房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理從“機(jī)會型”走向“持續(xù)型”企業(yè)

1從“機(jī)會型”走向“持續(xù)型”企業(yè)

---房地產(chǎn)企業(yè)從核心能力建設(shè)到運(yùn)營體系支撐交流房地產(chǎn)品牌企業(yè)市場份額穩(wěn)步提升一線城市進(jìn)入難度加大，品牌企業(yè)會逐步加大二三線城市的進(jìn)入，引導(dǎo)投資需求。土地供給項(xiàng)目融資產(chǎn)品營銷國家土地管理的日趨嚴(yán)格和土地公開招標(biāo)政策的實(shí)施，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成本的上升和資金需求的增加央行房地產(chǎn)貸款政策日趨嚴(yán)格和可能改變的預(yù)售政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資困難和資金鏈的更加緊張市場有效供給的增加和消費(fèi)者的日趨成熟，要求提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的專業(yè)能力，從戰(zhàn)略到營銷上都必須有明確的定位，不再可能僅僅憑“概念”進(jìn)行營銷市場環(huán)境對企業(yè)的實(shí)力和管理能力要求越來越高，優(yōu)勝劣汰將成為行業(yè)發(fā)展的一個(gè)必然趨勢為了在行業(yè)的逆流中生存乃至增長，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該放棄“機(jī)會主義”，從以資源為基礎(chǔ)的競爭轉(zhuǎn)向以能力為基礎(chǔ)的競爭，全面提升企業(yè)管理水平，建立競爭優(yōu)勢未來的房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境的變化將促使行業(yè)內(nèi)部進(jìn)行整合，激烈的競爭將逐步導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰居安思危？房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略導(dǎo)向的轉(zhuǎn)變戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)運(yùn)營戰(zhàn)略企業(yè)核心競爭力說重新界定。企業(yè)必須在價(jià)值鏈環(huán)節(jié)形成差異化，形成相對競爭力，即重視職能戰(zhàn)略打造；研發(fā)戰(zhàn)略成本戰(zhàn)略合作伙伴（供方資源）戰(zhàn)略客戶關(guān)系管理戰(zhàn)略（品牌戰(zhàn)略、營銷戰(zhàn)略）歷經(jīng)了2008年的金融危機(jī)和宏觀調(diào)控之后，許多企業(yè)開始或重視或反思其運(yùn)營戰(zhàn)略。

如果說2008年的淡市給了房地產(chǎn)企業(yè)充分認(rèn)識了自己的機(jī)會的話，09年的牛市則恰恰給了中國房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理變革的最佳機(jī)會。

房地產(chǎn)企業(yè)必須把握行業(yè)發(fā)展節(jié)奏快速成長，否則將被邊緣化。

思考：業(yè)務(wù)價(jià)值鏈上，我們的核心競爭力是什么？？房地產(chǎn)行業(yè)的競爭不外乎資源的競爭與專業(yè)能力的競爭，我們的優(yōu)勢在于資源端還是在客戶端？02年：專業(yè)集成05年：企業(yè)職能戰(zhàn)略規(guī)劃06年：合作伙伴管理07年：品牌管理06年：流程管理07年：組織管控08年：第二次流程優(yōu)化09年：知識管理04年：知識管理07年：品牌管理03年：品牌管理07年：流程管理/質(zhì)量管理08年：客戶關(guān)系管理04年：品牌管理05年：客戶關(guān)系管理06年：流程管理/質(zhì)量管理07年：客戶導(dǎo)向流程管理品牌房地產(chǎn)企業(yè)都在不遺余力的打造其專業(yè)能力選擇最合適自己的戰(zhàn)略方向，構(gòu)建自己的核心能力體系，通過運(yùn)營體系支撐核心能力的建設(shè)，是基本的管理邏輯3從戰(zhàn)捧略到測核心綁能力播的打菊造12運(yùn)營裝體系烤對戰(zhàn)侮略的遞支撐標(biāo)桿秩企業(yè)獸給我仇們帶慌來的腳思考能力吩建設(shè)圖與行物動規(guī)服劃職能想戰(zhàn)略戰(zhàn)略島思路后與目轟標(biāo)體孤系價(jià)值僅取向愿景公司脅戰(zhàn)略濱體系簽是一率個(gè)復(fù)暫雜的樣體系齊，而劇最核糠心的蕩就是材基于弄戰(zhàn)略爪目標(biāo)騙和戰(zhàn)許略思麥想回謀答“在哪岸里競流爭、慰如何惰競爭舅和何者時(shí)競紐奉爭？”這三襪個(gè)問起題戰(zhàn)略悄就是招一種爭選擇個(gè)，一餃種取暫舍，翠在哪旦里競中爭容提易選院擇，創(chuàng)但如衡何競榨爭卻欺是需牛要時(shí)故間和登資源坊的投關(guān)入才闊能積各淀的戰(zhàn)略合、核端心競骨爭力億與運(yùn)蝦營流誦程產(chǎn)品浴研發(fā)塔戰(zhàn)略成本抓戰(zhàn)略合作美伙伴火管理廉戰(zhàn)略……品牌槍戰(zhàn)略建立捉各職稠能戰(zhàn)喬略體探系：廢規(guī)劃窗、流劍程與翼制度能力迎建設(shè)棕與行宅動規(guī)江劃職能慎戰(zhàn)略戰(zhàn)略新思路綢與目療標(biāo)體給系價(jià)值腿取向愿景職能雀戰(zhàn)略傲規(guī)劃株形成猛企業(yè)政的核愚心競亡爭力妄，清杜晰的匹職能才戰(zhàn)略割才能傻使各漢部門顆形成割合力孝。規(guī)劃耐核心尖競爭數(shù)力，邊并通投過清腹晰的蘿職能敲戰(zhàn)略螞實(shí)現(xiàn)核心卵競爭斤力專注亂高性酒價(jià)比希住宅寄開發(fā)珠，在脾保證閱產(chǎn)品聽的高蛙品質(zhì)奇的情砍況下呀價(jià)格林具備剝優(yōu)勢梳。全國點(diǎn)統(tǒng)一睜品牌荒，保哄證公爽司品機(jī)牌與旱項(xiàng)目舌品牌按的一姨致性婦，打墊造國閣企一柳流地文產(chǎn)品永牌以成墳本為戒導(dǎo)向忍的經(jīng)底濟(jì)規(guī)兼模效妨益提青升企績業(yè)成泥本（曲土地極、建離造投何資等悔）競譯爭能釀力逐步展走向法以客祖戶為削中心聞的企篩業(yè)管慰理模計(jì)式××地產(chǎn)舉房產(chǎn)虛愿景××地產(chǎn)令將努饒力成藝為上煌海及棚目標(biāo)跌區(qū)域肌市場晶中領(lǐng)凱先的牢品牌銳企業(yè)儉，穩(wěn)遍固“××地產(chǎn)畫房產(chǎn)”成為扎上海短市著吸名商島標(biāo)地蔬位產(chǎn)品艷研發(fā)墓戰(zhàn)略成本押戰(zhàn)略合作斯伙伴禽管理冰戰(zhàn)略品牌霉與客繭戶關(guān)芳系管雙理戰(zhàn)厚略投融架資戰(zhàn)除略示約例重新籠思考宅和提械升戰(zhàn)梳略性卡指標(biāo)灑管理土地開發(fā)成本投資回報(bào)率現(xiàn)金流CRM戰(zhàn)略性指標(biāo)財(cái)務(wù)性指標(biāo)成本管理研發(fā)管理財(cái)務(wù)吩性指蹲標(biāo)保耍證公熱司的績短期灘盈利堡能力舞。戰(zhàn)慮略性答指標(biāo)播保證置公司京的長蠟期盈狗利能撞力，遠(yuǎn)戰(zhàn)略幸性指怪標(biāo)實(shí)亂現(xiàn)的眼同時(shí)扭也形膜成了冶企業(yè)故的核辜心能弄力，崖從而委保持寒和增障強(qiáng)了肺企業(yè)搬的長衡期競皆爭優(yōu)盡勢，桿也形考成了責(zé)穩(wěn)定愛的長近期利專潤來帥源。當(dāng)前伍的房鴉地產(chǎn)頂外圍治形勢治，促抹使房才地產(chǎn)組企業(yè)予加強(qiáng)惕對戰(zhàn)近略性挪指標(biāo)專的打捎造，貧提升罩企業(yè)藥的管跪理能凡力，借加強(qiáng)所企業(yè)消長期浸競爭希優(yōu)勢欄。關(guān)注陜形成索有效促的職怪能戰(zhàn)翻略體葉系關(guān)注貫快速上盈利邀能力龍湖禁的戰(zhàn)畏略主要思路策略區(qū)域布局運(yùn)用業(yè)態(tài)與區(qū)域的雙重平衡實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，分散產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不均衡和區(qū)域周期不均衡帶來的風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)用帕爾迪模式進(jìn)行全國布局：由北向南從沿海經(jīng)濟(jì)圈中心城市輻射到周邊城市群10年左右完成全國基本布局業(yè)態(tài)布局在少于競爭對手業(yè)務(wù)城市布點(diǎn)的情況下運(yùn)用多業(yè)態(tài)布局實(shí)現(xiàn)領(lǐng)先業(yè)務(wù)規(guī)模在每一個(gè)城市成為新鴻基：在每一個(gè)城市成為NO.1或者NO.2；集中于中高端市場，在城市內(nèi)進(jìn)行多業(yè)態(tài)布局；可售物業(yè)數(shù)量維持在高水平并快速周轉(zhuǎn)；適時(shí)發(fā)展具有高升值潛力的地標(biāo)性投資物業(yè)。集分權(quán)控制在城市領(lǐng)先與新城市進(jìn)入產(chǎn)生沖突時(shí)，城市領(lǐng)先優(yōu)先于新城市進(jìn)入用霍頓模式進(jìn)行集權(quán)分權(quán)管理：集分權(quán)視行業(yè)競爭、組織發(fā)展和戰(zhàn)略需要進(jìn)行動態(tài)調(diào)整；分權(quán)原則：在有利于激發(fā)地區(qū)公司活力與能量的領(lǐng)域分權(quán)；在地區(qū)公司核心業(yè)務(wù)職能上原則上不設(shè)集團(tuán)的對應(yīng)職能；隨時(shí)警惕地區(qū)公司諸侯化；集權(quán)原則：在地區(qū)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)間和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)上集團(tuán)管理；地區(qū)公司組織發(fā)展能力弱時(shí)集權(quán)管理；在規(guī)模效應(yīng)的領(lǐng)域里集權(quán)管理；示弓例區(qū)域注布局續(xù)：帕溝爾迪丸擴(kuò)張餃模式土－立京足重子慶，塘布局掛全國由北踐向南復(fù)從沿激海經(jīng)建濟(jì)圈爛中心挨城市監(jiān)輻射抓周邊注城市屑群用10年左擋右的開時(shí)間商完成統(tǒng)全國閱基本架布局20財(cái)08年進(jìn)祖入天茂津,完成膠環(huán)渤肅海區(qū)帽域中棉心城泉市布勁局,2千00傳9年進(jìn)縮慧入上怠海、吩南京主基本候完成戶長三抖角區(qū)餃域中倦心城瘋市布罪局，20顯10年、20略11年從督中心雙城市乞向板冬塊內(nèi)鍛其他半重要薦城市郵滲透北京天津南京上海深圳廣州重慶成都20烘07年20總08年20涌09年20治04年業(yè)態(tài)鐵布局涼：在鋤每一欣個(gè)城刊市成太為新梁鴻基振（不惡做首夢置產(chǎn)辜品，雪只做骨再改遺和豪翁宅客某戶）在每駕一個(gè)御進(jìn)入嗚的城勵市成記為NO主.1或NO足.2集中震于中鄉(xiāng)豐高端駱市場,在城云市內(nèi)死進(jìn)行棵多業(yè)眼態(tài)布下局可售癢物業(yè)起數(shù)量儉維持桶在高寨水平膚并快扒速周收轉(zhuǎn)(尤其歌是城禁市化隆的前荒期和箭中期)適時(shí)梨發(fā)展施具高晴升值扯潛力潛的地盆標(biāo)性害投資束物業(yè)沃，霉讓公輕司也纖受益持于自團(tuán)己的蜻物業(yè)腰增值城市宏內(nèi)業(yè)丟態(tài)平催衡獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅花園洋房高層公寓商業(yè)物業(yè)擴(kuò)展進(jìn)一瀉步擴(kuò)紀(jì)展業(yè)牌態(tài)在同批一城激市內(nèi)阻不同禍業(yè)態(tài)拖產(chǎn)品羊有不譜同的嗎市場館周期剪，多仰業(yè)態(tài)賞開發(fā)刺可使寒地區(qū)具公司偵在不倍同業(yè)溉態(tài)產(chǎn)氣品間拼平衡爛收入石，實(shí)站現(xiàn)持呼續(xù)穩(wěn)燃定的閑發(fā)展被，使異每一彩個(gè)進(jìn)籮入的參城市賺都能眠成為域穩(wěn)固浴的根秒據(jù)地?cái)_。獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅花園洋房高層公寓商業(yè)物業(yè)擴(kuò)展1、購物公園：后工項(xiàng)目相當(dāng)于兩倍北城天街的商業(yè)規(guī)模；2、創(chuàng)業(yè)基地：后工項(xiàng)目城市創(chuàng)業(yè)者的LOFT公寓；3、濱江住宅：春森彼岸；4、別墅：悠山郡獨(dú)院別墅、東橋郡連排別墅、江與城連排別墅；5、洋房：悠山庭院、江與城、后工項(xiàng)目；6、寫字樓：

龍湖國際，北部超高層寫字樓；7、江景住宅：酈江的板式住宅與樓王單位；8、精裝房：酈江好望嶺；9、商業(yè)：江與城、春森彼岸、MOCO等城市大型配套商業(yè)區(qū)；區(qū)域圍聚焦劑，城竹市占釣比優(yōu)福于區(qū)猴域規(guī)椒模運(yùn)用眼業(yè)態(tài)躬與區(qū)醉域的司雙重鋸平衡歷實(shí)現(xiàn)蠟持續(xù)膚穩(wěn)步霉發(fā)展筐，分窄散產(chǎn)壓品結(jié)房誠構(gòu)不岸均衡棕和區(qū)岸域周青期不爭金衡腰帶來黨的風(fēng)守險(xiǎn)在少唱于競招爭對朗手城燭市布站點(diǎn)的矮情況貸下運(yùn)仔用多巖業(yè)態(tài)映布局魄實(shí)現(xiàn)勒領(lǐng)先舅規(guī)模區(qū)域與業(yè)相態(tài)雙途重平恨衡發(fā)嬸展風(fēng)坐險(xiǎn)區(qū)域割聚焦撒的多丈業(yè)態(tài)續(xù)布局單一廊城市煎占比成優(yōu)于寇區(qū)域妹規(guī)模撐增長在城腸市領(lǐng)總先與泡新城窗市進(jìn)張入產(chǎn)冒生沖逃突時(shí),城市修領(lǐng)先蔑優(yōu)先寬于新暫城市援進(jìn)入商業(yè)退物業(yè)修成為蒜關(guān)注眨點(diǎn)持有等型商犁業(yè)整漫體發(fā)幻玉展原竹則：選擇割性保撤留租逗金價(jià)帖值高套或者扮租金撕增長極快的螺商業(yè)班物業(yè)蓋。商業(yè)演項(xiàng)目縱選擇像原則務(wù)：組皮織能班力、巴現(xiàn)金央流量嶺、開宋發(fā)節(jié)爺奏和瀉團(tuán)隊(duì)社迅速屋取得樓成功新公童司一井年內(nèi)饑謹(jǐn)慎爛選擇胳持有底型商朽業(yè)物欄業(yè)面圈積比閣例超箭過30蹦%的單倚個(gè)開右發(fā)項(xiàng)昂目；新公氧司一澤年后艙兩年售內(nèi)，園可適蛛當(dāng)選夏擇在旗商業(yè)良物業(yè)變面積躬在60艦%以內(nèi)然的單喪個(gè)開傻發(fā)仙悶姑，咳最好須立足區(qū)于選灰擇能打在本胸項(xiàng)目苗實(shí)現(xiàn)雪現(xiàn)金介流平銅衡的酒項(xiàng)目擋；新公條司三就年后鹿可以擋拿純末商業(yè)捎項(xiàng)目省。增長侄階梯龍湖體集分傻權(quán)的縱管控潑模式從戰(zhàn)些略到自核心蜜競爭光力核心含競爭護(hù)力最佳波體驗(yàn)練：圍檢繞客否戶的擇最佳拍體驗(yàn)室來設(shè)獨(dú)計(jì)產(chǎn)答品和拌服務(wù)撒以達(dá)仁成溢怨價(jià)。效率差提升聽：圍留繞快匠速復(fù)焰制產(chǎn)不品模場塊與蕩服務(wù)糧和優(yōu)午化流根程來釀加快妻開發(fā)突速度馬。商業(yè)倚增值?。簢@商懂業(yè)資武源管睛理和蠢氛圍夫營造宰來提認(rèn)升商別業(yè)物綁業(yè)和取地段君價(jià)值使命為客巾戶提克供優(yōu)待質(zhì)產(chǎn)關(guān)品和圈服務(wù)煤并影敢響他礦們的禍行為籮。在灶此過顯程中掛，成秤為卓程越的份企業(yè)膜并創(chuàng)悲造機(jī)滋會。產(chǎn)品居研發(fā)甩戰(zhàn)略成本牙戰(zhàn)略合作?；锇闈{管理跡戰(zhàn)略客戶搭關(guān)系術(shù)管理團(tuán)戰(zhàn)略品牌某管理敘戰(zhàn)略示此例最佳詞體驗(yàn)示賽例最佳節(jié)體驗(yàn)誼舉措啦實(shí)例示晶例效率漠提升示競例效率豎提升騾舉措袋實(shí)例示大例商業(yè)翠增值示功例商業(yè)司增值遼舉措綠實(shí)例示棚例集中友把握鄰高端并客戶頸的關(guān)未注重孕點(diǎn)，蓋滿足境其需價(jià)求：內(nèi)外湯界面蛙分明緩，項(xiàng)豈目與唉周邊殃環(huán)境零形成尚巨大狗反差分：入口渠，眼無前一菌亮通往怒項(xiàng)目芹的路笛，已連有改馬變，閃還未圈明顯售樓圾處，療趣意功盎然樣板足間，悶親和止溫馨沒有壯植物個(gè)生長寄期，湖營造顧出超靠乎客飄戶期閣望的贏生活峰環(huán)境算！為數(shù)塔不多校的硬木質(zhì)鋪們裝更多液采用戶大量途的軟蕩景有生傷命的洲園林鉛，比淘建筑塞本身爐更能拋打動謝人！花盛塵香醍花盛棉香醍滟瀾燃山香醍孝漫步精細(xì)鑒化的蔽綠化筐理念襖，小尺膠度上毛注重僚植物諷層次者的搭章配！全程武不同勾節(jié)點(diǎn)帥關(guān)注忘客戶筑感受入口擦外秩背序化遼種植很雪松厲輔以蒸低矮掌的花餃灌木酬突出宇禮儀掀性與微歸屬寫感入口錄內(nèi)部紅秩序誘化的小銀杏建簡潔鄉(xiāng)豐大氣餅限定稅出導(dǎo)但向性疫強(qiáng)烈秤的空德間院墻掘外的館植被孕景觀挎漸趨屬自然怎緩和鋼客戶導(dǎo)的心構(gòu)態(tài)水景摸的加訓(xùn)入成事為秩掛序與意自然送的過統(tǒng)渡宅間憑近人物尺度哀的灌其木花企卉給輸客戶因心理腫上的勵減壓入戶擴(kuò)的處供理溫河馨、析私密喘使客蔽戶最偏限度膛放松術(shù)自我兒童莖戲水協(xié)場景供來知訪客互戶小礙孩游割戲分不膠清稻違草人火還是恢園丁通過御示范削區(qū)、悔售樓訴處和鞋樣板趕間展唱示出杰客戶槐未來律的生嚴(yán)活場熱景，填通過項(xiàng)體驗(yàn)毫營銷始感染落客戶真實(shí)茄的生蒙活化鮮的冰赤箱生活如中水滔池場輝景調(diào)味磨品真茫實(shí)呈楚現(xiàn)生活平中的尺兒童鏡桌An趟gl扔e女兒海房相框紹里的賴留言馬桶意插座自高度污的考各慮書房輝一角整齊赤的鞋煤套入門煙換鞋雨套處草配飾媽可直撕接茶徐飲至上挖而下尋的對疲細(xì)節(jié)完關(guān)注停車疼場標(biāo)謊識的警與園攏林渾島然一堅(jiān)體煙灰沒缸和全垃圾篩桶精致類的樹韻根處各理維護(hù)播中的浸大樹露臺寄的燒腳烤場傷景保潔綠對園顏林細(xì)巧節(jié)的償維護(hù)萬科爛的戰(zhàn)瘡略（20妄05年）主要思路策略區(qū)域布局聚焦城市圈第一:萬科必須加大已進(jìn)區(qū)域公司對集團(tuán)貢獻(xiàn)量第二：萬科必須加快新區(qū)域的進(jìn)入步伐，這樣才能在未來增加每個(gè)公司對集團(tuán)的貢獻(xiàn)。第三：對非核心區(qū)域采取“利潤淘汰”機(jī)制。業(yè)態(tài)布局產(chǎn)品定位集約化細(xì)分價(jià)值第一步：按目前客戶細(xì)分模型對現(xiàn)有項(xiàng)目的客戶群進(jìn)行對應(yīng)的調(diào)研分析；第二步：按支付意愿與購買能力建立消費(fèi)者行為模式第三步：建立中國消費(fèi)者生命周期下特定的客戶價(jià)值第四步：從產(chǎn)品（項(xiàng)目）標(biāo)準(zhǔn)化，市場機(jī)會，土地投資回報(bào)率，客戶滿意建立客戶細(xì)分基礎(chǔ)上的解決方案產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)品創(chuàng)新第一：萬科的產(chǎn)品創(chuàng)新是要通過以細(xì)分客戶價(jià)值為中心的產(chǎn)品線設(shè)計(jì),從而建立客戶終身鎖定模式！第二：在差異化的前提下建立起萬科住宅標(biāo)準(zhǔn)與產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系第三：推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化示國例萬科或未來貼十年彈的區(qū)購域擴(kuò)徑張結(jié)然構(gòu)路琴線利潤第二槐層面秩（增責(zé)長業(yè)設(shè)務(wù)區(qū)皮域）杭州混、蘇斜州、帽常州撐等長漸三角斯城市蘭群珠海撞、江掩門、六肇慶壞、長完沙、釀福州摧等珠朽三角燒城市憐群大連過、青個(gè)島、打唐山捉、保勝定、擺石家余莊等萍環(huán)渤班海城稍市圈第三絮層面訓(xùn)（種鏡子業(yè)竭務(wù)區(qū)馬域）沿長打江城欲市圈垂、沿號隴海俘鐵路羨城市瀉圈、暴哈長星沈大威城市跌圈、恭沿京系廣鐵咬路城欺市圈笛、濟(jì)瞇青煙半威城童市圈齊、成勞渝沿練線城貴市圈陜、沿總南昆步鐵路淘城市舒圈第一宴層面剪（現(xiàn)環(huán)金流綢動業(yè)核務(wù)區(qū)更域）長三直角：嗽上海捉、南叫京、寨無錫室、南顯昌、折昆山珠三噸角：沈深圳井、廣橫州、秀東莞榆、佛某山、遲中山20娛0420蕩1420雹09萬科伸核心晉能力客戶曲細(xì)分第二且層面宗：四智個(gè)細(xì)霧分市揉場第三淹層面弊：五趨個(gè)細(xì)擺分市伐場職業(yè)戰(zhàn)新銳斤（２遠(yuǎn)０％諒）望子縱成龍繞家庭酒（２妹５％忠）成功渾家庭針（２溉０％筐）幸福韻晚年椅家庭司（１瘦５％廉）務(wù)實(shí)哄家庭液（２逢０％毫）第一稱層面丈：三站個(gè)細(xì)捕分市玻場綜合皂性價(jià)鳳家庭汽（６競６％裂）職業(yè)午新銳乓（２守５％霜）成功其家庭巖（９騙％）20臉04因(需求汪旺盛帝期)20趕14(需求唇飽合巨期)20照09(需求鐘理性名期)萬科君核心至能力成功家庭（9%）職業(yè)新銳（25%）望子成龍家庭（18%）幸福晚年家庭（22%）務(wù)實(shí)家庭（26%）成功家庭（12%）2職業(yè)新銳（30%）望子成龍家庭（15%）幸福晚年家庭（20%）務(wù)實(shí)家庭（20%）市場餅成熟盆程度利潤萬科銷的核戲心能干力集喬中在電對客女戶的暫理解寬和客稼戶服傻務(wù)萬科嗽的持靠續(xù)優(yōu)蓄勢對客筐戶的蓋理解面更加單精細(xì)損化集悠約化產(chǎn)品書增值從核筋心能攪力提熄出的誰組織照要求:基于攏能力競體系窄建設(shè)驚新的孔管理冬控制票體制總部樸職能區(qū)域換職能一線慚職能客戶架價(jià)值染精細(xì)紹化產(chǎn)品亞增值點(diǎn)能力精細(xì)槳化戰(zhàn)塘略管婆理商業(yè)草化品晨牌建碼設(shè)產(chǎn)業(yè)繳化技赴術(shù)創(chuàng)額新資源筑分配配與整浩合共享牧品牌鑼資源標(biāo)準(zhǔn)靠產(chǎn)品盟系列本地矩化市厭場定徑位集約喝化項(xiàng)伶目運(yùn)嗓營人力絮資源響貯備催系統(tǒng)體現(xiàn)勝客戶閘價(jià)值撒差異政化提高撥資源沉利用基于積統(tǒng)一飯模式纏的擴(kuò)援張本地團(tuán)化資卡源配則置速度丟化投陰資回變報(bào)縮短叨運(yùn)行艦周期提高灰投資嘉回報(bào)核心民能力融規(guī)劃沖轉(zhuǎn)換留成職翠能戰(zhàn)鋒略，塞化成青對組酷織的紋要求企劃眾部：砍強(qiáng)化艱集團(tuán)頭戰(zhàn)略為管理獎職能豬（戰(zhàn)畏略實(shí)摸施跟溜蹤檢飛查）市場斯?fàn)I銷范部：瘋強(qiáng)化惕客戶疏價(jià)值棋增值擔(dān)、品戴牌管驢理職偷能；規(guī)劃豆設(shè)計(jì)云部：茂強(qiáng)化償產(chǎn)品華的標(biāo)吳準(zhǔn)化廊、系區(qū)列化耍；強(qiáng)宿調(diào)產(chǎn)竄品創(chuàng)私新和伶住宅寧消費(fèi)朱新概并念上影的領(lǐng)忍導(dǎo)能異力；工程蝕管理晝部：典強(qiáng)化歡產(chǎn)業(yè)佩化研途究和冒發(fā)展違；人力臂資源云部：圣公司螺管理跡變革壓；企壯業(yè)文惱化培叨養(yǎng)；瓶強(qiáng)化申人力倍資源狗儲備輩和培板養(yǎng)；物強(qiáng)調(diào)遲對重狹點(diǎn)區(qū)笨域的網(wǎng)績效番考核熄評估代。戰(zhàn)略為：企腐劃部品牌泡：市減場營個(gè)銷部客戶進(jìn)：市重場營潮銷部產(chǎn)品應(yīng)：規(guī)化劃設(shè)盤計(jì)部冤和工股程管程理部文化講：人胸力資帥源部客戶號價(jià)值權(quán)精細(xì)早化產(chǎn)品超增值都能力示例思考扎：我縫們基差于運(yùn)療營戰(zhàn)嶼略規(guī)丈劃的戲核心乒能力繼是什首么？產(chǎn)品趴研發(fā)緊戰(zhàn)略成本節(jié)戰(zhàn)略合作釋伙伴尿管理挑戰(zhàn)略投融掠資管緣瑞理戰(zhàn)爆略品牌世與客嫂戶關(guān)系才戰(zhàn)略產(chǎn)品剖研發(fā)趨戰(zhàn)略倘？某公葉司對蓮精品增戰(zhàn)略傘的詮垮釋標(biāo)準(zhǔn)盞化只研是一敏種戰(zhàn)色略選堆擇成本梨管理山戰(zhàn)略堡？示例成本湖管理婚的戰(zhàn)達(dá)略思但維：賀物業(yè)耽？客其服？隱營銷虧？客暢戶導(dǎo)激向？成本縫管理懼的意奶識。通過裹大規(guī)石模戰(zhàn)桃略采獎購降釋低成刮本只句適合眨于大挎型企喉業(yè)設(shè)計(jì)劉階段圾降低幟成本劉或者埋通過枕產(chǎn)品沉溢價(jià)絞降低拘相對碼成本鉆則對筑大部應(yīng)分企劇業(yè)適忠用成本播戰(zhàn)略膊里最倒關(guān)鍵眠是要香有綜援合成伸本的須概念“二辨次規(guī)庫劃”央是指柱萬通沸地產(chǎn)絹已開聰發(fā)完綿成的最項(xiàng)目乒，根收據(jù)居林住需載求的惡變化挪與時(shí)奮代發(fā)姿展的取要求傍，由聯(lián)公司辟出資小對已廟開發(fā)重完成鞏的物釘業(yè)再貍次進(jìn)良行“洪免費(fèi)婚升級慎”，泳提升父萬通憶地產(chǎn)急的物竿業(yè)品沖質(zhì)，公讓物架業(yè)保腸值增位值，訓(xùn)更超絕值地董回報(bào)化老客制戶?！岸嵈我?guī)灑劃”坐的具成體做荷法一奮是根鑼據(jù)客允戶滿饅意度附調(diào)查示與客申戶提仍出的主意見潔、建刺議，桂邀請繩第三僑方規(guī)披劃設(shè)碧計(jì)公鍛司提模出方仙案，她在已理知消躲費(fèi)需替求、擺客戶連偏好亦的基男礎(chǔ)上架進(jìn)行艘“規(guī)挨劃升乞級”妻，規(guī)巷劃內(nèi)厭容將憶更加雨關(guān)注襖社區(qū)察環(huán)境扭、住牽宅安名全、內(nèi)健康臘及使碗用的炒便利螞。二輩是對栽項(xiàng)目腔因分例期開摧發(fā)造稱成的劉一些旗臨時(shí)源性設(shè)標(biāo)施重幼新規(guī)紀(jì)劃，萍不僅朽滿足筋功能美需求舊還要聞滿足閣審美蹲需求而?！袄嵌握咭?guī)劃藏”的制總目避標(biāo)是夢提升徐客戶太在產(chǎn)羞品使正用中數(shù)的舒胡適感婚、安肢全感繡和尊貓貴感殊。萬通擔(dān)地產(chǎn)板二次耍規(guī)劃掘行動嚴(yán)格滋控制喂成本飄，材蓮料盡招量選絡(luò)普通供的材蛇料。同緯恥度選信擇植負(fù)物，撒根據(jù)開地區(qū)穩(wěn)特征錄、自院然環(huán)臭境、泡植物宰種類捕甚至逢當(dāng)?shù)乇奕说臄嚻昧钸x擇磨，保奪證成簽活易怎打理書，節(jié)款約成電本。自建稀苗圃詳基地困，解毀決植薪物成酒活率視的難靜題，漲快速倍更換襪，同野時(shí)節(jié)廁約成圍本。合作歇伙伴事管理持戰(zhàn)略炭？史將來修的競今爭是椅供應(yīng)盜鏈之采間的龍競爭謙，未釘來對高合作叢伙伴擴(kuò)的選丸擇和件管理媽將日萬趨重喜要1、我菜們現(xiàn)添有的獄合作被伙伴震（設(shè)識計(jì)院孫、總災(zāi)包分蘭包商綿、材攪料供紛應(yīng)商補(bǔ)等）氧的管綠理模福式？2、我米們招傘投標(biāo)論的依態(tài)據(jù)是貓什么燒？3、將賺來我駱們的晉合作喉伙伴概應(yīng)該掘具備屋怎么縣樣的錫條件喝？4、需船要怎撓樣的聞管理波實(shí)施老流程足做支速撐？中海拳最低環(huán)價(jià)中婆標(biāo)原謎則VS萬科換的戰(zhàn)返略合芹作伙筒伴上下處游通側(cè)吃還看是專閥業(yè)化飾？廣惕東五布虎與償萬科織中海驅(qū)龍湖幻玉等的暮專業(yè)宿化？基于紛價(jià)值撒貢獻(xiàn)轉(zhuǎn)度的燈分級餅管理竹體系萬科袖合作炊伙伴少發(fā)展廳計(jì)劃分享鄙管理駝實(shí)踐1234承諾這企業(yè)蔑責(zé)任業(yè)務(wù)命協(xié)同聯(lián)合倍研發(fā)流程粥優(yōu)化5發(fā)展欣計(jì)劃伙伴評價(jià)萬科評價(jià)雙方合作關(guān)系應(yīng)注重互動性萬科評價(jià)伙伴以日常合作體驗(yàn)為基礎(chǔ)形成理性判斷。二者匹配狀態(tài)為深特化戰(zhàn)窗略合寶作關(guān)膚系，狹繼客辟戶、宵員工斬第三系方滿賣意度圾調(diào)查野之后像，07年首喚次進(jìn)貴行集志團(tuán)范蜂圍內(nèi)最的第竹三方載合作爭伙伴禿關(guān)系擦調(diào)查洲。重在蹲評估覆，包鞭括日常紹工作且表現(xiàn)倘和企業(yè)誦綜合紙?jiān)u價(jià)餐兩個(gè)部牲分。1、項(xiàng)踢目品坐牌如者何在村宣傳蛾過程岸中體撐現(xiàn)企訊業(yè)品網(wǎng)牌？2、產(chǎn)鋸品的凈品牌崗一致絹性是滅什么吼？3、品生牌管束理的稿架構(gòu)溪該如零何打戰(zhàn)造？4、需啦要怎量樣的比品牌勢管理權(quán)實(shí)施疑流程腎做支浸撐？品牌租戰(zhàn)略榆是企謀業(yè)走缸向差呢異化撤的必癥由之夜路萬科油物業(yè)情景慮洋房企、螞帽蟻工嚴(yán)房萬科管地產(chǎn)優(yōu)詩獎美地瓣、朗嶺潤園企業(yè)冒品牌類別騾品牌連鎖鉛項(xiàng)目炊品牌產(chǎn)品仙品牌附屬簽品牌企業(yè)斑家品售牌有品傘牌的極企業(yè)疏和沒管有品巴牌的目企業(yè)帶區(qū)別嘉在哪士里？沒有咸品牌上的企懷業(yè)賣出綢的只續(xù)是：產(chǎn)品繁＋現(xiàn)暑金收昌益有品懂牌的脆企業(yè)賣出嗎的是濫：產(chǎn)品型＋現(xiàn)勾金收種益＋附加考值＋賠客戶液忠誠Vs3從戰(zhàn)壇略到磁核心睜能力撒的打鄙造12運(yùn)營贏體系堪對戰(zhàn)必略的構(gòu)支撐標(biāo)桿湯企業(yè)大給我懶們帶胳來的錯(cuò)思考戰(zhàn)略資的實(shí)刺現(xiàn)必勺須有申精細(xì)止化的糊運(yùn)營告體系擋支撐項(xiàng)目策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)市場營銷交房招商入住經(jīng)營施工建造企業(yè)戰(zhàn)略/基礎(chǔ)管理/人力資源/品牌戰(zhàn)略/客戶關(guān)系管理注重淹對客滅戶的遍研究煤；注重虧前期屬定位設(shè)計(jì)榮標(biāo)準(zhǔn)老化合作獄伙伴關(guān)管理客戶喜服務(wù)萬科注重猛對客輩戶的學(xué)研究昏；注重府前期先項(xiàng)目像策劃精細(xì)繼化運(yùn)螺營體污系設(shè)計(jì)完標(biāo)準(zhǔn)羞化營銷環(huán)突出客戶盟服務(wù)龍湖注重測規(guī)劃物設(shè)計(jì)注重偷施工在建造過程握成本曠管理物業(yè)東服務(wù)中海注重筋對客惕戶的如研究產(chǎn)品熄技術(shù)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)美研究物業(yè)揪服務(wù)綠城項(xiàng)目植策劃規(guī)劃把設(shè)計(jì)市場矛營銷交房兔招商入住酬經(jīng)營施工測建造企業(yè)錄戰(zhàn)略/基礎(chǔ)伶管理/人力遣資源/品牌乓戰(zhàn)略/客戶蕩關(guān)系氏管理20蜓04年以釀后，父在學(xué)驅(qū)習(xí)帕謀爾迪編的基痰礎(chǔ)上戀，萬澆科構(gòu)破建了溫以客置戶為盤中心姻的運(yùn)琴營管賴?yán)眢w噴系客戶酒細(xì)分城市凳地圖七對踩眼睛設(shè)計(jì)師標(biāo)準(zhǔn)巧化6+死2步法參觀思通道工地芬開放帖日產(chǎn)品月定位箏七步旱法：1、客姿戶細(xì)斤分2、土蘭地掃之描/土地控屬性爭研究3、土而地與例目標(biāo)梨客戶耗匹配+競爭辜對手灘研究4、項(xiàng)雹目初場步定若位5、產(chǎn)罰品市畢場測葉試6、需揪求價(jià)勢值排予序7、面隊(duì)向客肢戶的秤產(chǎn)品蹲設(shè)計(jì)住流程8U體系萬科激客戶誤細(xì)分揮體系社會結(jié)標(biāo)志品味貨體現(xiàn)社交吃娛樂照顧統(tǒng)老人孩子漆成長工作紋場所獨(dú)立基空間生活冶保障棲身博居住家庭歌生命賴周期家庭撐收入房屋恰價(jià)值彰顯蘭地位椒的成供功家品庭注重涉自我愁享受舉的社慈會新屑銳關(guān)心筒健康網(wǎng)的老曉齡化去家庭注重堆家庭益的望艱子成兵龍家納庭價(jià)格方敏感堡的務(wù)爭實(shí)家銅庭為客叮戶在究哪里膽拿地?土地狐屬性泊評估客戶盞需求蹲清單控化案例:天津蘇社會蹈新銳阿土地領(lǐng)屬性平需求膝清單所在期區(qū)域院是傳亞統(tǒng)意濱義上洞好的僻區(qū)域所在浸區(qū)域脂文化套氛圍厚濃厚所在室區(qū)域士被普脊遍認(rèn)界為是騰高檔廊區(qū)域所在觀區(qū)域改是具態(tài)有發(fā)博掘潛膠力的叔新興嫂區(qū)域靠近XX垂X等歷盛史文良化區(qū)晚域區(qū)域養(yǎng)意義靠近貞寫字捏樓,金融門機(jī)構(gòu)孫集中爆的區(qū)哪域靠近喊繁華憤商業(yè)親區(qū)可選音擇的失交通悅工具毛比較鳴多方便南的交朗通路繁線周邊稻道路嘆好,交通績順暢出行蜂道路巷兩邊證景觀菌好靠近碎地鐵/城鐵端站區(qū)域葛內(nèi)涵交通讀設(shè)施生活溝設(shè)施靠近創(chuàng)比較縫好的勒醫(yī)院靠近頭大超益市、選購物伏中心形、餐按飲等剃生活芝設(shè)施靠近旱大學(xué)暑等高鄰等教牽育院罩校靠近翼高質(zhì)植量的柜小學(xué)地或中爭學(xué)學(xué)此?？拷斯珗@斃、綠應(yīng)化帶揀等人滴工景打觀靠近慮運(yùn)動勝場館執(zhí)等比河較好視的健沙身、周休閑漁設(shè)施風(fēng)水厘比較韻好靠近聞山、董水、款運(yùn)河酬等自藍(lán)然風(fēng)驗(yàn)景物教育題設(shè)施休閑煤設(shè)施自然防環(huán)境為客著戶在頑哪里魚拿地?-竟--城市椒地圖城市發(fā)展空間分析片區(qū)市場劃分重點(diǎn)片區(qū)選擇片區(qū)定位分析劃分組團(tuán)確定人群組團(tuán)發(fā)展排序公司總體發(fā)展戰(zhàn)略土地資源分析哪里后的土桶地合棵適誰補(bǔ)？哪里你有地嚇，哪份塊最灰好？城市泰地圖恐工作主流程為目遣標(biāo)客舒戶選拒擇最落佳土斷地產(chǎn)品送定位模七步走法--怖--如何矛把普臘通人沙變成故大師模？沈陽新榆土地評價(jià)與定位區(qū)域意義所在區(qū)域是傳統(tǒng)意義上好的區(qū)域Yes所在區(qū)域文化氛圍濃厚Yes所在區(qū)域被普遍認(rèn)為是高檔區(qū)域Yes所在區(qū)域是具有發(fā)展?jié)摿Φ男屡d區(qū)域YesYes靠近XXX等歷史文化區(qū)區(qū)域內(nèi)涵靠近寫字樓、金融機(jī)構(gòu)集中的區(qū)域Yes靠近繁華商業(yè)區(qū)Yes可選擇的交通工具比較多Yes方便的公交路線YesYes交通設(shè)施周邊道路好，交通順暢YesYes出行道路兩邊景觀好靠近地鐵/城鐵站生活設(shè)施靠近比較好的醫(yī)院YesYes靠近大超市,購物中心,餐飲等生活設(shè)施Yes教育設(shè)施靠近大學(xué)等高等教育院校Yes靠近高質(zhì)量的小學(xué)、中學(xué)學(xué)校YesYes休閑設(shè)施靠近公園、綠化帶等人工景觀Yes靠近運(yùn)動場館等比較好的健身休閑設(shè)施Yes自然設(shè)施風(fēng)水比較好靠近山、水、運(yùn)河等自然風(fēng)景物Yes社會餃新銳No史.3健康鐮養(yǎng)老No涂.1望子濫成龍No孤.2富貴沖之家X務(wù)實(shí)嘗之家X27－34歲小兩口有0－11歲孩子的望子成龍家庭45－50歲的老兩口家庭，“年輕的老人”XXX★●XXXX→★XXX★X→●XX產(chǎn)品儉定位貿(mào)七步句法--料--如何筋把普禾通人感變成賤大師伏？案例團(tuán)：沈途陽新柏榆公峰館項(xiàng)萌目定齊位分析某已成愿交客累戶，滲進(jìn)行處項(xiàng)目坦定位珠驗(yàn)證勢。其它40%望子成龍20%健康養(yǎng)老40%成交客戶其它30％社會新銳70%到訪客戶萬科蒸的每罵個(gè)項(xiàng)柄目從帖前期煉拿地浴到施耽工圖啊設(shè)計(jì)箏階段桶，有瞇七個(gè)婆專業(yè)搖進(jìn)行殊過程幕控制出，用莫萬科河的語講言說輝就是施：“歌七雙合眼睛堵”做勤項(xiàng)目聲。即潮：對晚于建睛設(shè)項(xiàng)時(shí)目，孝從方芬案、伴戶型奶、材醫(yī)料選溉擇、司目標(biāo)黎成本愁和物間業(yè)管病理方腳式等陽均由崗前期德人員乘、研航發(fā)人真員、揮銷售例人員郊、物脾業(yè)管敘理人浴員、矛工程譜技術(shù)環(huán)人員揉、采待購管妖理人掏員和督成本猛管理撿人員品七類螞專業(yè)骨人員漸通過固會議?；蛟u士審形倒式達(dá)姿成一辟致意傳見。7對眼聞睛做考設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)北前期投資皇分析實(shí)施橫方案施工螞圖設(shè)認(rèn)計(jì)項(xiàng)目但基礎(chǔ)泄資料宗地委自然懶條件宗地諸社會仇條件競爭而樓盤規(guī)劃急設(shè)計(jì)給的可刷行性絮分析規(guī)劃寧設(shè)計(jì)據(jù)草案規(guī)劃士設(shè)計(jì)駕的初夏步概耕念規(guī)劃循設(shè)計(jì)爭草案項(xiàng)目閱設(shè)計(jì)厭工作禮控制可性計(jì)喪劃《項(xiàng)目區(qū)設(shè)計(jì)稼指導(dǎo)獨(dú)書》形成暴的過蹄程文艷件概念架設(shè)計(jì)柜任務(wù)興書重要熱節(jié)點(diǎn)煉的審橋核意芳見*概念冊設(shè)計(jì)懸方案設(shè)計(jì)城說明綜合匯經(jīng)濟(jì)感技術(shù)刊指標(biāo)盒及產(chǎn)恐品分評析概念迫設(shè)計(jì)碼圖紙《項(xiàng)目盒設(shè)計(jì)間指導(dǎo)雄書》項(xiàng)目劍概況紫及用念地分臘析開發(fā)功目標(biāo)佳、開賴發(fā)計(jì)市劃與蓋項(xiàng)目伯設(shè)計(jì)曾總體同計(jì)劃市場坊定位華和產(chǎn)坐品建泊議成本魯控制章因素薪與工跑程管想理意責(zé)見概念尾設(shè)計(jì)屯研究卷結(jié)論項(xiàng)目苦設(shè)計(jì)早各環(huán)易節(jié)綜強(qiáng)合分疾析注：類帶*啦號的起文件沖必須覺報(bào)集遠(yuǎn)團(tuán)規(guī)統(tǒng)劃設(shè)輪計(jì)部保審批怎。設(shè)計(jì)厚成果盡標(biāo)準(zhǔn)德化設(shè)計(jì)汽前期投資刃分析實(shí)施歇方案施工壇圖設(shè)劍計(jì)*實(shí)施陷方案賊形成伯的過季程文鍛件規(guī)劃民方案燈設(shè)計(jì)挨任務(wù)鹽書景觀途方案恢設(shè)計(jì)迎任務(wù)沙書重要回節(jié)點(diǎn)污的評軟審結(jié)衣論意燥見（詳上規(guī)及歇方案難）報(bào)銷建的釣政府眨批復(fù)遵意見物業(yè)春管理綠模式設(shè)的建丙議與爸結(jié)論銷售朋包裝敢的建棋議和櫻要求設(shè)計(jì)名說明卷及綜索合技度術(shù)經(jīng)絹濟(jì)指棒標(biāo)設(shè)計(jì)表說明綜合幫技術(shù)超經(jīng)濟(jì)蛇指標(biāo)附錄搖表格實(shí)施貿(mào)方案租圖紙實(shí)施蘭方案牽圖紙范目錄實(shí)施率方案傅圖紙穴深度暗要求相關(guān)蚊部門性在本蚊階段煎的工灘作成倘果工程怒管理閣部在桿本階服段的奴工作糾成果-讀《工程鏟甲供勤物料愈表》成本捆管理宋部在跨本階線段的掠工作絡(luò)成果-滲《成本鈔測算汁書》施圖澆設(shè)計(jì)惹任務(wù)幕書項(xiàng)目各名稱漸、建幅設(shè)地悉點(diǎn)設(shè)計(jì)誼依據(jù)香、批深準(zhǔn)問嘆號項(xiàng)目解概況項(xiàng)目心設(shè)計(jì)離內(nèi)容項(xiàng)目儀設(shè)計(jì)僻時(shí)間聯(lián)要求項(xiàng)目預(yù)設(shè)計(jì)別成果哀要求現(xiàn)場炊服務(wù)迎要求附件施工賢圖設(shè)擊計(jì)單欄位招骨標(biāo)文愧件施工它圖設(shè)頸計(jì)投仿標(biāo)邀敘請書施工恰圖設(shè)胞計(jì)單枯位中腥標(biāo)通翠知書施工測圖設(shè)脈計(jì)單委位合弱作承票諾書重要呼節(jié)點(diǎn)駱審查雹文件施工纖圖條購件圖紗會審逼記錄基礎(chǔ)筍施工極圖會站審記摩錄全套普土建塘施工農(nóng)圖會最審記棄錄注：后帶*感號的救文件曲必須評報(bào)集去團(tuán)規(guī)淚劃設(shè)士計(jì)部腥審批靠。萬科攀新里貧程參醋觀通廁道包殖裝參觀來通道喂與工彈地開抓放日萬科念假日禾風(fēng)景目塔吊堵廣告參觀厲通道系與工勵地開企放日Un槳it貍I冶nt澡eg診ra剛ti句on是單宵元一泡體化申的英案文解趟釋，U8又稱共之為Un野it搜I乎nt兵eg福ra惕ti掉on蔽o俱f姻8，在鬧萬科別金域美西嶺疤全面粱家居避解決意方案買中，U8是住義宅8大創(chuàng)笨新體捎系的布簡稱有。代開表了靠在“萬科額全面局家居慎解決悶方案”集團(tuán)澇系列慣品牌砌中一吸個(gè)專延屬于記成都旱的標(biāo)回準(zhǔn)體倘系和財(cái)集成泡化創(chuàng)受新模情式，U8成為慣目前番成都尖萬科量新住爪宅高慶品質(zhì)掏居住旺解決誓的最苦高標(biāo)貼準(zhǔn)。率先津在成葛都實(shí)壓施的8U體系萬科羨西嶺池全面董家居U8創(chuàng)新舒體系甚組成楊部分U1公共嗽空間候區(qū)域么（星博級感鎮(zhèn)受）U2玄關(guān)荷空間遙區(qū)域推（趣倍味玄梢關(guān)）U3廳房械空間岸系統(tǒng)為（（譯神奇捆）U4廚房店空間膜系統(tǒng)玻（愉講快）U5衛(wèi)浴安空間茫系統(tǒng)壟（享患受）U6收納趁空間妄系統(tǒng)姿（功征能強(qiáng)喬大）U7家政按空間摟系統(tǒng)篩（創(chuàng)孔意）U8家居儉智能衣化系比統(tǒng)（醬人性輩化）萬科壯客戶迷服務(wù)萬科知通過喬總結(jié)系帕爾高迪的區(qū)客戶授溝通7步法款，結(jié)廉合萬犁科現(xiàn)碑狀和憶客戶覆需求激，提歲出了寬萬科6+麥2服務(wù)味法加哈強(qiáng)客煙戶體捕驗(yàn)萬科服務(wù)6+21帕爾迪做法3客戶體驗(yàn)2萬科現(xiàn)狀帕爾數(shù)迪七甜步法1、售前客戶接待2、框架落成參觀3、成品參觀4、交付3個(gè)月后質(zhì)量檢查5、交付11個(gè)月后質(zhì)量檢查6、交付23個(gè)月后質(zhì)量檢查7、交付35個(gè)月后質(zhì)量檢查售前需求溝通售后-入伙謹(jǐn)前，品質(zhì)氏、使隔用方頑式溝通入伙日后，究客戶體驗(yàn)溝通全過記程溝壺通主動前服務(wù)第一焰步：濫溫馨豪牽手客戶揮觸點(diǎn):看樓客戶守典型憂心態(tài)投資泳價(jià)值難最大糞化：瘡錢要夾花的也值降低伸投資藍(lán)風(fēng)險(xiǎn)菜：廣長納信犧息，促謹(jǐn)慎乞決策去，防夕止受華騙和發(fā)特展商汁相比洲，心尸理上擇占主則動客戶銅關(guān)注問焦點(diǎn)預(yù)算卷支出隊(duì)（單斗價(jià)，刪面積撒和總妙價(jià)）房屋煎特性愿（戶繳型、鵲朝向樂、樓是層、尾得房臘率等舊）房屋箱質(zhì)量判（含傻裝修召質(zhì)量螞）小區(qū)鬧規(guī)劃棍（容裝積率粘、綠扇化等長）配套次設(shè)施菊（商唇業(yè)、護(hù)教育玻、交餐通、腦銀行客、醫(yī)鳳療等搭）物業(yè)役管理困服務(wù)促（安護(hù)全、陜社區(qū)殼文化乎氛圍還等）地理扇位置保值伶和增匯值潛佳力客觀索條件限和不媽確定輩因素谷（空悶氣、頁噪音啊等）開發(fā)蹄商誠額信、明實(shí)力饞和品街牌（俗三證山齊全醫(yī)）銷售卡服務(wù)崗（熱臨情、兩專業(yè)銳、用賽心）第一步:溫馨牽手第二步:喜結(jié)連理第三步:親密接觸第四步:恭迎喬遷第五步:噓寒問暖第六步:承擔(dān)責(zé)任+1一路同行+2四年之約核心之內(nèi)容:陽光倆購樓混，提員醒風(fēng)恰險(xiǎn)工作已要點(diǎn)末說明詳細(xì)瘡告知籃樓盤慢信息迅和特棄點(diǎn)提醒滴項(xiàng)目之周邊橡風(fēng)險(xiǎn)做好驚參謀第二升步：販喜結(jié)坦連理客戶獨(dú)觸點(diǎn):比較聚、落簽實(shí)、撞簽約客戶附典型敢心態(tài)心態(tài)棋轉(zhuǎn)為稼被動坡：有掃無助落感，疏易焦要慮、漲急噪防止張合同懂風(fēng)險(xiǎn)客戶房誠關(guān)注壺焦點(diǎn)房子奶和裝合修是砍否可盞能貨普不對攏板合同鑄條款冒是否傷體現(xiàn)享了業(yè)仍主的轟合法管利益貸款珍的申咸請和暫審批援邊界房產(chǎn)破證的榆辦理簽約檔手續(xù)營便捷認(rèn)籌迫方式鈴的公急平合決理性定金惠數(shù)量插和退刻定條皆件貸款余銀行漂服務(wù)陣（含找銀行懸的選澆擇）貸款旱保險(xiǎn)或服務(wù)律師險(xiǎn)的服妨務(wù)態(tài)碗度和個(gè)專業(yè)電能力銷售油人員辭服務(wù)不態(tài)度第一步:溫馨牽手第二步:喜結(jié)連理第三步:親密接觸第四步:恭迎喬遷第五步:噓寒問暖第六步:承擔(dān)責(zé)任+1一路同行+2四年之約核心艷內(nèi)容:明確辟條款丑，信匠息透易明工作哪要點(diǎn)頃說明告知肚合同馬條款降低氣業(yè)主耀無助觸感方便尼業(yè)主欣辦理強(qiáng)相關(guān)貿(mào)手續(xù)告知脂業(yè)主嚼與萬親科的焰溝通具渠道第三墾步:親密擔(dān)接觸客戶朗觸點(diǎn):等待客戶達(dá)典型乖心態(tài)憧憬男未來漠的美疤好生瀉活忐忑悄不安客戶戴關(guān)注鑼焦點(diǎn)是否飛按期脫交樓工程垮質(zhì)量敏（毛兇坯和旗精裝個(gè)）此前痰業(yè)主簽遇到致什么蛙問題樓房膊建設(shè)灶進(jìn)展區(qū)域火內(nèi)的柔樓市捏變化樓盤烏以及安開發(fā)楊商口技碑考慮匠裝修騎設(shè)計(jì)家具醋、電衣器的杯購買虎計(jì)劃收樓拍程序了解箏驗(yàn)房陜的專校業(yè)方奔法入住友的費(fèi)示用搬家捏計(jì)劃第一步:溫馨牽手第二步:喜結(jié)連理第三步:親密接觸第四步:恭迎喬遷第五步:噓寒問暖第六步:承擔(dān)責(zé)任+1一路同行+2四年之約核心業(yè)內(nèi)容:工地絞開放霉，進(jìn)澡展通屢報(bào)工作脂要點(diǎn)體說明樓盤津建設(shè)匆進(jìn)展奧的溝弊通規(guī)劃馬設(shè)計(jì)傾變更栽通報(bào)工地園開放蹦日第四矮步:恭迎串喬遷客戶刷觸點(diǎn):交付筐、裝夾修、賴搬遷客戶好典型終心態(tài)夢想鄉(xiāng)豐實(shí)現(xiàn)與交韻樓標(biāo)較準(zhǔn)一掀致，造排除墻隱患裝扮熄個(gè)性翠化家歉庭客戶涉關(guān)注德焦點(diǎn)告知儉驗(yàn)房宅的專鈴業(yè)方池法和磁注意蝦事項(xiàng)發(fā)展撲商告棉知水漂電、密門窗盈的使責(zé)用工程營質(zhì)量勿（毛稀坯和英精裝霉）需要舅裝修地方面絞的信種息和繭幫助裝飾蚊材料夏的購懇買收樓純過程咐應(yīng)該在喜悅?cè)胱蟮囊m收費(fèi)竊情況個(gè)說明有問禽題通蔑過何參種渠繁道和盯方式問解決我的邁鄰居垮是誰仔？質(zhì)量伙問題廉多長御時(shí)間罰解決第一步:溫馨牽手第二步:喜結(jié)連理第三步:親密接觸第四步:恭迎喬遷第五步:噓寒問暖第六步:承擔(dān)責(zé)任+1一路同行+2四年之約核心答內(nèi)容:裝扮偉家庭扣、恭電賀喬灘遷工作做要點(diǎn)裕說明指引窯業(yè)主結(jié)驗(yàn)樓收費(fèi)乘情況密說明便捷倍的入連伙手睬續(xù)裝修戚指引第五步:噓寒梳問暖客戶愚觸點(diǎn):居住客戶份典型環(huán)心態(tài)我被姥持續(xù)舟關(guān)注鄰里金關(guān)系齊、與基發(fā)展償商和塊物業(yè)繁公司倦的關(guān)熟系客戶赤關(guān)注居焦點(diǎn)我的賣鄰居槍是誰以后隊(duì)有問枝題我冷向誰浩反映發(fā)展再商會嫌象以聰前那種樣關(guān)我注我排嗎物業(yè)桂的收嫁費(fèi)與劣繳費(fèi)我的觀活動省場所社區(qū)澤有哪婦些活撈動核心救內(nèi)容:居住3個(gè)月濤后的電居住扣訪問第一步:溫馨牽手第二步:喜結(jié)連理第三步:親密接觸第四步:恭喜喬遷第五步:噓寒問暖第六步:承擔(dān)責(zé)任+1一路同行+2四年之約工作醉要點(diǎn)黨說明詢問葬業(yè)主影需要集解決獲的問烏題主動洲檢查姑房屋守質(zhì)量征詢禮對產(chǎn)棒品和鵲服務(wù)貧的建圣議和紋意見第六唇步:承擔(dān)淚責(zé)任客戶筒觸點(diǎn):居住客戶尖典型歌心態(tài)如果欄被關(guān)歪注,感到渡驚心社區(qū)是活動居住耐氛圍客戶腐關(guān)注桂焦點(diǎn)居住蔽的舒步適性物業(yè)腹服務(wù)訊質(zhì)量市政享配套蠶和小而區(qū)配礦套發(fā)展陡商會繼象以貨前那含樣關(guān)聯(lián)注我峰嗎?我的膀活動妻場所社區(qū)黎有哪者些活穩(wěn)動核心干內(nèi)容:居住阿一年組后的鉗質(zhì)量宰檢查第一步:溫馨牽手第二步:喜結(jié)連理第三步:親密接觸第四步:恭喜喬遷第五步:噓寒問暖第六步:承擔(dān)責(zé)任+1一路同行+2四年之約工作揪要點(diǎn)姿說明檢查版五金炮配件殼的完證好性檢查軌排水繩設(shè)施島通暢檢查陽門窗扭的五修金配漆件檢查吵電氣跳和燃秘氣設(shè)執(zhí)備的義安全瓜性+1一路中同行客戶慢觸點(diǎn):全過滑程客戶孔典型障心態(tài)及時(shí)法有效彩解決昌我的節(jié)問題安全君感客戶慌關(guān)注念焦點(diǎn)我的回問題雙被重總視始終彩言而斬有信我被挺尊重面對搬問題綁，解戚決問崖題及時(shí)挪處理處理嘩結(jié)果屑令我拘滿意核心釋內(nèi)容:持續(xù)皇收集拔反饋慣業(yè)主原信息,解決績客戶夾投訴第一步:溫馨牽手第二步:喜結(jié)連理第三步:親密接觸第四步:恭喜喬遷第五步:噓寒問暖第六步:承擔(dān)責(zé)任+1一路同行

+2四年之約+2四年朽之約客戶婚觸點(diǎn):居住客戶鍛典型鄰心態(tài)如果斬你能貌做到耍對我療是奢玻望客戶妖關(guān)注鍋焦點(diǎn)小區(qū)逃的設(shè)樹備老粥化圍墻椅的涂隸料開地始褪征色,脫落我們皮的小反區(qū)沒殊有寬參帶配套盤不完梳善綠地悶需要賤改造互了安防姿設(shè)施拘需要讓更新進(jìn)了核心概內(nèi)容:交付4年后乳項(xiàng)目行改造工作馬要點(diǎn)體說明:對公鎮(zhèn)共部互位和滑設(shè)施森進(jìn)行戲改善一線孔結(jié)合如具體嶼項(xiàng)目吸開展楊工作第一步:溫馨牽手第二步:喜結(jié)連理第三步:親密接觸第四步:恭喜喬遷第五步:噓寒問暖第六步:承擔(dān)責(zé)任+1一路同行+2四年之約萬科尺標(biāo)準(zhǔn)斥化戰(zhàn)職略背紐奉后的盞邏輯成熟產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)勁化產(chǎn)論品保持瘡萬科頑產(chǎn)品繭的行感業(yè)領(lǐng)杠導(dǎo)地朱位創(chuàng)新員產(chǎn)品你的基養(yǎng)礎(chǔ)，旱標(biāo)準(zhǔn)僵化產(chǎn)挪品的腐源頭保證乒集團(tuán)鐘規(guī)模型擴(kuò)張制的核邊心龍湖左的運(yùn)役營管揮理體暴系從區(qū)首域性由公司懲向全絹國性虧公司劍的跨臥越“區(qū)域頸聚集燭戰(zhàn)略昏”立體黑融如揪新城叛市，州在同一區(qū)蠻域運(yùn)獸用系厭統(tǒng)的足優(yōu)勢提供枝多元吃化產(chǎn)印品“產(chǎn)品概擴(kuò)張揪戰(zhàn)略襯”：在同敢一區(qū)躺域掌申握不屈同業(yè)標(biāo)態(tài)與產(chǎn)產(chǎn)品辣習(xí)性杠，以綠高層公寓盈、花挑園洋皮房、富別墅韻、購零物中本心并貢舉為掏核心“產(chǎn)品匯差異創(chuàng)化戰(zhàn)彼略”惠：提供歸與眾直不同擴(kuò)的中喪高檔奶與高艘品質(zhì)望服務(wù)控為戰(zhàn)略笑中心19將97年-1艷99乒9年19彈99年-2鹽00扇1年第一記階段單業(yè)箏態(tài)單巧項(xiàng)目乘串聯(lián)1第二踩階段單業(yè)寇態(tài)多豈項(xiàng)目編并聯(lián)220葛02年-2蝕00爐4年第三狐階段多業(yè)仗態(tài)多沒項(xiàng)目伴并聯(lián)320心05露-2臉00嗓6年第四撇階段異地句擴(kuò)張輛積累憂期4從20懲07年起茫，是基否能臟完成堪從一炕個(gè)區(qū)奶域性初公司旋向全拳國性勸公司掘跨越?開發(fā)況結(jié)構(gòu)標(biāo)志值得誦關(guān)注事件糖葫隨蘆型特點(diǎn)作完煮一個(gè)搖項(xiàng)目漿再做林下一桐個(gè)魚骨槳型一個(gè)帶主脈口多個(gè)妖項(xiàng)目矛同時(shí)感開展井田懂型龍湖壓花園水晶郵酈城北城藏天街藍(lán)湖耍群住宅雜、別役墅、朝商業(yè)涂多種事業(yè)態(tài)或多個(gè)摔項(xiàng)目跨區(qū)鞭域、斷多項(xiàng)煙目空降爪進(jìn)京奇襲玩成都20次02年，陵網(wǎng)上信辦公悼和管笨理信先息化珠平臺部搭建20握04年，州“仕蠅官生群制度抖”戰(zhàn)略滋意圖探究布房地她產(chǎn)開批發(fā)與墨運(yùn)做住宅仁業(yè)態(tài)蝴掌握曉日益房誠成熟繞，并汽在單獎一業(yè)基態(tài)快葉速推怕進(jìn)與托精耕羨細(xì)作噴并舉歷練關(guān)自己憐多種繞業(yè)態(tài)饒能力摘，尤梯為商免業(yè)地留產(chǎn)表喉現(xiàn)出住色全國巷規(guī)模烏化擴(kuò)弱張20甜07年4月,管理杠團(tuán)隊(duì)鉤亮相龍湖領(lǐng)集團(tuán)皂架構(gòu)曾供她職于止上海品國家到會計(jì)沿學(xué)院怖和長裕江商根學(xué)院種中國尾企業(yè)慨戰(zhàn)略耐執(zhí)行貧研究活中心臨的戰(zhàn)掉略發(fā)吳展部呆韋華時(shí)寧博須士曾任純職華測潤置間地CF掩O和美放林證教券副遞總裁號的財(cái)較務(wù)總息監(jiān)林賊鉅昌曾任震職寶吐潔公憂司人收力資拿源高您級經(jīng)腰理的哥人力霸資源乘總監(jiān)芬房晟熄陶先悔生龍湖PM腔O體系逢背后丹的東蹦西龍湖PM澡O體系—分級勵計(jì)劃林管理碗體系編號任務(wù)名稱執(zhí)行部門編號任務(wù)名稱執(zhí)行部門1辦理國土使用權(quán)證發(fā)展部10交房營銷部2交地（發(fā)展部向工程部交地）發(fā)展部11交房完成95%營銷部3完成方案設(shè)計(jì)研發(fā)部12售樓處、樣板房開放營銷部4完成初步設(shè)計(jì)研發(fā)部13取得預(yù)售許可證營銷部5完成施工圖設(shè)計(jì)研發(fā)部14開盤營銷部6取得施工許可證工程部15完成40%銷售營銷部7項(xiàng)目開工工程部16完成70%銷售營銷部8景觀施工進(jìn)場工程部17完成95%銷售營銷部9竣工備案工程部如項(xiàng)贊目分填期,則上稈述關(guān)床鍵節(jié)瀉點(diǎn)相蛋應(yīng)分逐解到緩各期根據(jù)販項(xiàng)目陰具體劑情況料，集售團(tuán)可肯在與啊區(qū)域削公司智協(xié)商件一致斗的基當(dāng)?shù)A上溫增加驢部分產(chǎn)關(guān)鍵種節(jié)點(diǎn)編號分級相關(guān)闡述1集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃集團(tuán)層面能各項(xiàng)目的管控計(jì)劃，每個(gè)項(xiàng)目共有17個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)2項(xiàng)目一級計(jì)劃地區(qū)公司層面對各項(xiàng)目的管控計(jì)劃，由集團(tuán)統(tǒng)一定義指導(dǎo)性模板3項(xiàng)目二級計(jì)劃一級計(jì)劃分解到地區(qū)公司各職能模板所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目計(jì)劃，由地區(qū)公司自定義指導(dǎo)性模板并報(bào)集團(tuán)備案

4項(xiàng)目三級計(jì)劃二級計(jì)劃分解到個(gè)人或小組所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目計(jì)劃，暫不定義統(tǒng)一模板

龍湖PM凝O體系—節(jié)點(diǎn)僅成果糾管理錄體系龍湖PM語O體系—會議饒管理鴿體系龍湖PM誼O體系—知識精管理獅體系龍湖PM村O體系—知識刊管理盞體系提供俱路徑員工疼可每競月或役不定蠟期的位在知庸識建私議模杠塊向臥公司腹提出戀建議刊（原OA計(jì)劃匪總結(jié)俘模塊伍不再失使用拐）；項(xiàng)目況團(tuán)隊(duì)需成員員可在浩項(xiàng)目舟過程美中或連項(xiàng)目想結(jié)束勝時(shí)就箏可上族升為折公司匯知識泄的階貌段性幻玉成果辱及其慈他相席關(guān)內(nèi)材容提遺出建疼議管理木人員地區(qū)投公司擴(kuò)設(shè)知晴識專由員1名，共由PM剪O召集周人或半綜合眉能力求突出掀的職蛙能負(fù)醋責(zé)人女擔(dān)任多，集良團(tuán)設(shè)夕知識畝專員1名，斗由集勻團(tuán)運(yùn)料營職啄能負(fù)有責(zé)人細(xì)或人叫力資訊源職賠能負(fù)賞責(zé)人談?chuàng)乌A。知閥識專介員對私要實(shí)吧施的典改進(jìn)撕建議動應(yīng)保桐持積撞極而盲謹(jǐn)慎帽的態(tài)門度，迫須在沃調(diào)研屯基礎(chǔ)誼上推丑動建跌議的毛完善爪和落體實(shí)。知識火專員批進(jìn)行尿評價(jià)蟲回復(fù)胖時(shí)可沸參考阻員工部評議軟，但棋須獨(dú)脫立作迅出審循慎的姑價(jià)值壘判斷評分珍規(guī)則建議窄上升央為知慰識的竟關(guān)鍵報(bào)在于違可實(shí)瓦施性眉，知滾識管版理積命分為泊評定玻已實(shí)葬施建街議價(jià)瞞值貢右獻(xiàn)大桂小的蘇計(jì)量圣標(biāo)尺助，分穗為4個(gè)等昏級：（1）、屬暫無券實(shí)施桶價(jià)值卡的建紀(jì)議為0-熊40分；（2）、瘡已實(shí)汗施的拳具體員業(yè)務(wù)虜環(huán)節(jié)拔改進(jìn)弱建議準(zhǔn)為40匆-1盒00分；（3）、制已實(shí)謝施的器地區(qū)棗公司斑制度培、流屈程、威指引鑒、模尼版改錘進(jìn)建妨議10足0-震50滑0分；（4）、莊已在賽集團(tuán)裂實(shí)施臨或在拿其他乒地區(qū)公公司受推廣料的改田進(jìn)建駕議為50擠0-命10開00分。回復(fù)欺類型員工抓提出讀的建料議須蚊在知工識管航理系輩統(tǒng)中卡進(jìn)行被公示慘。知擱識專沿員對祖所有潔建議盜必須慮給予鑄回復(fù)差，以探保持刺員工籠的知汪識創(chuàng)咐造熱減情。疊回復(fù)燥內(nèi)容資分5類：（1）、0-窄40分的吊建議然回復(fù)組：建御議有繩一定蒼的參換考價(jià)姻值，組但暫厲時(shí)無鳥實(shí)施勸價(jià)值卸；（2）、40蓮-1公00分的爸建議村回復(fù)糊：感絞謝您密提出緞的改炒進(jìn)建坡議，集建議幅