工程項目風(fēng)險防范和安全管理

工程項目風(fēng)險防范和安全管理【互動游戲】假如你是一名飛行員，你所駕駛的飛機(jī)飛行在非洲叢林上，熱帶雨林吸引了你。突然，飛機(jī)發(fā)生了故障，你必須馬上跳傘。與你一起降落在叢林上的有14樣物品，這時你必須做出一些決定。先帶走哪些？哪些可以幫助我？【互動游戲】1.藥箱8.手槍2.手提收音機(jī)9.一瓶驅(qū)蟲劑3.打火機(jī)10.蛇咬藥箱4.三只高爾夫球桿11.大砍刀5.七只大的綠色垃圾袋12.一盒輕便食物6.指南針13.一張防水毛毯7.蠟燭14.一個熱水瓶

你的選擇？說出你的理由？你的選擇里面有風(fēng)險嗎？你有何考慮？你的選擇？說出你的理由？你的選擇里面有風(fēng)險嗎？你有何考慮？第一部分：物業(yè)項目的風(fēng)險和防范第一節(jié)引入物業(yè)管理風(fēng)險管理的必要性

一.從社會層面上看：基于物業(yè)管理的必要性二、從企業(yè)層面上看：

物業(yè)管理是一個非常有特色的服務(wù)行業(yè)。風(fēng)險管理是物業(yè)管理企業(yè)界更加迫切的內(nèi)在要求。

物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品提供的對象是業(yè)主，服務(wù)對象是活生生的人，服務(wù)人的不確定性遠(yuǎn)遠(yuǎn)要高于實物產(chǎn)品。三、從實踐操作層面上看：目前，中國物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險管理活動幾乎是空白的，呈現(xiàn)以下特點：1.沒有專門的人員和機(jī)構(gòu)進(jìn)行企業(yè)的風(fēng)險管理活動；2.企業(yè)的風(fēng)險管理活動基本上是一種被動式管理；3.企業(yè)的風(fēng)險管理活動往往是瞬時或間斷的，意識到了就進(jìn)行管理，事后又是“好了傷疤忘了疼”；4.缺乏系統(tǒng)、科學(xué)的風(fēng)險管理理論方法指導(dǎo)；第二畜節(jié)吃物業(yè)棟管理亦各階饑段風(fēng)黎險管判理及稀防范第一原階段樓盤間接管弱期的風(fēng)季險識四別及澇防范第二旬階段樓盤街裝修屆期的風(fēng)鐵險識形別及顏防范第三腔階段樓盤泉日常氏管理的風(fēng)顫險識核別及些防范風(fēng)險窩來自捉所處浙的不叼同環(huán)滴境第一神階段者樓盤愛接管捷期的渠風(fēng)險析識別根及防范一、擁新建共住宅冰小區(qū)盲接管秤的風(fēng)置險及數(shù)防范1.新建云住宅浴小區(qū)擴(kuò)接管牌的風(fēng)琴險類醉別：新建物業(yè)斜手續(xù)固不健全繪或不越合法設(shè)計謊隱患物業(yè)共有部位烤，設(shè)霸施設(shè)睡備的線質(zhì)量氧問題竣工驗收貴資料肌不齊全物業(yè)服務(wù)合同風(fēng)險丈識別2.新建偷住宅光小區(qū)倚風(fēng)險走防范咬策略（1）詳儉細(xì)了頭解樓盤坑的權(quán)哨屬及俗合法粗性（2）做筆好物炒業(yè)管燙理的前期扎介入工作（3）簽汪訂《前期柄物業(yè)計服務(wù)睜合同》的風(fēng)枯險防犬范1）謹(jǐn)慎瘦簽訂物業(yè)草服務(wù)演合同2）合辭同雙太方的權(quán)力潮要對昆等，不通能亂幕承諾3）明確物業(yè)綠合同智服務(wù)墊內(nèi)容租、范竄圍、鍬合同峰期限顫等重險要條礙款4）物碑業(yè)服碼務(wù)費存采用酬金羞制，要賊約定公示時間染和內(nèi)仗容5）明確舞物業(yè)刑管理弦服務(wù)法區(qū)域6）避諸免對辱物業(yè)章管理替費性拔質(zhì)進(jìn)他行誤乞?qū)介W描述字，明確末支出巴范圍但、作胖用7）注難意免責(zé)趴條款的約孔定二、宜老（銅舊）沙住宅樸區(qū)接錢管的萬風(fēng)險昂及防盤范業(yè)主攏委員怕會該樓突盤存見在的噴歷史漏遺留尋問題物業(yè)憂管理公司之間議的惡局性競反爭及由不正垮當(dāng)招待投標(biāo)風(fēng)險褲識別第二階段剝樓得盤裝娘修期勿的風(fēng)俯險和己防范裝修善監(jiān)管蹲、清宅潔、搶治安迅是要挺點業(yè)主違章裝修利造成均結(jié)構(gòu)易破壞不規(guī)范裝修掘造成討安全荷或消捆防安館全隱鍬患裝修監(jiān)管不力蠶造成識小區(qū)愿整體片外觀爸破壞擺攤設(shè)點人員援強(qiáng)買絞強(qiáng)賣攀與業(yè)巷主發(fā)涌生糾善紛沖夢突小區(qū)發(fā)生治安伙事件老（壇舊）院住宅綢區(qū)接抗管的風(fēng)險帽防范像策略1.考察鼻業(yè)委脈會成遮立的辯程序乞是否跪合法毀規(guī)范，是剩否辦顆理相總關(guān)的券手續(xù)阿，否始則在育日后狠的管延理服泄務(wù)中悟，將售會出搭現(xiàn)諸抓多問鍵題2.盡量確避免間陷入在惡性劃競爭吉的陷晌阱，不規(guī)聽范的磁業(yè)主烏委員練會不接3.分析板這些除歷史呢遺留講問題柏是否襲可以化解4.詳細(xì)顧的財務(wù)濤測算和盈欠虧平蠅衡點扣分析5.必要匆時采負(fù)取風(fēng)險駐避免珍策略樓盤和裝修呈期的圓風(fēng)險跟防范趨策略1.制定范裝修腸管理預(yù)案2.裝修申報、巡查與記錄3.裝修寧期間身隱蔽偉工程吊的巡臣查與記錄，特場別事沿件的燦記錄憑要求準(zhǔn)確確詳實4.進(jìn)行閉水用試驗5.裝修梢材料入口它檢查6.定時清場健制度和裝歇修出蒙入人揮員主工副卡虜制度7.及時克履行報告義務(wù)8.買賣厭合同和管忽理規(guī)煮約約尼定9.擺攤軋設(shè)點銅隊伍賣的管理（合束同、戀保證揉金制征度、崇公告忽、現(xiàn)袖場監(jiān)宿管）策略【案例堆剖析】某小區(qū)毛是公偵務(wù)員蝕居住地的小區(qū)獨，開性發(fā)商受為了府讓公帖務(wù)員悠提前栗入住帆，要腫求管揮理公慢司在電周圍揮環(huán)境傻仍在檢施工巾的情向況下?lián)專适咴S住傷戶入伯伙裝變修。參結(jié)果隸一業(yè)著主在露晚間充去現(xiàn)顆場時丙失足祝跌落蒸在未籮完工脂的地壩下車關(guān)道上帆，造驗成骨記折。為此脹，管困理公撒司被連告上功法庭向，經(jīng)敏裁決炊管理添公司憤因未多采取巧防護(hù)稀措施賣和明結(jié)示公破告，鍵存在歸過錯鹽，需魄賠償集對方敗，造禮成公嶺司數(shù)鵲萬元的的經(jīng)哈濟(jì)損加失。【案例四啟示】嚴(yán)格脆照章舍管理經(jīng)常溫性的安錫全宣傳明確茂且明熟示的公用設(shè)施阻使用拌規(guī)定必要的標(biāo)年牌標(biāo)識飼警示駱系統(tǒng)業(yè)主辣客戶蘭行為賄自律堂公約購買公眾井責(zé)任統(tǒng)險第三烏階段劫樓財盤日兩常管鄉(xiāng)豐理期異的風(fēng)晌險一、疊治安幅、車意輛管仇理類技型風(fēng)華險【例如】業(yè)主結(jié)家中腔財產(chǎn)湊被盜業(yè)主擊人身尚及生謊命受蘆到損螞害車輛被盜或姻者墜刊物砸狗車【啟示】此類風(fēng)莖險關(guān)膽鍵在咬于防范輸，如研果處音理不牲當(dāng)必殺定給郊公司浙帶來駐一定認(rèn)的經(jīng)鑰濟(jì)損其失。二、撐消防標(biāo)管理狗類型考風(fēng)險設(shè)備老化晨引起火災(zāi)操作不當(dāng)掀或違皂規(guī)操作修引起級火災(zāi)消防奔設(shè)施充被盜巧、損徐壞占用坦消防遭通道缺少火災(zāi)喂應(yīng)急預(yù)案【啟示】消防是物裂業(yè)管院理的重點貌，做堡好教紐奉育，孤培養(yǎng)鄙消防勺意識溜是關(guān)啞鍵。三、熊財務(wù)擇管理元類風(fēng)義險【例如】：在酬金恩制中忽視業(yè)主的知損情權(quán)空置房物扭業(yè)管臺理費必的收企取代收代賽繳費釣用引發(fā)臂糾紛業(yè)主拖欠管理包費用長引發(fā)貓糾紛【啟示】此類糾瓜紛在綱于溝通版，溝參通的障依據(jù)枯是法藏律。四、偏公脈共設(shè)崖備類輝型風(fēng)娛險電梯致人損害設(shè)備楊損毀因自傲然、姜外力躲因素模引起貝的安全曬隱患【啟示】此類風(fēng)糾險在描于管理妻，購荷買保詳險可之以防窩范。五、機(jī)公共移秩序觀類的境風(fēng)險【例如】：寵物噪音公共緞區(qū)域慰占用高空拋物【啟示】此類風(fēng)險頃的關(guān)植鍵在竊于對坦業(yè)主汪教育闊，幫惕助業(yè)觸主確川定角秀色。六、董公共握環(huán)境祖類風(fēng)趣險【例如】：保潔銜及消辣殺藥廈品造貞成人逢體損摘害帶刺的緞綠化隔離咳帶公共陪設(shè)施鼠維修站或改小造現(xiàn)準(zhǔn)場公共稠區(qū)域號銳角很、護(hù)饅欄等優(yōu)造成留人體碼傷害【啟示】此類風(fēng)醒險的防窮范在駛于服伯務(wù)意朋識的制提高柔。七、蘇服務(wù)距溝通敘類風(fēng)們險【例如】：員工喪禮儀價、禮險貌和卵服務(wù)炊態(tài)度員工反應(yīng)效率回訪盛溝通【啟示】此類風(fēng)險厚在于凍對員趴工的交教育青。八、腳法律禾和合克同管鬧理類裝的風(fēng)扛險【例如】：物業(yè)服務(wù)合同擴(kuò)的續(xù)腫簽合同訂立當(dāng)事魚人的辜資信合同綢條款爭議繞方式【啟示】此類風(fēng)險凱在于效法律女意識冊的不掉斷提俘高。九、暗員工杠職業(yè)霉健康皺安全掀類風(fēng)底險【例如】：保潔類員工維修類員工安全類員工【啟示】管理者服季務(wù)好員工誰，員依工才膽能服掠務(wù)好竭業(yè)主留。第二棍部分疤物蔽業(yè)安動全管亦理【引言】安全責(zé)管理的實唱質(zhì)在報于安彼全意帥識的伍提高！一、撈安全淘管理郊的原習(xí)則（一）預(yù)防糠原則（二祖）真誠瘡原則（三隊）應(yīng)急芽原則二、嫌物業(yè)顫安全沖管理物業(yè)題安全蘋管理是指物露業(yè)管破理公錘司采塌取各塔種措倒施和尖手段儉，保這證業(yè)薪主和挺使用浙人的選人身新、財擴(kuò)產(chǎn)安浸全，罵維持鞏正常腥生活澇和工謀作秩滔序的餃一種便管理證工作渠。三、輔物業(yè)刷安全篇管理界的內(nèi)蒼容治安職管理消防駕管理車輛吵交通霜管理第二梁節(jié)完治盾安、偶消防飼和停打車管甩理一、貫治安曉管理（一脾）治張安管稼理的勝方式1.封閉雁式管伙理這種方式趕適合循政府機(jī)關(guān)配、部刑隊和屬一些身要害抵部門柔或別央墅、泄高級躺寫字哈樓等艱一些玩高檔跨物業(yè)篇或者閱業(yè)主乎和使辭用人繼有特頃別要籃求的排物業(yè)強(qiáng)管理泰。2.開放處式管獻(xiàn)理一些大的住宅續(xù)小區(qū)自和商記業(yè)樓朵宇都慶采用昨開放深型管警理方母式，邊不僅吳業(yè)主糧、使吃用人慨無需才辦理伶專用題通行辜證件裂，且腫外來詞人員柳只需店要著桂裝整渡潔均毯可自隔由進(jìn)柳入。茄不過當(dāng)一些盒商業(yè)善樓宇倆在非水辦公練期間郊也采蹄用封煌閉式充治安參管理彩，以漢確保跪業(yè)主麻和使輕用人棟的財艇產(chǎn)安毯全。（二裝）治傅安管淡理的勇原則1.預(yù)防惑為主驕，防聲治結(jié)驚合2.堅持扯與社抵會治肉安管字理相伴結(jié)合購的原遮則3.堅持撓“服錦務(wù)第欄一，景以人罩為本”的服兔務(wù)宗晉旨4.堅持標(biāo)治安繼工作愉硬件駐與軟藏件一驕起抓望的原煙則（三兇）物框業(yè)治肺安管丹理案擺例【案例袋一】業(yè)主住房壁被盜，鐵物業(yè)兵公司縱應(yīng)否桿賠償樓？【案例解二】酗酒后的仁訪客自傷遼怎么艦辦？【案例晴三】業(yè)主請來時的裝貨修人員云要強(qiáng)辜行進(jìn)爭入小白區(qū)怎濟(jì)么辦扇？二、援消防古管理（一道）消鍬防管越理措搬施1.貫徹銅落實