某地區(qū)商品住宅建設項目可行性研究報告及某地區(qū)基礎設施建設項目可行性研究報告

PAGE第一章

項目概況

一、建設條件本項目位于某市灣里區(qū)某北路18號，總用地面積20360平方米，地塊呈不規(guī)則形，小區(qū)主要入口設于基地西面，小區(qū)交通方便，周邊配套設施齊全，擬在上述地塊興建具有高質量商業(yè)居住、綜合性居住小區(qū)。1、項目堅持“自然生態(tài)化”原則，體現“以人為本”的理念、強調“人與自然的和諧統(tǒng)一”，營造小區(qū)居民具有十分強烈的認同感與歸宿感的居住空間場所?！白匀簧鷳B(tài)”原則是指盡量利用自然地形地勢優(yōu)勢，多運用自然材料，加強住宅節(jié)能設計，減少建設過程中三廢的產生。在基礎設施的配套與室外環(huán)境的營造過程中，也要注意施工方法與建設原則，加強對基地原生條件的保護與利用?！耙匀藶楸尽崩砟钍菑摹叭恕背霭l(fā)，對舒適性空間的需求打破陳腐的條框，建設宜人的尺度，關注人文，新近自然，與自然和諧統(tǒng)一。力求打造歐式園林風格的精品歐式園林是時尚的。它們是經過數百年的歷史演變和推陳出新，凝聚了無數偉大建筑師的天才與智慧。本設計融合了周圍歐式風格和自然風景園的優(yōu)勢，再結合小區(qū)自身的地理環(huán)境，創(chuàng)造出經典的歐式園林，從而提升小區(qū)整體的品質。打破傳統(tǒng)的層次分明的“小區(qū)、組團、院落的結構模式”，創(chuàng)造別具一格的各類新穎的居住空間，體現小區(qū)整個社區(qū)的共融，塑造小區(qū)和諧親切的獨特形象?！罢w”與“均衡”新時代社會凝聚力的營造是全體良知社會成員的通力追求。在小區(qū)建設撒很難過，我們也在追求社區(qū)整體認同感的追求?！熬狻敝饕w現在綠色空間上。我們的社會日益關注于“人”本省，為體現對每一戶、每一個住民的平等性體現，我們力求規(guī)劃出每一戶都可以親切地感受該小區(qū)內新近自然地室外環(huán)境。

二、項目研究依據1、依據及相關資料某市規(guī)劃建設局關于本地塊建設項目規(guī)劃設計條件通知書用地紅線圖2、技術標準、規(guī)范《民用建筑設計通則》GB50352-2005《高層民用建筑設計防火規(guī)范》GB5045-95(2005版)《建筑設計防火規(guī)范》GB500016-2006《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》GB50180-93《住宅建筑規(guī)范》GB50286-2005《住宅設計規(guī)劃》GB50096-1999（2003版）《商店建筑設計規(guī)范》JGJ48-88《城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)劃》JGJ50-2001《夏熱東冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》JGJ134-2001《公共建筑節(jié)能設計標準》GB50189-2005《民用建筑熱工設計規(guī)范》GB50176-93《建筑內部裝修設計防火規(guī)范》GB50222-95全國民用建筑工程設計技術措施《建筑》及其他現行國家規(guī)范規(guī)程3、技術準則防火類別：建筑耐火等級為二級使用年限：50年抗震設計：本地區(qū)為六度抗震設防防水等級：屋面，Ⅲ級項目開發(fā)公司狀況項目全稱：半山楓景本項目法人單位名稱：江西金順房地產開發(fā)有限責任公司公司地址：某市灣里區(qū)某南路126號公司經營范圍：房地產開發(fā)經營、房地產中介服務、物業(yè)管理、金屬構件及水泥預制加工注冊資金為人民幣：2000萬元。法定代表：高濤江西金順房地產開發(fā)有限公司是自然人投資或控股的有限責任公司）下。2005年成立。從事房地產開發(fā)經營，是某市灣里區(qū)一家較有實力的企業(yè)。該公司主營業(yè)務為房地產開發(fā)與經營、商品房銷售等。江西金順房地產開發(fā)有限公司自2005年涉足房地產行業(yè)以來，在業(yè)界獲得眾多好評，在消費者心目中樹立了誠實守信、良好的對外形象，取得了較好的社會效益和經濟效益，公司也積累了豐富的房地產開發(fā)經驗，具備了較強的開發(fā)能力。該公司主要管理及技術人員多年從事房地產開發(fā)工作，對某市房地產市場具有一定的經營開發(fā)經驗。在開發(fā)小區(qū)的過程中積累了大量豐富經驗，同時也取得了良好的社會效益與經濟效益。公司狠抓內部管理，對全員進行了房地產行業(yè)崗位培訓。該企業(yè)以誠實守信作為企業(yè)的發(fā)展信條，經營較為穩(wěn)健。一直以高質量、高水平、高品質的開發(fā)理念要求自己，以求最大限度地回報消費者、回報社會。近年來多次受到行業(yè)主管部門的表彰和業(yè)主的好評。該公司已在某市房地產市場上形成了較好的影響，其商譽良好，市場前景較為廣闊。該公司決策層及中層以上管理人員均有著豐富的從業(yè)經驗和管理水平，自從事商業(yè)行業(yè)以來，均積累著豐富的企業(yè)經營管理經驗，具有較好的企業(yè)管理水平，對房地產行業(yè)有著較深的認識和研究。該公司主營業(yè)務為房地產開發(fā)，從當前企業(yè)開發(fā)能力和項目儲備來看，具有一定的可持續(xù)發(fā)展性。四、項目建設規(guī)模和建設內容1、項目地理位置：本項目位于某市灣里區(qū)某北路18號，總用地面積20360平方米，地塊呈不規(guī)則形，小區(qū)主要入口設于基地西面，小區(qū)交通方便，周邊配套設施齊全，擬在上述地塊興建具有高質量商業(yè)居住、綜合性居住小區(qū)。該地塊周邊生活配套設施較完善，政府部門、學校、醫(yī)院、菜場、銀行、郵局、商場、車站等近在咫尺。具備良好的居住功能。在地塊上擬建商品房，從銷售的角度來說，是有市場的。在灣里現在的房地產市場上，這樣在社區(qū)配套、社區(qū)文化等氛圍的營造上優(yōu)于其它樓盤，更容易獲得消費者的青睞。2、主要技術經濟指標總用地面積：20360平方米總建筑面積：40710平方米（地上）總建筑占地面積：5701平方米建筑容積率：1.99建筑密度：28%建筑綠地率：38%車位：共208個3、項目規(guī)劃（1）項目總建筑面積40710平方米（地上）（2）項目定位：通過對居住空間的闡釋，倡導生活方式，營造樓盤個性，符合高尚本質、人文品味的目標客戶格調，表達物業(yè)賣點，風景區(qū)、休閑、商業(yè)、精品。其優(yōu)質的價值聯想：中產階層、社會精英理想生活天堂。（3）項目規(guī)劃總平圖（附后）（4）項目規(guī)劃鳥瞰圖（附后）（5）項目開發(fā)物業(yè)類型：A、高層住宅B、多層住宅C、商業(yè)d、會所、物管及人防地下室4、項目開發(fā)周期：二年第二章

項目投資環(huán)境

一、宏觀經濟環(huán)境(一)全國房地產行業(yè)2010年一季度總體運行情況分析：1、消費者觀望情緒明顯，部分城市出現房價小幅下挫自2009年12月到2010年3月底，從二手房營業(yè)稅調整開始，一系列的房地產調控政策密集出臺，同時兩會所代表的政府對房價對民生問題影響的態(tài)度及出臺的應對措施，都已經對當前市場產生影響，大陸大部分城市已經開始出現成交量明顯下滑及消費者觀望態(tài)勢，而各種金融、稅收政策，顯示高層抑制房地產風險傳遞到金融領域的決心，而增加供給，成將對未來房地產市場的影響深遠。

特別是消費者觀望情緒的蔓延，已經成為影響2010年一季度明顯的市場因素，2009年的房地產市場井噴已經將相當部分自住客及投資客的購買力消化完畢，改善型買家不愿意接受目前的高房價，他們要等待一個合理的價位再入市，而另外一部分比較謹慎的房地產剛性買家及投資型買家擔心“高位入市”后被市場套牢，開始觀望房地產市場的后期發(fā)展趨勢。2、商品房供給不足導致房價下跌艱難目前，自2009年底開始到2010年的3月中旬，政府出臺了多種調控措施直指高房價，但從近期的效果看，已經證明雖然有一定的效果，但沒有也不可能達到立竿見影的效果。

房地產投資和開發(fā)都有一定的周期，在短期內市場還未完全走出悲觀預期的情況下，供給不可能有明顯改善。從2009年12月份的數據看，當月房屋竣工面積同比增速為10.9%，新開工面積為34.19%，分別比11月下滑了38.84%和159.42%。我們認為，這有可能是地產商預期到未來不確定性的調整，提前降低新開工面積或有意推后竣工面積，這種悲觀心理的體現將直接導致2010年上半年可供面積的縮小，供需缺口的擴大將使房價繼續(xù)維持高位。從購置土地面積看，2009年12月累計為3.19億平米，同比下滑18.9%，比11月擴大3.5%，從絕對量看，2009年的購置面積低于以往6年任何一年的面積，這說明在地價飛速上漲的情況下，開發(fā)商整體的拿地意愿并沒有充分釋放，土地購置面積的縮減也影響了未來住房面積的供給。

2009年房地產市場的銷售火爆更多的是得益于去庫存化的加速，2007年—2008年積累的庫存迅速釋放，而2009年當年形成的直接供給非常有限。從統(tǒng)計的8個重點城市的去庫存化周期數據看，2010年1月到目前為止以來，這些城市平均去庫存化速度都處于近3年來的歷史低位，經過2009年三季度以來的充分釋放，目前這些全國一線城市正步入庫存化的真空期，一些房價較為合理的城市可能會加大開發(fā)投資，從而步入補庫存的階段，而前期房價漲幅較高的城市可能暫停再庫存化的過程，這些城市價升量縮的態(tài)勢可能進一步持續(xù)。3、2010年一季度投資同比增幅較大由于基期因素，2010年地產開發(fā)投資增速同比有可能超過20%?；仡?009年上半年“小陽春”以來，地產開發(fā)剛剛走出陰霾，而2010年一季度投資增速平均為3.3%，處于歷史低谷，雖然今年出臺了很多調控地產投資的措施，但在利率政策還未啟動的情況下，開發(fā)商投資的行為并不會立馬變化，目前出臺的措施不會對地產商的資金鏈形成最嚴重的削弱，即使在未來市場不可測的情況下，開發(fā)商也可能會進行一些必要的開發(fā)，為以后的庫存做準備。畢竟一些城市的可售面積在不斷下降，如果保障房不能有效跟進，自住的需求有所抬頭，房價飛速上漲的局面又會重啟，而這也將刺激開發(fā)商積極開發(fā)投資。不過，由于政府的調控基調，地產投資大幅增長的可能性有限。2010年一季度中地產投資的增長不是開發(fā)商的主動所為，而是得益于去年的基數原因和部分城市的補庫存行為，開發(fā)投資的增速更多的來源于市場空間較大的二三線城市。對于一線城市，我們認為能維持去年的情況已經是很樂觀了。4、銷售將逐漸回歸常態(tài)2010年1月以來，新房和二手房的成交面積持續(xù)萎縮，交易量下降比較明顯。截至3月底，根據統(tǒng)計的13個重點城市周成交面積為206萬平米，雖然大大低于2009年四季度的平均水平，但也恢復到2009年二季度的整體水平。對于今年一季度的成交情況，我們持謹慎態(tài)度。由于2月份春節(jié)因素，預計在市場走出調控恐慌情緒后，市場成交狀況仍然維持較低水平。一季度銷售狀況可能會逐步走向常態(tài)，但與2009年四季度比，總量上將保持低位，由于基數原因，增速仍然保持強勁態(tài)勢。

我們認為，在經濟向好、CPI上升的階段，2010年上半年地產銷售速度不會出現轉折性的變化。到經濟有可能過熱的階段，地產將是更多人回避通脹的首選資產。如果銀行在具體執(zhí)行中力度從嚴，可能投資性的行為會受部分抑制，如果留有缺口，投資性地產行為仍較難打壓。總之，2010年三季度以前，房地產業(yè)將更多的去除非理性因素走向常態(tài)的發(fā)展，市場小幅下挫的會成為事實，但大幅波動的可能性不大。(二)2010年一季度重點地區(qū)房地產市場情況及未來預期分析1、2010年一季度中，一線城市自住型需求日漸式微，二、三線城市將隨2009年房價的快速攀升而逐漸受到抑制。2010年一季度，北京、上海、深圳等一線城市房地產市場已明顯惡化，居民對房價的負擔能力已經接近或超過07年的水平，2010年以來一線城市自住型需求將難以為繼。二、三線城市房價尚在居民可承受范圍以內，但一線城市的高房價正逐漸向二、三線城市蔓延和波及，2010年二、三線城市房價將繼續(xù)快速攀升，自住型需求必將因此而逐漸受到抑制。2、通脹壓力下，房價上漲預期促使投資/投機性需求活躍。資金成本方面，2010年以來房貸利率已經持續(xù)維持低位。一、二線主要城市住宅租金收益率多處3-4%，且租賃價格指數處下行通道，而國際上正常收益率為5%左右，投資需求空間非常有限。房價上漲預期方面，2010年以來金融部門繼續(xù)實行適度寬松的貨幣政策或緊縮信貸政策的低執(zhí)行力度，資產價格將在一段時間的市場調整后進一步上漲，從而促使投資/投機氣氛活躍。

但由于政府調控政策等的各方面因素影響，未來，特別是2010年3季度后房地產市場價格上揚的幅度將不會很大，上漲速度將減緩。3、商品住宅短期靜態(tài)供應明顯不足，中長期供應有望跟上。2009年底以來一、二線城市商品住宅短期靜態(tài)庫存去化周期明顯下降，一些城市甚至呈現出供不應求的局面，上海去化周期已降到1.6個月。針對短期供應不足的現狀，開發(fā)商加大了房地產開發(fā)投資，2010年一季度的1-2月，全國完成房地產開發(fā)投資3144億元，同比增長31.1%，增幅比去年同期提高30.1個百分點。其中，商品住宅完成投資2233億元，同比增長32.8%，提高32.0個百分點，占房地產開發(fā)投資的比重為71.0%。長期供應方面，2010年一季度中的1-2月，全國房地產開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積2407萬平方米，同比增長11.2%，去年全年則是下降18.9%；完成土地開發(fā)面積1567萬平方米，同比下降40.8%，降幅較前期已有較大程度的縮小，后期供應有望逐漸跟上。4、2010年以來政府對房地產抑制意圖明顯，優(yōu)惠適度收緊。2009年很明顯表明，房地產業(yè)已成為中國經濟的"直接命脈"。200年12月中央經濟工作會議再次定調，2010年繼續(xù)實行適度寬松的貨幣政策，這對行業(yè)利好。目前2010年一季度部分優(yōu)惠政策依舊延續(xù)，雖然部分優(yōu)惠政策已經收緊，但執(zhí)行力度不足，但2010年下半年將會適度收緊，但仍以寬松基調為主。5、供小于求形勢未來將有緩解，多數城市房價一季度同比小幅下跌隨著09年四季度銷售火爆，重點城市商品房庫存逐漸步入下行通道，隨著房地產市場的投資穩(wěn)步加大，以及新項目開盤預期，可售量呈逐月增加態(tài)勢，供小于求形勢略有緩解；房價方面，多數城市2010年一季度同比小幅下跌，雖然較大部分房價的下降以優(yōu)惠、折扣、曾送等形式出現，但小幅下跌以見明顯，下跌原因主要是開發(fā)商對未來預期仍謹慎，定價較為理性，營銷策略上多傾向于主動優(yōu)惠促銷。(三)短期房地產行業(yè)風險分析1、2010年一季度，二、三線城市房價受2009年一線城市火爆房價的波及，房價也有較大幅度的增長，房價收入比、月供/收入開始惡化并直逼一線城市，這勢必引發(fā)政策的超預期調控。2、2010年以來，房價大幅上揚抑制市場需求，市場重回2008年的有價無市狀態(tài)預期的可能更加明顯。3、2010年加息預期強烈。2009年11月份以來，澳大利亞、以色列、挪威、印度等外圍國家改變08年以來所實行的低利率貨幣政策，開始相繼收緊貨幣寬松政策先后加息，這無疑會給中國調整貨幣政策的理由和壓力。美國多位經濟學家表示，2010年美國加息周期預計發(fā)生在第三季度，由于人民幣實行與美元掛鉤的聯系匯率制，所以中國央行加息發(fā)生在明年三季度是個大概率事件。

加息的一個目的是抑制通脹。2009年以來，中國經濟增速逐步加快，經濟社會加息的另一個意圖，便是抑制資產價格的過度膨脹，而平抑房價正是其中的重要部分。從樓市供給來看，銀行收緊銀根將給房地產企業(yè)帶來資金壓力和融資成本上升，這對房地產此類資金依賴度高的行業(yè)沖擊無疑比較大。(四)對未來房地產發(fā)展建議與對策1、目前的房地產產業(yè)政策既有有利也有不利于產業(yè)發(fā)展的因素，但是總體上有利于房地產業(yè)后市的發(fā)展，短期內仍是一個行業(yè)信心恢復的過程。2、全國各中心城市2010年以來土地投放量并未出現巨減現象，房地產投資開發(fā)量也未出現大幅下滑，2010年一季度后房地產供需在現階段供小于求的情況將可能趨向于供需動態(tài)平衡，城市中心區(qū)可能出現階段性的供大于求，市場將迎來新一輪的變革。3、成交量疲軟行情短期內能否持續(xù)需進一步觀察。

2008年壓抑的剛性需求在2009年中后期釋放后，出現了2010年有支付能力的有效需求不足的問題，2010年一季度后期市場的持續(xù)發(fā)展有待于進一步挖掘改善型和投資型的潛在需求，只有調動改善型和投資型的潛在需求后市才能獲得持續(xù)發(fā)展，而無論是首次置業(yè)、改善型需求、投資型需求都是以性價比作為重要參考指標的，特別是首次置業(yè)和投資型需求其潛在需求轉化為有支付能力的需求，降低購房進入門檻是其必然選擇，投資型需求在2009年的市場高峰期入市，2010年一季度預期投資回報落空，必將對一季度后房地產價格趨向敏感。4、2010年一季度后的住宅郊區(qū)化將迎來一定的挑戰(zhàn)，郊區(qū)化的未來發(fā)展趨勢，在現階段市場不利口碑相傳的情況下被放大，因此此次2010年一季度出現的市場疲軟狀況，將在未來各城市郊區(qū)，特別是郊區(qū)盤開發(fā)商影響巨大。5、2010年一季度后市場發(fā)展趨勢已經市場價格的預期已經比較明顯，小幅下挫后穩(wěn)步上揚的可能大于持續(xù)高漲的可能，同時長期低迷狀態(tài)的預期大于快速回暖的預期。二、房地產市場分析1、全國市場穩(wěn)步走好存量持續(xù)降低。房地產市場穩(wěn)步走好，成交持續(xù)高位運行，多數城市房價止跌回穩(wěn)，大部分城市房價出現升漲。2、市場成交超往年均值房價穩(wěn)中上漲。本月全國市場持續(xù)3月的火熱態(tài)勢，各城市成交量同比均有不同程度的增長。環(huán)比來看，多數城市持續(xù)3月的增長勢頭，但也有部分城市環(huán)比小幅回落。相比2008年月均成交值來看，多數城市成交量均出現大幅增長，增幅超過100%，合肥、?？?、西安等城市的同比增幅較小，主要是由于去年同期這些城市市場還相對穩(wěn)定。從2009年4月底商品住宅的存量來看，在連續(xù)多月市場回暖，成交回升的情況下，多數城市的存量得到快速去化，市場可售面積不斷降低，依照目前的成交情況，上海、?？?、鄭州等城市的存量基本上在幾個月內就能去化，若未來新增供應跟不上需求，有可能引起市場供不應求的狀況，價格有上漲可能。而北京、天津、重慶等城市存量規(guī)模依然偏高，開發(fā)商依然要面臨較大的銷售壓力，未來的房價可能會保持較為平穩(wěn)的狀態(tài)。3、在價格方面，大部分城市表現較為平穩(wěn)。體現在項目價格上則呈現出漲跌互現的局面。多數上幾個月漲價的項目，本月基本保持穩(wěn)定，但仍有部分項目加入到漲價行列，也有部分項目為了加快去化，回籠資金而降價促銷。一線城市總體上市場價格呈上升態(tài)勢，北京、上海均有部分項目小幅提價現象，而深圳房價則相對平穩(wěn)。二三線城市的房價表現較為多樣，多數城市仍以穩(wěn)定為主，蘇州、寧波、揚州等城市中的項目價格出現了漲跌互見的情況，常州、某等城市項目價格仍有小幅下調，杭州、武漢等城市則表現了價格回升的態(tài)勢。4、一線城市：成交持續(xù)放量價格穩(wěn)中見漲本月上海、北京的成交量突破上月的高值，再次創(chuàng)下了新高。北京、廣州、深圳的商品住宅供應環(huán)比上升，相比去年同期來看，上海、廣州、深圳供應均呈上升態(tài)勢，而北京供應則大幅下滑。從存量來看，隨著成交的快速回升，幾個城市近幾月的成交量均高于新增供應量，從而使得一線城市的存量不斷去化，本月存量延續(xù)了上月減少的趨勢?？傮w來看一線城市成交持續(xù)放量，呈現持續(xù)回暖的態(tài)勢，幾個城市成交量同比均超過100%。5、二三線城市：成交持續(xù)多數城市房價穩(wěn)定從成交來看，多數城市同比環(huán)比繼續(xù)上升，但整體市場成交較為正常，市場回升趨勢沒有改變。隨著市場的逐步回暖以及傳統(tǒng)市場旺季的到來，開發(fā)商紛紛加快了推案步伐，多數城市的新增供應環(huán)比出現大幅增長，杭州、濟南、鄭州、重慶等城市的供應環(huán)比增長均超過了100%。從存量來看，各城市存量去化較快，?？?、鄭州等城市的存量已經較低，但天津、重慶等城市的存量仍較高，均超過1000萬平方米，這對開發(fā)商的壓力也較大，未來競爭仍較為激烈。從市場表現來看，二三線城市市場成交同比均呈現上升態(tài)勢，其中杭州、南京、青島、天津、廈門等城市增長幅度較大，超過100%，而合肥、?？趦H有小幅增長，主要是由于這兩個城市去年同期市場成交量仍保持相對較高的水平。在環(huán)比數據上，多數城市成交持續(xù)上漲，從整體來看，多數二線城市房價保持較為穩(wěn)定，部分城市房價有所上漲，但也有個別城市的項目價格持續(xù)下調。華東區(qū)域各城市的房價表現為穩(wěn)中有漲。廈門、?？诘牟簧夙椖績r格均出現了不同程度的上調。華北和中西部區(qū)域房價以穩(wěn)定為主，大連、某、武漢房價則微漲。6、2010年2月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.7%漲幅比1月份擴大1.2個百分點；環(huán)比上漲0.9%，漲幅比1月份縮小0.4個百分點。2月份某市區(qū)的成交量同比下降50.73%，環(huán)比亦是下降41.52%。價格方面則環(huán)比下降17%。09年至2010年2月份，市場一直處于供不應求狀態(tài)。本月樓市較為冷淡，各大樓盤都未有大動作。運行特點：供量銳減：本月商品房供應量明顯減少，僅有5.67方。量價雙跌：本月商品房銷量及價格都較前幾個月下降，環(huán)比分別下降41.52%和17%。二手房交易環(huán)比下降。7、經歷了2008年樓市低迷后，2009年的房地產市場呈現出健康、向上的發(fā)展態(tài)勢，整個市場出現明顯回暖趨勢。自3月份以來，在國家加大投資，實施一系列刺激政策以及大量剛性需求集體釋放等因素作用下，某樓市逐步企穩(wěn)回升，成交量逐步反彈。據統(tǒng)計，2009年某樓市（含四縣五區(qū)）住宅成交面積約666.6萬平米，非住宅面積成交約80萬平米，其中某市住宅成交約419萬平米，非住宅面積成交約70萬平米。整個成交情況大大超過2008年，成交面積也高出處于樓市頂峰的2007年。

隨著國家宏觀政策的調控，物業(yè)稅的開征以及新“國五條”的出臺，都預示著國家將直接打壓購房投機客，促進房地產市場的平穩(wěn)、健康發(fā)展，加之今年新增供應的充足使得市場基礎得到了很好的鞏固，因此2010年的某樓市應該更為穩(wěn)定，更為理性，這也讓我們對2010年的某樓市充滿期待與可能。從城市格局看：贛江以東是某市多年來發(fā)展的區(qū)域，產業(yè)、生活、交通、游憩功能完善；贛江以西是新興的城市區(qū)域，區(qū)域發(fā)展有蓬勃之勢。城市發(fā)展的主要方向：城市發(fā)展戰(zhàn)略為“西進、東拓、北控、南延”。2009年各大項目的開工速度并沒有因為市場購買欲望的旺盛而加快速度，依舊保持了不溫不火的建設速度。8月成交量巨大已去化市場大量的存量房，但是項目開工量不足，目前依舊未能填補市場供應量的空缺，“量少”最終導致了購買價格的高漲。據不完全統(tǒng)計，全年某市（含四縣五區(qū)）實現銷售住宅成交面積約666.6萬平米，非住宅面積成交約80萬平米，其中某市住宅成交約419萬平米，非住宅面積成交約70萬平米，遠超歷年。2009年某房地產市場全年實現價格增長1338元/㎡，漲幅為30.96%。各主要版塊均實現不同程度的上漲。其中紅谷灘板塊全年漲幅達到77.64%，為各板塊之最。而青山湖板塊全年漲幅3.24%，價格波動不大。國家在年底出臺一系列政策的根本目的在于維護房地產行業(yè)健康有序的發(fā)展，同時擠壓投資性購房帶來的泡沫。而某房地產市場目前剛性需求仍在，因此對整個某樓市所產生的影響也僅僅是一小部分。更有業(yè)內人士認為，目前的供求關系已經日趨緊張，供遠遠小于求。除非政府能在市區(qū)一次性出讓1000畝以上的土地才有可能緩解目前的供求矛盾。在經過了2009年一輪瘋狂上漲之后，各開發(fā)企業(yè)資金充裕。隨著朝陽洲規(guī)劃的日漸實施，朝陽洲片區(qū)土地出讓也顯得炙手可熱。當充裕的資金遇上優(yōu)越的地段，地王頻出是顯然的，高地價所對應的必然是高房價。因此可以大膽的預測，在房地產行業(yè)仍然作為拉動內需的主要產業(yè)的大環(huán)境下，2010年某房地產仍將保持高位平穩(wěn)運行的態(tài)勢。本月有四個板塊的價格上漲，漲幅10%以內，其中青山湖板塊成交價格環(huán)比增幅最大，達到9%。其他板塊成交價格較1月均有所下滑，跌幅在3%--20%之間不等，朝陽洲板塊降幅最大，降幅為20%。2月份某市區(qū)商品房新增供量5.67萬平方米，環(huán)比下降75.53%，與去年同期相比下降65.44%。2月份某市區(qū)新商品房成交量為16.45萬平方米，環(huán)比下降41.52%較去年同期下降50.73%本月供求比為1：2.9.2月份某住宅均價為4322元/㎡，與去年同期相比上漲10.6%，環(huán)比1月份，住宅均價下降31%本月新開樓盤較少，各大樓盤動靜不大，位于桑海開發(fā)區(qū)的桑海春天成交量較大，且均價低，拉低全市整體成交價格。2月份市區(qū)存量住房交易1150套，同比增長34.5%環(huán)比下降53.63%交易面積9.62萬方，同比增長20.86%，環(huán)比下降55.15%2月城投康澤園備案銷售套數排在第一位，該項目于2010年1月23日開盤。現房現售，2月份備案的300余套房源為1月開盤推出房源，均價4000元/平方米，后續(xù)未有大的推盤活動。

三、項目所在區(qū)域房地產發(fā)展規(guī)劃和趨勢（一）、灣里市場現狀分析1、灣里區(qū)域介紹現狀灣里系京九線上唯一的省會城市——某“一江兩岸”重點工程中的新興城區(qū)，國土面積250平方公里，轄一鄉(xiāng)三鎮(zhèn)兩街辦，人口近75696人。區(qū)內交通、水電、通訊等基礎設施一應俱全，工廠林立，環(huán)境優(yōu)良，是興辦高效工業(yè)、生態(tài)農業(yè)、旅游休閑業(yè)的理想場所。有著獨特的區(qū)位優(yōu)勢：灣里位于某市近郊、距市中心18公里。境內交通經緯如織，四通八達，其干道東接某全線，南連320國道、北通昌九105高速公路；京九鐵路支線－灣里鐵路橫穿區(qū)域南部；昌北國際機場與之毗鄰，占有省會經濟、政治、科技、文化和信息中心的地理優(yōu)勢。隨著紅灣公路的即將全線貫通以及西外環(huán)環(huán)城高速的通車，灣里的經濟將再次騰飛，灣里到紅谷灘也只需8分鐘的車程。有著完善的基礎設施：城市建設初具規(guī)模、基本設施配套。已建面積15平方公里；有4條輸電專線縱貫全區(qū)；有獨立的自來供水系統(tǒng)、并與某市供水系統(tǒng)聯網；有現代化的通訊裝備，程控電話連接國內國際；有健全的文化、娛樂、教育、衛(wèi)生、商業(yè)、有線電視及其他社會服務設施。有著良好的經濟基礎：工業(yè)是灣里國民經濟的支柱產業(yè)。全區(qū)現有工業(yè)企業(yè)180多家，固定資產3億多元，占地300萬平方米，職工2萬佘人，形成了機械、化工、輕工、建材、電子、食品、紡織、交通運輸、造紙、橡塑等門類較為齊全的工業(yè)體系，區(qū)內有30萬平方米的現有廠房和各類設備可供利用；農林業(yè)已建立起了瘦肉型豬、筍用竹、鮮果、養(yǎng)殖、銀杏、藥材、茗茶、花卉、雜交制種、反季節(jié)蔬菜等10大生產基地。區(qū)域經濟已有相當實力。有著豐富的旅游資源：境內的梅嶺清秀靜幽，滿目積翠、空氣清新，氣候宜人，是著名的風景名勝區(qū)、國家級森林公園。她不僅是中國古典音律和舞蹈的發(fā)祥地、也是道教凈明派和道教一脈－德教的發(fā)祥地。岳飛、王安石、歐陽修等230多位歷史名人曾到此山游歷，留下名詩佳作480多篇。洪崖丹井、西山積翠、銅源三群、神龍云煙更是歷代名人墨客吟誦不已的絕佳景致。海拔841米的洗藥湖，為某市的最高峰，夏季平均氣溫只有22℃，比市區(qū)要低3—5℃，素有“小廬山”之稱，是理想的避暑佳處。發(fā)展構想——精心構建一流山水生態(tài)城來自美國和我國香港、上海、深圳、浙江等地的30多位國內外客商，在某市政府召開的梅嶺－滕王閣國家重點風景名勝區(qū)新聞發(fā)布會暨招商引資推介會上，將15項投資協議（共計合同外資4450萬美元，合同內資194000萬元人民幣）帶到了灣里，這些項目包括以旅游、休閑為主的太平旅游度假山莊、太平生態(tài)公園等。在榮獲國家重點風景名勝區(qū)后，省市區(qū)政府當即重新審視原定的建設大規(guī)劃，并將其定位于省城的衛(wèi)星城和后花園，某西部的居住和文化教育基地，以休閑度假旅游接待為特色的山水生態(tài)城市。灣里2020年的城區(qū)布局規(guī)劃藍圖第一，區(qū)行政中心區(qū)搬遷至某山麓東南部。第二，新城區(qū)按標準建設綠化用地，舊城區(qū)改造中增辟小型綠地，建設某公園、天寧湖公園、野生動物園等三個大型綜合性公園；規(guī)劃烏源港、銅源港等河流沿岸作為城區(qū)景觀走廊；在城區(qū)東部的紅灣公路入城處和昌灣大道入城處將興建兩個城區(qū)門戶景觀廣場，規(guī)劃人均綠地面積到2020年不少于20平方米。第三，建筑高度不得超過24米，以3～5層為主，局部可有小高層建筑。第四，污染“大戶”一律清出城區(qū)。而今春開始的舊城改造預計總投資超過3億人民幣，這也是當地政府目前著力要解決的最大難題。為了拉近灣里與某市區(qū)的距離，2003年年底，某市唯一一條旅游快速道———紅灣公路在灣里區(qū)招賢鎮(zhèn)苗圃破土動工，該路全長10．6公里，東起紅谷灘新區(qū)紅谷四路西端，西至灣里區(qū)域中心，橫穿昌九高速公路，現已基本完工。從此，灣里至紅谷灘車程僅需8～10分鐘；與此同時，從灣里竹山村到新建縣長立交全長近10公里的昌灣大道也改建完成，新干道為雙向8車道，設計時速60公里，是解放路、洪城路、某大橋引線向西的有機延伸。此外，規(guī)劃中的西環(huán)高速、某火車站西客站等都將便捷這里的交通。在遠景規(guī)劃中，還將把貫穿城區(qū)南部的灣里支線鐵路改造成輕軌……2、灣里區(qū)房地產板塊簡介（1）蓄勢待發(fā)的購房熱點這里的樓盤分為山上山下兩大塊，也可稱為“灣里、梅嶺板塊”。山下招賢鎮(zhèn)是灣里區(qū)的行政和商務中心，樓盤主要為多層住房與商鋪；山上以太平鄉(xiāng)和梅嶺鎮(zhèn)為中心，集中規(guī)劃建設大批物美價廉的別墅群。據悉，灣里2002年總體房價每平方米還在600～700元間徘徊，2003年躍升到800～900元；2004年，隨著過橋收費站的撤移與紅灣公路的開工，快捷交通網絡指日可待，該板塊樓盤開發(fā)與銷售同步增長，均價已逾每平方米1000元。而那些正在開發(fā)的別墅群，頃刻成了某中高收入者關注的熱點，現在,本板塊均價已經直接上升至每平方米2000元到6000元，漲勢迅猛。（2）省城綠色大氧吧灣里是某梅嶺的精華所在。這里真可謂“晨聞鳥語，夜聽泉聲”，詩情畫意令人向往不已。按“山上游山下住”的新規(guī)劃，當地村民將陸續(xù)搬下山，這將有利于旅游基礎設施與旅游環(huán)境的建設。據介紹，山上的十幾個樓盤正以其大面積、原生態(tài)的特質，共同傾力打造這塊美麗的風水寶地。獅子峰、神龍?zhí)?、洗藥湖等五大景區(qū)正在引進資金以股份制形式予以重塑……在梅嶺鎮(zhèn)一帶，則有碧瑤小鎮(zhèn)、江西綠苑、恒茂森林海、某老年公寓等大中型樓盤虎踞龍盤。（3）都市天然后花園美好的景區(qū)規(guī)劃與便捷在即的交通，喚醒了沉睡多年的房地產行業(yè)。灣里區(qū)招賢鎮(zhèn)周邊，迅速匯集了竹林花園、九洲·畫意居、東方假日廣場、帝景灣洋城、維也納森林、恒茂都市花園（森林海）、心怡家園、敏龍花園、南山逸居、桃源商住樓等眾多樓盤，其中部分樓盤已基本銷售告罄。尤其是距其200米的九洲·畫意居，則打出了“營氧村”的新賣點，它既近山臨水，又在山城中心生活區(qū)，設計中的小區(qū)四處流溢著文化品位，對某的文化市民尤其有吸引力。以魅力小城自居的“東方假日廣場”，既臨街又依山，融住宅、商城、酒店、商業(yè)街為一體，生活著實方便。而鎮(zhèn)上項目無不以擁有學校資源作為項目又一核心潛力磁場，眾多學生生活直接產生的人氣聚集、商業(yè)消費、物業(yè)租賃等為周邊項目的后期升值提供了堅實的基礎。同時，作為中心區(qū)域，與大量的政府機構、金融配套融合，再次成為堅挺物業(yè)，共享大配套、大未來的賣點提煉。（二）灣里樓盤分布圖（三）灣里在售及待售樓盤樓盤名稱開盤時間產品規(guī)模產品類型銷售均價在售樓盤帝景灣洋城2006．11占地260余畝總建21萬㎡多層、別墅三期銷售，多層均價2800元/平米洪恒山莊2007．10占地55997.6平米，總建89596.2平米多層、小高層多層均價2700元/平米綠苑小區(qū)2007.5.26占地15938平米，總建25500平米多層銷售均價2400元/平方米九洲依云郡2007.8.21占地69866平米，總建127880平米小高層、多層（14棟4-6層的多層5棟11-13層的小高層多層：均價2900元/平方米小高層3700元/平方米紫廬6號2007.10占地17808平方米，總建30065.8平方米普通住宅

高層公寓、別墅、多層目前推出高層公寓，均價3100元/平方米乾茂宮園2007.11.17占地面積：約72220平方米（108.33畝），總建筑面積：約8萬㎡普通住宅多層、低層（27棟5-6層的多層20棟3層的低層）聯排、雙拼別墅多層均價2800元/平方米，聯排5200-5300元/平米恒茂森林海近期開盤2007.9.20總占地面積845.909畝，總建24.7萬平方米9棟2-3層的低層3棟5-6層的多層，獨棟別墅銷售單價5800元/平方米，成交均價5154元/平方米梅嶺康都2006.1.1總建筑面積：約29200㎡度假公寓、別墅公寓均價:5500元/平米羅馬假日2007.5.1占地面積：約135畝，總建筑面積：約8萬㎡酒店公寓、獨棟別墅公寓均價4200元/平方米待售樓盤翠谷尚未入市占地約25畝總建筑面積28000余平方米普通住宅預計多層均價2800元/平米龍泉灣尚未入市——商業(yè)、公寓、住宅（四）項目環(huán)境建設條件灣里規(guī)劃確定城區(qū)發(fā)展方略是：“西控、東拓、南伸、北接、中秀”。城區(qū)布局結構：“一核三心四片七脈”。一核指:某綠核及其周邊的商業(yè)服務設施，還有某南路和云灣大道交叉口西北側行政中心，共同構成全區(qū)的主中心。三心，城區(qū)北部翠巖路為中心的老城區(qū)商貿文教中心，南部新區(qū)的招賢大道兩側原交警大隊東南側的新商業(yè)體育中心，野生動物園北側的旅游服務中心。四片。四塊南北向的功能片區(qū)，由東至西分別為教育事業(yè)綜合片區(qū)、城區(qū)生活片區(qū)、旅游休閑片區(qū)和原有產業(yè)發(fā)展片區(qū)。七脈。由綠核向外延伸出的七條綠線，貫穿全城區(qū)。主要有：紅灣公路—某南路—某，招賢大道—某南路—某，云灣公路—某，幸福南路—某，還有三條規(guī)劃道路從某引出。按照城區(qū)組團——居住區(qū)——居住小區(qū)三級結構進行新居住用地的規(guī)劃建設。重視公共設施和綠地的配套建設和符合城市居住規(guī)劃設計規(guī)范的標準。居住用地規(guī)劃設計要強調效益、生態(tài)和文化三原則的統(tǒng)一；居住用地功能結構體現有機組合的原則；提高和改善已有居住用地的功能與環(huán)境質量，嚴格控制舊城改造的開發(fā)強度前提下，緩和配套設施及城區(qū)基礎設施的壓力，增加綠地面積，改善舊城的環(huán)境質量，控制住宅的容積率和建筑密度，滿足日照、通風、綠化、停車、消防等基本要求；普及中小學教育。在新區(qū)開發(fā)時，按國家建設標準配置中小學，重視幼兒園、托兒所的規(guī)劃與建設；居住區(qū)規(guī)劃與社會發(fā)展規(guī)劃接軌，適應住宅私有化趨向，推進住宅商品化建設。灣里近期（2005年）規(guī)劃生活居住用地260.7市總建設用地的36人均居住用地40平方米。遠期（2020年）規(guī)劃居住用地397公頃，占城市總建設用地的33.1%，人均36.1平方米。城區(qū)的居住用地主要由五大組團構成。各組團內部分別配以相應的服務設施和中、小學。初中部分住宿，高中全部住宿，小學生就近入校。老城組團：北至翠巖寺，南到南堡路－花園路－愛民路，東西兩側均為山麓。用地面積約123公頃，居住容量約3.5萬人。規(guī)劃結合大宇學院的改、擴建，改善周邊地區(qū)居民居住條件，以提供基礎設施和綠地廣場等開放空間為主。組團內規(guī)劃中學1所（灣里一中）、小學2所（灣里一小、灣里三?。?，保留北部的新世紀學校。幸福組團：位于老城組團南側，某西側，北至南堡路，南到坑王路，東臨某麓-陳家路，西達坑王路。用地面積約79公頃，規(guī)劃居住容量2－2.5萬人。某周邊用地、幸福路和南堡路之間用地規(guī)劃為一類居住用地；其余為二類居住用地。組團內規(guī)劃中學1所（灣里三中）、小學2所（灣里五小、灣里二?。ＤケP組團：位于某東，北起花園路－愛民路，南達內環(huán)路，東至竹山路－昌灣大道，西到某北路－云灣大道。用地面積約61公頃，規(guī)劃居住容量1.5－2萬人。建設多層為主的二類居住區(qū)。沿帝景路和昌灣大道局部可規(guī)劃建設小高層。組團內規(guī)劃中學1所（灣里二中）、小學1所（灣里四?。Ｌ鞂幗M團：北起某南路，南至天寧路，東達云灣大道，西到陳家路。居住用地面積約51公頃，規(guī)劃居住容量1.2－1.5萬人。西部和西南部山麓建設一類居住用地；其余為二類居住用地，以多層為主，沿帝景路和云灣大道局部建設小高層。組團內規(guī)劃中學1所（灣里四中）、小學2所（雅戈爾希望小學、灣里六?。Ｙt甫組團：位于某組團南側，北起內環(huán)路，南至江中制藥廠，東達商貿路，西到云灣大道。用地面積約83公頃，規(guī)劃居住容量2－2.5萬人。該片區(qū)作為灣里重點發(fā)展的新區(qū)，建設檔次較高的低、多層住宅。組團內規(guī)劃高級中學1所（灣里五中）、小學1所（灣里七?。?。規(guī)劃中小學設置標準為高中規(guī)劃用地40平方米/人，50人/班；初中規(guī)劃用地24平方米/人，48人/班；小學規(guī)劃用地22平方米/人，45人/班。組團共規(guī)劃高中2所，初中4所，小學9所項目對公共設施需求影響分析。近期城區(qū)公共設施總用地面積為183.6公頃，人均25.3平方米，占城區(qū)建設用地的28.3%。遠期（2020年）總用地面積為248公頃，人均20.7平方米，占城區(qū)建設用地的22.5%。規(guī)劃形成點、線、面相結合的公共設施空間網絡系統(tǒng)。以各組團公共設施集中的中心區(qū)為節(jié)點，通過幾條主要的商業(yè)街，由節(jié)點出發(fā)向一定方向延伸，將各組團的中心點通過商業(yè)街或綠帶有機結合起來。從節(jié)點到分支，沿街伸展，形成城區(qū)公共設施合理分布的完整空間網絡系統(tǒng)。規(guī)劃行政中心南遷，新址位于某南路和云灣大道交叉口西北側行政中心，用地面積約12.4公頃。老城區(qū)內原分散的行政辦公用地部分保留,部分進行土地置換，建設商業(yè)設施和公共開放綠地。城區(qū)各組團內部分別設置組團級行政辦公用地，面積控制在0.5~1.0公頃。規(guī)劃近期行政辦公用地24.4公頃，占城市總建設用地的3.4%，人均3.8平方米；遠期用地24.9公頃，占城市總建設用地的2.1%，人均2.2平方米。商業(yè)設施呈區(qū)級和組團級的二級結構分布。老城區(qū)集中發(fā)展翠巖路商業(yè)街，形成服務全區(qū)的商業(yè)中心。南部新區(qū)在昌灣大道東北側和交警大隊東南側規(guī)劃區(qū)級商業(yè)批發(fā)中心。居住區(qū)內各自規(guī)劃相對獨立的組團商業(yè)中心。同時在新的行政中心南側，發(fā)展一定規(guī)模的商業(yè)設施，形成城區(qū)的新的生活服務中心。各居住區(qū)內結合公建中心規(guī)劃集貿市場，共5處，分別占地3000平方米。規(guī)劃近期商業(yè)設施用地54.4公頃，占城市總建設用地的76.5%，人均8.4平方米。遠期用地61.1公頃，占城市總建設用地的5.1%，人均5.6平方米。積極建設南北兩處文教旅游中心。充分利用現有學校內部的文化設施，對外開放，服務全區(qū)人民。于云灣大道西側規(guī)劃全區(qū)的文化娛樂中心，占地約2.9公頃。其他各居住區(qū)結合居住區(qū)級中心和公園綠地規(guī)劃相應規(guī)模的青少年、老年文化活動中心與健身休閑中心，占地面積0.8-1.2公頃。小區(qū)內設文化活動站。規(guī)劃文化娛樂用地9.5公頃，占城市總建設用地的0.8%，人均0.9平方米。體育健身中心布置在昌灣大道西南側，內設400米跑道的體育場、游泳館、籃球館和網球場等，占地面積約5.0公頃。城區(qū)各中、小學校的運動場館節(jié)假日均應對外開放，各居住區(qū)應配套相應的室外活動場地。按國家標準在新區(qū)和老區(qū)中建設區(qū)級和居住區(qū)級的中、小型運動館，形成合理完善的體育設施系統(tǒng)。遠期規(guī)劃體育用地5.0公頃，占城市總建設用地的0.4%，人均0.5平方米。規(guī)劃的醫(yī)療衛(wèi)生用地按要求，床位數以4床/千人計算：共需醫(yī)療床位480張。規(guī)劃醫(yī)院5所（包括干休所），平均100床/所，占地約1.5～2.5公頃/所。衛(wèi)生防疫站、保健站、門診所(0.3-0.5公頃/所)、衛(wèi)生站等結合各居住小區(qū)的開發(fā)合理配置，達到合適的服務半徑的要求，供市民就近求醫(yī)。規(guī)劃醫(yī)療衛(wèi)生用地8.8公頃，占城市總建設用地的0.7%，人均0.8平方米。積極興辦大專院校、科研基地。保留現有的教育設施用地布局,使各自的用地符合其發(fā)展。在灣里民辦大專院校發(fā)展良好的基礎上，于紅灣大道兩側大力發(fā)展教育事業(yè)綜合用地，占地約100公頃。規(guī)劃教育科研用地近期78.3公頃，占城區(qū)總建設用地的10.8%，人均12.1平方米；遠期135.7公頃，占城區(qū)總建設用地的11.3%，人均12.3平方米。第三章、項目分析一、區(qū)域市場狀況1、發(fā)展中的區(qū)域市場在現階段，灣里的房地產市場欠缺規(guī)范化管理，沒能與景點的發(fā)展同步；在增量市場、存量市場上的交易不規(guī)范，沒有完善的服務引導市場的良性發(fā)展?，F政府出臺政策禁止私人建房，土地一律按掛牌形式出售其使用權，“一級壟斷，二級搞活”，表明了政府對房地產市場的宏觀調控和規(guī)范管理，使太平房地產市場能夠快速有效的發(fā)展，給城市經濟發(fā)展、城市規(guī)劃建設提供基礎與保障。隨著城市的不斷發(fā)展，人們居住面積將會逐步增加，同時，開發(fā)面積、銷售面積等也將有很大幅度的提升。這些都是建立在城市的發(fā)展，人民的生活水平，可支配收入的增長上?？梢娊陙戆l(fā)展的經濟水平很高，住宅銷售價格、商業(yè)銷售價格還是可以提升至一定空間。在市場上是會被消費者所接受的。灣里的發(fā)展勢必依托各行業(yè)的發(fā)展，而房地產市場是個顯性市場，這個市場的發(fā)展被看好。作為投資太平房地產市場的開發(fā)商來講：政府優(yōu)惠政策、經濟的發(fā)展、人均國內生產總值水平的提高等一系列利好因素會增強開發(fā)房地產市場的信心。從市場現有的現狀來說，江西金順房地產開發(fā)有限責任公司開發(fā)的半山楓景項目將會在一定程度上引領灣里的房地產市場，重新整合現在的房地產市場上的資源，重新定論住房和生活的概念，重新認識小區(qū)、社區(qū)概念。因此，可以這樣說，人們生活水平的提高及人們對居住要求觀念的轉變，半山楓景項目將會成為他們住房的首選。2、區(qū)域客戶結構（1）企事單位職工（2）私營企業(yè)主（3）教師（4）房地產、汽車銷售等從業(yè)人員3、區(qū)域購房消費特征分析在該地塊購房客戶中大多為多次置業(yè)者及投資者，其購房者消費行為有如下特征：[1]私營業(yè)主類客戶收入較高具備堅實的經濟基礎，而且他們大都已有住房（其中有自建房、還建房或商品房），他們購房的相當部分原因是想要改善居住環(huán)境或舒適度，一旦他們看好小區(qū)環(huán)境及地理位置，就會下決心，大部分均以一次性付款方式購房為主；[2]中大型企業(yè)員工類客戶收入穩(wěn)定且已有明確的購房意向，一旦他們對小區(qū)認可而價位又能接受，他們就會考慮選擇此承受范圍內的房源，由于他們所積累的財富多，幾乎沒有按揭的可能，他們收入穩(wěn)定；[3]中大型企業(yè)高層管理者，此類客戶收入頗為豐富且已有超過一次以上的置業(yè)經驗，他們的購房會選擇質素比原居住環(huán)境更佳的住所，同時他們注重固定資產的投資，會選擇升值潛力較大的物業(yè)，因而成為多次置業(yè)者或投資者的主要角色。一旦他們對市場或板塊認同，他們就會更為關心該地塊高品質小區(qū)或升值潛力大的物業(yè)，從中選擇購買，因為他們收入可觀且有較多的閑錢，一次性付清買房也是常見的置業(yè)方式。在以上客戶細分的基礎上，我們將客戶消費需求屬性再做如下細述：[1]私營業(yè)主類，他們所能承受的價格約為3500元/平方米，由于已認同該地塊的地段及地理位置，他們對小區(qū)景觀環(huán)境要求不如房型及戶型面積的設計，而且有相當一部分人對面積、尊貴感要求較高，無論是從戶型朝向通透性或是后期的裝修設計上都比較追求完美，并且由于其家庭結構偏大的特殊性，大面積的三房或四戶（140平方以上）是其理想居住面積；[2]中大型事企業(yè)單位員工類，他們所能承受的價格3000元/平方米，他們已認同該地塊的交通等優(yōu)勢，其需求戶型面積主要為兩房（110平方米左右），他們購房最主要的是在交通便利的基礎上尋找其承受范圍內的房源，因此只要總價適中，就可促使他們下決心置業(yè)；[3]醫(yī)生、教師類，他們所能承受的2500元/平方米，該地塊吸引他們的關鍵所在是其環(huán)境比較理想成熟，在房型上他們認為三房（120-130平方米左右）最為符合他們的居住需求，且總價能夠承受，但他們更為注重物業(yè)質素及服務；[4]從業(yè)人士類，他們對于單價并不是非常敏感，2000-4000元/平方米都屬其承受范圍，購房置業(yè)戶型上主要以兩房（80-100平方米左右）為主，只要交通便利、自然景觀或小區(qū)環(huán)境良好，就有可能促使該類客戶決定置業(yè)。4、區(qū)域購房消費動機分析房地產市場的根基是由購房消費者組成的。本案的銷售基礎是由目標客戶構成的。誰抓住了消費者的心，誰就是勝利成功者。因此鎖定目標群體，進行成分分析，對購買動機的剖析更是關鍵節(jié)點，不能不為。以下我們就項目將涉獵的所有消費類型做重點分析：白領階層，針對年齡35-50歲、80-120平方米依存眷戀情緒的人。收入一般的白領階層。對產品單價、房型、總價能夠考慮承受的人。家庭月正常收入應在4000元以上。在條件允許的情況下，想對生活條件有所改變的人。需求房型二、三居室的人。價格抗性較高。私營小企業(yè)主（年齡35-55歲）（針對性開發(fā)130平方米以上）因為工作的需要的人。經營出門在外，要求家里有安全保安系數較高的人。有一定的資產的人，對購房的目的有多種需求。因生意，但對孩子要求期望很高。對新鮮事物有盲目性，對價格不是問題。需求房型三室以上的人，價格抗性較低。由于該區(qū)域居住小區(qū)狀況堪憂，此類置換者又已認可接受該地塊，他們具備購買高質素商品房的實力及欲望的比例較大，因而促使他們對面積戶型的需求。收入較高的（年齡30-45歲）（針對性開發(fā)120-130平方米左右）他們是有一定知識文化品位的人。對時尚事物有自己的看法，也愛跟潮流。購買的目的是對自己多年的努力要求一個回報安慰。對住房要求比較高，但一旦自己看中，其產生購買行動的考慮時間短暫。需求房型三室或四室。價格抗性較低。該類客戶雖然收入豐厚，但其購房目的最終訴求并不在房型空間大小面積上，他們購房較為理性，會選擇則高素質、成熟配套、環(huán)境優(yōu)雅的社區(qū)置業(yè)。E、有想法和兒女分開住的家庭（年齡45-65歲）（針對性開發(fā)120平方米左右）（1）很向往自己的家庭生活，喜歡獨立出來過隱秘小天地。（2）有一定的積蓄。（3）由于現在有房子住，所以并不急于馬上購房。（4）這可能是他們一生中最后的一次買房。所以參考的方面很多。（5）有一定文化基礎，他們對自己的要求很高。（6）需求房型三室以上的人。價格抗性一般。F、投資租賃客戶（針對性開發(fā)90平方米左右）（1）企業(yè)管理高層類中高收入型客戶，他們對購買地段熟悉且認可，對該區(qū)域的發(fā)展乃升值潛力相當有信心，除自有住房外，手頭上擁有不只一個物業(yè)。（2）私營業(yè)主、從商等高收入人群，他們投資最主要目的不只在于租憑或轉讓，置業(yè)原因是打算給小孩買房，此類客戶特征是有較多的積蓄，認可市場和地塊未來長遠的發(fā)展，投資置業(yè)主要為了下一代積累固定資產。共性分析：他們主要是為了改變居住環(huán)境，同時部分客戶追求對生活休閑與舒適的向往。追求質量保證和安全保證。5、區(qū)域購房消費趨勢分析本項目所處地塊已較為成熟，因此有一定的區(qū)域優(yōu)勢。我們將本項目定位為中高檔消費人群，由以上各類客戶群及消費需求分析可總結出，目標客戶消費趨勢將呈現以下態(tài)勢：（1）小區(qū)環(huán)境的經典設計主要針對私營業(yè)主改善住宅環(huán)境的訴求，同時也是滿足了多次置業(yè)者的高層管理者對高檔小區(qū)環(huán)境要求，因此可通過對小區(qū)環(huán)境和園林文化的宣傳，將理念深入該客戶心里，從而創(chuàng)造價格走高的支撐點。迎合此兩類需求是本項目的重點。（2）價格的制定始終是建立在產品自身素質上，以本案高品質的中檔小區(qū)的定位，特別是針對中高收入層次客戶群的設計，價格不僅應參考目標客戶的心里價位，更重要的是挖掘本案賣點所在，從而加大客戶的購買力，最終使價格略高于目標客戶心理價位但必須有足夠多的優(yōu)勢作支撐點，既要符合了消費主體的心理價格，也可在一定程度上引領區(qū)域市場，帶動目標客戶的消費。綜上所述，由于本項目的目標客戶群有足夠的實力及欲望想要在此置業(yè)，我們應充分把握這些優(yōu)勢，有針對性的滿足他們對戶型、小區(qū)環(huán)境、配套服務的需求，進而加深大眾對產品的認可度，從而挖掘本項目的最大利潤。6、市場銷售定價根據對目前灣里房地產市場的調查及對區(qū)域未來房地產市場的預測，以下四點可以作為價格預測的主要依據：一是與本項目最接近的住宅的銷售均價3000元/㎡。二是灣里區(qū)整體樓市處于上升階段，近兩年開發(fā)的個案整體水平不斷上升，住宅樓盤的銷售價格值得預期。三是本項目位于區(qū)政府周邊的區(qū)位優(yōu)勢將逐步凸顯。據此，在靜態(tài)分析上，預期本項目高層住宅整體均價3000元/㎡；多層住宅2500元，店面均價6500元/㎡；車位均價6萬元/位。在動態(tài)分析上，必須考慮周期和后續(xù)市場變化，暫估高層住宅總體銷售均價為3000——4000元/㎡。在后續(xù)分析中，以靜態(tài)分析上的銷售價格進行測算。根據灣里及周邊項目成功開發(fā)銷售的比較測算，擬采取低開高走的策略，依照銷售時間、產品類型、地理位置、樓層、戶型的差異制定靈活的銷售策略。估價為高層住宅均價為3000元/m2，高檔公寓2500元/m2，商鋪為6500元/m2?？傮w均價為2800元二、營銷分析（一）項目SWOT決策模型分析OSO象限戰(zhàn)略WO象限戰(zhàn)略利用機會利用機會發(fā)揮優(yōu)勢克服優(yōu)勢SWST象限戰(zhàn)略WT象限戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢逃避威脅克服威脅弱化劣勢T（SWOT決策模型）本項目依據以上決策模型，針對當前項目周邊情況和市場條件，作以下詳細分析：1、項目優(yōu)勢Strengths本項目具有較好的環(huán)境優(yōu)勢，可深入挖掘生活文化。本地塊為灣里未來高尚生活社區(qū)，具有較高的升值潛力。周邊已有幾個樓盤推出，形成良好的住宅區(qū)氛圍。該區(qū)在政府規(guī)劃中有較好的環(huán)境，有利于提高本區(qū)域的區(qū)位價值。開發(fā)公司具有一定的品牌，樓盤較有說服力。本項目交通較便利。山居生活理念的提出，利于提高項目競爭力。2、項目劣勢Weakness本項目周邊有幾個新形成的住宅社區(qū)，但是在生活配套設施還跟不上，基本上缺乏商業(yè)基礎設施,如大型超市等。剖析：可通過周邊各項目的商業(yè)設施以緩解。本案目前道路質和量都較好，但是開通的公交路線卻較少。剖析：本項目地塊是未來中心生活區(qū)，公交設施會很快發(fā)展起來。目前本項目所處區(qū)域內，有數家有實力的開發(fā)商進入，且土地儲備量已相當。剖析：可抓緊工程進度，打“短、平、快”的戰(zhàn)役。本項目規(guī)模較小，不利于形成社區(qū)的規(guī)模形象，在操作開發(fā)存在如何營銷一個成熟社區(qū)的難度，在營銷上存在如何吸引注意力的難度。剖析：可通過對本項目的宣傳，建立起本項目生活社區(qū)的形象。3、項目機會Opportunities灣里是國家旅游風景區(qū)，在近年經濟取得飛速發(fā)展，經濟的發(fā)展為房地產業(yè)的發(fā)展提供了較好的外部保證，幾大集團公司的發(fā)展都是板塊迅速發(fā)展起來的重要基礎。目前灣里樓市最引人注目的無疑是森林公園周邊地區(qū)，而該公園幾乎將成為高尚住宅區(qū)的標志性物品，周邊幾個樓盤的發(fā)展都是該公園的利好因素下的產物。目前本項目周邊雖然有幾個樓盤，但從產品上來分析還是有一定市場空白點的:本項目可利用這一市場空白點，迅速打個殲滅戰(zhàn)。4、項目威脅Threats灣里板塊的供應量在還將有大幅增長，如恒茂、保利集團的上千畝大盤，這些樓盤的推出必會給整個灣里樓市帶來巨大的沖擊。威脅應對:在大體量的供應推出之前主動快速出擊。本項目所處板塊內競爭也非常激烈，本項目在產品優(yōu)勢并不明顯的情況下推出有一定的風險。威脅應對:抓住市場的暫時空白點加以填補。（二）本項目主題形象定位分析本項目將倡導一種全新的生活方式，將這種生活詮釋為一種充滿陽光、綠意、健康的休閑生活。將身、心和精神方面的各種品質均衡地結合起來，并使之提高到一種人生哲學，從而建立一種讓建筑和景觀來對繁忙的工作進行調節(jié)，從而在生活節(jié)奏上能緩和壓力，營造一種讓人能得到充分休息的休閑感覺。這種生活方式還陽光向上的社區(qū)文化為指引，并在此指引下將各生活元素有機的結合起來，旨在倡導一種健康、科學、文明、融合親情的生活，在為業(yè)主構筑融健康的身心，健康的生活觀念、幸福的家庭、和諧的人際關系、健康的成長、文明的環(huán)境、高雅的文化為一體的社區(qū)生活。在本項目中運用休閑生活、陽光心情、假日情懷提升本項目競爭力的動力：結合本項目色彩明快的建筑風格，倡導以休閑健康理念為核心的社區(qū)文化；“擁有假日情懷”的陽光生活方式；通過主題理念及競爭力在本項目的導入與運用，形成競爭壁壘的指導原則；由主題概念指導的建筑設計及園林景觀的設計直接提升本項目的差異化競爭力。1、市場切入點某樓市目前雖然是樓盤概念滿天飛，但是大多數概念都是炒炒而已，說過就算了，真正能做到主題和產品相符合的樓盤并不多。本項目在倡導以“休閑健康”的生活理念的同時，還應考慮到市場對本項目主題定位的接受程度和主題概念與項目本身的結合程度。所以本項目只有根據自身的特點，充分挖掘，在市場打造強烈的樓盤個性，和周邊項目有較大差異化，找準市場空白點，迅速打開市場，引領板塊。2、產品切入點本項目建筑的主要特點是外形簡練、現代，充滿活力，色彩大膽而時尚，屬于現代簡約派。在接受程度上有后來居上之勢，已逐漸被市場所接受。3、價值切入點現代社會的飛速發(fā)展，要求建筑物的設計必須具有前瞻性，而引進一種嚴謹、求實、科學的建筑精神，追求的是一種處處精細的高品質，無疑是市場所需求的。好的建筑不僅僅應該滿足客戶現時的居住需要，更應該充分考慮到十年后、二十年后的使用功能以及屆時在市場上的地位和價值。因此本小區(qū)應能在小區(qū)規(guī)劃、產品設計、環(huán)境營造上應有個性，讓業(yè)主不僅覺得買得值，而且生活在這樣的社區(qū)感到很舒適、很溫馨，從而感到自豪。圍繞著“精品”的主題，產品從設計上就應該在各個環(huán)節(jié)的細節(jié)濃墨重彩地書寫一篇可觀賞、可親近、可安逸、可蝸居的樂土，向業(yè)主展示一種詩意棲居般的生活。從本項目本身所具略去的條件出，我們認為可從以下幾個方面來營造一種全新的“精品化生活”：精品社區(qū)：從社區(qū)規(guī)模上來突出本項目的特點，但是小也有小的好處，社區(qū)較小更可以打造一種親近、安逸、具有觀賞性的精品社區(qū)，強調精品化生活方式，并以此來突出“精品”生活的精彩和小區(qū)的整體風貌。從白領人群向往“精品”的本性出發(fā)，這種做法無疑會引起人們的議論和向往。在本項目的初級階段，這種做法無疑會對市場產生極大的沖擊力。精品園林：在小區(qū)內營造精致園林景觀，使得戶戶有園、家家有景。本項目占地面積較小，所以能夠營的景觀并不多，小區(qū)的景觀不追求上規(guī)模，但要求精致而有特點，打造精品社區(qū)。精品戶型：房型的實用與否，最直接受買家的關注。本項目不單從居住方面來考慮，并著重了功能使用部分的襯托，使得買家一接觸就被產品的可觀性吸引，從心理上接受，并拉近人與住宅的距離。由于本項目可供提煉的賣點并不多，所以戶型將是本項目的一項重要賣點，本項目戶型的設計更要追求實用性和人性的融合，打造全新的精品戶型。精品配套：一是從節(jié)約成本的角度考慮，二是從小區(qū)的需求出發(fā)，配套設施不應在多而要為精。在整個園林和外立面等硬件完成的情況下，融入配套等軟件的成份，用“實實在在地打造精品”來帶活整個小區(qū)，使“精品”從人們的視覺融入到人們的內心。這樣，本項目自身通過現成的成熟小區(qū)樣板，再配合雅致的園林、別致的戶型和實用而精致的配套，一種全新的生活方式展現在消費者的面前。本項目將面臨巨大的壓力。欲在未來的市場份額中分一杯羹的話，就必須要做“精品化、首創(chuàng)性、有文化底蘊”的產品。4、住宅主題的切入點某樓市的競爭已趨于激烈化，已由硬件方面競爭開始轉入到軟件方面的競爭，而軟件方面的競爭重點就在于創(chuàng)造一種以住宅理念為核心的小區(qū)文化。本項目將引領一場樓市新居住主義的革命風暴，首創(chuàng)獨有的居住文化模式，既秉承傳統(tǒng)文化精華又富含現代化生活底蘊，生活中的舒適、愜意與事業(yè)上的創(chuàng)新完美結合。充分考慮到現代都市人工作緊張、忙碌、壓力大，下班后回到家里渴望能徹底地放松，享受身心的愉悅。隨著人們越來越注重鄰里關系，消費者希望擁有的不僅是一棟孤單的好房子，而是要有一些鄰居，使自己有身處社區(qū)的感覺。所以，本項目社區(qū)整體的建筑設計和環(huán)境設計風格應是極富含浪漫和休閑的，為回到家的人們提供一塊心靈放飛的園地，并且我們的目標客戶都有良好的知識背景和工作環(huán)境，對居住的品味要求很高，易于接受新鮮事物，崇尚二十一世紀的現代新生活，要求居住環(huán)境必須是富有現代美感。因此，休閑、陽光、健康的韻味，極富現代感的建筑將和諧交融成本項目的主旋律。（三）目標受眾分析根據對消費者調研分析及市場上現有樓盤的銷售狀況、銷售群體分析，其目標客戶群主要集中在某城區(qū)中機關事業(yè)單位、科教文衛(wèi)單位等。其中，從城區(qū)工作、生活的人群比例較大，是一重要客戶群來源。目前，市場上反映出消費者住房消費心理為：現已不僅僅滿足于居住的需求，而且要住的休閑、住的娛樂、住的健康，真正的在享受生活。這些就離不開一個配套設施齊全的成熟、健康、高尚、文明的社區(qū)，而我們項目正是基于市場上消費者心理的反映而開發(fā)建設的一個大規(guī)模的花園式的社區(qū)，因此，可以說，本項目的銷售前景看好。從市場需求的角度來看，市場的消耗量滿足其市場供給量，未出現空置房現象，但從居民的消費心理、消費水平來看，還是有很大的提升空間。本項目會以高品質低價位入市，迅速搶占市場份額，以最快速度進行銷售，而且隨著經濟的發(fā)展，人民生活水平的提高及觀念更新，在后期可以根據市場的反映作出一定頻率的提價過程，使項目發(fā)揮其最大效益，獲得最大經濟利潤，最大效應的回收資金。1、客戶判斷以某市本地居民為主，其次為少數某市周邊居民。2、職業(yè)類型如上所述，目標客戶群的家庭月收入為每月5000—10000元以上，以此推算能達到此階層的人士應有以下幾種為主：個體商戶、中小型企業(yè)主、專業(yè)技能人士、政府公務員、外資企業(yè)管理人員、私營企業(yè)管理人員。行業(yè)人群證券基金公司經理、高級分析員、高級主管、投資人士銀行行長、高級業(yè)務主管保險經理、業(yè)務主管、TOPSALEIT技術主管、業(yè)務主管高新科技企業(yè)技術持有人、股東電子通信企業(yè)主上市公司董事、銷售總監(jiān)、財務總監(jiān)公用事業(yè)高層主管實業(yè)/股份公司高層主管民營企業(yè)企業(yè)主/高級主管汽車貿易行業(yè)主私營企業(yè)業(yè)主醫(yī)藥貿易公司區(qū)域代理商律師事務所合伙人建筑師事務所企業(yè)主會計事務所企業(yè)主廣告公司企業(yè)主專業(yè)資詢公司企業(yè)主文藝界影視明星、主持人、作家、高校領導層政府機關高級公務員中央/省市駐地組織外企外商/中方高級主管港澳臺工廠主、公司股東、專業(yè)人士留學歸國人員技術人才、管理人才、投資人才東南亞/歐美經常性商務往來人士

第四章、項目開發(fā)銷售時間計劃項目內容2010年2011年201267891011121234567891011121234567前期準備報建0施工圖設計00施工許可00施工招投標00工程建設基礎工程000主體工程000000000000000安裝工程000000000000裝飾工程000000園林綠化工程0000000000室外工程000000000000設備試運轉00000竣工驗收00入伙0銷售策劃00售樓書印制00銷售0000000000000000第五章、項目經濟效益預測1、項目總投資估算（1）土地出讓成本根據<<國有土地使用權出讓合同書>>規(guī)定：該宗地塊用地性質為商業(yè)、住宅用地?？偸褂脵嗝娣e20360平方米(30畝)。其價格為每畝100萬元。總價3000萬元（2）總建筑面積根據<<建設工程規(guī)劃許可證>>規(guī)定，總用地20360平方米，容積率為1.99，其總建筑面積為：40710平方米,（3）商品房建安總成本本項目位于灣里區(qū)，地質條件較好，房屋為高層建筑、商鋪、高檔公寓。因此，則本公司開發(fā)項目計劃建安成本:700元/平方米，其總造價為3050萬元。（4）拆遷安置費及三通一平費用92萬元。（5）基礎配套設施投資256萬元（6）規(guī)劃設計費用81萬元（7）銷售費用按常規(guī)比例計提，約403萬元（8）企業(yè)管理費用本著厲行節(jié)約、艱苦創(chuàng)業(yè)的精神，把公司在開發(fā)期內的企業(yè)日常費用支出控制在131萬元以內。（9）不可預計費用按照開發(fā)項目常規(guī)計提標準計提，其費用為131萬元第（4）、（5）、（6）、（7）、（8）、（9）所需費用，根據所開發(fā)規(guī)模，估算為：1094萬元。綜上所述，我們從本項目前期開發(fā)算起，直至本項目結束，作了一粗略的估算。其投資總額為9249萬元，平均每平方米綜合成本為：9249萬元÷40710平方米＝2271元/平方米。詳見下項目投資、成本、費用概算表：投資概算（每平方米建筑面積攤入成本）序號項目開發(fā)產品成本（萬元）計算依據備注一土地費用3000二前期工程費1851規(guī)劃設計費8140710*20取總建筑面積的每平方米25元2可性行研究費23勘察測繪費10根據已簽合同4三通一平費92場地平整1元/平方米，通水40萬，通電50萬三基礎設施建設費2561道路486922*70取道路面積的每平方米70元2水電16340710*40取總建筑面積的每平方米40元3智能化6140710*15取總建筑面積的每平方米15元4煤氣3340710*8取總建筑面積的每平方米8元5景觀1220360*38%*150取景觀綠化面積的每平方米150元四報建工程4431規(guī)費40740710*100取總建筑面積每平方米100元2招標費23050*0.07%取建筑安裝成本的0.07%3監(jiān)理243050*0.8%取建筑安裝成本的0.8%4質監(jiān)103050*0.35%取總建筑安裝0.35%五建筑安裝工程費30501商業(yè)土建費用商業(yè)土建700元/㎡2商業(yè)內外裝飾商業(yè)裝飾100元/㎡3高層土建費用140020000*700高層土建700元/㎡4高層內外裝飾20020000*100高層裝飾100元/㎡5多層土建費用124320710*600多層土建600元/㎡6多層內外裝飾20720710*100多層裝飾100元/㎡7教育土建費用教育土建800元/㎡8教育內外裝飾教育裝飾100元/㎡六配套設施費4401人防3002000*1500取高層建筑占地面積的1500元/㎡2電梯14020000*70取高層總建筑面積的70元/平方米3會所等其它建筑（含會所等公建㎡）七管理費用1314374*3%取二至六項之和的3%八銷售費用40312213*3.3%取銷售總額的3.3%九開發(fā)期間稅費116012213*9.5%取銷售總額9.5%十財務費用取貸款1000萬/48個月/12%十一不可預見費用1314374*3%二至六項之和的3%十二物業(yè)管理備用金50合計9249初始利潤：2964萬元第六章、項目投資來源及籌措方式經估算，本項目開發(fā)總成本約為9249萬元。我們計劃按整個工程的開發(fā)投入資金6249萬元。[不含土地費用]一、資金來源及籌措計劃：公司自有資金6249萬元，作為本項目的啟動資金，本項目總銷售收入12213萬元，投資成本9249萬元，[其中企業(yè)管理費1131萬元、銷售費用計403萬元]則該項目的計劃目標利潤為：2964萬元。二、銷售收入可售物業(yè)類型可售面積（㎡）可售面積（㎡）單價（元/㎡）單價（元/㎡）住宅車位三、項目收益預測序號項目合計1銷售收入（萬元）122132開發(fā)總成本（萬元）92493所得稅前利潤（萬元）29644所得稅（萬元）895所得稅后利潤（萬元）2875項目投資利潤率投資利潤率是項目投資利潤與項目投資的比值，為靜態(tài)指標，反映的是本項目的盈利能力。投資利潤率＝利潤總額/投資總成本＝2964/9249＝32%本項目總投資的財務投資利潤率為32%四．風險分析影響本項目稅前利潤的幾個主要因素分別是開發(fā)項目投資、商品房銷售價格和商品房銷售率等。這些因素受當地政治、經濟和社會條件的影響下，有可能會發(fā)生變化，影響本項目的經濟效益。盈虧平衡點即當上述因素向不利方向變動時，達到項目的稅前利潤為零，即項目盈虧平衡時的臨界點。五．資金回籠計劃項目銷售預期從2011年2月開始進行意向性預約登記，4月份進行預售，整個銷售周期預計為24個月。第七章經濟社會環(huán)境效益評價一、經濟效益評價通過以上分析，該項目投資利潤率為：32%，大于本地房地產行業(yè)平均利潤水平，因此本項目在經濟效益上是可行的。二、社會效益評價本項目為目前某是灣里區(qū)自然景觀豐富的高檔社區(qū)，項目中包含了高層住宅、高檔公寓、商業(yè)等多種功能，各功能組群相互帶動，力求以住宅帶動商業(yè)的發(fā)展，以景觀商業(yè)增添住區(qū)活力，以商業(yè)促進住宅的開發(fā)，以多功能的復合式開發(fā)帶動本區(qū)域的經濟發(fā)展。改善了居民的生活環(huán)境和居住條件，而且更為重要的是因本項目的開發(fā)所形成灣里區(qū)的整體形象，對灣里區(qū)的房地產發(fā)展也將起到極大地推動和促進作用。三．環(huán)境效益評價該項目以生態(tài)型復合型城市空間環(huán)境為目標，力圖創(chuàng)造一種屬于后信息時代的建筑環(huán)境。為達到上述目標項目在設計過程中貫穿以人為本、尊重自然的設計理念，創(chuàng)造全功能的、美化的、具有文化品味的理想生活環(huán)境。此外項目擬建設設計過程中充分考慮了生態(tài)和可持續(xù)發(fā)展的理念。結合某地區(qū)的氣候和水文特點，擬建筑總體布局上使住宅樓以流暢的體型形成風道，給整個區(qū)域環(huán)境帶來了良好的通風，使建筑沿發(fā)散型軸線鋪開，形成豐富的景觀輪廓線，使其在城市不同方位的景觀呈現出不同的形體變化，可從不同角度獲得不同的視覺感受。所以本項目具有良好的環(huán)境效益。第八章其它應著重說明情況本報告的結論是秉著謹慎和負責的態(tài)度，在所占有資料基礎上進行調查、估算、分析、預測后得出的。鑒于目前房地產市場的客觀條件及本項目的實際情況。我們認為，有必要對報告的有關問題進一步作出說明，并提出若干建議：1、本報告的測算是在多方面考察房地產市場的基礎上，依據項目自身的特點，確定其預期售價的，這在很大程度上依賴目前房地產市場的的供求關系和未來兩年政治、經濟和人民生活水平的穩(wěn)定發(fā)展。鑒于目前及今后相當長一段時間內市場的變化，售價將是最敏感的因素之一，同時物業(yè)的質量與開發(fā)管理水平對在激烈的市場競爭中能保持較好的售價水平至關重要，公司除應密切地注意市場，選擇合適的市場策略外，還要求組織一支高素質、高水平的開發(fā)管理隊伍，從設計、施工、營銷到物業(yè)管理均能達到較高水平，以抓住機會，減少風險，達到項目的盈利目標，并取得良好的社會效益和環(huán)境效益。2、建筑工程中不可預見的因素很多，工期、質量、成本、原材料供應都會影響到項目總體目標的實現。因此在工程實施進程中，要加強施工管理，材料管理，落實資金供應計劃，以確保項目經營目標的實現。3