房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分類

房地產(chǎn)投資分析什么是房地產(chǎn)投資？直接投資（開(kāi)發(fā)或置業(yè)）VS間接投資（購(gòu)買(mǎi)股票、債券、證券，參與投資信托）土地開(kāi)發(fā)、房屋開(kāi)發(fā)、房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理商業(yè)、工業(yè)、住宅、商住綜合影響房地產(chǎn)投資的因素品質(zhì)：地段、時(shí)機(jī)、設(shè)計(jì)和建筑質(zhì)量資金：投資數(shù)額巨大、回收周期長(zhǎng)（流動(dòng)性差）、易融資政策：土地供應(yīng)、住房、金融、財(cái)稅專業(yè)知識(shí)：法律、經(jīng)濟(jì)、管理、建筑收益預(yù)期投資需求成本風(fēng)險(xiǎn)（不確定性）CAPITALASSETPRICINGMODEL資產(chǎn)期望收益率＝實(shí)際利率＋（資產(chǎn)平均收益率－實(shí)際利率）×風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)風(fēng)險(xiǎn)（risk）－－不確定性（uncertainty）－－概率（probability）風(fēng)險(xiǎn)與收益成正比SharpWilliam.Capitalassetprices:atheoryofmarketequilibriumunderconditionsofrisk[J].JournalofFinance,1964(19):425-442.rβ利息理論利息是資金的回報(bào)（return）利息是提前消費(fèi)（impatiencetoconsume）的價(jià)格，是預(yù)先投資（opportunitytoinvest）的回報(bào)或價(jià)格投資是放棄今天的消費(fèi)換取明天的消費(fèi)利息的前提，是資源的缺乏利息是現(xiàn)值（presentvalue）與期值（futurevalue）的差額利率＝（一定時(shí)期的）利息/資產(chǎn)現(xiàn)值現(xiàn)值×利率＝年金（annuityincome）

實(shí)際利率（realinterestrate）＝名義利率－預(yù)期的通貨膨脹率張五?！督?jīng)濟(jì)解釋》（卷二：供應(yīng)的行為）IrvingFisher《TheTheoryofInterest》復(fù)利和年金的計(jì)算Fn＝P×(1＋i)nP＝Fn/(1＋i)nI＝Fn

－P＝P×[(1＋i)n－1]有效名義利率（effectiveinterestrate）：

1000×(1＋12％)＝11201000×(1＋6％)2＝1123.6ie＝(1＋i/m)m－1后付年金現(xiàn)值＝A∑n(1＋i)-t＝A[1

－(1＋i)-n]/i先付年金現(xiàn)值＝后付年金現(xiàn)值×(1＋i)遞延年金現(xiàn)值永續(xù)年金現(xiàn)值＝A/i房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo)投資利潤(rùn)率靜態(tài)投資回收期投資利稅率動(dòng)態(tài)指標(biāo)凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率動(dòng)態(tài)投資回收期某公依司計(jì)車(chē)劃購(gòu)功買(mǎi)一飼寫(xiě)字榮樓用翼于出傲租經(jīng)恭營(yíng)．墾當(dāng)前啟市場(chǎng)鐘上寫(xiě)冬字樓燙物業(yè)洗的投驕資收姥益率貨為１泡８％顆．判毒斷該擊項(xiàng)目洗的可蹤蝶行性叢．年期凈現(xiàn)金流量i=18%i=20%凈現(xiàn)值累計(jì)凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值累計(jì)凈現(xiàn)值012345678910-20503804004504504805005004504001750-2050322.03287.27273.88232.11209.81185.22156.96119.7290.18334.36-2050-1727.97-1440.70-1166.82-934.71-724.90-539.68-382.72-263.00-172.82161.54-2050316.67277.78260.42217.01192.90167.45139.54104.6677.52282.63-2050-1733.33-1455.55-1195.13-978.12-785.22-617.77-478.23-373.57-296.05-13.42房地餐產(chǎn)投相資風(fēng)俘險(xiǎn)分羨類政治效環(huán)境經(jīng)濟(jì)山體制產(chǎn)業(yè)嘴政策金融察政策政策套風(fēng)險(xiǎn)桑房弱地產(chǎn)屈政策城市喬規(guī)劃法律環(huán)?？谡哔?gòu)買(mǎi)伯力投資泥偏好通貨裁膨脹利率經(jīng)濟(jì)查風(fēng)險(xiǎn)造流蠻動(dòng)性開(kāi)發(fā)愚費(fèi)用稅率地價(jià)融資建筑與材料技術(shù)各風(fēng)險(xiǎn)孔建筑腎工藝建筑盟設(shè)計(jì)施工足事故自然賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)揭：火斥、水蹤蝶、震敞、氣潮候國(guó)際囑政治嗚關(guān)系國(guó)際耍風(fēng)險(xiǎn)奸國(guó)際校投資婦環(huán)境匯率外幣泳利率投資宜風(fēng)險(xiǎn)拉的度遞量例：篇根據(jù)凳表格怕資料由計(jì)算絹某高荒檔寫(xiě)輪字樓毒項(xiàng)目碑投資斤的風(fēng)仿險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)狀況概率投資回報(bào)率蕭條0.2－15%平穩(wěn)0.520%繁榮0.370％房地史產(chǎn)投證資不遺確定溉性分桿析盈虧富平衡刻分析（1）幸線性搏盈虧伴平衡兩分析例：沒(méi)某房敏地產(chǎn)岔項(xiàng)目足，固知定成輛本50攪00萬(wàn)元揀，每峰平方農(nóng)米可腦變成等本15先00元，煌項(xiàng)目買(mǎi)建成拋后平怎均售墨價(jià)30第00元，姑銷(xiāo)售遼稅金悅及附己加每筒平方心米50舅0元。貞求盈奸虧平剖衡時(shí)收的開(kāi)拘發(fā)數(shù)微量。（2）熄非線透性盈共虧平盟衡分借析敏感徒性分逮析（1）單洗因素裹敏感榮性分周析（2）多筐因素惠敏感桃性分第析概率序分析房地鹽產(chǎn)投妨資組厲合原魔理投資滔組合響可以標(biāo)降低認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)例：染有如穴下甲概乙丙怖三個(gè)憤投資置方案距，請(qǐng)襯比較齊三個(gè)帥方案城的風(fēng)壓險(xiǎn)。甲（住宅）乙（寫(xiě)字樓）丙（投資組合）住宅（0.6）寫(xiě)字樓（0.4）好差好差好差好差200/0.7-120/0.3260/0.65-150/0.35100/0.7-60/0.3130/0.65-75/0.35計(jì)算稈結(jié)果悅：甲乙丙期望收益標(biāo)準(zhǔn)差期望收益標(biāo)準(zhǔn)差期望收益標(biāo)準(zhǔn)差104146.6116.5195.6110.25122.2σP滅=W科1σ來(lái)1+烤W(wǎng)2位σ2三種洗證券喂的組撈合標(biāo)教準(zhǔn)差=[紗A（權(quán)映重乘情標(biāo)準(zhǔn)匹差）婦的平戒方+B（權(quán)池重乘陵標(biāo)準(zhǔn)激差）蘿的平查方+C（權(quán)孫重乘饒標(biāo)準(zhǔn)狐差）鳴的平膨方+2蛙XA塔B+述2Y獸AC總+2寨ZB茫C]的1/樂(lè)2次方中國(guó)淋房地打產(chǎn)金謹(jǐn)融現(xiàn)象狀及遼問(wèn)題現(xiàn)狀（1）金哨融機(jī)這構(gòu)：臭商業(yè)氣銀行都、住坑房資紐奉金管魄理中梅心、簽住房江儲(chǔ)蓄踐銀行（2）信顆貸業(yè)鼓務(wù)：懼商業(yè)枯貸款垃、政灑策貸批款問(wèn)題（1）信啊貸資槐金價(jià)待格雙裙軌制低怪價(jià)資瓶金供斥求矛尊盾突濟(jì)出（2）以痛個(gè)人便儲(chǔ)蓄編為基移礎(chǔ)的沫融資剝機(jī)制住桐房抵障押貸駁款供攜給不脹足（后數(shù)量安和期鉤限）（3）金鈴融機(jī)且構(gòu)不殿健全住兆房資形金地旁區(qū)分絮割、羊管理輪漏洞珍；商搞業(yè)擔(dān)必保高擺風(fēng)險(xiǎn)忽、單惡位擔(dān)卵保難唇保證（4）住攝房信蹈貸交迎易費(fèi)勻用高貸帥款條遲件苛倍刻、釋貸款主費(fèi)用見(jiàn)高中國(guó)話房地帆產(chǎn)金箱融發(fā)求展對(duì)辱策利率岸市場(chǎng)長(zhǎng)化同時(shí)悄，向唇低收獅入家劉庭提動(dòng)供所汽得稅造減免非、住遭房券創(chuàng)新撇住房炭抵押化貸款貼工具（1）等額理償還味、遞增幅償還（2）普通育抵押惡貸款、逆碗向抵揀押貸咬款建立嶄住房彼抵押甚貸款幟擔(dān)保沉機(jī)構(gòu)美國(guó)改聯(lián)邦淋住宅衛(wèi)管理?yè)Q局、忙退伍尺軍人讀管理錘局、袖私人鎮(zhèn)抵押撈貸款洲保險(xiǎn)銀公司建立倒個(gè)人角信用匙制度個(gè)人鍵信用萄檔案叛、個(gè)娘人信旨用賬傭戶、扛?jìng)€(gè)人臥信用歐社會(huì)氏調(diào)查誦、個(gè)似人信脈用監(jiān)缸控住房桌抵押澆貸款振證券詞化（1）拓拔寬融香資渠穗道（2）平解衡區(qū)傘域資妨金供旅求（3）分喜散風(fēng)袖險(xiǎn)建設(shè)道銀行漲個(gè)人漫住房辭貸款沒(méi)業(yè)務(wù)個(gè)人決住房維貸款笑是中職國(guó)建誤設(shè)銀民行用捷信貸命資金傾向在頭中國(guó)耀大陸遍境內(nèi)籠城鎮(zhèn)澆購(gòu)買(mǎi)踏、建法造、孤大修醋各類碌型住魯房的介自然典人發(fā)堪放的艇貸款意。即特通常輛所稱盟“個(gè)人鋤住房取按揭專貸款”。貸款年用途：用趴于支汁持個(gè)牌人在屈中國(guó)沖大陸棟境內(nèi)知城鎮(zhèn)遇購(gòu)買(mǎi)琴、建睡造、坐大修代住房臭。貸款須對(duì)象：具湯有完栗全民粱事行朝為能轉(zhuǎn)力的重中國(guó)運(yùn)公民略，在妖中國(guó)片大陸航有居鐘留權(quán)悉的具鼓有完粒全民燥事行儉為能虜力的否港澳司臺(tái)自壞然人井，在城中國(guó)擺大陸螺境內(nèi)枕有居屯留權(quán)項(xiàng)的具湯有完餃全民岔事行安為能墾力的睬外國(guó)奏人。貸款侄額度：最抵高為貌所購(gòu)宵（建岔造、躬大修照）住非房全點(diǎn)部?jī)r(jià)住款或庫(kù)評(píng)估易價(jià)值煩（以臭低者到為準(zhǔn)難）的80％。貸款龍期限：一版般最朝長(zhǎng)不堆超過(guò)30年。貸款秀利率：按歲照中嶼國(guó)人座民銀沸行和臨中國(guó)饞銀行災(zāi)業(yè)監(jiān)葉督管合理委頸員會(huì)晃的相快關(guān)利蠻率政兩策執(zhí)卸行。建設(shè)倍銀行棚個(gè)人脾住房咱貸款奇業(yè)務(wù)貸款活條件：（1）有罰合法律的身字份。（2）有企穩(wěn)定鳴的經(jīng)堪濟(jì)收秘入，角信用楊良好夏，有擱償還乖貸款晃本息綢的能括力。（3）有噴合法紐奉有效主的購(gòu)利買(mǎi)、由建造桂、大綿修住菜房的返合同參、協(xié)硬議以療及貸獅款行哨要求抱提供館的其端他證酸明文墊件。（4）有遣所購(gòu)粘住房聲全部史價(jià)款30聰%以上淹的自硬籌資衰金（宜對(duì)購(gòu)瘦買(mǎi)自搬住住激房且搶套型庭建筑洋面積90平方悠米以株下的,自籌旗資金斧比例攻為20舌%），距并保鬼證用傲于支恒付所戰(zhàn)購(gòu)住叮房的茂首付筑款。（5）有江貸款忌行認(rèn)刻可的境資產(chǎn)灰進(jìn)行敘抵押杏或質(zhì)床押，響或（打和）宿有足學(xué)夠代跪償能吹力的肯法人鼻、其葛他經(jīng)阿濟(jì)組浴織或衰自然圈人作會(huì)為保順證人遭。（6）貸犁款行洪規(guī)定臂的其拴他條擊件。建設(shè)蒙銀行弓個(gè)人矛住房爽組合嬌貸款個(gè)人綁住房寧組合睛貸款是指香對(duì)按懼時(shí)足須額繳俘存住掉房公卻積金曬的自糞然人毒在購(gòu)型買(mǎi)、翻建造屠、大轉(zhuǎn)修各評(píng)類型氧住房尖時(shí)，編中國(guó)湊建設(shè)漫銀行纏同時(shí)痕為其希發(fā)放容公積倘金個(gè)住人住辮房貸本款和未自營(yíng)翻性個(gè)翼人住蓮房貸墻款而豆形成嫁的特組定貸槳款組被合。貸款艱額度：公祝積金葵個(gè)人浩住房嫩貸款會(huì)和銀街行自限營(yíng)性攤個(gè)人般住房咳貸款臘合計(jì)丘最高廚為所戰(zhàn)購(gòu)住儀房銷(xiāo)寇售價(jià)曉格或哨評(píng)估飯價(jià)值已（以皂兩者嫁較低尊額為抱準(zhǔn)）村的80％，謹(jǐn)其中女公積菌金個(gè)消人住斥房貸距款最厲高額機(jī)度須仁按照廢當(dāng)?shù)仄醋》克]資金則管理室部門(mén)慰的有伏關(guān)規(guī)果定執(zhí)低行。貸款渡期限：在冬中國(guó)搖人民擁銀行早規(guī)定趣的最文長(zhǎng)貸膛款期裂限內(nèi)斜（目厘前為30年）負(fù)，由端公積盆金管火理部蛾門(mén)和框貸款雪行根教據(jù)借號(hào)款人幟的實(shí)端際情基況，悄分別窩確定用貸款賴期限溝。貸款爸利率：所富貸款撤項(xiàng)中木的商孩業(yè)性餃個(gè)人驗(yàn)住房數(shù)貸款陪部分曲按照腦個(gè)人床住房擦貸款農(nóng)利率身執(zhí)行雹。公街積金你貸款撥部分院按照倦個(gè)人地住房教公積夫金貸放款利念率執(zhí)騙行。建設(shè)連銀行固個(gè)人取商業(yè)逝用房捷貸款貸款弓額度：最責(zé)高為勻所購(gòu)街商業(yè)笑用房牽銷(xiāo)售躍價(jià)格偉或評(píng)珠估價(jià)構(gòu)值（累以兩過(guò)者較膚低額臨為準(zhǔn)宰）的50％。貸款庫(kù)期限：最塊長(zhǎng)為10年。貸款惰利率：按糟照中完國(guó)人臣民銀田行和鏈中國(guó)祖銀行夫業(yè)監(jiān)壤督管戴理委捐員會(huì)黎的相交關(guān)利孫率政疏策執(zhí)番行。建設(shè)相銀行纖個(gè)人羽住房演最高飯額抵獄押貸閥款個(gè)人窄住房最最高獨(dú)額抵盲押貸萌款是案指建苗設(shè)銀絨行用輪信貸咳資金槍向借抗款人腎發(fā)放嗓的以敞借款晃人自辨有住駝房作尋最高掩額抵刮押、窄可在努有效退期間六和貸挑款額案度內(nèi)住循環(huán)嫂使用思的貸綠款。貸款感條件：（3）有藥合法排有效葵的購(gòu)集房合辟同；（4）以包新購(gòu)也住房季作最漢高額偽抵押鋸的，扭須具配有合賽法有裙效的犬購(gòu)房霜合同認(rèn)，房友齡在10年以陽(yáng)內(nèi)，惹且至嶺少有才所購(gòu)旅住房酒全部層價(jià)款30植%及以限上的閉首付會(huì)款；（5）已揉購(gòu)且歲辦理怖了住革房抵讓押貸層款的色，原觸住房款抵押芬貸款刑已還幼款一胖年以掠上，煮貸款型余額悉小于鋒抵押猴住房孝價(jià)值稱的60救%，且勝用作底抵押燙的住榴房已切取得覽房屋纖權(quán)屬到證書(shū)種，房漸齡在10年以像內(nèi)；貸款米額度：最埋高為捕所購(gòu)彈住房城價(jià)格簡(jiǎn)的70販%；貸款么期限：最敵長(zhǎng)30年。貸款利率：同掙個(gè)人翻住房淚貸款結(jié)利率礎(chǔ)。建設(shè)盟銀行折固定區(qū)利率鞏個(gè)人盛住房貓貸款固定脆利率藝個(gè)人織住房竹貸款呢是建徹行向小購(gòu)買(mǎi)予住房偷的借蛙款人近發(fā)放設(shè)的，修在約席定期綿限內(nèi)話，貸督款利懸率不就隨人頁(yè)民銀突行利卻率調(diào)詳整或耳市場(chǎng)位利率萌變化章而變御動(dòng)的賭商業(yè)退性個(gè)旁人住結(jié)房貸國(guó)款。貸款香額度淚：同為個(gè)人妙住房倍貸款怎。對(duì)科于90平方臺(tái)米以帽下的虹第一填套自螞住用朋房，菜貸款萍額度倍最高拋不得遲超過(guò)嚼所購(gòu)眉房?jī)r(jià)土的80％；災(zāi)對(duì)于90平方慎米以鼓上或90平方黑米以晌下但否不屬啦于第稅一套南自住會(huì)用房夜，貸老款額荒度最瞎高不掩得超名過(guò)所嚇購(gòu)房允價(jià)的70％。貸款罷期限誤：固鉗定利裙率個(gè)紫人住繡房貸男款期貝限最福長(zhǎng)為30年。愁固定勤利率告?zhèn)€人昏住房矛貸款暈為階象段性崗固定情，實(shí)除行固市定利申率的池期限乏最長(zhǎng)虛不超普過(guò)10年。頃我行乞現(xiàn)行據(jù)產(chǎn)品松為客類戶提裹供三飽個(gè)固廈定期嫌限檔迫次：3年期肯、5年期籮和10年期梁。貸款譯利率掙：北固定書(shū)利率片個(gè)人缺住房魄貸款胞的執(zhí)此行利市率由燈建設(shè)霜銀行壺在同償期人阿民銀敢行公欠布的險(xiǎn)基準(zhǔn)始利率潑水平題基礎(chǔ)綠上確土定，礎(chǔ)固定鑄利率飲個(gè)人衡住房夾貸款辛的執(zhí)猜行利命率實(shí)精行下宴限管援理。還款繁方式犬：等忠額本抖息還階款法彎或等狀額本清金還孫款法仿。建設(shè)梅銀行意固定混利率才個(gè)人亡住房標(biāo)貸款產(chǎn)品設(shè)特點(diǎn)（1）貸寄款利咳率組杏合靈略活。會(huì)在整提個(gè)貸杏款期罷限內(nèi)吃，借抱款人駱可以喘選擇警單一律檔次腐固定團(tuán)利率逐，也招可以嬸分段深選擇容不同捆檔次削固定漸利率填組合煩，還五可以傍選擇柏固定炎利率灶和浮潤(rùn)動(dòng)利脹率組處合。（2）貸當(dāng)款利朽息負(fù)但擔(dān)輕殘。為錫減輕屬借款寸人的閉貸款功負(fù)擔(dān)炭，建田設(shè)銀蚊行確正定的路固定過(guò)利率鮮水平歇較低此。（3）利企率風(fēng)宇險(xiǎn)小猾。固冶定利眾率個(gè)費(fèi)人住記房貸殘款產(chǎn)當(dāng)品可跪以幫槳助借祖款人短有效啊規(guī)避呼利率耳風(fēng)險(xiǎn)辭，鎖噸定借爺款成萄本，亭精確煮計(jì)算備自己搭財(cái)務(wù)踏支出萬(wàn)，免秘受利育率變傾動(dòng)沖紋擊。建設(shè)惹銀行蟲(chóng)個(gè)人壯住房瘋貸款弱等額嚷遞增其還款圈方式個(gè)人驕住房鞠貸款棗等額蘆遞增嚷還款維方式晨是指樓建設(shè)獲銀行忠的住就房貸姥款客脊戶在旱貸款喊發(fā)放準(zhǔn)后的堆一段卡時(shí)間攔內(nèi)，勿每月孔等額鬧還款挖，以買(mǎi)后每嗚間隔徒一個(gè)答期限馳，在報(bào)上期惑還款覆額基聲礎(chǔ)上雁增加影一定皮額度門(mén)的還蹈款額罰。貸款忘利率公積晃金貸偽款年恰利率找：1~接5年，4.紡77勞%；6~響30年，5.滲22宇%固定達(dá)利率明等額榨本金枯償還豎抵押春貸款例：熊貸款10萬(wàn)元跌，期晶限30年，匹固定災(zāi)利率12％月次貸款余額利息償還本金月付1234...36010000099722.2299444.4499166.66...277.781000997.22994.44991.67...2.78277.78277.78277.78277.78...277.781277.781275.001272.221269.44...280.56固定奪利率框等額會(huì)本息奪償還旺抵押安貸款等額諷本息弟還款岡方式疤中月水還本跨息的歲計(jì)算Sn=a1＋a1q＋a1q2＋…＋a1qn－1等額民本金均與等敏額本魯息的菠比較還款方式年限貸款金額年利率月供月息利息總額等額本息等額本金差額252580000800005.22％5.22％477.9833211.316663394.995237411020浮動(dòng)辱利率遷等額堵本息繭償還棒抵押花貸款利率％第5年％第10年％第15年％第20年％第25年％8101214164.933.432.341.571.0412.289.076.604.723.3523.2318.3514.3411.158.4739.5433.6128.4023.7219.8063.8558.7353.9249.1544.87利率攏與本瓶金清爆償比犯例的冰關(guān)系妥：貸款挖比例盯和貸子款期歪限變母化的敲邊際紋成本貸款金額貸款年限年利率月利率月供月息利息總額8000080000差額253055.22％5.22％4.35‰4.35‰477.9833440.2776-37.7057211.3166218.05546.738863394.9978499.9515104.96年限貸款金額年利率月利率月供月息利息總額2525差額8000090000100005.22％5.22％4.35‰4.35‰477.9833537.731259.7479211.3166237.731226.414663394.9971319.367924.37注：爬再減任去10璃00譯0元投甘資可浮能帶陪來(lái)的察利息哄收入提前租還貸車(chē)的影印響貸款金額貸款年限年利率月利率月供月息利息總額80000255.22％4.35‰477.9833211.316663394.99第20年同季月一住次性抵提前彈還清睬：已還肅款總系額：11猜47上15爬.9財(cái)9元已還兼利息哥額：59賀90月9.壺88元該月錫一次貿(mào)還款符額：25寧30護(hù)3.容48元節(jié)省暴利息奶支出趣：33殃75瘡.5栗1元銀行錯(cuò)提前搭還貸虹規(guī)定工商仰銀行：提倦前10個(gè)工沒(méi)作日戚書(shū)面仇申請(qǐng)授銀，架不滿并一年然提前五還貸率的違何約金悉是提汽前還儀款金虛額的5%，一中年滿口后，攤提前明還款共額下敗限正惰常每尖月還慢款額罪的6倍。中國(guó)葵銀行：提統(tǒng)前15個(gè)工臘作日棍書(shū)面院申請(qǐng)圍，不劉滿一替年提姥前還豪貸的臂違約棚金是爭(zhēng)提前嫩還款立總金尊額的爬一個(gè)搜月利為息(利率半為提理前還疲款日驅(qū)的日彩利率×