如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)研

如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)查正行合智策劃部培訓(xùn)課件20110815房地產(chǎn)市場調(diào)研的整體概念

概念：就是以地產(chǎn)項目為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測。房地產(chǎn)市場調(diào)研個案區(qū)域宏觀由于調(diào)研的目的及服務(wù)的對象不同，調(diào)查的廣度和深度有所不同，側(cè)重點也有差異，但對于房地產(chǎn)市場的切入點，習(xí)慣上依據(jù)地域形態(tài)，由點(單個樓盤)到線、面(區(qū)域市場)，再由線、面(區(qū)域市場)到體(宏觀環(huán)境)；然后再從體回復(fù)到點、線和面，不斷的循環(huán)往復(fù)，融會貫通，才可真正把握。線和面——區(qū)域市場體——宏觀環(huán)境點——單個樓盤房地產(chǎn)市場調(diào)研的目的【知己知彼】

了解競品：尋找區(qū)隔化、差異化、借鑒點對抗性的營銷了解區(qū)域市場：區(qū)域市場供應(yīng)、需求、趨勢、稀缺精確的定位了解宏觀市場：地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展、國家政策變化行業(yè)生命周期及發(fā)展特征點——單個項目調(diào)研內(nèi)容中基礎(chǔ)的部分市場即時了解最為具體、最為直接的途徑。單個樓盤的市場調(diào)查通常包括以下五大項：1、分析樓盤的地理位置2、分析產(chǎn)品3、剖析價格組合4、了解廣告策略5、銷售執(zhí)行點——單個項目1、分跨析樓無盤的繞地理餃位置宏觀頭方面:分析樓盤聽的區(qū)粱域歷辱史沿很革，設(shè)區(qū)域狀特性(商業(yè)寨中心菌、工除業(yè)中之心、夏學(xué)院慕社區(qū)盈等)；了解區(qū)域掏交通繪狀況勤，(公交鳥、地少鐵、宰高架風(fēng)、輕繼軌、每省市哀級公牙路、印區(qū)縣譯級公非路等)；公撐共配套線設(shè)施(水、泰電煤水等市掛政配招套；銹公園漁、學(xué)要校、尾醫(yī)院很、影哥劇院家商業(yè)惕中心懷、超繼市、晌賓館獲、圖源書館核、體銹育場丹館、息集貿(mào)楊市場誤、著咽名餐騾館等攀生活箱配套)和人途文環(huán)境憲等等天。微觀方面:項目所處剖位置媽、區(qū)天域，霞樓盤哲地塊奪的大主小形侄狀，疲周邊捷競爭甩對手椅，它蒸的進(jìn)蝕出道蠻路如戰(zhàn)何?是否綿臨街務(wù)……翁等等。目的嶼：和其他乏商品遣不一肚樣，樓盤釘?shù)牡仄屠砦辉手檬亲寴潜P債不可租分離沖的關(guān)扁鍵因吩素，搶它的墻優(yōu)劣澆與否國，往圓往決描定了吊樓盤朱的大慶部分罪價值。調(diào)研臨方法洞：網(wǎng)上若查詢挖、實也地考液察點——單個繞項目點——單個霉項目2、分虎析產(chǎn)格品這是宵樓盤職市調(diào)襲的主扁體部擔(dān)分，基本間情況：重點在于涼了解捐樓盤騙的占右地面姓積、喇建筑昏面積哥、容寶積率卻，開爺發(fā)商珠、策維劃公侵司、巧代理釋公司課，土伴地使耀用年戒限、仍綠化秤率、仁外立睜面材傍質(zhì)及敗顏色。產(chǎn)品斬力：產(chǎn)品類別攜與規(guī)禿劃，健建筑踏設(shè)計鳥與外盤觀，需面積拜配比碑、戶躍型格雄局，啊建材后標(biāo)準(zhǔn)辮，智且能化氧系統(tǒng)霜（可郊視對兵講系徐統(tǒng)、面視頻捏監(jiān)控鞏系統(tǒng)攻、煤鐮氣報割警系領(lǐng)統(tǒng)、猴背景另音樂色系統(tǒng)亦、緊匪急呼孝救系旁統(tǒng)、竿寬帶北網(wǎng)絡(luò)咐系統(tǒng)廈、三吩表遠(yuǎn)毀傳系脂統(tǒng)、娃遠(yuǎn)程蜜遙控霸家電借系統(tǒng)雷、周圣邊防梨范系芒統(tǒng)、LE擴(kuò)D屏幕流顯示夕系統(tǒng)鋒），寒公共澆配套擦設(shè)施店（衛(wèi)傷星電須視、瓦空調(diào)意預(yù)留吵口、洽電話灶通訊雙分布即、熱憑水系伍統(tǒng)、品消防歪設(shè)施騎、電彼力額浴定功馳率）涼，會頁所設(shè)輩施，耽施工浴進(jìn)度育……遵等等柏。分析協(xié)產(chǎn)品喬是理狗解樓桶盤的哲基礎(chǔ)頂，只有功認(rèn)真經(jīng)分析作產(chǎn)品療，才哲能正覺確把植握因書此而銅產(chǎn)生攔的種咳種變離化。產(chǎn)品因素耀中有牢一特鐮別項謙目，燒雖不幟是產(chǎn)紗品本兼身，桃但卻花是產(chǎn)鎮(zhèn)品的歌重要吧構(gòu)成百，它勻就是漿我們玻常說旁的公司著組成，即避知道筒樓盤吉的投薯資、倘設(shè)計慈、建骨設(shè)和薪物業(yè)蕉管理昨等主賽要事篇項的舊承擔(dān)撿公司像是誰?他們豎的資茅質(zhì)如糊何?彼此尊間是籃如何換合作書的?從而猾評估復(fù)樓盤向的資鍋信度雅。點——單個搏項目3、剖爸析價群格組朗合即產(chǎn)番品的單價瓦、總吵價、蟲折扣槐、付漁款方癢式和盈促銷撫活動。市場中，敵往往壯有許庭多價份格方膜面的霸促銷悠活動深，但熱萬變案不離百其宗救，其鬧最終及歸結(jié)哭于價卡格組雜合的口三個錯方面辯。剖門析價幟格組秀合并露了解莫其運傻用策卡略是圍市場策調(diào)查歉最吸迎引人間的地謠方。點——單個啊項目4、了冤解廣渡告策鑼略廣告兩策略樸是指孫廣告微的主要禿訴求疫點，媒體閣選擇，廣告羞密度和實施大效果等等桶。點——單個晨項目5、銷換售執(zhí)蛋行這是輛最關(guān)株鍵的地方一方滲面是指盯銷售嚇點的有選擇態(tài)，人陵員的氣配置遼，業(yè)務(wù)拼執(zhí)行……；另一潛方面則是頭指什遍么樣桶的房型最好兄賣！腹什么藏樣的總價最為飄市場遞所接均受！史吸引客戶最主獨要的撇地方篩是什慰么！案購房摸客戶扒群有糾什么特征……歇，所飯有的挽這一董切都凝是市針場調(diào)營查所濱應(yīng)該跡了解喉的。其中的銷想售狀漁況是屑果，軋其他記幾個什方面元都是岔因，匠了解失因果信，分銜析其粥中的禿緣由束，是掩單個乎樓盤掉，也似是整淋個市泡調(diào)工急作的弓全部布內(nèi)涵罰。單個告樓盤還市調(diào)斧具體讀內(nèi)容淡：1）.樓盤蘇地理奪位置宏觀嫌方面橋：a.區(qū)域奪歷史黃沿革b.區(qū)域辟特性(商業(yè)戰(zhàn)中心睜、工猛業(yè)中羽心、棵學(xué)院暖社區(qū)稱等)廢c.區(qū)域鎖交通呀狀況津，(公交顯、地蘋鐵、徑高架煙、輕任軌、挎省市綢級公猶路、避區(qū)縣秀級公營路等)難d.公共轟配套劉設(shè)施(水、嶺電煤暫等市丙政配釣套；迷公園打、學(xué)秀校、再醫(yī)院著、影戚劇院惕商業(yè)物中心鋸、超禾市、逝賓館怨、圖布書館持、體廈育場左館、陳集貿(mào)井市場祝、著坑名餐言館等爽生活催配套)然e.人文環(huán)境微觀方面許：a.所處裕位置候、項無目區(qū)債域b.樓盤良地塊俯的大腐小形油狀c.進(jìn)出削道路蛋、是躁否臨睛街d.周邊盤競爭型對手2）.分析崗產(chǎn)品基本腐情況丑：樓盤鳳的占麗地、煎建筑拳面積顫、容個積率開發(fā)努商、滲策劃海公司講、代址理公予司土地烈使用錯年限梢、綠瞇化率身、外岸立面生材質(zhì)底及顏透色產(chǎn)品塞力情疤況：a.產(chǎn)品巴類別險與規(guī)敏劃b.建筑朽設(shè)計昂與外潤觀c.面積膠配比慮、戶沾型格杠局d.建材絕標(biāo)準(zhǔn)e.智能霞化系熔統(tǒng)（寒可視領(lǐng)對講礎(chǔ)系統(tǒng)加、視溫頻監(jiān)吧控系山統(tǒng)、起煤氣鞭報警槽系統(tǒng)槳、背程景音攔樂系晨統(tǒng)、斧緊急融呼救牛系統(tǒng)腳、寬帖帶網(wǎng)貨絡(luò)系肥統(tǒng)、驗三表掌遠(yuǎn)傳魂系統(tǒng)著、遠(yuǎn)妨程遙雀控家而電系搜統(tǒng)、膨周邊建防范蠻系統(tǒng)堆）f.公共啄配套顧設(shè)施炸（衛(wèi)蜂星電童視、稻空調(diào)愛預(yù)留禁口、券電話石通訊早分布擔(dān)、熱覆水系抹統(tǒng)、犁消防蜂設(shè)施屑、電攀力額迅定功虛率）g.會所豎設(shè)施h.施工徒進(jìn)度·單價悄、總菌價、爸折扣災(zāi)、付妥款方蛙式和筋促銷破活動4）.廣告晌策略a.媒體借選擇b.廣告盯密度c.實施忌效果點——單個班項目線和廢面——區(qū)域被市場對單若個樓尼盤的僅詳盡孫了解羅之后效，可斤以著圖手區(qū)語域市艱場的益調(diào)查尿與分性析。區(qū)域市場凝的調(diào)翠查與寸分析眨，主蘭要包闖括區(qū)老域分必析、忘區(qū)域幅產(chǎn)品標(biāo)和需崖求特完征這陵三個葛方面。線和獲面——區(qū)域劣市場1、區(qū)域攀分析區(qū)域韻分析解是指促在特舉定區(qū)禽域中家，對避影響往房地打產(chǎn)市凳場的交通痛路線、區(qū)域筒特征和發(fā)展河規(guī)劃這三鼠方面肯因素隆的綜瓣合分觀析。區(qū)別苗于單坊個樓飼盤的地牢理位心置分蜓析，秩在具遵體分或析中宵，區(qū)遵域分爆析更側(cè)重諸于整糕體的辰分析速和宏或觀評涉估。線和常面——區(qū)域普市場2、區(qū)荒域產(chǎn)品區(qū)域元產(chǎn)品滑主要訪包括說了解破和分羊析在粗某個吼特定逼的區(qū)參域范茂圍內(nèi)遮，樓盤斥的總僑量、而類別已、位惠置、坑分布出、單杠價分嬌布、洗總價肚結(jié)構(gòu)莊、各擾類營若銷手怠法的市憶場反映和市雹場空白瘡點的捕捉等等。分析區(qū)域夕產(chǎn)品荷關(guān)鍵釋在于蔑認(rèn)真疊研究姐區(qū)域完產(chǎn)品盆的共同控性與特異泊點，以址及它準(zhǔn)們市愛場反熊映強(qiáng)庭弱的反緣由笨。如陳某區(qū)圈域的申樓盤小，在聚大家翻都是商住宅源，都拉是一皆樣的燥價格沈，都耐是一府樣的居品質(zhì)坐的情碼況下龜，其暖中的送一個闊賣得尊相當(dāng)顫好，冷這就導(dǎo)是區(qū)惕域產(chǎn)妙品應(yīng)幅該著著力分以析的爺?shù)胤浆F(xiàn)。線和攪面——區(qū)域詞市場3、需塞求特征需求銳特征耗是指太區(qū)域人口繭數(shù)量笨和密木度，人口少結(jié)構(gòu)沿和家角庭規(guī)梳模，購買片力水禾平，客榨戶的昆需求結(jié)構(gòu)士與特雄征，人辜口素質(zhì)和習(xí)紛慣嗜好……，需求特征替是從包客戶貢的角萌度對港產(chǎn)品抹的一府種審括視，匙把握遍需求裝特征堂是不螺斷創(chuàng)胞新的仇動力船與源派泉。區(qū)域月市場女的分柄析是饞建立陸在單擱個樓耳盤的讓詳盡惰市場構(gòu)調(diào)查燦基礎(chǔ)漏之上焰的。要寫好痛區(qū)域衡市場茄分析最報告獲，首狹先應(yīng)讀該詳目細(xì)調(diào)跨查該聾區(qū)域與某一樣單個濁樓盤刊，而曉后以虹這個育樓盤傷為延寸伸，覆將整變個區(qū)月域內(nèi)喘的所不有樓忘盤調(diào)溜查仔沃細(xì)。艘最后碎，則乳以這悅一區(qū)話域為乓基準(zhǔn)沿，分端別詳盒細(xì)調(diào)德查周膜邊的制各條撥街道理的樓稀盤情也況……，暈由此閣從點宏到線屯，從瓦線到簽面，訓(xùn)不斷環(huán)的比寧較、猜分析漲，歸趣納和額總結(jié)穿，區(qū)域莖市場凝的狀胖況便問會了彼如指逼掌。線和續(xù)面——區(qū)域蹈市場域市場冶市調(diào)譜具體澇內(nèi)容1）.區(qū)域垃分析（側(cè)昂重于劉整體診的分脾析和撞宏觀捕評估膽）a.區(qū)域肺交通釀狀況b.區(qū)域夕特征c.區(qū)域坑發(fā)展即規(guī)劃2）.區(qū)域夕產(chǎn)品（研忙究區(qū)貍域產(chǎn)激品共診同性惑特異槳點及辦市場監(jiān)反映強(qiáng)弱）a.樓盤爹的總幼量b.類別脖、位邀置、詠分布澇、c.單價穩(wěn)分布維、總破價結(jié)鞏構(gòu)d.各類咐營銷難手法輪的市旬場反賓映e.市場母空白萍點的愧捕捉線和襯面——區(qū)域妥市場3）.需求拿特征a.區(qū)域跳人口索數(shù)量獄和密芽度b.人口擱結(jié)構(gòu)翼和家純庭規(guī)泊模c.購買粗力水揀平d.客戶典的需子求結(jié)哥構(gòu)與楚特征e.人口野素質(zhì)雖和習(xí)息慣嗜痰好對點稱、線疾、面鈴的把董握是蚊市場低調(diào)查依的主脫體，慨但不償是全秩部，茂只有神對體(宏觀廁環(huán)境)的深噸刻理粉解，殊才可宴能將看房地援產(chǎn)的疤市場遭調(diào)查鳳作得哪更活伶更深鋤入。襲房地?zé)岙a(chǎn)市妨場的讓體(宏觀趕環(huán)境)包括護(hù)政治襖社會覽、經(jīng)屈濟(jì)發(fā)竟展、提行政忙法規(guī)聲、國睜際狀添況等哪各方喇面的吐因素血。。體——宏觀怪環(huán)境1、政推治社臉會政治屢社會希是指寧國家組運作討體制兩、政危治安深定狀饞況、頓社會乓治安風(fēng)程度搖，房肢地產(chǎn)窯投資陶和城信市化耐進(jìn)程創(chuàng)等方捆方面簽面的膽情況高。政奶治穩(wěn)華定是套社會現(xiàn)發(fā)展冒的基鮮石，老剖析尼房地壇產(chǎn)市洗場，座不能停忽視口政治堆因素幫。體——宏觀動環(huán)境2、經(jīng)撤濟(jì)因恐素經(jīng)濟(jì)偵因素尾是所滿有房厚地產(chǎn)嶼宏觀姿因素案中，雜對公汪司和鼻個人這最為伏顯現(xiàn)證，最亭為直睬接的荒因素準(zhǔn)。它樓包括讓國家童的經(jīng)炸濟(jì)發(fā)箱展?fàn)罨鞗r，鵲財政躁收支半與物晃價，評人口禁數(shù)量符與消氧費，夾居民封收入郊與儲杏蓄…束…等滾各種雜因素陜，如19蒸97年存捧款利獻(xiàn)率的懸?guī)状伪舜蠓迪抡{(diào)興，對憑刺激繪個人桶購房辭愿意霧的作婚用就揉是顯數(shù)而易蕩見的發(fā)，房馳地產(chǎn)驗市場本也因辟此幾壺起波魯瀾。3、行西政法奔規(guī)行政嚇法規(guī)廁主要擦包含春土地阻制度賞、住身房制帝度、摘稅收秘政策驚、城手市發(fā)沾展戰(zhàn)顧略、限城市桌規(guī)劃亮和特坊殊政它策等中各項召內(nèi)容悶。如完取消狹實物襖分房早制度掘，對盆商品宏房銷產(chǎn)售市南場的嗽影響畜就是誼顯而債易見難的。僅還有忌土地演增值勸稅，忽它的亞貫徹槐實施終也是釋一把遙雙刃船的劍惜。限弓制過燭多，糠投資仔資金港就不館太愿時意進(jìn)蓄來，火經(jīng)濟(jì)畏發(fā)展微速度價就相寫對緩謎慢一材點；痕限制份過少痛，投飼機(jī)暴庸利的邀行為情就接嬌踵而赤至，辛對國介民經(jīng)旁濟(jì)的瞧損害詢也不攤可低培估。4、國扶際狀翁況國際邁狀況情是指筍國際禾間經(jīng)挎濟(jì)、拾軍事吳、政暈治等淹環(huán)境廣如何傷，對奧房地描產(chǎn)的匆影響象不容廚忽視杯。如19探97年末煉發(fā)生測的東毫南亞蝕金融附危機(jī)閣，它別就或愁多或倒少地散影響如我國蹄房地畜產(chǎn)市宣場。立單就變投資買成本陸這一漿點分嶄析，拌因為王在東喬南亞兆金融爐危機(jī)膚中，悔中國搭周邊把國家糖的貨薦幣均細(xì)貶值20宋%～50頓%，而弓人民獻(xiàn)幣則駝巍然費不動揉。作均為一糠個投鏟資商撐人，淺他在渴作出顧決策取之前嚴(yán)，肯觸定就詞會對枝人民擔(dān)幣的擠未來睜穩(wěn)定美性和渡現(xiàn)階澆段的股相對嬸成本母作一割評估肝。在妙勢態(tài)丹尚未災(zāi)明朗矩的時舒候，芬他必末然裹紗足不攤前。點、隸面(線)、體展，三釘部分廉構(gòu)成撥