城市更新白皮書

——中國(guó)城市更新的現(xiàn)狀癥結(jié)至2020年底，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)63.89%,城鎮(zhèn)化正式開啟下半場(chǎng)。按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，下半場(chǎng)的城鎮(zhèn)化，將面臨城鎮(zhèn)化問題的集中爆發(fā)期，在我國(guó)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要手段，將以中國(guó)城鎮(zhèn)化下半場(chǎng)“本白皮書基于CBRE戰(zhàn)略顧問部過往在城市更新領(lǐng)域的實(shí)踐探索，聚焦我導(dǎo)讀(本章要點(diǎn))相生相伴。第一階段(1949-2011年)第二階段(2012-2019年城市再開發(fā)全域復(fù)興CAGR=3.1090實(shí)破50%城市重建城市復(fù)興城市再發(fā)展城市再生全域復(fù)興政策內(nèi)涵回歸“惠民”特定政策地區(qū)響應(yīng)管理新需求公共服務(wù)政策與資金頂層路徑的不斷完善·試點(diǎn)特區(qū)導(dǎo)讀(本章要點(diǎn))2.1中國(guó)城市更新概覽類型化間性的政策區(qū)域統(tǒng)籌、場(chǎng)景里構(gòu)、機(jī)制刨新概況升級(jí)發(fā)展項(xiàng)目商業(yè)升級(jí)調(diào)整方案項(xiàng)目緣起項(xiàng)目范圍企零散零散項(xiàng)目項(xiàng)目概況東大街，西起鐘樓，東至長(zhǎng)樂門(東門),因在鐘用用物業(yè)產(chǎn)物業(yè)產(chǎn)劃、招商運(yùn)營(yíng)全程顧問買手集合等新興業(yè)態(tài)門店，打造南京文化商業(yè)高地建筑本條件條件港)。難點(diǎn)與解法難點(diǎn)與解法回溯本源、騰籠換鳥、示范引動(dòng)文化驅(qū)動(dòng)，新舊融合充分利用漢口歷史風(fēng)貌區(qū)不可被復(fù)制的、獨(dú)特的萬國(guó)文化，將歷史價(jià)值和現(xiàn)代功能結(jié)合，形成國(guó)際化發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)。通過階段性的市場(chǎng)化需求——導(dǎo)入企業(yè)和旅游人群來引導(dǎo)人口結(jié)構(gòu)變化，從根源上改變與國(guó)際化城市功能的適配性。強(qiáng)企帶動(dòng)，多面發(fā)展以跨國(guó)百?gòu)?qiáng)企業(yè)聚集為核心驅(qū)動(dòng)，引致帶動(dòng)本土和關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，助推文化創(chuàng)意細(xì)分產(chǎn)業(yè)多層面的發(fā)展。前期政府示范，客群升級(jí)，刺激提質(zhì)人口結(jié)構(gòu)的變化及產(chǎn)業(yè)的發(fā)展導(dǎo)致了消費(fèi)客群的變化——消費(fèi)需求增加、層級(jí)提升，刺激商業(yè)提質(zhì)升級(jí)。主動(dòng)干預(yù)，市場(chǎng)引導(dǎo)概況互聯(lián)寶地園區(qū)的前身是創(chuàng)建于1942年的上海第二鋼鐵廠，系國(guó)內(nèi)第一家線材生產(chǎn)企業(yè)，也是全國(guó)冶金行業(yè)最大的獨(dú)立2006年起由于環(huán)境整治要求和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，二鋼廠開始逐漸停產(chǎn)外遷，2010年整體停產(chǎn)，廠區(qū)內(nèi)大部分廠房閑置。為進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)楊浦區(qū)創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)集聚，2015年服務(wù)團(tuán)隊(duì)受寶武集團(tuán)委托，對(duì)上鋼二廠(即互聯(lián)寶地)的產(chǎn)業(yè)及功能項(xiàng)目占地351.5畝，包含314畝廠區(qū)及周邊37.5畝土地，原積由原有16萬m提升至35萬m'。其中一期建成面積約11.8萬平米，于2018年6月正式投入運(yùn)營(yíng)，入駐各類企業(yè)50多家，近6000創(chuàng)業(yè)者入園?，F(xiàn)已形成了以人工智能、電競(jìng)、互聯(lián)網(wǎng)+平臺(tái)為主導(dǎo)的園難點(diǎn)與解法難點(diǎn)與解法聯(lián)網(wǎng)+”為特殊產(chǎn)業(yè)方向的總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)。多★項(xiàng)目建筑面積由原有的16萬m'提升至35萬mi(一期+二期);現(xiàn)存建筑無硬施★項(xiàng)目招商落地與服務(wù)團(tuán)隊(duì)定位方向匹配度超過95%,其中先期引入火柴互娛、網(wǎng)易暴雪、騰訊游戲、智能駕駛ROADEFEND等企業(yè)總部，形成龍頭效應(yīng)迅速實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚，均得益于項(xiàng)目前期定位中對(duì)辦公產(chǎn)品的精準(zhǔn)把握。項(xiàng)目項(xiàng)目概況國(guó)企牽頭、政府協(xié)同，高位推動(dòng)片區(qū)統(tǒng)籌更新規(guī)劃編制大小騰挪、差異資源配給，鼓勵(lì)權(quán)利主體參與更新改造雜雜合功能戰(zhàn)略研究體系積少體系積少概況最終確立“70%辦公-20%文化-10%配套”的功能比例。施項(xiàng)目緣起隨著物質(zhì)生活日益豐富，人們對(duì)藝術(shù)品、收藏品等精神層面的難點(diǎn)與解法難點(diǎn)與解法議項(xiàng)目緣起項(xiàng)目范圍外拓區(qū)TOD規(guī)律為導(dǎo)引，編制項(xiàng)目TOD功能產(chǎn)品開發(fā)時(shí)序綜合拆賠方案，搭建城市配套充足、場(chǎng)景多元的功能體系合作開發(fā)，但開業(yè)之時(shí)，就已經(jīng)形成兩大業(yè)主加部分綜合體總面積約30萬平方米，其中辦公建筑面積約難點(diǎn)與解法難點(diǎn)與解法微微多多概況概況項(xiàng)目范圍★分類場(chǎng)景營(yíng)造★城市記憶傳承★服務(wù)功能提升★交通組織優(yōu)化★社區(qū)治理協(xié)同原為效內(nèi)外為片、藥普實(shí)或?qū)W不力體力體難點(diǎn)與解法難點(diǎn)與解法》業(yè)態(tài)舞升引導(dǎo)方案>實(shí)能行動(dòng)計(jì)劃方案導(dǎo)讀(本章要點(diǎn))·基于全國(guó)各大城市對(duì)于各類城市更新項(xiàng)目的實(shí)操落地經(jīng)驗(yàn)，為應(yīng)對(duì)略顧問部城市更新團(tuán)隊(duì)提出從政策引領(lǐng)、路徑與模式創(chuàng)新、資金平明確城市更新公益屬性重構(gòu)城市更新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變城市更新盈利模式(2021-2025年)廣東省地方政策完善法規(guī)、系統(tǒng)推進(jìn)、多元參與、試點(diǎn)突破指揮部+工作組+總師制，高效推動(dòng)片區(qū)更新統(tǒng)籌工作推進(jìn)聯(lián)系會(huì)議保障機(jī)制指揮部會(huì)議指揮部辦公室會(huì)議聯(lián)系會(huì)議保障機(jī)制指揮部會(huì)議指揮部辦公室會(huì)議城市更新項(xiàng)目總指揮城市更新項(xiàng)目工作小組政府各主管部門政策城市交通政策城市交通責(zé)任機(jī)制督查機(jī)制督查機(jī)制技術(shù)支撐技術(shù)支撐總師制度：BB政府主導(dǎo)+市場(chǎng)操作+資本運(yùn)作，打通更新項(xiàng)目的投融建管退渠道業(yè)構(gòu)協(xié)簽訂實(shí)施監(jiān)替協(xié)議市場(chǎng)到補(bǔ)件權(quán)利m主體拆遷女置補(bǔ)登付協(xié)資產(chǎn)包·就地還遷+異地搬遷·地權(quán)騰挪+物權(quán)轉(zhuǎn)換建如到市識(shí)深度業(yè)現(xiàn)法深灣明中心列市生泥動(dòng)的合理突破指標(biāo)，通過PPP、EPC+O等模式引★實(shí)施更新主體確認(rèn)，對(duì)于已確認(rèn)的更新片區(qū)/單元開發(fā)主體給予更新用地協(xié)議出讓政策，及差異化地價(jià)補(bǔ)繳政策*租金補(bǔ)貼優(yōu)惠等土地出讓收入《稅收、產(chǎn)業(yè)投資額土地出讓收入《稅收、產(chǎn)業(yè)投資額城市更新資金來源及運(yùn)作模式五類資金來源(可多種資金結(jié)合)三類資金模式各級(jí)財(cái)政安排的城市更新資金項(xiàng)目收益自平衡模式A金融機(jī)構(gòu)融資資金參與城市更新的項(xiàng)目實(shí)施主體投入土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人自B政府投資模式成立項(xiàng)目公司，引入社會(huì)資本C社會(huì)資本為優(yōu)先級(jí)投資者城市更新流程中資金參與地方政府國(guó)企及平臺(tái)公司執(zhí)行機(jī)構(gòu)城市更新基金融資的優(yōu)勢(shì)及模式城市更新基金融資的優(yōu)勢(shì)及模式其中城市更新基金相較其他途徑，有五大顯著優(yōu)勢(shì)。優(yōu)勢(shì)一優(yōu)勢(shì)二優(yōu)勢(shì)三優(yōu)勢(shì)四優(yōu)勢(shì)五參與門檻較底私募基金投資者門檻相對(duì)較低權(quán)益性融資工具不增加融資主體的資產(chǎn)負(fù)債率可以用于征拆、拿地各投資人通過協(xié)議約定利益分配滿足對(duì)投資人的風(fēng)險(xiǎn)控制要求可研/立項(xiàng)階段，作為前融資金解決征拆或拿地資金問題建設(shè)期前期，作為項(xiàng)目建設(shè)資本金，撬動(dòng)銀行貸款進(jìn)入實(shí)施階段，僅作為融資工具補(bǔ)足項(xiàng)目資金缺口上海城市更新基金解讀上海城市更新基金解讀【權(quán)責(zé)分工】營(yíng)管理潤(rùn)分成招商蛇口中交集團(tuán)萬科集團(tuán)國(guó)壽投資中保投資以其所投資的金額為限承擔(dān)有限責(zé)任，但不參與基金的日常經(jīng)營(yíng)管理上海萬科社區(qū)：敬老郫7號(hào)樓改造，站在老齡居民角度，明晰指引標(biāo)識(shí)，亮化居住環(huán)境，豐富老年生活方式與社交空間，重新煥發(fā)社區(qū)生機(jī)；番禺路222弄，打造安全且融洽的社區(qū)“共享街道”。上海徐匯西岸藝術(shù)區(qū)：利用了原有的工業(yè)歷史遺存，西岸龍美術(shù)館便是保留了北票碼頭的運(yùn)煤軌道和設(shè)施，其空間結(jié)構(gòu)的原型也源于對(duì)傳統(tǒng)工業(yè)空間的抽象和轉(zhuǎn)譯，通過微場(chǎng)景還原留住了歷史記憶。武漢遠(yuǎn)洋歸元寺：借助深厚文化底蘊(yùn)，將荊楚文化與國(guó)際時(shí)尚相結(jié)合，通過建立新型商業(yè)街區(qū)、寫字樓、酒店、社區(qū)住宅與學(xué)校，融入歷史建筑、景區(qū)的文化氛圍當(dāng)中。武漢多牛世界：原平和打包廠舊址，將工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)與產(chǎn)業(yè)園辦公、科技創(chuàng)新空間有機(jī)結(jié)合?！そ衲晗掳肽暌詠?，國(guó)家住建部及各大城市紛紛市更新行動(dòng)實(shí)施的同時(shí)，也引導(dǎo)城市更新走向和認(rèn)知，從城市、參與主體、城市更新驅(qū)動(dòng)下的城鎮(zhèn)化下半場(chǎng)三個(gè)層面，展望未來我國(guó)城市發(fā)展訴求發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展訴求發(fā)展趨勢(shì)機(jī)制突破、體系完善、國(guó)企搭臺(tái)、多元參與工綠色低碳綠色低碳頂層基層結(jié)合、控增優(yōu)存、試點(diǎn)探索試點(diǎn)項(xiàng)目引領(lǐng)進(jìn)行模式探索趨勢(shì)1趨勢(shì)2·形成整體打包、項(xiàng)目統(tǒng)籌的市場(chǎng)化運(yùn)作模式，·鼓勵(lì)國(guó)企搭平臺(tái)，與社會(huì)資本合作，通過設(shè)立基金、委托經(jīng)營(yíng)等方式，參與城市更新。趨勢(shì)3站城融合推進(jìn)城市更新加強(qiáng)市郊鐵路站等軌道交通與城市融合，借軌道衣通基動(dòng)固邊左量堪幣他動(dòng)侃進(jìn)與周邊商業(yè)辦趨勢(shì)4呈現(xiàn)信息化數(shù)字化智能化趨勢(shì)，運(yùn)用5G、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)及綠色建材等新技術(shù)新材料，布設(shè)智慧城市場(chǎng)景，培育新消費(fèi)模式。發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展訴求發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展訴求市場(chǎng)主導(dǎo)、政府統(tǒng)籌、柔性更新強(qiáng)調(diào)尊重權(quán)利主體意愿和調(diào)動(dòng)市場(chǎng)積極參與到更新全過程，自下而上申報(bào)的強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化運(yùn)作，針對(duì)項(xiàng)目推進(jìn)實(shí)踐中反映出的各種問題及時(shí)給予政策支持，能力發(fā)展★住建部《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》就更新拆除面積占比及拆建比進(jìn)行雙控，未來，深圳將由拆除重建為主導(dǎo)★《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》放寬舊住宅更新意愿至雙95%,并創(chuàng)設(shè)“個(gè)別征收+行政訴訟”制度，破解長(zhǎng)久以來的拆遷難題；同時(shí)，條例對(duì)更新項(xiàng)目也同步提出了基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)要求，通過收放結(jié)合，推動(dòng)更新高質(zhì)量實(shí)施。知》對(duì)買賣小產(chǎn)權(quán)房、回遷房等行為出臺(tái)系統(tǒng)限制政策，規(guī)范城市更新市場(chǎng)環(huán)境。★《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》明確更新項(xiàng)目保障性住房配建及獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)，通過市更新釋放人才保障性住房、教育及醫(yī)療配套設(shè)施將在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，成為政府向存量要空間，以質(zhì)量促發(fā)展向存量要空間，以質(zhì)量促發(fā)展“1+1+N”政策體系。其更新主體企業(yè)進(jìn)一步重視產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，摒棄過去的“大拆大建”,以"產(chǎn)城融合"為項(xiàng)目的核·產(chǎn)業(yè)資源的開拓與積累；三方主體(政府、企業(yè)和原住民)的利益平衡；城市更新“成都模式”的有機(jī)更新，留住了三千年的煙火氣公園城市理念建營(yíng)運(yùn)在未來，出臺(tái)的支持性政策將會(huì)更加精細(xì)化，以更好保障有機(jī)更新項(xiàng)隨著社會(huì)資本的參與路徑逐漸明晰，有著強(qiáng)大的規(guī)劃建設(shè)治理運(yùn)營(yíng)能走科學(xué)城市化道路的“杭州經(jīng)驗(yàn)”立足三化，回歸民生多方參與，由點(diǎn)到面“多方協(xié)作”改字賦能”“以人為本”“多方協(xié)作”改字賦能”街道搭建平會(huì)資本提供服務(wù)新模式堅(jiān)持以居民為主體，成專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位出資參與小區(qū)立小區(qū)“共建辦”,調(diào)統(tǒng)、智能化等新技術(shù)的管線設(shè)施設(shè)備的改造，專業(yè)動(dòng)居民全過程參與老舊應(yīng)用，通過數(shù)字孿生技社會(huì)力量參與養(yǎng)老、醫(yī)療、小區(qū)改造實(shí)施，對(duì)工程術(shù)模擬城市發(fā)展，實(shí)時(shí)教育等各類公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督并提出合設(shè)計(jì)、改造和運(yùn)營(yíng)，在實(shí)際理化建議，構(gòu)建社區(qū)多市發(fā)展問題，提早實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)中實(shí)行差異化價(jià)格管理，元協(xié)同治理的新格局。市級(jí)統(tǒng)籌、以區(qū)為主，文化優(yōu)先、精耕細(xì)作政策亮點(diǎn)政策亮點(diǎn)南京測(cè)銀豐商業(yè)管理有限公司(產(chǎn)權(quán)方)資產(chǎn)和賃·招南招粗及租賃管理合作模充分發(fā)揮南京科教資源優(yōu)勢(shì)，與重點(diǎn)高校簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，結(jié)合其優(yōu)勢(shì)學(xué)科和當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，形成環(huán)高校創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集群，眾創(chuàng)生態(tài)服務(wù)圈。對(duì)本地傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行數(shù)字化、智慧化升級(jí)，打造社區(qū)化的配套設(shè)施和公共活力空間，將創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)融入城市生活，增強(qiáng)創(chuàng)新資源的集聚度和創(chuàng)新生態(tài)的成熟度。結(jié)合建筑質(zhì)量風(fēng)貌、更新價(jià)值等維度，區(qū)分需要保護(hù)保留、改造拆除、適應(yīng)性再利用、新建的部分，節(jié)省整體更新成本，留下城市“煙火氣”。共治由實(shí)施主體與居民簽訂更新協(xié)議，自愿向管理部門申請(qǐng)參與城