土地開(kāi)發(fā)整理分析課件

§2土地開(kāi)發(fā)整理基礎(chǔ)

§2-1土地開(kāi)發(fā)一、土地開(kāi)發(fā)的概念土地開(kāi)發(fā)活動(dòng)是人類(lèi)社會(huì)進(jìn)步的重要標(biāo)志之一。傳統(tǒng)意義上的土地開(kāi)發(fā)是指在一定范圍對(duì)宜農(nóng)荒地進(jìn)行的開(kāi)墾活動(dòng)。綜合上述，土地開(kāi)發(fā)是指對(duì)那些尚未利用和利用不充分的土地，通過(guò)人們一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)手段，擴(kuò)大其有效利用范圍和提高土地的利用深度，以便不斷地提高土地的利用率和生產(chǎn)率，滿(mǎn)足人們生產(chǎn)和生活不斷發(fā)展的需要?！?土地開(kāi)發(fā)整理基礎(chǔ)

§2-1土地開(kāi)發(fā)一、土地開(kāi)發(fā)的概念1§2-1土地開(kāi)發(fā)從不同的角度表達(dá)其內(nèi)涵：

（一）土地開(kāi)發(fā)就是對(duì)土地投入一定量的資金和勞動(dòng)，通過(guò)有計(jì)劃地墾殖、改造、整治及其它配套建設(shè)，使之成為有特定用途的，能滿(mǎn)足特定需要的可利用土地；

（二）土地開(kāi)發(fā)就是拿出一定數(shù)額的資金投入到尚未利用的或利用不充分的土地上，經(jīng)過(guò)整治使之按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途更有效地使用，從而獲得利益；

（三）土地開(kāi)發(fā)一方面是指經(jīng)過(guò)人們對(duì)土地的勞動(dòng)力和物質(zhì)的投入，把尚未利用的土地資源改變?yōu)榭衫玫耐恋?；另一方面是?duì)已利用土地進(jìn)行再開(kāi)發(fā)，以進(jìn)一步提高土地的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)效益。§2-1土地開(kāi)發(fā)從不同的角度表達(dá)其內(nèi)涵：2§2-1土地開(kāi)發(fā)①內(nèi)涵開(kāi)發(fā)是指提高土地容積率，也就是提高土地利用率，加強(qiáng)土地的節(jié)約利用；②外延開(kāi)發(fā)是指通過(guò)征用、開(kāi)發(fā)城市近郊或遠(yuǎn)郊農(nóng)地滿(mǎn)足城市用地規(guī)模擴(kuò)大的需要；③功能開(kāi)發(fā)是指調(diào)整城市用地結(jié)構(gòu)，提高土地利用效益；④系統(tǒng)開(kāi)發(fā)是指內(nèi)涵開(kāi)發(fā)、外延開(kāi)發(fā)和功能開(kāi)發(fā)的有機(jī)組合?！?-1土地開(kāi)發(fā)①內(nèi)涵開(kāi)發(fā)是指提高土地容積率，也就是提高土3§2-1土地開(kāi)發(fā)二、土地開(kāi)發(fā)的類(lèi)型1、按地域可劃分為城市土地開(kāi)發(fā)和農(nóng)村土地開(kāi)發(fā)。農(nóng)村土地開(kāi)發(fā)的對(duì)象是成片荒山荒地、零散廢棄地、工礦廢棄地和農(nóng)村居民點(diǎn)等；城市土地開(kāi)發(fā)的主要對(duì)象是舊城改造，它能夠較快地取得經(jīng)濟(jì)效益。2、按開(kāi)發(fā)方式可劃分為廣度開(kāi)發(fā)和深度開(kāi)發(fā)?！?-1土地開(kāi)發(fā)二、土地開(kāi)發(fā)的類(lèi)型4§2-1土地開(kāi)發(fā)三、土地開(kāi)發(fā)的具體形式（1）荒地資源的開(kāi)發(fā)（2）沿海灘涂資源的開(kāi)發(fā)（3）閑散地資源的開(kāi)發(fā)（4）中低產(chǎn)田開(kāi)發(fā)（5）城市新區(qū)的開(kāi)發(fā)及舊城改造（6）農(nóng)村空心村改造和農(nóng)村居民點(diǎn)的開(kāi)發(fā)§2-1土地開(kāi)發(fā)三、土地開(kāi)發(fā)的具體形式5§2-1土地開(kāi)發(fā)四、土地開(kāi)發(fā)的意義土地開(kāi)發(fā)是落實(shí)基本國(guó)策的重要組成部分。“十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地”土地開(kāi)發(fā)是解決人多地少，耕地資源嚴(yán)重不足的唯一辦法。土地開(kāi)發(fā)是保持我國(guó)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡的關(guān)鍵。土地開(kāi)發(fā)對(duì)保持生態(tài)平衡和生態(tài)良性循環(huán)具有重要意義?！?-1土地開(kāi)發(fā)四、土地開(kāi)發(fā)的意義6§2-2土地整理概述一、國(guó)內(nèi)外土地整理的發(fā)展

“土地整理”一詞在國(guó)外最早問(wèn)世于法國(guó)、德國(guó)和俄國(guó)等歐洲國(guó)家。1953年德國(guó)頒布了第一部土地整理法。在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)土地整理稱(chēng)作土地重劃，如市地重劃。我國(guó)土地整理可以追溯到古代奴隸社會(huì)的井田制、方田制，但使土地整理成為真正的一門(mén)學(xué)科和一項(xiàng)技術(shù)工作還是建國(guó)以后?！?-2土地整理概述一、國(guó)內(nèi)外土地整理的發(fā)展7§2-2土地整理概述二、土地整理的涵義土地整理是對(duì)土地利用的調(diào)整和治理，它是通過(guò)對(duì)土地利用生產(chǎn)環(huán)境的改善及生態(tài)景觀建設(shè)，消除土地利用中對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起制約或限制作用的因素，促進(jìn)土地利用的有序化和集約化，從而提高土地利用效率的工程技術(shù)手段及相應(yīng)的政策措施。其實(shí)質(zhì)是通過(guò)對(duì)土地利用環(huán)境的建設(shè)，不斷提高土地質(zhì)量，來(lái)滿(mǎn)足社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展對(duì)土地資源的要求，保證土地資源可持續(xù)利用的土地生態(tài)建設(shè)措施和手段?！?-2土地整理概述二、土地整理的涵義8§2-2土地整理概述

新《土地管理法》對(duì)土地整理如下定義：——土地整理是采用工程技術(shù)手段及相應(yīng)的政策措施，對(duì)土地利用現(xiàn)狀的方式、結(jié)構(gòu)和利用關(guān)系進(jìn)行調(diào)整，改善土地利用環(huán)境，提高土地質(zhì)量和利用效率的措施和手段。

土地整理的核心：

一是調(diào)整土地關(guān)系并組織土地利用；

二是調(diào)整土地權(quán)屬單位不利于生產(chǎn)管理的土地；§2-2土地整理概述新《土地管理法》對(duì)土地整理如下9§2-2土地整理概述三、土地整理的意義（1）土地整理是解決我國(guó)土地利用問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡的有效途徑與必然選擇（2）土地整理可實(shí)現(xiàn)土地利用由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，是提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力，增加農(nóng)民收入，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效途徑（3）土地整理是改善農(nóng)村生態(tài)環(huán)境和居住條件、促進(jìn)農(nóng)村城鎮(zhèn)化的有效措施（4）土地整理是實(shí)施土地利用總體規(guī)劃，落實(shí)土地用途管制的重要手段

§2-2土地整理概述三、土地整理的意義10§2-2土地整理概述四、土地整理的內(nèi)容（1）調(diào)整與優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)（2）改善土地利用環(huán)境（3）調(diào)整土地產(chǎn)權(quán)規(guī)范現(xiàn)有土地權(quán)利，合理制定一些新的土地權(quán)利，明確產(chǎn)權(quán)邊界，形成適應(yīng)土地利用方式轉(zhuǎn)變需要的土地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)調(diào)整，以便于對(duì)土地進(jìn)行集約化、高效化的利用。§2-2土地整理概述四、土地整理的內(nèi)容11§2-2土地整理概述四、土地整理的類(lèi)型（1）按權(quán)屬劃分：土地所有權(quán)整理和土地使用權(quán)整理。（2）按地域劃分：城市土地整理和農(nóng)村土地整理。城市土地整理也可稱(chēng)為市地整理，它不僅要調(diào)整土地利用的平面布局，而且要科學(xué)調(diào)整其三維利用空間。目前已開(kāi)展的舊城改造、土地置換、盤(pán)活城市存量土地等，均屬于市地整理的范疇。農(nóng)村土地整理是按照土地利用總體規(guī)劃，對(duì)田、水、路、林、村進(jìn)行綜合治理，以提高耕地質(zhì)量，增加有效耕地面積，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和生態(tài)環(huán)境。這是現(xiàn)階段我國(guó)開(kāi)展土地整理的重點(diǎn)。§2-2土地整理概述四、土地整理的類(lèi)型12農(nóng)地整理農(nóng)地整理13市地整理市地整理14§2-2土地整理概述（3）按整理目的劃分：資源性土地整理和資產(chǎn)性土地整理。資源性土地整理是為形成合理高效的資源利用結(jié)構(gòu)而進(jìn)行的一種土地整理，是以實(shí)物資源的再配置為主。資產(chǎn)性土地整理主要是為了確保土地資產(chǎn)的保值增值而進(jìn)行的土地整理，是以土地價(jià)值的重組和實(shí)現(xiàn)為起點(diǎn)，土地為載體的一種資源配置過(guò)程。我國(guó)目前進(jìn)行的農(nóng)村土地整理尚處于資源性整理階段

§2-2土地整理概述（3）按整理目的劃分：資源性土地整理和15§2-2土地整理概述（4）按整理對(duì)象劃分：農(nóng)地整理和建設(shè)用地整理

農(nóng)地整理有：①農(nóng)田整理，主要指耕地整理，包括耕作田塊歸整，田間道路、灌排渠系、防護(hù)林帶整治等。②低產(chǎn)地改造，包括中低產(chǎn)田、中低產(chǎn)林、中低產(chǎn)園、中低產(chǎn)水改造，低產(chǎn)土壤改良等。③未利用地開(kāi)發(fā)，包括荒草地、沼澤地、鹽堿地、裸土地、灘涂、葦?shù)丶捌渌蠢猛恋氐拈_(kāi)發(fā)利用。④小流域綜合整治，包括山區(qū)、丘陵地區(qū)的水土保持、生態(tài)退耕、土壤改良、耕作措施改變、田林水統(tǒng)籌規(guī)劃等。

建設(shè)用地整理有：舊城區(qū)拆遷改造，城鎮(zhèn)、工礦區(qū)閑置土地盤(pán)整，村莊改造，各類(lèi)廢棄地復(fù)墾，墳地撤并。§2-2土地整理概述（4）按整理對(duì)象劃分：農(nóng)地整理和建設(shè)用16§2-3農(nóng)村土地整理一、農(nóng)村土地整理的涵義

是指在一定區(qū)域內(nèi)，按照土地利用總體規(guī)劃的要求，對(duì)農(nóng)田、水域、道路、農(nóng)田防護(hù)林網(wǎng)和居民點(diǎn)用地進(jìn)行整理的措施和手段。它是調(diào)整土地利用關(guān)系和土地利用方式，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)環(huán)境的重要措施?！?-3農(nóng)村土地整理一、農(nóng)村土地整理的涵義17§2-3農(nóng)村土地整理二、農(nóng)村土地整理產(chǎn)生的原因1、內(nèi)在原因：人多地少，改變農(nóng)村現(xiàn)狀要求。2、外部條件：土地公有制是保障。（政策保障）經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變是土地整理的動(dòng)力。土地收益分配制度的改革是前提。新《土地管理法》規(guī)定新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)，實(shí)行中央與地方三七分成。“誰(shuí)整理，誰(shuí)受益?！薄?-3農(nóng)村土地整理二、農(nóng)村土地整理產(chǎn)生的原因18§2-3農(nóng)村土地整理三、農(nóng)村土地整理原則1.因地制宜原則。2.綜合效益原則。3.公開(kāi)公正原則。四、農(nóng)村土地整理的目標(biāo)1、增加有效耕地面積，提高土地利用率。2、實(shí)現(xiàn)土地的可持續(xù)利用。3、提高農(nóng)村現(xiàn)代化水平，推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程?！?-3農(nóng)村土地整理三、農(nóng)村土地整理原則19§2-3農(nóng)村土地整理五、農(nóng)村土地整理的內(nèi)容包括：農(nóng)村建設(shè)用地整理、農(nóng)田整理1、農(nóng)村建設(shè)用地整理包括：村莊整理、鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)用地整理。村莊整理就是以村鎮(zhèn)宅基地和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為中心，通過(guò)合理的村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)，有效地調(diào)整村莊內(nèi)部用地，提高村莊土地利用率，改善農(nóng)村的面貌和生態(tài)環(huán)境。鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)用地整理是指將大量以原來(lái)的自然村落為依托，零散分布的鄉(xiāng)村企業(yè)向工業(yè)園區(qū)集中，并將原址復(fù)墾利用。§2-3農(nóng)村土地整理五、農(nóng)村土地整理的內(nèi)容20§2-3農(nóng)村土地整理五、農(nóng)村土地整理的內(nèi)容2、農(nóng)田整理包括：農(nóng)田地塊調(diào)整農(nóng)田綜合治理農(nóng)業(yè)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整。農(nóng)田地塊調(diào)整主要是對(duì)插花地和破碎地進(jìn)行調(diào)整，它涉及農(nóng)戶(hù)承包土地的使用權(quán)和集體土地所有權(quán)的調(diào)整。插花地是指兩個(gè)或兩個(gè)以上單位的土地權(quán)屬界線互相穿插、割裂而形成的面積不集中、外型不規(guī)整的土地。破碎地是指由農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施或道路建設(shè)所引起的邊角地等。§2-3農(nóng)村土地整理五、農(nóng)村土地整理的內(nèi)容21§2-4土地整理的模式一、土地整理模式的概念土地整理模式是指在一定區(qū)域內(nèi)，一定社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下，土地整理表現(xiàn)出的具有典型意義的組織模式、投資模式、作業(yè)模式的總稱(chēng)。二、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的土地整理模式（1）平原地區(qū)的三種模式，如：一是實(shí)行三個(gè)集中管理；（農(nóng)民住宅向中心村和小城鎮(zhèn)集中；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)向工業(yè)園集中；農(nóng)田向規(guī)模經(jīng)營(yíng)集中）二是建成道路、林網(wǎng)、渠系配套的高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田；三是村莊土地整理結(jié)合農(nóng)民公寓建設(shè)進(jìn)行?！?-4土地整理的模式一、土地整理模式的概念22§2-4土地整理的模式（2）丘陵山區(qū)綜合整理作業(yè)模式經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的丘陵山區(qū)，交通較為便利，地形地貌復(fù)雜。具體可以采取田、林、路、渠、宅、墳、高效農(nóng)業(yè)為一體作業(yè)模式；也可以結(jié)合小流域綜合治理，進(jìn)行山、林、水、田、路、村的統(tǒng)一整理?！?-4土地整理的模式（2）丘陵山區(qū)綜合整理作業(yè)模式23§2-4土地整理的模式三、經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)土地整理模式資金投入不足是制約在該地區(qū)土地整理的重要因素，資金的籌措是政府行為，建立以國(guó)家和地方政府投入為主的投資模式。

平原地區(qū)可以采取村莊改造專(zhuān)項(xiàng)整理與康居工程相結(jié)合，中低產(chǎn)田的改造與基本農(nóng)田建設(shè)相結(jié)合的作業(yè)方式。

丘陵山區(qū)作業(yè)模式應(yīng)立足于遷村并點(diǎn)，對(duì)田、水、路、林、村、渠、溝、埂進(jìn)行全面規(guī)劃，分步整理，分項(xiàng)進(jìn)行，逐漸推進(jìn)?！?-4土地整理的模式三、經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)土地整理模式24§2-4土地整理的模式三、幾種有效的土地整理模式1、租賃開(kāi)發(fā)整理模式：國(guó)土局與各農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織協(xié)商，簽訂租賃合同，租賃集體土地使用權(quán)，直接組織項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。這種形式適合于規(guī)模大、投資大、施工難度大及涉及多個(gè)權(quán)屬單位的項(xiàng)目，可以較好地解決鄉(xiāng)鎮(zhèn)因資金、技術(shù)力量不足而難以進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)整理的矛盾。2、聯(lián)合開(kāi)發(fā)整理模式：為緩解資金不足的困難，國(guó)土局與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村集體按資金投入數(shù)量實(shí)行股份制開(kāi)發(fā)，投入分擔(dān)，產(chǎn)出共享，同時(shí)允許村集體投工投勞，以勞折資，開(kāi)發(fā)完成后其所獲利益一般是按比例分成。3、補(bǔ)貼開(kāi)發(fā)整理模式：由鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村集體或農(nóng)民個(gè)人自行組織土地開(kāi)發(fā)整理，國(guó)土局根據(jù)驗(yàn)收結(jié)果按土地開(kāi)發(fā)整理面積給予適當(dāng)補(bǔ)貼。這種形式適合于規(guī)模小且機(jī)械化作業(yè)難的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，給鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村集體和農(nóng)民一定的自主性，調(diào)動(dòng)了其從事土地開(kāi)發(fā)整理的積極性。4、合作開(kāi)發(fā)整理模式：主要是通過(guò)各種優(yōu)惠政策，吸引資金技術(shù)力量雄厚的大公司、大企業(yè)參與本區(qū)域土地開(kāi)發(fā)整理，探索土地整理產(chǎn)業(yè)化的道路。§2-4土地整理的模式三、幾種有效的土地整理模式25§2-5土地整理的管理

土地整理的管理主要包括土地整理規(guī)劃管理與土地整理實(shí)施管理組成。

規(guī)劃管理是前提，實(shí)施管理是保障。土地整理是一項(xiàng)長(zhǎng)期的戰(zhàn)略任務(wù)，是土地利用總體規(guī)劃的重要內(nèi)容，是完善和落實(shí)土地利用總體規(guī)劃的重要措施和手段，必須按照土地利用總體規(guī)劃的要求開(kāi)展土地整理。編制科學(xué)的土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地開(kāi)發(fā)整理專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃、土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)。必須按照法定的程序開(kāi)展土地整理工作。

§2-5土地整理的管理土地整理的管理主要包括土地26土地整理工作程序選擇土地整理單元編制土地整理規(guī)劃審批土地整理