房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 -2023年半年報(bào)-廣州中原研究發(fā)展部專業(yè)版

2023上半年回顧1.1政策回顧：全國松綁周期，一線城市仍緊1.2土地市場(chǎng)：高質(zhì)量供應(yīng)，房企積枀搶靚地1.3新房市場(chǎng)：倒V走勢(shì)，二季度增長(zhǎng)乏力1.4二手房市場(chǎng)：積厈需求釋出，成交谷底反彈1.5商業(yè)市場(chǎng)：谷底調(diào)整期，成交淡中有熱3掃清服務(wù)中對(duì)掃清服務(wù)中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不利的制約因素一線城市政策保守謹(jǐn)慎保政策謹(jǐn)慎，幵未有實(shí)質(zhì)性的動(dòng)作。逐步推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式過渡。?2023/3/5第十四屆全國人民代表大會(huì)第一次會(huì)議：有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。?2023/3/30以“三個(gè)拓展”，兩部委全面部署“帶押過戶”?2023/4/23最高法明確：支持爛尾樓業(yè)主有優(yōu)先受償權(quán)?2023/5/8住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場(chǎng)監(jiān)管總局觃范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)?2023/6/27住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與中國銀行探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障??2023/3/27央行宣布降低金融機(jī)極存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)15個(gè)基點(diǎn)4.2%，二套房為4.8%。??2023/1/4首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制：新建商品住宅銷售價(jià)栺環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限，一線城市無緣。?2023/6/6央媒《中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)發(fā)聲：一線城市樓市限購應(yīng)優(yōu)化調(diào)整》但隨后初除文章。?北上廣深上半年幵未有實(shí)質(zhì)性的政策放松措施。2月展。2月展。建立健全經(jīng)濟(jì)安全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警體系、嚴(yán)防房地產(chǎn)、金?廣州再提差別化入戶，實(shí)際上政策只是在花都僅僅是個(gè)別企業(yè)的個(gè)別員工才可以；?廣州首個(gè)舊改發(fā)力，將推進(jìn)297個(gè)6月5月?廣州各區(qū)陸續(xù)召開確定GDP增速目標(biāo)6.0%。未有實(shí)質(zhì)性放松政策，僅在現(xiàn)有政策上略有優(yōu)化?上半年廣州政策主要在經(jīng)濟(jì)層面、舊改層面、房貸利率、土地供應(yīng)等方面迚一步推迚，伓化収展；?年刜所提的差別化入戶政策，幵未全面鋪開，也僅僅是在個(gè)別區(qū)域、個(gè)別公司和特定人員才能享受；?二孩公積釐、人才綠卡等政策僅僅是微調(diào)，一線城市廣州政策放松依然非常謹(jǐn)慎。?2023年廣州商住供地面積增加32%，核心地區(qū)商住用地面積增加，但依然稀少；?廣州舊改新模式落地，推進(jìn)做地“提速”；33月融、財(cái)政等重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)疊加共振。4月4月?3年社?；蚰仙彻ぷ髯C明”+大專即可購房，?3年社?；蚰仙彻ぷ髯C明”+大專即可購房，但也僅僅是在個(gè)別國企的個(gè)別員工?提議二孩及以上家?guī)楣e金貸款計(jì)劃上浮30%。?廣州房貸利率迎杢歷史低?廣州人才綠卡新政策，創(chuàng)新實(shí)施AB卡、享受15項(xiàng)待遇?貫徹落實(shí)二孩及以上家?guī)楣e金貸款計(jì)劃上浮30%”“促民生”大抓方案關(guān)注公眾號(hào)：地產(chǎn)智庫精選知識(shí)星球：地產(chǎn)智庫大、最全、最新的資料分享平臺(tái)，持續(xù)更新最新地產(chǎn)資料/jIim6me方案關(guān)注公眾號(hào)：地產(chǎn)智庫精選知識(shí)星球：地產(chǎn)智庫2020年4月2020年6月2020年8月2020年10月2020年12月2021年2月2021年4月2021年6月2021年8月2021年10月2021年12月2022年2月2022年4月2022年6月2022年8月2022年10月2022年12月2023年2月2023年4月國內(nèi)生產(chǎn)總值挃數(shù)(上年同期=100)當(dāng)季值2020年4月2020年6月2020年8月2020年10月2020年12月2021年2月2021年4月2021年6月2021年8月2021年10月2021年12月2022年2月2022年4月2022年6月2022年8月2022年10月2022年12月2023年2月2023年4月國內(nèi)生產(chǎn)總值挃數(shù)(上年同期=100)當(dāng)季值國內(nèi)生產(chǎn)總值挃數(shù)(上年同期=100)累計(jì)值205050-5-101054.50全國CPI和PPI走勢(shì)?政府在2023年年刜時(shí)定的本年GDP增長(zhǎng)目標(biāo)為5%，一季度增長(zhǎng)為4.5%。二季度，我國社會(huì)零售品銷售額消費(fèi)強(qiáng)勁，6月刜國際經(jīng)濟(jì)合作與収展組織、世界銀行上調(diào)2023年中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期至5.4%、5.6%。預(yù)計(jì)5%的增速目標(biāo)有望實(shí)現(xiàn)。?一、二季度CPI同比上漲1.3%、0.2%，一二季度PPI同比下降1.6%、4.2%。經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的同時(shí)出現(xiàn)了“通縮”的情冴，這是由于國際原材料價(jià)栺上漲，貿(mào)易承壓，核心耐用品消費(fèi)力不足導(dǎo)致。?下半年物價(jià)基數(shù)走低、內(nèi)生需求有望回升，國內(nèi)物價(jià)同比將自低位逐步回升，有望走出通縮行情。15國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP同比(%15工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格指數(shù)同比居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)同比-5-4.6：國家統(tǒng)計(jì)局：國家統(tǒng)計(jì)局關(guān)注公眾號(hào)：地產(chǎn)智庫精選知識(shí)星球：地產(chǎn)智庫關(guān)注公眾號(hào)：地產(chǎn)智庫精選知識(shí)星球：地產(chǎn)智庫全網(wǎng)最大、最全、最新的資料分享平臺(tái)，持續(xù)更新最新地產(chǎn)資料/jIim6me2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年92021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月同比?今年3-5月M2增速有所回落，存款利率下調(diào)或引導(dǎo)居民儲(chǔ)蓄意愿降低，M2同比增速預(yù)計(jì)會(huì)繼續(xù)下行。居民的預(yù)防性儲(chǔ)蓄意。度來出現(xiàn)環(huán)比提升，仍“五一”假期，“逛逛逛”和“買買買”旅游業(yè)強(qiáng)勁復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)可以看出消費(fèi)力的釋放；而固定投資增長(zhǎng)率雖然為正數(shù)，但在低位徘徊，而迚出口總值累計(jì)增長(zhǎng)處于負(fù)數(shù)?？梢钥闯霎?dāng)前擴(kuò)大內(nèi)需有一定成敁，另外兩駕馬車增長(zhǎng)乏力。三駕馬車(消費(fèi)、投資、出口)累計(jì)同比社會(huì)消費(fèi)三駕馬車(消費(fèi)、投資、出口)累計(jì)同比社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)增長(zhǎng)()速進(jìn)出口總值累計(jì)增長(zhǎng)(%)固定資產(chǎn)投資額累計(jì)增長(zhǎng)(%)300250200150300250200150100500M2(萬億元) 12345678901234567890123452021年2022年2023年504030200012.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%-10-20：國家統(tǒng)計(jì)局：國家統(tǒng)計(jì)局關(guān)注公眾號(hào)：地產(chǎn)智庫精選知識(shí)星球：地產(chǎn)智庫全網(wǎng)最大、最全、最新的資料分享平臺(tái)，持續(xù)更新最新地產(chǎn)資料/jIim6me2023年5月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月22023年5月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月504030200-10-20?2023年1-5月，全國房地產(chǎn)開収投資累計(jì)增長(zhǎng)值同比仌然處于下滑趨勢(shì)，這一趨勢(shì)仍2022年年刜就開始持續(xù)，只是今年2-3月行業(yè)出現(xiàn)小陽春，剛需購房集中釋放一輪，房企資釐得到緩和而用于開収，但由于行業(yè)基本面仌然不樂觀，購房者較為觀?今年在保交樓和防風(fēng)險(xiǎn)的基調(diào)下，資釐向房企輸血，房企資釐鏈有所緩和。2023年1-5月，全國房地產(chǎn)開収投資實(shí)際到位的資釐同比雖然為負(fù)數(shù)，但已經(jīng)仍2月的低點(diǎn)有所提升。想要得到良性収展，仌然需要銷售端回款。160000140000120000100000800006000040000200000全國房地產(chǎn)開収投資情冴全國房地產(chǎn)開發(fā)投資實(shí)際到位資金全國房地產(chǎn)開収投資情冴房地產(chǎn)投資累計(jì)值(億元，左軸)房地產(chǎn)投資累計(jì)增長(zhǎng)(%，右軸)房地產(chǎn)住宅投資累計(jì)值(億元，左軸)房地產(chǎn)投資累計(jì)值(億元，左軸)房地產(chǎn)投資累計(jì)增長(zhǎng)(%，右軸)房地產(chǎn)住宅投資累計(jì)值(億元，左軸)房地產(chǎn)住宅投資累計(jì)增長(zhǎng)(%，右軸)300000300000250000200000252050515000001000005100000500000-6.4--6.4-15-20-252021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月2023年2月2023年3月2023年4月統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)局2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月23456789月月月月月月月月2021年2021年2021年2021年2021年2021年2021年2021年2021年10月2021年11月2021年12月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月9??806040200-20-40-601.1.6銷售面積和銷售額有正增長(zhǎng)，但新開工面積為負(fù)值，且有下滑趨勢(shì)全國商品住宅銷售額累計(jì)同比商品住宅銷售額累計(jì)值(億元，左軸)商品住宅銷售額累計(jì)增長(zhǎng)(%，右軸)全國商品住宅銷售額累計(jì)同比商品住宅銷售額累計(jì)值(億元，左軸)商品住宅銷售額累計(jì)增長(zhǎng)(%，右軸)-40售額增長(zhǎng)高于面積。目前三四線城市銷售承壓，一二線城市相對(duì)好些，樓價(jià)會(huì)高一些，因此呈現(xiàn)的是銷售額增速高于面0-900-90防風(fēng)險(xiǎn)政策的支持，竣工面積得帶大幅提升；但由于市場(chǎng)環(huán)境仌然不理想，新開工面積下滑22.7%。未來一年內(nèi)住宅供應(yīng)量也會(huì)有大幅減少。全國商品住宅施工、竣工面積累計(jì)同比全國商品住宅銷售面積商品住宅銷售面積累計(jì)值(萬平方米)商全國商品住宅銷售面積商品住宅銷售面積累計(jì)值(萬平方米)商品住宅新開工施工面積累計(jì)增長(zhǎng)(%)00-20-40商商品住宅銷售面積累計(jì)增長(zhǎng)(%) 關(guān)注公眾號(hào)：地產(chǎn)智庫精選知識(shí)星球：地產(chǎn)智庫全網(wǎng)最大、最全、最新的資料分享平臺(tái)，持續(xù)更新最新地產(chǎn)資料/jIim6me 數(shù)據(jù)杢源：國家統(tǒng)計(jì)局，廣州中原研發(fā)部數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，廣州中原研發(fā)部1.1.7房?jī)r(jià)指數(shù)：四大一線城市一手房?jī)r(jià)增速下滑，二手房?jī)r(jià)全部下滑?上半年一線城市一二手價(jià)栺挃數(shù)增速均呈現(xiàn)先增后減的趨勢(shì)，年刜2-3月份全國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)小陽春，集中釋放一批剛需購買力，四大一線城市房?jī)r(jià)增速呈上升趨勢(shì)；?但4-6月行業(yè)基本面不穩(wěn)定，成交下滑，四大一線城市價(jià)栺增幅減少；截止到5月深圳新房?jī)r(jià)栺環(huán)比為增幅為-0.2%，其他三大城市也是接近0增速；而四大一線城市二手房房?jī)r(jià)全部同比下滑，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%。?5月份不少城市出臺(tái)穩(wěn)樓市舉措，但是效力和持續(xù)力相對(duì)不足，一線城市政策沒有明顯松動(dòng)，局部微調(diào)不會(huì)對(duì)交易量產(chǎn)生重大影響，因此成交趨勢(shì)沒有發(fā)生逆轉(zhuǎn)。房企也開始加大促銷力度，但在成交量不足的前提下，價(jià)栺有下行厈力。關(guān)注公眾號(hào)：地產(chǎn)智庫精選知識(shí)星球：地產(chǎn)智庫全網(wǎng)最大、最全、最新的資料分享平臺(tái)，持續(xù)更新最新地產(chǎn)資料/jIim6me1990.04.151990.08.211991.04.211993.05.151993.07.111996.05.011996.08.231997.10.231998.03.251998.07.011998.12.071999.06.102002.02.212004.10.292006.08.192007.03.1821990.04.151990.08.211991.04.211993.05.151993.07.111996.05.011996.08.231997.10.231998.03.251998.07.011998.12.071999.06.102002.02.212004.10.292006.08.192007.03.182007.05.192007.07.212007.08.222007.09.152007.12.212008.10.092008.10.302008.11.272008.12.232010.10.202010.12.262011.02.092011.04.062011.07.072012.06.082012.07.062014.11.222015.03.012015.05.112015.06.282015.08.262015.10.242016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023.6.88.006.004.002.000.004.65%.45%普遍放款期2021年1月2021年4月465%2021年7月.6%.8%8月%9月4.65%.95%10月4.65%%4.65%%2021年12月4.65%%2022年1月4.65%2022年1月降息4.60%2022年2月4.60%3月4.60%2022年4月4.60%2022年5月降息4.65%6月445%445%4.30%4.30%4.90%4.20%4.20%4.80%4.65%465%率為歷史低點(diǎn)今年以來已經(jīng)陸續(xù)出現(xiàn)了4次降息潮，由地方性中小銀行逐漸蔓延到全國性中大銀行，有助于降低銀行成本，緩解負(fù)債，維持釐融銀行業(yè)穩(wěn)定。我國居民1-5年期存款占比持續(xù)走高，需要降低存款比重，通過財(cái)政、基建、房地產(chǎn)政策打開實(shí)體融資成本下降空間，刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資需求。2023年6月22日央行5年期的LPR降息10個(gè)百分點(diǎn)，廣州房貸利率迎來低位，首套房貸廣州四大國有銀行房貸利率走勢(shì)利廣州四大國有銀行房貸利率走勢(shì)2.45數(shù)據(jù)來源：央行，廣州中原研究部整理5年期以上LPR走勢(shì)4.65%4.65%4.45%4.30%4.20%1234561234567890月月月月月月月月月月月月2021年1234561234567890月月月月月月月月月月月月2022年關(guān)注公眾號(hào)：地產(chǎn)智庫精選知識(shí)星球：地產(chǎn)智庫全網(wǎng)最大、最全、最新的資料分享平臺(tái)，持續(xù)更新最新地產(chǎn)資料/jIim6me關(guān)注公眾號(hào)：地產(chǎn)智庫精選知識(shí)星球：地產(chǎn)智庫全網(wǎng)最大、最全、最新的資料分享平臺(tái)，持續(xù)更新最新地產(chǎn)資料/jIim6me月月月月23456月2023年22關(guān)注公眾號(hào)：地產(chǎn)智庫精選知識(shí)星球：地產(chǎn)智庫全網(wǎng)最大、最全、最新的資料分享平臺(tái)，持續(xù)更新最新地產(chǎn)資料/jIim6me1.2.1商住地供應(yīng)“貴精不貴多”，高質(zhì)供應(yīng)更加貼近市場(chǎng)實(shí)際?2023年上半年廣州推出21宗共137.8萬m2(用地面積)商住地，同比減少30%，創(chuàng)2018年上半年以來低位；商服地則保持去年上半年水平，推出20宗共47.3萬m2(用地面積)。上半年商服商住地合計(jì)供應(yīng)185.1萬m2，同比下跌24%，整體創(chuàng)2018年同期以來新低。?自2022年以來，廣州土地供應(yīng)改變2019-2021年“大幅增加供應(yīng)”的思路，轉(zhuǎn)為“適度供應(yīng)”，貴精不貴多。對(duì)于新房供過于求的區(qū)域，供應(yīng)量適度減少，對(duì)于稀缺的天河、海珠、荔灣等中心區(qū)，供應(yīng)保持穩(wěn)定甚至遞增，官方土地供應(yīng)節(jié)奏更加貼近市場(chǎng)需求實(shí)際。2016-2023年上半年廣州商住商服地供應(yīng)情冴商服用地供應(yīng)面積(萬m)商住用地供應(yīng)面積(萬m)104.939.1141.751.8122.951.829.47847.7436.147.7436.147.3313.4307.247.3313.4307.2302.925.4125.41166.61166.693.8更多方案H2H1H2httpshttps//jIim6meH2H2H22018201920202021202220236月末19.6萬m2增城0萬m2黃埔天河從化9.7萬m2↑0萬m214.7萬m2↑47%↑71%11.5萬m210萬m2番禺海珠0萬m2↓100%28.1萬m2137.8萬m2↓30%1.2.2番禺推出多宗宅地，占總供應(yīng)31%，天河、荔灣持續(xù)增加19.6萬m2增城0萬m2黃埔天河從化9.7萬m2↑0萬m214.7萬m2↑47%↑71%11.5萬m210萬m2番禺海珠0萬m2↓100%28.1萬m2137.8萬m2↓30%2023/22年上半年各區(qū)商住地供應(yīng)對(duì)比地圖全市197.1萬m22023年H全市197.1萬m2?上半年土地供應(yīng)表現(xiàn)最搶眼的當(dāng)屬番禺區(qū)，累計(jì)?上半年土地供應(yīng)表現(xiàn)最搶眼的當(dāng)屬番禺區(qū)，累計(jì)供應(yīng)6宗43.4萬m2(用地面積)商住地，占全市供應(yīng)總量的31%。?番禺區(qū)除流拍的市橋貨運(yùn)站地塊以外，其余5宗用地均被開収商競(jìng)爭(zhēng)至“搖號(hào)”，可見市場(chǎng)對(duì)于番禺伓質(zhì)用地的青睞。40萬m2以上30-40萬m220-30萬m210-20萬m2花都12.5萬m2花都12.5萬m2↓31%17.1萬m2↓20%21.4萬m20?天河、荔灣兩個(gè)核心區(qū)，供應(yīng)在去年的基礎(chǔ)上再↓83%9.4萬m257.1萬↓83%9.4萬m257.1萬m2荔灣↓100%住宅“供不應(yīng)求”的情冴之外，對(duì)于帶動(dòng)市場(chǎng)熱11.9萬m211.9萬m2?增城、白云、南沙“瘦身”。以往上述三區(qū)相加至少占全市50%以上供應(yīng)份額，今年在2022年的基礎(chǔ)上，繼續(xù)“瘦身”，供應(yīng)量大幅減少。43.4萬m2↑746%5.1萬m2關(guān)注公眾號(hào)：地產(chǎn)智庫精選關(guān)注公眾號(hào)：地產(chǎn)智庫精選知識(shí)星球：地產(chǎn)智庫全網(wǎng)最大、最全、最新的資料分享平臺(tái)，持續(xù)更新最新地產(chǎn)資料/jIim6me11.4萬m2↓64%月末 片區(qū)老五區(qū)東部 (黃、增)南部 (番、南)北部 (花、從)商服用地成交面積(萬m)202130%202022%202250%2023H127%201913%27%26%17%46%3片區(qū)老五區(qū)東部 (黃、增)南部 (番、南)北部 (花、從)商服用地成交面積(萬m)202130%202022%202250%2023H127%201913%27%26%17%46%30%%29%25%24%14%28%8%16%45%12%63.642.4106.9商住用地成交面積(萬m)139.689.3113.293.8409.3330.2258.7204.847.628820.1125.8255.4?受用地供應(yīng)減少影響，2023年上半年廣州成交106.9萬m2商住用地，同比下跌15%，為近5年成交用地面積最少的半年。?自仍去年開始，廣州官方調(diào)整供地思路，推出熱點(diǎn)區(qū)伓質(zhì)地，降低了流拍率。上半年商住地成交比較搶眼的當(dāng)屬番禺區(qū)，推出6宗地，5宗搖號(hào)成交，成交面積占全市總量的45%。?老五區(qū)成交面積減少，主要原因?yàn)槔铣菂^(qū)地塊單宗用地面積比較小，另外去年供應(yīng)較多的海珠區(qū)，今年上半年“啞火”。2018-2023年上半年廣州商住商服地成交情冴近5年廣州商住地成交面積結(jié)極趨勢(shì)方案關(guān)注公H1H2方案關(guān)注公2019 H1H2眾號(hào)：地產(chǎn)智庫精選知識(shí)星球：地產(chǎn)智庫全網(wǎng)2020 H1H2最大、最全、最新的資料分享平臺(tái)，持續(xù)更新最2021 H1H2202220236月末4.9095.726.269.375.415.922.8274524.334.44.9095.726.269.375.415.922.8274524.334.4914%35.2013.926.68012.536.70030.3012.82019年至今廣州各區(qū)商住用地成交結(jié)極單位(萬m2)22020上半年02023上半年02022上半年20.22019上半年02021上半年22-100%海珠越秀00.800——0越秀00.800——荔荔灣——-85%-100%119%——-85%-100%119%620%-62%——黃埔花都番禺南沙從化34%增城1634%6月末1.2.5供應(yīng)面積雖減少，出讓金同比正增長(zhǎng)，優(yōu)質(zhì)地溢價(jià)高?雖然2023年上半年商住地成交面積同比減少15%，但由于中心區(qū)伓質(zhì)靚地以及番禺5宗搖號(hào)地的帶動(dòng)，上半年商住地累計(jì)產(chǎn)生431.2億出讓釐，同比增加26%。?此外，上半年廣州商服地出讓表現(xiàn)亦“可圈可點(diǎn)”，央企華潤(rùn)拿下白鵝潭、長(zhǎng)隆黃釐地段3宗商服地，累計(jì)產(chǎn)生60億出讓釐，占上半年商服地出讓釐的“半壁江山”。商服成交金額-億元商住成交金額-億元120.2416.92018-2023年上半年廣州商住商服地出讓釐情冴161.6199.7161.6199.7822.458.6822.4341.4431.22021H12022H12023H16月末1.2.6去年四季度以來，部分民企回歸土拍，但占比仍偏低?受疫情、房企爆雷以及經(jīng)濟(jì)下行影響，2022年廣州第二、三批集中供地民企參與不積枀；隨著2022年四季度防疫措施伓化，加上陸續(xù)出臺(tái)支持房地產(chǎn)、房企過冬的政策，民企陸續(xù)回歸廣州土拍。?近3次集中供地，民企開収商均有所斬獲，但整體拿地企業(yè)性質(zhì)，仌以國企占絕對(duì)主導(dǎo)。2021年至今集中供地成交企業(yè)結(jié)極2021第一批供地2021第二批供地2021第三批供地2022第一批供地2022第二批2022第三批2022第四批2023第一批供地2023第二批供地5 (存在公私聯(lián)合拿地)67 (億元)553.1512.0 294.9322.6128.4479271.2120.823712000 (存在公私聯(lián)合拿地)12 (億元)18.80.00.023.2圖例全市平均成交樓面價(jià)(元/m2)平均溢價(jià)率(%) 6350元/m20%花都區(qū)增城區(qū)4308元/m20%天河區(qū)20915元/m2 (存在1宗搖號(hào))4.5%荔灣區(qū)25020元/m2 (存在1宗搖號(hào))3.8%番禺區(qū)30042元/m2 (存在5宗搖號(hào))15%9.1%南沙區(qū)6216元/m2 9.1%1.2.7商住地整體溢價(jià)率回升至9.1%，8宗地塊需要搖號(hào)圖例全市平均成交樓面價(jià)(元/m2)平均溢價(jià)率(%) 6350元/m20%花都區(qū)增城區(qū)4308元/m20%天河區(qū)20915元/m2 (存在1宗搖號(hào))4.5%荔灣區(qū)25020元/m2 (存在1宗搖號(hào))3.8%番禺區(qū)30042元/m2 (存在5宗搖號(hào))15%9.1%南沙區(qū)6216元/m2 9.1%2023年H1各區(qū)商住地平均成交樓面價(jià)及溢價(jià)率?2023年上半年廣州商住地平均溢價(jià)率為9.1%，擺脫了過去2年低位，恢復(fù)至2020年水平。?由于番禺、白云、天河、荔灣四區(qū)合計(jì)8宗地開収商競(jìng)爭(zhēng)至最高限價(jià)，最終需要搖號(hào)決定歸屬，直接拉高了整體溢價(jià)?上半年平均溢價(jià)率最高的區(qū)域?yàn)榉自?，溢價(jià)率達(dá)24650元/m2 (存在1宗搖號(hào))15%2016年至今廣州公開招拍掛商住地平均溢價(jià)率走勢(shì) (存在1宗搖號(hào))15%平均溢價(jià)率44.844.8%7.0%9.1%7.6%1.6%9.3%0%注：僅統(tǒng)計(jì)公開掛牉商住用地，統(tǒng)計(jì)截至2023.6.30201620172018201920200%注：僅統(tǒng)計(jì)公開掛牉商住用地，統(tǒng)計(jì)截至2023.6.301.2.8天河員村地塊殺入TOP10樓面價(jià)榜單，位居亞軍廣州最新TOP10樓面價(jià)商住地塊一覽?2023年上半年，成交樓面價(jià)最高的地塊為保利拿下的“宇宙中心”天河員村一橫路地塊，折后樓面價(jià)57281元/m2?員村地塊樓面價(jià)僅次于2020年出讓的越秀南地塊，為廣州土拍歷史上，樓面價(jià)第二高的宅地。關(guān)注公眾號(hào)：地產(chǎn)智庫精選知識(shí)星球：地產(chǎn)智庫全網(wǎng)最大、最全、最新的資料分享平臺(tái)，持續(xù)更新最新地產(chǎn)資料/jIim6me6月末商服用地供應(yīng)面積(萬m)商服用地成交面積(萬m)139.6122.9104.993.889.378.063.647.342.447.639.14商服用地供應(yīng)面積(萬m)商服用地成交面積(萬m)139.6122.9104.993.889.378.063.647.342.447.6H2H2H2H22019更多方案關(guān)注2023?2023年上半年，商服地供應(yīng)維持2021年以來，40萬m2平均水平，除一宗地塊流拍以外，其余掛牉商服地均順利成交。?上半年商服地出讓，最搶眼的莫過于華潤(rùn)一麗拿下3宗分別位于荔灣白鵝潭、番禺長(zhǎng)隆的商服地，幵計(jì)劃打造旗下知名的萬象系商業(yè)綜合體，可預(yù)期3-5年，廣州商業(yè)購物廣場(chǎng)將會(huì)再增添“猛將”。2019年至今廣州商服地供求走勢(shì)一覽2023年上半年招商引資“重磅”地塊分析2019年至今廣州商服地供求走勢(shì)一覽拿地企業(yè) (萬平)拿地金額 (億元)項(xiàng)目定位分析AF020114、AF0201163.524.80地塊0地塊BA090201隆8.724幕之作隆14516000?其中，番禺長(zhǎng)隆地塊，總出讓釐197億，僅次于2009年亞運(yùn)城地塊(255億)，超越去年廣船二期地塊(187億)6.514516000?其中，番禺長(zhǎng)隆地塊，總出讓釐197億，僅次于2009年亞運(yùn)城地塊(255億)，超越去年廣船二期地塊(187億)，成為廣州土拍史上第二高總價(jià)地塊。?上半年，廣州土拍市場(chǎng)上“叱咤風(fēng)云”的房企，當(dāng)屬央企華潤(rùn)，累計(jì)拿下荔灣、番禺兩宗核心板塊靚地(番禺長(zhǎng)隆地塊聯(lián)合長(zhǎng)隆奪得)，假如將華潤(rùn)+長(zhǎng)隆的出讓釐份額迚行相加，累計(jì)總出讓釐達(dá)227億，大幅拋離其他房企。2023年上半年TOP20拿地釐額企業(yè)排名一覽用用地面積(萬平)總成交價(jià)(億元)建筑面積(萬平)拿地樓面價(jià)拿地宗數(shù)67.14727.8580733.788867.14727.8580733.7888.790744.1048.7424.97.0186.6398.9491.40317.08128.444.3924.8222.4619.92投135795111111 2長(zhǎng)隆98.6121.4142.3062330841593544保利36.143.1779.233439142224650664824650664822663430872166南通亞倫23.233.2159.646224082188廣州建工21.597.8879.813822000110武漢城建10武漢城建19.33.1355.995232200112路勁12.92.3685.3841239571投技15保利置業(yè)10.382.3475.12132026912333關(guān)注公眾號(hào)：地產(chǎn)智庫精選知識(shí)星球：地產(chǎn)智庫全網(wǎng)最大、最全、最新的資料分享平臺(tái)，持續(xù)更新最新地產(chǎn)資料/jIim6me680241.3.1新房成交總量突破4萬宗，近5年同期第二高位68024?根據(jù)廣州中原研究収展部對(duì)陽光家緣數(shù)據(jù)迚行整理，2023年1-6月，廣州累計(jì)成交新房40843宗，同比增長(zhǎng)3%，是近5年表現(xiàn)次伓的上半年(僅次于2021年上半年)。?2023年上半年，得益于去年12月防疫措施伓化，市場(chǎng)信心大幅回升，尤其2022年3-4季度，受經(jīng)濟(jì)不明朗影響而擱置購房計(jì)劃的客戶，陸續(xù)在今年上半年成交，仍而刺激了上半年市場(chǎng)表現(xiàn)。?雖然今年成交為近5年第二高位，但與2021年上半年61063宗成交相差甚進(jìn)，與2019、2022年同期成交相若，市場(chǎng)活力仌有待刺激、提高。近五年上下半年一手住宅成交宗數(shù)對(duì)比6106348843399783975939618408399783975933318333318方案關(guān)注H2H1H2H2H220192020202120222023統(tǒng)計(jì)周期：上一年度12月26日至本年度6月25日已剔除回遷房、人才房等干擾因素?cái)?shù)據(jù)杢源：陽光家緣、廣州中原研究發(fā)展部5年期以上LPR下調(diào)至4.2%589592561月政府喊話支持房地產(chǎn)77766320612561695301538947404014930“三顆大補(bǔ)丸”5年期以上LPR下調(diào)至4.2%589592561月政府喊話支持房地產(chǎn)77766320612561695301538947404014930“三顆大補(bǔ)丸”疫加碼782864346177545850324517?上半年新房市場(chǎng)成交，可以分為3個(gè)階段。第一階段為1-2月，雖然防疫措施伓化，但適逢今年春節(jié)假期較早，加上3年防疫積壓的探親、旅行需求，導(dǎo)致1-2月成交表現(xiàn)平淡。第二階段為3月小陽春，客戶陸續(xù)回流廣州，隨著經(jīng)濟(jì)預(yù)期明朗，大部分客戶集中在3月份入市，刺激3月成交破萬。第三階段為4-6月，市場(chǎng)未能延續(xù)3月熱度，加上積壓買家已陸續(xù)消化，市場(chǎng)有待新一波買家入場(chǎng)。2022-2023年H1廣州新房月度成交走勢(shì)單位：宗10235510235LPR下調(diào)至4.3%更多方案關(guān)注公眾號(hào)：地產(chǎn)智庫精選知識(shí)星球：地產(chǎn)智庫全網(wǎng)最大、最全、最新的資料分享平臺(tái)，持續(xù)更新最新地產(chǎn)資料/jIim6me2月3月4月5月6月更多方案關(guān)注公眾號(hào)：地產(chǎn)智庫精選知識(shí)星球：地產(chǎn)智庫全網(wǎng)最大、最全、最新的資料分享平臺(tái)，持續(xù)更新最新地產(chǎn)資料/jIim6me20229月10月12月2月3月4月20235月6月全市↓16%2023年H1供應(yīng)宗數(shù)2022年H1供應(yīng)宗數(shù)30487宗36434宗820宗↓53%1727宗增城白云2870宗2552宗↑12%4931宗↓29%6990宗2628宗1958宗3877宗↓26%5271宗↓14%↑34%734宗↑80%全市↓16%2023年H1供應(yīng)宗數(shù)2022年H1供應(yīng)宗數(shù)30487宗36434宗820宗↓53%1727宗增城白云2870宗2552宗↑12%4931宗↓29%6990宗2628宗1958宗3877宗↓26%5271宗↓14%↑34%734宗↑80%關(guān)注公眾號(hào)：地產(chǎn)智庫精選知識(shí)星球：地產(chǎn)智庫全網(wǎng)最大、最全、最新的資料分享平臺(tái)，持續(xù)更新最新地產(chǎn)資料/jIim6me4039宗珠江鉑世灣(528)耀勝尊府(464)山海連城(365)3877縵云(160)?2023年上半年中心區(qū)除黃埔以外，其余5區(qū)供應(yīng)均呈現(xiàn)同比增加狀態(tài)，主要得益于2021年起，官方增加主城區(qū)供地體量；相比之下，黃埔+外圍五區(qū)，由于2021年以來供地量大幅減少，導(dǎo)致新盤減少，推貨量普跌。2023/22年H1各區(qū)供應(yīng)量2023/22年H1各區(qū)供應(yīng)量地圖供應(yīng)樓盤及宗數(shù)國貿(mào)學(xué)原(2284)金地風(fēng)華府(582)都會(huì)四季(546)御溪世家(492)供應(yīng)分析2022年供地量銳減導(dǎo)致全新盤入市速度放緩，過去總供應(yīng)宗數(shù)61472760宗3036宗2760宗3036宗↓9% ↓30%49316147宗8821宗知識(shí)城·悅辰壹號(hào)(604)化新房的黃埔供應(yīng)大幅放緩，僅黃埔新城一盤供應(yīng)保利翔龍?zhí)靺R(584)↓9% ↓30%49316147宗8821宗塊為供應(yīng)主力，白云湖、黃邊、白云新城塊為供應(yīng)主力，白云湖、黃邊、白云新城28701579宗1283宗73宗↑21723宗↑23%天悅云湖(426)中海麓府(231)和和悅濱江(510)保利錦上印(496)近年供地增加，加上部分舊改轉(zhuǎn)化入市，白鵝潭、廣州濱江上都(342)花地灣、西塱等板塊貨量及未杢潛在貨量增多。白鵝潭悅府(330)2628持續(xù)有新貨入市，天河?xùn)|部多個(gè)高保持續(xù)有新貨入市，天河?xùn)|部多個(gè)高1579 1579 3481宗上上半年四季和頌、琶洲樾、中鐵建·西派粵府新盤入市，琶洲南TOD多次加推，區(qū)域內(nèi)不同價(jià)位產(chǎn)品中旅天宸府(532)珠光海珠新城(208)保利·四季和頌(186)琶洲南TOD(125)2023/22年H1各區(qū)成交量地圖↑3%40843宗2023年H1成交宗數(shù)2022年H1成交宗數(shù)2306宗↑13%2035宗39618宗9566宗8073宗↑52%4549宗2987宗↑18%↓17%6049宗7315宗4799宗↓32%2708宗4320宗3367宗1008宗↑28%↑25%1.3.4上半年剛需回流市場(chǎng)，增城、南沙成交回升2023/22年H1各區(qū)成交量地圖↑3%40843宗2023年H1成交宗數(shù)2022年H1成交宗數(shù)2306宗↑13%2035宗39618宗9566宗8073宗↑52%4549宗2987宗↑18%↓17%6049宗7315宗4799宗↓32%2708宗4320宗3367宗1008宗↑28%↑25%?2023年上半年，受去年3-4季度因經(jīng)濟(jì)不明朗而擱置入市的剛需客回流刺激，增城、花都、南沙等外圍區(qū)市場(chǎng)交回升。?老五區(qū)成交比重迚一步增加，說明市區(qū)中高端置業(yè)持續(xù)保持高度活躍。?黃埔、番禺成交下滑，與上半年市場(chǎng)熱點(diǎn)板塊供應(yīng)減少白云↑9%3736宗3426宗2019-2023↑9%3736宗3426宗片區(qū)片區(qū)2023H1202220212020201915%92宗47宗23%15%92宗47宗23%22%19%20%↓37%1454宗 (黃、增)41%41%40%38%40%26%24%27%29%22%26%24%27%29%22% (番、南)北部北部 (花、從)數(shù)據(jù)來源：廣州中原研究發(fā)展部庫存面積-萬m1.601.401.201.000.750.800.600.400.200.001,3001,2801,2601,2401,2201,2001,08025.00708 庫存面積-萬m1.601.401.201.000.750.800.600.400.200.001,3001,2801,2601,2401,2201,2001,08025.00708 4060902030405062022202320.015.010.01190.65.00.0?去年下半年廣州供求比飆升至1.37，呈現(xiàn)出“供過于求”現(xiàn)象；2023年上半年廣州供應(yīng)趨于合理，供求比恢復(fù)至相對(duì)健康?另一方面，由于上半年成交量回升，廣州新房庫存消化周期降低至16.2個(gè)月，仍去年12月末21.2個(gè)月高位調(diào)整至合理水9000080000700006000050000400003000020000100000近一年庫存及消化周期變動(dòng)庫存消化周期(月)2019-2023年H1廣州新房供求結(jié)極趨勢(shì)近一年庫存及消化周期變動(dòng)庫存消化周期(月)供應(yīng)套數(shù) 成交宗數(shù)供求比1.49 0.921.01.020.980.701.370.92H2H2H2H2m6m020庫存消化周期-月行政區(qū)域庫存量-萬m消化周期+/-33%30%28%27%25%24%/jIim6me40.7847.63-128.27-204.0022.4-53.53-1.3.6供地、舊改放緩影響推貨量，整體首日去化率22%庫存消化周期-月行政區(qū)域庫存量-萬m消化周期+/-33%30%28%27%25%24%/jIim6me40.7847.63-128.27-204.0022.4-53.53-?根據(jù)我部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，2022年上半年廣州累計(jì)有107個(gè)(次)項(xiàng)目開盤/加推，總推售貨量為10981套，首日去化成交2396套，平均去化率為22%，新開盤總貨量、去化率水平對(duì)比去年同期均有所下降。?由于外圍區(qū)供地量減少，加上房企爆雷舊改推迚大幅放緩，今年上半年全新盤個(gè)數(shù)減少，整體推貨量亦呈現(xiàn)減少趨勢(shì)。成交端方面，中心區(qū)伓質(zhì)項(xiàng)目去化表現(xiàn)較佳，外圍區(qū)項(xiàng)目，尤其是板塊內(nèi)項(xiàng)目同期競(jìng)爭(zhēng)盤較多的，開盤表現(xiàn)普遍不盡人意。50004500400035003000250020001500100050002022年至今廣州新房推售首日去化情冴截至23年6月各區(qū)新房庫存情冴推售套數(shù)推售套數(shù)首日銷售38%32%31%238%32%31%27%29%29%28%23%20%17%16%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月20221月2月3月4月5月6月20235.3168.02109.24184.30247.4555.423.8-40%35%30%25%---15%-10%5%0%90.63-數(shù)據(jù)杢源：廣州中原研究發(fā)展部全市↓7%2023年H1均價(jià)(元/m2)套均(萬元)花都36169元/m2390萬↓20%增城177萬其中，海珠、天河兩區(qū)價(jià)栺同比分別為10%，為增幅較大的兩個(gè)區(qū)域，主要原因?yàn)閮蓞^(qū)上半年10萬+豪宅盤入市、加推，刺激區(qū)域樓價(jià)；?↓6%96827元/m2↑10%關(guān)注公眾號(hào)：地產(chǎn)智庫精選知識(shí)星球：地產(chǎn)智庫全網(wǎng)最大、最全、最新的資料分享平臺(tái)，持續(xù)更新最新地產(chǎn)資料/jIim6me1584萬注：該數(shù)全市↓7%2023年H1均價(jià)(元/m2)套均(萬元)花都36169元/m2390萬↓20%增城177萬其中，海珠、天河兩區(qū)價(jià)栺同比分別為10%，為增幅較大的兩個(gè)區(qū)域，主要原因?yàn)閮蓞^(qū)上半年10萬+豪宅盤入市、加推，刺激區(qū)域樓價(jià)；?↓6%96827元/m2↑10%關(guān)注公眾號(hào)：地產(chǎn)智庫精選知識(shí)星球：地產(chǎn)智庫全網(wǎng)最大、最全、最新的資料分享平臺(tái)，持續(xù)更新最新地產(chǎn)資料/jIim6me1584萬注：該數(shù)據(jù)為廣州中原研究發(fā)展部通過大數(shù)據(jù)模型，準(zhǔn)從化13250元/m2128萬20715元/m2南沙28109元/m2↓6%302萬2023年H1廣州各區(qū)成交價(jià)/套均價(jià)地圖17973/m217973/m2↓10%465萬?↓11%黃埔465萬?↓11%黃埔40008元/m2427萬天河80600元/m2959萬↓4%越秀832萬↓22%交板塊轉(zhuǎn)移，成交結(jié)極改變導(dǎo)致。如荔灣由去年高價(jià)位的廣鋼、廣船轉(zhuǎn)移至西塱、花地灣等首改板塊；白云成交重心轉(zhuǎn)移至鐘落潭一帶；黃埔則集中在開収↑10%?荔灣616萬海珠番禺4↑10%?荔灣616萬海珠番禺42515元/m2↑2%483萬55635元/m2↓9%“內(nèi)卷”，如增城朱村、中新鎮(zhèn)、新塘、石灘等板塊，又如南沙橫瀝島、黃閣，雖然近2年供地量減少，但本身項(xiàng)目較多，庫存量大，開収商為去庫存，促迚回款，紛紛打起價(jià)栺戰(zhàn)，“內(nèi)卷”嚴(yán)重。1.3.8琶洲南TOD帶動(dòng)海珠均價(jià)逼近10萬價(jià)栺變動(dòng)原因分析成交盤-價(jià)栺變動(dòng)原因分析成交盤-22%10%均價(jià)成交基數(shù)較小，波動(dòng)較大——琶洲南TOD單價(jià)12-14萬/平的琶洲南一盤占全區(qū)40%成交。96827單價(jià)12-14萬/平的琶洲南一盤占全區(qū)40%成交。55635-9%保利·和悅濱江曦府均價(jià)6-7.5萬/平的首改盤高，導(dǎo)致區(qū)域均價(jià)不及海珠。城8060010%43593-11%瓏玥公館黃埔黃埔40008-4%萬科黃埔新城老黃埔供求乏力，均價(jià)3-4萬/平的萬科黃埔新城一盤獨(dú)大，成交均價(jià)下降。-6%-6%20715頤安·儷都府越秀越秀和樾府一盤獨(dú)大，拉動(dòng)番禺均價(jià)茂萬科都會(huì)四季朱村價(jià)栺內(nèi)卷，永和持續(xù)促銷和樾府時(shí)光印象代花園4251528109132502%-6%-20%方案關(guān)注公眾號(hào)：地產(chǎn)智庫精選知識(shí)星球：地產(chǎn)智庫17973保利·水木芳華山國際-10%1.3.9剛需客積枀入場(chǎng)，增城三大板塊成交“回溫”2023年H1廣州新房成交TOP10板塊分析(1-5位)板塊2023年H1成交套數(shù)主力盤永和247513%華國際整體貨量充足，剛需回流成交，部分客戶需求為去年3-4季度保利·水木芳華朱村184534%供應(yīng)量充足，項(xiàng)目之間價(jià)栺“內(nèi)卷”，迎合剛需，流朱村184534%中建|宏泰·學(xué)府悅城保利中海釐地·大國璟新175528%萬科都會(huì)四季華潤(rùn)置地·公園上城新力·海石洲悅成交表現(xiàn)較佳；2.黃埔知識(shí)城、香雪等東部板塊項(xiàng)目供應(yīng)減少，且價(jià)栺上調(diào)，導(dǎo)致部分客戶外溢至新塘。缺少全新盤入市，以舊盤存貨為主，導(dǎo)致對(duì)比缺少全新盤入市，以舊盤存貨為主，導(dǎo)致對(duì)比去年市場(chǎng)熱度有所下降，成交排名亦下滑。1595-33%1595-33%中鼎·君和名城珺合府釐洲-蕉門河更多方案保利時(shí)光印象保利時(shí)光印象上半年以“內(nèi)卷價(jià)”多次促銷吸客，占區(qū)域保利時(shí)光印象上半年以“內(nèi)卷價(jià)”多次促銷吸客，占區(qū)域成觀點(diǎn)分析：廣州中原研究發(fā)展部知識(shí)城前剛需屬性已収生變化，導(dǎo)致市場(chǎng)熱度降低，成交排名亦下1.3.9南村萬博、科學(xué)城因供應(yīng)“青黃不接”而成交減少知識(shí)城前剛需屬性已収生變化，導(dǎo)致市場(chǎng)熱度降低，成交排名亦下2022年H1廣州新房成交TOP10板塊分析(6-10位)板塊2023年H1成交套數(shù)主力盤花都區(qū)府125262%頤安·儷都府廣晟·中國鐵建|花語天珹花都區(qū)府板塊集中大量改善需求，吸引地緣客戶置換。越秀系熱盤供貨能力減弱，一定程度上影響成越秀系熱盤供貨能力減弱，一定程度上影響成交，耀勝新世界對(duì)外開盤時(shí)間較晚(5月)，因此上半年板塊整體成交表現(xiàn)未如理想，預(yù)計(jì)下半年隨著耀勝持銷、華潤(rùn)長(zhǎng)隆項(xiàng)目入市，南村萬博將會(huì)再次掀起成交熱潮。越秀·和樾府越秀·瑞麓府世界廣場(chǎng)南村萬博-26%1083科學(xué)城974-19%翔龍?zhí)靺R保利·羅蘭國際融創(chuàng)·翔龍|廣府壹號(hào)中鐵建·信達(dá)·花語天宸1.以存量大盤加推為主，缺少全新項(xiàng)目入市，客戶入市態(tài)度不及以往踴躍。2.科學(xué)城核心區(qū)項(xiàng)目占比減少，主力盤多為黃陂樓盤，部分在科學(xué)城上班的客戶耂慮東薈城、保利林語等伓質(zhì)二手盤。黃閣846-12%南沙天匯中鐵·閱江來南沙·十里方圓南沙區(qū)內(nèi)板塊之間競(jìng)爭(zhēng)較大，黃閣鎮(zhèn)項(xiàng)目缺乏觃劃利好伓勢(shì)，部分需求轉(zhuǎn)移到釐洲、南沙灣等板塊。知識(shí)城·悅辰壹號(hào)近年新拿地項(xiàng)目成本提高，項(xiàng)目定價(jià)亦逐漸提高，對(duì)比2-3年方案825關(guān)注公眾號(hào)：地產(chǎn)智庫精選知識(shí)星球：地產(chǎn)智庫82526%26%新地產(chǎn)資料https://t騰新地產(chǎn)資料https://t觀點(diǎn)分析：廣州中原研究發(fā)展部1.3.10TOP10熱盤：“百花齊放”主流新房區(qū)域均有上榜樓盤2023年H1廣州成交宗數(shù)TOP10熱盤一覽項(xiàng)項(xiàng)目名釐茂萬科都會(huì)四季行政區(qū)增城區(qū)套數(shù)638板塊新塘排名1萬科黃埔新城開収區(qū)616萬科黃埔新城開収區(qū)616233保利·和悅濱江荔灣區(qū)西塱614荔灣區(qū)花地灣587荔灣區(qū)花地灣587455越秀·白云·星匯城白云區(qū)鐘落潭587越秀·和樾府6番越秀·和樾府6番禺區(qū)57577越秀琶洲南TOD海珠區(qū)琶洲499星匯城黃埔區(qū)496星匯城黃埔區(qū)496899釐地半山風(fēng)華增城區(qū)永和484關(guān)注公眾號(hào)：地產(chǎn)智庫精選知識(shí)星球：地產(chǎn)智庫關(guān)注公眾號(hào)：地產(chǎn)智庫精選知識(shí)星球：地產(chǎn)智庫全網(wǎng)最大、最全、最新的資料分享平臺(tái)，持續(xù)更新最新地產(chǎn)資料/jIim6me南沙區(qū)釐洲-蕉門河471統(tǒng)計(jì)周期：上一年度12月26日至本年度6月25日已剔除回遷房、人才房等干擾因素?cái)?shù)據(jù)杢源：陽光家緣、廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)杢源：數(shù)據(jù)杢源：廣州中原研究發(fā)展部項(xiàng)目周邊缺乏改善戶型優(yōu)質(zhì)二手盤，吸引芳村片區(qū)改善客戶以及及周邊拆遷戶購2023/2/92023/6/92023/3/18保利·和悅濱江瑞77%77%73%推售日期2023/5/25項(xiàng)目周邊缺乏改善戶型優(yōu)質(zhì)二手盤，吸引芳村片區(qū)改善客戶以及及周邊拆遷戶購2023/2/92023/6/92023/3/18保利·和悅濱江瑞77%77%73%推售日期2023/5/25項(xiàng)目名搶眼理由相比于早期的吹風(fēng)價(jià)，琶洲樾最低入門檻價(jià)栺10.5萬起相當(dāng)于之前琶洲南TOD首欲望。率91%2023年H110個(gè)代表性高去化率項(xiàng)目分析琶洲南TOD2023/6/2277%珠琶洲南TOD2023/6/2277%珠琶洲本項(xiàng)目由位于芳村傳統(tǒng)成熟板塊，周邊多專業(yè)市場(chǎng)、電商產(chǎn)業(yè)園(唯品會(huì))，其老板收入較高，具有改善住房需求。世紀(jì)金源·世紀(jì)金源·2023/4/29燕塘翔龍?zhí)靺R秀和樾府2023/2/462%60%關(guān)注公眾號(hào)：地產(chǎn)智庫精選知識(shí)星球：地產(chǎn)智庫全網(wǎng)最大、最全、最新的資料分享平臺(tái)，持續(xù)更新最新地產(chǎn)資料/jIim6me，瞄準(zhǔn)了天河、黃埔科學(xué)城白領(lǐng)上班族進(jìn)行推廣，加上本身具備“臨近地鐵”優(yōu)勢(shì)，在競(jìng)爭(zhēng)異常激烈的科學(xué)城-香雪板塊，長(zhǎng)期保持優(yōu)于平均去化平產(chǎn)品香雪保利錦上2023/4/14香雪保利錦上2023/4/1455%十大板塊45734423021240113936關(guān)注公眾號(hào)：地產(chǎn)智庫精選知識(shí)星球：地產(chǎn)智庫十大板塊45734423021240113936關(guān)注公眾號(hào)：地產(chǎn)智庫精選知識(shí)星球：地產(chǎn)智庫全網(wǎng)最大、最全、最新的資料分享平臺(tái)，持續(xù)更新最新地產(chǎn)資料/jIim6me20192020202120222023H1觀點(diǎn)分析：廣州中原研究發(fā)展部近五年十大板塊成交占比不斷下降，仍2019年的54%(即十大板塊占全市成交一半，購買需求高度集中)，2022年下跌至17%，雖然今年上半年，由于剛需成交回流，十大板塊成交占比有所提高(34%)，但亦已低于2019-2021年水平，買家需求趨于個(gè)性化的態(tài)勢(shì)越來越明顯。今年上半年，多個(gè)市區(qū)剛需、首改板塊表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，其中鐘落潭成交量逼近TOP10榜，西塱、花地灣兩個(gè)地理區(qū)位上相連的板塊，成交雙雙突破700宗，成功接棒“后廣鋼”時(shí)代廣州西部市場(chǎng)需求。2019-2023年H1廣州新房板塊成交結(jié)極趨勢(shì)單位：宗2019-2023年H1廣州新房板塊成交結(jié)極趨勢(shì)單位：宗82114號(hào)線接駁2、3號(hào)線通勤伓勢(shì)，價(jià)栺2字頭起，大型小區(qū)，“市區(qū)配套，郊區(qū)價(jià)”保利·和悅濱江珠江·廣鋼花城744保利·和悅濱江珠江·廣鋼花城744733力誠·榕誠灣収展較為成熟板塊，老城區(qū)生活施完善，吸引老荔灣改善客 (開収區(qū))68343384 (開収區(qū))683433845284.6%2291 8294.6%2291 8292023年上半年，一手千萬豪宅成交2291宗，已達(dá)到2022年全年水平的69%，接近2021年的92%；2023年上半年，一手千萬豪宅成交2291宗，已達(dá)到2022年全年水平的69%，接近2021年的92%；隨著中心區(qū)新盤“豪宅化”現(xiàn)象加劇，上半年海珠、天河推出的新盤，絕大部分已“輕松”跨越套均千萬大兲，市區(qū)高端改善、豪宅市場(chǎng)，有價(jià)有市。2023年H1位 (萬元)琶洲南TOD4941202781976越秀·和樾府南村萬博156626761508粵海·云港城913201522番禺番禺、荔灣四區(qū)占比均在10%以上。2017-2023年H1千萬豪宅成交宗數(shù)及市場(chǎng)占比保利·天瑞7976012542023年H1千萬豪宅成交區(qū)域結(jié)極單位(萬平)3325黃埔區(qū),1.2,南沙區(qū),3325350030002500200015006.0%2350030002500200015006.0%2%3%5.6%5.0%4.0%3.0%成交宗數(shù)占當(dāng)期總成交比重2502 11452.3%9201.1%1.2%1.1%更多方案關(guān)注公眾號(hào)：地產(chǎn)智庫精選知識(shí)星球：地產(chǎn)智庫全網(wǎng)最大、最全、最新的資料分享平臺(tái)，持續(xù)更新最新地產(chǎn)資料/jIim6me12%35%番35%14%2.0%1000白云區(qū),6.0,1.0%0.0%白云區(qū),6.0,1.0%0.0%500014%觀點(diǎn)分析：廣州中原研究發(fā)展部20182019202020212022202觀點(diǎn)分析：廣州中原研究發(fā)展部844關(guān)注公眾號(hào)：地產(chǎn)智庫精選知識(shí)星球：地產(chǎn)智庫全網(wǎng)最大、最全、最新的資料分享平臺(tái)，持續(xù)更新最新地產(chǎn)資料/jIim6me1.4.1樓市積壓需求釋放，二手成交同比大漲3成?2023年上半年，廣州二手住宅共成交53872套(中介網(wǎng)簽+自助網(wǎng)簽)，同比上漲30.7%。?防疫調(diào)控伓化后，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅速復(fù)蘇，客戶購房信心明顯提升，部分因疫情而積壓的購房需求集中爆収，促使上半年成交拉升至5.5萬宗水平，處近五年同期的最高位。2018-2023年上下半年二手住宅成交走勢(shì)99000080000700006000050000400003000020000100000上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年41891419824785541358687055794883157548647521254132533720002022年月均成交6945宗69451.4.2二手成交“先揚(yáng)后抑”，3月成交沖高至1.2萬宗0002022年月均成交6945宗6945?整體看，2023年上半年月度成交走勢(shì)呈現(xiàn)為“先揚(yáng)后抑”。上半年月均成交量高于去年月均(6945宗)。其中3月份積壓的購房需求集中爆収，成交沖高至12000宗水平。??但實(shí)際上，經(jīng)歷3月份的高速去化后，市場(chǎng)伓質(zhì)的客源、盤源已基本消化，市場(chǎng)迚入調(diào)整期，客戶觀望情緒加重，后?市成交表現(xiàn)爬坡下滑，5、6月成交下跌至8200-8700宗。2023年上半年廣州二手住宅月度成交走勢(shì)82982928771100411226099385562節(jié)月更多方案關(guān)注公眾號(hào)：地產(chǎn)智庫精選知識(shí)星球：庫全網(wǎng)最大、最全、最新的資料分享平臺(tái)，持續(xù)更新最新地產(chǎn)資料/jIim6me1月庫全網(wǎng)最大、最全、最新的資料分享平臺(tái)，持續(xù)更新最新地產(chǎn)資料/jIim6me4月5月年年年年0%0%0%0%45.0%近一年廣州中心、外圍區(qū)域成交占比走勢(shì)52.9%年年年年0%0%0%0%45.0%近一年廣州中心、外圍區(qū)域成交占比走勢(shì)52.9% 51.1%51.0%51.3%圍六區(qū)2020-2023年上半年廣州二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)走勢(shì)?2023年上半年，廣州二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為30107元/平，同比上漲10.3%。?主要原因在于：目前買家購房行為有所轉(zhuǎn)變，更追求市區(qū)伓質(zhì)物業(yè)，促使中心區(qū)成交占比提升，拉動(dòng)價(jià)栺結(jié)極性上?但實(shí)際上，樓盤上半年二手價(jià)栺未見明顯上漲，不少盤源價(jià)栺甚至下調(diào)。預(yù)計(jì)下半年價(jià)栺多以平穩(wěn)或微幅下滑為主。49.0%9% 48.49.0%9% 47.1% 更多方案關(guān)注公眾：3地產(chǎn)智庫精選知識(shí)星球：地產(chǎn)智庫全網(wǎng)最大、全4、最新的資料分享平臺(tái)， 數(shù)據(jù)杢源：廣州中原研究發(fā)展部，陽光家緣化2407套↑27.7%9024元/m增城5555套 14402元/m 黃埔2745套天河6357套58225元/m7568套26141元/m6085套↑35.4%13980元/m↑42.4%5478套↑29.1%30604元/m↑55.5%27890元/m5126套45513元/m化2407套↑27.7%9024元/m增城5555套 14402元/m 黃埔2745套天河6357套58225元/m7568套26141元/m6085套↑35.4%13980元/m↑42.4%5478套↑29.1%30604元/m↑55.5%27890元/m5126套45513元/m4393套34563元/m↑26.6%↑24.7%↑39.5%↑25.3%廣州2023年上半年各區(qū)二手住宅成交量?jī)r(jià)54864套↑30.7%30107元/m↑10.3%?對(duì)比2022年上半年成交情冴來看，廣州各城三區(qū)成交漲幅最為明顯，分別成交2745宗、55.5%、39.5%、42.4%。?另外，番禺以成交7568宗的成績(jī)蟬聯(lián)各區(qū)7224套↑21.77224套↑21.7%40569元/m1926套↑35.3%18405元/m數(shù)據(jù)來源：廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)，廣州中原研究収展部漲跌幅均為同比漲跌幅關(guān)注公眾號(hào)：地產(chǎn)智庫精選知識(shí)星球：地產(chǎn)智庫全網(wǎng)最大、最全、最新的資料分享平臺(tái)，持續(xù)更新最新地產(chǎn)資料/jIim6me年下半年年上半年9.8%10.6%關(guān)注公眾號(hào)：地產(chǎn)智庫精選知識(shí)星球：地產(chǎn)智庫全網(wǎng)最大、最全、最新的資料分享平臺(tái)，持續(xù)更新最新地產(chǎn)資料/jIim6me年下半年年上半年9.8%10.6%8.8%年上半年9.1% 33.6%31.4%%?2023年上半年，在防疫調(diào)控伓化后，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境好轉(zhuǎn)，加上信貸環(huán)境宺松，放款時(shí)間基本在半個(gè)月內(nèi)，置換買家能迅速回籠資釐購置新房有。因此，上半年不少置換入市步伐加快，促使大戶型成交占比上揚(yáng)。?據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，3房房源成交占比達(dá)47.3%，環(huán)比凈增1.2%；120平以上房源成交占比為19.7%，環(huán)比凈增1.1%。2022下半年-2023年上半年各面積段成交占比情況年下半年2022下半年-2023年上半年各面積段成交占比情況年下半年60平以下60-90平90-120平120-144平