房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)

1房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)2017.12目錄產(chǎn)品策劃體系定位12產(chǎn)品策劃基礎(chǔ)資料3產(chǎn)品策劃體系內(nèi)容4反饋與修正3產(chǎn)品策劃體系定位4緣起經(jīng)紀公司承擔(dān)建筑規(guī)劃設(shè)計院的部分功能，增加所提方案的可操作性與可實施性。4經(jīng)紀公司開發(fā)商建筑規(guī)劃院房地產(chǎn)項目前期顧問階段反饋修正反饋修正給出結(jié)論給出結(jié)論5緣起前端市場定位后端營銷推廣房地產(chǎn)項目前期報告中端產(chǎn)品策劃經(jīng)紀公司承擔(dān)建筑規(guī)劃設(shè)計院的部分功能，增加所提方案的可操作性與可實施性。給出結(jié)論反饋修正給出結(jié)論反饋修正反饋修正6定位前端市場定位中端產(chǎn)品策劃后端營銷推廣房地產(chǎn)項目前期報告房地產(chǎn)項目前期策劃過程中承前啟后的模塊。經(jīng)紀公司間競爭升級，產(chǎn)品策劃由自選動作變?yōu)橐?guī)定動作，廣度及深度也逐漸加大。7思源2010年北京地區(qū)某項目前期投標(biāo)報告8易居20處09年上膜海地更區(qū)某項勞目前驚期定每位報源告9世邦恩魏理洽仕20轟09年青凳島地券區(qū)的廉前期株報告10產(chǎn)品落策劃辣基礎(chǔ)濟資料112.當(dāng)?shù)叵阏咧?guī)范4.市場訓(xùn)調(diào)研1.地塊留資料3.開發(fā)杯商訴跌求基礎(chǔ)底資料5.項目晌定位客觀束事實主觀述判斷122.當(dāng)?shù)毓颊邽?zāi)規(guī)范4.市場漲調(diào)研1.地塊腐資料3.開發(fā)賽商訴踐求基礎(chǔ)杜資料5.項目宏定位13地塊市資料地塊癥資料響主要越包括辯：規(guī)劃坑意見涌書及陶相關(guān)替政府荒文件地塊CA瓦D圖地塊升內(nèi)外慌部情疊況既有哥規(guī)劃舉方案14地塊臘資料|規(guī)劃巨意見院書及惠相關(guān)誓政府株文件規(guī)劃咽意見奶書及想相關(guān)笨政府放文件巖：地免塊真實的官普方權(quán)威信息15地塊壞資料|規(guī)劃汽意見死書及褲相關(guān)聽政府門文件規(guī)劃犬意見蜂書16地塊用資料|規(guī)劃強意見愈書及舒相關(guān)夢政府狼文件規(guī)劃居意見具書地塊撿的用貴地性污質(zhì)、翅面積鋤指標(biāo)守、容榮積率濫、限高朗、建闊筑密發(fā)度17地塊百資料|規(guī)劃厲意見罰書及福相關(guān)窮政府月文件規(guī)劃案意見鉛書是否肅含代突征/代建握的道毅路用周地及綠化統(tǒng)用地指標(biāo)是否獄有政羞策房壁指標(biāo)界？限價睜房/廉租容房/回遷臘房/回遷勇商業(yè)18地塊捕資料|規(guī)劃知意見童書及次相關(guān)腥政府稱文件規(guī)劃準意見化書建筑挎紅線買退讓黃距離蒸及道驕路紅蜜線退擁讓距圓離社區(qū)排出入花口方與位設(shè)濾置要掉求與儀車位尾配比法要求19地塊路資料|規(guī)劃錫意見我書及賊相關(guān)恨政府籃文件規(guī)劃警意見辱書地塊賭圖：叔直觀勵了解20地塊職資料|規(guī)劃取意見去書及庸相關(guān)淚政府牙文件相關(guān)灘政府陜文件需：其檢它官管方文亡件作義為補級充市政渠管線群情況葡、采致暖方導(dǎo)式……21地塊雜資料|地塊CA痕D圖地塊CA王D圖：艷產(chǎn)品惡設(shè)計彼的底稿，力求濫準確猜無誤。開發(fā)菊商直痕接提扛供CA撥D圖紙桐；由釘樁店點坐勞標(biāo)文件蒼生成攔；用JP憐G圖片肚大致相勾勒攤生成萬。CA般D格式腳文件釘樁震點文涌件22地塊銀資料|地塊旗內(nèi)部撫及周懂邊情技況地塊吐內(nèi)部碑及周狡邊情棟況：現(xiàn)狀樣及未梅來規(guī)渴劃，盡禮可能假用實罪景照片展示捎。內(nèi)部會：是否服存在努地勢秒高差認、原間生植拌被、水系、溫之泉、編工業(yè)末遺存紅等？是否跳存在吳被污援染后筑需要危更換添的土券壤？外部曠：有利旁因素飽：景克觀資夠源，窗如河必流湖窄泊、價旅游次景點震、城釣市地職標(biāo)等慕；社框會資揪源，咐如重態(tài)點中陸小學(xué)濕，大晶型醫(yī)欣院，赤市政首公園炮，體塑育場斗館等紹；交膛通站景點，遙如地鐵/輕軌/B魂RT站點畝等。不利森因素滔：噪釀聲及昂粉塵中污染魄，如炕市政開主干紀道，腫鐵路病，工業(yè)廠，檢專業(yè)包市場丹，發(fā)華電廠旗；心慰理負享面影甚響，料如高壓平線走朽廊，火途葬場像，墳勻地，喊破舊牧樓房處等。23地塊烈資料|地塊例內(nèi)部港及周沙邊情唉況案例西中中南北東24地塊鉆資料|既有動規(guī)劃的方案某項訓(xùn)目概蠅念性辯總規(guī)潔方案開發(fā)愛商已展有規(guī)量劃方棄案，睡需經(jīng)轉(zhuǎn)紀公禍司提供德建議刮及意音見；綜合壺體的公寓項目樣，要甲求對醫(yī)標(biāo)準印層進禮行分猾割，掙需開常發(fā)商區(qū)提供標(biāo)準蓋層圖耀紙。某城清市綜形合體夸項目慈公寓裝部分標(biāo)準陰層設(shè)秤計圖鍛紙252.當(dāng)?shù)刂痴哒僖?guī)范4.市場反調(diào)研1.地塊自資料3.開發(fā)碌商訴辰求基礎(chǔ)冤資料5.項目媽定位26當(dāng)?shù)孛胝呖靡?guī)范項目夏所在義省、晌市的最新的政時策規(guī)躺范要蘭求。建筑間距系數(shù)日照測算標(biāo)準建筑寬高凍比與樓治座排固布相蔬關(guān)的忍規(guī)范……27當(dāng)?shù)芈颜邒梢?guī)范日照熱及間翁距系龜數(shù)設(shè)炸計依護據(jù)：《沈陽本市居濕住建臟筑間難距和鳥住宅隆日照衛(wèi)管理飽規(guī)定》(沈陽仁市人叛民政返府令20巡壽06第64號)“第九款條”紛：住板宅建母筑高桑度在40米以卷上時毯，面寬慎不大效于60米。“第差十四陷條”必：高邪層建涉筑遮耗擋相輕鄰住饅宅，魯當(dāng)建列筑高陸度與獸建筑臉面寬墳之比享大于1.喂2時，決按遮生擋建憤筑面您寬確詞定建奸筑間鬼距系賽數(shù)；在三悲環(huán)路社以內(nèi)械地區(qū)胡，當(dāng)栽建筑賠高度破在40米以是上時投，建票筑間非距系規(guī)數(shù)不郵得小招于1.密4，且寧建筑愁間距形不得撤小于40米；“第屯十七克條”光：沿撓城市簽主要蜓道路箭一側(cè)匯并列勞布置占的高汪層住所宅之沒間的被建筑薪間距壇除滿欲足本境規(guī)定晚相對砍應(yīng)的嫂建筑贈間距疲要求貢外，不得泥小于30米。“第針二十執(zhí)三條誕”：甲住宅額日照莖是指測住宅閣主采功光面章居室休的滿個窗日殘照時尤數(shù)。麗日照僚標(biāo)準簽日為怠大寒是日，疲有效悠日照盤時間記帶為上午8時至派下午4時?！暗谄级梦鍡l葛”：餡新建白高層些住宅的或高令層和襪多層魚混合癥的住購宅成松組布繡置時級，新周建住失宅日照惡應(yīng)不捏低于扔大寒?dāng)R日1小時。建筑抬寬高票比建筑惹間距日照分測算汗標(biāo)準28當(dāng)?shù)爻琳咚挂?guī)范項目雕所在陣省、殺市的最新的政擊策規(guī)咱范要布求。層高陽臺飄窗入戶林花園地下狹空間……與贈些送面塵積相才關(guān)的筍規(guī)范29當(dāng)?shù)赝徽甙暌?guī)范贈送躺面積盛依據(jù)畫：成都選市規(guī)世劃管典理局暢關(guān)于箭對《尾成都闊市規(guī)雀劃管綠理技漲術(shù)規(guī)誕定》族中容飄積率中、建曬筑面望積等譽指標(biāo)吼的補訴充解慕釋二、棟住宅屢建筑層高翼不應(yīng)弄大于3.書6米。躍炒層式侍住宅顏起居普室（燭廳）禿、低差層住摔宅起蹤蝶居室違（廳需）層浙高為耍戶內(nèi)雖通高的以及棒住宅咱坡屋勾頂部左分除掩外。六、孤每套韻住宅竟陽臺任（含擾各類山形式悔的陽兇臺、逆入戶每花園季、露遍臺等薯非公枯共活摟動空環(huán)間）般的水平欣投影膀面積雁不大稀于該慰套住耽宅套班型建視筑面點積的20都%；商骨業(yè)、偉辦公缸、酒賤店建常筑的囑每層惕陽臺胳水平燦投影叛面積外不大暗于該規(guī)層建顫筑面鮮積的15肢%。此昂外，陽臺之進深憂不應(yīng)榆大于1.馳8米，低久層住弟宅、律退臺盛式建宏筑陽宗臺等旱有特庭殊要男求的捆除外捐。七、飄窗窗臺油與室陳內(nèi)樓狼地面箭高差帝不得陜小于0.模45米，貴且凸扭出外灣墻寬孔度不畏得大賞于0.慚6米。八、串除建鐘筑入尿口雨栗篷外散，建筑浴附屬隸構(gòu)件炸（如千空調(diào)巷板、娃花池犬、構(gòu)雜造板辭等）矮的進渴深不吸宜大權(quán)于0.袖6米，紛且連嚇續(xù)長抖度不抹應(yīng)大學(xué)于1.們8米。軋住宅鋸建筑動不允嫩許設(shè)科置除爺結(jié)構(gòu)饅構(gòu)件爆以外會的附嚴屬構(gòu)添件。九、攝除避苗讓、衣對接可市政構(gòu)公共陰地下是空間擾外，擱建筑交物地謊下室同、半畝地下頁室的綢頂板疫面不騾應(yīng)高沈于室策外地尖坪1.無0米；蜓建筑近物地滋下室蛾、半如地下笑室頂偽板面他高于利室外驢地坪得大于1.愁0米時耽，按順照該夢層水么平投樓影面厲積計士入容憑積率吧。地堪下室壤、半漏地下曾室頂型板面座高于值室外跑地坪拍部分海按地頸上建子筑的適規(guī)定戲進行桶退距熔管理狂。十一盤、本全解釋意自20峽10年2月25日起碰施行門，有被效期娛為兩俘年。其它部類型吳：樓塞座高度顆控制、土暗地使炮用年縣限（售沈陽飛）、摔外立莊面要扔求（計銀川好）等……根據(jù)臂住宅辰地塊3.驕2的容西積率池及沈孔陽市曉相關(guān)蠅日照暑和建盛筑間膛距的袖要求川，估嫂算平均暮層數(shù)30濤-3凝5層能增滿足巴相關(guān)莫指標(biāo)；根據(jù)扎抗震架設(shè)防程的要蠅求及魯各結(jié)背構(gòu)形拋式高先限的況要求熔，本聯(lián)案住蠻宅部憤分控宰制高型度不坑超過12流0-難13塌0米；根據(jù)《高規(guī)》要求肥，10章0米以您上的潤住宅塞，應(yīng)董設(shè)置討避難螺層，兇而避難濾層的搶設(shè)置擾，會運造成暮高層序住宅塊的成姓本和失公攤摧面積依的增盈加；根據(jù)贏結(jié)構(gòu)儉計算鑼要求驕，建囑筑體綿越高源，荷皇載要敏求就診越高扒，鋼茅筋用徑量增霜加、爛混凝度土標(biāo)腿號提拐高、劍構(gòu)件負截面映尺寸飯加大哨，因領(lǐng)此，終在增加移建安糧成本的同杏時，減小崖實際梳使用勇空間，即堤得房預(yù)率會理進一爹步降透低；因此先，建匹議本麗項目住宅勤高度咐控制瞎在10段0米以燒內(nèi)當(dāng)?shù)匮ㄕ哐ㄒ?guī)范312.當(dāng)?shù)卣吣芤?guī)范4.市場文調(diào)研1.地塊少資料3.開發(fā)風(fēng)商訴予求基礎(chǔ)逼資料5.項目茂定位32開發(fā)嗚商訴劇求開發(fā)眉商訴接求：晝項目籮目標(biāo)曬、項糾目發(fā)誘展方豬向、厚期望遲均價巷、開窯工順躺序、蒸可突誓破的頑限制投性規(guī)蹈劃條潛件等躺，通祖過項猜目招涌投標(biāo)卵文件律或與工開發(fā)絞商溝閥通了估解。最重轟要是柱項目羊目標(biāo)纏：追求胡高利傻潤還第是回恒款速桃度？本項報目的侵目標(biāo)觀是什折么？是迅雞速回辣收資免金是利及潤最倍大化關(guān)鍵堂是大囑老板峰的想百法33開發(fā)鞭商訴扯求開發(fā)溪商對開工豆順序常常慮有自澆己的渣考慮渡。ABCDE初步典方案琴：開妄工順漸序，狡由南啄向北最終傲方案歐：開侵工順曾序，嫩由北攻向南由南鉆向北由北蠻向南34開發(fā)弟商訴支求開發(fā)速商提或出突享破某墾些限淋規(guī)，寬如突職破“90符/7礎(chǔ)0”限尾制、賊增大嘆容積挎率、蛾提高集建筑走限高丟、提渾高層共高、歸提供妙周邊抹學(xué)校隔入學(xué)橡資格逢等，碑一定細要慎重塔考慮，確定奮其可燥實施聯(lián)性。352.當(dāng)?shù)啬ㄕ咝我?guī)范4.市場糧調(diào)研1.地塊苦資料3.開發(fā)綠商訴姿求基礎(chǔ)延資料5.項目殊定位36市場羽調(diào)研|宏觀療市場宏觀習(xí)市場序涉及城市固層面的信著息，挑如：GD記P，房采地產(chǎn)燙年度/季度/月度剪的成斜交量甜與成脆交均祖價37市場貧調(diào)研|中觀上市場中觀瓣市場雜涉及區(qū)域漿及板飛塊層銜面的信錘息，虎如：寸區(qū)域池位置要，成勸熟度耕，居丈民評榨價區(qū)域駱位置魄：主堡要是忽與市址中心/商業(yè)敘區(qū)/商務(wù)撒區(qū)/政務(wù)陜區(qū)的師通達婚性、騾路程逼距離徹及所曉需時壟間38市場婚調(diào)研|中觀引市場中觀辜市場亦涉及區(qū)域霸及板侮塊層鄙面的信帆息，嘴如：妥區(qū)域多位置逝，成韻熟度豈，居晌民評笨價區(qū)域碌成熟劈燕度：炮城市倒中心姨黃金尋區(qū)域/C距BD敗/新興則居住凡區(qū)/未來賀規(guī)劃識利好帖區(qū)域/旅游仇度假擺區(qū)……39市場寬調(diào)研|中觀繩市場中觀禽市場援涉及區(qū)域駁及板再塊層顯面的信器息，積如：閣區(qū)域陣位置仁，成易熟度升，居盜民評蝕價居民媽評價醫(yī)：即摧當(dāng)?shù)刎浭忻衲鎸椑婺克┰趨^(qū)雖域的擾看法吧，如賺成都隙的西貴爹南富，北晌京的冒東富在西貴貢，是否抓是傳便統(tǒng)豪色宅區(qū)洽（北饅京朝鍬陽公現(xiàn)園，涉沈陽喝棋盤底山、株蘇州揀金雞羅湖）項目霸是要宰融入摩這個調(diào)區(qū)域誦還是傲要跳絕出這榆個區(qū)絞域？40市場苗調(diào)研|微觀申市場微觀核市場鐘涉及直接巾競品，如耍：競助品產(chǎn)叔品類小型、妄建筑/園林街風(fēng)格非、精立裝報喂價及背標(biāo)準購、單明盤年岸度/季度/月度尖消化誘量，恢現(xiàn)有筋存量胸，暢哭銷/滯銷洽產(chǎn)品樹的房兼型、往面積為區(qū)間祖、單授價、謹總價緞區(qū)間典等。41市場屋調(diào)研|微觀妻市場微觀揭市場匠涉及直接夢競品，如格：競寶品產(chǎn)詠品類葛型，圾建筑/園林遺風(fēng)格壁，精示裝報也價及晶標(biāo)準瘦，單嬌盤年叉度/季度/月度賢消化奇量，燃現(xiàn)有宇存量勒，暢片銷/滯銷患產(chǎn)品堆的房講型、次面積捧區(qū)間爬、單帽價、券總價寄區(qū)間軟，客撕群等遷。422.當(dāng)?shù)厥碚呔S規(guī)范4.市場杏調(diào)研1.地塊勞資料3.開發(fā)悄商訴震求基礎(chǔ)彩資料5.項目慮定位43項目熱定位|項目姐檔次籃和居盯所用役途項目巷檔次貴和居旱所用局途：指導(dǎo)任戶型線及樓岸座標(biāo)污準層桂設(shè)計。高抓端中高屯端中齊端頂較級第一補居所第二圈居所商務(wù)南公寓投資練型度假乖養(yǎng)生……項童目槍檔誕次居慌所唱用悔途44客群森定位源：目射標(biāo)客菊群的脊家庭竭收入揭、成米員數(shù)烤量、房型搖需求跡、能器承受父的單覺價與馳總價等。項目窗定位|客群杜定位45客群間定位擇：鮮明個地域膽特性的需蔬求。例如柜：成都柳、重求慶的秩客戶洋對朝覺向的腸敏感朗度相儀對較究低；沈陽烤的客轎戶希元望聯(lián)運排別辭墅的嬌主臥費能設(shè)旁在二移層；沈陽億客戶淘偏好微地中厲海式沉的建裕筑風(fēng)屠格；項目熄定位|客群數(shù)定位46產(chǎn)品堆類型鍋與戶櫻型配宗比：最具摧指導(dǎo)憲意義崗，重趁中之域重產(chǎn)品類型戶型面積區(qū)間比例（建面比）公寓塔樓零居50-60㎡30-40%一居70-80㎡40-50%兩居90-110㎡20%合計23000㎡100%注意奪：臘建鵲筑面代積/實得胃面積?套數(shù)日比/建面親比?項目犁定位|產(chǎn)品肢類型界與戶弦型配蛾比項目淺檔次居所愛用途客群旬定位產(chǎn)品蒜類型戶型乓配比宏觀洽市場中觀蛾市場微觀件市場小結(jié)產(chǎn)品筒策劃昆基礎(chǔ)呢資料規(guī)劃籌意見殖書及悅相關(guān)枝政府勇文件地塊CA并D圖地塊昏內(nèi)外焰部情歌況既有頓規(guī)劃侍方案與樓刮座排傍布相咬關(guān)與贈怎送面忠積相刊關(guān)其它項目窗目標(biāo)項目愧發(fā)展幻玉方向期望濤均價開工轎順序……2、當(dāng)鈴地政胸策規(guī)竿范3、開污發(fā)商父訴求4、市明場調(diào)救研5、項連目定梁位1、地相塊資染料48產(chǎn)品陪策劃吧體系明內(nèi)容對開牢發(fā)商搭的判扯斷：擁有剝成熟瓦的產(chǎn)總品體凡系且蓬在異昌地快破速復(fù)著制的屯某些無大型彼開發(fā)披商（丑如萬煩科、犯龍湖遙、星插河灣垃等）沖、對聾自身庭產(chǎn)品疏十分姐自信撈的某征些中訪小型傘開發(fā)彈商（摟如潤掀豐等桂），歸只需車經(jīng)紀悶公司廚提供咐當(dāng)?shù)貪馐袌鍪鲂畔⑹?、項恩目定爽位及歸營銷羊計劃脈。對產(chǎn)灣品策本劃的籮要求掙往往煙局限捏于開綠發(fā)商島既有障方案穗的局崇部修獸改，異如某伐一戶接型的倦室內(nèi)躁布局漠調(diào)整薦、銷恭售動趨線的寸重新喇安排胖等。如果該是太貫過全閥面深通入的蔥產(chǎn)品貸策劃衣往往率是事盈倍功鉆半，暮乃至苦產(chǎn)生溉一些壇負面鋪影響辜。因此聚需要叛各分旗支機渾構(gòu)預(yù)蝦先準蘇確判漁斷開溜發(fā)商無的實掏際需如求。注意產(chǎn)品策劃體系50綜述產(chǎn)品雹策劃碑體系尼分為閱六部罷分內(nèi)稅容。地塊索價值氧分析規(guī)劃惕設(shè)計憂原則總體補規(guī)劃奮建議戶型希設(shè)計驅(qū)建議建筑耕及園勵林風(fēng)調(diào)格建興議附加切值提棚升建臭議51產(chǎn)品策劃體系地塊招價值來分析規(guī)劃跌設(shè)計最原則總體燒規(guī)劃壩建議戶型研設(shè)計逆建議建筑決及園狹林風(fēng)鑰格建必議附加貨值提蹲升建中議地塊經(jīng)價值裙分析A4-1地塊居住價值高高品質(zhì)的純居住區(qū)

A4-3/4地塊教育配套用地高端品牌教育資源

A4-7地塊公園配套用地項目價值點之一

A4-10地塊混合用地商業(yè)價值較高居住價值一般東側(cè)配建廉租房A4-8地塊混合用地居住價值高于商業(yè)價值地塊扛價值插分析地塊掏價值乏分析懲：判華斷各里地塊仁之間州、同璃一地圍塊各暢方位貌之間突的居住虛價值化和商膠業(yè)價迫值?；跉q地塊框?qū)傩再|(zhì)及內(nèi)許外部受情況案例砍：廣渠勺路15號地53地塊森價值保分析地塊貧價值芹分析呼：判氏斷各奸地塊抄之間竊、同犯一地垃塊各構(gòu)方位吉之間胡的居住絹價值活和商竭業(yè)價繭值。居住為價值劈燕：東濃地塊>西地饑塊東插部＞裁東地牽塊西模部商業(yè)艘價值摘：中雪間規(guī)世劃路>兩側(cè)影響仔因素販：京塞九鐵也路>建材榮城>京開核高速>城中堵村改善探因素虎：東塔側(cè)綠停地>西側(cè)狡綠地西側(cè)綠化色隔離鮮帶東側(cè)綠化隔離籮帶東側(cè)吵居住兼地塊西側(cè)晚居住央地塊N京九鐵路噪聲影響京開高速噪聲影響建材市場綜合影響待拆遷城中村綜合影響150米綠帶改善環(huán)境降低噪聲100米綠帶改善環(huán)境基于戲地塊內(nèi)外弊部情甩況案例酷：黃博土崗嗓項目54地塊冰價值詳分析地塊榴價值拉分析麗：綜和合體嗓公寓搶類項鐵目，稱則要腹判斷不同釋樓層難之間，同一器樓層撇之間慎不同勿朝向的居牢住價榆值。案例膊：蘇注州某略高端恥公寓去項目基于側(cè)地塊內(nèi)外炭部情客況55產(chǎn)品策劃體系地塊每價值耕分析規(guī)劃伯設(shè)計輕原則總體下規(guī)劃汗建議戶型蘿設(shè)計繡建議建筑沙及園鐮林風(fēng)烘格建默議附加海值提禁升建珍議規(guī)劃眠設(shè)計盾原則56規(guī)劃賭設(shè)計偏原則規(guī)劃嘆設(shè)計漫原則蹲：確軋定規(guī)伴劃方粥向，憶如容積拌率的拌拆分，各陸地塊猴的容積型率和即建筑麻類型，戶型白分配等西側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊NR=2.9-3.1R=2.6-2.8R=1.9-2.1總建緣瑞筑面柿積做鹿?jié)M，紋實現(xiàn)準總體2.滑5容積閘率；適度伶拆分愈總體鳳容積利率；拔高覽西地征塊容郊積率桶指標(biāo)凱，做磨足高辦度，低降低滿東地聞塊容毅積率狂；西地候塊一脊分為段二，件西側(cè)貴安排糧政策墻房，覆盡量警減少那占地辣面積縮慧，剩眼余部籍分排旱商品君房；所有慚商品哥住宅黑均為現(xiàn)南北獨通透存的板灰式建故筑，鏈舒適季性較舉高；案例高：黃限土崗狹項目基于婚地塊閑價值丸分析成、規(guī)死劃指蒜標(biāo)、孤項目銀定位趣等57產(chǎn)品策劃體系地塊喬價值猾分析規(guī)劃秒設(shè)計賠原則總體伍規(guī)劃絮建議戶型度設(shè)計永建議建筑禽及園誦林風(fēng)擾格建繼議附加莖值提抵升建推議總體悟規(guī)劃訓(xùn)建議58總體秩規(guī)劃樂建議概念雜規(guī)劃啞圖總規(guī)耍圖樓體護鳥瞰蜘圖日照爽測算揉圖……交通組組織旁圖消防毛通道拌圖單元乘入口燒圖地下害車庫鼻圖……戶型質(zhì)配比預(yù)表總規(guī)換指標(biāo)低表交通沒組織戶型內(nèi)配比總規(guī)曾布局59總體云規(guī)劃昆建議|總規(guī)游布局概念鼓規(guī)劃徐圖總規(guī)緊圖樓體毯鳥瞰裁圖日照眠測算秘圖……交通蘿組織摧圖消防悼通道掌圖單元創(chuàng)入口左圖地下戲車庫臂圖……戶型君配比曠表總規(guī)眾指標(biāo)辭表交通另組織戶型鋼配比總規(guī)邪布局60概念趴規(guī)劃證圖：群對地品塊進旺行初克步劃窮分，個確定跳各類章型產(chǎn)座品的藍大致?lián)懿季植?，用不同境色塊燙進行謝區(qū)分。案例什：黃環(huán)土崗告項目基于補地塊騙價值蛛分析宅、規(guī)償劃指闊標(biāo)、以項目濕定位頌等西側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊N中高狀端商品修住宅底區(qū)中端商品榮住宅森區(qū)公租硬房限價潔房景觀收公園總體陡規(guī)劃我建議|總規(guī)廊布局由西咳向東賞排布俘：政舞策房-中端澤商品熟房-中高姥端商族品房61總體跌規(guī)劃蹈建議|總規(guī)盤布局總規(guī)嶺圖：聞各物刑業(yè)類莊型的樓座排布悅、朝爛向、修建筑椅形式綢、標(biāo)袖準層狂面積毒、單元枕數(shù)等詳叉細指滾標(biāo)。案例誰：黃聯(lián)土崗貢項目62總體巨規(guī)劃腥建議|總規(guī)泉布局樓體絞鳥瞰掠圖：三維書視角的圖尖片，尺加深貨直觀卡印象頸。案例理：黃律土崗控項目西南角視角東南角視角社區(qū)內(nèi)部視角63總體株規(guī)劃編建議|總規(guī)極布局日照筆測算描圖：法日照邁測算雹軟件有生成輔的圖竊片，鎖表示嚇總規(guī)窮布局符合繞相關(guān)捎建筑鍵規(guī)范。案例拿：黃釣土崗套項目64總體太規(guī)劃濃建議|交通浩組織概念異規(guī)劃船圖總規(guī)身圖樓體核鳥瞰恐圖日照原測算更圖……交通氣組織叼圖消防倆通道屑圖單元潤入口莫圖車位傻圖表……戶型為配比堆表總規(guī)鑒指標(biāo)役表交通慘組織戶型疤配比總規(guī)蠟布局65總體聞規(guī)劃以建議|交通董組織交通航組織茂圖：凡社區(qū)浩內(nèi)外魔主要蓮道路汁，出嗎入口程（車濁行、樓人行綁）位民置案例臥：黃肚土崗壤項目66總體趙規(guī)劃漠建議|交通傍組織消防掌通道發(fā)圖：煌消防欺車行酷車路鏟線，坐保證晚符合頭相關(guān)乳消防裝規(guī)范案例鞭：黃奧土崗未項目67總體寄規(guī)劃瀉建議|交通陳組織單元陜?nèi)肟诖邎D：左各樓財座單狗元的扮地上擇入戶芝方向案例密：黃托土崗醫(yī)項目68總體桶規(guī)劃麻建議|交通取組織車位烤圖表目：地殺下車廉庫或煮地面而車位鍬分布仇區(qū)域光示意談，各馳車庫刷的出符入口卡位置碎，車卷位統(tǒng)體計表案例們：黃揚土崗蛛項目69總體茅規(guī)劃錘建議|戶型昌配比概念糕規(guī)劃枝圖總規(guī)調(diào)圖樓體獎鳥瞰泡圖日照庭測算艇圖……交通蛇組織把圖消防宅通道蕩圖單元界入口斜圖地下鑒車庫拌圖……戶型羨配比技表總規(guī)藍指標(biāo)脊表交通誰組織戶型扶配比總規(guī)嘉布局70總體釣規(guī)劃顛建議|戶型壤配比總規(guī)叼指標(biāo)好表：淹根據(jù)浴總規(guī)俯布局泥，整激個項基目的寶規(guī)劃趣指標(biāo)漫核算頌。案例耐：黃島土崗次項目71產(chǎn)品策劃體系地塊僵價值直分析規(guī)劃刪設(shè)計州原則總體勁規(guī)劃背建議戶型朵設(shè)計毫建議建筑許及園迷林風(fēng)皺格建粒議附加究值提隸升建冬議戶型跑設(shè)計爪建議72戶型坡設(shè)計漏建議樓座需標(biāo)準恢層戶篩型組刪合建影議案例姑：黃刃土崗符項目73戶型柳設(shè)計俗建議單套棒戶型外設(shè)計善方向案例：黃土崗項目中高端案例：沈陽某高端高層項目74產(chǎn)品策劃體系地塊為價值幸分析規(guī)劃詠設(shè)計爭原則總體肯規(guī)劃打建議戶型株設(shè)計料建議建筑貴及園互林風(fēng)糟格建爽議附加脅值提奪升建攏議75建筑惜及園戶林風(fēng)適格建齒議建筑蹄風(fēng)格演建議撓：根擇據(jù)項嗚目定控位及砍客群倆分析嶺得出包。案例纖：黃煎土崗所項目規(guī)劃意見書要求，政策房的外立面材質(zhì)須與商品房保持一致76建筑牧及園頌林風(fēng)瓜格建甘議園林陷風(fēng)格牽建議茂：根侍據(jù)建壘筑風(fēng)酒格及炕客群森分析暴得出犧，同爐時會麻對某撥些重要壤節(jié)點給出銳概念默性指著導(dǎo)建弟議。案例棍：黃仁土崗券項目77產(chǎn)品策劃體系地塊喊價值賞分析規(guī)劃鞋設(shè)計稻原則總體頃規(guī)劃才建議戶型先設(shè)計嗓建議建筑另及園秤林風(fēng)海格建妙議附加驅(qū)值提錯升建摔議附加歪值提艇升建么議78附加序值提薄升建醬議精裝小修標(biāo)程準精裝榆修價嶄格精裝犧修風(fēng)短格常規(guī)陷設(shè)備論設(shè)施新技旅術(shù)運剃用精裝擁修設(shè)備妄設(shè)施會所商業(yè)幼兒專園……服務(wù)鄰等級服務(wù)潔內(nèi)容社區(qū)料配套物業(yè)查服務(wù)79附加晨值提奏升建化議|精裝痕修精裝鍛修標(biāo)砌準精裝棕修價敏格精裝明修風(fēng)仙格常規(guī)掃設(shè)備重設(shè)施新技諸術(shù)運衡用精裝獸修設(shè)備端設(shè)施會所商業(yè)幼兒稱園……服務(wù)茫等級服務(wù)尸內(nèi)容社區(qū)稱配套物業(yè)哪服務(wù)80附加蕩值提粥升建蚊議|精裝猶修確定令項目航是否棍采用華精裝換修交筑房是否斷采用堅精裝洋修？開發(fā)歪商要械求（途萬科彩、星委河灣龜）項目嗚定位徑（高牛單價層項目免，如隊商務(wù)橫公寓秩、高脊端住恐宅）81附加包值提找升建腔議|精裝升修精裝陰修標(biāo)提準和餐價格金：根觸據(jù)項碰目定匪位及偵對銷弄售均師價的厲預(yù)期礦，確枯定交房均標(biāo)準和成本足價格顏、對逼外報顧價。常規(guī)摸項目秩：墻園面、姓地面第裝修包，送甜廚房赤家具版、衛(wèi)錫浴，赤報價30仍00元/㎡之內(nèi)案例蓮：萬械科項行目82附加性值提搬升建朝議|精裝逮修精裝餓修標(biāo)胞準和捎價格剪：根郊據(jù)項峽目定高位及捏對銷稿售均偏價的莖預(yù)期琴，確槳定交房騎標(biāo)準和成本賓價格孟、對某外報撫價。高端起項目賤：墻面絨、地紋面裝搶修，所送廚混衛(wèi)全缺套家協(xié)具家稍電，鈴智能雹家居嚇系統(tǒng)陷，報凝價50覆00元/㎡以上案例截：北發(fā)京遠腹洋公料館83附加暮值提護升建偏議|精裝薯修精裝粒修標(biāo)擴準和館價格趕：根胸據(jù)項板目定瞎位及境對銷眾售均騎價的叔預(yù)期暖，確離定交房謹標(biāo)準和成本許價格健、對蝕外報董價。公寓指類項雅目：閘“拎弓包入周住”揪，墻客面、雁地面趁裝修淚，送樸全套楚家具毫家電速燈飾部，巧報價50真00元/㎡以上案例炎：北軋京霄梁云里8號84附加槐值提酷升建揀議|精裝球修精裝紗修風(fēng)悟格：與根據(jù)客群橡定位工、戶委型特套點及虎建筑存風(fēng)格確定它合適寒的裝灣修風(fēng)鋼格。案例秀：大植連項德目85附加攻值提幻玉升建舍議|精裝顆修精裝致修風(fēng)做格：睬根據(jù)客群植定位尼、戶博型特盞點及父建筑謠風(fēng)格確定溉合適日的裝檔修風(fēng)伏格。案例叨：蘇攏州項斯目86附加旋值提稼升建痰議|設(shè)備窩設(shè)施精裝筆修標(biāo)手準精裝零修價節(jié)格精裝付修風(fēng)筐格常規(guī)鼓設(shè)備豈設(shè)施新技穴術(shù)運過用精裝教修設(shè)備灑設(shè)施會所商業(yè)幼兒也園……服務(wù)映等級服務(wù)延內(nèi)容社區(qū)考配套物業(yè)支服務(wù)87附加潛值提李升建早議|設(shè)備打設(shè)施根據(jù)項目供定位余及規(guī)嬸劃意紫見書要求盒確定孝設(shè)備較設(shè)施影的選底用標(biāo)窗準。標(biāo)準觸配置居住贊區(qū)安裝防系產(chǎn)統(tǒng)增強貪外保饅溫結(jié)牧構(gòu)系才統(tǒng)太陽歌能光辜電系購統(tǒng)樓板第輻射盲采暖烘制冷離系統(tǒng)同層巖排水況系統(tǒng)……常規(guī)垂設(shè)備碼設(shè)施建筑工設(shè)計半方案畝要考木慮風(fēng)暗能、鈴太陽犯能等吹的使援用。熟（設(shè)微計方牽案中費應(yīng)安榮排太免陽能殊熱水楚裝置榨，多芝層居住住建谷筑應(yīng)璃采用遙坡屋粗頂形金式）建設(shè)劃項目豆應(yīng)采燭用綠泡色照應(yīng)明技燈術(shù)、鳴供暖率鍋爐胡系統(tǒng)杜節(jié)能虎技術(shù)陪、空濤調(diào)系扮統(tǒng)節(jié)耐能技當(dāng)術(shù)、居電機揀系統(tǒng)彎節(jié)能協(xié)技術(shù)測、高盾溫空價氣燃倍燒技蠶術(shù)、涉熱泵睬技術(shù)喇、太亞陽能確利用有技術(shù)躍、雨貪洪利栽用技統(tǒng)術(shù)、姓節(jié)水省器具型及節(jié)現(xiàn)水控設(shè)制技財術(shù)等記節(jié)能朝節(jié)水避、減畏排技晃術(shù)，許并在萄設(shè)計肚說明柏中做簽出專擱門說梳明。——摘自膠黃土責(zé)崗項航目《規(guī)劃光意見訴書》88附加棗值提彈升建紗議|設(shè)備勞設(shè)施根據(jù)項目協(xié)定位睜的高議低取舍香成本顧較高贏的高撫端設(shè)再備。待論休證配鞭置地源嗽熱泵透系統(tǒng)直飲要水系層統(tǒng)