng)新能力上有待提高。(2)企業(yè)主導(dǎo)模式。優(yōu)點(diǎn)：機(jī)制靈活、管理效率更高，面對激烈的市場競爭，投資商或運(yùn)營商時(shí)常會(huì)靈光乍現(xiàn)，祭出極具個(gè)性的“神來之筆”。劣勢：在產(chǎn)業(yè)運(yùn)營和產(chǎn)業(yè)資源上不具有先天優(yōu)勢。企業(yè)往往也缺乏產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)培育能力，很多主導(dǎo)建設(shè)單位往往停留在“開發(fā)商”和“房東”的角色，如何提升產(chǎn)業(yè)運(yùn)營能力和盈利水平是其需要攻克的難關(guān)。此外，一些區(qū)域的園區(qū)也有政企聯(lián)建聯(lián)管模式，個(gè)別產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商還在嘗試產(chǎn)業(yè)新城的BOT模式(建設(shè)—經(jīng)營—轉(zhuǎn)讓，是私營企業(yè)參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，向社會(huì)提供公共服務(wù)的一種方式)。二、園區(qū)的生命周期與發(fā)展歷程(一)園區(qū)的生命周期產(chǎn)業(yè)園區(qū)同其他社會(huì)產(chǎn)品一樣，存在生命周期。按照產(chǎn)品生命周期劃分方法，產(chǎn)業(yè)園的生命周期可劃分為四個(gè)階段，即初創(chuàng)期、發(fā)展期、成熟期和衰落期。初創(chuàng)期：從建園開始，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)大張旗鼓地進(jìn)行，招商工作伴隨基礎(chǔ)建設(shè)的展開而全面啟動(dòng)，部分企業(yè)開始進(jìn)駐園區(qū)。發(fā)展期：招商工作是重中之重，大量企業(yè)陸續(xù)入駐園區(qū)，形成規(guī)?；纳a(chǎn)經(jīng)營并呈現(xiàn)較強(qiáng)勁的發(fā)展勁頭，園區(qū)配套設(shè)施投入使用，公共服務(wù)逐漸展開和深入。成熟期：園區(qū)可利用的載體空間趨于飽和，園區(qū)的各項(xiàng)服務(wù)工作日臻完善，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營趨向穩(wěn)定，一些企業(yè)品牌及園區(qū)品牌都“露出了尖尖角”，園區(qū)和部分入駐企業(yè)的經(jīng)營狀況基本都進(jìn)入“小康”狀態(tài)，一些優(yōu)質(zhì)企業(yè)對物業(yè)空間和園區(qū)服務(wù)提出更高要求，個(gè)別企業(yè)甚至?xí)ふ倚碌膱@區(qū)落戶。衰退期：園區(qū)中一些企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營不能適應(yīng)外部環(huán)境的變化和需要，下滑的趨勢日益明顯，很多企業(yè)需要技術(shù)創(chuàng)新和經(jīng)營創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)自我救贖和再次創(chuàng)業(yè)，以進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展期。園區(qū)也顯露出物業(yè)設(shè)施老舊、產(chǎn)業(yè)(定位)老化、配套服務(wù)老套的“三老”問題，急待創(chuàng)新、提升和擴(kuò)展，這些問題解決得好，則園區(qū)可以煥發(fā)第二春、延續(xù)生命周期，解決得不好只能每個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)生命周期的時(shí)間跨度和發(fā)展高度都不是一成不變的，因產(chǎn)業(yè)園區(qū)的功能定位與經(jīng)營能力、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和速度的不同而不同。(二)我國的四代產(chǎn)業(yè)園區(qū)我國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)從深圳蛇口工業(yè)區(qū)誕生開始，到各地開發(fā)區(qū)、高新區(qū)如雨后春筍般地涌現(xiàn)，再到孵化器建設(shè)如火如荼，而當(dāng)下產(chǎn)業(yè)新城、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也呈現(xiàn)出風(fēng)起云涌的發(fā)展態(tài)勢。在筆者看來，中國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)大體上經(jīng)歷了四個(gè)發(fā)展階段，筆者從產(chǎn)業(yè)狀態(tài)、建筑形態(tài)、服務(wù)特點(diǎn)等三維度對四代產(chǎn)業(yè)園區(qū)做了分析，如圖1-1所示。圖1-1產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展階段圖1.第一代產(chǎn)業(yè)園第一代產(chǎn)業(yè)園以中國最早的蛇口工業(yè)區(qū)為代表，是中國早期改革開放的產(chǎn)物，基本是政府主導(dǎo)建設(shè)，主要分布在沿海開放城市。園區(qū)多是工業(yè)園區(qū)，產(chǎn)業(yè)起點(diǎn)低，以“三來一補(bǔ)”的形式承接中國香港、中國臺灣、日本和韓國的外來加工業(yè)務(wù)為主，是典型的勞動(dòng)密集型園后來，各地陸續(xù)建設(shè)開發(fā)區(qū)，逐步由勞動(dòng)密集型向資金、技術(shù)密集型過渡。隨著眾多跨國企業(yè)巨頭進(jìn)駐中國，中國產(chǎn)品的技術(shù)含量及生產(chǎn)工藝水平得以提升，天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是典型代表。到21世紀(jì)初，開發(fā)區(qū)嚴(yán)重泛濫，我國幾乎任何一個(gè)縣都有開發(fā)區(qū)，甚至一個(gè)縣不止一個(gè)開發(fā)區(qū)。此階段，園區(qū)選址多為非中心城區(qū)，園區(qū)建筑基本上是單一的工業(yè)廠房，幾乎沒有什么配套設(shè)施，上下班時(shí)段常會(huì)呈現(xiàn)“潮汐現(xiàn)象”。園區(qū)對外資企業(yè)實(shí)行格外優(yōu)厚的貿(mào)易補(bǔ)償政策和稅收減免政策。2.第二代產(chǎn)業(yè)園在“科技是第一生產(chǎn)力”理念的感召下，第二代產(chǎn)業(yè)園區(qū)開始重視技術(shù)消化、技術(shù)革新，不再停留在技術(shù)含量較低的加工生產(chǎn)層面。各地高新區(qū)、科技園的建設(shè)如火如荼，一些大學(xué)科技園悄然誕生。國家和地方均出臺科技產(chǎn)業(yè)扶植政策，成立科技創(chuàng)業(yè)中心、留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園等多種形式的孵化器，鼓勵(lì)科研院所和大專院校的技術(shù)專家學(xué)者創(chuàng)立科技企業(yè)，同時(shí)重視技術(shù)轉(zhuǎn)移與對接服務(wù)，有意識地解決產(chǎn)學(xué)研一體化和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化問題。此階段，不再是沿海城市的獨(dú)舞，內(nèi)陸省市中具有良好產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、人才儲備和技術(shù)創(chuàng)新能力的城市開始嶄露頭角。如異軍突起的武漢光谷、西安高新區(qū)等科技園區(qū)即是典型的代表。園區(qū)建設(shè)主體也逐漸由政府(管委會(huì))過渡為具有政府背景的國有工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，如張江高科、天津泰達(dá)等。園區(qū)建筑已不只是火柴盒式的簡單廠房，建筑外延與內(nèi)部裝潢日趨講究，滿足科技研發(fā)、中介咨詢、服務(wù)貿(mào)易等各類企業(yè)的多元需求。園區(qū)也開始注重配套設(shè)施的建設(shè)，餐飲、酒店、公寓等商業(yè)業(yè)態(tài)在園區(qū)逐漸落地。3.第三代產(chǎn)業(yè)園隨著中國經(jīng)濟(jì)從粗放式發(fā)展步入集約式發(fā)展階段，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)升級換代成為時(shí)代主旋律。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)發(fā)展也與時(shí)俱進(jìn)。高技術(shù)含量、高附加值、高產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)性的戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)成為眾多園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，很多園區(qū)也有意識地打造產(chǎn)業(yè)鏈，力爭形成產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。社會(huì)各界認(rèn)識到公共服務(wù)平臺的重要作用，它不僅是入園企業(yè)賴以成長的基礎(chǔ)平臺，也是園區(qū)運(yùn)營實(shí)力的集中象征。各個(gè)園區(qū)大力加強(qiáng)公共服務(wù)平臺建設(shè)，力求為企業(yè)提供技術(shù)、市場、管理、金融等各個(gè)專業(yè)領(lǐng)域的系統(tǒng)化服務(wù)。借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，提供發(fā)揮針對性、精細(xì)化公共服務(wù)功能的專業(yè)孵化器日益受到業(yè)界的關(guān)注。與此同時(shí)，各個(gè)園區(qū)的商業(yè)配套得到顯著改善，以蘇州工業(yè)園為代表的一些產(chǎn)業(yè)新城頗具示范意義。各地園區(qū)也相繼誕生一批明星企業(yè)、品牌企業(yè)，并逐步成為業(yè)內(nèi)的領(lǐng)頭羊，有的還搶灘登陸海外市場。園區(qū)投資建設(shè)主體也更加豐富多元，一批民營企業(yè)紛紛進(jìn)入，加劇了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的日漸火爆。LOFT空間(由舊工廠或舊倉庫改造而成的，少有內(nèi)墻隔斷的高挑開敞空間)成為文化創(chuàng)意企業(yè)的至愛，辦公別墅成為總部企業(yè)的新寵。綠色園區(qū)的建設(shè)理念日漸興起，不僅體現(xiàn)在園區(qū)環(huán)境建設(shè)、環(huán)境友好上，還體現(xiàn)在園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位在綠色、無污染產(chǎn)業(yè)，發(fā)展模式尋求綠色、可持續(xù)發(fā)展模式。4.第四代產(chǎn)業(yè)園在描述第四代產(chǎn)業(yè)園的特點(diǎn)之前，讓我們看看時(shí)下中國的社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景和產(chǎn)業(yè)背景狀：(1)城市土地資源日益稀缺。土地價(jià)格持續(xù)走高，一二線城市城區(qū)“一地難求”；(2)產(chǎn)業(yè)園區(qū)同質(zhì)化嚴(yán)重。千園一面，園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、建筑規(guī)劃、營運(yùn)模式少有創(chuàng)新；(3)房地產(chǎn)市場整體下滑。住宅地產(chǎn)萎靡不振，商業(yè)地產(chǎn)不溫不火，部分傳統(tǒng)地產(chǎn)商尋求產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型；(4)政府倡導(dǎo)城鎮(zhèn)化建設(shè)。努力消除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)帶來的矛盾，實(shí)現(xiàn)以城帶鄉(xiāng)、以工促農(nóng)；(5)國家支持自主創(chuàng)新。努力改善創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)環(huán)境，鼓勵(lì)個(gè)體創(chuàng)業(yè)。據(jù)此，可以總結(jié)出第四代園區(qū)的一些特點(diǎn)：(1)擴(kuò)展建設(shè)規(guī)模。考慮土地資源、地價(jià)成本、城鎮(zhèn)化趨勢，以及地產(chǎn)商儲地傾向等原因，新產(chǎn)業(yè)園的選址，開發(fā)區(qū)、高新區(qū)擴(kuò)地外遷大多選在城郊接合部，甚至在郊區(qū)、郊縣。建設(shè)規(guī)模普遍較大，占地1000多畝、建筑面積100多萬平方米的園區(qū)比比皆是，幾百萬平方米的產(chǎn)業(yè)新城也并不鮮見。(2)營造產(chǎn)業(yè)社區(qū)。本著科學(xué)規(guī)劃、人性安排、可持續(xù)發(fā)展的原則，大型園區(qū)尤其是產(chǎn)業(yè)新城，在工業(yè)物業(yè)、辦公寫字樓、公寓住宅、商業(yè)配套與社會(huì)綜合配套方面，統(tǒng)籌兼顧、協(xié)調(diào)發(fā)展，以產(chǎn)城一體的模式，形成(8＋4)12小時(shí)工作圈和24小時(shí)生活圈，物業(yè)、商業(yè)與產(chǎn)業(yè)三位一體、并駕齊驅(qū)。非“大而全”的中小產(chǎn)業(yè)園同樣因循產(chǎn)業(yè)社區(qū)的建設(shè)理念，不單提供生產(chǎn)作業(yè)場所，還提供辦公配套、生活配套等必要設(shè)施，滿足進(jìn)駐企業(yè)的多元需求。(3)注重產(chǎn)業(yè)生態(tài)。無論多大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，產(chǎn)業(yè)始終是核心，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)避免千園一面，緊密圍繞區(qū)域資源稟賦、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和長遠(yuǎn)規(guī)劃，打造差異化、自給自足的產(chǎn)業(yè)園，構(gòu)建具有自我特色的一兩個(gè)或兩三個(gè)核心產(chǎn)業(yè)鏈并形成產(chǎn)業(yè)集群。在園區(qū)建設(shè)運(yùn)營中，實(shí)施規(guī)劃、建設(shè)、招商、運(yùn)營的一體化操盤，有意識、有計(jì)劃地建設(shè)園區(qū)發(fā)達(dá)的社會(huì)網(wǎng)絡(luò)組織和發(fā)達(dá)的專業(yè)化服務(wù)分工機(jī)制，通過產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)打造一個(gè)類似生物有機(jī)體的產(chǎn)業(yè)群落、產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈。(4)強(qiáng)調(diào)多方共贏。第四代園區(qū)更加強(qiáng)調(diào)共贏理念，區(qū)域、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和進(jìn)駐企業(yè)尋求共進(jìn)共榮，取得三方共贏：①區(qū)域城市在GDP(國內(nèi)生產(chǎn)總值)、稅收、產(chǎn)業(yè)聚集、人才就業(yè)等很多方面取得明顯進(jìn)步，區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，城市創(chuàng)新環(huán)境與創(chuàng)業(yè)氛圍進(jìn)一步改善；②產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資商/運(yùn)營商實(shí)現(xiàn)盈利，形成自我的商業(yè)模式與園區(qū)品牌，非地產(chǎn)性業(yè)務(wù)收入逐漸增加；③園區(qū)企業(yè)通過進(jìn)入產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)集群發(fā)展，在達(dá)成技術(shù)進(jìn)步和實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的同時(shí)，獲取更多前沿理念和市場機(jī)會(huì)，樹立企業(yè)品牌。三、園區(qū)盈利模式縱觀國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)營狀況，可以看出園區(qū)的盈利收入主要來自兩部分：地產(chǎn)增值和產(chǎn)業(yè)增值。產(chǎn)業(yè)增值又包括產(chǎn)業(yè)投資、中介服務(wù)、平臺服務(wù)、政府補(bǔ)貼、稅收獎(jiǎng)勵(lì)等五個(gè)方面。如圖1-2所示。地產(chǎn)增值園區(qū)盈利模式/地產(chǎn)增值園區(qū)盈利模式/渠道物流倉庫辦公樓宇商務(wù)配套其它設(shè)施產(chǎn)業(yè)增值產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增值中介服務(wù)平臺服務(wù)政府補(bǔ)貼稅收獎(jiǎng)勵(lì)圖1-2園區(qū)盈利模式構(gòu)成圖客觀地講，現(xiàn)階段絕大多數(shù)園區(qū)的收入主要依靠地產(chǎn)增值。地產(chǎn)增值指依附在土地溢價(jià)基礎(chǔ)之上的一種盈利模式，通過建設(shè)工業(yè)廠房、物流倉庫、辦公樓宇、商業(yè)配套設(shè)施并以出租出售方式供企業(yè)使用，同時(shí)提供物業(yè)服務(wù)。這同傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)模式?jīng)]有顯著區(qū)別，所以大部分園區(qū)還會(huì)突出物業(yè)載體的營銷宣傳。產(chǎn)業(yè)增值是在地產(chǎn)增值的基礎(chǔ)上開展運(yùn)營服務(wù)和享受關(guān)聯(lián)政策。(一)產(chǎn)業(yè)投資主要指園區(qū)建立或控股專業(yè)性的產(chǎn)業(yè)投資機(jī)構(gòu)，如天使基金、VC(風(fēng)險(xiǎn)投資)、PE(私募股權(quán)投資)等，以此開展項(xiàng)目投資，或者利用孵化器的優(yōu)勢對進(jìn)駐的潛力型企業(yè)開展多形式的股權(quán)投資，分享企業(yè)成長并獲取長期收益。(二)中介服務(wù)園區(qū)整合產(chǎn)業(yè)資源，引進(jìn)各類中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，向入園企業(yè)提供工商注冊、融資信貸、法律咨詢、人才外包、資質(zhì)認(rèn)證、技術(shù)中介、管理咨詢、知識產(chǎn)權(quán)服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)通信服務(wù)等全套的產(chǎn)業(yè)服務(wù)，并向服務(wù)提供方適當(dāng)收取傭金的收益模式。(三)平臺服務(wù)引進(jìn)中介機(jī)構(gòu)為園區(qū)企業(yè)服務(wù)，獲得少量收益。有實(shí)力的園區(qū)可以組建專業(yè)咨詢部門或?qū)I(yè)化公司，自主建立公共服務(wù)平臺，如同中介機(jī)構(gòu)一樣，為園區(qū)企業(yè)提供針對性的技術(shù)服務(wù)、市場營銷服務(wù)、金融信貸服務(wù)、管理咨詢服務(wù)等，直接獲取咨詢性、服務(wù)性收入，正所謂“肥水不流外人田”。平臺服務(wù)還可以通過BPO(商務(wù)流程外包)等形式獲取長期、穩(wěn)定的收益。(四)政府補(bǔ)貼產(chǎn)業(yè)園區(qū)、孵化器通常要建設(shè)若干公共服務(wù)平臺及配套服務(wù)設(shè)施，以營造良好的園區(qū)環(huán)境和產(chǎn)業(yè)氛圍，一些園區(qū)在建設(shè)專業(yè)化公共服務(wù)平臺時(shí)還投資購置了不少專業(yè)設(shè)備、儀器。為了鼓勵(lì)園區(qū)改善創(chuàng)業(yè)環(huán)境和提高服務(wù)能力，區(qū)域政府會(huì)適當(dāng)拿出財(cái)政資金以項(xiàng)目補(bǔ)貼、貸款貼息等形式給予園區(qū)資金扶植。政府補(bǔ)貼經(jīng)費(fèi)基本上按照“專項(xiàng)資金、?？顚Ｓ谩钡脑瓌t劃撥給相關(guān)園區(qū)。(五)稅收獎(jiǎng)勵(lì)稅收獎(jiǎng)勵(lì)指入園企業(yè)上繳的稅收一部分歸國稅，一部分歸省、市財(cái)政收入，一部分由區(qū)縣支配，這部分稅收一般采取部分返還園區(qū)的方式，支持園區(qū)建設(shè)或者用于擴(kuò)展招商，堪稱區(qū)域政府對園區(qū)的“績效獎(jiǎng)”。誠然，各家產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)經(jīng)營各有側(cè)重，收入來源比重不同、各具千秋，但從園區(qū)收入構(gòu)成和比例額度上，不難看出園區(qū)的經(jīng)營定位和運(yùn)營能力。企業(yè)選擇園區(qū)時(shí)，可關(guān)注園區(qū)的盈利模式與主要收入來源，因?yàn)檫@預(yù)示著入園企業(yè)所能享有的創(chuàng)業(yè)成長環(huán)境與綜合服務(wù)。對一家產(chǎn)業(yè)園來說，知悉產(chǎn)業(yè)園區(qū)的來龍去脈就好比了解自己的“前世今生”，在前行的路上，學(xué)習(xí)效仿也好，創(chuàng)新實(shí)踐也罷，明確發(fā)展方向，明晰成長路線，這才是關(guān)鍵。第三節(jié)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，做產(chǎn)業(yè)還是做地產(chǎn)近幾年，伴隨新興產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和房地產(chǎn)市場的連續(xù)低迷，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐漸成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)和投資新寵，產(chǎn)業(yè)巨擘和地產(chǎn)大佬紛紛搶灘登陸產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)版圖。聯(lián)想集團(tuán)及其合作伙伴在大慶建設(shè)科技城項(xiàng)目，總投資超過100億元；海爾公司分別在廣東佛山、河南鄭州、河北石家莊和天津等地斥資建設(shè)海爾創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園；ZTE中興通訊旗下的中興發(fā)展、中興國際借名產(chǎn)業(yè)園全國圈地，染指地產(chǎn)；地產(chǎn)哲學(xué)家馮侖躊躇滿志地做起了美版產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)——萬通工社；綠地集團(tuán)與鄭州市相關(guān)部門簽約開發(fā)總投資額高達(dá)130億元的濱湖國際總部產(chǎn)業(yè)園；一直專注于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的聯(lián)東投資(集團(tuán))有限公司(下文簡稱“聯(lián)動(dòng)集團(tuán)”)更喊出了“聯(lián)東U谷要做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)界的萬達(dá)”的響亮口號；住宅地產(chǎn)老大萬科再也耐不住寂寞，2013年競得深圳市產(chǎn)業(yè)辦公用地，開始產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的征程……有專家預(yù)言，未來的地產(chǎn)界，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將與商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)三分天下。國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的誕生與興起，是產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)地產(chǎn)的長期發(fā)展，以及文化創(chuàng)意園區(qū)迅猛崛起的綜合結(jié)果，更是住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)尋求逆勢轉(zhuǎn)型、行業(yè)細(xì)分與產(chǎn)業(yè)提升的必然產(chǎn)物。早年以提供標(biāo)準(zhǔn)廠房和定制化廠房為核心的工業(yè)地產(chǎn)，以及以制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，都面臨建筑規(guī)劃和商業(yè)配套過于簡單，企業(yè)業(yè)態(tài)較為單一，相對缺乏生態(tài)化、持續(xù)性發(fā)展空間與發(fā)展前景的問題。有了前車之鑒，當(dāng)下的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局為依托，以高成長產(chǎn)業(yè)聚集為核心，融匯科研生產(chǎn)、商務(wù)辦公、會(huì)展會(huì)議、餐飲商住、文化休閑等綜合功能，建設(shè)和提供全方位、系統(tǒng)化的產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境與公共服務(wù)平臺，有效地引進(jìn)目標(biāo)企業(yè)和服務(wù)于企業(yè)，滿足企業(yè)一體化需求，形成相互依存、相互助益的具有強(qiáng)烈都市意向的高效產(chǎn)業(yè)綜合體。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將地產(chǎn)資源和產(chǎn)業(yè)資源有機(jī)整合，以土地開發(fā)為蹺板，通過營造適宜的生產(chǎn)辦公環(huán)境，形成產(chǎn)業(yè)聚集，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長極的較快形成。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)視經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益并重，具有超越地理空間的聚集與輻射功能，能夠促進(jìn)區(qū)域價(jià)值呈幾何式增長，從而帶動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)提升與跨越式發(fā)展。而且出色的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將成為城市地標(biāo)，代言著區(qū)域形象。多年來，國內(nèi)住宅地產(chǎn)和商業(yè)綜合體的火爆，使產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)未被重視的部分，很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目基本照搬傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目、工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目乃至住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)運(yùn)營模式，使得產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一直在無序分散、缺乏標(biāo)準(zhǔn)的狀態(tài)中混沌發(fā)展。一些轉(zhuǎn)型的地產(chǎn)商將房地產(chǎn)業(yè)種種經(jīng)營習(xí)慣嫁接到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，這與強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)植入、增值服務(wù)、長期運(yùn)營的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式格格不入。若想有效操盤管控產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，必須弄清一個(gè)看似簡單，卻極其關(guān)鍵的戰(zhàn)略性問題，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，做產(chǎn)業(yè)還是做地產(chǎn)？一、做產(chǎn)業(yè)還是做地產(chǎn)在人們的印象中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)同住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)一樣，都是賣房子的，只不過所賣房子的功能、性質(zhì)有所不同。還有人說：住宅地產(chǎn)做住宅，商業(yè)地產(chǎn)做商業(yè)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)做產(chǎn)業(yè)。顯然，這些說法多少闡明了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不只是建樓賣樓，更是發(fā)展產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵。顧名思義，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以解讀為：產(chǎn)業(yè)＋地產(chǎn)。這一解讀表明產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)包含產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)兩個(gè)層面的內(nèi)容。那么，這兩個(gè)層面孰重孰輕？孰主孰次？明確兩者之間的輕重、主次非常重要，因?yàn)檫@關(guān)系產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營模式，關(guān)系項(xiàng)目開發(fā)商、運(yùn)營商的生存狀態(tài)。為了研究探討產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的營運(yùn)內(nèi)容和營運(yùn)模式，我們可以借用雷達(dá)圖的形式加以描述，具體參考指標(biāo)包括：(1)建筑載體：建設(shè)寫字樓或工業(yè)廠房及其配套設(shè)施，建筑需具備特定標(biāo)準(zhǔn)。(2)物業(yè)管理：配套有寫字樓與商業(yè)設(shè)施的物業(yè)管理，也包括特殊工業(yè)物業(yè)的管理。(3)商業(yè)配套：局部區(qū)域內(nèi)建設(shè)和引進(jìn)餐飲、會(huì)議、住宿、購物(便利店)、銀行、健身中心等商業(yè)配套設(shè)施，尤其是適合規(guī)劃產(chǎn)業(yè)人群的商務(wù)配套設(shè)施和商務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu)。(4)產(chǎn)業(yè)環(huán)境：營造規(guī)劃產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境，包括軟件方面的公共政策與產(chǎn)業(yè)扶植政策等，硬件方面的行業(yè)設(shè)施配套(如針對工業(yè)園區(qū)的物流配送)，以及學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、書店、公共交通等社區(qū)配套和文化娛樂配套設(shè)施。(5)產(chǎn)業(yè)招商：針對規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)鏈(一般為新興產(chǎn)業(yè))而展開的專業(yè)招商，已不再是單純售樓和商業(yè)服務(wù)店鋪的招商。(6)專業(yè)服務(wù)：針對規(guī)劃產(chǎn)業(yè)的入駐企業(yè)建立系統(tǒng)全面的公共服務(wù)體系，開展針對性的公共服務(wù)和增值服務(wù)(如科技金融服務(wù)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的版權(quán)交易服務(wù)等)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營內(nèi)容及模式雷達(dá)圖如圖1-3所示。C商業(yè)配套D產(chǎn)業(yè)環(huán)境E產(chǎn)業(yè)招商BE產(chǎn)業(yè)招商A建筑載體F專業(yè)服務(wù)圖1-3產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式雷達(dá)圖從圖1-3可看出，按照順時(shí)針順序，A→F，營運(yùn)工作內(nèi)容越加全面深入。圖的左半部分主要是建設(shè)層面，為大家所熟悉，此處無須贅述。右半部分是運(yùn)營層面，涉及多個(gè)專業(yè)、多個(gè)層級和多個(gè)階段的運(yùn)營管理工作及產(chǎn)業(yè)服務(wù)內(nèi)容，大家相對生疏。如果左半部分的指標(biāo)分值高于右半部分指標(biāo)分值，那么，這個(gè)項(xiàng)目基本上還停留在地產(chǎn)項(xiàng)目層面；反之，項(xiàng)目就超越了地產(chǎn)層面，已具有一定的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營效果，甚至具備孵化器的功能(后面章節(jié)將具體介紹)。當(dāng)然，理想情況是各項(xiàng)指標(biāo)分值比較平均，圖形左右相對均衡。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展的側(cè)重點(diǎn)不同，其建設(shè)運(yùn)營模式自然不同，獲取資金回報(bào)的方式和未來發(fā)展態(tài)勢自然也不同。一些大型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，不僅建有上規(guī)模的寫字樓群，還建有較大體量的公寓和商業(yè)設(shè)施。嚴(yán)格意義上講，寫字樓是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的主導(dǎo)，而公寓和商業(yè)設(shè)施是必需的項(xiàng)目配套。這樣的項(xiàng)目如果不把產(chǎn)業(yè)招商作為工作重點(diǎn)，仍以售樓和商業(yè)招商(商業(yè)服務(wù)業(yè)的招商)作為重點(diǎn)，顯然是一個(gè)借用產(chǎn)業(yè)概念的地產(chǎn)項(xiàng)目，這屬于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的初級階段?，F(xiàn)實(shí)情況是國內(nèi)眾多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就處于這一初級階段。當(dāng)然，一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已越過初級發(fā)展階段，把產(chǎn)業(yè)招商作為重中之重，同時(shí)做好商務(wù)配套和產(chǎn)業(yè)服務(wù)，以產(chǎn)業(yè)服務(wù)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)招商，以產(chǎn)業(yè)招商帶動(dòng)商業(yè)招商，項(xiàng)目做得風(fēng)生水起。另外，不同階段的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)駐的企業(yè)狀況也不盡相同。停留在地產(chǎn)層面的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，由于缺少高效的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營和孵化服務(wù)，進(jìn)駐的企業(yè)只能自力更生；運(yùn)營良好的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，產(chǎn)業(yè)集中度高，扶植力度大，入駐企業(yè)能夠得到很多優(yōu)惠政策和運(yùn)營便利，做強(qiáng)做大的概率更高，甚至出現(xiàn)“專吃政策飯”的企業(yè)。二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，地產(chǎn)的升級版產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)有著顯著的區(qū)別。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有商業(yè)地產(chǎn)的一些特性，又自成一派。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主營的不是公寓、商鋪、酒店和綜合商業(yè)中心，因此并不以好地段的自然輻射效應(yīng)為決定因素，也不仰仗于一時(shí)的市場火爆，而是一個(gè)周期較長、內(nèi)容多元的系統(tǒng)工程，需要依托相對低廉的土地成本(非城市中心)和區(qū)域的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，通過政府產(chǎn)業(yè)政策的引導(dǎo)和園區(qū)公共平臺的服務(wù)，吸引聚集創(chuàng)新創(chuàng)意型的新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)，形成新的經(jīng)濟(jì)中心和城市副中心。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)不同，不再以標(biāo)準(zhǔn)廠房和定制化的非標(biāo)廠房為核心建設(shè)內(nèi)容，也不再以提供職工餐廳、藍(lán)領(lǐng)公寓、便利超市、儲蓄銀行等一般配套設(shè)施而沾沾自足。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)針對區(qū)域經(jīng)濟(jì)與目標(biāo)產(chǎn)業(yè)，打造軟硬一體的產(chǎn)業(yè)聚集平臺，營造創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的發(fā)展環(huán)境。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一方面建設(shè)企業(yè)生產(chǎn)作業(yè)、商務(wù)辦公所需的綜合性物理載體與配套設(shè)施，另一方面搭建企業(yè)創(chuàng)業(yè)成長所需的、具有化學(xué)效應(yīng)的系統(tǒng)化公共服務(wù)平臺。顯然，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是工業(yè)地產(chǎn)的升級版。人們談到產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)，經(jīng)常提及產(chǎn)業(yè)園區(qū)，那么產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)園區(qū)又有什么異同呢？其實(shí)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也好，產(chǎn)業(yè)園區(qū)也罷，它們都由不同形態(tài)的辦公樓宇和生產(chǎn)性物業(yè)構(gòu)成，或是一個(gè)頗具規(guī)模的寫字樓群與配套設(shè)施。相對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的稱謂，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)化了地產(chǎn)性質(zhì)。按照筆者的理解，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)園區(qū)這兩個(gè)概念有合有分，有的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模浩大，本身就是一個(gè)大型產(chǎn)業(yè)園、一個(gè)產(chǎn)業(yè)新城；有的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目則歸屬于一個(gè)大型園區(qū)內(nèi)(包括開發(fā)區(qū)、高新區(qū))，是典型的“園中園”項(xiàng)目。三、產(chǎn)業(yè)為核，地產(chǎn)為殼產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)的有機(jī)融合，追求的是“1＋1＋1＞3”(3個(gè)“1”分別為產(chǎn)業(yè)園區(qū)、入園企業(yè)和所在區(qū)域)的放大效應(yīng)。在產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)合縱連橫的演繹過程中，作為一個(gè)三、政策通成熟的且有遠(yuǎn)大目標(biāo)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，應(yīng)該做到產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)并重，且重在產(chǎn)業(yè)；開發(fā)與運(yùn)營并重，且重在運(yùn)營；短期與持續(xù)并重，且重在持續(xù)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，做地產(chǎn)，更做產(chǎn)業(yè)。第七節(jié)園區(qū)建設(shè)的新“九通一平”是非業(yè)界人士對此也耳熟能詳。熟悉的人都知道，“九通一平”指土地在通過一級開發(fā)后，達(dá)到二級開發(fā)商進(jìn)場后迅速開發(fā)建設(shè)的條件和標(biāo)準(zhǔn)。其中，“九通一平”的“九通”為通市政道、污水、自來水、天然氣、電力、電信、熱力及有線電視管線，“一平”為土地自然、地貌平整。連續(xù)15年居中國開發(fā)區(qū)綜合評價(jià)榜首的天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)過多年的建設(shè)運(yùn)營，認(rèn)識到傳統(tǒng)的水、電、氣、熱等基礎(chǔ)設(shè)施的“九通一平”已經(jīng)不能構(gòu)成區(qū)域的競爭優(yōu)勢，于是，它們在區(qū)域環(huán)境建設(shè)方面率先提出并推行“新九通一平”概念，即信息通、市場通、法規(guī)通、配套通、物流通、資金通、人才通、技術(shù)通、服務(wù)通，旨在以此提升區(qū)域形象與競爭力，打造面向21世紀(jì)的“新經(jīng)濟(jì)平臺”。筆者借用天津開發(fā)區(qū)“新九通一平”概念并適當(dāng)調(diào)整，梳理出“通用版”的產(chǎn)業(yè)園整體建設(shè)運(yùn)營體系，即理念通、基礎(chǔ)通、政策通、信息通、配套通、市場通、人脈通、融資通、運(yùn)營通和園區(qū)平衡發(fā)展。具有一個(gè)全新視野、適度超前的園區(qū)建設(shè)理念，是建好、經(jīng)營好園區(qū)的前提條件，產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的操盤者必須從戰(zhàn)略高度、思想深度為園區(qū)建設(shè)經(jīng)營掃清障礙。若想理念通，就得練內(nèi)功：一是從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)這兩門建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“必修課”入手，研判經(jīng)濟(jì)、科技與社會(huì)文化的發(fā)展趨勢，知悉區(qū)域和園區(qū)在承載產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中的地位與角色，清晰地做好產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與定位；二是了解產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)運(yùn)營模式，知悉相關(guān)行業(yè)企業(yè)從創(chuàng)業(yè)孵化到成長催化的過程與經(jīng)營需求，厘清園區(qū)在硬件、軟件兩方面將為企業(yè)提供什么樣的設(shè)施環(huán)境和配套服務(wù)；三是調(diào)研產(chǎn)業(yè)園區(qū)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，學(xué)習(xí)借鑒優(yōu)秀園區(qū)的建設(shè)經(jīng)營模式和管理方略，知己知彼，取人之長、補(bǔ)己之短。二、基礎(chǔ)通基礎(chǔ)通包括區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)又涉及區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、科技資源、人才資源、產(chǎn)業(yè)配套能力(產(chǎn)業(yè)集群、物流、交通)、文化環(huán)境等。園區(qū)選址不是選在基礎(chǔ)設(shè)施及產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)完備的地區(qū)，就是選在即將納入地區(qū)發(fā)展計(jì)劃、具有較好基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃和發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。如若不然，園區(qū)項(xiàng)目好似患上了“先天性營養(yǎng)不良綜合征”，單靠后天自身的努力，很難出人頭地的，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)也很大。許多拿地成本很低的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要倍加小心，不要以為得了“大便宜”，項(xiàng)目前期投資成本的“低開”很可能意味著后期營銷成本、運(yùn)營成本的“高走”，招商運(yùn)營可能面臨蹣跚學(xué)步的尷尬，很多偏遠(yuǎn)地區(qū)的科技園、工業(yè)園至今大唱“空城計(jì)”，就是很好的佐證。企業(yè)選擇進(jìn)駐某一個(gè)園區(qū)之前，往往向招商人員詢問的第一個(gè)問題就是：園區(qū)有什么優(yōu)惠政策？如果企業(yè)對園區(qū)政策不認(rèn)可，企業(yè)自會(huì)改弦易轍、另尋出路，導(dǎo)致招商工作步履維艱。園區(qū)優(yōu)惠政策通常涉及：工商注冊、土地獲取、稅收返還、人才引進(jìn)、項(xiàng)目補(bǔ)貼、產(chǎn)品出口、招商獎(jiǎng)勵(lì)、專項(xiàng)資質(zhì)申報(bào)、知識產(chǎn)權(quán)管理等很多專業(yè)領(lǐng)域，這些內(nèi)容與企業(yè)的日常經(jīng)營休戚相關(guān)。政策通實(shí)際上既要建立符合園區(qū)產(chǎn)業(yè)特性、企業(yè)特色的扶植政策，又要在“園區(qū)建設(shè)模式趨同、政策趨同”的大環(huán)境下，追求政策創(chuàng)新，哪怕是組合式創(chuàng)新，讓競爭對手“總在追趕你的路上”。此外，政策通還涉及園區(qū)的法制建設(shè)，通過依法治區(qū)，用先進(jìn)合理的法規(guī)制度來保證產(chǎn)業(yè)園區(qū)的健康發(fā)展。目前，國內(nèi)一些園區(qū)頻現(xiàn)失信行為，即企業(yè)與園區(qū)(管委會(huì))達(dá)成合作、簽署協(xié)議后，園區(qū)“爽約“和延遲兌現(xiàn)的事件時(shí)有發(fā)生，而進(jìn)駐企業(yè)囿于方方面面的考慮，不會(huì)與園區(qū)(尤指政府背景的園區(qū))進(jìn)行沒完沒了的較真。這樣的園區(qū)若“惡習(xí)”不改，雖然不至于即刻偃旗息鼓，但長此以往，伴隨口碑傳播，老企業(yè)不愿留，新企業(yè)不愿來，遲早將遭受重創(chuàng)。四、信息通信息通是通過先進(jìn)的互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)(包括移動(dòng)互聯(lián))和傳統(tǒng)的傳播手段，建立和完善園區(qū)信息集散機(jī)制，形成園區(qū)內(nèi)部和園區(qū)內(nèi)外順暢的信息傳播、交流渠道，最終達(dá)成三個(gè)目標(biāo)。首先，信息通不僅能夠?qū)⒏骷壵恼?wù)信息和園區(qū)自身活動(dòng)信息快速傳達(dá)給園區(qū)企業(yè)，而且能夠便捷地匯集企業(yè)需求信息、經(jīng)營信息并反饋給各級政府和相關(guān)機(jī)構(gòu)。其次，通過線上線下活動(dòng)，將園區(qū)企業(yè)聚集到一個(gè)公共信息平臺上，實(shí)現(xiàn)信息共享、資源共享，達(dá)成園內(nèi)企業(yè)的圈層互動(dòng)和產(chǎn)業(yè)互動(dòng)，創(chuàng)造商業(yè)機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)共贏；最后，園區(qū)將各類具有新聞價(jià)值的信息通過大眾傳媒向社會(huì)廣而告之，為園區(qū)自身和入園企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展，營造良好的輿論環(huán)境與產(chǎn)業(yè)氛圍。信息通標(biāo)志著一個(gè)園區(qū)的運(yùn)營管理水平，也體現(xiàn)著區(qū)域的社會(huì)服務(wù)能力。五、配套通園區(qū)除了需具備完善的基礎(chǔ)設(shè)施外，還要建設(shè)商業(yè)配套、文化配套、社區(qū)配套等綜合配套設(shè)施，這些配套對具有一定規(guī)模的園區(qū)來說，一個(gè)都不能少。園區(qū)的商業(yè)配套或者綜合配套可以劃分為不同層級、不同規(guī)模的配套設(shè)施，大體分為三個(gè)層級：滿足進(jìn)駐企業(yè)員工“食”“行”“住”基本需求的商業(yè)配套設(shè)施；滿足企業(yè)日常商務(wù)需要和員工職場生活需要的常規(guī)型商務(wù)配套設(shè)施；以及滿足園區(qū)自身及周邊發(fā)展需要的文化配套設(shè)施或者綜合配套設(shè)施等。配套一通，工作、生活自得其所、兩全其美，園區(qū)鮮活熱鬧，區(qū)域自然就成熟進(jìn)步。六、市場通盡管說招商只是園區(qū)建設(shè)工作的重要內(nèi)容之一，但大家心知肚明，只有招商成功，才可能實(shí)現(xiàn)園區(qū)的社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的雙豐收。市場通就要建立符合園區(qū)特質(zhì)的營銷機(jī)制，搭建招商通路，疏通宣傳推廣渠道，聘用、培訓(xùn)過硬的招商人才，形成“坐商”與“行商”相結(jié)合的招商模式，綜合利用各種營銷手段和媒介，實(shí)現(xiàn)整合式營銷/招商。與此同時(shí)，園區(qū)十、園區(qū)平衡發(fā)展有義務(wù)、有責(zé)任為進(jìn)駐企業(yè)，特別是符合園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的企業(yè)搭建產(chǎn)品推廣平臺和宣傳推介平臺，幫助企業(yè)產(chǎn)品行銷和產(chǎn)業(yè)拓展。市場通關(guān)系園區(qū)及企業(yè)的生存質(zhì)量，只有“市場通了”，園區(qū)與企業(yè)才會(huì)如魚得水。七、人脈通中國是人情社會(huì)、人脈市場，擁有良好的公共關(guān)系、廣泛的人脈資源，談生意、做事業(yè)自然是順風(fēng)順?biāo)?、有模有樣。產(chǎn)業(yè)園區(qū)在建設(shè)、招商和運(yùn)營過程中，不可避免地會(huì)與規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、工商、稅務(wù)、經(jīng)濟(jì)、科技、文化、宣傳、人事等各類政府機(jī)構(gòu)打交道，也會(huì)與金融、財(cái)務(wù)、法律、知識產(chǎn)權(quán)、技術(shù)轉(zhuǎn)移、人資服務(wù)、市場營銷、管理咨詢等各個(gè)領(lǐng)域的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)達(dá)成合作?？梢?，產(chǎn)業(yè)園牽涉領(lǐng)域十分寬泛，園區(qū)編織好公共關(guān)系這張網(wǎng)，將受益匪淺。八、融資通資金于企業(yè)有如血液于人體。融資通是建立、保持順暢的園區(qū)融資渠道保障，它包括園區(qū)建設(shè)融資通和園區(qū)企業(yè)融資通兩大內(nèi)容。園區(qū)建設(shè)融資通是保障園區(qū)自身建設(shè)資金來源通暢。眾所周知，動(dòng)輒幾十萬平方米的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)堪稱大手筆，大開大合的建設(shè)模式?jīng)Q定了園區(qū)建筑工程和運(yùn)營配套需要大量建設(shè)資金，對于那些以出租物業(yè)為主營方式的園區(qū)，投資回報(bào)周期更長，資金壓力更大。為了確保資金不斷鏈，保持健康的“血液循環(huán)”，園區(qū)必須具備強(qiáng)勁的融資能力，而打通信貸渠道、建立良好資信和保持穩(wěn)定運(yùn)營，是園區(qū)順利融資的“三板斧”。園區(qū)企業(yè)融資通，則指產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不同于一般的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，園區(qū)必須為入駐企業(yè)提供多種平臺服務(wù)，尤其是金融服務(wù)。營建風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)制，搭建多元融資渠道，引進(jìn)基金、銀行、信托公司、風(fēng)險(xiǎn)投資公司、小額貸款公司，以及擔(dān)保公司，為入駐企業(yè)提供不同類型、不同層面的融資產(chǎn)品，助力企業(yè)成長壯大。九、經(jīng)營通物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營管理和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營管理是園區(qū)運(yùn)營管理的“三駕馬車”，三項(xiàng)工作環(huán)環(huán)相扣、緊密交織。物業(yè)管理為園區(qū)企業(yè)提供最基礎(chǔ)的辦公生活保障，讓企業(yè)安心工作，一心創(chuàng)業(yè)。對于化工、環(huán)保、生物醫(yī)藥等行業(yè)性的工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)，物業(yè)管理在常規(guī)服務(wù)的基礎(chǔ)上，還應(yīng)提供專業(yè)化、細(xì)致化的物業(yè)服務(wù)模塊。商業(yè)配套設(shè)施與商務(wù)服務(wù)是現(xiàn)代園區(qū)必須具備的服務(wù)內(nèi)容，曾經(jīng)的乘著班車“披星”而來、“戴月”而歸的工業(yè)園區(qū)營運(yùn)模式，缺配套、少服務(wù)，早已“Out(落伍)”。針對園區(qū)定位和企業(yè)構(gòu)成，規(guī)劃建設(shè)商務(wù)配套設(shè)施，引進(jìn)適宜商家，提供綜合商務(wù)服務(wù)，應(yīng)該是現(xiàn)代園區(qū)的“標(biāo)準(zhǔn)配置”。產(chǎn)業(yè)園區(qū)中的“產(chǎn)業(yè)”二字提示著產(chǎn)業(yè)園的核心所在，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營才是產(chǎn)業(yè)園營運(yùn)工作的終極任務(wù)，一邊為企業(yè)提供增值服務(wù)，助推企業(yè)成長，一邊為園區(qū)自身探索營運(yùn)之道，實(shí)現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營。產(chǎn)業(yè)運(yùn)營涉及技術(shù)、生產(chǎn)、營銷、財(cái)務(wù)、管理等方方面面，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的水平與質(zhì)量彰顯園區(qū)的品質(zhì)，預(yù)示其未來。平衡發(fā)展意味著均衡、穩(wěn)健、可持續(xù)。園區(qū)平衡發(fā)展，首先是產(chǎn)業(yè)平衡，園區(qū)核心產(chǎn)業(yè)、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)主次分明、結(jié)構(gòu)合理。園區(qū)必須找準(zhǔn)能夠帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展的“錨”項(xiàng)目，沒有“錨”項(xiàng)目，園區(qū)很難進(jìn)入發(fā)展的快車道。而且園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)鏈的“鏈企業(yè)”與配套服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)該有機(jī)互動(dòng)。其次體現(xiàn)在工作平衡，工程建設(shè)、企業(yè)招商與園區(qū)運(yùn)營是三大基本工作任務(wù)，按時(shí)間進(jìn)度，三項(xiàng)工作存在著一定的先后順序，即先建設(shè)、后招商，再運(yùn)營。但多數(shù)園區(qū)通常邊建設(shè)、邊招商，邊運(yùn)營，三項(xiàng)工作統(tǒng)籌兼顧、合理分配、有序推進(jìn)。甚至有些園區(qū)招商前置，即園區(qū)開工建設(shè)之前，先與目標(biāo)企業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略協(xié)議，后進(jìn)行定制化建設(shè)。最后，要保持運(yùn)營平衡，物業(yè)、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)，三業(yè)并舉，物業(yè)是基礎(chǔ)，商業(yè)是保障，產(chǎn)業(yè)是核心。新“九通一平”詮釋了園區(qū)建設(shè)運(yùn)營工作的主要內(nèi)容和預(yù)期實(shí)現(xiàn)的愿景目標(biāo)。無論“幾通幾平”，都是在優(yōu)化園區(qū)產(chǎn)業(yè)環(huán)境，營造良好的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新氛圍，助推企業(yè)快速健康發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)騰飛。中醫(yī)里常說“通則不痛，痛則不通”，此理適用于萬事萬物，園區(qū)建設(shè)發(fā)展又何不如此呢。第二篇規(guī)劃第一節(jié)園區(qū)規(guī)劃，這個(gè)真得有很多園區(qū)的建設(shè)實(shí)例告誡我們，如果一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)沒有明晰翔實(shí)的園區(qū)規(guī)劃，而是“走哪算哪”，那這個(gè)園區(qū)很可能走著走著就走進(jìn)死胡同。那么，園區(qū)規(guī)劃到底規(guī)劃什么呢？產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)經(jīng)營規(guī)劃，既是戰(zhàn)略上的指導(dǎo)，也是戰(zhàn)術(shù)上的需要。歸納起來，園區(qū)的建設(shè)經(jīng)營規(guī)劃涵蓋五大方面：產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、建設(shè)與建筑規(guī)劃、招商規(guī)劃、運(yùn)營規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃。一、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：明白自己園區(qū)是干什么的園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是園區(qū)規(guī)劃中首要的規(guī)劃內(nèi)容，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是其他規(guī)劃內(nèi)容的基礎(chǔ)，只有產(chǎn)業(yè)規(guī)劃清晰了，其它規(guī)劃才可以按圖索驥、按部就班地順利開展。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃主要是對園區(qū)核心產(chǎn)業(yè)、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的界定，在此基礎(chǔ)上分析產(chǎn)業(yè)鏈和上下游企業(yè)的構(gòu)成與關(guān)系。影響園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位的因素，如圖2-1所示。國家鼓勵(lì)行國家鼓勵(lì)行業(yè)行業(yè)產(chǎn)能狀況技術(shù)發(fā)展趨勢市場經(jīng)濟(jì)形式區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)圖2-1園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位圖確定核心產(chǎn)業(yè)與重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的方法：(1)洞悉園區(qū)所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，了解區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和擁有的產(chǎn)業(yè)資源，劃出可以重點(diǎn)發(fā)展的全部產(chǎn)業(yè)范圍，即園區(qū)意向產(chǎn)業(yè)；(2)研究國家產(chǎn)業(yè)政策，看哪些產(chǎn)業(yè)屬于國家重點(diǎn)鼓勵(lì)的，哪些產(chǎn)業(yè)屬于國家明確限制的，對劃出的園區(qū)意向產(chǎn)業(yè)范圍進(jìn)行縮小、集中；(3)研究國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢與行業(yè)市場發(fā)展情況，掌握意向產(chǎn)業(yè)是否存在市場潛力和市場風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)分析技術(shù)發(fā)展趨勢，看意向產(chǎn)業(yè)的技術(shù)是否存在替代轉(zhuǎn)型的風(fēng)險(xiǎn)。這當(dāng)中千萬不要忘記對意向產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能情況進(jìn)行一番調(diào)研，不能讓產(chǎn)業(yè)園一上馬，就遭遇產(chǎn)能過剩的問題，或者面臨極其慘烈的市場競爭。光伏產(chǎn)業(yè)本是一個(gè)不錯(cuò)的產(chǎn)業(yè)，也享受國家的扶植政策，但受國際經(jīng)濟(jì)形勢和國內(nèi)立項(xiàng)過熱的影響，導(dǎo)致出現(xiàn)產(chǎn)能過剩的現(xiàn)象，很多光伏產(chǎn)業(yè)基地遭受沖擊。前車之鑒，園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃必須小心“踩雷”。(4)根據(jù)各方面的研究分析情況，聚焦某個(gè)或某幾個(gè)產(chǎn)業(yè)，將其作為園區(qū)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，并將其中最具發(fā)展?jié)摿η易钸m合自己園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定為核心產(chǎn)業(yè)。(5)針對核心產(chǎn)業(yè)與重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，分析上下游企業(yè)的構(gòu)成與關(guān)系，以及具體行業(yè)企業(yè)的組成分布情況，為制定招商策略奠定基礎(chǔ)。此外，還要明晰相關(guān)產(chǎn)業(yè)的支撐力量，例如：服務(wù)于核心產(chǎn)業(yè)與重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)、社會(huì)機(jī)構(gòu)等。實(shí)際上，園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位是從區(qū)域發(fā)展、國家產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展趨勢和市場前景等多項(xiàng)指標(biāo)上尋找交集。此外，園區(qū)核心運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的公共關(guān)系資源(產(chǎn)業(yè)資源、人脈資源)也是產(chǎn)業(yè)定位參考的因素。在園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，經(jīng)常會(huì)用到一些戰(zhàn)略管理的知識，例如SWOT(優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會(huì)、威脅)分析、EPST(政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)文化、技術(shù)、Legal法律、環(huán)境)宏觀環(huán)境分析等，運(yùn)用這些知識，能夠更順暢地找到產(chǎn)業(yè)方向，更快捷地獲得研究成果。園區(qū)也可以借助“外腦”，以彌補(bǔ)園區(qū)缺乏專業(yè)人才和專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的短板。智慧山科技文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地是天津高新區(qū)的一個(gè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，2010年建設(shè)之初，通過對宏觀經(jīng)濟(jì)技術(shù)環(huán)境、區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與資源的綜合分析，將產(chǎn)業(yè)定位于以技術(shù)為基礎(chǔ)、文化為內(nèi)容的新興文化產(chǎn)業(yè)，包括3D影視、動(dòng)漫、手機(jī)游戲、網(wǎng)絡(luò)新媒體、數(shù)字內(nèi)容研發(fā)制作，以及創(chuàng)意設(shè)計(jì)等，并將相關(guān)產(chǎn)業(yè)定位為軟件與服務(wù)外包、科技服務(wù)業(yè)等。在建設(shè)經(jīng)營中，智慧山又獲得了國家文化大發(fā)展、大繁榮的鼓勵(lì)政策和科技文化融合發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策的有力支持，并充分享受地方產(chǎn)業(yè)資源的豐厚給養(yǎng)，迅速成為天津領(lǐng)先的文化創(chuàng)意園區(qū)。二、建設(shè)與建筑規(guī)劃：知曉為客戶提供什么樣的空間載體園區(qū)建設(shè)與建筑規(guī)劃主要涉及三方面：園區(qū)建設(shè)規(guī)劃、園區(qū)建筑規(guī)劃和園區(qū)工程規(guī)劃。建設(shè)與建筑規(guī)劃，雖然主要由專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)院和建筑設(shè)計(jì)公司來進(jìn)行規(guī)劃，但從產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的角度，為設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)提供一些創(chuàng)新型、前瞻性的建議，十分必要。(1)建設(shè)規(guī)劃，大型園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城的整體建設(shè)規(guī)劃，要從城市土地使用與空間布局、市政配套，以及產(chǎn)業(yè)分布上著手，著眼未來、立足現(xiàn)在、統(tǒng)籌兼顧、系統(tǒng)規(guī)劃。對產(chǎn)業(yè)新城的產(chǎn)業(yè)用房、商業(yè)配套與住宅配套，規(guī)劃合理的建設(shè)開發(fā)比例與空間布局。(2)建筑規(guī)劃，建筑規(guī)劃須結(jié)合產(chǎn)業(yè)定位，確定建筑標(biāo)準(zhǔn)與建筑配套，不同行業(yè)類型的產(chǎn)業(yè)園建筑規(guī)劃要體現(xiàn)出鮮明差異，比如：工業(yè)園的建筑規(guī)劃與文化創(chuàng)意園的相去甚遠(yuǎn)，工業(yè)園中的制造型園區(qū)和物流型園區(qū)的建筑規(guī)劃也截然不同。(3)工程規(guī)劃，明確先建什么？后建什么？不要小看工程規(guī)劃，它與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、企業(yè)招商密切相關(guān)，如果建設(shè)未能按照規(guī)劃如期進(jìn)展，就會(huì)造成產(chǎn)業(yè)配套不落實(shí)、招商工作難推進(jìn)等一系列問題，甚至可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。三、招商規(guī)劃：用畢其功于一役的策劃贏得客戶園區(qū)招商規(guī)劃是一套特別注重實(shí)操的策劃。園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、建設(shè)與建筑規(guī)劃無論多么出類拔萃，沒有可行的招商規(guī)劃和有效的執(zhí)行，一切都是虛談。招商規(guī)劃內(nèi)容包括：目標(biāo)客群、優(yōu)惠政策、招商/營銷策略、人員配置與專業(yè)培訓(xùn)、招商管理制度，等等。在招商規(guī)劃中，尋找目標(biāo)客群很關(guān)鍵，而能否找到理想的目標(biāo)客群取決于前期產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)分析的準(zhǔn)確度；園區(qū)優(yōu)惠政策必須講求針對性，需要適合行業(yè)企業(yè)的特點(diǎn)，除去普惠政策外，必須有一事一議的“撒手锏式”政策；招商/營銷策略需要與時(shí)俱進(jìn)，充分利用現(xiàn)代營銷推廣手段并進(jìn)行合理的營銷整合；很多園區(qū)會(huì)忽略對招商人員的專業(yè)化培訓(xùn)和對招商制度的健全完善，尤其是那些地產(chǎn)成分濃重的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，恰恰會(huì)因這一點(diǎn)而大大影響招商績效。四、園區(qū)運(yùn)營規(guī)劃：學(xué)會(huì)“放長線，釣大魚”園區(qū)運(yùn)營規(guī)劃包括：物業(yè)管理、配套商業(yè)經(jīng)營、園區(qū)公共服務(wù)平臺、政府公關(guān)協(xié)調(diào)、園區(qū)管理規(guī)范化、園區(qū)內(nèi)生發(fā)展與品牌復(fù)制經(jīng)營模式，等等。運(yùn)營規(guī)劃是很多園區(qū)的短板，個(gè)中原因很多，有的因?yàn)轫?xiàng)目以短線的地產(chǎn)經(jīng)營為主，不考慮長線的園區(qū)運(yùn)營管理；有的因?yàn)槿狈@區(qū)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，不清楚園區(qū)運(yùn)營管理的核心內(nèi)容；有的因?yàn)殡m然了解基本的園區(qū)運(yùn)營管理內(nèi)容，但不想投入太多的人力、財(cái)力和精力去做實(shí)內(nèi)容……就像一個(gè)樓盤賣出去后，它能否升值要看物業(yè)管理狀況。一個(gè)產(chǎn)業(yè)園能否得到業(yè)主和業(yè)界的認(rèn)可與好評，能否提升物業(yè)價(jià)值，看的就是園區(qū)的運(yùn)營管理能力(物業(yè)管理只是其中一小部分內(nèi)容)。如果園區(qū)有計(jì)劃地進(jìn)行品牌拓展、復(fù)制經(jīng)營，需要有一套成熟完善的運(yùn)營管理模式和好的品牌形象。五、園區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃：用量化指標(biāo)來自省園區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括兩方面內(nèi)容：一是園區(qū)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，是對園區(qū)項(xiàng)目自身投資經(jīng)營狀況的測算與考量，并根據(jù)數(shù)據(jù)對園區(qū)建設(shè)經(jīng)營予以適當(dāng)調(diào)整，這主要涉及：營業(yè)指標(biāo)估算、營業(yè)收入構(gòu)成比例(地產(chǎn)增值和產(chǎn)業(yè)增值)、財(cái)務(wù)盈利能力分析(內(nèi)部收益率、投資回收期、投資利潤率、資本金利潤率等)、清償能力分析(盈虧平衡分析、敏感性分析)等。二是園區(qū)經(jīng)營指標(biāo)，是衡量一個(gè)園區(qū)經(jīng)營狀況的綜合量化指標(biāo)，包括園區(qū)進(jìn)駐企業(yè)數(shù)量、投資密度、園區(qū)企業(yè)總產(chǎn)值與利稅(有的園區(qū)考核開票數(shù)額)、園區(qū)就業(yè)人數(shù)、人均產(chǎn)值、行業(yè)龍頭企業(yè)數(shù)量或上市企業(yè)數(shù)量，等等。就像現(xiàn)今政府以“億元樓宇”評鑒好的寫字樓一樣，園區(qū)經(jīng)營指標(biāo)比較真實(shí)地體現(xiàn)一個(gè)園區(qū)的經(jīng)營水平及其所帶來的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。園區(qū)經(jīng)營指標(biāo)可以搜尋、參照行業(yè)數(shù)字指標(biāo)進(jìn)行推算，例如：軟件園可參照國內(nèi)軟件行業(yè)人均產(chǎn)值測算園區(qū)總產(chǎn)值、二三線城市的綜合型產(chǎn)業(yè)園可參照一二線城市知名產(chǎn)業(yè)園區(qū)的單位辦公面積的產(chǎn)值推算自家指標(biāo)，等等。有的園區(qū)邊建設(shè)、邊招商、邊運(yùn)營，園區(qū)規(guī)劃也在不斷調(diào)整，只要在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，就屬于正?，F(xiàn)象。但園區(qū)規(guī)劃如若大變臉，必須三思而后行，因?yàn)檫@意味著對前期工作的否定，也是對先進(jìn)駐客戶的不負(fù)責(zé)任，甚至對園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位、企業(yè)招商和園區(qū)運(yùn)營都產(chǎn)生重大負(fù)面影響。大型園區(qū)或產(chǎn)業(yè)新城的戰(zhàn)略規(guī)劃，必須從全局出發(fā)，兼顧園區(qū)與周邊區(qū)域的一體化發(fā)展，在產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)與產(chǎn)業(yè)配置、物業(yè)形態(tài)與空間布局、商業(yè)配套與公共設(shè)施配套以及園區(qū)發(fā)展預(yù)留空間上都要有開放的、長遠(yuǎn)的建設(shè)理念和持續(xù)發(fā)展的建設(shè)思路。園區(qū)規(guī)劃也是園區(qū)戰(zhàn)略定位，只不過規(guī)劃的概念更寬泛一些、更前端一些。園區(qū)規(guī)劃做得如何，取決于規(guī)劃意識與態(tài)度，也取決于做規(guī)劃的團(tuán)隊(duì)及個(gè)人的能力水平。園區(qū)規(guī)劃，真得有！第五節(jié)園區(qū)建設(shè)選址與建筑配套：跟著定位走，圍著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)一家從事視音頻內(nèi)容聚合和分發(fā)平臺研發(fā)運(yùn)營的知名科技公司進(jìn)駐某科技園，該公司提天線之間不能遮擋，保持2至3米的距離，天線電纜通過豎井下到樓內(nèi)機(jī)房，且要考慮防雷裝置，園區(qū)運(yùn)營商為此煞費(fèi)苦心進(jìn)行安排?？梢哉f，這屬于較個(gè)別的現(xiàn)象，但園區(qū)必定會(huì)根據(jù)產(chǎn)業(yè)定位和進(jìn)駐企業(yè)的普遍需求進(jìn)行建筑配套，達(dá)到一定的建筑標(biāo)準(zhǔn)。其實(shí)，園區(qū)建筑配套及建筑標(biāo)準(zhǔn)對園區(qū)建設(shè)來說，還只是“后話”，至關(guān)重要的問題是園區(qū)開發(fā)商/運(yùn)營商在園區(qū)建設(shè)之前就必須深思熟慮：產(chǎn)業(yè)園區(qū)選址在什么地方？或者針對擁有地塊主打什么產(chǎn)業(yè)內(nèi)容？一、園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位與選址工業(yè)園為何要“騰籠換鳥”？文化園遠(yuǎn)離城區(qū)會(huì)怎樣？為什么很多中小城市的科技園不溫不火？產(chǎn)業(yè)園區(qū)的選址很重要，產(chǎn)業(yè)不同，選址大不同。反過來說，要根據(jù)擁有地塊的不同特點(diǎn)，做不同的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。(一)工業(yè)園——遠(yuǎn)離城市中心區(qū)工業(yè)園遠(yuǎn)離城市中心區(qū)，與繁華漸行漸遠(yuǎn)，但不是說越遠(yuǎn)越好、越偏越好，工業(yè)園的選址必須考慮意向目的地的區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)集中度(產(chǎn)業(yè)鏈集群的可能性)、技術(shù)支持、物流配送與交通配套，以及環(huán)境污染問題，等等。(二)文化園——聚集在城市中心區(qū)某國家級動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)園為政府投資、政府主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園，該園區(qū)選址建設(shè)在城市邊緣的開發(fā)新城，從市區(qū)驅(qū)車到園區(qū)，需要花費(fèi)一個(gè)多小時(shí)，沿途不僅經(jīng)過很多工業(yè)園區(qū)，還能一覽成片成片的空地，商業(yè)配套不健全，公共交通不發(fā)達(dá)，人文氣息不濃厚且人煙稀少。隨著巨額資金的投入和頂級優(yōu)惠政策的推行，幾年來，該園區(qū)陸續(xù)招進(jìn)了數(shù)百家文化創(chuàng)意企業(yè)，看上去風(fēng)風(fēng)火火。但據(jù)知情人透露，園區(qū)注冊的企業(yè)多，但實(shí)際辦公卻很少。入駐的一家文化公司高管不無遺憾地說道：“園區(qū)政策很誘人，環(huán)境也很好，還建了一些技術(shù)平臺，但地點(diǎn)太偏啦，談業(yè)務(wù)得回到市里，客戶來一次幾乎需花費(fèi)一天。另外，感覺在這里，關(guān)上門是辦公，打開門是進(jìn)餐、回家，感覺很禁錮、很封閉。以旅游文化為主導(dǎo)的旅游園區(qū)或以傳統(tǒng)文化為主導(dǎo)的藝術(shù)聚集區(qū)(如宋莊)，設(shè)在偏遠(yuǎn)區(qū)域，不足為奇，且有諸多典型案例。而以新興文化為主導(dǎo)的文化園區(qū)，如動(dòng)漫園、廣告園，這樣的園區(qū)建在偏遠(yuǎn)區(qū)域就會(huì)有很多弊端。文化創(chuàng)意不是單純的藝術(shù)創(chuàng)作，它關(guān)乎思想、關(guān)乎人文精神、關(guān)乎現(xiàn)代技術(shù)、關(guān)乎社會(huì)百態(tài)，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)需要密切融入社會(huì)文化與科技經(jīng)濟(jì)之中，以獲得源源不斷的文化給養(yǎng)和技術(shù)手法。這恰恰是城區(qū)甚至中心區(qū)內(nèi)，創(chuàng)意園比較火爆的原因，市中心老廠房熱衷改建成創(chuàng)意聚集區(qū)，自有其道理。(三)科技園——依托技術(shù)資源與研發(fā)投入從國內(nèi)科技園區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r來看，如果一個(gè)區(qū)域沒有像樣的大學(xué)、科研院所或?qū)嵙?qiáng)悍的科技公司(技術(shù)龍頭企業(yè))做依托，那么該地區(qū)的科技園很難出類拔萃，產(chǎn)業(yè)也基本聚焦在技術(shù)含量較低的中低端科技制造業(yè)和服務(wù)業(yè)上。這也是為什么以北京中關(guān)村、武漢光谷等為代表的擁有良好科技資源、教育資源的國內(nèi)中心城市的科技園搞得如火如荼的一個(gè)深層原因。有人說，江蘇昆山集聚了大量的高科技產(chǎn)業(yè)，但自身并沒有特別出眾的技術(shù)資源、教育資源。確實(shí)，昆山案例具有典型性，昆山依靠產(chǎn)業(yè)政策和營造出來的產(chǎn)業(yè)環(huán)境來吸引全國的科技資源，并不斷加大技術(shù)研發(fā)投入，建成科技產(chǎn)業(yè)鏈，還利用區(qū)域經(jīng)濟(jì)收入繼續(xù)改善、提升產(chǎn)業(yè)環(huán)境，形成良好的科技產(chǎn)業(yè)循環(huán)發(fā)展態(tài)勢。二、園區(qū)建筑配套及標(biāo)準(zhǔn)涉及指標(biāo)園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位、發(fā)展目標(biāo)、建設(shè)規(guī)模的不同，決定了不同產(chǎn)業(yè)園會(huì)有不同的建筑配套及建筑標(biāo)準(zhǔn)，其相關(guān)指標(biāo)包括：(一)房型與房屋面積工業(yè)園與科技園、文化園在房型與房屋面積上區(qū)別很大，工業(yè)園物業(yè)一般層高較高、面積偏大，屬于另類的“高大上”?？萍紙@尤其是文化園追求“小清新”，房屋不算大，好用好布置，100~300平方米的辦公用房頗受多數(shù)企業(yè)歡迎，300平方米以上的房屋使用者多是小有成就的企業(yè)，而100平方米以下的房屋是孵化器的主要房型，供立業(yè)不久的創(chuàng)業(yè)者使用。Loft空間是創(chuàng)意人群、追求時(shí)尚的文化企業(yè)的最愛。辦公別墅(獨(dú)棟、聯(lián)拼或圍合式)經(jīng)常受到從事設(shè)計(jì)、網(wǎng)絡(luò)、貿(mào)易等行業(yè)的民營企業(yè)的歡迎。一些公司看中有獨(dú)立衛(wèi)生間的寫字樓，具有一定私密性，但利弊同在，這種房型在保持獨(dú)立辦公的同時(shí)，一定程度上減少了日常人際交流交往和思想交融碰撞的機(jī)會(huì)。(二)房屋承重與層高工業(yè)園區(qū)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)廠房在承重和層高上有基本的標(biāo)準(zhǔn)，而非標(biāo)廠房會(huì)根據(jù)客戶需求定制。普通寫字樓的承重規(guī)范規(guī)定為5.5~8.0KN／平方米(包含人員、辦公家具在內(nèi)的活荷載和100~200毫米樓板構(gòu)成的固定荷載)，約合550~800kg／平方米。如今，寫字樓性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)越來越多，對房屋承重的具體限定決定了一些中大型儀器設(shè)備不能進(jìn)入二層以上的辦公樓。很多園區(qū)物業(yè)的層高為標(biāo)準(zhǔn)層高，但一些文化創(chuàng)意園為了滿足創(chuàng)意企業(yè)的需求，特別配建了層高較高的辦公空間(高不宜大于4.9米)，讓企業(yè)享有自由組合、隨性自然的Loft空間(如圖2-8所示)。圖2-8隨性而為的Loft創(chuàng)意辦公空間現(xiàn)今老廠房改造為創(chuàng)意園區(qū)頗為火爆，老廠房在層高和承重上有著先天優(yōu)勢，但也要合理分隔、有效利用，在提供更多的辦公作業(yè)面積的同時(shí)，應(yīng)該充分體現(xiàn)跨界性和藝術(shù)性，在老房原始本真的基礎(chǔ)上，營造推陳出新、創(chuàng)意靈動(dòng)的辦公氛圍，讓老廠房伴隨新人群煥發(fā)第二春。(三)供電系統(tǒng)科技園區(qū)中從事IT服務(wù)外包、金融服務(wù)、軟件研發(fā)、生物技術(shù)研發(fā)、材料研制的企業(yè)，其研發(fā)/生產(chǎn)過程是連續(xù)作業(yè)的，設(shè)備儀器不能斷電，否則會(huì)給技術(shù)研發(fā)或業(yè)務(wù)經(jīng)營帶來嚴(yán)重后果。因此，這類企業(yè)必須具備雙路電源，以防斷電之不測。有些行業(yè)對電源有額定要求，工業(yè)園區(qū)的生產(chǎn)型企業(yè)通常使用380V供電，軟件園的機(jī)房空調(diào)一般也要使用380V供電，規(guī)?；膱@區(qū)常常會(huì)配置變電站。園區(qū)必須根據(jù)自己的產(chǎn)業(yè)定位，制定電力方案。(四)網(wǎng)絡(luò)寬帶園區(qū)入駐企業(yè)行業(yè)不同、業(yè)務(wù)不同，對網(wǎng)絡(luò)的需求不盡相同，各個(gè)企業(yè)會(huì)根據(jù)自身業(yè)務(wù)的開展?fàn)顟B(tài)、專業(yè)需要，以及人員數(shù)量等因素，選擇不同的網(wǎng)絡(luò)帶寬方案。人數(shù)不多的企業(yè)，其自身的業(yè)務(wù)開展與帶寬之間沒有必然聯(lián)系，對帶寬的要求不高，這類企業(yè)選擇5M左右的帶寬即可滿足日常業(yè)務(wù)和辦公所需。像3D影視制作、游戲制作這樣的公司，其辦公室人員密度很高，開展業(yè)務(wù)所需求的各種技術(shù)指標(biāo)也較高，企業(yè)根據(jù)自身對高可用性、高可靠性、高響應(yīng)的需求，基本上選擇10M以上的寬帶，甚至選擇雙線各10M獨(dú)享的方案作為企業(yè)研發(fā)及辦公之用(選擇聯(lián)通、移動(dòng)、電信等不同的通信運(yùn)營商)。游戲公司為了提高游戲的對外服務(wù)質(zhì)量并降低運(yùn)營成本，還可能租用云存儲空間和骨干網(wǎng)絡(luò)帶寬。(五)有線電視園區(qū)、寫字樓通常是不建設(shè)有線電視配套設(shè)施的。，但一些特定企業(yè)，例如從事3D影視、媒體傳播的企業(yè)對此有特別需求。一個(gè)園區(qū)數(shù)百家企業(yè)，如果只有個(gè)別企業(yè)需要有線電視線路，為此引入有線電視配套，成本劃不來，解決的辦法或是企業(yè)引入較高帶寬，收看網(wǎng)絡(luò)電視，或是企業(yè)承擔(dān)一定的有線電視配套費(fèi)。如果園區(qū)和企業(yè)因此不能談妥，雙方合作只能留下遺憾。(六)中央空調(diào)流程化作業(yè)辦公的企業(yè)往往遵照固定的作息時(shí)間，很多區(qū)位相對偏遠(yuǎn)的園區(qū)考慮交通狀況也會(huì)定時(shí)上下班。但很多城區(qū)內(nèi)的園區(qū)，尤其是文化創(chuàng)意型園區(qū)，創(chuàng)意企業(yè)好似“不入夜、無靈感”，辦公加班尋常事，越晚越有精氣神。傳統(tǒng)中央空調(diào)定時(shí)開關(guān)機(jī)、計(jì)費(fèi)呆板的種種弊端凸顯。越來越多的寫字樓使用VRF(VPN路由轉(zhuǎn)發(fā)表)空調(diào)系統(tǒng)(包含VRV)，VRF系統(tǒng)具有節(jié)能、舒適、運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)等很多優(yōu)點(diǎn)，而且各房間可獨(dú)立調(diào)節(jié)、單獨(dú)計(jì)費(fèi)，能滿足不同房間不同空調(diào)負(fù)荷的需求，隨用隨開、隨走隨關(guān)。對建有機(jī)房的企業(yè)來說，無論使用哪種樓宇統(tǒng)一空調(diào)，都不太適合，因?yàn)闄C(jī)房一般需要四季恒溫，而夏天統(tǒng)一制冷、冬天統(tǒng)一制暖的中央空調(diào)并不能滿足機(jī)房的特定需要，為機(jī)房選取合適的房屋(考慮空調(diào)室外機(jī)的放置位置)、配備獨(dú)立的恒溫空調(diào)是必需的。(七)消防系統(tǒng)園區(qū)消防系統(tǒng)按照消防設(shè)計(jì)規(guī)范執(zhí)行，有些電子設(shè)備房、機(jī)房不能設(shè)噴淋系統(tǒng)，以防毀壞機(jī)器設(shè)備，需要設(shè)置氣體滅火系統(tǒng)等，也可以用懸掛式全自動(dòng)干粉滅火球(無管網(wǎng))，掛在電子設(shè)備房的頂部。(八)電梯企業(yè)調(diào)查選擇園區(qū)，往往第一印象就是電梯的好差，包括電梯品牌、清潔狀況、運(yùn)行速度和平穩(wěn)性。有些園區(qū)寫字樓電梯數(shù)量或運(yùn)行設(shè)計(jì)不合理，上下班時(shí)間等電梯的人擠作一團(tuán)或排成一隊(duì)，成為“寫字樓一景”，非上下班時(shí)待梯時(shí)間也過長，這勢必影響企業(yè)的辦公效率，降低了園區(qū)的物業(yè)品質(zhì)，長此以往，進(jìn)駐企業(yè)極可能另尋他處。一些定位為總部基地的園區(qū)寫字樓，尤其是瞄準(zhǔn)跨國企業(yè)和國內(nèi)大中型企業(yè)的總部基地，在電梯選擇上更要重視品牌與品質(zhì)，不要做“撿了芝麻、丟了西瓜”的事。一些老廠房改作園區(qū)后，原來的貨運(yùn)電梯用作客運(yùn)電梯，載重絕對沒問題，就是外觀內(nèi)飾磕磣點(diǎn)，不妨來點(diǎn)個(gè)性化創(chuàng)意，做些美飾處理，哪怕是藝術(shù)涂鴉。(九)停車場當(dāng)下，汽車“橫行”，很多原本停車位設(shè)計(jì)充足的園區(qū)遭遇了車滿為患的窘?jīng)r。停車場的車位數(shù)量與停車管理是體現(xiàn)園區(qū)品質(zhì)的又一個(gè)標(biāo)志。很多企業(yè)在選擇園區(qū)時(shí)，通常要問招商人員：“還有停車位嗎？”正在建設(shè)中的天津智慧山科技文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地特別更改了原設(shè)計(jì)方案，專項(xiàng)增加1億多元投資，用于建設(shè)可容納近1700個(gè)車位的地下6層智能機(jī)械停車庫，據(jù)說是目前國內(nèi)最大的地下機(jī)械車庫，以此提升園區(qū)的配套服務(wù)能力。(十)三廢排放生物醫(yī)藥園、化工園、環(huán)保園等工業(yè)型園區(qū)要首先考慮廢水、廢氣和廢物的三廢排放問題。一些產(chǎn)業(yè)定位混雜的綜合型科技園區(qū)還必須考慮物業(yè)區(qū)間的合理安排，對一些有簡單加工生產(chǎn)或生化實(shí)驗(yàn)而不導(dǎo)致環(huán)境污染的行業(yè)企業(yè)要妥善安排空間布局，集中設(shè)置產(chǎn)業(yè)區(qū)域，避免業(yè)態(tài)混雜、管控不力的局面出現(xiàn)，杜絕任何環(huán)境隱患。(十一)景觀環(huán)境中國早期的開發(fā)區(qū)、高新區(qū)對景觀裝飾重視不夠，工業(yè)氣息濃重，人文氛圍淡薄，不利于創(chuàng)業(yè)環(huán)境的改善和創(chuàng)新文化的積淀。當(dāng)下，如果哪個(gè)園區(qū)不倡導(dǎo)花園式辦公、人性化環(huán)境，就等于“輸在了起跑線上”。有個(gè)描述園區(qū)景觀的順口溜值得我們玩味，“建筑裝飾求唯美，綠植噴泉是標(biāo)配，雕塑小品屬必備，美女白領(lǐng)算點(diǎn)綴”，這樣的園區(qū)容積率較低(1.0左右)，綠化率頗高。當(dāng)然，園區(qū)重視景觀裝飾不能只是玩造型、做綠化、擺雕塑那么簡單，必須強(qiáng)化園區(qū)的鮮明特色，避免“千園一面”。中關(guān)村生命科學(xué)園是由北京科技園建設(shè)股份有限公司負(fù)責(zé)承擔(dān)建設(shè)，在該公司看來：將生命科學(xué)園建設(shè)在鬧市中，顯然不利于冷靜的科研思考。借鑒美國硅谷和印度班加羅爾等國際一流開發(fā)園區(qū)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，中關(guān)村生命科學(xué)園把住宅里面的園林、景觀、水系、風(fēng)景理念植入到園區(qū)里面，使傳統(tǒng)的橫平豎直的九宮格并列式的排列變得更加曲徑通幽、更加優(yōu)美，并設(shè)計(jì)了很多有利于人思考和交流的地方。，園區(qū)的道路都不是直的，蜿蜒曲折的道路和綠植(綠色觀賞觀葉植物的簡稱)相互搭配，立意就是想給研發(fā)人員更多的思考空間以觸發(fā)靈感。醫(yī)藥企業(yè)需要大量的蒸汽，因此園區(qū)配套建設(shè)提供蒸汽的設(shè)施。醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的醫(yī)療垃圾等污染物，需要妥善處理，因此園區(qū)的污水處理等設(shè)施都具有處理醫(yī)療垃圾的能力。跟著定位走，圍著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的物業(yè)建設(shè)不同于一般的寫字樓，其選址和建筑配套自有一套體系與標(biāo)準(zhǔn)，其前提就是看園區(qū)如何進(jìn)行產(chǎn)業(yè)定位。這也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有別于傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)關(guān)鍵所在。第六節(jié)園區(qū)配套，由“楊振寧想喝咖啡”說起諾貝爾物理獎(jiǎng)得主楊振寧先生曾經(jīng)到訪清華大學(xué)科技園，清華大學(xué)領(lǐng)導(dǎo)希望楊先生給清華科技園提些建議，楊振寧不無遺憾地說：“就是缺個(gè)喝咖啡的地方”。先生一席話，點(diǎn)醒園中人。其后，清華大學(xué)科技園相繼出現(xiàn)了四家咖啡店，而各類餐飲店也陸續(xù)開張納客。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的商業(yè)配套及生活配套(如圖2-9所示)，體現(xiàn)著園區(qū)的規(guī)劃水準(zhǔn)和運(yùn)營能力。商業(yè)配套、生活配套不健全，園區(qū)毫無生氣，宛如死水一潭。圖2-9產(chǎn)業(yè)園區(qū)的商業(yè)配套、生活配套一、創(chuàng)業(yè)咖啡，咖啡只是點(diǎn)綴楊振寧先生希望有個(gè)喝咖啡的地方，而眼下北京中關(guān)村等產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)不僅不乏咖啡的店，而且出現(xiàn)了很多創(chuàng)業(yè)咖啡店。其中，如車庫咖啡、3W影院、必幫咖啡等創(chuàng)業(yè)咖啡店甚至成為了業(yè)界的標(biāo)志性代表。從中關(guān)村開始擴(kuò)散，國內(nèi)的創(chuàng)業(yè)大潮正引爆著新一輪咖啡店創(chuàng)業(yè)潮。上海、武漢、長沙、天津等地紛紛跟進(jìn)。到創(chuàng)業(yè)咖啡店里坐坐、看看、聊聊，對創(chuàng)業(yè)者來說正成為一種積極的生活狀態(tài)，對局外人來說則是一種時(shí)髦體驗(yàn)。創(chuàng)辦創(chuàng)業(yè)咖啡的和享受創(chuàng)業(yè)咖啡的，都是一群有夢想的人。對于創(chuàng)業(yè)咖啡店的創(chuàng)業(yè)者來說，這是“天時(shí)、地利、人和”的事。無論距離商業(yè)化還有多遠(yuǎn)，他們已經(jīng)離自己的夢想越來越近，這些尚不起眼、小有名氣的咖啡店，幸運(yùn)地踩準(zhǔn)了創(chuàng)業(yè)服務(wù)業(yè)蓬勃興起的節(jié)奏。創(chuàng)業(yè)咖啡店的價(jià)值，并不在于咖啡店本身，甚至咖啡只是點(diǎn)綴，人們關(guān)注的、融入的正是一種圈子生活、圈子文化與圈子經(jīng)濟(jì)。產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)里的創(chuàng)業(yè)咖啡店，既是一道獨(dú)立的風(fēng)景，也在為園區(qū)完善商業(yè)、文化配套。創(chuàng)業(yè)咖啡營造出獨(dú)具魅力的園區(qū)文化氛圍，提升、豐滿著產(chǎn)業(yè)環(huán)境。二、小配套，盤活產(chǎn)業(yè)園某市高新區(qū)軟件園是國家級軟件園，早期建在市區(qū)，后由于高新區(qū)整體擴(kuò)展，軟件園遷移到城市近郊并擴(kuò)大了建設(shè)規(guī)模和提升了物業(yè)檔次，園區(qū)現(xiàn)代化的建筑條件相當(dāng)不錯(cuò)。新址離老址并不算太遠(yuǎn)，但由于新址園區(qū)的綜合配套尚不完善、交通也不方便，造成新址軟件園招商運(yùn)營不利。為此，軟件園出臺了一系列十分優(yōu)厚的政策吸引企業(yè)，一時(shí)間一些科技企業(yè)進(jìn)駐了新址軟件園。但好景不長，不少企業(yè)陸續(xù)撤離或準(zhǔn)備離開新軟件園。各種優(yōu)惠政策也不少，但最基本的員工進(jìn)餐、加班住宿和往來交通都不完善、不到位。我們不能老吃附近鎮(zhèn)里居民賣的盒飯吧。班車和公交車太少，交通成本太高。日常加班，我們不能總住在附近居民開的簡易客房吧。唉，留不住員工啊。各方面比較起來，成本并不低，還不如回到市里的園區(qū)?！眻@區(qū)綜合配套不完善暴露的是服務(wù)意識和整體規(guī)劃的問題。廣東經(jīng)濟(jì)發(fā)展較早較快，工業(yè)園區(qū)的數(shù)量在國內(nèi)數(shù)一數(shù)二，但早期建設(shè)的園區(qū)都顯現(xiàn)出綜合配套欠缺的短板。廣東中山市針對工業(yè)園區(qū)綜合配套設(shè)施建設(shè)分散，于2007—2008年特別劃撥服務(wù)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金，分別對東區(qū)白沙灣工業(yè)園、小欖金蕊創(chuàng)業(yè)園、板芙順景工業(yè)園、黃圃馬新工業(yè)園、大雁工業(yè)園等多個(gè)園區(qū)的生活配套區(qū)給予了有力扶持。東區(qū)白沙灣工業(yè)園生活配套區(qū)項(xiàng)目，集中為各廠企員工提供生活服務(wù)。小欖金蕊創(chuàng)業(yè)園生活配套區(qū)規(guī)劃建設(shè)集體宿舍、高級公寓、休閑健身廣場、生活廣場、商場食街等設(shè)施。板芙順景工業(yè)園生活配套區(qū)建設(shè)有圖書閱覽中心、培訓(xùn)中心、郵電、電訊，以及員工餐廳、商鋪市場、戶外運(yùn)動(dòng)建設(shè)場所等服務(wù)設(shè)施，為園區(qū)各廠企員工提供完善的生活服務(wù)。大雁工業(yè)園生活配套區(qū)引入3家小超市，6家快餐店，并有社區(qū)衛(wèi)生站、五金店、電腦店、福利彩票店、郵政取款機(jī)等各類服務(wù)設(shè)施店，有60家企業(yè)共約1300人享受配套服務(wù)。馬新工業(yè)園生活配套區(qū)17間商鋪入駐了小超市、百貨、飯店等多家商業(yè)設(shè)施，宿舍樓現(xiàn)有約20家企業(yè)1200多名員工入住，園區(qū)建設(shè)為周邊企業(yè)的員工解決了住宿問題，提供了方便及安全衛(wèi)生的生活環(huán)境，從企業(yè)主到企業(yè)員工都樂于在此創(chuàng)業(yè)、工作和生活。園區(qū)綜合配套包括商業(yè)配套、生活配套，以及社區(qū)配套等，涉及各式餐廳、超市、便利店、街區(qū)商場、公寓、住宿酒店、銀行、郵局、電訊店、洗衣房，以及幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院等。此外，還包括咖啡店、酒吧、健身房、美容店、數(shù)碼店、書店、圖書館、影院等商務(wù)配套設(shè)施和文化配套設(shè)施。依筆者看來，園區(qū)綜合配套可以劃分為三個(gè)層級：林立。“住”，有相當(dāng)規(guī)模的藍(lán)領(lǐng)公寓、白領(lǐng)公寓。第二個(gè)層級：滿足企業(yè)的日常商務(wù)需求和員工的職場生活需求，可稱為“常規(guī)需求”。包括小型銀行或儲蓄所、數(shù)碼速印店、便利超市、快捷酒店，等等。缺少這些配套，企業(yè)日常經(jīng)營和員工職場生活都會(huì)很不方便。第三個(gè)層級：滿足園區(qū)自身及周邊一定區(qū)域的“發(fā)展需求”，即可以讓園區(qū)實(shí)現(xiàn)自給自足，滿足園區(qū)和周邊工作、生活和休閑娛樂的一切需要，這也是現(xiàn)代多功能、綜合型園區(qū)的特點(diǎn)。此時(shí)園區(qū)提供的不僅僅是辦公作業(yè)空間