房地產(chǎn)市場調查與

房地產(chǎn)市場調查與分析1.1房地產(chǎn)市場分析的步驟1.5房地產(chǎn)市場預測1.4房地產(chǎn)市場調查1.3房地產(chǎn)市場調查報告1.2房地產(chǎn)市場調查的內容主要內容1.1房地產(chǎn)市場分析的步驟(1)確定調查目的。即該調查是為投資方案選擇與決策服務、為解決某一具體問題或發(fā)現(xiàn)市場機會服務、為場地選擇或產(chǎn)品定位服務，還是為編制一般的市場研究報告服務。(2)確立調查目標。主要決定該項調查的范圍及所需解決的主要問題。(3)選擇調查方法。主要確定該項調查所需數(shù)據(jù)的類型與收集方法、數(shù)據(jù)處理過程中定性和定量方法的選擇。(4)估算調查過程所需的時間和費用，以及調查結果的預期價格(5)數(shù)據(jù)收集、數(shù)據(jù)處理和數(shù)據(jù)分析。(6)市場調查的結論與建議。1.2房地產(chǎn)市場調查的內容1.2.1點——單個樓盤1.2.2線和面——區(qū)域市場1.2.3體——宏觀環(huán)境1.2.1點——單個樓盤⑴產(chǎn)品分析⑵價格組合⑶廣告策略⑷銷售執(zhí)行產(chǎn)品分析的第一部分是分析樓盤的地理位置。大的方面講，就是分析樓盤的區(qū)域歷史沿革，區(qū)域特性（商業(yè)中心、工業(yè)中心、學院社區(qū)等），了解區(qū)域交通狀況（公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區(qū)縣級公路等），區(qū)域公共配套設施（水、電煤等市政配套，公園、學校、醫(yī)院、影劇院、商業(yè)中心、超市、賓館、圖書館、體育場館、集貿市場、著名餐館等生活配套）和人文環(huán)境等；小的方面講，就是樓盤地塊的大小形狀，所處位置，它的東西南北的鄰居是誰，它的進出道路如何，是否臨街，等等。和其他商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關鍵因素，它的優(yōu)劣與否，往往決定了樓盤的大部分價值。應該講，樓盤的地理位置也應該從屬于產(chǎn)品的某一方面，但因為它的至關重要性，所以我們就把它單獨立項進行討論。⑴產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析的第二部分是對具體產(chǎn)品的分析，這是樓盤市調的主體部分。該部分重點在于了解樓盤的指標和參數(shù)，它具體包括土地大小，總建面積，產(chǎn)品類別與規(guī)劃，建筑設計與外觀，總建套數(shù)與房型，面積、格局配比，建筑用材，公共設施和施工進度，等等。分析產(chǎn)品是理解樓盤的基礎，只有認真分析產(chǎn)品，才能正確把握因此而產(chǎn)生的種種變化。產(chǎn)品因素中還有一個特別項目，雖不是產(chǎn)品本身，但卻是產(chǎn)品的重要構成，它就是我們常說的公司的組成，即樓盤的投資、設計、建設和物業(yè)管理等主要事項的承擔公司是誰，他們的資質如何，彼此間是如何合作的，等等。從公司的組成狀況我們可以間接地評估樓盤的資信度。樓盤尿的價吸格組筍合主椒要包爭括產(chǎn)倚品的村單價罷、總和價和夠付款糟方式陜。剖獻析價伙格組莫合，眉并了珍解其紐奉運用粘策略獅也是飯市場剪調查慘最吸撥引人每的地頃方。廣告丹策略艱主要驚包括鞏廣告殲基調緞的推順敲，厘主要尖訴求吵點的康把握蜓，媒傾體的斜選擇延，廣摔告密乖度的造安排姐和具形體實賊施效晴果，獸等等鞋。具局體廣幻玉告行窮為的凳市場吐調查爪不可尸能囊負括各推方面峰的大鹿小事接項，占關鍵伴是把思握其凝廣告旅策劃止的精噸髓研究斥銷售銀執(zhí)行因是市橡場調委查最周關鍵辦的地鹽方，殖它一幅方面顆是指誤具體涂的業(yè)孔務安枕排，懸如銷協(xié)售點棵的選區(qū)擇、池人員魯?shù)呐淞阒?、傅業(yè)務兄執(zhí)行塑等，適另一計方面拖則是勝調查哄實際珠銷售請結果善，如太什么盼樣的墓房型炕最好峰賣，烤什么沾樣的鮮總價伙最為腿市場票所接乎受，確吸引衫客戶與最主昌要的揉地方霧是什看么，怪購房糾客戶斃群有志什么糧特征末，等訂等，跟所有林的這率一切末都是坦市場來調查伸所應笛該了愛解的索。⑵啊價格膛組合⑶佳廣告鞠策略⑷柿銷售政執(zhí)行1.突2.羅2線和商面——區(qū)域卷市場⑴肉區(qū)域捏分析區(qū)域樂分析素也就色是指近在特歐定區(qū)繡域中醉，對倚影響榨房地包產(chǎn)市塵場的劍交通以動線兇、區(qū)噴域特銳征和營發(fā)展漆規(guī)劃舅這三竹方面彩因素慎的綜驕合分攤析。駁區(qū)別趨于單深個樓倦盤的分地理堪位置欣分析闊，在遷具體敲分析脾中，蘋區(qū)域鹽分析趁更側背重于拆整體臟的分碗析和楊宏觀顯評估華。如崗通過養(yǎng)區(qū)域漠分析牙我們沃便可岔得知爸，上掀海虹既橋開稱發(fā)區(qū)論的崛小起，拔是因霉為在恐客觀膊上虹莖橋飛埋機場年至市偏中心紡的良虜性交朽通狀護況，輕主觀來上又舞有政是府對頑虹橋差商貿攤區(qū)的懇發(fā)展丘規(guī)劃梳。⑵裁區(qū)域商產(chǎn)品區(qū)域齒產(chǎn)品陣主要天包括碎了解冤和分舊析在偽某個紐奉特定向的區(qū)上域范但圍內且，樓峰盤的烘總量舞、類宿別、叨位置葡分布物、單燈價分腔布、蓄總價產(chǎn)結構軋、各夜類營窗銷手膚法的鼻市場受反應語和市霞場空奮白點倒的捕控捉等銀。分日析區(qū)駁域產(chǎn)東品關在鍵在扛于認塔真研肚究區(qū)缺域產(chǎn)減品的芬共同滑性與永特異茫點，埋以及傻它們憶市場服反映跟強弱快的緣碧由。拜如某也區(qū)域撐的樓啞盤，猴在都萄是住束宅，膜都是候一樣叉的價摘格，要都是榨一樣腐的品腿質的指情況夕下，烘其中聽的一衫個賣架得相帳當好按，這疏就是結區(qū)域麻產(chǎn)品裹應該易著力重分析矩的地黨方。⑶停需求厭特征需求稅特征砌是指匹區(qū)域豎人口灶數(shù)量廣和密特度、救人口踏結構宰和家拆庭規(guī)相模、哀購買冰力水減平、財客戶捉的需苦求結叨構與佩特征竊、人摧口素返質和涉習慣隱嗜好脾等。埋需求刻特征解是我輝們從戶客戶族的角幸度對盛產(chǎn)品輸?shù)囊粍辗N審檔視，約把握毒需求唯特征焦是我鞏們對綢產(chǎn)品點不斷渣創(chuàng)新煮的動喇力與嚴源泉野。1.嗎2.熊3體——宏觀暖環(huán)境⑴俯政治盒社會政治仙社會繁是指禁國家早運作矮體制析、政銜治安速定狀臥況、泛社會擴治安忠程度爪、房耀地產(chǎn)倡投資買和城面市化鞭進程爬等方腫面的娛情況慈。政峰治穩(wěn)忍定是閃社會靈發(fā)展降的基孤石，矛國家村運作答體制寧的民刮主發(fā)膀展則勤是政圣治穩(wěn)接定的敞長久排保證……剖析終房地祥產(chǎn)市餡場，西政治驚社會冊并不市是一木個可帖有可各無的毅因素憂。⑵植經(jīng)濟描因素經(jīng)濟逝因素咐是所最有房泉地產(chǎn)緊宏觀然因素等中對探公司尼和個擱人最用為顯彎現(xiàn)最捏為直除接的葵因素館。它端包括繁國家作的經(jīng)浸濟發(fā)澡展狀貼況、李財政系收支竭與物臺價、革人口匠數(shù)量敢與消以費、交居民協(xié)收入飛與儲登蓄等艙各種暴因素捆。⑶護行政踢法規(guī)行政基法規(guī)躬主要紡包含憐土地緒制度叢、住城房制峰度、迫稅收宿政策療、城之市發(fā)念展戰(zhàn)釣略、床城市蛙規(guī)劃息和特鼠殊政羊策等訴各項籃內容唱。⑷怪國際割狀況現(xiàn)代除社會幣，國菊際交仗往頻棕繁，畢使得薄一國蹄經(jīng)濟海、政蛾治、概文化愈常常俘影響代著與裹其有窗關的匠國家摩和地驗區(qū)。諷國際毯間經(jīng)氏濟、鬼軍事菠、政寬治等乘環(huán)境儀如何齊，對梨房地轎產(chǎn)的看影響換不容欺忽視鳳。點、覺面（蓮線）夫、體距構成棉了房版地產(chǎn)擊市場捧調查隔的基戴本框宮架，待它的暖融會勉貫通正則是粒房地世產(chǎn)市時場深和入研照究的輔有效捉途徑脾，只送有認藥真地較進行顆市場鑒調查鞋，科榨學地買進行麥分析鄙整理搶，我干們才肅可能泊成為戰(zhàn)真正佛的市屆場專陣家。1.撇3貢房地龍產(chǎn)市顛場調大查報煩告（一竊）報淹告題終目（二譽）報蹄告目預錄和陪摘要（三句）報駛告的和正文（四鴉）附諒錄文余件（一窩）報蹤蝶告題致目一般駛習慣始，報初告題霸目的例下方津應注俱明報叢告人跡或單董位、恥報告諷日期突、報歌告呈確交的擺對象支等（二蜂）報喉告目明錄和狠摘要報告椅內容值較多兵時應棵編寫墳目錄洲或索丟引及擦內容喊提要購，報敲告的?！皥罂馗嬲Y要”貓主要徒應包丘括四筆個方弄面的江內容滔：（１押）明電確提條出本丑次調區(qū)查的們目標戰(zhàn)；（２澡）簡佩要提怠出本話次調陪查的巷時間剛、地筍點、庫對象俯、范繡圍以負及調架查的攻主要聯(lián)項目召；（３雹）簡由要介根紹調役查實雪施的粗方法爬、手占段以雞及對鉛調查暖結果求的影追響；（４續(xù)）調減查中鞭的主濟要發(fā)帥現(xiàn)，膠或結裹論性晚內容葵。（谷重點剛）例報告曲摘要本次惜調查亦的目蔬標是僅了解刃和分著析城尋市居謀民酒庸類消期費的努習慣蓬與水褲平。伐按照岡隨機啦抽樣側的方仗法，廉從成魯都、熊武漢塑、鄭掩州、哀天津設和大泳連等母五個美城市爹中各錢抽取鋒20梯0名沈年齡大為2巨1～留59但歲的摸男性付居民顯，組槽成調尋查樣營本。壤由訪價問員租按照狡調查針問卷刻進行裁調查岔。收雖集資貓料的陣開始戚時間魂為1段99幫9年緞12鉛月1息1月調15機日，再結束顏時間缺為1捐99割9年臣12卷月1甚0日姿。有干效問屆卷回愚收率惕為9約8％掠。經(jīng)昌統(tǒng)一荷匯總煌、檢榆查，共樣本填代表喪性較茂高。調查棵發(fā)現(xiàn)懼，南咳北方騙居民廉飲酒賴習慣返有較糧大的懶差別樂，南撈方的變居民蠻以果呼酒和腿洋酒磁為主仁，北樂方則音以中沖低檔覽白酒下為主快。但左兩者垃的共今同特捉點是罷，禮愿品酒粥的消瞞費量惕占了跌很大儲的比按重；戒在公我共場嗓合與牧其他早人一舅起喝爬酒的淡比例脹約為荒１／專５。其他碧較為貌主要扶的調閘查結饒果包明括：差城市哄居民擁平均送每兩壘周喝紫一次芬酒，得果酒統(tǒng)與白鞋酒混考合飲稻用。腸平均膛每次姻喝酒鴨量為吵１．滴２兩腔。禮鎖品酒壞的平逆均價勸格為探１２畜．６涌０元戴／瓶睛，自搶己喝蛙的平追均價柄格為賓５元餃／瓶撥，而匪與朋生友一此起平宇均飲風用的芒酒的晴平均沒價格床為７悶．２浙元／鏡瓶。在對獵調查謎資料翁的分桿析中鼠，還墳發(fā)現(xiàn)秋年齡明、職眠業(yè)、閱受教攻育水椒平對奇飲酒肥種類紗和習糞慣有雙一定嫂的影牽響，濟盡管纏差別芝不大笨，但醉很顯惠著。調查困報告彈分五遠部分郵，約看４萬閃字。（三皺）報脆告的艷正文正文覺是完爺整的戲市場董調查對報告有，應較依據(jù)兄調查繁內容慣充分煎展開男。一流般正貴文包倍括四合個部紀分：（１陸）調界查方捏案，億包括賣整體迅方案碎和技蘋術方跡案的完執(zhí)行獅結果閉的評意價，邀特別叨是關便于調這查對串象的爆現(xiàn)在稈、問雁題的張設計慌及依遙據(jù)、捕收集克資料識的方鮮式及嗎調查出時間調等方撿法的橋評價世；（２可）分今析問宰題的跪角度趟和出蔥發(fā)點根，包舟括對句測量測方式沿的解閑釋及催調查士誤差互的估股計；（３吳）提迷煉分炒析的字結論祝性意她見（掙重點寇）；（４視）提禿出建紹議對劑策，特或依那據(jù)資嬌料對謀發(fā)展儀趨勢汪進行健估計勉等(吉重點邀)（四易）附柄錄文央件數(shù)據(jù)席匯總梨表、距統(tǒng)計廈公式面或統(tǒng)惑計參新數(shù)現(xiàn)忙在的紋依據(jù)宋、相陷關資附料與籠數(shù)據(jù)抱等。1.刺4嘩房地劫產(chǎn)市研場調肝查1.路4.瘡1妖調克查準挺備1.雀4.鹿3慮調個查分站析1.植4.挺2免正摩式調哥查1.案4.溫1東調晉查準巖備1.凡4.辰1.汁1撒確烏定調株查目仇的及蝴內容1.農4.才1.編4誘設秋計調妨查問團卷1.從4.立1.膛3澆確灘定調閥查對胳象1.煉4.掀1.槐2翅確免定調惑查計待劃1.宜4.協(xié)1.5房地敲產(chǎn)樓鳴盤市華調詳懇表1.極4.咬1.疫1甚確咸定調稅查目腸的及紫內容知道混調查種什么溝比知座道如匹何調鏈查更旗重要供！企業(yè)腫需要氣解決觸的問械題初步滿調查調查賄目的調查饑內容發(fā)散敵分析如：儉銷售育量下孫降初步調查自診市場分析（尋求分到更大的“餡餅”）若不中考慮茫自身蓬診斷巖，經(jīng)猴發(fā)散筋分析屋，調食研結扶構體我系可贊如下尖表需要調研的子項目需要調研的子子項目需要調研的子子子項目針對競爭物業(yè)的調查針對功能相近物業(yè)的調查位置規(guī)模價格配套設施容積率、綠化率戶型設計特色進度（開、竣工、開盤時間）開發(fā)商、承建商、設計者、物業(yè)管理公司、代理商得房率銷售措施目標客戶群強勢賣點弱勢規(guī)避銷售率（市場占有率）物業(yè)管理特色及收費……針對檔次相近物業(yè)的調查……針對地域相近物業(yè)的調查……針對銷售措施相近物業(yè)的調查……針對配套相近物業(yè)的調查…………

針對消費者的調查樣本基本資料性別年齡文化程度職業(yè)家庭結構原居住地及面積……購買力水平家庭收入家庭支出家庭收支余額流向月供能力購買力投向物業(yè)類別購買偏好地段偏好戶型偏好價格偏好面積偏好建筑風格偏好付款方式偏好裝修檔次偏好……購買決策決策參與影響因素（排序）配套要求配套設施種類（排序）信息渠道（排序）對競爭樓盤的評述

…………針對整體市場的調查政治環(huán)境調查政局國際（地區(qū)間）關系政策法規(guī)……社會環(huán)境調查（地域）歷史文化現(xiàn)代生活方式人口增長、總量及其結構社會治安經(jīng)濟環(huán)境調查經(jīng)濟發(fā)展水平經(jīng)濟發(fā)展結構房地產(chǎn)行業(yè)總量調查（不同時間、不同地區(qū)、不同物業(yè)類型、不同開發(fā)商）投資額開工面積竣工面積銷售面積空置率行業(yè)稅費率行業(yè)平均利潤率……

1.迎4.剪1.依2撕確末定調迷查計皮劃包括塘三部腸分：(1素)牢市場安調查狹總體丑方案關于弊調查代的性瘡質與能目標攪、被謊調查托項目作、被銜調查巧對象擋、資狐料收槍集方予式、郊調查愛時間辰、調鑼查數(shù)摩據(jù)統(tǒng)煮計分廁析方擁法、作總費多用及枕付款璃方式擋、可勒預見云的有帖利與懸不利華條件備等地乳說明淹。(2最)碌市負場調椒查技繳術方硬案包括客抽樣仗方法醋、樣祖本規(guī)樹模的櫻確定感、各臣調查腸階段便的質根量控漠制、憐調查穿結果蹲的檢塵驗等粉。(3利)柔市雞場調快查經(jīng)痕費預勇算方尾案1.滴4.挑1.宋3壩確需定調泊查對腳象面對居一個韻調查項總體疏，通嫩常需蘇采用賀一定杯抽樣占方法鍛，抽長取樣物本，謙作為指調查廁對象往。常胡用的翼抽樣病方法追有：(1印)已簡柱單隨認機抽昨樣(2挽)木分層痰抽樣(3雁)柏整群居抽樣(4贊)幟等距卡抽樣(5殲)聾便利刻抽樣(6搬)倚判斷紡抽樣(7遺)鋒配額紐奉抽樣(8坡)度滾雪罰球式暗抽樣(1曬)披簡羨單隨池機抽具樣對總編體不識經(jīng)任散何分紛組、劇排列洽完全紅客觀目地從喜中抽稍取調售查單頸位。前提嚷：樣稻本框伐已知御（具衛(wèi)體總伐體單澇位的肉清單平）特點傻：每絹一總旗體單昆位進般入樣址本的運概率體是相鳥同的著。又有鏡兩種保抽樣而方法歉：a.抽簽相：把勤樣本列編號動，放稅在容愉器里棍，隨熄機抓偽取。b.利用睬隨機么數(shù)表幣：利飯用ex逃ce齒l中的封隨機尺數(shù)表軋發(fā)生角器產(chǎn)決生IN掉T（斜RA駝ND亂(池)*濁(b鍛-a嶼)+際a）例：杠產(chǎn)生豬0～趙10刻0之要間的殘隨機即數(shù)表備，IN誤T（椒RA陳ND比()熱*1擴00泛）當樣逼本較愿大時狼，可可用隨薦機數(shù)乎表，素按如管下方晨法抽憂取樣曲本：i事先凳確定火按列滋產(chǎn)生畜幾位朱數(shù)為叢抽選紛樣本飼；ii以擲扣骰子淹得的躬數(shù)為但起始漆列，快產(chǎn)生壯數(shù)字及；ii波i若產(chǎn)皺生的懷數(shù)在騰樣本脫編號饑以外課，則茂放棄蝦。1462676953864349027408469412660625895094344698209650209865999307154441(2震)繁分層總抽樣（分癢類抽羊樣、昆類型椅抽樣竭）先將同總體理按一喝定標利志分擔層，繡然后灑在各禾層中倘采用印簡單其隨機鹿抽樣縱抽取悔樣本烤的一景種抽珍樣方眉式?；⑻岣咴藰永浔镜淖反砺敌约盀┏闃幼笮蕿I。當群吉間差蔽異大幫，群款內差云異小粗時可兩采用餓。如在追每個株居委廳會抽采取若雙干家岡庭收淹集對射某小衣學辦沙學的扛意見盲。(3秩)帝整群伏抽樣將總糖體按如一定卵標準宜劃分眼成群毫或集矩體，翠以群宣或集殼體為沿單位令按隨淋機的赤原則尖從整播體中菌抽取撫若干合群或拳集體驚，作跡為總送體的雜樣本府，并戰(zhàn)對被啄抽中插各群香中的稻每一絹個單堂位都貪進行瞞實際墾調查間。優(yōu)：任節(jié)約夫調查僑成本趕。當群墊間差畢異小墻，群尾內差罪異大腰時可過采用跪。如每桂周4吹8小而時中明抽6長個小防時的矛產(chǎn)品勿檢驗想；若令干箱宅啤酒禁中每叮瓶均應檢驗西；若足干打菊襪子隔每雙后均檢歷驗等稿。與閥分層冒相比史：群墻之間記盡可賊能無略差異月，群歷內部宴允許少明顯粉差異錫（正即好相站反）爆。(4赤)患等距欲抽樣先將造總體細按某合一方蓮式進鉗行排葉列，桂然后團從總黎體中門等間狠隔地攜抽選辰部分歐樣本嬌調查榜。優(yōu)：班確定斑樣本葉容易數(shù)。(5銷)概便利查抽樣按最級方便朱的方繪法進寨行抽擦樣，撇如街買頭攔率截法閃、空摘間抽漆樣（教方位走選擇約法）讀是典塊型。優(yōu)：芒操作暢難度販小，遼降低郵成本哀，進趴度易蔬控制火，訪鈴問成雄功率賀高。缺：雨樣本肅選擇吧隨意翼，誤泄差較哥大。適于明非正皮式研財究,虜預實援驗等以。當擾差異梯不大略（均千勻分潤布）昨時也工可獲給得具陣有代輪表性鏈的結疼果。姿常與蛙隨機橡抽樣曠聯(lián)合或運用犁。(6津)草判斷螞抽樣依據(jù)巾調查鞭研究亦者對辟總體撞的認劇識等糕主觀返因素別或調怒查目榴的等顯,從喇總體詢中選緒擇調候查對干象的睛一種洗方式歪,依安需要竹主觀以判斷降后抽局取樣級本。“判鋪斷”洋包括瀉兩個句主要累內容奇:一曲是判膀斷總視體的登特征禮如規(guī)躍模,駛結構譽等,萬二是鍛判斷同擬調曲查的匹對象疊對于數(shù)總體爬的代拾表性站,如禍是哪魂種類旱型的通典型高。注澤重偏馬差控溝制,詢比任寸意精悼度高燭。典傍型調集查是捎代表僚。優(yōu)：勢當調怠查者六有較思強的銀判斷脾能力描且忠巷于工偵作時賄，可系提高野效率倆及樣羨本代倚表性奧。(7堂)途配額鄭抽樣(定盼額抽道樣、煌計劃椅抽樣鏡)依據(jù)輪一定喝標志掏對總播體分類層或促分類承后,域從各副層或扮類別片中選蛾取一買定比嗓例的精調查坡對象扭的方鞋法。業(yè)配額局指對偽劃分割出的漿總體址各類議型都訂分配泰給定姑的數(shù)役量而擴組成姨調查弄樣本牙。類須似分單層抽叢樣只棕是并矮不要偵求相沃等的險結構求比例后,實握質上嗎是分汽層的晶判斷螺抽樣幻玉。是商孝業(yè)調震查中巡壽常用叫的方勁法。優(yōu)：娛提高封效率訪及樣加本代生表性淡。缺：職樣本躁尋找顆難度旬加大顧，增碼加成速本。3070203050國企職工公務員女女男高中及以下男大專及以上教師文化程度配額性別配額職業(yè)配額(8貼)就滾雪健球式稿抽樣在稀后疏總被體中白先找早到一絮個符儀合條面件的放受訪遮者進已行調篇查，擔然后引由其崗推薦忽其他戀符合略條件封的人奇。1.本4.蜂1.腎4湊設曾計調桌查問親卷市場談調查耗問卷蛙的基圓本特筑征：牌概括通為“足四易卸”。她即易寇回答述、易緒記錄石、易梅整理勤統(tǒng)計作和易湊辨別有回答燥真?zhèn)微褫p問卷隙的格莖式Ⅱ勸問泥卷設匹計流努程Ⅰ掠問卷屑的格歉式①賊問卷瘋的標螞題②窮說明其信（寒身份弄與目冠的明親確，譽聲明腐尊重我隱私滑，保怎持中虧立，晚簡潔亮樸毯實然，講遇究嚴撞肅。③禍填表鋪指導搭（填闊寫方窯法，勉注意新事項本，問寧卷回廚收時慎間、若方法革，隨職機數(shù)侍表等在）④賴被調跳查者頸背景篩資料呼（性網(wǎng)別、林年齡示、職辨業(yè)、印職位屆、收眨入、深婚姻猶狀況鹿、愛兼好等遵）⑤孤調查事內容⑥窮編碼⑦界調查惡過程殊記錄嗚（訪鞠問員縮慧姓名茫、編牢號，管被調買查者份聯(lián)系培方式勾，調棍查地翅點，滔調查弟開始擺和結欣束時海間，敘被調筋查者嘗合作緩情況宰，理碧解情根況和鋤對下見次調京查的顛參與戰(zhàn)態(tài)度示）Ⅱ恢問憂卷設胡計流償程(1鍵)顧決定查問卷廟類型崖及調蹦查方惑式(2自)彎決定悉問卷慕內容(3袖)忘決定安每個精問題課的形抬式針對摔每個餓問題盯所涉害及的鍬信息首內容私，決車定應滑當采摧用什雁么形愉式的卡題目翼來進剪行詢棋問。吩按照段問答興是否村規(guī)范體可分翠為開膏放題謊與封闖閉題按照批問題收形式塵可分勺為選浙擇題立、排草序題蠢、填鼓空題堅、雙甩向列湖聯(lián)表(4跑)洪決定唉每個外問題候的措括辭決定頑問題武措辭奧時的增原則刑:a.使用臥簡單攔詞匯壇；b.避免秀模棱掉兩可鍛措辭子；c.避免耐誘導逗性措曠辭；d.避免撞隱含筍的假烤設；e.避免帥雙重焦回答迷問題絲式。(5均)緞確定勁問題翁順序(6渠)拉確定憂問卷賣的制非作形蠻式當問拴卷的燙邏輯喬形式鮮已經(jīng)朱確定盈之后耕，在災這一尖步驟趁中需蛛要確藏定問普卷的扭物理海形式詠，即逼最終雷的排無版形橫式及鼠印刷雕形式作。在倆問卷剃制作郊上需盾要注廳意的礦內容樓有：a.版面芽嚴肅b.清晰乞美觀c.紙張均精美(7蟻)追試訪溫問最初虛的內怒部試毅訪問兄少量做真實情樣本刮訪問村（真洗實的譽訪問賽人員芳）在試智訪問境中需桌要了侮解下濕列信武息：問題求措辭蔥是否瘦得當噴：包男括訪銜問員獅宣讀滾時是揮否困瞇難、妄受訪艘者是估否能焦夠準腹確理尼解、奪是否撇可能容出現(xiàn)蜓誘導居或者妄引起候受訪闖者不詢悅，擊等等些。問題控選項音是否夕完全提。問卷誦長短叛是否岔合適溪。房地成產(chǎn)市業(yè)場調吵查問刃卷有秋針對桐物業(yè)朝的調序查問柏卷（泡例：奧樓盤鐵詳調饑問卷梅）和成針對痛消費漁者的漿調查疏問卷經(jīng)。1.號4.耽1.5房地非產(chǎn)樓看盤市熟調詳箭表如何閑填寫微樓盤撐市調查詳表1.打4.嬌2秒正瓶式調工查1.欠4.汽2.焦1棗訪談炭調查乘法1.尾4.總2.兄5蝴文叉獻調與查法1.放4.漂2.面4島實驗槳調查腿法1.啟4.世2.尚3帖觀察猜調查亡法1.括4.耐2.波2彩專家容調查菊法1.伸4.堆2.震1薦訪談理調查絮法Ⅰ承個別村訪談溉調查Ⅱ查座談況會Ⅲ傘電話狀訪問溉調查Ⅳ蚊留置近問卷慢調查Ⅴ馳郵耕寄調宮查Ⅰ雄個別赤訪談棚調查（人啦員走誤訪掉）優(yōu)點科：應曲答率擺高，壇可使教用長賀問卷法〈1舊0mi拳n，西6頁，占1.澇5小煉時〉肚；可蔬追問惱復雜示問題語；直閘接出溪示道忌具及省刺激握物；嘴可獲觸得非庸語言壘性資壤料；積可記粥錄自石發(fā)性山問題角〈會溪有意獎外收疏獲〉己；問需答順錫序可沾控；礦環(huán)境舅可控究（可千確保份獨立木而無閑第三授者在訂場）母。缺點斥：匿畜名性潤差：膀易因橫訪問逐人員依外表域、語迅調、嚇措詞鉆、方遷法、頭環(huán)境碼、氣旬候等至造成疏誤差畝（應注答誤鈴差）主；缺嗚乏對稀訪問淘過程鹽的內朽在控諸制；低周期側長、紗費用玻高。Ⅱ塞座談泛會例：嘗廈門逗前埔搖某項田目座獨談會嗓議題Ⅲ裹電話絡訪問術調查電話者采訪困的優(yōu)丈點是粘簡便姨快捷蕩。只抵要具托備良剃好的稅通訊紐奉條件鋸和一陵間安往靜的寒、不醬受外崗界干雄擾的宜辦公恰室或區(qū)電話惠室，燥就可峽以在賓任何鞋時候胡進行琴電話轎采訪孫。但應電話漲采訪拌的可致靠性斯比人南員走昌訪要乒差些遠。優(yōu)點甚：省待時省縣費用陰；獲滑取資歸料迅唉速（昂一晚火上即境可訪巡壽問很渠多）隊，樣斯本質菊量高柄（隨唇機）畢，回經(jīng)訪容字易，鐵易獲增得合劍作。缺點俗；簡嚷單（暴問卷消不能叨長、坡復雜妄、訪密問時判間短陳、不津能深敏談）飾；不讀能出扛示道匆具；券樣本毒范圍宗受限技制；塞不易東直觀道判定呀真假恥；易仁被拒婦答；端容易窄泄密捆等。Ⅳ穿留置菜問卷榆調查優(yōu)點期：（1姥）能攜突破罩空間滿限制炒，在旱相當址廣泛渣的范猴圍開丟展調饅查（2炊）節(jié)吵省費優(yōu)用、蒜時間蘭和人蚊力，絕無需喪大批代調研膽人員蝦，只粗需精諸心設褲計的潛問卷音，在濱較短宋時間呀內同懸時進得行廣笨泛的呀調查（3接）匿才名性泡，敏澡感、親政治流、倫站理道刷德、但隱私破等問獅題（4妻）避妥免直遣接訪遍問受迎調查剃者的搞干擾數(shù)，減教少誤皇差（5跌）資館料便盼于整瘦理分掉析，似標準蔥化的逢封閉是式問詳題更為有效缺點測：（1妨）回塑收率苦低現(xiàn)豆象嚴伐重（2的）有漂效率兵低（得沒指音導的京情況脆下，枝漏、社錯、早誤答盡嚴重涉）（3權）對癢被調炸查者勿文化沖程度銹要求寒較高剃，需向指導（4捉）問墨卷獲合取的扇資料驅需經(jīng)植分析子、辨暫別Ⅴ名郵小寄調奮查郵寄嶄調查匙主要屢是為刻了減投少實蠅地走材訪的鴨人次麥，從垮而減懇少整抵個調客查項筑目的董費用幅開支艷。通縮慧常與咽其他夸方法惹配合展使用古，很呆少單數(shù)獨使黃用。優(yōu)點馳：（1察）成投本低諷，訪版問員活少費椒用低橫，但呈額外陰增加輝問卷刻，郵右費等獅；（2貞）應煉答者窗方便盆，有緣瑞時間酒去思你考回苗答難爸記憶鏈的問臂題；（3鋼）減左少因銳訪問續(xù)員在亞場的詢誤差茅；（4站）獲億得敏軋感性等問題錄的答鑼案信桂息（象匿名絨性）犧。(5朱)謙適持用較耐分散眼的對兆象，宿不受六地域圓限制嘉，且陡容易另接觸敘到難核接近樂的諸謊如高隙級經(jīng)伏理等閥人員翁。缺點趁：（1絮）高負度標鬼準（覽結構縱）化側。問階題必痰須清衣晰和苗直接飛了當銹。否寄則容撤易導高致因協(xié)理解茶的不玩同而柱回答拐不同尋的錯惡誤信吩息或植不完驅整。（2和）可徑使用迫的訪乓問技萄術和聽得到被的信漢息有首限。（3肅）不職能察時言觀柱色判糧別回數(shù)答的網(wǎng)真實旨性。愉（可辰能發(fā)判生非感應答宿者代央替答模卷）（4倚）不霞能展曉示道閘具資嘗料。郵寄走調查坑還有拒一些狀額外渡的問殼題：吧費時擴、應訪答率孝低、渡并影追響樣樂本質噸量。梯那么造如何態(tài)提高籍應答宏率呢慌？附績帶回付函信并封及鹿郵資逃；問堆卷設碗計要找有吸變引力霞；用屆詞、亭結構見等質狀量盡險量提戚高；淚附說患明函綿；報交酬；抖追蹤軟函（僻附新狀問卷皮有時碎是必怠要的敘）；且有聲伍望的廁發(fā)起糾人等城。1.糟4.譽2.科2絞專家看調查呆法Ⅱ孩信函憶討論Ⅰ滑深度庫訪談耳會1.幣4.座2.瞇3夫觀察痰調查病法由調諒查人傘員直奏接觀忘察具銳體事趙項的口方式紛搜集喚資料愿。如企：人員搶觀察栗：(1數(shù))椅神秘拐的購巷物者(2張)版單向母鏡觀暑察(3巨)角購買躍者模煤式銷售厭，訂眾單，矩存貨墻，價撕格，宰脫銷捕，包懇裝等機器蠻觀察交通堡流量蔬統(tǒng)計叼、生鉛理上至的測嚴量、愿閱讀洲器、津人口下測量葛器、某掃描隱儀A觀察臉法的跳優(yōu)點（1旺）直僵接及乎時可堆靠；膝（2澆）適偷用性做強，部不受塞觀察煉者形爬象、葉語氣異及表席達能宮力的雨影響遙；（貢3）診簡便賽易行密，人遣員多侮少，拿時間節(jié)長短漫自己牙決定瘡；（橡4）擴數(shù)據(jù)維易得茄且精僵確。B觀察狀法局世限性（1養(yǎng)）只風能檢店查行安為且遮公開扮行為塌，不兼能了庫解動擠機、淡態(tài)度傳、想膠法、摔情感蘭等；魄（2次）必掌須在菊市場景現(xiàn)象柴發(fā)生學的現(xiàn)有場（假需人床、物日力且患時間趣地點攀難控券制）刊；（安3）膊有些決現(xiàn)象絨不可旁能完言全準第確，概現(xiàn)在吸行為園可能非與將籍來相射反，護如買肯某品立牌洗隸衣粉甘持續(xù)版一段糧時間嶼后可國能更毫換；艙（4司）其榴他，劇如觀嘉察買濫“統(tǒng)食一”嫌方便海面的跪行為貪，可壘能等芽很久茶；來暢按正柱常模海式選研顧客魄，如祖上火嬌車前吵去食宜品店狹購物鬼（5籮）主敲觀偏快誤。1.阻4.摟2.票4久實驗償調查則法由調宋查人擋員用吉實驗辦的方腎式，固將現(xiàn)決象放包在某疲種條紡件下細作觀誦察以渾獲取墊情報壤。分為紫產(chǎn)品豆試驗瘋和銷陽售試燙驗。丹例如販食品腎的品汁嘗會律，就浪是采候用了貸實驗認法。優(yōu)點深：（頌1）依靈活推，因核果調滲查的夸理想敬方法鼓，有悟控制睡、有挎選擇晚的發(fā)袍現(xiàn)；冰（2辭）科漫學，醋不受沃調查菊人員擺偏見切影響皇，實誦地考米察獲躍得靜剝動態(tài)愉資料翻。1.為4.甘2.益5素文敵獻調共查法文獻衡調查錦是指卷利用選各種裝文獻蔬、檔捧案資皮料進冬行的漫市場剝調查致。文獻挨資料北最主州要的足是企東業(yè)內椒部資爭料、隔有關負工商鄙機構棒資料苗、圖拘書資趙料等催三大運類。A企業(yè)索內部借資料B有關斬機構鍛資料侍這種登資料（1朱）圖爹書館扁（商2）踢政府趴機構葛（搖3）彈行業(yè)小協(xié)會孝和商艙會（4侮）出楚版社雀（最5）役研究忽所草（6套）消翻費者傭組織（7那）企鍛業(yè)公瓶司1.刊4.雄3蘆調貼查分嶺析1.跑4.杯3.練1置調查乓資料龍整理1.岔4.魂3.呆2稈統(tǒng)桶計分福析1.圓4.朽3.濃1娘調查貢資料腳整理市場肅調查閉資料纏的整旬理，肝一般載包括技下列最工作哲程序酸：編昌輯、耍匯總牢、分宰類和悉制表啦。（1辮）編威輯編輯甩工作賀的任戰(zhàn)務，拌即甄氧選與疫編碼休。首先獲是從載市場進調查溉資料語中選替取一熟切有獲關的脊、重私要的前參考稀資料胸，剔除艱無關副緊要年的、毀沒有禍參考炕價值掩的甚積至錯顆誤的貪資料。編輯冬工作圣在最蟻后還夏要查誤對資料突的可通靠性，以百確保白調查能資料版的合欄理和灰準確傅，如部實反是映客匪觀情別況。錯誤讓地選名擇了擠沒有柿代表相性的筒樣本版；找錯唉了洽測談對趴象；調查摟人員糟經(jīng)驗顫不足輛、提藝問不雙當而斧導致聚對方存不自梨覺地搖作出撓某種嶼過于退肯定儀或否撇定的無答復畝；被訪泊者的暖答復撥不真瘦實；調查闊的回跟收率膨低；過分牧相信尋了某娛些不助夠真否實的付間接盲資料勿來源碎，或宴未全仰面客膚觀地猾分析灶影響拌市場爆變化塑的因鑼素，榆等等硬。造成波錯誤損的原嘗因有密多種瘋，較各為常雕見的陪有：（2昂）匯衰總和庫分類匯總靜工作裁是把咳已搜蒙集到錄的并頑經(jīng)過揉編輯真選取效出來疫的大杰量資接料從貫形態(tài)齡上進淹行編詠組或雨按大嫂類分華堆集仰中，恢使之盛成為邪某種閑可供衫備用祝的形根式。分類鞭的工棉作任尚務和番工作液性質脹與匯唐總基輩本相額同，烘其不夸同之莫處主罰要是示對匯考總后垮資料敏進一培步按棗小專份題細羨分。（3宅）制疲表制表拘工作丘是把否有關丟實地房誠調查催的資撞料用割適當損的表嘩格形限式展烈示出浴來，徒以便習說明斑問題忘或從協(xié)中發(fā)醉現(xiàn)某圓種典媽型的軌“模泊式”役。制城表過街程是忌根據(jù)埋資料耽的分鈴類去悼具體耕統(tǒng)計稅經(jīng)過臨實地疊調查取所得閣到的鍋各種貓意見拿，也等實現(xiàn)籌了“筆實地延調查消資料層”的旬工作驅程序濾。1.遙4.歷3.炮2容統(tǒng)織計分詠析(1沈)國指標黃分析變動犯程度書指標扮（增許長率閥、下守降率揮、銷館售率油）結構許指標圍(厚比例凳、比揭重)比較愈指標②圓相對涉指標如建態(tài)筑面冬積、餃投資盯額、騎銷售丹量等①抗總量絮指標③趟均值巴指標簡單染算術病平均掙數(shù)加權紛算術罷平均酒數(shù)眾數(shù)池（插總體規(guī)中出敏現(xiàn)次晌數(shù)最雪多的李標志摸值）中位炮數(shù)周（總獎體中津位于照中間務位的秀標志癥值）④找離題散指子標極差Xma鴉x-Xmi音n平均滴差標準螞差(2搭)洋相關嬌分析①糕相關沸系數(shù)餡計算②爐判斷柴相關悅性0≤r某＜0壞.3基本苗無相塘關0.妨3≤r任＜0響.5弱相障關0.壯5≤r塞＜0餓.8中度患相關0.演8≤r告＜1強相沉關r＝課1函數(shù)銹關系(3忍)跨回歸曲分析回歸丸方程窩：y=a+苗bx其中a和b滿足上：例：影某調舍查得導各家荒庭月蠢收入蛛與月冤儲蓄譜如下詞表：657881011121415Y月儲蓄(百元)15172023283132394245X月收入(百元)10987654321家庭號9085140184224310352468588675XY2252894005297849611024152117642025X2

3625496464100121144196225Y2

10249522311696292Σ(1廊)效在表含中計飾算出(2踩)啞計算糕相關倡系數(shù)r=減0.粘97屠>0灰.8屬強港相關猶關系久。(3絹)誓計算烈回歸仍方程所以癢，回俯歸方起程為玻：y=駱0.盟43界1+迅0.屯31損4x1.理5貢房地鉗產(chǎn)市鞋場預鳥測1.稼5.數(shù)1批特賽爾菲拔法1.森5.高6歪回挖歸分經(jīng)析法1.宏5.熔5嚴移巧動平險均法1.葛5.訊4鳳平索均發(fā)驢展速凍度法1.蠢5.餓3盒平耀均增蝴減量膝法1.緣瑞5.耍2學專矩家會好議法1.厲5.旬1侵特牌爾菲日法特爾隆菲法挪也稱鈔專家扭調查我法或法專家專意見盡法，釘是以縫匿名萌方法境，輪緒番征統(tǒng)詢專螞家意趁見，市最終肯得出料預測斧結果枕的一訴種集拉體經(jīng)豆驗判社斷法寇。特爾毫菲法誼的預熊測程床序A準備塊階段①罩明確床預測沈目的晚和主乞題②耀準備刊背景庸資料與之具相關令的資乎料整熄理加切工后傷一同耐寄給幅專家據(jù)們，尾目的穴是解確決專邪家資竿料的總局限芒和不紐奉統(tǒng)一流，節(jié)四省專不家的授時間團和精潔力。③違選擇統(tǒng)專家廣泛驕性，集限思廣處益是只關鍵順，應架按本但部門灰企業(yè)侄、本求行業(yè)淹、社栗會專劍家實南行“談三三腳制”濱；自愿謎性，保濾證回蘋收率董；人數(shù)鳥適度，既網(wǎng)要有木代表燭性，懂又要粘有利謠于工孟作組借織和屈費用據(jù)節(jié)約日。一依般２肥０～憂５０胸人；踏設計巴調查亦咨詢冤表。B輪番項征詢稈階段征詢顫——慕反饋訪，再萬征詢暴——膏再反朽饋，速一般康三～絹五輪儉。C結果吩最終趴處理饒階段①曬中位割數(shù)法②崗算術每平均漲統(tǒng)計退處理券法③畏主觀燦概率裝統(tǒng)計炒處理躲法④朝對非壯量化擊預測頸結果經(jīng)的統(tǒng)灶計處組理法匿名碑性、抗反饋痕性和桶集中融性（紗趨同露性）特爾轟菲法交的特顏點1.柏5.鼻2促專厚家會仔議法是指周通過疫調查小研究貢，收艙集、縮慧處理盞、分壁析各峽方人從士意成見，壩運用懶集體梢智慧洞和經(jīng)寸驗對曠預測湖對象衛(wèi)發(fā)展垂趨勢勞進行敲推斷懼預測恨的方慶法。預測聽者召靠集熟長悉業(yè)蔬務、伴經(jīng)驗業(yè)豐富曲、具始有較迫強分膚析判牽斷能眉力的爛各類稻人員俗，以窗座談偉討論大的方乖式，吵對預星測對詠象相浙互交幸換意脖見，信提出駱預測傳方案清的定濾性預塌測方層法。擦如對預某種艦商品勇未來貼市場擴發(fā)展袍趨勢雞、產(chǎn)吸銷變系化及離價格鞋趨勢族、產(chǎn)窯品所設處的按生命杰周期羽階段眉，新蕩產(chǎn)品券的市墳場前耕途、催產(chǎn)品綱市場鏟占有把率變繩動趨彎勢等贏的預授測。(意糊見推與斷預承測法副)1.氣5.良3附平朋均增晃減量獄法如果訴某種寒數(shù)據(jù)唱的歷遷史值燥是持續(xù)嶄上升閘或持乖續(xù)下科降的，且濟各期汗上升箭或下躁降的旱數(shù)額大大致斷接近荒，則顧可采極用平犧均增螞減量粉法。Vi=P0+d×i其中勁：Vi第i期預進測值i所對搶應的凍時期攪序數(shù)P0基期撒數(shù)據(jù)役值d逐期叫增減緩量的鹿平均圾數(shù)Pn第n期數(shù)匠據(jù)值例：滴需要束預測晴某類確房地點產(chǎn)2廣00糟2年姜的價格格，我已知千該類湖房地吧產(chǎn)1頑99燃7年妖～2爽00療1年遍的價倚格及詠其逐蹤蝶年上鑒漲額迅：年份房地產(chǎn)價格實際值逐年上漲額1997681

199871332199974633200078135200181534據(jù)此晌預測迅該類算房地循產(chǎn)2以00常2年容的價顛格應拉為態(tài):V20誓02＝6爐81喉+3序3.痕5×玩5＝轎84送8.足5鹿（元/嗽平方復米）一般菌說來堵，越貞接近悶預測辨時點拆的增蕩減量駝對預種測越房誠重要超，因初此可所對過多去各響期的斯增減勵量賦贊予不氧同的俱權數(shù)黨，計昂算加盯權平公均增君減量烘，預洞測則侄更準霉確。遠如上壯例：V20穩(wěn)02＝6籍81盤+3屬3.克8×陸5＝喚85收0備（元/泳平方因米）至于咽權數(shù)駱的確府定就岡依靠孝預測勝人員按的經(jīng)伸驗，治可按承43霧21登、5貝22測1、葵62披11攏等確程定。1.套5.網(wǎng)4勁平途均發(fā)橫展速芳度法如果宵某種供數(shù)據(jù)悠的歷防史值籌是持續(xù)柏上升偽或持