UPCS湖南路地下商業(yè)街策劃報(bào)告課件

UniquePartner&CustomerSkillsUniquePartner&CustomerS湖南路地下商業(yè)街策劃報(bào)告謹(jǐn)呈：

東方大唐置業(yè)有限公司湖南路地下商業(yè)街策劃報(bào)告謹(jǐn)呈：本項(xiàng)目UPCS所做的工作工作內(nèi)容地塊考察政府部門(mén)訪談收集基礎(chǔ)資料南京商業(yè)市場(chǎng)研究外地商業(yè)項(xiàng)目考察客戶溝通9.05-9.199.19-9.289.29-10.12第一階段

市場(chǎng)調(diào)研第二階段報(bào)告撰寫(xiě)公司評(píng)審第三階段中期溝通確定研究思路市場(chǎng)及項(xiàng)目研究結(jié)果研討公司初審撰寫(xiě)項(xiàng)目主體報(bào)告公司復(fù)審修改調(diào)整完成終稿工作內(nèi)容工作內(nèi)容匯報(bào)內(nèi)容調(diào)整本項(xiàng)目UPCS所做的工作工作內(nèi)容地塊考察9.05-9.19本次匯報(bào)的思維導(dǎo)圖項(xiàng)目投資背景研究項(xiàng)目推廣執(zhí)行項(xiàng)目行銷(xiāo)與招商策略項(xiàng)目定位市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議運(yùn)營(yíng)模式分析國(guó)內(nèi)典型商業(yè)項(xiàng)目研究項(xiàng)目基地研究項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目租售比例建議本次匯報(bào)的思維導(dǎo)圖項(xiàng)目投資背景研究項(xiàng)目推廣執(zhí)行項(xiàng)目行銷(xiāo)與招商項(xiàng)目投資背景解析城市概況城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特征相關(guān)政策解讀南京商業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目投資背景解析城市概況多元城市中心論為多種生活方式的并存創(chuàng)造了可能，也為城市商業(yè)的繁榮帶來(lái)機(jī)會(huì)■□南京地處長(zhǎng)江下游的寧鎮(zhèn)丘陵山區(qū)，轄設(shè)十一區(qū)二縣，總面積6597平方公里，是江蘇省省會(huì)，長(zhǎng)江中下游中心城市。■□南京東連富饒的長(zhǎng)江三角洲，西靠皖南丘陵,南接太湖水網(wǎng)，北接遼闊的江淮平原；長(zhǎng)江穿越境域，江寬水深，萬(wàn)噸海輪可終年暢通，是一個(gè)天然的河、海良港?！觥跄暇┦情L(zhǎng)三角的中心城市，是全國(guó)性商貿(mào)中心之一、歷史文化名城。■□作為三大都市圈的領(lǐng)航者，長(zhǎng)三角地區(qū)在未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的地位將不斷提高，而作為長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市的南京，未來(lái)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局中也將扮演愈加重要的角色。南京為經(jīng)濟(jì)核心發(fā)展城市，其“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”內(nèi)的輻射的城市有：揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、馬鞍山、滁州、蕪湖、淮安、巢湖等。至珠三角至閩三角至上海至徐州至武漢至京津唐至膠東南京市多元城市中心論為多種生活方式的并存創(chuàng)造了可能，也為城市商業(yè)的項(xiàng)目投資背景解析城市概況城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特征相關(guān)政策解讀南京商業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目投資背景解析城市概況城市經(jīng)濟(jì)總量的持續(xù)增長(zhǎng)，按照經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系模型，南京進(jìn)入飛速發(fā)展期GDP增長(zhǎng)率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯甚至倒退5-10%穩(wěn)定發(fā)展10~15%高速發(fā)展大于15%飛速發(fā)展

按照國(guó)際研究慣例：

GDP增長(zhǎng)與城市房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系模型城市經(jīng)濟(jì)總量的持續(xù)增長(zhǎng)，按照經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系模型人均GDP接近6000美元，按照國(guó)際研究經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)發(fā)展階段的規(guī)律，南京的房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展期發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800-40004000-80008000-1200012000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展，單純數(shù)量型快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展以質(zhì)量為主數(shù)量和質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型經(jīng)濟(jì)周期對(duì)房地產(chǎn)周期的影響人均GDP接近6000美元，按照國(guó)際研究經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)所占比重較高，預(yù)示工業(yè)化進(jìn)程迅速且經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力十足■□從歷年南京經(jīng)市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變趨勢(shì)來(lái)看，一產(chǎn)比重在逐漸降低，二產(chǎn)比重增加趨勢(shì)明顯；■□第二產(chǎn)業(yè)，尤其是工業(yè)基礎(chǔ)的壯大為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；■□第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)反映城市的經(jīng)濟(jì)活力，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的持續(xù)調(diào)整及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)還將迎來(lái)新的發(fā)展階段。第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)所占比重較高，預(yù)示工業(yè)化進(jìn)程迅速且經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市固定資產(chǎn)投資相對(duì)理性，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)作用較為明顯■□南京固定資產(chǎn)投資保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)，與其城市發(fā)展速度相適應(yīng)；■□固定資產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用明顯。城市固定資產(chǎn)投資相對(duì)理性，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)作用較為明顯■社會(huì)消費(fèi)品零售總額的總量較高，接近1200億元，城市商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，居民消費(fèi)觀念強(qiáng)■□南京社會(huì)消費(fèi)品零售總額在同類(lèi)省會(huì)城市處于前列；■□南京商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)，這與城市定位是相匹配的；■□折射出當(dāng)?shù)鼐用裨谙M(fèi)意識(shí)上的超前性。社會(huì)消費(fèi)品零售總額的總量較高，接近1200億元，城市商業(yè)經(jīng)濟(jì)居民對(duì)大宗消費(fèi)品的實(shí)際支付能力較高但居民消費(fèi)相對(duì)比較保守■□居民儲(chǔ)蓄存款余額較同類(lèi)城市高且人均值增幅保持在10%左右，顯示居民對(duì)大宗消費(fèi)品的實(shí)際支付能力；同時(shí)城鄉(xiāng)居民存款總額所占比例的穩(wěn)步加大則反映出居民消費(fèi)的保守一面居民對(duì)大宗消費(fèi)品的實(shí)際支付能力較高但居民消費(fèi)相對(duì)比較保守■□城市居民的消費(fèi)觀念在逐步增強(qiáng)，但短期內(nèi)消費(fèi)趨于保守，還需要一定的市場(chǎng)培育期轉(zhuǎn)變和引導(dǎo)，居民消費(fèi)能力相對(duì)減小■□2019年南京人均消費(fèi)支出的增長(zhǎng)比例的加大，反映出城市居民消費(fèi)觀念在不斷增強(qiáng)；■□同時(shí)消費(fèi)支出與可支配收入比例的減少，則反映出消費(fèi)觀念還是不強(qiáng)；■□經(jīng)濟(jì)總量的增長(zhǎng)幅度較可支配收入和支出的增長(zhǎng)小，折射出可供消費(fèi)的能力減弱城市居民的消費(fèi)觀念在逐步增強(qiáng)，但短期內(nèi)消費(fèi)趨于保守，還需要一項(xiàng)目投資背景解析城市概況城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特征相關(guān)政策解讀南京商業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目投資背景解析城市概況金融政策發(fā)布機(jī)構(gòu)主要內(nèi)容潛在影響央行銀行利率接連不斷的上調(diào)一是引導(dǎo)投資和貨幣信貸的合理增長(zhǎng)；二可以引導(dǎo)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)恰當(dāng)?shù)睾饬匡L(fēng)險(xiǎn)；三有利于維護(hù)價(jià)格總水平基本穩(wěn)定，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快協(xié)調(diào)發(fā)展。建設(shè)部和南京住房公積金管理中心住房公積金利率上調(diào)；個(gè)人還貸能力系數(shù)的調(diào)低公積金利率的調(diào)整在加重購(gòu)房壓力的同時(shí)，折射出國(guó)家是在從多個(gè)角度控制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。金融政策旨在穩(wěn)定國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)協(xié)調(diào)戰(zhàn)法，同時(shí)從多角度穩(wěn)定房?jī)r(jià)的正常增長(zhǎng)金融政策發(fā)布機(jī)構(gòu)主要內(nèi)容潛在影響央行銀行利率接連不斷的上調(diào)一發(fā)布時(shí)間發(fā)布機(jī)構(gòu)政策名稱政策內(nèi)容潛在影響2019.8.1國(guó)土資源局《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》規(guī)定六類(lèi)情形必須納入招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地范圍：供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地以及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，杜絕不正當(dāng)?shù)乃较陆灰?019.8.1國(guó)土資源局《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》2019.9.5國(guó)務(wù)院《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》要求建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，強(qiáng)化對(duì)土地管理行為監(jiān)督檢查，嚴(yán)肅懲處土地違法違規(guī)行為。嚴(yán)格控制城市用地，強(qiáng)化對(duì)土地市場(chǎng)的監(jiān)控2019.4.27國(guó)土部，國(guó)家工商行政管理總局《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》共16條，對(duì)出讓土地的竣工時(shí)間、投資總額、投資強(qiáng)度、宗地容積率、建筑系數(shù)、工業(yè)項(xiàng)目用地中非生產(chǎn)性設(shè)施用地比例、閑置土地認(rèn)定、終止履行合同、改變合同約定的用地條件等合同條件及違約責(zé)任進(jìn)行了明確約定。補(bǔ)充協(xié)議的出臺(tái)一定程度上打壓了開(kāi)放公司屯房行為2019.5.31省建設(shè)廳、省監(jiān)察廳《關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性用地容積率規(guī)劃管理和監(jiān)督檢查的通知》容積率調(diào)整須向社會(huì)公示，必要時(shí)應(yīng)組織聽(tīng)證，接受社會(huì)監(jiān)督。土地一經(jīng)出讓?zhuān)魏螁挝缓蛡€(gè)人都無(wú)權(quán)擅自更改規(guī)劃設(shè)計(jì)條件確定的容積率，也不得依據(jù)政府會(huì)議紀(jì)要調(diào)整容積率，要求對(duì)２００５年以來(lái)的經(jīng)營(yíng)性用地和建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行檢查。處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的不規(guī)范操作2019.8.17國(guó)土資源部通知要求各地進(jìn)一步規(guī)范城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤的試點(diǎn)工作。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自開(kāi)展掛鉤試點(diǎn)，增加建設(shè)用地的，要追究責(zé)任，并相應(yīng)扣減土地利用年度計(jì)劃指標(biāo)。同時(shí)，要尊重農(nóng)民意愿，不符合農(nóng)民意愿的，不得搞行政命令強(qiáng)行拆遷。嚴(yán)格控制城市土地的征用土地政策國(guó)土資源局的系列政策出臺(tái)進(jìn)一步規(guī)范了房地產(chǎn)土地市場(chǎng)的各個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)布時(shí)間發(fā)布機(jī)構(gòu)政策名稱政策內(nèi)容潛在影響2019.8.1國(guó)土發(fā)布時(shí)間發(fā)布機(jī)構(gòu)政策名稱政策內(nèi)容潛在影響2019.5.1南京市建委《南京市民用建筑節(jié)能在施工、銷(xiāo)售階段實(shí)行公示的實(shí)施意見(jiàn)》規(guī)定了開(kāi)發(fā)商必須進(jìn)行公示的內(nèi)容，包括“屋面隔熱保溫、墻體隔熱保溫、外門(mén)窗性能、遮陽(yáng)、暖通、電氣節(jié)能以及其他節(jié)能措施”，建設(shè)單位在建筑工程正式開(kāi)工后，在施工現(xiàn)場(chǎng)公示；在領(lǐng)取房屋銷(xiāo)售許可證后，在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)公示，并且“施工現(xiàn)場(chǎng)、銷(xiāo)售場(chǎng)所節(jié)能公示不得遲于樓盤(pán)開(kāi)始銷(xiāo)售的時(shí)間”。對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提出了更高的要求2019.5.23南京市房管局《南京市房產(chǎn)面積測(cè)算規(guī)則》新規(guī)定主要內(nèi)容：1.上蓋遮不住下部的陽(yáng)臺(tái)不算面積有上蓋遮不住下部的陽(yáng)臺(tái)，無(wú)論差多少，均不算面積；2.商業(yè)部分電梯井等公攤面積，不計(jì)入住宅；3.商業(yè)部分共用面積單獨(dú)計(jì)算一個(gè)面積在面積表中反映，作為整幢房屋的面積組成部分。這部分面積所在部位會(huì)在商品房共有共用部位明細(xì)表中公示，作為未計(jì)入分?jǐn)偟墓灿泄灿貌课粴w住宅功能區(qū)產(chǎn)權(quán)人共有；4.屋內(nèi)不足2.2米部分不算面積首先層高不足2.20米的部位不計(jì)算面積，其次要看該部位是位于套內(nèi)還是屬于架空層、自行車(chē)庫(kù)或設(shè)備層，若是位于套內(nèi)，則歸購(gòu)買(mǎi)該套房屋的業(yè)主所有；若屬于架空層、自行車(chē)庫(kù)或設(shè)備層等公共部位，則歸全體業(yè)主所有。層高大于2.20米的架空層、自行車(chē)庫(kù)要計(jì)算面積，但不作為分?jǐn)偯娣e，歸全體業(yè)主所有。規(guī)劃核準(zhǔn)作為公共休閑的架空層，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位無(wú)權(quán)更改其使用功能；規(guī)劃核準(zhǔn)作為車(chē)庫(kù)的架空層，架空層內(nèi)的車(chē)庫(kù)歸全體業(yè)主所有。規(guī)范商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的面積計(jì)算細(xì)則，對(duì)于后期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品創(chuàng)新提出的挑戰(zhàn)2019.8.5國(guó)務(wù)院法制辦公室《民用建筑節(jié)能條例（草案）》1.商品房節(jié)能將進(jìn)合同。2.新建筑將分戶安裝熱計(jì)量器。3.限制或禁止使用高耗能的技術(shù)、材料和設(shè)備。4.開(kāi)發(fā)商違規(guī)最高罰50萬(wàn)。政府開(kāi)始關(guān)注住宅的節(jié)能環(huán)保功能?chē)?guó)務(wù)院和地方政府同時(shí)對(duì)商品房住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)出了更高的要求開(kāi)發(fā)政策發(fā)布時(shí)間發(fā)布機(jī)構(gòu)政策名稱政策內(nèi)容潛在影響2019.5.1南京發(fā)布時(shí)間發(fā)布機(jī)構(gòu)政策名稱政策內(nèi)容潛在影響2019.7.2南京市政府《關(guān)于中低價(jià)商品房建設(shè)與銷(xiāo)售管理實(shí)施意見(jiàn)》意見(jiàn)主要內(nèi)容有：配建：超5萬(wàn)㎡小區(qū)，應(yīng)建10%中低價(jià)房房?jī)r(jià)：“一套一價(jià)”，利潤(rùn)不得超過(guò)6%套型：60—90㎡之間，三口之家夠住了交易：兩證齊全，就可以上市買(mǎi)賣(mài)地方政府對(duì)于房?jī)r(jià)的嚴(yán)格控制2019.5.28物價(jià)局細(xì)則主要包括：1.要拿銷(xiāo)售許可證，必須先來(lái)核房?jī)r(jià)；2.土地三年以上才能重評(píng)成本3.已批在售房?jī)r(jià)只準(zhǔn)降不許漲4.開(kāi)發(fā)商調(diào)價(jià)必須上報(bào)主管部門(mén)復(fù)核5.開(kāi)發(fā)商擅自定價(jià)銷(xiāo)售將受處罰6.高檔住宅界定標(biāo)準(zhǔn)，不需核價(jià)嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)的迅速增長(zhǎng)上升到政策層面2019.8.1南京市政府對(duì)具備上市條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)卻通過(guò)消極等待、徘徊觀望增加的所有成本，物價(jià)部門(mén)將不予認(rèn)可，仍按照其5月14日之前銷(xiāo)售的最高價(jià)格進(jìn)行核價(jià)?？刂品?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快2019.7.15南京市物價(jià)部門(mén)非普通商品住房實(shí)行“一套一標(biāo)”對(duì)非普通商品住房?jī)r(jià)目表進(jìn)行修改，規(guī)范非普通商品住房“一套一標(biāo)”的明碼標(biāo)價(jià)行為，別墅等非普通商品住房必須實(shí)行“一套一標(biāo)”，7月15日開(kāi)始執(zhí)行?！耙惶滓粯?biāo)”要求每套房屋必須注明其建筑面積、銷(xiāo)售單價(jià)、銷(xiāo)售總額及銷(xiāo)售狀況等具體情況。地方政府抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的現(xiàn)狀，預(yù)計(jì)后期的力度還將加大地方政府對(duì)于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的控制上升到政策的層面價(jià)格政策發(fā)布時(shí)間發(fā)布機(jī)構(gòu)政策名稱政策內(nèi)容潛在影響2019.7.2南京發(fā)布時(shí)間發(fā)布機(jī)構(gòu)政策名稱政策內(nèi)容潛在影響2019.5.31國(guó)稅總局《關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》2019.6.1后，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售全額征收營(yíng)業(yè)稅增加短期投資倒賣(mài)商品房的成本2019.7.11建設(shè)部聯(lián)合其他五部委《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》規(guī)范外商投資房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入；加強(qiáng)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理；嚴(yán)格境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理；進(jìn)一步強(qiáng)化和落實(shí)監(jiān)管責(zé)任限制了外資炒房，加強(qiáng)了對(duì)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房的管理2019.7.26國(guó)稅總局《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》各地稅局將在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅打擊投資，加大投資房產(chǎn)的成本2019.9.14國(guó)家稅務(wù)總局《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理問(wèn)題；關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人將受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外銷(xiāo)售稅收管理問(wèn)題；關(guān)于加強(qiáng)對(duì)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)后續(xù)管理的問(wèn)題增強(qiáng)房地產(chǎn)商品房交易的稅收，從而減少頻繁交易2019.5.11市物價(jià)局、房產(chǎn)局關(guān)于貫徹省物價(jià)局進(jìn)一步加強(qiáng)和完善商品住房?jī)r(jià)格管理意見(jiàn)的實(shí)施意見(jiàn)南京07.6.20日起實(shí)施“一房一價(jià)”，取得土地三年以上需重新評(píng)估地價(jià)對(duì)于房?jī)r(jià)的限制上升到政策層面銷(xiāo)售政策政府從銷(xiāo)售的各個(gè)環(huán)節(jié)抑制房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，并從上市銷(xiāo)售的首要環(huán)節(jié)就限制漲幅發(fā)布時(shí)間發(fā)布機(jī)構(gòu)政策名稱政策內(nèi)容潛在影響2019.5.31國(guó)發(fā)布時(shí)間發(fā)布機(jī)構(gòu)政策名稱政策內(nèi)容潛在影響2019.5.17國(guó)務(wù)院《中華人民共和國(guó)測(cè)繪成果管理?xiàng)l例（修訂草案）》切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用；進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序；加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)；完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度2019.5.29國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》對(duì)“國(guó)六條”進(jìn)一步細(xì)化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出90平方米、雙70％的標(biāo)準(zhǔn)。增加小戶型在市場(chǎng)中的供應(yīng)量2019.7.6建設(shè)部《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)》明確了九部委“十五條”中90平方米標(biāo)準(zhǔn)為單套住房建筑面積，并提出要加強(qiáng)監(jiān)督檢查，落實(shí)責(zé)任追究制度，地方政府要負(fù)起切實(shí)責(zé)任增加小戶型在市場(chǎng)中的供應(yīng)量2019.5.1南京市建委《南京市民用建筑節(jié)能在施工、銷(xiāo)售階段實(shí)行公示的實(shí)施意見(jiàn)》凡是南京市新開(kāi)工或進(jìn)行銷(xiāo)售的民用建筑，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將所建、所銷(xiāo)售的民用建筑節(jié)能實(shí)施情況，在施工現(xiàn)場(chǎng)主要出入口和銷(xiāo)售場(chǎng)所顯著位置進(jìn)行公示。2019.3.16全國(guó)人民代表大會(huì)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》對(duì)住宅年限到期后的自動(dòng)延期。而對(duì)商業(yè)用地，則未有涉及。政府保留了對(duì)商業(yè)產(chǎn)權(quán)的控制權(quán)。銷(xiāo)售政策從國(guó)務(wù)院到地方政府對(duì)于老百姓的住房問(wèn)題十分關(guān)注，維護(hù)普通百姓的購(gòu)房利益發(fā)布時(shí)間發(fā)布機(jī)構(gòu)政策名稱政策內(nèi)容潛在影響2019.5.17國(guó)項(xiàng)目投資背景解析城市概況城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特征相關(guān)政策解讀南京商業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目投資背景解析城市概況城市商業(yè)的區(qū)域特征■□總體特征：——城中區(qū)商鋪投資成本高，客群面有限，銷(xiāo)售壓力較大——自營(yíng)成為主城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)——新城區(qū)商業(yè)是發(fā)展的初級(jí)階段，社區(qū)型商業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)明顯優(yōu)于大型綜合類(lèi)商業(yè)■□分區(qū)發(fā)展特征：

——江寧、江北是目前主要商業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)域，主城邊緣區(qū)配套商業(yè)相對(duì)匱乏：江寧商業(yè)持續(xù)大量上市，商業(yè)市場(chǎng)格局期待重組；江北大橋商業(yè)體量劇增，業(yè)態(tài)重組是必然；——核心區(qū)新街口商圈將向各方延展主題性商業(yè)開(kāi)發(fā)成為大型商業(yè)開(kāi)發(fā)主流大型商業(yè)分布不均衡，業(yè)態(tài)趨于雷同，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重主城區(qū)的商業(yè)配套完善，但商業(yè)項(xiàng)目本身缺乏趣味性和科技性

城市商業(yè)區(qū)域特征明顯，城市商業(yè)可供挖掘空間較大商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀城市商業(yè)的區(qū)域特征城市商業(yè)區(qū)域特征明顯，城市商業(yè)可供挖掘空間整體商業(yè)市場(chǎng)的銷(xiāo)售保持相對(duì)穩(wěn)定的量，年初商業(yè)用房供應(yīng)量大，后期的銷(xiāo)售壓力將加大2019年8月－2019年8月各月銷(xiāo)售、上市對(duì)比商業(yè)市場(chǎng)整體供銷(xiāo)整體商業(yè)市場(chǎng)的銷(xiāo)售保持相對(duì)穩(wěn)定的量，年初商業(yè)用房供應(yīng)量大，后商業(yè)市場(chǎng)整體供銷(xiāo)累計(jì)供銷(xiāo)比例的持續(xù)減小是銷(xiāo)售壓力減緩的具體體現(xiàn)商業(yè)市場(chǎng)整體供銷(xiāo)累計(jì)供銷(xiāo)比例的持續(xù)減小是銷(xiāo)售壓力減緩的具體體江南八區(qū)的商業(yè)用房銷(xiāo)售價(jià)格的增幅較全市明顯，這主要是由于土地資源的稀缺和江南八區(qū)的優(yōu)勢(shì)環(huán)境所致

商業(yè)市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格江南八區(qū)的商業(yè)用房銷(xiāo)售價(jià)格的增幅較全市明顯，這主要是由于土地城中板塊商業(yè)目前供嚴(yán)重過(guò)于求，區(qū)域商業(yè)用房銷(xiāo)售壓力非常大從城中板塊最近一年的供銷(xiāo)情況看是嚴(yán)重的供過(guò)于求，銷(xiāo)售去化情況不容樂(lè)觀城中商業(yè)市場(chǎng)的累計(jì)供銷(xiāo)比是全市的2倍，這真是反映了城中區(qū)域商業(yè)用房銷(xiāo)售的壓力最大城中商業(yè)市場(chǎng)供銷(xiāo)城中板塊商業(yè)目前供嚴(yán)重過(guò)于求，區(qū)域商業(yè)用房銷(xiāo)售壓力非常大從城城中板塊的商業(yè)用房的價(jià)格保持較高的增長(zhǎng)趨勢(shì)【總結(jié)】比較全市、江南八區(qū)和城中的商業(yè)市場(chǎng)供銷(xiāo)情況和成交價(jià)格：從供應(yīng)看，城中板塊商業(yè)累積供應(yīng)量最少，但累計(jì)供銷(xiāo)比最大，未來(lái)一年內(nèi)商業(yè)銷(xiāo)售壓力全市最大；從銷(xiāo)售看，城中板塊無(wú)論是從銷(xiāo)售體量和銷(xiāo)售去化比率均為最?。粡膬r(jià)格看，城中板塊銷(xiāo)售均價(jià)位于全市之首；城中板塊土地資源的稀缺是商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格居高不下的主要原因城中商業(yè)市場(chǎng)價(jià)格城中板塊的商業(yè)用房的價(jià)格保持較高的增長(zhǎng)趨勢(shì)城中板塊土地資源的用月增長(zhǎng)率的平均數(shù)推算江南八區(qū)商業(yè)用房的增長(zhǎng)趨勢(shì)2019年成交均價(jià)（元/平米）2019年成交均價(jià)（元/平米）2019年年度同比增長(zhǎng)率2019年平均增長(zhǎng)率2019年月增長(zhǎng)率2019.2226422019.112516-44.72%27.99%2.33%2019.3132652019.213261-0.03%2019.4138702019.31560312.49%2019.574032019.41445395.23%2019.6105962019.51955484.54%2019.7168592019.6173542.94%2019.8102922019.71763271.32%2019.9159382019.8162822.16%備注年增長(zhǎng)率按照近兩年前八個(gè)月同比增幅的平均值計(jì)算；月增長(zhǎng)率就是年增長(zhǎng)率的月平均數(shù)07年商業(yè)用房?jī)r(jià)格月增長(zhǎng)率為2.33%，其中湖南路區(qū)域月增長(zhǎng)率理性預(yù)測(cè)為1.84%城中商業(yè)價(jià)格趨勢(shì)用月增長(zhǎng)率的平均數(shù)推算江南八區(qū)商業(yè)用房的增長(zhǎng)趨勢(shì)2019年成利用江南八區(qū)和城中板塊商業(yè)用房的價(jià)格增長(zhǎng)趨勢(shì)修正本項(xiàng)目的年增長(zhǎng)率

江南八區(qū)（30%）城中板塊（70%）城中北片區(qū)湖南路區(qū)域的理性的預(yù)測(cè)年增長(zhǎng)率（%）41.6627.9932.0922.09月增長(zhǎng)率（%）3.472.332.671.84備注江南八區(qū)的范圍較廣，新興起來(lái)的商業(yè)項(xiàng)目由于之前的價(jià)值為發(fā)掘，導(dǎo)致了整體增幅的加大本項(xiàng)目就是處于城中板塊，屬于湖南路商圈的核心地段，因此比例應(yīng)當(dāng)加大本項(xiàng)目處于北片區(qū)的優(yōu)勢(shì)區(qū)域，由于區(qū)域商業(yè)發(fā)展成熟增幅有限，因此取區(qū)域平均增幅由于近期的市場(chǎng)環(huán)境較好，這屬于房地產(chǎn)周期性的價(jià)值放大，理性的預(yù)測(cè)應(yīng)當(dāng)去掉10%的增幅更為合理，規(guī)避市場(chǎng)環(huán)境的突變帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)城中商業(yè)價(jià)格趨勢(shì)修正湖南路商業(yè)項(xiàng)目的近期增長(zhǎng)率，保持1.84%的月度增長(zhǎng)利用江南八區(qū)和城中板塊商業(yè)用房的價(jià)格增長(zhǎng)趨勢(shì)修正本項(xiàng)目的年增項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究背景商圈概況各商圈業(yè)態(tài)分布特征對(duì)比分析各商圈商業(yè)吸納能力分析各商圈商業(yè)面積分配各商圈租金水平各商圈分街區(qū)分析項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究背景城市與區(qū)域商業(yè)分析從圈（面）、線、點(diǎn)三個(gè)維度展開(kāi)，商業(yè)的發(fā)展不僅與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，而且與城市空間環(huán)境、地區(qū)居民消費(fèi)能力等因素密切相關(guān)。南京形成了新街口城市級(jí)商業(yè)中心，湖南路、夫子廟、中央門(mén)三個(gè)市副商業(yè)中心這四個(gè)成熟的商業(yè)圈；其中新街口商圈主要以中高級(jí)百貨業(yè)態(tài)為主，湖南路、夫子廟、中央門(mén)分別以精品店和時(shí)尚百貨、風(fēng)味小吃和旅游工藝品專(zhuān)賣(mài)、批發(fā)為主，形成了各自的鮮明特色，加上服務(wù)型的社區(qū)商業(yè)，構(gòu)成了南京整體商業(yè)格局。城市商業(yè)背景城市與區(qū)域商業(yè)分析從圈（面）、線、點(diǎn)三個(gè)維度展開(kāi)，商業(yè)的發(fā)展在南京城市商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃中，設(shè)置了35個(gè)商業(yè)中心，分市級(jí)商業(yè)中心、市級(jí)商業(yè)副中心、區(qū)級(jí)商業(yè)中心三級(jí)。在改造提升新街口市級(jí)商業(yè)中心和湖南路、夫子廟市級(jí)商業(yè)副中心的基礎(chǔ)上，新建河西市級(jí)商業(yè)中心和火車(chē)南站、江寧、仙林市級(jí)副中心，使地區(qū)級(jí)商業(yè)中心達(dá)12個(gè)。湖南路商圈夫子廟商圈新街口商圈湖南路商圈是南京市重點(diǎn)改造和提升的市級(jí)商業(yè)副中心在南京城市商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃中，設(shè)置了35個(gè)商業(yè)中心，分市核心競(jìng)爭(zhēng)圈——區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)：湖南路商圈；

邊緣競(jìng)爭(zhēng)圈——同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)：新街口、中央門(mén)、夫子廟商圈；

泛競(jìng)爭(zhēng)圈層——分流競(jìng)爭(zhēng)：新城市廣場(chǎng)、1912等其他區(qū)域級(jí)和個(gè)性化的集中商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分流。本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)范圍界定：本項(xiàng)目預(yù)期后市將面臨區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)、邊緣競(jìng)爭(zhēng)和分流競(jìng)爭(zhēng)核心競(jìng)爭(zhēng)圈——區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)：湖南路商圈；

邊緣競(jìng)爭(zhēng)圈——同質(zhì)競(jìng)調(diào)研目的：本項(xiàng)目的體量決定了其城市地位，本次調(diào)研主要通過(guò)對(duì)界定競(jìng)爭(zhēng)范圍的調(diào)研，充分認(rèn)識(shí)南京城市商圈的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀背景，在四大商圈的競(jìng)爭(zhēng)格局中尋求本項(xiàng)目發(fā)展的方向和突破點(diǎn)；調(diào)研對(duì)象：湖南路、新街口、夫子廟、中央門(mén)商圈四大市級(jí)商圈；調(diào)研內(nèi)容：各區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃、交通環(huán)境、業(yè)態(tài)分布、租金情況、消費(fèi)人群、人流量、車(chē)流量等；調(diào)研時(shí)間：2019.9.15-2019.9.19于2019年9月13日召開(kāi)項(xiàng)目組會(huì)議，市場(chǎng)部成立專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研小組，在對(duì)13名銷(xiāo)售人員和4名市場(chǎng)研究人員為其2個(gè)工作日的調(diào)研技巧培訓(xùn)之后，展開(kāi)了對(duì)四大商圈的全面調(diào)研人員安排：調(diào)研區(qū)域調(diào)研人員湖南路商圈1名市場(chǎng)部資深研究員，4名訓(xùn)練有素的銷(xiāo)售人員新街口商圈1名市場(chǎng)部資深研究員，4名訓(xùn)練有素的銷(xiāo)售人員夫子廟商圈1名市場(chǎng)部資深研究員，4名訓(xùn)練有素的銷(xiāo)售人員中央門(mén)商圈1名市場(chǎng)部資深研究員，3名訓(xùn)練有素的銷(xiāo)售人員根據(jù)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)范圍界定展開(kāi)市場(chǎng)調(diào)研調(diào)研目的：本項(xiàng)目的體量決定了其城市地位，本次調(diào)研主要通過(guò)對(duì)界項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究背景商圈概況各商圈業(yè)態(tài)分布特征對(duì)比分析各商圈商業(yè)吸納能力分析各商圈商業(yè)面積分配各商圈租金水平各商圈分街區(qū)分析項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究背景品質(zhì)和檔次不斷升級(jí)的湖南路商圈

概況說(shuō)明：湖南路商業(yè)街經(jīng)過(guò)低層次的、無(wú)序的普通商品交易場(chǎng)所，發(fā)展到現(xiàn)在的中高層次的、有管理的特色商業(yè)街，并且通過(guò)沿街商鋪、市政配套的改造，大型購(gòu)物場(chǎng)所，如太平洋百貨、世紀(jì)泰富、蘇寧銀河等的進(jìn)駐，以及獅子橋餐飲一條街的建設(shè)，逐步形成了在全國(guó)有一定影響力的集娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物、餐飲為一體的區(qū)域。湖南路商圈商業(yè)的品質(zhì)和檔次在不斷升級(jí)。商圈內(nèi)店面主要以服飾和餐飲為主。湖南路商圈品質(zhì)和檔次不斷升級(jí)的湖南路商圈概況說(shuō)明：湖南路商業(yè)街經(jīng)過(guò)低在規(guī)劃建設(shè)引導(dǎo)下，湖南路商圈的客戶吸納力，消費(fèi)形態(tài)等商業(yè)的延展性將不斷擴(kuò)展馬臺(tái)街路改造玄武門(mén)將建3萬(wàn)平方米地下車(chē)庫(kù)在規(guī)劃建設(shè)引導(dǎo)下，湖南路商圈的客戶吸納力，消費(fèi)形態(tài)等商業(yè)的延新街口商圈：商圈功能日益多元化，區(qū)域布局已趨于飽和，其市場(chǎng)認(rèn)知度最高、輻射范圍最廣

新街口商圈是南京商貿(mào)商務(wù)的核心區(qū)，號(hào)稱“華東第一商貿(mào)圈”，己有近百年的歷史。新街口商圈集中了商貿(mào)商務(wù)、金融保險(xiǎn)、資訊服務(wù)等多項(xiàng)現(xiàn)代商業(yè)功能。據(jù)權(quán)威部門(mén)統(tǒng)計(jì)，新百、中央、金鷹等商家屢屢突破日銷(xiāo)售額千萬(wàn)元大關(guān)，南京市每售出6元的社會(huì)消費(fèi)品，就有1元是在新街口商業(yè)街區(qū)銷(xiāo)售的，南京一小時(shí)都市圈的輻射力在新街口商圈得到了充分的體現(xiàn)。新街口商圈：商圈功能日益多元化，區(qū)域布局已趨于飽和，其市場(chǎng)認(rèn)作為交通樞紐、物流中心位置的中央門(mén)商圈，面向的是大眾化的商業(yè)定位，以中低端為主中央門(mén)商圈是結(jié)合南京長(zhǎng)途汽車(chē)站、南京商廈、南京火車(chē)站進(jìn)行網(wǎng)點(diǎn)布局的。中央門(mén)商圈以生活日用品、小百貨為經(jīng)營(yíng)特色，各種餐飲、休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所齊全，屬大眾化經(jīng)濟(jì)實(shí)惠型商圈。中央門(mén)商圈在經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)上以大市場(chǎng)為主，與以大商場(chǎng)和中高檔商務(wù)區(qū)為主的新街口商圈、以精品店見(jiàn)長(zhǎng)的湖南路商圈形成錯(cuò)位、相互補(bǔ)充。作為交通樞紐、物流中心位置的中央門(mén)商圈，面向的是大眾化的商業(yè)夫子廟商圈是中西結(jié)合、融秦淮歷史文化的商業(yè)副中心，但整體消費(fèi)層次不高夫子廟商圈是指以夫子廟商業(yè)片區(qū)為核心,以中華路,建康路,貢院街,長(zhǎng)樂(lè)路等商業(yè)街為四沿的城南商貿(mào)圈，其中貢院街、貢院西街區(qū)域?yàn)槠浜诵牡囟?。依托全?guó)著名的風(fēng)景點(diǎn)－夫子廟帶來(lái)的大量中外游客，夫子廟商圈內(nèi)的人流量大，但整體消費(fèi)在中低檔次，主要消費(fèi)群為外來(lái)人口。商家的業(yè)態(tài)以具有地方特色的餐飲、小吃、古玩為主。區(qū)域較高檔次的消費(fèi)集中于餐飲為，近年來(lái)時(shí)尚品牌流行服飾發(fā)展較快。夫子廟商圈夫子廟商圈是中西結(jié)合、融秦淮歷史文化的商業(yè)副中心，但整體消項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究背景商圈概況各商圈業(yè)態(tài)分布特征對(duì)比分析各商圈商業(yè)吸納能力分析各商圈商業(yè)面積分配各商圈租金水平各商圈分街區(qū)分析項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究背景新街口核心商圈主要以大型綜合商場(chǎng)和地下商業(yè)為主新街口商業(yè)核心區(qū)主要包括地上和地下兩個(gè)部分，地上以新街口步行街為中心，包括了新街口各大百貨商場(chǎng)及精品店。地下部分則以時(shí)尚為核心的萊迪地下商城及以美食為核心的地鐵商鋪。新街口大型百貨類(lèi)商業(yè)比較集中，所占體量也相較大。新街口商業(yè)行態(tài)還是以大型百貨商場(chǎng)為主；萊迪廣場(chǎng)則選擇時(shí)尚路線，客戶定位為消費(fèi)能力一般的年輕女性，跟大型商場(chǎng)的客群產(chǎn)生差異；而地鐵商鋪的客群主要定位為流動(dòng)人群。我司重點(diǎn)對(duì)中山東路、洪武路、淮海路、中山南路所圍成的新街口商業(yè)圈核心區(qū)進(jìn)行了調(diào)研。新街口核心商圈主要以大型綜合商場(chǎng)和地下商業(yè)為主新街口商業(yè)核心中央門(mén)商圈主要以酒店賓館、批發(fā)類(lèi)大市場(chǎng)為主

中央門(mén)商圈地處交通樞紐，以大型百貨市場(chǎng)，賓館酒店，餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)為主，主要滿足來(lái)往旅客的住宿，飲食，品集散和零售。龍?bào)绰返靥庨L(zhǎng)途汽車(chē)站和南京火車(chē)站中間，來(lái)往客流，尤其是步行人流較大，其商業(yè)規(guī)模不大，但數(shù)量多，品種繁多，包括餐飲，服裝，機(jī)電，禮品，研究，小商品，賓館酒店，藥店等，主要服務(wù)對(duì)象為來(lái)往旅客。建寧路上以大型百貨市場(chǎng)為主，主要包括玉橋市場(chǎng)，金橋市場(chǎng)，華東國(guó)際鞋城，包括服裝，鞋包，知名品牌的批發(fā)，零售和倉(cāng)儲(chǔ)，其服務(wù)對(duì)象包括南京市內(nèi)外的批發(fā)商，周邊居民，郊縣居民和來(lái)往旅客。中央門(mén)商業(yè)數(shù)量分布中央門(mén)商圈業(yè)種面積分布中央門(mén)商圈主要以酒店賓館、批發(fā)類(lèi)大市場(chǎng)為主中央門(mén)商圈地處交夫子廟商圈主要以餐飲、食品和古玩藝術(shù)品市場(chǎng)為主，具有很強(qiáng)的秦淮文化特色從店鋪數(shù)量看，夫子廟商圈店鋪以服飾最多，餐飲以古玩次之。從業(yè)態(tài)面積來(lái)看，夫子廟商圈業(yè)態(tài)主要以餐飲、服飾、古玩為主。無(wú)論從店鋪數(shù)量亦或業(yè)態(tài)面積上看，餐飲、服飾、古玩三種業(yè)態(tài)是商圈目前最主要的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)夫子廟商圈主要以餐飲、食品和古玩藝術(shù)品市場(chǎng)為主，具有很強(qiáng)的秦湖南路商圈主要以餐飲、服飾為商圈的經(jīng)營(yíng)主流，但多元化的商業(yè)形態(tài)正逐漸勾勒成型業(yè)態(tài)分布情況餐飲、服飾為區(qū)域商業(yè)的主流形態(tài)主流業(yè)態(tài)奠定商業(yè)基礎(chǔ)、其他新型業(yè)態(tài)漸顯發(fā)展?jié)摿?，多元化商業(yè)形態(tài)逐漸勾勒成型湖南路商圈主要以餐飲、服飾為商圈的經(jīng)營(yíng)主流，但多元化的商業(yè)形業(yè)態(tài)面積組合情況大型商場(chǎng)、餐飲和服飾的營(yíng)業(yè)面積是商圈的絕對(duì)主力大型商場(chǎng)、餐飲、服飾等業(yè)態(tài)規(guī)模較大傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的大面積容量，為新興業(yè)態(tài)的發(fā)展帶來(lái)目標(biāo)客戶，新興業(yè)態(tài)伴隨著傳統(tǒng)業(yè)態(tài)漸成氣候，規(guī)模逐步擴(kuò)大業(yè)態(tài)面積組合情況大型商場(chǎng)、餐飲和服飾的營(yíng)業(yè)面積是商圈的絕對(duì)主湖南路商圈－具備市級(jí)商圈的條件，同時(shí)具備新街口商圈所沒(méi)有的擴(kuò)展性功能。為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供了獨(dú)特而鮮明的發(fā)展思路傳統(tǒng)業(yè)態(tài)－餐飲、服飾、百貨奠定基礎(chǔ)，帶來(lái)客群規(guī)劃建設(shè)的引導(dǎo)、地下空間開(kāi)發(fā)商業(yè)格局的擴(kuò)展新的商業(yè)形態(tài)、新的目標(biāo)客群項(xiàng)目著力點(diǎn)湖南路商圈－具備市級(jí)商圈的條件，同時(shí)具備新街口商圈所沒(méi)有的擴(kuò)項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究背景商圈概況各商圈業(yè)態(tài)分布特征對(duì)比分析各商圈商業(yè)吸納能力分析各商圈商業(yè)面積分配各商圈租金水平各商圈分街區(qū)分析項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究背景湖南路商圈■□公交系統(tǒng)湖南路公交路線一覽湖南路商圈■□公交系統(tǒng)湖南路公交路線一覽按入口分：中山北路公交路線最多，其次是湖南路，最后是馬臺(tái)街，這表明大量的人流主要由中山北路進(jìn)入湖南路商圈消費(fèi)，這也從另一方面說(shuō)明了中山北路在商圈中的重要地位。按來(lái)源分：公交路線中由城北特別是中山碼頭、南京西站、大橋南路及邁皋橋等區(qū)域發(fā)車(chē)較多，達(dá)16輛，而城中也有15輛車(chē)發(fā)車(chē)，另外河西、城南及江北也都有公交車(chē)始發(fā)。由此可見(jiàn)湖南路商圈輻射范圍很廣，但重點(diǎn)輻射城北及城中區(qū)域。湖南路商圈從公交線路上看，地鐵、公路等公交系統(tǒng)發(fā)達(dá)，尤其對(duì)于城北和城中的吸納力強(qiáng)按入口分：中山北路公交路線最多，其次是湖南路，最后是馬臺(tái)街，■□停車(chē)位：目前，整個(gè)湖南路停車(chē)位大約有1600個(gè)左右，分別在金山大廈、蘇寧環(huán)球、天獅大廈等建筑的地下以及湖南路沿街的兩側(cè)。但與湖南路繁華的商業(yè)設(shè)施相比，停車(chē)設(shè)施嚴(yán)重不足。特別是到晚上道路兩側(cè)基本被汽車(chē)所占據(jù)，因此導(dǎo)致了車(chē)流不暢通，相信隨著玄武門(mén)地下車(chē)庫(kù)的興建湖南路停車(chē)難的問(wèn)題將會(huì)隨之改善。湖南路主要停車(chē)地點(diǎn)樓層分布車(chē)位數(shù)量金山大廈地下1-3層300蘇寧環(huán)球地下1-3層300蘇寧銀河地下1-2層110山西路百貨地上30建偉大廈地下1-2層120多天獅百盛地下1-3層220軍人俱樂(lè)部地上40湖南路沿街地上300多區(qū)域內(nèi)有近2000停車(chē)位，但日常的停車(chē)位緊張反映出區(qū)域吸納力較強(qiáng)■□停車(chē)位：目前，整個(gè)湖南路停車(chē)位大約有1600個(gè)左右，分別■從道路來(lái)看，中山北路的人流和車(chē)流明顯超過(guò)中央路，各條道路除平時(shí)車(chē)流量高于周末外，人流助力車(chē)等流量明顯低于周末；

■從3條主要統(tǒng)計(jì)口我們可以清楚的看到，相當(dāng)一部分人流分流到獅子橋美食街中，由于可見(jiàn)獅子橋在整個(gè)湖南路商圈中的地位非常顯著?！觥跞肆鲃?dòng)向：通過(guò)計(jì)算經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目的機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)（助力車(chē)電動(dòng)車(chē)自行車(chē)）、行人數(shù)來(lái)判斷本項(xiàng)目潛在的消費(fèi)客群數(shù)量，我們選取上午9：00、14：00和19：00測(cè)算每20分鐘通過(guò)的車(chē)輛和行人，可以發(fā)現(xiàn)在三個(gè)不同的時(shí)間段，19：00人流量都是最多的，在14：00左右次之。獅子橋?yàn)椴叫袇^(qū)，禁止車(chē)輛出入，故只統(tǒng)計(jì)人流。本項(xiàng)目的人流導(dǎo)向主要來(lái)自于中央路和中山北路，項(xiàng)目的規(guī)劃需加強(qiáng)這兩區(qū)域的導(dǎo)示■從道路來(lái)看，中山北路的人流和車(chē)流明顯超過(guò)中央路，各條道路除核心客群：城北及城中區(qū)域，也可以統(tǒng)稱為鼓樓以北區(qū)域，包括鼓樓、城北及部分江北居民次要客群：南京其它區(qū)域居民以及南京以外城市游客邊緣客群：少量外國(guó)游客湖南路商圈目前的吸納輻射范圍有限，還主要集中在城北和城中區(qū)域邊緣客群次要客群核心客群核心客群：城北及城中區(qū)域，也可以統(tǒng)稱為鼓樓以北區(qū)域，包括鼓樓客戶消費(fèi)特征描述從客戶區(qū)域來(lái)源及年齡結(jié)構(gòu)我們可以總結(jié)出湖南路商圈的主要消費(fèi)群體是南京鼓樓以北區(qū)域中青年居民，這部分居民具有如下特點(diǎn)：認(rèn)可南京、熟悉南京，對(duì)南京本地的知名商圈比較熟悉；普遍文化層次較高，基本具有大專(zhuān)以上學(xué)歷，正在大學(xué)讀書(shū)或具有穩(wěn)定的工作；大多綜合收入較高，消費(fèi)能力較高，有定期消費(fèi)和購(gòu)物的習(xí)慣；休閑和購(gòu)物并存的消費(fèi)心理占了多數(shù)，但區(qū)域內(nèi)可供休閑購(gòu)物消費(fèi)的趣味性場(chǎng)所不多；夜生活比較豐富，在“衣、食”等生活上消費(fèi)比重較高。總之，這是一群富有朝氣、時(shí)尚、消費(fèi)觀念先進(jìn)、文化層次及素質(zhì)較高的年輕消費(fèi)群體。為新興業(yè)態(tài)的發(fā)展布局提供了前提條件。目前商圈的消費(fèi)客群以富有時(shí)尚、文化層次較高的年輕客群為主客戶消費(fèi)特征描述從客戶區(qū)域來(lái)源及年齡結(jié)構(gòu)我們可以總結(jié)出湖南路新街口商圈作為南京的核心商圈，公交系統(tǒng)發(fā)達(dá)、城市的吸納力是全市范圍乃至周邊縣市■□周邊公交系統(tǒng)：新街口是南京的商業(yè)中心也是南京商務(wù)中心，過(guò)往的公交較多，主要的公交路線是連接南京其他三大市級(jí)商業(yè)副中心，區(qū)域的核心地位由此可見(jiàn)。公共交通便捷也是新街口商業(yè)的一大優(yōu)勢(shì)，是其它地區(qū)無(wú)法比擬的。新街口商圈作為南京的核心商圈，公交系統(tǒng)發(fā)達(dá)、城市的吸納力是全從客戶區(qū)域來(lái)源看：作為南京的CBD中心，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)高度集中和繁榮，吸納的客戶范圍是南京全市；次要客群是外來(lái)的游客，作為南京最為繁華的商業(yè)街的吸引力較大；從客戶年齡結(jié)構(gòu)看：新街口不同層次的商業(yè)業(yè)態(tài)布局決定了區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)客群是多樣化的客戶，年齡結(jié)構(gòu)較為分散，但只要集中在中青年總之，新街口商圈的客戶分布比較廣泛，涵蓋了南京市區(qū)所有客群及部分郊區(qū)客群；此外商圈對(duì)長(zhǎng)三角地區(qū)南京輻射范圍內(nèi)其它區(qū)域的中高檔客戶也有一定的吸引力。目前商圈的業(yè)態(tài)布局決定了其消費(fèi)客群是綜合類(lèi)的，城市吸納力強(qiáng)從客戶區(qū)域來(lái)源看：目前商圈的業(yè)態(tài)布局決定了其消費(fèi)客群是綜合類(lèi)萊迪人流：萊迪人流量較大，下圖為9.15、9.16、9.17三天各時(shí)段萊迪廣場(chǎng)主入口及地鐵入口20分鐘的人流量，可見(jiàn)萊迪的人流量較大，工作日基本能保持每20分鐘700人的客流量，休息日則是工作日的2～3倍。地鐵商鋪人流：下圖為9.15（周六）、9.16（周日）、9.17（周一）三天各時(shí)段地鐵商鋪12個(gè)主要入口20分鐘進(jìn)入地鐵商鋪區(qū)域的人流量，其每20分鐘6000左右的人流量是其它地區(qū)無(wú)法相比的，雖然有效客戶較少，但人流量大彌補(bǔ)了這個(gè)缺陷。區(qū)域的人流量為商圈的繁榮奠定了基礎(chǔ)，地鐵的開(kāi)通為區(qū)域地下商業(yè)的繁榮注入了活力萊迪人流：萊迪人流量較大，下圖為9.15、9.16、9.17單從人流量看，地鐵商鋪的人流量較大而且比較穩(wěn)定，下圖描述了萊迪和地鐵商鋪忙時(shí)與閑時(shí)的人流差異。作為地鐵交通樞紐的核心區(qū)域，人流量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于同一區(qū)域的萊迪地下商業(yè)街單從人流量看，地鐵商鋪的人流量較大而且比較穩(wěn)定，下圖描述了萊中央門(mén)商圈的交通聯(lián)系主要在城北區(qū)域，以及車(chē)站、碼頭的交通聯(lián)系■□

公交系統(tǒng)按公交線路站點(diǎn)分：道路公交線路中央路1，28，30，35，38，33，8，32，45，56，建寧路136，66，10，159，13，303，72，54，73龍?bào)绰?2，318，66，69，10，45，28，159，136，56，南棲，南洲，南湖，南湯。

按來(lái)源區(qū)域分：出發(fā)地點(diǎn)江北棲霞區(qū)夫子廟中山陵中山碼頭城南江寧城中河西大橋長(zhǎng)途東站馬群公交線路條數(shù)3121144225153其中多數(shù)公交線路都已南京車(chē)站為終點(diǎn)站，連接仙林，江寧，棲霞區(qū)，雨花臺(tái)，河西，馬群，夫子廟等區(qū)域，乘客多為以南京車(chē)站為目的地的旅客。玉葛和玉六分別是玉橋市場(chǎng)通往棲霞區(qū)和六合的公交線路，乘客多為當(dāng)?shù)鼐用?，旅行目的為到中央門(mén)商圈購(gòu)物或到長(zhǎng)途汽車(chē)站和火車(chē)站出行。南湖，南洲，南上，南棲，南湯等線路是典型的連接主城區(qū)和周邊郊區(qū)的線路，乘客多為當(dāng)?shù)鼐用瘢淠康臑槌鲂泻唾?gòu)物。其余途徑中央門(mén)商圈的公交線路來(lái)自城區(qū)各區(qū)域。中央門(mén)商圈的交通聯(lián)系主要在城北區(qū)域，以及車(chē)站、碼頭的交通聯(lián)系中央門(mén)商圈的車(chē)流、人流主要集中在建寧路和龍?bào)绰芬痪€

建寧路人車(chē)流中央路人車(chē)流

龍?bào)绰啡塑?chē)流

中央門(mén)商圈的車(chē)流、人流主要集中在建寧路和龍?bào)绰芬痪€外部客流及消費(fèi)傾向：由于中央門(mén)處于南京火車(chē)站和長(zhǎng)途東站，長(zhǎng)途汽車(chē)站，南京西站之間，是南京的重要交通樞紐之一，來(lái)自外地的客流，主要是從南京車(chē)站和長(zhǎng)途客運(yùn)站中轉(zhuǎn)的他籍游客。這部分客流在中央門(mén)商群的消費(fèi)主要為餐飲，住宿，箱包，服裝，禮品等，據(jù)相關(guān)資料外地人消費(fèi)占本商圈總消費(fèi)的46.4%。

內(nèi)部客流及消費(fèi)傾向：內(nèi)部客流主要是來(lái)自中央門(mén)附近居民，南京周邊和南京市區(qū)以長(zhǎng)途客運(yùn)站和火車(chē)站為目的地的外出人群，其主要消費(fèi)為食品，禮品，箱包，服飾。

◆年齡結(jié)構(gòu)：以30歲以上客群為主，年齡結(jié)構(gòu)表現(xiàn)為復(fù)合型

◆層次結(jié)構(gòu)：主要是外地人，多數(shù)是批發(fā)商，零售商，郊縣居民。區(qū)域內(nèi)的客群消費(fèi)層次不高，外地客戶時(shí)主力，消費(fèi)多以批發(fā)、零售為主外部客流及消費(fèi)傾向：由于中央門(mén)處于南京火車(chē)站和長(zhǎng)途東站，長(zhǎng)途夫子廟商圈的城市吸納力主要集中在城南、城東區(qū)域，以及主要長(zhǎng)途車(chē)站、火車(chē)站■□公交系統(tǒng)夫子廟商圈周邊公共交通發(fā)達(dá)，多條公交線路通過(guò)周邊。其中東西走向線路有9條，南北走向線路有16條?；疖?chē)站、城北區(qū)域發(fā)車(chē)的路線：5條（1、40、44、33、30）下關(guān)區(qū)域發(fā)車(chē)的路線：2條（16、31）城東、河西發(fā)車(chē)途徑的路線：10條（2、4、7、49、62、301、23、43、63、85）寧南、江寧發(fā)車(chē)的路線：7條（101、102、103、106、26、46、14）鼓樓區(qū)域發(fā)車(chē)的路線：1條（305）夫子廟商圈的城市吸納力主要集中在城南、城東區(qū)域，以及主要長(zhǎng)途人流量沒(méi)有明顯的差異，但機(jī)動(dòng)成和非機(jī)動(dòng)車(chē)壯元樓的量最大人流量沒(méi)有明顯的差異，但機(jī)動(dòng)成和非機(jī)動(dòng)車(chē)壯元樓的量最大夫子廟商圈依托全國(guó)著名旅游景點(diǎn)夫子廟帶來(lái)大量的中外游客，商圈目前客群主要以游客為主。■□停車(chē)位：整個(gè)夫子廟商圈為步行區(qū)，禁止車(chē)輛通行，內(nèi)部未設(shè)有停車(chē)位及停車(chē)場(chǎng)。商圈外部設(shè)有數(shù)個(gè)停車(chē)場(chǎng)。主要停車(chē)場(chǎng)包括：場(chǎng)名場(chǎng)址泊位瞻園商城地下瞻園路200夫子廟室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)平江府路158號(hào)130天宇大廈建康路185號(hào)40狀元樓地面(路內(nèi))大四福巷65金榜大市場(chǎng)平江府路188號(hào)52(計(jì)次)航天大廈建康路115號(hào)25(計(jì)次)航天學(xué)院瞻園路126號(hào)40(計(jì)次)旅游景點(diǎn)金陵展覽館地下夫子廟西牌坊35(計(jì)次)旅游景點(diǎn)秦淮區(qū)體育館西石壩街20號(hào)30(計(jì)次)旅游景點(diǎn)義興巷（路內(nèi)）瞻園路義興巷30(計(jì)次)旅游景點(diǎn)貢院街（路內(nèi)）貢院街東段20(計(jì)次)旅游景點(diǎn)白鷺賓館大石壩街68號(hào)40(計(jì)次)旅游景點(diǎn)■□區(qū)域消費(fèi)客群：商圈的主力消費(fèi)是外來(lái)旅游觀光游客，區(qū)域內(nèi)的普通消費(fèi)以中低端為主，停車(chē)位不多側(cè)面反映了對(duì)本市的吸納力有限夫子廟商圈依托全國(guó)著名旅游景點(diǎn)夫子廟帶來(lái)大量的中外游客，商圈項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究背景商圈概況各商圈業(yè)態(tài)分布特征對(duì)比分析各商圈商業(yè)吸納能力分析各商圈商業(yè)面積分配各商圈租金水平各商圈分街區(qū)分析項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究背景湖南路商圈的商業(yè)分布■□湖南路商圈主要街區(qū)構(gòu)成：湖南路商圈主要由5部分組合，分別是湖南路、獅子橋、中山北路、馬臺(tái)街及餐飲小吃街，各街區(qū)具體分布見(jiàn)下圖：湖南路商圈的商業(yè)分布■□湖南路商圈主要街區(qū)構(gòu)成：湖南路商圈主■□各街區(qū)店鋪數(shù)量及面積分布根據(jù)詳細(xì)統(tǒng)計(jì)，湖南路商圈經(jīng)營(yíng)店鋪數(shù)量共535家，總規(guī)模約25.1萬(wàn)平方米

■□各街區(qū)店鋪數(shù)量及面積分布根據(jù)詳細(xì)統(tǒng)計(jì)，湖南路商圈經(jīng)營(yíng)店鋪新街口地面商業(yè)：

以百貨為主，定位中高端客戶

各大商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較類(lèi)似，一樓基本為珠寶，化妝品，中外名表，鞋類(lèi)；二樓以上基本為服裝；頂樓有部分居家、玩具、電器類(lèi)商品。新街口商圈地面商業(yè)主要以百貨為主新街口地面商業(yè)：

以百貨為主，定位中高端客戶

各大商場(chǎng)經(jīng)業(yè)態(tài)分布：服裝、飾品和鞋包皮具店占到了絕對(duì)的主力，餐飲、化妝等其它業(yè)態(tài)是作為補(bǔ)充商業(yè)形式出現(xiàn)。■□萊迪時(shí)尚廣場(chǎng)萊迪廣場(chǎng)就在新街口的地下心臟部位，其2萬(wàn)平方米的商業(yè)體量每天分流了新街口商業(yè)街近四分之。萊迪廣場(chǎng)分地下兩層。共有商鋪862間，負(fù)一層分四條街區(qū)，共399套鋪位，主營(yíng)服裝、鞋類(lèi)、百貨和餐飲；負(fù)二層分五條街區(qū)，計(jì)463套鋪位，主營(yíng)服裝、箱包、美容美甲以及娛樂(lè)。鋪位最大面積110平方米，每個(gè)店鋪面積劃分7-25平米，以12-15平米為主。新街口商圈地下商業(yè)主要以服裝、餐飲和飾品零售為主業(yè)態(tài)分布：服裝、飾品和鞋包皮具店占到了絕對(duì)的主力，餐飲、化妝■□新街口地鐵商鋪：南京地鐵一號(hào)線新街口站的地下整體有三層，其中負(fù)一層為整體商鋪，營(yíng)業(yè)面積1898平方米，共計(jì)88間鋪位，共有16個(gè)出口通向地面及周邊各家商場(chǎng)。由于該站轉(zhuǎn)盤(pán)處為地鐵一號(hào)線和二號(hào)線換乘的唯一通道，這里將成為人流大量聚集的地下商業(yè)區(qū)，并大大提升新街口商圈的商業(yè)價(jià)值。此外新街口地鐵商鋪不能轉(zhuǎn)租和轉(zhuǎn)讓。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：由于這一區(qū)域多數(shù)為換乘地鐵的過(guò)路客，專(zhuān)程過(guò)來(lái)消費(fèi)的所占比重較小，所以新街口地鐵商鋪經(jīng)營(yíng)品種以餐飲小吃、飾品為主。下面為地鐵商鋪的類(lèi)態(tài)分布圖（以套為單位）新街口商圈地下商業(yè)主要以服裝、餐飲和飾品零售為主■□新街口地鐵商鋪：南京地鐵一號(hào)線新街口站的地下整體有三層，■□萊迪與地鐵商鋪的對(duì)比：萊迪與地鐵商鋪的業(yè)態(tài)相差較大，萊迪業(yè)態(tài)是以服裝類(lèi)主，而地鐵商鋪則是以食品飲料店為主。下圖為萊迪與地鐵商鋪各業(yè)態(tài)所占比例的對(duì)比：

同為地下商業(yè)的萊迪和地鐵商鋪業(yè)態(tài)的組合差異較大■□萊迪與地鐵商鋪的對(duì)比：萊迪與地鐵商鋪的業(yè)態(tài)相差較大，萊迪中央門(mén)商圈的商業(yè)主要集中在綜合性市場(chǎng)為主的建寧路上■□中央門(mén)商圈商業(yè)面積分配各街區(qū)商鋪數(shù)量及面積分布根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)計(jì)，中央門(mén)商圈商業(yè)總面積為25.5萬(wàn)平米，共有大小商家206家。建寧路上的商業(yè)面積最多，建寧路上以大型市場(chǎng)，超市和假日酒店為主，三者總面積為16.02萬(wàn)平米。龍?bào)绰飞仙虡I(yè)總體量不大，但是商鋪數(shù)量較多，大型商業(yè)包括白宮大酒店和南京商廈，二者總面積為5.6萬(wàn)平米。中央門(mén)商圈的商業(yè)主要集中在綜合性市場(chǎng)為主的建寧路上■□中央門(mén)夫子廟商圈的商業(yè)面積分布主要集中在餐飲、服裝和古玩的業(yè)態(tài)組合上從店鋪數(shù)量看，夫子廟商圈店鋪以服飾最多，餐飲以古玩次之。從業(yè)態(tài)面積來(lái)看，夫子廟商圈業(yè)態(tài)主要以餐飲、服飾、古玩為主。無(wú)論從店鋪數(shù)量亦或業(yè)態(tài)面積上看，餐飲、服飾、古玩三種業(yè)態(tài)是商圈目前最主要的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)夫子廟商圈的商業(yè)面積分布主要集中在餐飲、服裝和古玩的業(yè)態(tài)組合項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究背景商圈概況各商圈業(yè)態(tài)分布特征對(duì)比分析各商圈商業(yè)吸納能力分析各商圈商業(yè)面積分配各商圈租金水平各商圈分街區(qū)分析項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究背景湖南路商圈的租金水平上看，湖南路最高，目前最高的商鋪日租金接近50元■□商業(yè)租金分布從不同路段相同業(yè)態(tài)租金看，一般是R湖南路>R馬臺(tái)街>R獅子橋>R餐飲小吃街>R中山北路，中山北路之所以租金相對(duì)最低是因?yàn)楹下飞倘?nèi)人氣基本集中到商圈內(nèi)其它街區(qū)消費(fèi)，且該道路上功能比較單調(diào)等影響所致。租金(元/平方米/天)大型商場(chǎng)山百、太平洋、湖南路商場(chǎng)等按鋪面的年?duì)I業(yè)額收取提成蘇寧銀河原先產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售，目前蘇寧集團(tuán)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)10年，每年年租金為總房款的7％。2019年上半年銷(xiāo)售價(jià)格：1F：5萬(wàn)/平方米、2F：3.6萬(wàn)/平方米、3F：2.5萬(wàn)/平方米、4F：1.6萬(wàn)/平方米、5F：1.4萬(wàn)/平方米、6F：1.2萬(wàn)/平方米。街區(qū)租金區(qū)間服飾餐飲鞋包等沿街店鋪獅子橋5.5-285-11.64.5-28——湖南路10-46地上29-4620-3020-45地下10-11中山北路4-75.5-74-55-7餐飲小吃街6-106-86-10——馬臺(tái)街10-2810-1820-2710-18湖南路商圈的租金水平上看，湖南路最高，目前最高的商鋪日租金接新街口商圈的萊迪底下商業(yè)租金較高，這主要在于其商業(yè)整體定位的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)萊迪地下廣場(chǎng)負(fù)一層的日租金為25～35元/平方米，負(fù)二層的日租金則為20元/平方米。入口處部分鋪位租金最多可達(dá)66元/㎡·天。區(qū)域不同鋪位的租金差異也較大，15元/㎡·天～67元/㎡·天，租金多相差近5倍。新街口商圈的萊迪底下商業(yè)租金較高，這主要在于其商業(yè)整體定位的租金：新街口站地鐵負(fù)一樓商鋪開(kāi)始對(duì)外招租時(shí)，以550元/平方米*月（18.3元/平米*日）起租，其他區(qū)域零星鋪位價(jià)格在500至550元/平米*月之間，新街口地鐵大圓盤(pán)處商鋪的租金最高，每月約660元/平方米（22元/平米*日）。負(fù)一層與負(fù)二層租金對(duì)比：負(fù)一層租金價(jià)格約在18-25元/平米*日，負(fù)二樓租金價(jià)格約為8元/平米*天。其中，負(fù)二樓18平米鋪位報(bào)價(jià)5-6萬(wàn)元/年，但具體價(jià)格要根據(jù)業(yè)主經(jīng)營(yíng)情況決定，如果經(jīng)營(yíng)情況好，能為地鐵商鋪帶來(lái)人氣，則價(jià)格可有適當(dāng)優(yōu)惠，但若經(jīng)營(yíng)不好，則租金可能上漲。萊迪與地鐵商鋪的對(duì)比：萊迪與地鐵商鋪的租金一般相差10元/㎡·天。下圖為地鐵商鋪與萊迪的租金對(duì)比。處于同一區(qū)域的地鐵商鋪由于人流的特殊性，租金水平較萊迪有明顯的差距租金：新街口站地鐵負(fù)一樓商鋪開(kāi)始對(duì)外招租時(shí)，以550元/平方中央門(mén)商圈主要以中低端的商業(yè)定位決定了其租金水平偏低■□綜合商場(chǎng)的租金分配綜合商場(chǎng)名稱租金南京商廈按鋪面的年?duì)I業(yè)額收取提成奧特萊斯商場(chǎng)按鋪面的年?duì)I業(yè)額收取提成玉橋市場(chǎng)服裝6.3元/天.平米鞋類(lèi)6元/天.平米從租金調(diào)研情況看，在各路段中，龍?bào)绰泛徒▽幝返淖饨疠^高，其中龍?bào)绰纷罡?。從業(yè)態(tài)看，餐飲、服飾的租金較高，主要是受長(zhǎng)途汽車(chē)站和南京車(chē)站的帶動(dòng)，客流量大，市場(chǎng)較好，形成了車(chē)站周?chē)^為特殊的商業(yè)圈，由于龍?bào)绰飞系昝嫔?，人流量大，是三條路當(dāng)中租金最高的。

■□沿街商鋪?zhàn)饨鹎闆r中央門(mén)商圈主要以中低端的商業(yè)定位決定了其租金水平偏低■□綜合調(diào)研路段業(yè)態(tài)租金（元/天·m2）中央路食品1.8-4.6服飾3.0-4.6理發(fā)店1.3-2.3鞋包1.0手機(jī)維修6.8建寧路服裝6.3-7.8鞋類(lèi)6.8-8.8理發(fā)店4.1龍?bào)绰贩?0.9-14.6中餐館多數(shù)有產(chǎn)權(quán)從不同路段相同業(yè)態(tài)租金看，一般是R龍?bào)绰?gt;R建寧路>R中央路龍?bào)绰分饕薪饦?、玉橋兩大綜合批發(fā)市場(chǎng)，區(qū)域商業(yè)成熟且有一定歷史，租金水平較中央路和建寧路略高調(diào)研路段業(yè)態(tài)租金（元/天·m2）中央路食品1.8-夫子廟商圈的貢院街的租金最為突出從租金調(diào)研情況看，在各路段中貢院街和貢院西街的租金水平最高，這主要是這兩條街連接夫子廟商圈三大入口，商業(yè)氣氛最為濃厚。地段業(yè)態(tài)租金瞻園路服飾8--10元/㎡古玩11元/㎡大石壩街工藝品9--12元/㎡平江府路服飾8--11元/㎡貢院街服飾20---30元/㎡貢院西街服飾20---30元/㎡江南貢院周邊服飾10--12元/㎡夫子廟地下商場(chǎng)服飾3---6.5元/㎡夫子廟商圈的貢院街的租金最為突出從租金調(diào)研情況看，在各路段中項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究背景商圈概況各商圈業(yè)態(tài)分布特征對(duì)比分析各商圈商業(yè)吸納能力分析各商圈商業(yè)面積分配各商圈租金水平各商圈分街區(qū)分析項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究背景湖南路商圈的中山北路商業(yè)商場(chǎng)、賣(mài)場(chǎng)的商業(yè)面積比例占到了80%以上中山北路兩側(cè)分布以鞋包、服飾及餐飲店為主，從規(guī)模上看山西路百貨、太平洋商場(chǎng)、蘇寧銀河及蘇寧電器等占據(jù)了這些商業(yè)供應(yīng)的主力，另外中山北路上存在一些KTV、演藝場(chǎng)所、網(wǎng)吧、電影院等娛樂(lè)休閑場(chǎng)所，因此整個(gè)中山北路臨近湖南路商業(yè)以專(zhuān)業(yè)店（包括商場(chǎng)、電器專(zhuān)賣(mài)等）為主，休閑娛樂(lè)場(chǎng)所為輔。業(yè)種分布業(yè)種面積組合湖南路商圈的中山北路商業(yè)商場(chǎng)、賣(mài)場(chǎng)的商業(yè)面積比例占到了80%餐飲小吃街商業(yè)目前主要是以餐飲店為主，該街是依托湖南路而形成的，整體規(guī)模較小且顯的比較臟亂無(wú)序，從業(yè)種分布來(lái)看，餐飲占據(jù)絕對(duì)主力地位，其規(guī)模也很大，另外由于賓館的存在因此賓館的規(guī)模也很大。餐飲小吃街主要以餐飲為主，零新的有部分服裝的商業(yè)布局，整體定位和消費(fèi)層次較低業(yè)種分布業(yè)種面積組合餐飲小吃街商業(yè)目前主要是以餐飲店為主，該街是依托湖南路而形成湖南路商業(yè)主要是以各種服飾店為主，其中絕大部分是精品店，其次是各類(lèi)鞋包店；從規(guī)模上看，商場(chǎng)規(guī)模最大，達(dá)到40800平方米，其次是服飾業(yè)，達(dá)到34168平方米，這些商業(yè)的存在為湖南路帶來(lái)了大量的人氣。業(yè)種分布業(yè)種面積組合湖南路商業(yè)目前主要以服飾和商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)為主，趣味型、魅力化的商業(yè)少見(jiàn)湖南路商業(yè)主要是以各種服飾店為主，其中絕大部分是精品店，其次獅子橋主要以餐飲和服飾店為主，其中餐飲店主要分布在步行街兩側(cè)，規(guī)模也很大，達(dá)到22182平方米，服飾店分布相對(duì)較偏，規(guī)模也較小，另外該地區(qū)也存在少量休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，總之，獅子橋是一個(gè)主要集餐飲及休閑娛樂(lè)為一體的街區(qū)。獅子橋商業(yè)目前主要以餐飲美食為主業(yè)種分布業(yè)種面積組合獅子橋主要以餐飲和服飾店為主，其中餐飲店主要分布在步行街兩側(cè)馬臺(tái)街商業(yè)從店鋪數(shù)量上看主要是以服飾及餐飲為主，從規(guī)模上看主要是以超市（北京華聯(lián)）、餐飲及賓館為主，整體業(yè)態(tài)比較豐富，但由于馬臺(tái)街自身道路條件的限制以及區(qū)域店鋪較為陳舊且缺乏知名品牌店的支撐，因此整體商業(yè)檔次顯得較低。業(yè)種分布業(yè)種面積組合馬臺(tái)街商業(yè)有知名餐飲小吃，但規(guī)模最大是超市，其次是娛樂(lè)和美容美發(fā)的商業(yè)布局馬臺(tái)街商業(yè)從店鋪數(shù)量上看主要是以服飾及餐飲為主，從規(guī)模上看主湖南路商圈整體規(guī)模較大，商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)種比較豐富，但其商業(yè)從總體上而言仍以大型商場(chǎng)為主體，服飾及餐飲比重較大，缺少充滿活力、趣味性及個(gè)性化較強(qiáng)的商業(yè)，其商業(yè)有很大發(fā)展空間；從湖南路商業(yè)業(yè)態(tài)品質(zhì)及規(guī)模來(lái)看，服飾業(yè)的發(fā)展較好，因此其租金水平較高，而餐飲業(yè)除獅子橋規(guī)模較大、檔次較高外，無(wú)論是餐飲小吃街還是馬臺(tái)街檔次都較低，而這些街區(qū)將會(huì)逐步得到改造，因此，未來(lái)的湖南路餐飲業(yè)發(fā)展空間較大，其餐飲品牌也將在改造中逐步得到升級(jí)。湖南路商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)以服飾、餐飲為主，個(gè)性張揚(yáng)、特點(diǎn)鮮明且富有趣味性的商業(yè)不多湖南路商圈整體規(guī)模較大，商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)種比較豐富，但其商業(yè)從總體新街口商圈由于其核心的地位決定了租金水平和人流量租金方面新街口地上部分商業(yè)以大型綜合性商業(yè)為主，商場(chǎng)內(nèi)鋪位租金多采用根據(jù)銷(xiāo)售額分成的形式，而非固定租金；地下商業(yè)街萊迪的經(jīng)營(yíng)狀況較好，租金基本達(dá)到了地面商鋪的租金水平，其地下平均租金在33元/㎡·天左右，最高可達(dá)67元/㎡·天。地鐵的人流量雖較大，但大多數(shù)為過(guò)路客，有效客流量較小，整體來(lái)說(shuō)地鐵商鋪的經(jīng)營(yíng)情況欠佳，地鐵商鋪的租金最高在22元/㎡·天左右。人流量方面由于地鐵商鋪位于地鐵一號(hào)線新街口站出入口、新街口核心區(qū)地下通道，人流量是其它商業(yè)無(wú)法比擬的。從我司統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，地鐵商鋪每20分鐘的客流量可達(dá)6000人，是萊迪的三倍。但有效客戶較少。地面人流量是萊迪人流量的4倍左右新街口商圈由于其核心的地位決定了租金水平和人流量租金方面業(yè)態(tài)方面由于地鐵商鋪的人流多為過(guò)路客，所以地鐵商鋪的業(yè)態(tài)以滯留客群時(shí)間較短的小吃、飲料及小飾品為主，服裝類(lèi)業(yè)態(tài)較少；萊迪客戶主要是年輕女性，所以萊迪的業(yè)態(tài)以流行服飾為主。商鋪面積地上商業(yè)的面積普遍較大，大型商業(yè)的經(jīng)營(yíng)面積一般在1萬(wàn)平方以上，零散小店鋪的經(jīng)營(yíng)面積也在100㎡以上。而地下商業(yè)的面積一般在10個(gè)平方左右?？傮w而言，新街口商圈交通便利、人流量大、知名度高、商區(qū)整體形象較好，但由于商鋪?zhàn)饨疠^高、眾多的商家導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)壓力也較大，這些都將是新街口商家面臨的機(jī)遇和營(yíng)利能力的挑戰(zhàn)。地下商業(yè)的定位明確，與地面的綜合類(lèi)大型商場(chǎng)錯(cuò)位，經(jīng)營(yíng)情況佳、租金水平高業(yè)態(tài)方面地下商業(yè)的定位明確，與地面的綜合類(lèi)大型商場(chǎng)錯(cuò)位，經(jīng)營(yíng)中央門(mén)商圈的建寧路主要集中了兩大綜合批發(fā)市場(chǎng)，其中由于靠近汽車(chē)站火車(chē)站賓館的比例也達(dá)到了18%

業(yè)種分布

業(yè)種面積組合中央門(mén)商圈的建寧路主要集中了兩大綜合批發(fā)市場(chǎng)，其中由于靠近汽業(yè)種面積組合業(yè)種分布龍?bào)绰飞虡I(yè)主要為商場(chǎng)和賓館酒店，主要原因在一其獨(dú)特的區(qū)位業(yè)種面積組合業(yè)種分布龍?bào)绰飞虡I(yè)主要為商場(chǎng)和賓館酒店，主要原因業(yè)種面積組合業(yè)種分布中央路商業(yè)主要為超市和賓館酒店，其中餐飲也占到了相當(dāng)?shù)谋壤龢I(yè)種面積組合業(yè)種分布中央路商業(yè)主要為超市和賓館酒店，其中餐飲夫子廟商圈中的瞻園路商業(yè)主要以古玩和餐飲為主夫子廟商圈中的瞻園路商業(yè)主要以古玩和餐飲為主大石壩路商業(yè)以餐飲為主力，工藝品、古玩和賓館的比例相當(dāng)大石壩路商業(yè)以餐飲為主力，工藝品、古玩和賓館的比例相當(dāng)貢院街商業(yè)的服裝和餐飲是絕對(duì)的主流業(yè)態(tài)貢院街商業(yè)的服裝和餐飲是絕對(duì)的主流業(yè)態(tài)貢院西街商業(yè)的服裝和餐飲是絕對(duì)的主流業(yè)態(tài)貢院西街商業(yè)的服裝和餐飲是絕對(duì)的主流業(yè)態(tài)貢院周邊區(qū)域商業(yè)以服裝為主，寵物店、賓館和鞋包店占不小的比例貢院周邊區(qū)域商業(yè)以服裝為主，寵物店、賓館和鞋包店占不小的比■夫子廟大市場(chǎng)位于商圈邊緣，西跨秦淮河與瞻園相望，東臨白鷺洲公園，背靠烏衣巷，南居長(zhǎng)樂(lè)路，橫跨平江府，營(yíng)業(yè)面積30000多平方米，是夫子廟地區(qū)最大的小商品批零購(gòu)物中心。夫子廟大市場(chǎng)是本商圈最大的小商品批發(fā)零售購(gòu)物中心■夫子廟大市場(chǎng)位于商圈邊緣，西跨秦淮河與瞻園相望，東臨白鷺洲夫子廟地下商場(chǎng)分四個(gè)營(yíng)業(yè)廳，營(yíng)業(yè)面積約5000平方米，以低檔服飾、飾品為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。目前經(jīng)營(yíng)狀況一般，人流稀少，有相當(dāng)數(shù)量鋪位空置。各方面狀況與地面商業(yè)有一定差距。夫子廟地下商業(yè)街受人流導(dǎo)示系統(tǒng)弱化、商業(yè)規(guī)模較小、定位水平不高，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況較差夫子廟地下商場(chǎng)分四個(gè)營(yíng)業(yè)廳，營(yíng)業(yè)面積約5000平方米，以低檔兩者在經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)上近似，都以低檔服飾為主。

地下商場(chǎng)的人流量明顯遜于地面商業(yè)，進(jìn)而使得租金水平遠(yuǎn)低于后者夫子廟地下商業(yè)街與地上商業(yè)的對(duì)比分析兩者在經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)上近似，都以低檔服飾為主。

地下商場(chǎng)的人流量明【總結(jié)】夫子商圈的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要以餐飲、服飾、古玩為主，整體商業(yè)檔次不高。夫子廟商圈客群主要是依托夫子廟風(fēng)景區(qū)吸引的大量中外游客。服飾比例比較高的路段或范圍是貢院西街、貢院街、江南貢院周邊，其業(yè)態(tài)比例都接近或超出50%。餐飲集中比例相對(duì)服飾相對(duì)不高，主要分布在貢院街、大石壩街沿線。古玩市場(chǎng)主要集中在瞻園路、東市西市一帶。商圈經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的檔次不高，在南京本地商業(yè)影響力較弱，商業(yè)形象欠佳，經(jīng)營(yíng)發(fā)展主要依靠景區(qū)的帶動(dòng)。商圈地下商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況明顯不如地面商業(yè)，不依靠地鐵等交通樞紐帶來(lái)人流量，單純建設(shè)的地下商業(yè)如在經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)等方面沒(méi)有獨(dú)特的創(chuàng)新特色在目前的南京市場(chǎng)很難獲得成功?！究偨Y(jié)】南京四大商圈比較列表核心區(qū)域租金業(yè)態(tài)消費(fèi)客群湖南路商圈新街口商圈夫子廟商圈中央門(mén)商圈10－46元/天·m2餐飲、服飾為主、百貨年青、時(shí)尚類(lèi)人群為主百貨、餐飲及現(xiàn)代服務(wù)類(lèi)商貿(mào)本地為主，輔以外地中高端人群18－35元/天·m28－30元/天·m2特色餐飲、古玩、小吃為主本、外地游客加年青人1.8－14.6元/天·m2小百貨、零售批發(fā)以及餐飲附近居民、外地客戶、批發(fā)零售商、少量郊縣農(nóng)民南京四大商圈比較列表核心區(qū)域租金業(yè)態(tài)消費(fèi)客群湖南路商圈新街口綜合比較分析南京的四大商圈湖南路作為南京的第二大商業(yè)副中心具備一定的城市吸納力和良好發(fā)展遠(yuǎn)景，本項(xiàng)目存在較好的市場(chǎng)契機(jī)；但本項(xiàng)目的規(guī)模和城市定位決定了其發(fā)展規(guī)劃不能依托南京現(xiàn)有的商業(yè)市場(chǎng)，必須跨區(qū)域甚至跨國(guó)度尋求項(xiàng)目的發(fā)展方向。南京商業(yè)市場(chǎng)中的特色商業(yè)僅有夫子廟秦淮文化商業(yè)街和1912的民文化主題酒吧區(qū)，具備趣味性、個(gè)性化和科技含量的魅力型商業(yè)項(xiàng)目尤為少見(jiàn)，存在市場(chǎng)空白；運(yùn)營(yíng)模式上：成功的大型綜合性商業(yè)和規(guī)?；纳虡I(yè)街區(qū)開(kāi)發(fā)，通常采用租賃的形式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和管理；運(yùn)營(yíng)特征建筑特征發(fā)展方向綜合比較分析南京的四大商圈湖南路作為南京的第二大商業(yè)副中心具國(guó)內(nèi)地下商業(yè)項(xiàng)目案例調(diào)研調(diào)研背景北京市地下商業(yè)個(gè)案分析上海市地下商業(yè)個(gè)案分析國(guó)內(nèi)地下商業(yè)項(xiàng)目案例調(diào)研調(diào)研背景調(diào)研目的綜合考慮本案的性質(zhì)、體量、初步定位等因素，項(xiàng)目組特地赴北京、上海兩地作相關(guān)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研，本次調(diào)研物業(yè)不僅僅限于地下商業(yè)，也包括一些知名度較高的地上商業(yè)，旨在為本項(xiàng)目在產(chǎn)品規(guī)劃、風(fēng)格定位、品牌招商等方面作最大程度上的參考。調(diào)研對(duì)象北京：東方新天地商業(yè)街、世貿(mào)天階商業(yè)廣場(chǎng)、金源燕莎MALL上海：迪美地下商業(yè)街、玫瑰坊商業(yè)街、大拇指廣場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容各項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃、業(yè)態(tài)分布、租金情況、消費(fèi)人群、人流量調(diào)研；北京上海兩地地鐵人流量調(diào)研；調(diào)研時(shí)間：2019.9.16-2019.9.18人員安排：朱敏、牛江梅、薛睿、張杰、吳松亭共5人調(diào)研內(nèi)容調(diào)研人員北京地鐵人流量調(diào)研薛睿、朱敏上海地鐵人流量調(diào)研薛睿、牛中梅各項(xiàng)目入口處人流量調(diào)研朱敏、牛江梅、張杰、吳松亭各項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃調(diào)研朱敏、牛江梅、薛睿、吳松亭各項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布調(diào)研薛睿、牛江梅、張杰各項(xiàng)目租金范圍調(diào)研朱敏、薛睿研究背景和目的調(diào)研目的調(diào)研內(nèi)容調(diào)研人員北京地鐵人流量調(diào)研薛睿、朱敏上海地鐵國(guó)內(nèi)地下商業(yè)項(xiàng)目案例調(diào)研調(diào)研背景北京市地下商業(yè)個(gè)案分析上海市地下商業(yè)個(gè)案分析國(guó)內(nèi)地下商業(yè)項(xiàng)目案例調(diào)研調(diào)研背景主要商圈分布王府井商圈————傳統(tǒng)而多元平均零售租金：100-250美金/平米*月西單商圈————年輕大眾化消費(fèi)區(qū)域平均租金：80-120美金/平米*月CBD商圈————高收入人群的聚焦平均零售租金：80-150美金/平米*月中關(guān)村商圈————IT集散地平均零售租金：25-60美金/平米*月北京市商圈分布概況主要商圈分布北京市商圈分布概況東方新天地

項(xiàng)目基本資料地理位置：東長(zhǎng)安街一號(hào)東方廣場(chǎng)占地面積：12萬(wàn)㎡面積分割：140-3000㎡，經(jīng)營(yíng)面積在1000平方米以上的主力店鋪逾17家租戶數(shù)量：約230戶左右出租率：98%，地下一層與地上一層出租率100%開(kāi)業(yè)時(shí)間：2019年項(xiàng)目定位：高檔購(gòu)物中心輻射范圍：北京市消費(fèi)者及國(guó)內(nèi)外游客，比例為4：1

北京市商業(yè)個(gè)案分析東方新天地

項(xiàng)目基本資料北京市商業(yè)個(gè)案分析圖;東方新天地地鐵層主干道及部分中庭布局北京市商業(yè)個(gè)案分析圖;東方新天地地鐵層主干道及部分中庭布局北京市商業(yè)個(gè)案分析項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合分布東方新天地為東方廣場(chǎng)的商業(yè)部分，共分三層：地下一層，地上二層。整個(gè)商業(yè)分為5大區(qū)及天空大道，各組團(tuán)之間特征鮮明又不失聯(lián)系。北京市商業(yè)個(gè)案分析本項(xiàng)目劃分為五大區(qū)及天空大道，各組團(tuán)特征鮮明、聯(lián)系密切項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合分布北京市商業(yè)個(gè)案分析本項(xiàng)目劃分為五大區(qū)及天空大東方新天地品牌展示層數(shù)品牌定位品牌展示首層國(guó)際一線及知名品牌珠寶鐘表眼鏡：勞力士、tiffany寶柏歐米笳、萬(wàn)國(guó)表tigoni江詩(shī)丹頓瑞士梅花表服裝：bubbery、紀(jì)梵希、kenzo、馬克華菲、切瑞蒂、寶姿、東北虎皮草、pierremantoux、派、kent&curwen皮鞋、飾品：follifollie、施華洛世奇、萬(wàn)寶龍、伊華時(shí)尚、派克、雅天妮、金色寶藏、阿加達(dá)首飾護(hù)理/美容：歐舒丹、瑪花纖體地鐵層（地下一層）偏向年輕人的流行品牌服裝：杰西卡、w.doubleeudot、翠貝卡、only\veromoda歐時(shí)力sisley鞋類(lèi)、飾品：Bata米蘭奴皮具專(zhuān)賣(mài)店翠貝卡斯艾伊茜子護(hù)膚、化妝品：水芝澳、佰草集珠寶鐘表眼鏡：swatch\timeworld設(shè)計(jì)者時(shí)間餐廳、快餐：天福茗茶、面愛(ài)面、荷花泰菜、山水居、麻布十番、味千拉面天空大道（地上二層）服務(wù)性業(yè)態(tài)，銀行、美容院等銀行/服務(wù)/其他：中國(guó)建設(shè)銀行、渣打銀行北京分行個(gè)人理財(cái)中心、招商銀行、都市名人高爾夫、金考復(fù)印服務(wù)娛樂(lè)/展廳/影音：尼康、易簡(jiǎn)極家餐廳：牛扒工廠、寒室、品諾酒窖酒店：托飛輪服裝：寶姿及寶馬生活方式專(zhuān)賣(mài)店、亨利普爾、上海灘個(gè)人護(hù)理/美容：湯尼英蓋、思妍麗北京市商業(yè)個(gè)案分析

業(yè)態(tài)分布情況東方新天地品牌展示層數(shù)品牌定位品牌展示首層國(guó)際一線及知名品牌消費(fèi)客群天空大道：由于樓層較高，到達(dá)該層的游客較少，故業(yè)態(tài)主要為銀行、美容院、高級(jí)餐廳及少量高級(jí)品牌服飾店等服務(wù)性業(yè)態(tài)，消費(fèi)對(duì)象主要為王府井周邊的白領(lǐng)階層及外籍工作人員，年齡在25歲-50歲之間首層：入駐商戶多為國(guó)際一線品牌，故消費(fèi)對(duì)象為來(lái)自北京市乃至國(guó)內(nèi)外顧客具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)于品牌知名度要求較高的中青年階層，年齡層次在25歲以上。地鐵層：入駐品牌多為年輕人所喜好的流行品牌，故消費(fèi)對(duì)象多來(lái)自年輕一族，年齡在25-35歲之間，緊跟時(shí)尚潮流，風(fēng)格多變。人流量統(tǒng)計(jì)時(shí)間：周日上午10點(diǎn)半統(tǒng)計(jì)地點(diǎn)：正門(mén)入口處，該項(xiàng)目入口較多統(tǒng)計(jì)人數(shù)：正門(mén)入口處3500人/小時(shí)，所有入口合計(jì)約1萬(wàn)人/小時(shí)日均人流量：15-20萬(wàn)，節(jié)假日25萬(wàn)北京市商業(yè)個(gè)案分析

消費(fèi)客群構(gòu)成消費(fèi)客群北京市商業(yè)個(gè)案分析

消費(fèi)客群構(gòu)成租金情況只租不售，基本租期2-3年；如果店鋪營(yíng)業(yè)情況較好，則會(huì)在固定租金的基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)為扣率租金；招租方式：由于商場(chǎng)人流量大，顧客購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，出租率高，首層及地鐵層競(jìng)爭(zhēng)激烈，故商場(chǎng)以招標(biāo)的方式進(jìn)行鋪位出租物管費(fèi)用：物業(yè)管理費(fèi)31.5元/㎡·月

表：租金情況列表店鋪位置平均租金（元/平米*日）最高租金（元/平米*日）地下一層4560地上一層50-6070地上二層2022北京市商業(yè)個(gè)案分析

本項(xiàng)目只租不售，且租金水平較高租金情況店鋪位置平均租金（元/平米*日）最高租金（元/平米*項(xiàng)目亮點(diǎn)1、整個(gè)建筑采用連貫的長(zhǎng)廊式設(shè)計(jì)，總建筑面積達(dá)80萬(wàn)平方米，建成時(shí)是全亞洲最大的商業(yè)建筑群、也是北京心臟地區(qū)罕有的多功能商業(yè)城；2、長(zhǎng)廊中部有多處與地鐵相通，標(biāo)識(shí)明確；3、每一主題區(qū)都有中庭設(shè)計(jì)，部分中庭為透明拱頂設(shè)計(jì)，風(fēng)格多變，減少了地下商業(yè)的壓抑感。北京市商業(yè)個(gè)案分析項(xiàng)目的建筑特點(diǎn)鮮明，增強(qiáng)了商業(yè)項(xiàng)目本身的觀賞價(jià)值項(xiàng)目亮點(diǎn)北京市商業(yè)個(gè)案分析項(xiàng)目的建筑特點(diǎn)鮮明，增強(qiáng)了商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)上：加強(qiáng)出入口的人流導(dǎo)示系統(tǒng)，主要出入口設(shè)置前廳，聚集人流并分散至各業(yè)態(tài)區(qū)，中庭充滿動(dòng)感，激發(fā)購(gòu)物欲望；運(yùn)營(yíng)模式上：

項(xiàng)目全部采用租賃的形式，定位較高，利用項(xiàng)目所處區(qū)域的消費(fèi)客群準(zhǔn)確定位為面向年輕客群消費(fèi)品牌；項(xiàng)目的招商運(yùn)營(yíng)商主要以知名品牌的商業(yè)帶動(dòng)北京市商業(yè)個(gè)案分析項(xiàng)目的可借鑒因素主要在于產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)模式以及招商定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)上：北京市商業(yè)個(gè)案分析項(xiàng)目的可借鑒因素主要在于產(chǎn)品的世貿(mào)天階

項(xiàng)目基本資料地理位置：朝陽(yáng)區(qū)，迎賓國(guó)道東大橋路東側(cè)建筑面積：21.1萬(wàn)㎡，商業(yè)面積8萬(wàn)平米面積分割：100-1000平米出租率：92%開(kāi)業(yè)時(shí)間：2019年9月開(kāi)街商業(yè)定位：高檔購(gòu)物中心、旅游商業(yè)地產(chǎn)；結(jié)合美食、娛樂(lè)、空間藝術(shù)、時(shí)尚藝術(shù)櫥窗；以滿足看、聽(tīng)、嗅、味、觸的全感官之旅的休閑購(gòu)物場(chǎng)所輻射范圍：北京全市及國(guó)內(nèi)外游客，比例為7：3開(kāi)發(fā)商：北京奧中基業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司北京市商業(yè)個(gè)案分析世貿(mào)天階

項(xiàng)目基本資料北京市商業(yè)個(gè)案分析業(yè)態(tài)分布北京市商業(yè)個(gè)案分析運(yùn)動(dòng)休閑用品流行飾品音樂(lè)圖書(shū)餐廳俱樂(lè)部生活、家居美食街圖：世茂天階地下一層業(yè)態(tài)分布

業(yè)態(tài)分布情況業(yè)態(tài)分布北京市商業(yè)個(gè)案分析運(yùn)動(dòng)休閑流行音樂(lè)圖書(shū)餐廳俱樂(lè)部生消費(fèi)客群南樓針對(duì)CBD內(nèi)20-30歲的白領(lǐng)階層；北樓主要面對(duì)CBD的涉外人群，商業(yè)精英；這一年齡層和類(lèi)型客戶具有比一般白領(lǐng)階層更成熟的特征，講究品牌，對(duì)于品牌流行度，消費(fèi)設(shè)施及服務(wù)方面的要求較高,年齡在30-45歲之間人流量統(tǒng)計(jì)時(shí)間：周日下午7點(diǎn)左右統(tǒng)計(jì)地點(diǎn)：正門(mén)入口處統(tǒng)計(jì)人數(shù)：正門(mén)入口處約1050人/小時(shí)世茂天階電子天幕下部分設(shè)施尚未完工，除了南樓一樓的ZARA旗艦店人流較大外，二層以上人流量較小北京市商業(yè)個(gè)案分析消費(fèi)客群主要以年輕白領(lǐng)和商務(wù)人士為主，國(guó)內(nèi)游客和涉外人群為輔消費(fèi)客群北京市商業(yè)個(gè)案分析消費(fèi)客群主要以年輕白領(lǐng)和商務(wù)人士為圖:天階電子天幕項(xiàng)目亮點(diǎn)大型電子天幕，亞洲第一的LED，世界第二，寬30米，縱深250米，視覺(jué)效果強(qiáng)，富有沖擊力店鋪位置平均租金（元/平米*日）北樓1層33北樓3層16.5-20南樓1層38租金情況北京市商業(yè)個(gè)案分析

租金水平較高，產(chǎn)品的個(gè)性化特出