萬科成本控制分析課件

萬科公司成本控制分析萬科公司成本控制分析1.1房地產(chǎn)開發(fā)商成本管理面臨的挑戰(zhàn)1.利潤是多少——

不準(zhǔn)確2.項(xiàng)目間成本——

不可比3.基礎(chǔ)資料管理——

各顯神通4.項(xiàng)目銷售完了，如何準(zhǔn)確計(jì)算項(xiàng)目的成本——

一鍋燴5.如何借鑒積累經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)和參考?xì)v史資料---

憑感覺6.怎么進(jìn)行項(xiàng)目成本的實(shí)時(shí)監(jiān)控，防止成本失控---一支筆

……1.1房地產(chǎn)開發(fā)商成本管理面臨的挑戰(zhàn)1.利潤是多少——不新項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工組織與材料采購竣工結(jié)算成本估算目標(biāo)成本測算一目標(biāo)成本測算二目標(biāo)成本動態(tài)成本結(jié)算成本分析

目標(biāo)成本形成

目標(biāo)成本執(zhí)行3.2核心設(shè)計(jì)思想--管理實(shí)施過程新項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工組織與竣工結(jié)算成本管理原則：體現(xiàn)目標(biāo)成本的先進(jìn)性目標(biāo)成本的嚴(yán)肅性(納入績效考核)

基本概念：管理工具：動態(tài)成本反映系統(tǒng)平臺成本指標(biāo)數(shù)據(jù)庫3.3核心設(shè)計(jì)思想--目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本：目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)；是項(xiàng)目成本的控制線。動態(tài)成本：是項(xiàng)目實(shí)施過程中各個(gè)時(shí)期體現(xiàn)的預(yù)期成本結(jié)果（見動態(tài)成本構(gòu)成）。管理原則：體現(xiàn)目標(biāo)成本的先進(jìn)性基本概念：管理工具：動態(tài)成本反項(xiàng)目發(fā)展施工規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)竣工結(jié)算簽約銷售及物業(yè)管理

是通過對房地產(chǎn)各個(gè)作業(yè)過程進(jìn)行成本控制，實(shí)現(xiàn)降低成本的目的。全過程、全員、全方位3.4核心設(shè)計(jì)思想--作業(yè)過程管理房地產(chǎn)成本作業(yè)過程：總目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展施工規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)竣工結(jié)算簽約銷售及物業(yè)管理是責(zé)任成本管理目標(biāo)成本管理作業(yè)過程管理成本管理軟件公司總經(jīng)理層控制系統(tǒng)信息系統(tǒng)組織系統(tǒng)成本管理模式基本構(gòu)架領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)

管理工具管理制度成本、工程文件責(zé)任成本管理目標(biāo)成本管理作業(yè)過程管理成本管理軟件公司總經(jīng)理層責(zé)任成本體系通過確定責(zé)任主體和評價(jià)部門，通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證整體成本的合理性和先進(jìn)性。責(zé)任成本管理體系要素：（1）責(zé)任范圍；（2）責(zé)任人（3）評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；（4）評價(jià)人責(zé)任成本體系建立目的：令全員實(shí)施自覺的成本管理行為1、責(zé)任成本管理責(zé)任成本體系通過確定責(zé)任主體和評價(jià)部門，通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目項(xiàng)目經(jīng)理部：工程進(jìn)度、質(zhì)量；工程管理部：供應(yīng)商管理與技術(shù)方案；規(guī)劃設(shè)計(jì)部：設(shè)計(jì)圖紙

合理的架構(gòu)分工－－責(zé)任成本前提成本管理部：工作性質(zhì)：財(cái)權(quán)的控制活動多過業(yè)務(wù)活動；制造成本范疇而非建安成本；組織型成本管理而非審價(jià)算帳型項(xiàng)目經(jīng)理部：工程進(jìn)度、質(zhì)量；合理的架構(gòu)分工－－責(zé)任成本前提成主要內(nèi)容（1）——要素概括主要內(nèi)容（1）——要素概括主要內(nèi)容（2）——反饋指標(biāo)主要內(nèi)容（2）——反饋指標(biāo)實(shí)施要點(diǎn)總經(jīng)理成本部配合部門主體部門責(zé)任成本考核報(bào)告責(zé)任成本管理辦法成本階段性目標(biāo)《責(zé)任成本管理辦法》牽頭組織討論形成普及執(zhí)行實(shí)現(xiàn)制定定期考核公布實(shí)施要點(diǎn)總經(jīng)理成本部配合部門主體部門責(zé)任成本考核報(bào)告責(zé)任成本2、目標(biāo)成本管理管理原則：體現(xiàn)目標(biāo)成本的先進(jìn)性目標(biāo)成本的嚴(yán)肅性(納入績效考核)

目標(biāo)成本：目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)；是項(xiàng)目成本的控制線。動態(tài)成本：是項(xiàng)目實(shí)施過程中各個(gè)時(shí)期體現(xiàn)的預(yù)期成本結(jié)果（見動態(tài)成本構(gòu)成）?；靖拍睿汗芾砉ぞ撸簞討B(tài)成本反映系統(tǒng)平臺成本指標(biāo)數(shù)據(jù)庫2、目標(biāo)成本管理管理原則：體現(xiàn)目標(biāo)成本的先進(jìn)性目標(biāo)成本：目實(shí)施過程新項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工組織與材料采購竣工結(jié)算成本估算目標(biāo)成本測算一目標(biāo)成本測算二目標(biāo)成本動態(tài)成本結(jié)算成本分析

目標(biāo)成本形成

目標(biāo)成本執(zhí)行實(shí)施過程新項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工組織與竣工簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整動態(tài)成本構(gòu)成已發(fā)生成本合同性成本非合同性成本已結(jié)算成本未結(jié)算成本待發(fā)生成本動態(tài)成本

=

未結(jié)算合同+已結(jié)算合同+非合同性成本+待發(fā)生成本動態(tài)成本簽約變更結(jié)算簽約變更結(jié)算動態(tài)成本構(gòu)成已發(fā)生成本合同性成本非合土地成本開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)園區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林環(huán)境建設(shè)費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)房地產(chǎn)成本項(xiàng)目設(shè)置主體造價(jià)園區(qū)造價(jià)樓面地價(jià)費(fèi)用及資金成本土地成本房地產(chǎn)成本項(xiàng)目設(shè)置主體造價(jià)園區(qū)造價(jià)樓面地價(jià)費(fèi)用及資金3.1新項(xiàng)目發(fā)展成本控制控制要點(diǎn)：穩(wěn)健性合理確定估算基礎(chǔ)，合理預(yù)計(jì)工程量和工程綜合單價(jià)?？刂圃瓌t：準(zhǔn)確、客觀、全面、謹(jǐn)慎預(yù)測新項(xiàng)目成本。需求文件：《新項(xiàng)目發(fā)展可行性評審體系》

3.1新項(xiàng)目發(fā)展成本控制控制要點(diǎn)：穩(wěn)健性3.2設(shè)計(jì)成本控制控制要點(diǎn)：合理的產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)設(shè)計(jì)周期、設(shè)計(jì)質(zhì)量?？刂圃瓌t：經(jīng)濟(jì)合理性最大。需求文件：

《規(guī)劃設(shè)計(jì)工作流程與評審制度》

3.2設(shè)計(jì)成本控制控制要點(diǎn)：合理的產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3.2設(shè)計(jì)階段的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)容積率建筑占地面積單方鋼筯含量單方砼含量窗地比建筑周長面積比……3.2設(shè)計(jì)階段的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)容積率3.3招標(biāo)成本控制控制要點(diǎn)：獲取競爭性低價(jià)成本盡量采用工程量清單方式集中采購控制原則：全面招標(biāo)原則合理低價(jià)中標(biāo)原則透明公正原則

需求文件：《工程及材料招標(biāo)管理辦法》

3.3招標(biāo)成本控制控制要點(diǎn)：獲取競爭性低價(jià)成本3.4簽約成本控制控制要點(diǎn)：合同談判合同審批控制原則：合法性原則、合同書原則、事前簽訂原則、招標(biāo)原則、利益明晰原則需求文件：《工程合同管理辦法》

3.4簽約成本控制控制要點(diǎn)：合同談判3.5施工成本控制控制要點(diǎn)：變更與簽證的控制工程質(zhì)量的控制工期控制控制原則：權(quán)力限制原則、時(shí)間限制原則多級審核原則、完工確認(rèn)原則需求文件：《設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證管理辦法》3.5施工成本控制控制要點(diǎn)：變更與簽證的控制3.6結(jié)算成本控制控制要點(diǎn)：嚴(yán)格審核結(jié)算工程量合理確定結(jié)算單價(jià)控制原則：廉潔奉公原則、多級審核原則準(zhǔn)確高效原則、可復(fù)查性原則需求文件：《工程預(yù)結(jié)算管理辦法》

3.6結(jié)算成本控制控制要點(diǎn)：嚴(yán)格審核結(jié)算工程量3.7銷售承諾及物業(yè)管理成本控制控制要點(diǎn)：銷售承諾（銷售合同、廣告、售樓書）物業(yè)管理虧損控制原則：獨(dú)立、健康