2019深圳松崗項(xiàng)目定位策劃報(bào)告110p課件

每個(gè)地方都有自己的標(biāo)志每個(gè)地方都有自己的標(biāo)志松崗項(xiàng)目定位策劃報(bào)告深圳市星彥地產(chǎn)顧問有限公司2019年10月謹(jǐn)呈：深圳市朗日實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司松崗項(xiàng)目定位策劃報(bào)告深圳市星彥地產(chǎn)顧問有限公司2019年10目錄：項(xiàng)目認(rèn)識(shí)：開發(fā)思考：第二部分：市場(chǎng)環(huán)境第一部分：項(xiàng)目理解第三部分：開發(fā)機(jī)會(huì)第四部分：項(xiàng)目定位第五部分：?jiǎn)?dòng)建議目錄：項(xiàng)目認(rèn)識(shí)：第二部分：市場(chǎng)環(huán)境第一部分：項(xiàng)目理解第三部分項(xiàng)目認(rèn)識(shí)：

技術(shù)指標(biāo)①占地：31036㎡，容積率：3.2，建面：99315.2㎡②占地：24580㎡，容積率：4.0，建面：98320㎡③占地：33748㎡，容積率：3.5，建面：118118㎡

合計(jì)：315753.2㎡①③②超30萬㎡建面，涵蓋住宅、商業(yè)、辦公、旅館的城市綜合體項(xiàng)目①②③項(xiàng)目認(rèn)識(shí)：

技術(shù)指標(biāo)①占地：31036㎡，容積率：3.2南面臨東方大道，路面寬，現(xiàn)整修中③號(hào)地塊現(xiàn)狀為未拆遷廠房東南面為金帝都大酒店及平房②號(hào)地塊現(xiàn)狀為未拆遷廠房項(xiàng)目認(rèn)識(shí)：

項(xiàng)目四至南面臨東方大道，路面寬，現(xiàn)整修中③號(hào)地塊現(xiàn)狀為未拆遷廠房東南地塊北高南低，坡度較大③號(hào)地塊北面現(xiàn)狀為空地①號(hào)地塊東面現(xiàn)為制衣廠①號(hào)地塊現(xiàn)為未拆遷廠房地塊現(xiàn)為未拆遷廠房，道路規(guī)整，但周邊環(huán)境較混雜①號(hào)地塊西面為新建民房①號(hào)地塊西南面為新建統(tǒng)建樓項(xiàng)目認(rèn)識(shí)：

項(xiàng)目四至地塊北高南低，坡度較大③號(hào)地塊北面現(xiàn)狀為空地①號(hào)地塊東面現(xiàn)為東、南兩面臨干道，形象佳東、南兩面均臨主干道，形象佳，為將來的商業(yè)、酒店、辦公樓的通達(dá)性提供最佳保證②、③號(hào)地塊割裂小路割裂兩地塊，影響商業(yè)的整體性周邊廠房和農(nóng)民房的影響西、北兩面均為廠房和民房包圍，區(qū)域形象不佳，降低住宅品質(zhì)關(guān)于住宅部分周邊環(huán)境混雜，如何運(yùn)用自身園林遮蔽影響及提升住宅居住舒適度是規(guī)劃的重點(diǎn)關(guān)于商業(yè)部分地塊東臨松崗大道，南臨東方大道，兩者均為區(qū)域主干道，形象好，昭示性強(qiáng)，如何利用其提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值是規(guī)劃的重點(diǎn)項(xiàng)目認(rèn)識(shí)：

關(guān)于項(xiàng)目自身的思考東、南兩面臨干道，形象佳東、南兩面均臨主干道，形象佳，為將來交通四通八達(dá)，高速干線快速連接市區(qū)廣深高速107國(guó)道樓崗大道松崗大道東方大道南光高速項(xiàng)目認(rèn)識(shí)：

交通狀況本項(xiàng)目緊鄰松崗四大交通干道交通四通八達(dá)，高速干線快速連接市區(qū)廣深高速107國(guó)道樓崗大道位于松崗核心區(qū)，市政配套齊全松崗地稅局松崗交管所松崗汽車站松崗文化藝術(shù)中心松崗街道辦東方派出所東方居委會(huì)項(xiàng)目認(rèn)識(shí)：

市政配套位于松崗核心區(qū)，市政配套齊全松崗地稅局松崗交管所松崗汽車站松商業(yè)配套較全，但檔次不高松喬酒店松崗儲(chǔ)蓄所工商銀行花中花鋼琴酒店金利來大酒店金海大酒店信用社項(xiàng)目認(rèn)識(shí)：

商務(wù)配套商業(yè)配套較全，但檔次不高松喬酒店松崗儲(chǔ)蓄所工商銀行花中花鋼琴生活配套齊，居家氛圍濃東方小學(xué)女子門診東興門診怡豐百貨天虹商場(chǎng)肯德基華潤(rùn)萬家麥當(dāng)勞泰華堂大藥房東升實(shí)驗(yàn)學(xué)校松崗中英文實(shí)驗(yàn)學(xué)校北師大松崗幼兒園松崗中學(xué)松崗人民醫(yī)院百佳超市項(xiàng)目認(rèn)識(shí)：

生活配套生活配套齊，居家氛圍濃東方小學(xué)女子門診東興門診怡豐百貨天虹商優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)威脅SWOT分析及應(yīng)對(duì)策略位于區(qū)域主干道，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；周邊商務(wù)、生活配套齊全；規(guī)模大，物業(yè)類型齊，影響力強(qiáng)；周邊農(nóng)民房及廠房眾多，短期內(nèi)環(huán)境難以大為改善城際交通改善，“深圳西大門”優(yōu)勢(shì)凸顯；產(chǎn)業(yè)升級(jí)使置業(yè)者購(gòu)買力增強(qiáng)市區(qū)高企房?jī)r(jià)使部分需求外溢區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)封閉市場(chǎng)認(rèn)知度低，客戶認(rèn)可度低突出項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)，建立形象上的領(lǐng)導(dǎo)者地位；對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行包容性的設(shè)計(jì)，最大化目標(biāo)客戶群；精準(zhǔn)客戶渠道，最大化提高項(xiàng)目認(rèn)知度。機(jī)遇利用規(guī)劃弱化周邊環(huán)境影響；抓住交通、產(chǎn)業(yè)等機(jī)遇，強(qiáng)化本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，淡化客戶對(duì)周邊環(huán)境的影響。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)威脅SWOT分析位于區(qū)域主干道，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；周邊農(nóng)通過項(xiàng)目分析可知，本案為城市中心的大型綜合體項(xiàng)目，涵蓋居住、商業(yè)、辦公、酒店四大功能，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯，本案開發(fā)的一個(gè)重要課題是：開發(fā)思考：

四大物業(yè)功能如何相互促進(jìn)、融會(huì)貫通？四大物業(yè)功能開發(fā)方向如何？通過項(xiàng)目分析可知，本案為城市中心的大型綜合體項(xiàng)目，涵宏觀環(huán)境：區(qū)域帶動(dòng)：區(qū)域前景：第二部分：市場(chǎng)環(huán)境第一部分：項(xiàng)目概況目錄：第三部分：開發(fā)機(jī)會(huì)第四部分：項(xiàng)目定位第五部分：?jiǎn)?dòng)建議宏觀環(huán)境：第二部分：市場(chǎng)環(huán)境第一部分：項(xiàng)目概況目錄：第三部分宏觀環(huán)境：

新政解讀9月28日國(guó)務(wù)院通過新聞的方式緊急推出“新國(guó)五條”，9月30日深圳出臺(tái)最嚴(yán)厲的限購(gòu)令，此次政策最受關(guān)注的是對(duì)需求的強(qiáng)力控制措施。新國(guó)五條核心：房?jī)r(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。嚴(yán)格實(shí)行問責(zé)制。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款；對(duì)非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。對(duì)貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款管理，禁止用于購(gòu)買住房。調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。政策事件：新國(guó)五條緊急推出深圳出臺(tái)最嚴(yán)限購(gòu)令宏觀環(huán)境：

新政解讀9月28日國(guó)務(wù)院通過新聞的方式緊急推出“宏觀環(huán)境：

新政解讀深圳限購(gòu)令核心：在本市暫時(shí)實(shí)行限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)政策。對(duì)于本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭），限購(gòu)2套住房;對(duì)于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房。暫停在本市擁有2套以上（含2套）住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上（含1套）住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民在本市購(gòu)房。深圳國(guó)土委特別提示：對(duì)不符合深圳暫時(shí)實(shí)行的限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)政策條件的房產(chǎn)買賣行為，所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同無效，市房地產(chǎn)主管部門將不予以辦理備案和登記過戶，由此造成的法律責(zé)任由買賣雙方自行承擔(dān)。宏觀環(huán)境：

新政解讀深圳限購(gòu)令核心：深圳國(guó)土委特別提示：我們認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)知，需要兼具宏觀視野和微觀經(jīng)驗(yàn)。當(dāng)前全球金融危機(jī)并未過去，各國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇步伐放緩，匯率戰(zhàn)、貿(mào)易戰(zhàn)已經(jīng)出現(xiàn)明顯的苗頭，以美國(guó)為首的多個(gè)國(guó)家強(qiáng)壓人民幣升值，熱錢亦已開始行動(dòng)直指中國(guó)房地產(chǎn)，而國(guó)內(nèi)通貨膨脹預(yù)期日趨增強(qiáng)，房地產(chǎn)投資需求正在大量激發(fā)，在此背景下嚴(yán)防和對(duì)沖資產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，已成為中國(guó)政府的重中之重。因此，此次新國(guó)五條的關(guān)鍵落足點(diǎn)在于控制需求，與新國(guó)十條不同的是這一政策不僅控制投機(jī)投資尋求，還對(duì)剛需進(jìn)行了抑制，將首次置業(yè)的首付比例調(diào)整到30%，減少金融杠桿的作用。此次調(diào)控的意義不僅在于房地產(chǎn)內(nèi)部，也不僅在于民生和公平的范疇，而是一個(gè)更宏觀、更重要，關(guān)系國(guó)家大勢(shì)的重要舉措，其決心和力度不容置疑。核心提示1：政策意圖重在嚴(yán)防資產(chǎn)泡沫我們認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)知，需要兼具宏觀視野和微觀經(jīng)驗(yàn)。核從新國(guó)十條和新國(guó)五條出臺(tái)的速度和背景看，都具有一個(gè)明顯的特征，就是在傳統(tǒng)熱銷期關(guān)鍵時(shí)間窗口的前夕出臺(tái)，調(diào)控手法由以前的事后補(bǔ)救，事后調(diào)整，轉(zhuǎn)變?yōu)樘崆爸鲃?dòng)出擊，動(dòng)態(tài)調(diào)整，預(yù)計(jì)未來調(diào)控依然會(huì)采取這種方式，政策推出的速度比市場(chǎng)預(yù)期的要快半拍。“五一”黃金周“十一”黃金周4月17日新國(guó)十條9月28日新國(guó)五條前13天前2天核心提示2：中央調(diào)控手法轉(zhuǎn)變，從“慢半拍”變?yōu)椤翱彀肱摹睆男聡?guó)十條和新國(guó)五條出臺(tái)的速度和背景看，都具有一個(gè)明顯的特征此次嚴(yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控背景與2019年不同，2019年決策層主要擔(dān)心經(jīng)濟(jì)過熱，貨幣政策堅(jiān)定從緊，而當(dāng)前在復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)局勢(shì)面前，對(duì)經(jīng)濟(jì)增速放緩依然有所擔(dān)憂，大的宏觀政策依然將保持刺激的狀態(tài)，尤其是貨幣政策依然適度寬松，利率依然保持低水平，整體資金面不會(huì)受創(chuàng)，政策的調(diào)控只是針對(duì)房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)管控。核心提示3：大的宏觀環(huán)境沒有改變主題依然是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)此次嚴(yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控背景與2019年不同，2019年決策層主要此次嚴(yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控背景亦與2019年不同。2019年全球金融危機(jī)使得人人自危，對(duì)國(guó)家和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景的過度擔(dān)憂，擊潰了購(gòu)置房地產(chǎn)的信心底線，造成房?jī)r(jià)超跌。而當(dāng)前上一輪大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃形成了眾多的規(guī)劃利好、建設(shè)利好，人們對(duì)所在城市的發(fā)展信心堅(jiān)定，房地產(chǎn)消費(fèi)信心也得到了有力的支撐。核心提示4：“區(qū)域升級(jí)+產(chǎn)業(yè)升級(jí)”依然支撐消費(fèi)者信心此次嚴(yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控背景亦與2019年不同。2019年全球金融星彥觀點(diǎn)：此次政策打擊面廣、打擊力度大，除90平米以上首套、深戶第二套外其他購(gòu)買力均受到了進(jìn)一步的強(qiáng)力抑制，尤其是本地多次置業(yè)的實(shí)力買家和外地投資客被徹底封殺，整體需求被人為的急劇萎縮，市場(chǎng)銷售短期將遭受巨大壓力。影響程度客戶類型影響層面巨大實(shí)力型長(zhǎng)期投資客需求被限制豪宅客（含多次改善）需求被限制短炒大鱷需求被限制，但會(huì)利用多個(gè)身份證操作小投資客需求被限制非深戶改善/無社保人士需求被限制較大首次客戶（90平以下）需求萎縮較小首次改善型客戶（深戶）跟新國(guó)十條相比，無影響首次客戶（90平以上）跟新國(guó)十條相比，無影響深圳影響分析1：對(duì)整體需求量的影響程度星彥觀點(diǎn)：此次政策打擊面廣、打擊力度大，除90平米以上首套、首付成數(shù)執(zhí)行利率（基準(zhǔn)利率的倍數(shù)）首套房（90平以下）20%0.7倍（4.158%）首套房（90平以上）30%0.7倍（4.158%）第二套房50%1.1倍（6.534%）多套房>50%>1.1倍（6.534%）可暫不貸款“新國(guó)十條”：星彥觀點(diǎn)：首付款從20%提高到30%，對(duì)于資金本來就不寬裕的首次置業(yè)群體形成了較大的壓力，購(gòu)買力被較大幅度的削弱；而其他群體在實(shí)際購(gòu)買力上并不受影響，只是購(gòu)買資格被限制。首付成數(shù)執(zhí)行利率（基準(zhǔn)利率的倍數(shù)）首套房（90平以下）30%實(shí)際7折極少，多為85折首套房（90平以上）30%深戶二套房50%1.1倍（6.534%）非深戶有社保二套無社保首套限購(gòu)，不予登記和備案深戶多套“新國(guó)五條”及深圳限購(gòu)：深圳影響分析2：對(duì)不同購(gòu)買力的影響程度首付成數(shù)執(zhí)行利率首套房20%0.7倍（4.158%）首套房3星彥觀點(diǎn)：市場(chǎng)各類項(xiàng)目均普遍受到打擊，其中針對(duì)多次置業(yè)的高端項(xiàng)目和投資型項(xiàng)目，直接面臨客戶突然消失的沖擊，90平方米以下產(chǎn)品由于有首次置業(yè)和首次改善剛需的支撐，受到的沖擊相對(duì)較小，但也需面對(duì)客戶轉(zhuǎn)型的課題，暫時(shí)放棄對(duì)多次置業(yè)的實(shí)力客戶的吸引，轉(zhuǎn)而直面經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較弱的剛需群體。

政策影響分析3：不同項(xiàng)目類型的影響星彥觀點(diǎn)：市場(chǎng)各類項(xiàng)目均普遍受到打擊，其中針對(duì)多次置業(yè)的高端星彥觀點(diǎn)：由于整體宏觀環(huán)境依然寬松，資金流動(dòng)性依然強(qiáng)勁，加之城市建設(shè)的眾多利好，消費(fèi)者購(gòu)房保值增值的沖動(dòng)心態(tài)依然存在，封住一個(gè)出口，必然向其他出口流動(dòng)；限購(gòu)后預(yù)計(jì)會(huì)造成投資的分散化，預(yù)計(jì)實(shí)力投資客的資金將部分向?qū)懽謽呛蜕虡I(yè)流動(dòng)，形成寫字樓和商業(yè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，而一般投資需求將向深圳周邊城市流動(dòng)，帶來周邊城市項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì);另外，值得關(guān)注的是目前的政策是以堵為主的手法，而資金的源頭問題（缺乏投資途徑）沒有解決，一旦臨時(shí)性限購(gòu)政策取消，市場(chǎng)將形成新一波向上的動(dòng)力。政策影響分析4：資金流向的影響星彥觀點(diǎn)：政策影響分析4：資金流向的影響星彥觀點(diǎn)：市場(chǎng)短期將受到嚴(yán)重打擊，入市需求量急劇萎縮，銷售壓力巨大；但由于城市發(fā)展的良好預(yù)期，以及資金流動(dòng)性依然較為充足，房?jī)r(jià)將得到一定的支撐，不會(huì)出現(xiàn)大幅向下的局面，但在銷售壓力下，優(yōu)惠及促銷將大面積出現(xiàn)。預(yù)計(jì)這一局面可能維持半年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。需提醒的是，未來在人民幣升值、通脹預(yù)期以及城市建設(shè)利好的推動(dòng)下，受限需求極有可能“曲線入市”，使市場(chǎng)得以恢復(fù)。另外，由于眾多利空和利好因素的交雜和更替，市場(chǎng)短周期波動(dòng)可能成為一種常態(tài)。深圳市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)計(jì)星彥觀點(diǎn)：深圳市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)計(jì)土地供應(yīng)減少，未來推貨縮量，市場(chǎng)機(jī)會(huì)凸顯整體信貸縮量，對(duì)中小開發(fā)商資金要求更高支付能力強(qiáng)的客源爭(zhēng)奪將日趨白熱化“物業(yè)稅”的政策舉措將對(duì)未來市場(chǎng)將帶來較大沖擊政府加強(qiáng)監(jiān)管力度，對(duì)開發(fā)商系統(tǒng)化、正規(guī)化要求增強(qiáng)緊緊抓住供應(yīng)減少引發(fā)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，精準(zhǔn)確定推盤時(shí)機(jī)保證穩(wěn)定的資金流是開發(fā)過程的重點(diǎn)工作，產(chǎn)品定位時(shí)需考慮后期推售步驟購(gòu)買力受限將提高客戶對(duì)總價(jià)的敏感度，產(chǎn)品設(shè)計(jì)需在尺度把握上有所考慮實(shí)力雄厚的開發(fā)商將強(qiáng)者更強(qiáng)，市場(chǎng)的品牌效益日益放大，客群更鐘情于品牌開發(fā)及高檔次項(xiàng)目宏觀環(huán)境：

小結(jié)：機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)共存土地供應(yīng)減少，未來推貨縮量，市場(chǎng)機(jī)會(huì)凸顯緊緊抓住供應(yīng)減少深圳關(guān)內(nèi)因土地資源緊缺，城市發(fā)展空間受限。寶安中心區(qū)攜前海中心政策利好將得到長(zhǎng)足發(fā)展，同時(shí)輻射力不斷加強(qiáng)。光明新區(qū)是政府重點(diǎn)打造的衛(wèi)星城之一，未來將有大量高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)落戶，居住、消費(fèi)需求大大提升龍崗正處于發(fā)展的快速通道上，但還需較長(zhǎng)的發(fā)展周期。區(qū)域帶動(dòng)：

相鄰區(qū)域發(fā)力，松崗迎來發(fā)展新機(jī)會(huì)在城市定位上，寶安中心區(qū)作為深圳次中心，政府將投資40億建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，將發(fā)揮承前啟后的功能，在功能上，不僅將成為深圳經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新引擎，同時(shí)將成為新任政府政績(jī)實(shí)現(xiàn)的最重要的實(shí)驗(yàn)田。政府09年投資了1.2億完善光明新區(qū)的公共服務(wù)配套。寶中及光明的快速發(fā)展將有力帶動(dòng)和促進(jìn)松崗的發(fā)展深圳關(guān)內(nèi)因土地資源緊缺，城市發(fā)展空間受限。寶安中心區(qū)攜前海中區(qū)域帶動(dòng)：

區(qū)域借鑒：科技園快速發(fā)展，寶安、西鄉(xiāng)承接其部分居住、消費(fèi)功能科技園科技園片區(qū)近年發(fā)展迅猛，區(qū)內(nèi)工作人口約50萬，其中約有10萬居住、消費(fèi)分流至寶安、西鄉(xiāng)區(qū)域快速發(fā)展帶來部分居住、消費(fèi)功能將外溢至相鄰地區(qū)寶安西鄉(xiāng)區(qū)域帶動(dòng)：

區(qū)域借鑒：科技園快速發(fā)展，寶安、西鄉(xiāng)承接其部分居前海升級(jí)為國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)第一條

深圳前海地區(qū)成立前海深港合作聯(lián)合專責(zé)小組，發(fā)揮香港國(guó)際金融、貿(mào)易和航運(yùn)中心優(yōu)勢(shì)，充分利用前海地區(qū)的地緣和交通便利優(yōu)勢(shì)，打造區(qū)域綜合交通樞紐，發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為重點(diǎn)，創(chuàng)新行業(yè)管理制度和規(guī)則，共同拓展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)市場(chǎng)。第二條提升香港國(guó)際金融中心地位，加快廣東金融服務(wù)業(yè)發(fā)展，建設(shè)以香港金融體系為龍頭，廣州、深圳等珠江三角洲城市金融資源和服務(wù)為支撐的具有更大空間和更強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的金融合作區(qū)域。第三條支持香港機(jī)場(chǎng)鞏固國(guó)際航空中心地位，廣州白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)建成我國(guó)門戶復(fù)合型航空樞紐，深圳機(jī)場(chǎng)成為大型骨干機(jī)場(chǎng)，珠海機(jī)場(chǎng)發(fā)展航空產(chǎn)業(yè)。第四條推動(dòng)建立港口合作交流機(jī)制，加強(qiáng)港口發(fā)展政策等交流，形成以香港為國(guó)際航運(yùn)中心，深圳港、廣州港為樞紐港，其它港口為支線港和喂給港的大珠江三角洲港口群?！痘浉酆献骺蚣軈f(xié)議》內(nèi)容摘抄規(guī)劃起點(diǎn)極高建設(shè)金融合作區(qū)、打造交通樞紐、發(fā)展航空、港口產(chǎn)業(yè)區(qū)域帶動(dòng)：

前海中心—金融、航空、港口產(chǎn)業(yè)將得到長(zhǎng)足發(fā)展前海升級(jí)為國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)第一條

深圳前海地區(qū)成立前海深港合作擴(kuò)關(guān)前：一市兩法：由于深圳現(xiàn)有的特區(qū)立法權(quán)只能覆蓋特區(qū)內(nèi)，造成“一市兩法”，既影響行政管理的統(tǒng)一性，也加了管理成本。二元化現(xiàn)象：特區(qū)內(nèi)外在各項(xiàng)公共服務(wù)設(shè)施和市政設(shè)施建設(shè)水平上存在很大差距，尤其在體現(xiàn)生活服務(wù)質(zhì)量的醫(yī)療衛(wèi)生、生活用水等方面的差異非常明顯。“二線關(guān)”：是深圳發(fā)展的枷鎖。在深圳人的眼里，“二線關(guān)”就像一道鴻，將特區(qū)內(nèi)外人為割裂。擴(kuò)關(guān)后：住房需求向關(guān)外轉(zhuǎn)移：政府將通過加快特區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和提升特區(qū)外住房品質(zhì)，將進(jìn)一步促進(jìn)住房需求向?qū)毎病垗彽汝P(guān)外幾區(qū)轉(zhuǎn)移，從而緩解深圳特區(qū)內(nèi)住房壓力；推進(jìn)四個(gè)一體化：政府部門將以創(chuàng)新的思維和開放的理念來推進(jìn)規(guī)劃管理的一體化、城市建設(shè)一體化、公共服務(wù)一體化以及生態(tài)保護(hù)的一體化。松崗已是特區(qū)一部分區(qū)域帶動(dòng)：

特區(qū)一體化，關(guān)外成歷史：擴(kuò)關(guān)前：一市兩法：由于深圳現(xiàn)有的特區(qū)立法權(quán)只能覆蓋特區(qū)內(nèi)，造至2019年年中，地鐵1至5號(hào)線基本通車運(yùn)行深圳地鐵網(wǎng)絡(luò)初步完成地鐵1、2、4、5號(hào)線-預(yù)計(jì)2019年中全線通車地鐵3號(hào)線預(yù)計(jì)2019年末試運(yùn)營(yíng)區(qū)域帶動(dòng)：

地鐵網(wǎng)絡(luò)初步完成，45分鐘通達(dá)全城：地鐵大大拉近松崗的距離至2019年年中，地鐵1至5號(hào)線基本通車運(yùn)行地鐵1、2、4、前海中心的確定將大大提升寶安區(qū)域的發(fā)展速度，輻射力不斷加大寶安中心區(qū)及光明新區(qū)的規(guī)劃利好將帶動(dòng)松崗的發(fā)展，同時(shí)帶來各項(xiàng)需求特區(qū)一體化使關(guān)內(nèi)快速發(fā)展的速度延伸至松崗交通的改變將改變松崗在深圳“偏安一隅”的尷尬地位對(duì)本項(xiàng)目的啟示:區(qū)域帶動(dòng)分析小結(jié)：

前海中心的確定將大大提升寶安區(qū)域的發(fā)展速度，輻射力不斷加大松崗為深圳西北樞紐，具有水、陸、空立體交織的現(xiàn)代化交通體系。107國(guó)道縱貫?zāi)媳保砂茁窓M穿東西，寶安大道和海濱大道在松崗交匯，廣深珠高速公路在境內(nèi)穿越而過，多條干道通過松崗，路網(wǎng)系統(tǒng)發(fā)達(dá)。區(qū)位優(yōu)勢(shì)：深圳“西大門”，西北交通樞紐松崗區(qū)域前景分析：

根據(jù)政府公布數(shù)據(jù)，通過松崗的107國(guó)道、寶安大道、廣深高速等過境公路的車輛達(dá)5萬輛/天，每年約帶來直接及相關(guān)效益達(dá)8.5億。

門戶作用將帶來大量車流、人流、貨流及各項(xiàng)需求松崗為深圳西北樞紐，具有水、陸、空立體交織的現(xiàn)代化交通體系。深圳市的高新技術(shù)產(chǎn)品集散地。深圳和東莞的重要樞紐和物流中心。發(fā)展目標(biāo):建成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)健康、投資環(huán)境一流、人居環(huán)境優(yōu)美的和諧街道。功能定位:政府定位：西部工業(yè)組團(tuán)核心部分松崗區(qū)域前景分析：

松崗總?cè)丝诩s60萬人，戶籍常住人口約1.9萬人，根據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)2019-2009工業(yè)產(chǎn)值約30.6億，松崗位于深圳發(fā)展的第三圈層，在深圳西拓、“深莞同城”及珠三角經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展中扮演著城市組團(tuán)中心的角色，城市功能不斷完善。

人口及消費(fèi)力快速增長(zhǎng)帶來旺盛的居住、消費(fèi)需求深圳市的高新技術(shù)產(chǎn)品集散地。發(fā)展目標(biāo):建成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)健康、投資發(fā)展機(jī)會(huì)：產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，帶來了客群的變化產(chǎn)業(yè)升級(jí)——松崗發(fā)展的新支柱區(qū)域前景分析：

松崗現(xiàn)有六大工業(yè)園區(qū)，分布在松崗四周，隨著市政府對(duì)關(guān)內(nèi)工業(yè)置換潮的到來，區(qū)域工業(yè)將快速升級(jí)換代，同時(shí)帶來客群及消費(fèi)群的升級(jí)。大量高學(xué)歷、高素質(zhì)人才將集聚于此。隨著松崗產(chǎn)業(yè)的不斷升級(jí)，原來大量“三來一補(bǔ)”企業(yè)紛紛升級(jí)為研發(fā)、品牌經(jīng)營(yíng)型企業(yè)，由此產(chǎn)生的研發(fā)技術(shù)、中高層管理人員規(guī)模達(dá)13萬人，此類高收入人群直接導(dǎo)致客戶及消費(fèi)群的升級(jí)，預(yù)計(jì)將有20—30%選擇松崗置業(yè)，消費(fèi)層次同時(shí)得到提高。

產(chǎn)業(yè)升級(jí)衍生中、高端客群，帶動(dòng)其消費(fèi)的增長(zhǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)：產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，帶來了客群的變化產(chǎn)業(yè)升級(jí)——松崗發(fā)展西北交通樞紐的有利位置將使松崗的影響力不斷增強(qiáng)工業(yè)的發(fā)展將使人口及消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)產(chǎn)生的中高端人群將為松崗帶來中高端的居住及消費(fèi)需求對(duì)本項(xiàng)目的啟示:區(qū)域前景分析小結(jié)：

本項(xiàng)目將借松崗發(fā)展的利好打造成區(qū)域中心的標(biāo)志性建筑，引領(lǐng)松崗房地產(chǎn)的縱深發(fā)展松崗的發(fā)展持續(xù)向好為項(xiàng)目開發(fā)帶來巨大利好空間西北交通樞紐的有利位置將使松崗的影響力不斷增強(qiáng)對(duì)本項(xiàng)目的啟目錄：住宅開發(fā)機(jī)會(huì)分析：商業(yè)開發(fā)機(jī)會(huì)分析：酒店開發(fā)機(jī)會(huì)分析：寫字樓開發(fā)機(jī)會(huì)分析：開發(fā)機(jī)會(huì)總結(jié)：第二部分：市場(chǎng)環(huán)境第一部分：項(xiàng)目理解第三部分：開發(fā)機(jī)會(huì)第四部分：項(xiàng)目定位第五部分：入市建議目錄：住宅開發(fā)機(jī)會(huì)分析：第二部分：市場(chǎng)環(huán)境第一部分：項(xiàng)目理解住宅開發(fā)機(jī)會(huì)分析住宅開發(fā)機(jī)會(huì)分析老式民房，以平房為主，本地居民自住，極少量出租。區(qū)間道路只有廣深高速和107國(guó)道，區(qū)域內(nèi)道路系統(tǒng)落后，各村、居委等只有唯一的道路通達(dá)。商業(yè)十分落后，以小店、菜市場(chǎng)為主。第一個(gè)商品房項(xiàng)目寶利豪庭出現(xiàn)，標(biāo)志著商品房開發(fā)的開始。道路系統(tǒng)加大改善，與沙井、福永、長(zhǎng)安融合一塊，“西大門”作用凸顯。大型超市出現(xiàn)（天虹、佳華）等。商品房開發(fā)持續(xù)發(fā)展，統(tǒng)建樓也快速發(fā)展，對(duì)商品房起到抑制作用，影響甚大。交通網(wǎng)絡(luò)開始完善，寶安大道，南光高速開通縮短了松崗跟南山、福田的距離。以大型商業(yè)為載體出現(xiàn)大量街鋪，商業(yè)升級(jí)，但比較混雜。新式民房，以4至10層為主，居民自住少量，出租為主，出租對(duì)象主要為工廠員工。道路系統(tǒng)有改善，區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)交通干道。商業(yè)有所發(fā)展，有小型超市出現(xiàn)。松崗房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程：90年代初2000年初2019年2019年至今項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——住宅

松崗房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程：原始階段萌芽階段起步階段發(fā)展階段老式民房，以平房為主，本地居民自住，極少量出租。第一個(gè)商品房項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——住宅

松崗商品房歷年土地供應(yīng)：項(xiàng)目宗地號(hào)供應(yīng)時(shí)間建面總套數(shù)入市時(shí)間寶利豪庭A417-02062019年146249.219982019年寶安山莊A407-00021993年5918.92842019年中海西岸華府A407-05172019年36000031852019年集信名城A409-00022019年1101947422019年畔山御景A407-05182019年10192212962009年桂景園A418-03712019年507061882009年商品房供應(yīng)逐年增多，市場(chǎng)逐漸活躍項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——住宅

松崗商品房歷年土地供應(yīng)：項(xiàng)中海西岸華府項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——住宅

案例分析：中海西岸華府大社區(qū)、高形象、尊貴感是突破口占地面積：14萬㎡建筑面積：36萬㎡容積率：2.5總套數(shù)：3185套停車位：約3000個(gè)大社區(qū)、高形象體現(xiàn)尊貴地位，有力區(qū)別雜亂的統(tǒng)建樓、自建房深受松崗中高端人士喜歡并為此買單中海西岸華府項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——住宅

案例分析：中海西岸項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——住宅

案例分析：中海西岸華府產(chǎn)品設(shè)計(jì)、大園林、泳池、高檔用材是制勝法寶領(lǐng)先的入戶花園設(shè)計(jì)深受客戶喜歡大陽臺(tái)使通風(fēng)采光更佳主臥陽臺(tái)體現(xiàn)主人的尊貴大園林、泳池大大提高居住品質(zhì)真材實(shí)料的高檔用材符合松崗居民務(wù)實(shí)的特點(diǎn)項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——住宅

案例分析：中海西岸華府產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——住宅

案例分析：產(chǎn)品齊全，兩、三房為主，多為換房客，大戶有剩余一房二房三房四房復(fù)式面積(㎡)面積(㎡)面積(㎡)面積(㎡)面積(㎡)西岸華府23—3273—8284—89133—207191—192套數(shù)3031054103178413西岸華府戶型配比統(tǒng)計(jì)：一房至四房、復(fù)式均有，產(chǎn)品線全兩房、三房是主力，換房客為主購(gòu)買客戶主要為換房客大戶型剩余較多，需求不旺項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——住宅

案例分析：產(chǎn)品齊全，兩、三房為項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——住宅

案例分析：御嶺公館占地面積：39200㎡建筑面積：136741㎡容積率：2.6總套數(shù)：1204套（合拼后808套）停車位：1019個(gè)別墅拔高形象，提升項(xiàng)目檔次項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——住宅

案例分析：御嶺公館占地面積：3項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——住宅

案例分析：兩房、三房為主、大戶型滯銷二房三房四房復(fù)式別墅面積(㎡)面積(㎡)面積(㎡)面積(㎡)面積(㎡)西岸華府76—89118—139126—17587—89221—222套數(shù)297301941088西岸華府戶型配比統(tǒng)計(jì)：兩房至四房、復(fù)式、別墅均有，產(chǎn)品線全兩房、三房是主力四房剩余較多項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——住宅

案例分析：兩房、三房為主、大戶住宅開發(fā)機(jī)會(huì)小結(jié)：

宏觀市場(chǎng)：

松崗商品住宅市場(chǎng)正處于發(fā)展上升階段，供應(yīng)逐漸增多，開發(fā)機(jī)會(huì)凸顯開發(fā)借鑒：

項(xiàng)目開發(fā)整體走中高檔路線，以高形象區(qū)別其他統(tǒng)建樓、集資房，體現(xiàn)尊貴感

在戶型設(shè)計(jì)、用材、園林、自身配套進(jìn)行項(xiàng)目檔次的拔高戶型面積段齊全，主力以滿足舒居型換房需求為主大戶型相對(duì)滯銷，需求不足，面積設(shè)計(jì)縮小化獨(dú)特設(shè)計(jì)的中高端舒適型產(chǎn)品住宅開發(fā)機(jī)會(huì)小結(jié)：

宏觀市場(chǎng)：獨(dú)特設(shè)計(jì)的中高端舒適型產(chǎn)品戶型推導(dǎo)三步驟區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)展推導(dǎo)意向基本面積區(qū)間和戶型比例參考基本面積區(qū)間和戶型比例最終建議戶型定位和比例分配自身特點(diǎn)對(duì)戶型面積的修正暢銷戶型配比參考暢銷戶型面積參考產(chǎn)品類型影響修正客戶調(diào)研及訪談實(shí)錄結(jié)果的修正片區(qū)市場(chǎng)客戶調(diào)研業(yè)內(nèi)認(rèn)識(shí)及周邊客戶訪談意向基本面積區(qū)間和戶型比例區(qū)域戶型發(fā)展參考項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——住宅：

戶型配比建議：戶型推導(dǎo)三步驟區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)展推導(dǎo)意向基本面積參考基本面項(xiàng)目名稱一房二房三房四房及以上復(fù)式聯(lián)排別墅面積(㎡)面積(㎡)面積(㎡)面積(㎡)面積(㎡)面積(㎡)畔山御景6677—89118—140126—17687—89221—223西岸華府23—3273—8284—89133—207191—192—桂景園————195—225273—394集信名城——110—150178—263188—198288—375松崗已開發(fā)項(xiàng)目戶型區(qū)間統(tǒng)計(jì)：一房（含公寓）跨度大兩房區(qū)間73—89三房區(qū)間84—150四房及以上跨度較大項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——住宅：

戶型配比建議：項(xiàng)目名稱一房二房三房四房及以上復(fù)式聯(lián)排別墅面積(㎡)面積(㎡區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目主力戶型呈現(xiàn)走勢(shì)：

面積在縮小，產(chǎn)品線在豐富。

四房及以上和復(fù)式類產(chǎn)品面積較大，為享受型高品質(zhì)戶型。項(xiàng)目名稱一房二房三房四房及以上復(fù)式聯(lián)排別墅面積面積面積面積面積面積畔山御景6677—89118—140126—17687—89221—223西岸華府23—3273—8284—89133—207191—192—桂景園————195—225273—394集信名城——110—150178—263188—198288—37508年前08年后項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——住宅：

戶型配比建議：區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目主力戶型呈現(xiàn)走勢(shì)：

面積在縮小，高品質(zhì)物業(yè)暢銷產(chǎn)品配比關(guān)系啟示項(xiàng)目名稱兩房三房四房五房（復(fù)式及其他）水榭春天二期25%45%25%5%龍岸17%30%40%13%溪山15%45%30%10%星河丹堤020%50%30%龍園意境15%53%20%12%慢城30%40%20%10%桂芳園30%45%20%5%平均25%40%20%15%近期推出的高品質(zhì)物業(yè)的產(chǎn)品都以高層為主,配合少數(shù)類別墅或復(fù)式,主流產(chǎn)品以三房、四房為主；贈(zèng)送是市場(chǎng)主流趨勢(shì),在設(shè)計(jì)規(guī)劃要求的前提下，通過技術(shù)處理，以贈(zèng)送提升產(chǎn)品舒適度。平層贈(zèng)送率一般在30％左右，復(fù)式贈(zèng)送可以達(dá)到60％;兩房、五房所占比例相當(dāng)，屬補(bǔ)缺型產(chǎn)品.市場(chǎng)主流產(chǎn)品配比關(guān)系：兩房:25%;三房：40％；四房：20％；五房及以上：15％暢銷產(chǎn)品配比參考:項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——住宅：

戶型配比建議：高品質(zhì)物業(yè)暢銷產(chǎn)品配比關(guān)系啟示項(xiàng)目名稱兩房三房四房五房水榭春姓名：梁小姐職業(yè)：松崗本土開發(fā)商營(yíng)銷部經(jīng)理訪談要點(diǎn)：1、地鐵開通將拉近關(guān)內(nèi)與松崗的聯(lián)系，區(qū)域的熱度和居住便利的提升，區(qū)域逐漸被部分關(guān)內(nèi)客戶所認(rèn)可；2、產(chǎn)品的差異化和品質(zhì)、以及品牌將來是激烈競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中致勝的法寶；3、隨著前海中心的加快建設(shè)，關(guān)內(nèi)外一體化發(fā)展布局利好，部分南山、寶安客戶群體，有望培養(yǎng)成為主流消費(fèi)群體。這一群體主要是剛性需求，60多平米的兩房和90平米左右的三房是首選。姓名：曾先生職業(yè)：松崗交警訪談要點(diǎn)：1、感覺目前松崗的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始活躍起來，之前到西岸華府、御嶺公館兩個(gè)樓盤看過；2、現(xiàn)在居住在警察宿舍，小孩剛出生，需要改善居住條件，環(huán)境要好，居住要舒適；3、需求面積在120平米左右的四房；目的：通過對(duì)片區(qū)樓市專家和購(gòu)房客戶的深度訪談，發(fā)掘未來產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)及客戶接受的產(chǎn)品類型，對(duì)以上面積段進(jìn)行最后修正?？蛻粼L談修正:項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——住宅：

戶型配比建議：姓名：梁小姐姓名：曾先生目的：通過對(duì)片區(qū)樓市專家和購(gòu)房客戶的戶型面積區(qū)間（㎡）套數(shù)套數(shù)比面積比一房30-4021012.17%4.89%兩房55-6535020.29%13.97%“2+1”房75-8955031.88%30.00%三房100—12039022.61%28.54%四房130—14018510.72%16.61%頂層復(fù)式200—250402.32%5.99%合計(jì)1725100%100%本項(xiàng)目最終戶型區(qū)間及比例：投資需求，擴(kuò)大客戶面剛性需求，主力客戶群換房需求，實(shí)力客戶群項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——住宅：

戶型配比建議：戶型面積區(qū)間（㎡）套數(shù)套數(shù)比面積比一房30-4021012.客戶研究：典型項(xiàng)目客戶構(gòu)成——中海西岸華府

60%以上為松崗本地居住戶；主要為本地原著民和本公務(wù)員、私企業(yè)主、周邊企業(yè)高管；部分沙井、福永白領(lǐng)用于自住，投資客較多，主要集中在35-40歲左右，大部分自有經(jīng)濟(jì)型私車。購(gòu)買的主要原因是：大規(guī)模、大社區(qū)、價(jià)格、戶型。項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——住宅：

客戶定位分析：客戶研究：典型項(xiàng)目客戶構(gòu)成——中海西岸華府60%以上為松崗客戶50%以上為松崗本地居住戶，30%為其它區(qū)域客戶外區(qū)域白領(lǐng)，本地企業(yè)中高層和公務(wù)員。基本用于自住，小部分投資。購(gòu)買的主要原因是：價(jià)格、戶型、社區(qū)?？蛻粞芯浚旱湫晚?xiàng)目客戶構(gòu)成——御嶺公館項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——住宅：

客戶定位分析：客戶50%以上為松崗本地居住戶，30%客戶研究：典型項(xiàng)目客客戶主要以松崗本地社區(qū)居為主。

大部分都是企業(yè)中、高層、企業(yè)主，公務(wù)員等少部分投資客；基本用于自住，部分投資；購(gòu)買的主要原因是：價(jià)格、戶型面積適中、密度低，環(huán)境安靜?？蛻粞芯浚旱湫晚?xiàng)目客戶構(gòu)成——集信名城項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——住宅：

客戶定位分析：客戶主要以松崗本地社區(qū)居為主?？蛻粞芯浚旱湫晚?xiàng)目客戶構(gòu)成區(qū)域比例項(xiàng)目名稱關(guān)內(nèi)客比例主力客群體關(guān)外客比例主力客戶群體中海西岸華府20%私營(yíng)業(yè)主+企業(yè)高管+投資客80%私營(yíng)業(yè)主+企業(yè)高管+本地村民+投資客御嶺公館26%私營(yíng)業(yè)主+企業(yè)中高層74%私營(yíng)業(yè)主+企業(yè)單位中高層+公務(wù)員+本地村民+投資客集信名城12%白領(lǐng)+私營(yíng)業(yè)主+投資者88%私營(yíng)業(yè)主+企業(yè)單位中高層+白領(lǐng)+本地村民+投資客寶利豪庭17%白領(lǐng)+私營(yíng)業(yè)主+投資者33%私營(yíng)業(yè)主+企業(yè)單位中高層+本地村民客戶發(fā)展趨勢(shì)：本地村民一直為區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目，尤其是大戶型的購(gòu)買主力關(guān)內(nèi)客群比例有放大的趨勢(shì)，私營(yíng)企業(yè)主及高管、投資客是關(guān)內(nèi)客戶的重要組成部分項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——住宅：

客戶需求特征小結(jié)：區(qū)域比例關(guān)內(nèi)客主力客群體關(guān)外客主力客戶群體中海西岸華購(gòu)房客戶分類購(gòu)買特征態(tài)度特征購(gòu)買戶型本地人購(gòu)買力強(qiáng)，講究排場(chǎng)，追求檔次，喜歡大面積居住環(huán)境。彰顯身份與地位、關(guān)心健康、享受新生活150—250平米四房或者復(fù)式公務(wù)員文化層次較高，眼光意識(shí)開闊，注重生活質(zhì)量。注重自我享受并提升自身檔次110—160平米三、四房私企營(yíng)業(yè)主希望穩(wěn)定的生活環(huán)境，具有一定的投資保值意識(shí)。彰顯身份與地位并注重家庭140—160平米以上四房企業(yè)中高管理層在當(dāng)?shù)厣罟ぷ鞫嗄辏?xí)慣當(dāng)?shù)厣罘绞?，愿意在?dāng)?shù)囟ň影l(fā)展，但由于購(gòu)買力不同購(gòu)房跨度比較大。以家庭為重心、追求另一種生活方式89-110平米三房一般白領(lǐng)工作生活比較穩(wěn)定，對(duì)居住有個(gè)人想法，渴望個(gè)人空間。數(shù)量比較少。對(duì)價(jià)格敏感、務(wù)實(shí)60-80平米二房投資客看中區(qū)域價(jià)值，有較多的閑余資金，追求投資回報(bào)關(guān)注性價(jià)比40-60平米一、二房項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——住宅：

客戶需求特征小結(jié)：購(gòu)房客戶分類購(gòu)買特征態(tài)度特征購(gòu)買戶型本地人購(gòu)買力強(qiáng)，講究排場(chǎng)職業(yè)置業(yè)次數(shù)年齡置業(yè)特點(diǎn)私營(yíng)業(yè)主多次以上35以上財(cái)富積累較多,較張揚(yáng),需三代同堂居住.新物業(yè)附近門店內(nèi)小型私營(yíng)主.鋪位私營(yíng)業(yè),以三口居家為主.白領(lǐng)一次25-35成家后考慮到父母一起居住的需要.即將成家白領(lǐng)導(dǎo),購(gòu)置小戶型過渡居住.單身白領(lǐng),生活品質(zhì)要求高,也兼顧投資.企業(yè)管理者或高科技人員一或二次30以上在企業(yè)工作時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng),已成家.單身,計(jì)劃買房成家,過渡居住.本地村民二次或以上28以上土生土長(zhǎng)，習(xí)慣區(qū)域的生活，為家人換房或投資購(gòu)置。投資者多次以上30以上資金充裕的投資者.或?qū)ν顿Y不在行的業(yè)外投資者.地產(chǎn)專業(yè)投資者.片區(qū)客群分析：關(guān)外客群特征分析項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——住宅：

客戶需求特征小結(jié)：職業(yè)置業(yè)次數(shù)年齡置業(yè)特點(diǎn)私營(yíng)業(yè)主多次以上35以上財(cái)富積累較多職業(yè)置業(yè)次數(shù)年齡置業(yè)特點(diǎn)中高層管理者多為二次或以上30-40在關(guān)內(nèi)只能購(gòu)置中等偏小的戶型，而在關(guān)內(nèi)購(gòu)置相對(duì)戶型，同時(shí)節(jié)約一部分資金購(gòu)車代步。為了小孩或給父母居住，選擇居住環(huán)境佳置業(yè)。白領(lǐng)一次25-30片區(qū)改善在即，片區(qū)規(guī)劃帶來無限希望。關(guān)內(nèi)價(jià)格上漲恐慌。私營(yíng)業(yè)主二次以上30-40經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，改善居住環(huán)境。投資者多次30以上片區(qū)價(jià)格低，戶型面積適中，投資成本較小，一般投資客購(gòu)置多套用于短線操作。片區(qū)客群分析：關(guān)內(nèi)客群特征分析項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——住宅：

客戶需求特征小結(jié)：職業(yè)置業(yè)次數(shù)年齡置業(yè)特點(diǎn)中高層管理者多為二次或以上30-40本地區(qū)域客戶：50%對(duì)松崗非常了解，習(xí)慣生活于區(qū)域生活，收入水平高。寶安區(qū)域內(nèi)（不含松崗）客戶：30%由于福永、沙井片區(qū)域商品房較少，將吸納進(jìn)來，同時(shí)部分新安、西鄉(xiāng)等地投資客開始關(guān)注松崗。其它區(qū)域客戶：20%長(zhǎng)安、關(guān)內(nèi)客戶逐漸認(rèn)識(shí)松崗的價(jià)值，開始試探性進(jìn)入，有部分港、澳、臺(tái)籍客群，為方便工作置業(yè)于此。++三、四房及復(fù)式產(chǎn)品兩房、三房一房、兩房通過市場(chǎng)調(diào)研和客戶研究，本項(xiàng)目的客戶較清晰：項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——住宅：

客戶定位：本地區(qū)域客戶：50%寶安區(qū)域內(nèi)（不含松崗）客戶：30%其它區(qū)六項(xiàng)法則定價(jià)模型1開發(fā)戰(zhàn)略目標(biāo)234市場(chǎng)靜態(tài)均價(jià)及成交走勢(shì)波士頓矩陣產(chǎn)品梯級(jí)劃分競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)比較5產(chǎn)品推售策略6客戶心理價(jià)位校正外因內(nèi)因星彥定價(jià)六項(xiàng)法則項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——住宅：

價(jià)格定位：六項(xiàng)法則定價(jià)模型1開發(fā)戰(zhàn)略目標(biāo)234市場(chǎng)靜態(tài)均價(jià)及成交走勢(shì)波比準(zhǔn)原則：產(chǎn)品趨同區(qū)位趨同客群趨同因素本項(xiàng)目富通御嶺公館中海西岸華府

權(quán)重均價(jià)（元/㎡）PX82008500權(quán)重

0.40.6因素權(quán)重得分加權(quán)得分加權(quán)得分加權(quán)區(qū)位20%81.681.681.6產(chǎn)品20%91.891.891.8交通15%71.0581.281.2規(guī)劃10%80.880.890.9配套10%90.980.880.8規(guī)模10%10180.890.9品牌10%80.880.890.9景觀5%80.480.480.4總計(jì)100%8.358.28.5市場(chǎng)比較法，在售項(xiàng)目比較得當(dāng)下均價(jià)可實(shí)現(xiàn)8350元/平米項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——住宅：

價(jià)格定位：比準(zhǔn)原則：因素本項(xiàng)目富通御嶺公館中海西岸華府因素本項(xiàng)目中海西岸華富通御嶺公館集信名城

權(quán)重均價(jià)（元/㎡）PX750078008060權(quán)重

0.40.30.3因素權(quán)重得分加權(quán)得分加權(quán)得分加權(quán)得分加權(quán)區(qū)位20%91.881.681.671.6產(chǎn)品20%91.891.891.881.8交通15%81.281.281.271.2規(guī)劃10%90.990.980.870.8配套10%90.980.880.870.8規(guī)模10%10190.980.880.8品牌10%80.890.980.870.8景觀5%80.480.480.480.4總計(jì)100%8.88.58.28.2市場(chǎng)比較法，當(dāng)下二手樓測(cè)算本項(xiàng)目均價(jià)可實(shí)現(xiàn)8212元/平米綜合一手（60%）及二手市場(chǎng)（40%）權(quán)重測(cè)算，加之項(xiàng)目需要三年后銷售，按照每年15%的增幅計(jì)算，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)均價(jià)1.05—1.25萬元/平米項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——住宅：

價(jià)格定位：因素本項(xiàng)目中海西岸華富通御嶺公館集信名城商業(yè)開發(fā)機(jī)會(huì)分析商業(yè)開發(fā)機(jī)會(huì)分析鎮(zhèn)中心商業(yè)開始聚集，形成商圈，工業(yè)區(qū)商業(yè)檔次極低項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——商業(yè)

松崗商業(yè)分布：六大工業(yè)區(qū)主要以小商店、大排檔及便利店為主，檔次極低鎮(zhèn)中心集中了數(shù)個(gè)大型商場(chǎng)，如天虹、佳華，商業(yè)配套如銀行、酒店等也集中于此鎮(zhèn)中心商業(yè)開始聚集，形成商圈，工業(yè)區(qū)商業(yè)檔次極低項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——商業(yè)

鎮(zhèn)中心商業(yè)形態(tài)分析：以大商場(chǎng)為中心，與周邊的銀行、酒店、品牌店等形成商圈，檔次相對(duì)較高消費(fèi)形式單一，采購(gòu)為主消費(fèi)群體為周邊居民為主，松崗以外客戶極少佳華商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積約1.1萬㎡，其中超市面積約5500㎡，其他部分劃分為時(shí)裝、手機(jī)、精品等零售店面零售店面一般面積在100—500㎡，裝修比較高檔，形象較高項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——商業(yè)

鎮(zhèn)中心商業(yè)形態(tài)分析：以大商場(chǎng)為以自發(fā)形成的街鋪商業(yè)為主，零售日常用品為主，店面簡(jiǎn)陋餐飲以大排檔等中低檔形式為主項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——商業(yè)

工業(yè)區(qū)商業(yè)形態(tài)分析：店面一般面積在100㎡以下，裝修簡(jiǎn)陋，大排檔一般占道經(jīng)營(yíng)，環(huán)境衛(wèi)生差以自發(fā)形成的街鋪商業(yè)為主，零售日常用品為主，店面簡(jiǎn)陋項(xiàng)目開發(fā)自發(fā)形式為主，無規(guī)劃，分布雜亂。以零售店面為主，功能單一，裝修簡(jiǎn)陋。產(chǎn)品稀少，以日用品為主。以步行消費(fèi)人群為主，區(qū)域輻射力極低。根據(jù)形態(tài)、發(fā)展規(guī)律規(guī)劃形成的綜合體。以多家主力店提供各類消費(fèi)形式形成互動(dòng)，復(fù)合功能。同時(shí)提供產(chǎn)品與服務(wù)，購(gòu)物、休閑、娛樂等功能齊全。以交通工具為主，形成區(qū)域商業(yè)中心某個(gè)城市或地區(qū)的核心，周邊居住、辦公等需求十分旺盛。多個(gè)商業(yè)中心組成，商業(yè)形式千變?nèi)f化。根據(jù)人群需求提供定制服務(wù)或產(chǎn)品，功能相互帶動(dòng)，相互促進(jìn)。交通非常發(fā)達(dá)，人群極易進(jìn)出大量人群聚居引發(fā)多種商業(yè)開始集聚一處，形態(tài)開始豐富。以主力店為核心，慢慢形成小型商圈。產(chǎn)品開始豐富，仍以采購(gòu)為主。步行與交通工具普及，輻射力、影響力增強(qiáng)松崗房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程：萌芽階段集聚階段綜合階段繁榮階段項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——商業(yè)

商業(yè)發(fā)展歷程：工業(yè)區(qū)商業(yè)鎮(zhèn)中心商業(yè)本項(xiàng)目位于鎮(zhèn)中心核心位置，必定承擔(dān)起引領(lǐng)商業(yè)向高層次發(fā)展的重任。自發(fā)形式為主，無規(guī)劃，分布雜亂。根據(jù)形態(tài)、發(fā)展規(guī)律規(guī)劃形成的時(shí)尚賣場(chǎng)，品牌餐飲項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——商業(yè)

案例借鑒——西鄉(xiāng)港隆城品牌店裝修豪華，內(nèi)鋪時(shí)尚賣場(chǎng)，有力提升商場(chǎng)形象、檔次。沿路街鋪引入品牌餐飲提升知名度，同時(shí)帶來人流時(shí)尚、豪華的裝修提升商場(chǎng)檔次內(nèi)鋪時(shí)尚賣場(chǎng)，主營(yíng)珠寶、鐘表、品牌衣物、皮鞋等氛圍時(shí)尚大氣時(shí)尚賣場(chǎng)，品牌餐飲項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——商業(yè)

案例借鑒—家樂福超市項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——商業(yè)

案例借鑒——西鄉(xiāng)港隆城二、三層為家樂福大超市，營(yíng)業(yè)面積超過1.5萬㎡，日均客戶量達(dá)3千人超大賣場(chǎng)，品類齊全，滿足顧客全方位購(gòu)物需求，為商場(chǎng)帶來大量人氣。家樂福超市項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——商業(yè)

案例借鑒——西鄉(xiāng)中影南國(guó)電影院、影視及文化類零售店項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——商業(yè)

案例借鑒——西鄉(xiāng)港隆城四層主力店為中影南國(guó)影城，配以影視文化類零售，形成大型文化類賣場(chǎng)電影院及影視文化零售提供文化、休閑場(chǎng)所，拓寬消費(fèi)層面。中影南國(guó)電影院、影視及文化類零售店項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——商福滿園大酒樓、反斗樂園、中西餐飲店項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——商業(yè)

案例借鑒——西鄉(xiāng)港隆城五層主力店為福滿園大酒樓、反斗樂園游樂場(chǎng)，提供高檔餐飲及娛樂設(shè)施，高檔餐飲與娛樂項(xiàng)目結(jié)合，提供兒童及中高檔消費(fèi)，完善商業(yè)鏈條。福滿園大酒樓、反斗樂園、中西餐飲店項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——商功能規(guī)劃形成良好的人流互動(dòng)效應(yīng)模式特點(diǎn)：功能的多元化，提供“一站式”復(fù)合消費(fèi)場(chǎng)所；各類商業(yè)相互促進(jìn)，同時(shí)相互帶動(dòng)，形成聚合效應(yīng)。項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——商業(yè)

案例借鑒——西鄉(xiāng)港隆城品牌店高檔零售娛樂文化休閑大型超市零售與休閑形成動(dòng)靜互補(bǔ)，有力留住客戶帶來高端消費(fèi)人群，促進(jìn)娛樂需求形成高形象，提升檔次，增加服務(wù)及產(chǎn)品附加值文化、休閑、娛樂形成互補(bǔ)，完善功能聚集人群，為各類消費(fèi)提供客戶基礎(chǔ)功能規(guī)劃形成良好的人流互動(dòng)效應(yīng)模式特點(diǎn)：項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析—市場(chǎng)發(fā)展需求－市場(chǎng)現(xiàn)有水平＝市場(chǎng)潛在機(jī)會(huì)松崗的大發(fā)展、西部門戶的效應(yīng)、交通的改善等將為松崗引入更多的高端消費(fèi)群體現(xiàn)高端的特色餐飲、休閑、娛樂的高品質(zhì)“一站式”消費(fèi)場(chǎng)所需求將凸顯鎮(zhèn)中心小規(guī)模的商圈影響力、輻射力有效，未能滿足高端消費(fèi)需求區(qū)域內(nèi)高端消費(fèi)外溢，紛紛選擇寶安、市區(qū)，甚至香港消費(fèi)商業(yè)開發(fā)機(jī)會(huì)小結(jié)：

一站式文化、休閑、娛樂復(fù)合功能型中心商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展需求－市場(chǎng)現(xiàn)有水平＝項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析

商業(yè)規(guī)劃建議：兩大主力店：發(fā)展商持有出租每個(gè)主力店1.5萬㎡左右大超市+大型賣場(chǎng)借助品牌效應(yīng)帶動(dòng)下游商業(yè)為其他商業(yè)提供人氣項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析

商業(yè)規(guī)劃建議：兩大主力店：項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析

商業(yè)規(guī)劃建議：高檔餐飲、休閑、娛樂功能：發(fā)展商持有出租面積根據(jù)商家需求確定嚴(yán)格控制業(yè)態(tài)及數(shù)量，防止內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)根據(jù)經(jīng)營(yíng)狀況調(diào)整價(jià)值水漲船高項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析

商業(yè)規(guī)劃建議：高檔餐飲、休閑、娛樂功能：項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析

商業(yè)規(guī)劃建議：沿街商鋪：統(tǒng)一包裝，品類搭配銷售為主面積控制在80至200㎡設(shè)有廣告位項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析

商業(yè)規(guī)劃建議：沿街商鋪：酒店開發(fā)機(jī)會(huì)分析酒店開發(fā)機(jī)會(huì)分析酒店類型分布區(qū)域檔次代表客房（㎡）價(jià)格（元/天）入住率客戶類型三星級(jí)芙蓉路、107國(guó)道沿路中檔商務(wù)酒店松僑酒店33-70168-388（標(biāo)單、標(biāo)雙、豪單）50%商務(wù)客四星級(jí)松崗大道、107國(guó)道沿路中高檔商務(wù)酒店寶利來大酒店40-85298-480（標(biāo)單、標(biāo)雙、豪單、豪套）40%外企包房、商務(wù)客快捷型鎮(zhèn)中心連鎖酒店深圳日月光30-6092-108（標(biāo)單、大床房、標(biāo)雙）80%旅客、周邊散客旅館工業(yè)區(qū)內(nèi)居家型客?！?5-5048-128（空調(diào)房、雙人房、豪華房）70%工業(yè)區(qū)流動(dòng)人口項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——酒店

松崗各類酒店、旅館業(yè)現(xiàn)狀：整體檔次較低，中高檔經(jīng)營(yíng)吃緊，快捷型經(jīng)營(yíng)較好酒店類型分布區(qū)域檔次代表客房（㎡）價(jià)格入住率客戶類型三星級(jí)芙項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——酒店

酒店分布現(xiàn)狀：松喬酒店花中花鋼琴酒店金利來大酒店譚海大酒店金鳳梨大酒店星級(jí)酒店分布主要集中在靠近沙井和靠近東莞兩側(cè)快捷型酒店主要在鎮(zhèn)中心聚豪酒店深圳日月光如家酒店項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——酒店

酒店分布現(xiàn)狀：松喬酒店花中花鋼潭海酒店松喬酒店項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——酒店

酒店檔次分析：金鳳梨大酒店聚豪酒店星級(jí)酒店普遍為中等檔次，裝修普通酒店經(jīng)營(yíng)狀況一般，以特價(jià)、贈(zèng)送等形式吸引客戶潭海酒店松喬酒店項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——酒店

酒店檔次分析：項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——酒店

酒店經(jīng)營(yíng)狀況分析：名稱位置檔次客房（㎡）客房數(shù)量?jī)r(jià)格（元/天）入住率客戶類型日月光松崗街道塘下涌廣場(chǎng)路連鎖酒店30-605492-125（標(biāo)單、大床房、高級(jí)標(biāo)雙）80%旅客、周邊散客寶利來酒店松崗鎮(zhèn)樓崗大道2號(hào)中高檔商務(wù)酒店40-100204298-2680（標(biāo)單、標(biāo)雙、豪單、豪套）40%外企包房、商務(wù)客譚海酒店松崗鎮(zhèn)廣深路松崗段44號(hào)中高檔商務(wù)酒店35-110150308-3788（標(biāo)單、標(biāo)雙、豪單、豪套）40%酒店會(huì)員，周邊散客松僑酒店松崗鎮(zhèn)松明大道1號(hào)中檔商務(wù)酒店33-70130168-388（標(biāo)單、標(biāo)雙、豪單）50%商務(wù)客，周邊散客金鳳梨酒店松崗街道溪頭村沙江路113號(hào)中檔商務(wù)酒店30-75120138-358（標(biāo)單、標(biāo)雙、豪單）55%商務(wù)客，周邊散客快捷型商務(wù)酒店經(jīng)營(yíng)良好，其他較差項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——酒店

酒店經(jīng)營(yíng)狀況分析：名稱位置供應(yīng)分析：總客房數(shù)量約2000套，星級(jí)酒店供應(yīng)量偏多，基本供過于求，快捷酒店以供求基本平衡。分布情況：星級(jí)酒店主要分布在靠近東莞或沙井區(qū)域，由快捷型酒店主要集中在鎮(zhèn)中心。需求分析：星級(jí)酒店主要目標(biāo)客戶為高檔消費(fèi)群體，由于商務(wù)客有限，經(jīng)營(yíng)狀況不太理想，快捷酒店以旅客及周邊工廠出差型客戶為主，經(jīng)營(yíng)狀況良好。項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——酒店

酒店經(jīng)營(yíng)狀況分析：快捷型商務(wù)酒店市場(chǎng)機(jī)會(huì)較大供應(yīng)分析：總客房數(shù)量約2000套，星級(jí)酒店供應(yīng)量偏多，基本供位置檔次客房（㎡）客房數(shù)量?jī)r(jià)格（元/天）入住率客戶類型沙井街道辦南環(huán)路茭塘工業(yè)區(qū)連鎖酒店28-45207188-368（標(biāo)單、高級(jí)標(biāo)雙、豪華標(biāo)雙）80%商務(wù)客、旅客、周邊散客

項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——酒店

案例借鑒：維也納酒店位置檔次客房（㎡）客房數(shù)量?jī)r(jià)格入住率客戶類型沙井街道辦南環(huán)路

酒店開發(fā)機(jī)會(huì)小結(jié)：

星級(jí)酒店供過于求，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)大，普遍經(jīng)營(yíng)狀況差松崗汽車站為鎮(zhèn)中心帶來大量旅客，住宿需求旺盛，但價(jià)格承受能力不高特色酒店既顯示檔次，價(jià)格適中，市場(chǎng)廣闊中高檔特色商務(wù)酒店酒店開發(fā)機(jī)會(huì)小結(jié)：

星級(jí)酒店供過于求，市場(chǎng)競(jìng)項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析

酒店配置建議——配套星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)大堂，體現(xiàn)檔次大堂設(shè)置在首層，面積約200㎡大堂商務(wù)洽談、休閑娛樂功能的延伸會(huì)議廳免費(fèi)停車場(chǎng)、中餐廳、接機(jī)巴士。。。項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析

酒店配置建議——配套星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)大堂，項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析

酒店配置建議——裝修總體風(fēng)格：簡(jiǎn)約大方室內(nèi)設(shè)施：墻面裝修顏色明快內(nèi)飾簡(jiǎn)潔、實(shí)用國(guó)內(nèi)、外長(zhǎng)途電話寬帶網(wǎng)絡(luò)獨(dú)立寫字臺(tái)電熱水器保險(xiǎn)柜拖鞋項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析

酒店配置建議——裝修總體風(fēng)格：簡(jiǎn)約大客房（平均）面積㎡房間數(shù)床位數(shù)房間比例房間面積㎡標(biāo)準(zhǔn)單人房約3020020044.94%6000標(biāo)準(zhǔn)雙人房約5012525028.10%6250高級(jí)套房約60808017.98%4800豪華套房約8040408.98%3200小計(jì)

445570100%20250項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析

酒店配置建議——房間房間設(shè)置建議客房（平均）面積㎡房間數(shù)床位數(shù)房間比例房間面積㎡標(biāo)準(zhǔn)單人房約辦公開發(fā)機(jī)會(huì)分析辦公開發(fā)機(jī)會(huì)分析第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，寫字樓需求嚴(yán)重不足項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——辦公

辦公物業(yè)需求分析：松崗第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，制造企業(yè)眾多，第三產(chǎn)業(yè)稀少，商務(wù)辦公需求嚴(yán)重不足普遍辦公地點(diǎn)設(shè)在廠房，“管理與生產(chǎn)一體化”第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，寫字樓需求嚴(yán)重不足項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——辦公現(xiàn)狀分析：目前松崗未有真正的辦公物業(yè)，辦公主要集中在廠房?jī)?nèi)，少量配套服務(wù)業(yè)如以租用街鋪、商住樓形式存在名稱類型戶型面積（㎡）租價(jià)（元/月）售價(jià)（元/㎡）商住比例寶利豪庭商住樓1房：40左右1500-16008000商用40%自住60%2房：75-832000-23008500集信名城商住樓1房：35-511000-13008300商用30%自住70%2房：65-781800-21008000西岸華府商鋪商業(yè)80-1005000-8000------深莞電子廣場(chǎng)商業(yè)50-803000-5000------項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——辦公

辦公物業(yè)市場(chǎng)分析：現(xiàn)狀分析：名稱類型戶型面積（㎡）租價(jià)（元/月）售價(jià)（元/㎡）客戶分析：多為廣告、模具設(shè)計(jì)、產(chǎn)品展示等公司為主，少量如報(bào)關(guān)、報(bào)賬等下游行業(yè)以工作室或私人承接形式存在名稱商用客戶需求特征寶利豪庭模具設(shè)計(jì)公司、產(chǎn)品廣告設(shè)計(jì)公司一套或多套住宅，面積80至200平米不等集信名城報(bào)關(guān)公司、報(bào)賬公司一套小戶型，40左右，也有住戶兼職西岸華府商鋪產(chǎn)品銷售部80-100平米深莞電子廣場(chǎng)電子產(chǎn)品展示專柜、商務(wù)洽談50-80平米，以專柜形式存在項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——辦公

辦公物業(yè)客戶分析：客戶分析：名稱商用客戶需求特征寶利豪庭模具設(shè)計(jì)公司、產(chǎn)品廣告項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——辦公

案例借鑒：白金酒店公寓白金時(shí)代公寓均處于主干道旁、昭示性強(qiáng)區(qū)域性質(zhì)相近，靠近工業(yè)區(qū)臨近主干道，交通通達(dá)性、昭示性強(qiáng)，項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——辦公

案例借鑒：白金酒店公寓白金時(shí)代項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——辦公

區(qū)域借鑒：過渡居住戶型33-37㎡，小面積大功能改造面積為42-50㎡通風(fēng)采光點(diǎn)在臥室滿足基本居住需求SOHO戶型兩房54㎡，改造面積為68㎡可商可住過渡居住、商住SOHO型物業(yè)對(duì)陽臺(tái)、通風(fēng)采光要求低項(xiàng)目技術(shù)參數(shù)：項(xiàng)目地址：寶城九區(qū)寶民一路宗地面積：5748.30㎡建筑面積：28333.77㎡，住宅：21920.40㎡

商鋪：6413.37㎡

項(xiàng)目類型：商住建筑結(jié)構(gòu)：1棟高層總戶數(shù)：595戶中性立面，簡(jiǎn)潔大氣，昭示性強(qiáng)，包容性強(qiáng)、宜商宜住項(xiàng)目04年開始銷售，4個(gè)月售罄客戶以過渡居住客、投資客為主據(jù)市調(diào)得知，現(xiàn)有約30%房間為SOHO型功能房使用客戶主要是小型的廣告、設(shè)計(jì)類公司，還有少量家政、報(bào)賬代理、工作室等?？臻g靈活，自由拼合++或靈動(dòng)空間，自由拼合項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分析——辦公

區(qū)域借鑒：過渡居住戶型辦公開發(fā)機(jī)會(huì)小結(jié)：

辦公物業(yè)需求嚴(yán)重不足，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大工廠配套服務(wù)類行業(yè)對(duì)辦公有一定需求本項(xiàng)目昭示性強(qiáng)，對(duì)辦公類用戶有一定吸引力小戶型商務(wù)公寓宜商宜住，操作零活，風(fēng)險(xiǎn)低商務(wù)居住為主，商務(wù)辦公為輔的靈動(dòng)空間型商務(wù)公寓辦公開發(fā)機(jī)會(huì)小結(jié)：

辦公物業(yè)需求嚴(yán)重不足，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大商務(wù)居戶型面積㎡套數(shù)合計(jì)面積套數(shù)比面積比單房約404001600053.34%43.84%一房約502501250033.33%34.25%兩房約80100800013.33%21.91%小計(jì)

75036500100%100%拼合后80—200項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)分