第8章房地產(chǎn)資產(chǎn)管理課件

第8章房地產(chǎn)資產(chǎn)管理2023/8/3第8章房地產(chǎn)資產(chǎn)管理第8章房地產(chǎn)資產(chǎn)管理2023/8/1第8章房地產(chǎn)資產(chǎn)管理1物業(yè)管理是發(fā)生在房地產(chǎn)使用過(guò)程中對(duì)物業(yè)及其業(yè)主的管理和服務(wù)活動(dòng)，是使房地產(chǎn)保值和增值的重要手段。本章主要對(duì)物業(yè)管理的基本概念、物業(yè)管理的內(nèi)容與程序、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與人員等內(nèi)容進(jìn)行分析和討論。本章內(nèi)容提要2023/8/3第8章房地產(chǎn)資產(chǎn)管理2物業(yè)管理是發(fā)生在房地產(chǎn)使用過(guò)程中對(duì)物業(yè)及其業(yè)主的管理重點(diǎn)問(wèn)題第八章房地產(chǎn)物業(yè)管理物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)不同類型房地產(chǎn)的物業(yè)管理物業(yè)管理的內(nèi)容和程序房地產(chǎn)物業(yè)管理概述2023/8/3第8章房地產(chǎn)資產(chǎn)管理3重點(diǎn)問(wèn)題第八章房地產(chǎn)物業(yè)管理物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)不同類型房地產(chǎn)物業(yè)與物業(yè)管理的基本概念物業(yè)：指一定范圍內(nèi)以建筑物形式存在的不動(dòng)產(chǎn)。物業(yè)的特征：固定性耐久性多樣性第一節(jié)房地產(chǎn)物業(yè)管理概述2023/8/3第8章房地產(chǎn)資產(chǎn)管理4物業(yè)與物業(yè)管理的基本概念物業(yè)：指一定范圍內(nèi)以建筑物形式存在的物業(yè)管理：是業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理的特征市場(chǎng)化企業(yè)化社會(huì)化專業(yè)化2023/8/3第8章房地產(chǎn)資產(chǎn)管理5物業(yè)管理：是業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)中國(guó)的物業(yè)管理始于八十年代初。最早的物業(yè)管理開始于經(jīng)濟(jì)特區(qū)深圳。1988年伴隨深圳住房制度改革，房管制度的革新也連鎖展開，物業(yè)管理迅速發(fā)展。此后的十幾年內(nèi)深圳的物業(yè)管理迅速發(fā)展，從大到小，從涉外商品房到全市物業(yè)管理的發(fā)展，初步從借鑒，探索，推廣到規(guī)范化，由傳統(tǒng)的房管式逐步發(fā)展為專業(yè)化、企業(yè)化、一體化招投標(biāo)的三化一體的物業(yè)管理模式。

2023/8/3第8章房地產(chǎn)資產(chǎn)管理6中國(guó)的物業(yè)管理始于八十年代初。最早的物業(yè)管理開始于經(jīng)濟(jì)特區(qū)深物業(yè)管理從產(chǎn)生初期的感性、無(wú)序，到迅速發(fā)展狂熱的中期，再到平穩(wěn)和理性的后期，走過(guò)了風(fēng)風(fēng)雨雨的二十多年發(fā)展歷史?，F(xiàn)在，中國(guó)的物業(yè)管理市場(chǎng)已經(jīng)日漸成熟，表現(xiàn)在，物業(yè)管理法規(guī)更加完善，政府監(jiān)管物管行業(yè)也日趨規(guī)范；經(jīng)過(guò)不斷的行業(yè)重組，物業(yè)管理企業(yè)實(shí)力增強(qiáng)，市場(chǎng)化行為更加理性規(guī)范；專業(yè)技術(shù)重組使得物業(yè)管理的專業(yè)技術(shù)服務(wù)基本實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、社會(huì)化；業(yè)主維權(quán)行為趨于理性；業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)行逐步規(guī)范并開始納入政府監(jiān)管范圍。物業(yè)管理發(fā)展到現(xiàn)在又似乎進(jìn)入一個(gè)兩難境地。一方面市場(chǎng)化正日漸成熟，另一方面物業(yè)管理發(fā)展方向卻又十分迷茫。這種矛盾和不平衡預(yù)示著物業(yè)管理行業(yè)變盤即將到來(lái)。

2023/8/3第8章房地產(chǎn)資產(chǎn)管理7物業(yè)管理從產(chǎn)生初期的感性、無(wú)序，到迅速發(fā)展狂熱的中期，再到平2007年3月16日，十屆全國(guó)人大五次會(huì)議上通過(guò)的《物權(quán)法》，于10月1日起正式實(shí)施。《物權(quán)法》是調(diào)整財(cái)產(chǎn)支配管理的法律，是對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行占有、使用、收益和處分的最基本準(zhǔn)則，是中國(guó)制定民法典的重要組成部分，是完成構(gòu)建中國(guó)特色社會(huì)主義法律體系的法制目標(biāo)，《物權(quán)法》的頒布將解決中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)一系列長(zhǎng)期懸而未決的問(wèn)題，將對(duì)中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)未來(lái)的發(fā)展起到重要而深遠(yuǎn)的影響。

2023/8/3第8章房地產(chǎn)資產(chǎn)管理82007年3月16日，十屆全國(guó)人大五次會(huì)議上通過(guò)的《物權(quán)法》21世紀(jì)，是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入發(fā)展、完善和成熟的重要階段，在這個(gè)階段將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈、管理完善、服務(wù)理念提升的時(shí)期。對(duì)物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)，質(zhì)量理念和品牌理念的角逐、市場(chǎng)環(huán)境的變化、競(jìng)爭(zhēng)格局的形成、高新技術(shù)的應(yīng)用、消費(fèi)觀念的更新，要求物業(yè)管理企業(yè)從服務(wù)觀念到服務(wù)方式，從經(jīng)營(yíng)理念到市場(chǎng)定位，都要作出相應(yīng)的變革，才能適應(yīng)發(fā)展的需要2023/8/3第8章房地產(chǎn)資產(chǎn)管理921世紀(jì)，是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入發(fā)展、完善和成熟的重要階段，國(guó)外物業(yè)管理的優(yōu)秀模式美國(guó)物業(yè)管理的主要特點(diǎn)物業(yè)管理服務(wù)遍及社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域。在美國(guó)，物業(yè)管理已十分普遍，為社會(huì)所充分認(rèn)可，并成為城市建設(shè)和管理的一個(gè)重要的產(chǎn)業(yè)。一些有著優(yōu)秀管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)公司，他們的服務(wù)領(lǐng)域，根據(jù)社會(huì)化需求可以無(wú)限擴(kuò)展，如在美國(guó)排名第一位的物業(yè)管理公司世幫魏理仕，它的管理范圍延伸到醫(yī)療、IT行業(yè)、教育、證券以及高科技企業(yè)等各類物業(yè)。一些物業(yè)公司在常規(guī)的服務(wù)內(nèi)外之外，還提供洗衣、配餐、病人的運(yùn)送及護(hù)理等社會(huì)服務(wù)內(nèi)容，這就對(duì)物業(yè)公司提出了很高的技技術(shù)要求。2023/8/3第8章房地產(chǎn)資產(chǎn)管理10國(guó)外物業(yè)管理的優(yōu)秀模式美國(guó)物業(yè)管理的主要特點(diǎn)2023/8/1澳大利亞是世界上擁有自有住房最多的國(guó)家之一，除了實(shí)力雄厚的投資者外，還有眾多小地投資者熱衷于投資居民住宅，以求得能合法的減免稅收及得到比其他投資更高的回報(bào)和更高的安全系數(shù)。這樣，許多專業(yè)化的物業(yè)管理公司就應(yīng)運(yùn)而生，來(lái)幫助投資者管理好物業(yè)。物業(yè)管理公司須有執(zhí)照在澳大利亞從事物業(yè)管理的企業(yè)必須有管理牌照，從業(yè)人員必須具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和技能。由于物業(yè)分類較多，不同種類的物業(yè)有不同的特點(diǎn)，這就需要有不同的法律知識(shí)和專業(yè)技能，所以就產(chǎn)生了不同的物業(yè)管理牌照。例如：持居民住宅牌照的不能管理商業(yè)辦公樓，而持工業(yè)用房牌照的不能管理購(gòu)物中心大樓等。另外，這些物業(yè)管理公司或物業(yè)代理也受到政府監(jiān)督和檢查。2023/8/3第8章房地產(chǎn)資產(chǎn)管理11澳大利亞是世界上擁有自有住房最多的國(guó)家之一，除了實(shí)力雄厚的投新加坡共管式物業(yè)管理綠樹草坪、繁花似錦、清潔衛(wèi)生、明朗優(yōu)美，花園城市新加坡的這些景象，很大程度上得益于它的物業(yè)管理工作。卓有成效的物業(yè)管理是新加坡人的驕傲。共管式的物業(yè)管理模式新加坡的公共住宅管理模式基本上是以建屋發(fā)展局為中心，吸引居民與社會(huì)參與的共管式管理。1974年，新加坡建屋發(fā)展局提出“共管式公寓”的概念，在明確每個(gè)產(chǎn)權(quán)人所屬公寓的產(chǎn)權(quán)界限外，對(duì)所建造的公共設(shè)備、設(shè)備及建筑附屬物共有產(chǎn)權(quán)實(shí)行共管。共管式物業(yè)管理將小區(qū)內(nèi)所有的公共設(shè)施讓全體業(yè)主共同擁有、共同管理，同時(shí)實(shí)現(xiàn)免費(fèi)使用，由物業(yè)管理公司代表業(yè)主行使權(quán)利。例如小區(qū)內(nèi)的游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、乒乓球室、健身房等全憑業(yè)主卡免費(fèi)使用。2023/8/3第8章房地產(chǎn)資產(chǎn)管理12新加坡共管式物業(yè)管理2023/8/1第8章房地產(chǎn)資產(chǎn)管理12物業(yè)管理的目的營(yíng)造競(jìng)爭(zhēng)有序的物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境和運(yùn)行機(jī)制，不斷提高物業(yè)管理水平。開展全方位、多層次、高效率、高質(zhì)量的管理服務(wù)工作。建立良好的社區(qū)環(huán)境。物業(yè)管理目的2023/8/3第8章房地產(chǎn)資產(chǎn)管理13物業(yè)管理的目的營(yíng)造競(jìng)爭(zhēng)有序的物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境開展全方位、多層物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展19世紀(jì)末1981年3月起源物業(yè)管理在我國(guó)的產(chǎn)生及其發(fā)展物業(yè)管理在我國(guó)的現(xiàn)狀前景2023/8/3第8章房地產(chǎn)資產(chǎn)管理14物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展19世紀(jì)末1981年3月起源物業(yè)管理物業(yè)物業(yè)管理的基本類型以生活資料為主的公共服務(wù)與管理房產(chǎn)與地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理房屋建筑及其附屬構(gòu)筑物的管理設(shè)備與設(shè)施的管理保安與消防管理環(huán)境、衛(wèi)生與綠地管理交通協(xié)助管理公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)2023/8/3第8章房地產(chǎn)資產(chǎn)管理15物業(yè)管理的基本類型以生活資料為主的公共服務(wù)與管理房產(chǎn)與地產(chǎn)的與主業(yè)相關(guān)的針對(duì)性配套服務(wù)與管理商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的設(shè)立托兒所、幼兒園與中小學(xué)的設(shè)立醫(yī)療保健網(wǎng)點(diǎn)的設(shè)立娛樂(lè)、健身設(shè)施與社會(huì)福利場(chǎng)所的設(shè)立日常生活服務(wù)的設(shè)立物業(yè)中介機(jī)構(gòu)的設(shè)立2023/8/3第8章房地產(chǎn)資產(chǎn)管理16與主業(yè)相關(guān)的針對(duì)性配套服務(wù)與管理商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的設(shè)立2023/8/物業(yè)管理的委托與招投標(biāo)物業(yè)管理的委托物業(yè)管理委托方房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)主委員會(huì)第二節(jié)物業(yè)管理的內(nèi)容和程序2023/8/3第8章房地產(chǎn)資產(chǎn)管理17物業(yè)管理的委托與招投標(biāo)物業(yè)管理的委托物業(yè)管理房地產(chǎn)業(yè)主第二節(jié)物業(yè)管理的招投標(biāo)物業(yè)管理的招標(biāo)物業(yè)管理的投標(biāo)物業(yè)管理招投標(biāo)的程序2023/8/3第8章房地產(chǎn)資產(chǎn)管理18物業(yè)管理的招投標(biāo)物業(yè)管理的招標(biāo)2023/8/1第8章房地產(chǎn)資物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)一般情況下，物業(yè)服務(wù)合同是在業(yè)主委員會(huì)成立后三個(gè)月內(nèi)，最多不超過(guò)六個(gè)月與選定的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的。根據(jù)合同，物業(yè)管理企業(yè)提供規(guī)定的服務(wù)，而業(yè)主要支付相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2023/8/3第8章房地產(chǎn)資產(chǎn)管理19物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)一般情況下，物業(yè)服務(wù)合同是在業(yè)物業(yè)服務(wù)合同的特征物業(yè)服務(wù)合同是典型的民事合同，但不存在于現(xiàn)今合同法規(guī)定的15種有名合同中。物業(yè)服務(wù)合同實(shí)現(xiàn)了物業(yè)所有權(quán)和管理權(quán)的分離。物業(yè)服務(wù)合同是雙方合同，即簽訂物業(yè)服務(wù)合同的雙方當(dāng)事人互享權(quán)利，互盡義務(wù)，雙方的權(quán)利和義務(wù)也是相對(duì)而言的。物業(yè)服務(wù)合同是有償合同。2023/8/3第8章房地產(chǎn)資產(chǎn)管理20物業(yè)服務(wù)合同的特征物業(yè)服務(wù)合同是典型的民事合同，但不存在于現(xiàn)物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容物業(yè)管理事項(xiàng)服務(wù)質(zhì)量服務(wù)費(fèi)用雙方的權(quán)利和義務(wù)專項(xiàng)維修基金的管理和使用物業(yè)管理用房合同期限違約責(zé)任2023/8/3第8章房地產(chǎn)資產(chǎn)管理21物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容物業(yè)管理事項(xiàng)2023/8/1第8章房地物業(yè)服務(wù)合同的變更與廢除物業(yè)服務(wù)合同在實(shí)際履行過(guò)程中如果主客觀情況或條件發(fā)生變化，經(jīng)由合同的雙方當(dāng)事人在協(xié)商一致的情況下，可以對(duì)原合同內(nèi)容進(jìn)行變更。物業(yè)服務(wù)合同在合同的有效期內(nèi)，遇到：（１）約定解除合同的條件成立；（２）雙方當(dāng)事人協(xié)商一致解除；（３）物業(yè)管理企業(yè)被吊銷資質(zhì)、破產(chǎn)、解散等；（４）合同期限屆至；（５）其他原因等情況，合同關(guān)系解除。2023/8/3第8章房地產(chǎn)資產(chǎn)管理22物業(yè)服務(wù)合同的變更與廢除物業(yè)服務(wù)合同在實(shí)際履行過(guò)程中如果主客前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理的定義前期物業(yè)管理是指從建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)、簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)起，到業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)成立并選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同為止的這段期間的物業(yè)管理。2023/8/3第8章房地產(chǎn)資產(chǎn)管理23前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理的定義前期物業(yè)管理是指從建設(shè)單位選聘前期物業(yè)管理的特殊性前期物業(yè)管理在時(shí)間上的過(guò)渡性前期物業(yè)管理涉及當(dāng)事人的多重性物業(yè)管理企業(yè)簽約期限的較長(zhǎng)性2023/8/3第8章房地產(chǎn)資產(chǎn)管理24前期物業(yè)管理的特殊性前期物業(yè)管理在時(shí)間上的過(guò)渡性2023/8前期物業(yè)管理的內(nèi)容早期介入管理制定前期物業(yè)管理方案物業(yè)的接管驗(yàn)收業(yè)主進(jìn)戶管理物業(yè)裝修管理物業(yè)檔案資料建立2023/8/3第8章房地產(chǎn)資產(chǎn)管理25前期物業(yè)管理的內(nèi)容早期介入管理2023/8/1第8章房地產(chǎn)資房屋修繕管理房屋修繕管理應(yīng)遵循的原則充分利用，以人為本經(jīng)濟(jì)合理，安全實(shí)用認(rèn)真細(xì)致，保持耐心2023/8/3第8章房地產(chǎn)資產(chǎn)管理26房屋修繕管理房屋修繕管理應(yīng)遵循的原則充分利用，以人為本202房屋修繕管理的內(nèi)容對(duì)所管房屋的查勘鑒定工作房屋維修計(jì)劃管理房屋維修質(zhì)量管理維修工程預(yù)算維修施工隊(duì)伍選擇房屋維修成本管理房屋維修要素管理房屋維修施工項(xiàng)目管理房屋日常養(yǎng)護(hù)管理2023/8/3第8章房地產(chǎn)資產(chǎn)管理27房屋修繕管理的內(nèi)容對(duì)所管房屋的查勘鑒定工作2023/8/1第房屋修繕工程的分類房屋修繕工程的劃分

翻修工程大修工程中修工程小修工程綜合維修工程房屋修繕工程房屋修繕責(zé)任的劃分新建房屋在保修期內(nèi)保修期滿后其他情況2023/8/3第8章房地產(chǎn)資產(chǎn)管理28房屋修繕工程的分類房屋修繕工程的劃分房屋修繕工程房屋修繕責(zé)任物業(yè)設(shè)備管理物業(yè)設(shè)備的構(gòu)成與分類物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容運(yùn)行使用管理安全管理維修保養(yǎng)管理技術(shù)檔案資料管理能源管理備用品和更新管理2023/8/3第8章房地產(chǎn)資產(chǎn)管理29物業(yè)設(shè)備管理物業(yè)設(shè)備的構(gòu)成與分類運(yùn)行使用管理2023/8/1物業(yè)設(shè)備管理的要求建立標(biāo)準(zhǔn)，保障安全計(jì)劃保養(yǎng)，做好預(yù)防分工細(xì)致，責(zé)任落實(shí)專業(yè)管理，控制成本2023/8/3第8章房地產(chǎn)資產(chǎn)管理30物業(yè)設(shè)備管理的要求建立標(biāo)準(zhǔn)，保障安全2023/8/1第8章房經(jīng)費(fèi)與財(cái)務(wù)管理物業(yè)經(jīng)費(fèi)管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源定期收取的物業(yè)管理費(fèi)專項(xiàng)維修基金多種經(jīng)營(yíng)收入政府、開發(fā)單位多方面的扶持2023/8/3第8章房地產(chǎn)資產(chǎn)管理31經(jīng)費(fèi)與財(cái)務(wù)管理物業(yè)經(jīng)費(fèi)管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源定期收取的物業(yè)管理費(fèi)專項(xiàng)維物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則等價(jià)交換優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)取之于民，用之于民公開政府監(jiān)督2023/8/3第8章房地產(chǎn)資產(chǎn)管理32物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則等價(jià)交換2023/8/1第8章房地產(chǎn)資產(chǎn)管理物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)形式和計(jì)費(fèi)方式定價(jià)形式政府指導(dǎo)價(jià)市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)計(jì)費(fèi)方式包干制酬金制2023/8/3第8章房地產(chǎn)資產(chǎn)管理33物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)形式和計(jì)費(fèi)方式定價(jià)政府指導(dǎo)價(jià)計(jì)費(fèi)包干制202專項(xiàng)維修基金的管理代管監(jiān)督2023/8/3第8章房地產(chǎn)資產(chǎn)管理34專項(xiàng)維修基金的管理代管2023/8/1第8章房地產(chǎn)資產(chǎn)管理3居住物業(yè)的物業(yè)管理居住物業(yè)管理的特點(diǎn)統(tǒng)一規(guī)劃，整體配套規(guī)模龐大，功能齊全產(chǎn)權(quán)多元，管理復(fù)雜第三節(jié)不同類型房地產(chǎn)的物業(yè)管理2023/8/3第8章房地產(chǎn)資產(chǎn)管理35居住物業(yè)的物業(yè)管理居住物業(yè)管理的特點(diǎn)統(tǒng)一規(guī)劃，整體配套第三節(jié)居住物業(yè)管理的內(nèi)容建筑物及其設(shè)備設(shè)施的維護(hù)與修繕管理小區(qū)環(huán)境維護(hù)管理開展多種形式的便民有償服務(wù)住宅小區(qū)的社會(huì)主義精神文明建設(shè)2023/8/3第8章房地產(chǎn)資產(chǎn)管理36居住物業(yè)管理的內(nèi)容建筑物及其設(shè)備設(shè)施的維護(hù)與修繕管理2023居住物業(yè)管理的目標(biāo)社會(huì)效益經(jīng)濟(jì)效益環(huán)境效益2023/8/3第8章房地產(chǎn)資產(chǎn)管理37居住物業(yè)管理的目標(biāo)社會(huì)效益2023/8/1第8章房地產(chǎn)資產(chǎn)管非居住物業(yè)的物業(yè)管理寫字樓物業(yè)的管理營(yíng)銷推廣前臺(tái)服務(wù)安全保衛(wèi)2023/8/3第8章房地產(chǎn)資產(chǎn)管理38非居住物業(yè)的物業(yè)管理寫字樓物業(yè)的管理營(yíng)銷推廣2023/