房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計建設(shè)全詳細(xì)講義

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)的特性房地產(chǎn)開發(fā)的程序房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)的特性

房地產(chǎn)開發(fā)的特性流動性單件性條件差高消耗性涉及面廣真人房地產(chǎn)開發(fā)的程序房地產(chǎn)開發(fā)的程序開發(fā)商自有投資意向開始至項目建設(shè)完畢出售或出租并實施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般來說，這個程序包括四個階段，即：

?房地產(chǎn)投資分析與決策階段

?房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段

?房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)階段

?房屋銷售與出租階段當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進(jìn)行。房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段

房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段是具體落實開發(fā)方案，為開發(fā)項目建設(shè)實施作準(zhǔn)備的階段。主要工作有：申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證、購置開發(fā)場地、籌集資金、拆遷安置、項目報建。申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證、購置開發(fā)場地、拆遷安置、項目報建必須按一定的程序進(jìn)行，而籌集資金則可以與之平行進(jìn)行。房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金，僅靠開發(fā)企業(yè)的自由資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須通過其他途徑籌集資金，如向銀行借款、發(fā)行股票和債券、預(yù)售商品房等等。由于我國各城市的機構(gòu)設(shè)置不大一樣，因此，各城市對房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作的審批程序也就不盡一樣。一般地，申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證、購置開發(fā)場地、拆遷安置、項目報建可按如下程序進(jìn)行（如圖

2所示）：房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段

房地產(chǎn)開發(fā)前期工作程序

籌集資金獲取土地使用權(quán)(購置土地)申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證項目報建拆遷安置

籌集資金選址定點

立項提供規(guī)劃設(shè)計條件編制規(guī)劃總圖審核總圖、核定面積核發(fā)規(guī)劃許可證申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)投資分析與決策階段

用地申請

審核、協(xié)商簽訂土地使用合同

交土地出讓金

辦理產(chǎn)權(quán)登記購置土地審查設(shè)計方案編制設(shè)計方案

初步設(shè)計審查初步設(shè)計發(fā)建筑核位線按紅線放線發(fā)建設(shè)許可證辦理投資許可證施工圖設(shè)計項目報建拆遷調(diào)查制定拆遷安置計劃申請拆遷許可證拆遷公告簽訂拆遷協(xié)議拆遷、驗收辦理產(chǎn)權(quán)滅籍拆遷安置房地陽產(chǎn)開舉發(fā)程灣序1．申悼請規(guī)申劃許靈可證擔(dān)：到牛城市遵規(guī)劃浙管理由部門證申請易選址仁、設(shè)贈計要貞點，桌取得范建設(shè)暮用地臨規(guī)劃流許可決證。2．購盛置土鼓地：店到土混地管神理部撲門申她請購黎置土魯?shù)兀瑤浐炗唹敉恋毓P使用驗合同攻。3．拆蛙遷安拔置：交到城嘉市拆炭遷管左理部副門辦脫理拆鐵遷安卸置報壁批手偷續(xù)。4．項恢目報算建：爐到城沫市規(guī)融劃管扶理部調(diào)門辦糾理項帖目報班建審貼批手西續(xù)，掃并委鄰?fù)性O(shè)度計院遙進(jìn)行四設(shè)計劑。1．申請醒建設(shè)悼用地店規(guī)劃晶許可線證（1）立陡項。慘根據(jù)絞國家嘆政策借，房塵地產(chǎn)方開發(fā)捕應(yīng)納領(lǐng)入固帝定資槽產(chǎn)投詢資計嶄劃，診因此蚊，開換發(fā)商震須到鍋計劃毀管理域部門炒進(jìn)行缸項目數(shù)立項籍。立嘆項時孫要提殖交房合地產(chǎn)事開發(fā)項項目懂可行驢性研鄭究報豪告、潛立項施申請只書、愿資金月來源師，并紀(jì)說明洋房地憤產(chǎn)開臘發(fā)的呢物業(yè)評類別煎。房地濫產(chǎn)開霜發(fā)程版序（2）選蛙址定榴點。亮在計產(chǎn)劃管奔理部汪門申暗請立宴項后姑，再情到城用市規(guī)摧劃管段理部辭門申原請選鏟址，盾并提刺交申倡請用滴地報初告、升項目殲的立返項批蘋文、劃企業(yè)鑰的資么信證低明、逮企業(yè)草的營敢業(yè)執(zhí)跡照、紙法人澡代表勺委托蘿書等翠文件寫和證寶件。城市抗規(guī)劃若管理撓部根印據(jù)城濾市規(guī)值劃的頌要求尋，參邪照開幫發(fā)商莫的申哈請，斷考慮途房地跑產(chǎn)開的發(fā)項龍目的乳性質(zhì)茅、規(guī)旬模，討初步澆選定沖用地滾項目底的具蹦體位惰置和豆界限恢。（3）提禮供規(guī)頁劃設(shè)孤計條聞件。膽城市泄規(guī)劃文管理科部門已提供杏的設(shè)揭計條冶件是瓣進(jìn)行包開發(fā)從項目替總圖限規(guī)劃短設(shè)計始的依摸據(jù)。信規(guī)劃主設(shè)計雞條件霜的主泳要內(nèi)昏容包悶括：1）該他建設(shè)廟用地品現(xiàn)狀混地形文圖；2）根董據(jù)開馳發(fā)項蕩目的丑性質(zhì)紋和所幣出地恥段條滑件提迎出用舌地范樓圍；3）向?qū)毟饔欣O關(guān)部溫門征簽詢意蜜見后屆提出奏的綜凡合性示意見浪；房地挨產(chǎn)開闊發(fā)程曬序4）該持場地疏的外恭部限買制條效件，目包括餐山、勤水、宴地形就和四豆鄰的卸建設(shè)贈情況疊及空嚷間環(huán)冰境要慣求等張；5）提窗出城匯市規(guī)纏劃確玩定的春道路寇紅線樸位置旁、路眼幅及摩其規(guī)賞劃要廈求；6）提濟(jì)出規(guī)萍劃設(shè)年計要騎點，年包括貨建筑像密、鋤容積貌率、石建筑端層數(shù)厚、高液度、啊體重腰、紅鞭線退勵讓要互求和搞地下逐管線朵走向追、綠李化要站求以肥及其目他控揀制事債項；7）對海于綜趙合開跳發(fā)區(qū)忌，還村應(yīng)提攻出公議用服灑務(wù)配皂套設(shè)漏施和他市政奏基礎(chǔ)紛配套蜘設(shè)施豎的要貼求；8）有揚關(guān)的更特別賽要求太，如她人防草、抗啊震、捆凈空言限制氣等。（4）編勤制規(guī)興劃設(shè)權(quán)計總崇圖。恥開發(fā)攤商根煮據(jù)規(guī)同劃設(shè)艘計條沸件，遵委托謙規(guī)劃榴設(shè)計講院編鐵制規(guī)磁劃設(shè)桂計總析圖。（5）審朵核總假圖、劈燕核定棄面積。城喊市規(guī)勤劃管汪理部示門審附核規(guī)揭劃設(shè)只計總臉圖，院核定野用地泛面積簡，確砌定紅獨線范扒圍，聚報市盯政府已批準(zhǔn)孤后，山發(fā)給艦開發(fā)腿商建霸設(shè)用宜地規(guī)柏劃許肯可證漲。房地請產(chǎn)開寸發(fā)程啊序2．申請度購置摧土地開發(fā)頁商應(yīng)愉向土珠地管堡理部糖門申穴請購緊置土胞地。枕按我冰國法鞠律規(guī)斷定，步城鎮(zhèn)太土地沈歸國蝴家所壟有，腐因此快，開寄發(fā)商月購置晌場地勵，是戀指其收使用御權(quán)，而不右是所黨有權(quán)積。開發(fā)屆商取信得土落地使衛(wèi)用權(quán)短的途薄徑，目是按襯照政炸府有摔關(guān)規(guī)利定，丟通過蟻土地薯市場刪取得回的。楚即通緊過出拘讓或怠轉(zhuǎn)讓變圖的蠶土地城使用聚權(quán)。懼此外鄉(xiāng)豐，若蛾以行內(nèi)政劃筆撥方槍式取逼得的盈土地貝進(jìn)行銅商品出房開頭發(fā)，則必須圓向政齒府申隱請，翻補交闖地價叫，取采得土推地使況用合餅同書眉，即貞把土象地從嚷無償恭使用境轉(zhuǎn)為匪有償宰使用搬，從勸無限賴年期返轉(zhuǎn)為殖有限令年期反后，喝方可訪開發(fā)樸。土地黨使用路權(quán)出災(zāi)讓方面式有黨協(xié)議罪出讓什、招遞標(biāo)出既讓和言拍賣濾出讓蛙等三牽種方氣式。構(gòu)不同膊的出膽讓方岡式，兄其出裙讓程子序也艇不一旁樣。房地欺產(chǎn)開束發(fā)程惰序3．拆遷亂安置開發(fā)蠟商取皮得了邁開發(fā)脂場地聽后，喂要對訴該場扇地上報現(xiàn)有連的建悅筑物博和構(gòu)肌筑物吸進(jìn)行拜拆遷賠，兌陽現(xiàn)有勢的住安戶進(jìn)勢行安下置。拆遷番安置始是一休項政幅策性憲很強秩的工寶作，綿其依蟲據(jù)有筆國務(wù)愈院頒鴿發(fā)的《城市錢房屋容拆遷因管理掏條例》、建意設(shè)部默頒發(fā)碧的《城市買房屋群拆遷拍單位瓣管理歡規(guī)定》，以璃及各緊地方飯城市傳政府拖結(jié)合縱本地光的實旦際情賄況制蛋定的決房屋喚拆遷憶管理才辦法招，并吉按以娘下程催序進(jìn)御行。（1）拆狗遷調(diào)刊查。費首先幕，要擇與開新發(fā)地浪段的銳派出書所、腸房管杠所進(jìn)距行聯(lián)停系，鑰已取狡得他批們的貌支持悅，并夠且抄怨錄擬概開發(fā)綁范圍景內(nèi)的芬常住勉人口劍、拆她遷戶抓數(shù)以闖及房雀屋產(chǎn)壇權(quán)、色使用輩性質(zhì)耕、建時筑面半積等亞情況切，按坑表格基逐一盯登記鍵。房地放產(chǎn)開警發(fā)程蛙序第二做，一盡拆遷恒小組怎為單沸位，東分戶塞到人鞭，上揮門核虧查，光并做表好詳蛛細(xì)記圣錄。喜如住滋戶使起用面燦積，孝私房仇業(yè)主乏契證眨所記欲載的忽面積銹，以浪及人稻口結(jié)鋼構(gòu)、藥年齡齊、健伏康狀脂況、償職業(yè)僑、工兄作單尋位等齡情況軟，第飽三，賊逐戶秋摸清才拆遷具戶的秀要求騎。作煙好紀(jì)查錄，歡并分悅為如性下五圍類：污要求佳一次擦搬清湖，作男永久臨安置因的；捷要求窯遷回孕要解誕決臨津遷或肚投親裕靠友蝕的；致要求姑放棄互產(chǎn)權(quán)挨，租膛回使扭用面腥積的秤；要誦求臨介時鋪動面，削繼續(xù)脆營業(yè)伐的；婦其他蛋。分裝類的仍目的膏是為薄了給伸補償痕安置室迅速游提供盒真實盒資料袖。房地疾產(chǎn)開蒙發(fā)程林序（2）制幟定拆乓遷安抬置計獄劃。凝每個姨動遷觸人員杜在對較自己雹所承雨擔(dān)的顏被拆萌遷人映安置筆、補非償?shù)氖覜Q定稿全部爺熟悉吊后，判要進(jìn)尸行分考析，房誠以片墳為單飽位，超逐戶形安置昂房源漂和作鏈出拆凱遷的現(xiàn)補償攻決定杯。這扯里，紡既要壘考慮歐工商掌、企頃業(yè)、盲事業(yè)宗單位倍、私嬸房、級僑房羅的動府遷難片度，爹又要予靠率粥安置我不成鉆過高劫的住軟戶，午還要撇考慮窮哪些索單位棉或住接戶市睬較容浪易動打遷的衡，哪涉些住胃戶或此單位炊是可氣以交壁叉進(jìn)債行動僑遷的跑，哪稠些住眠戶先俗動，浪什么已時候屯較為偵適宜殺等，獵都應(yīng)蛾有個囑計劃司。（3）申安請核擋發(fā)房易屋拆笨遷許李可證展。開取發(fā)商兇在取維得規(guī)劉劃、雁土地陸管理歲部門所批準(zhǔn)千的紅北線圖言和用駱地文素件以池及完猴成拆欄遷安皺置方梨案（淘包括被還間干房屋鳳的地漢點、居資金瞞、房課屋平序面圖鄙或購稀買商洗品房井安置嗽被拆稀遷人血的購逗房合覺同）獵后，晝可以碗向拆殃遷管魂理部曉門申編請核定發(fā)房授屋拆訴遷許次可證童，并究按規(guī)貓定繳鋒納管剖理費潮。房地追產(chǎn)開碧發(fā)程溝序拆遷墳房屋壺不得葉超越蠢規(guī)劃桂管理返部門修劃定護(hù)的紅求線范奮圍和棉拆遷綢管理圣部門齡規(guī)定鋸的期誘限。（4）拆畜遷公盼告。世召開疏拆遷飲動員伶大會宜，公車布拆簡遷公怪告。藏拆遷押管理辯部門話在發(fā)根放拆武遷許陣可證疫的同趁時，師應(yīng)將照拆遷配人、蛛拆遷什房屋慶及其腰范圍餐、法尼律依邀據(jù)、唯拆遷籌期限休以公田告形尺式予閑以公脖布。乳另外厲，還且應(yīng)書搬面通燥知房停產(chǎn)、違公安悠、工鄉(xiāng)豐商等供有關(guān)平部門鍛。（5）拆來遷人似與被寄拆遷禿人簽仗訂拆伯遷協(xié)渡議書守。拆縫遷協(xié)喂議書熱應(yīng)明船確補婆償形碼式和輕金額賤、安叔置用腰戶面童積和劇地點誰、搬何遷過岡渡方費式和秀期限幫、違痰約責(zé)雹任以趕及當(dāng)險事人臨認(rèn)為妻需要濟(jì)訂立機的其范他條姿款。（6）動銀遷、散驗收巷。拆蠶遷補英償手奇續(xù)辦養(yǎng)妥后融，負(fù)慢責(zé)拆寇遷人座員應(yīng)抵立即動填寫皮登記寇表，縫經(jīng)主冶管領(lǐng)焦導(dǎo)簽諷發(fā)，恩送工炊程部臘門拆掠房。畏原則幅上，傷搬遷豬一間西，拆絕卸一巧間，粥可為狐動遷害工作盈起推鼓動作暑用。房地震產(chǎn)開潤發(fā)程聾序（7）辦俊理拆顏遷房化屋產(chǎn)她權(quán)滅戚籍和害土地族使用崖證。梯拆遷惡人應(yīng)痰將所惕訂拆蹦遷協(xié)良議書亂送拆麥遷管命理部溪門備甲案，憂同時陸到房猾產(chǎn)部豎門辦效理被霜拆遷壟房屋毒產(chǎn)權(quán)畢滅籍泊手續(xù)曠。在恐有工早程部嘉門負(fù)勞責(zé)辦砌理工盜程報垃建手和續(xù)。4.開發(fā)感項目掃設(shè)計茂的組潑織與術(shù)委托房地訂產(chǎn)開光發(fā)商亡的投假資決懶策最綢終通迎過設(shè)族計成脊果反損映出介來，冷合理墨的設(shè)搖計不辟盡充揚分體指現(xiàn)投或資者陡的意招圖，礎(chǔ)而且旬是對寒投資筋者決百策方母案的吊完善秤和補鄙充。（1）要父選擇牽較好袍設(shè)計齡單位要。在券委托塘設(shè)計咐時，裂應(yīng)注殿意以鳴下事許項：1）設(shè)箱計資功格。植要委億托具恰有設(shè)緣瑞計資租格的李設(shè)計獄單位愚進(jìn)行底開發(fā)衰項目烏的工虧程社禾及，奮不得魯委托炮無證話設(shè)計奶單位雀或私驚人進(jìn)拳行設(shè)召計，改否則乒，城考市規(guī)舞劃與毀建筑鐘管理督部門睡將不升予承陡認(rèn)。房地作產(chǎn)開住發(fā)程乏序2）設(shè)待計等貧級。抬目前燙我國狠的建杰設(shè)工碗程設(shè)斯計單斧位共香分為勇甲、遭乙、步丙、瞧丁4個等皺級。首開發(fā)怪商應(yīng)澆根據(jù)旗擬開慚發(fā)項顯目的聲性質(zhì)敞、高矮度、豬規(guī)模歪，對諒照4個等糠級確膽定要揭求，夕進(jìn)行天委托極。一陶般不向得超偉過設(shè)映計。3）設(shè)稅計范慰圍。供我國芒建設(shè)童工程牧設(shè)計夾單位億的資拔格證塞書上暗都注廁明了中該設(shè)依計單另位的衛(wèi)承攬半設(shè)計驕范圍箏，如隨規(guī)定般該設(shè)投計單刻位是榜承接神民用崖建設(shè)卸工程兔、工安業(yè)建價設(shè)工細(xì)程，胳還是煎某個效系統(tǒng)溝內(nèi)的搶建設(shè)均工程召項目晌。在垃委托歇設(shè)計欣時，骨開發(fā)僚商應(yīng)置予注系意。（2）要立合理定地確納定各傅項技虧術(shù)經(jīng)剝濟(jì)控朝制指禾標(biāo)。惱規(guī)劃茄中的傲各項剪技術(shù)府經(jīng)濟(jì)扭指標(biāo)少，是查衡量貴規(guī)劃氏設(shè)計密的質(zhì)黃量以炎及開女發(fā)項爐目經(jīng)趙濟(jì)效汪益好暢壞的腦重要掏標(biāo)準(zhǔn)毅和依券據(jù)。萌在規(guī)里劃設(shè)截計之尊前扁，一肯些重卻要的襪控制指指標(biāo)柳已由聯(lián)土地里管理聚部門際和規(guī)亡劃管迎理部芝門給塊出，房地吩產(chǎn)開捏發(fā)程柜序如開篇發(fā)用艘地的軍總面搶積、妻容積歇率、難控制賠高度蜂、建李筑密氣度、幸綠地趙率等燥，還蠶有一被些指楚標(biāo)則夠由開纏發(fā)商叢根據(jù)翠開發(fā)畝項目象的要業(yè)求提雖出，始作為榜規(guī)劃積的依貧據(jù)，棕如戶蔬室比坡、高燃層比派例、畏各類咽型的版居住其面積宏、總恒造價捉、建搭筑工枯程單滾方造伶價等浸。上覽述各革項技瞞術(shù)經(jīng)婆濟(jì)指趨標(biāo)，工要綜舅合考堂慮，并既要接保證勵開發(fā)發(fā)商效商益，榨又要踏符合擊有關(guān)肅管理令部門忘的要嶄求，奇以取障得良將好的生社會社效益濟(jì)和環(huán)項境效版益。（3）評匹價和法選擇絕設(shè)計飄方案倚。設(shè)暈計方牢案是撕根據(jù)些城市潛規(guī)劃拒管理喘部門凡提供北的規(guī)肝劃設(shè)消計條盛件和碧開發(fā)肚商對名該開暮發(fā)項警目的身要求變，由其設(shè)計維單位堪提出倆的初像步設(shè)好想，穩(wěn)一般雜用文瘋字說爹明和饅圖紙狂或模騙型表畢示。賤其中稻規(guī)劃爆設(shè)計奔方案蠅包括應(yīng)開發(fā)輝項目法的用子地范賣及其王位置謝圖、云現(xiàn)狀伯圖、塞規(guī)劃極總平完面圖水和交劣通組爺織示艦意圖塌、住溫宅標(biāo)晴準(zhǔn)層尺平面網(wǎng)圖和仍住宅化正立灶面圖貪、公早共建嚷筑房地笨產(chǎn)開錫發(fā)程飯序平面細(xì)圖和諒立面潑示意售圖、煌主要覆街景米示意概圖、丸透視低圖或宣模型寫、設(shè)斑計說降明書規(guī)（包慈括各萬項技楊術(shù)經(jīng)角濟(jì)指背標(biāo)）印。建廣筑設(shè)侮計方辭案包雹括總繡平面煉位置飯圖、局平面舊圖、層立面暑圖、每主要竹剖面講圖的你草圖繞和建京筑單聚體透澆視圖洞以及也設(shè)計皂說明津書。抵由設(shè)鑒計單呼位提華出的座設(shè)計秀方案酷不少羊于兩塔個，縮慧以供繳開發(fā)誕商在危對多前個方緩案比抖較的面基礎(chǔ)縫上，珠選擇腐最有箱方案漸，并嫂作為敵推薦麗方案憶報送喪規(guī)劃敵管理坦部門蓋審定辣。開且發(fā)商情還可稿以邀絞請多籍個單拐位參牧加設(shè)癥計競今賽，伏經(jīng)過母專家友和規(guī)紋劃管創(chuàng)理部揪門的儀評議日審定竊，確械定設(shè)世計方息案或茫提出苦對方撿案的恐修改云意見婆。被鍬審定桂的規(guī)模劃設(shè)紗計方榆案作犬為市及政工群程設(shè)諒計和壇建筑躺單位肆設(shè)計滔的依犯據(jù)；猶建筑疤設(shè)計散方案謙被省符定后恰，可擋進(jìn)入耐下階僻段的妖初步節(jié)設(shè)計徒和施屑工圖驢設(shè)計航。房地仍產(chǎn)開岔發(fā)程摔序（4）設(shè)纖計審憂查。店開發(fā)辟商對榮設(shè)計繞單位斜提交撤的正箭式設(shè)述計圖足紙，物要認(rèn)弟真審嘗查，謠熟悉蝦圖管紙和鹿設(shè)計捉要求露，如溉發(fā)現(xiàn)列有錯怒誤或使遺漏披，應(yīng)優(yōu)及早布通知美設(shè)計拼單位縮慧修正陣、或桑補充膛。5.項目肺報建在土網(wǎng)地使拆用權(quán)牌購置勇的申拘請過軌程中旦，已寇提出絡(luò)規(guī)劃嚼設(shè)計厘方案株，該圍方案但只是棋粗略搭的反跳映開突發(fā)項輝目概燥況，境不能熱作為勿施工留的依回?fù)?jù)。泛項目賣報建示實在代原規(guī)素劃設(shè)測計方登案的喊基礎(chǔ)扮上，順由開菜發(fā)商哪委托局規(guī)劃伐建筑遞設(shè)計芹單位街提出末個單柏體建顆筑的瀉設(shè)計毛方案喝，并膊對其遙布局意進(jìn)行遭定位棟，對糞開發(fā)開項目撿用地條范圍污內(nèi)的沿道路見和各最類工子程管朗線作瓣更深牽入的積設(shè)計棚，使尤其達(dá)緒到施仔工的灶要求熱。由貧于報早建的琴建筑叢設(shè)計蝕方案破經(jīng)城唱市規(guī)蓋劃管吹理部覺門和存消防奸處、談抗震秩辦、京人防摩部門陣、環(huán)需衛(wèi)部該門、靈供水腿供電圾管理塌部門壞審查休通過甘后，覆可進(jìn)紛一步息編制勺項目仆的施愧工圖鉆和技拖術(shù)規(guī)染定，環(huán)再報扔城市籮規(guī)劃幻玉管理域部門畏及有祥關(guān)?；輼I(yè)管秀理部錦門審輕批。招其具騙體步抗驟為焦：房地澆產(chǎn)開茄發(fā)程中序（1）編智制和比審查的設(shè)計換方案廢。開欲發(fā)商盆在取岸得土組地使逮用權(quán)淺后，呆根據(jù)駝城市轟規(guī)劃闊管理欄部門拋提出帝的設(shè)貫計要據(jù)求，鉤委托軋建筑機設(shè)計桌院編裹制設(shè)耍計方塵案。吧并將楊設(shè)計妖方案抓報城忠市規(guī)鬼劃管損理部愛門審畝批。么如果檢是高貿(mào)層建葛筑，韻、還勉要征嗽求消撈防管目理部犁門的租意見欠。（2）編香制和股審查賺設(shè)計刻方案刑。方芳案審叨查通形過后然，委產(chǎn)托設(shè)壩計院覽進(jìn)行細(xì)項目厘的初丟步設(shè)緊計（具對高測層建骨筑）圍。并包將初騎步設(shè)斤計報候城市誼規(guī)劃疾管理腐部門罷，由患規(guī)劃雞管理屯部門薄組織愛抗震侮辦、輔人防針辦、柄環(huán)衛(wèi)刻、供縫水、鑄供電鼠等部誤門對律初步兼設(shè)計稈進(jìn)行索匯審具。（3）施瓶工圖異設(shè)計蔥和發(fā)期核位協(xié)紅線墊。初貌步設(shè)兇計審府查通宜過后確，委蹦托設(shè)鞭計院燦進(jìn)行迅施工企圖設(shè)聰計。俊并將飲施工數(shù)圖報芒城市枕規(guī)劃槐管理編部門野，由后規(guī)劃喊管理少部門半發(fā)建健筑核付位紅俘線。房地康產(chǎn)開其發(fā)程今序（4）到絹計劃桂管理顛部門規(guī)申請麻投資貝許可適證。勇開發(fā)態(tài)商須磚提交斜如下錘文件拖：核顯位槽紅線委、土久地使寒用合塘同、趨土地犬使用全證、螺拆遷樸驗收斜單、突項目計總平皺面、敢可行途性研窩究報浪告、嫌進(jìn)度澤計劃閉、申府請、腳資金效審計右文件上。（5）發(fā)孕建設(shè)環(huán)許可看證。至到城社市規(guī)既劃管熱理部間門領(lǐng)箭取建燦設(shè)工銅程許偽可證甚。一濾旦開傳發(fā)商月取得昌了城業(yè)市規(guī)兩劃管長理部童門頒蒼發(fā)的珍建設(shè)公工程臭規(guī)劃禍許可績證，拘該項微目就然獲得作了允揮許建吧設(shè)的鍛法律普憑證掃。房地敬產(chǎn)開練發(fā)程巴序（三對）房清地產(chǎn)杠開發(fā)鍵項目顧建設(shè)善實施墻階段房地將產(chǎn)開醒發(fā)項得目的繁建設(shè)芝實施棕，是妄由建譽筑施站工企鞭業(yè)完嘆成的形，施圓工企蔬業(yè)是尸開法帝項目捐建設(shè)碗實施載的直倒接指固揮者肯和生昂產(chǎn)者正。在面此階沫段，既開發(fā)被商的泰主要剩工作墳有（1）通憐過招廳標(biāo)投曉標(biāo)選削擇施喉工企列業(yè)；推（2）以乎投資獅者、姓組織杜者、尊監(jiān)督引者的婚身份昂進(jìn)行伍項目杯工程紅管理狼與控賺制；財（3）竣房誠工驗天收。在此穴階段虹，開勒發(fā)項平目的店投資番支出值最大賞，所襯占的牛時間蘭周期獸最長困。因軍此，靠加強核開發(fā)騎項目盟建設(shè)尖實施諒階段纖的管會理，屑對于應(yīng)開發(fā)涌商實銅現(xiàn)預(yù)哄期的悠開發(fā)鼓效益云是非壞常重私要的串。房地費產(chǎn)開坦發(fā)程半序根據(jù)介我國辱的工吉程建肉設(shè)管揪理體絲式制改幣革的偏精神距，建灘設(shè)工紙程項叮目要虧實行眉監(jiān)理騙制，騾即委暮托專勿業(yè)化更、社判會化霸的監(jiān)辱理公除司對肢項目臘的建繪設(shè)進(jìn)煉行監(jiān)忍理。花當(dāng)前點，我捉國的酒建設(shè)瓜監(jiān)理型重點材在工淺程的細(xì)施工合階段苗，并褲積累慎了一槽些經(jīng)顧驗，赤因此錘，開效發(fā)商圓可以鐵委托扯監(jiān)理養(yǎng)公司配根據(jù)猴工程虛承包炭合同踢對工藥程施升工建癢設(shè)進(jìn)披行全擾面的配監(jiān)理庸。1.開發(fā)很工程起施工抽招標(biāo)施工淹招標(biāo)掠必須諷具備疑下列狹條件慶（1）工宜程項賢目已撫獲計廊劃管屋理部推門批貌準(zhǔn)，烤并已舌列入綿建設(shè)住計劃踢；（2）有龜經(jīng)國愧家批假準(zhǔn)的攪設(shè)計爹單位壞負(fù)責(zé)服設(shè)計眾的施犯工圖安紙和轉(zhuǎn)工程肺概算嗎或預(yù)陷算；房地昆產(chǎn)開湖發(fā)程育序（3）開霧發(fā)用董地的阿使用漆權(quán)已饞有償面獲得欺，施感工前郊期工昏作（掉包括亭三通貨一平占）已緊經(jīng)落腐實或泊準(zhǔn)備將就緒含；（4）開巨發(fā)資賭金、秤主要繡建筑歷材料念和主婆要設(shè)濟(jì)備分戒期交戲貨及狀協(xié)作從配套剝條件起均以弄分別眉落實聽；（5）有淘當(dāng)?shù)囟撼鞘虚l規(guī)劃鋼管理以部門極核發(fā)傷的建舞設(shè)工錄程規(guī)矛劃許桑可證訂。采取扇競爭疾方式補的施喊工招賽標(biāo)程泳序如拐下：（1）擬便定招城標(biāo)方栗式，追準(zhǔn)備止招標(biāo)門文件零。招諸標(biāo)文仆件是句開發(fā)臥商說六明招癢標(biāo)工免程要桌求和縱標(biāo)準(zhǔn)考的書信面材跪料。幟可由其開發(fā)興商自攏行準(zhǔn)糟備，陽也可繩委托隔咨詢票機構(gòu)爐代辦臟。（2）編則制標(biāo)研底。木標(biāo)底桃及招遇標(biāo)工征程的盞預(yù)期董價格替，是敢評標(biāo)押的主安要尺焦度之勤一。禁編制精標(biāo)底孫是招舒標(biāo)的需一項鐘重要尿準(zhǔn)備摘工作柴，可決以有善開發(fā)梨企業(yè)譯自己享編制斯，也件可委尤托可榮信賴雙的技歌術(shù)咨傳詢公鋒司或塵設(shè)計根單位砍編制止。從她編制村到招知標(biāo)工撞作的幸各環(huán)樂節(jié)，布標(biāo)底處都必敘須嚴(yán)慌格保蛙密。房地孝產(chǎn)開贏發(fā)程馬序（3）向冠招標(biāo)顯主管孫部門把（如杠市招彩標(biāo)辦驅(qū)公室稅）申漂請招厲標(biāo)。（4）發(fā)念布招諷標(biāo)通僻告或化邀請賴投標(biāo)庭函。繼招標(biāo)系申請范經(jīng)批弟準(zhǔn)后拼，開宴發(fā)商陣即可外發(fā)出些招標(biāo)寄通告歪或邀敗請投舟標(biāo)函惜。采苦取公歉開招甜標(biāo)方絞式時糊，應(yīng)瓣視工廉程性辮質(zhì)和駝規(guī)模度在當(dāng)辰地或盟全國冤性報計紙或踢公開賢發(fā)行帶的專仍業(yè)刊園物上貿(mào)發(fā)布暑招標(biāo)途通告柱；采駁取選賠擇性縱招標(biāo)嗓方式悼，應(yīng)艇向預(yù)撥選定扛的承狠建單間位發(fā)狐出邀花請投按標(biāo)函蝦。房地胸產(chǎn)開揚發(fā)程秀序（5）對倒承包沸企業(yè)桂的資公格進(jìn)勞行審漆查。秀即了啊解承姓包企糕業(yè)的聾技術(shù)趨和財吧務(wù)實閱力以想及管根理經(jīng)恩驗，百限制膜不符托合要軋求的爬承包熊企業(yè)決盲目浮參加笛投標(biāo)糟。審弓查工輸作通萬常在生發(fā)售勢招標(biāo)魂文件韻之前過進(jìn)行昌。審谷查合睛格者鉗才準(zhǔn)馳許購岔買招竟標(biāo)文聰件。（6）發(fā)醒送招籌標(biāo)文吊件。細(xì)經(jīng)過早資格稍審查卡，對感審查鳳合格呀的承烘建單撥位發(fā)扛送招執(zhí)標(biāo)文墳件。鍬發(fā)送斬形式漆有現(xiàn)頌金購倒買和柄免費吧發(fā)送細(xì)兩種豎。（7）招趙標(biāo)工賞程交練底及候答疑扶。開袖發(fā)商眉發(fā)出帽招標(biāo)柳文件街，各晉投標(biāo)獻(xiàn)的承揚包企挪業(yè)踏貸勘建災(zāi)設(shè)場管地之醬后，女應(yīng)邀檔集各軟承包收企業(yè)罷的代杯表開脆會，洞進(jìn)行厘工程殺交底盼，并卷解答抱疑問葬。工失程交檢底的墊內(nèi)容敵，主凡要是偏介紹寒工程怎概況警，明肌確質(zhì)扎量要滾求、暖驗收篩標(biāo)準(zhǔn)咬及工凱期要憐求，鳳說明冤開發(fā)批商工計料情歉況，漲材料圍款和安工程匆款的翼支付預(yù)辦法約以及貧投標(biāo)茄注意尺事項修等。喘承包揉企業(yè)始對招下標(biāo)文辭件中間的疑形問，為一般首應(yīng)預(yù)翅先以交書面各形式虛提出要，也筑可在勻交底務(wù)會上宿臨時錄口頭湊提出遼。開銜發(fā)商回對所什提疑她問應(yīng)刷一律摘在答獵疑會向上公沃開解氧答，溉并以顏書面泄記錄右方式片，印訂發(fā)給呢各投炮標(biāo)者超，作厚為招件標(biāo)文煉件的軟補充螞。房地慘產(chǎn)開贊發(fā)程備序（８喜）開香標(biāo)、尿評標(biāo)倒和決賽標(biāo)。以上焰所述在為公奸開開駐標(biāo)，覽個別隨情況吩也有懷采用嘗秘密辯開標(biāo)熔的。器開標(biāo)茂方式拋一般泰都在條招標(biāo)短文件簡中明胳確說扒明。１）湖開標(biāo)掌。開粗標(biāo)是械在投套標(biāo)截含止后屢，根渴據(jù)招睛標(biāo)文彩件中弓規(guī)定毯的時圖間和候地點頌，邀巖請個渣投標(biāo)辭者和多當(dāng)?shù)氐涔貦C構(gòu)襲及有惜關(guān)部尺門的博代表側(cè)參加倚，當(dāng)菜中打頓開標(biāo)奸箱，燃由工魯作人茄員對刪經(jīng)公溫證人勿員檢遣查并泥確認(rèn)促密封催完好弓、封擁套書襲寫符林合規(guī)筋定的丹標(biāo)書其逐一紐奉拆封被的過畫程。評投標(biāo)慨文件柄即標(biāo)但書拆紀(jì)封后頁，工從作人掀員應(yīng)蜘宣讀墳其中煙要點喬，并盯在預(yù)陪先準(zhǔn)漸備的安表冊蟻上逐乎項登棉記。蓮登記咳表冊孟由讀股標(biāo)人沙、登廁記人生和公干證人房誠簽名呈，作偷為開今標(biāo)的努正式五記錄私，由譽開發(fā)尖商予委以保軋存。２）嫌評標(biāo)悠。開窗標(biāo)后鎖應(yīng)先糖排除監(jiān)無效槍標(biāo)書限，然尊后由寧評標(biāo)奔小組北從工領(lǐng)程技滋術(shù)和沸財務(wù)都的角愿度審報查評蓋議有苦效標(biāo)恒書，怨此過親程稱術(shù)為評忙標(biāo)。顆其評軌審的算原則紋是保巨護(hù)競條爭，賣對所薯有投繼標(biāo)的馳承包挎企業(yè)蹤蝶一視專同仁業(yè)。評塔審的蘇標(biāo)準(zhǔn)搭是擁寄有足腦以勝捉任招襖標(biāo)工瘡程的否技術(shù)寫和財?shù)鶆?wù)實值力，奏信譽佛良好釋，報赤價和房地翻產(chǎn)開蜻發(fā)程瞎序理。標(biāo)書鄉(xiāng)豐經(jīng)評旨審后饅，應(yīng)縫按標(biāo)孟價從圖低到淘高的更順序護(hù)列出駱清單鏈，并益寫出罰評標(biāo)簡報告葵，推法薦二獲、三扭家候乓選的徐中標(biāo)掙的單幸位，童交給投招標(biāo)叔決策惹人做偶出最返終抉滿擇。３）櫻決標(biāo)抵。開壓發(fā)商錢對投隊標(biāo)者剛所報備的投匙標(biāo)文閘件進(jìn)始行全檔面的瘦審查可、評雙比、屑分析驚，最借后選扇定中報標(biāo)者今的過顛程叫姨做決輸標(biāo)。一般放不太荒復(fù)雜舒的工施程可犯在開盒標(biāo)后猶當(dāng)場徹決定掘中標(biāo)翻者，買同時子公布忌標(biāo)底詞，并趣通知稈未中慢標(biāo)者狼退還滾招標(biāo)仆文件饒、領(lǐng)蹄回押罷金的誦時間勁和地顯點。割規(guī)模因較大患、內(nèi)攀容復(fù)準(zhǔn)雜的族工程眠，則桿應(yīng)由知招標(biāo)飯決策繪人分遷別與精評標(biāo)慮小組毫推薦孫的候遙選中卵標(biāo)單壘位，維就技宇術(shù)力憂量、太施工岸方案欺、機全械設(shè)著備、這材料廳供應(yīng)承及決粥定標(biāo)飲價的赤其他徒因素鋸進(jìn)行耳調(diào)查姻和磋械商，昂全面耍衡量房誠，擇石優(yōu)決膊標(biāo)。決標(biāo)含后應(yīng)蹄立即金向中唉標(biāo)者毒發(fā)出償中標(biāo)車通知頌。中吧標(biāo)通員知書佳發(fā)出永之后屯，開當(dāng)發(fā)商們與中竄標(biāo)的迎承建互單位榮應(yīng)在饑約定服的期星限內(nèi)創(chuàng)就簽畢訂合殲同進(jìn)泡行磋吹商，毀雙方溪就合情同條供款達(dá)脹成協(xié)林議后親，簽荷訂合泊同。房地似產(chǎn)開籃發(fā)程衣序2.開發(fā)醬項目陪工程榆管理包與控段制開發(fā)甲項目悔施工茶管理蓮，是索由建覽筑施挽工企號業(yè)對巡壽開發(fā)虹項目救進(jìn)行腫施工剖的生情產(chǎn)管生理。辜開發(fā)村項目版工程屆管理澤與控帝制，倉則是兇開發(fā)察企業(yè)腔為了飽保證葉項目壤施工俯順利石進(jìn)行斥所從翁事的消有關(guān)淘管理帆工作貫，包拾括配樂合施床工企臟業(yè)做酷各項州施工些準(zhǔn)備甚工作仗，如虧按時案騰出宜施工威場地父，完粘成場貨地的曾三通諷一平禿，及止時提秧供設(shè)勉計圖窯紙和異訂購?fù)糜嘘P(guān)莫設(shè)備歪等；頁對項肢目的本費用毫、進(jìn)韻度和晌施工涉質(zhì)量喪進(jìn)行死控制樂；合雅同管香理；構(gòu)有效梯的協(xié)慮調(diào)各填有關(guān)脾單位象的關(guān)案系，洋如設(shè)熱計單直位與笛施工最單位歪的關(guān)適系，矛土建街單位遮與設(shè)棗備安史裝單呈位的臥關(guān)系船，施搶工單末位與馬材料含、設(shè)趁備供篩應(yīng)單銹位的野關(guān)系唉。投資礦控制餡、進(jìn)稍度控嫁制和鳴質(zhì)量班控制按是項喬目工未程管我理與譯控制統(tǒng)的重辜要內(nèi)晨容，祥也是頃監(jiān)理沃公司卷的主路要職撞責(zé)，假因此邀，要禁發(fā)揮帥監(jiān)理打公司醬的優(yōu)喝勢，狗加強段對工靈程施程工階美段的鹿投資有、進(jìn)糖度和領(lǐng)質(zhì)量芬控制買。（１筍）施攤工階秒段的忠投資鵝控制煙。施垃工階總段投林資控洪制的寶任務(wù)吐是盡迅量減施少承捕包合蹤蝶同價鬼款以籮外增軟加的尸工程染費用鈔；全雕面履謠約，慚減少宗對方戒提出名索賠縣的機火會；域按合勸同支陷付工速程款議。為央此，頌開發(fā)悉商要武做到筑：房地徹產(chǎn)開獨發(fā)程托序１）狀熟悉銳圖紙滋、設(shè)龜計要完求、俊合同城價款士，分燙析工腐程費襖最容玻易突閑破的非環(huán)節(jié)悔，明檢確投伙資控展制的黑重點桑。２）差按工課程進(jìn)爽度將導(dǎo)總投狠資目網(wǎng)標(biāo)進(jìn)犬行分怎解，炮確定悠階段每的投絮資分岡目標(biāo)使，將裂其作揭為階峽段投粉資控或制的畜依據(jù)虎。３）惱嚴(yán)格形按工列程計妹量支嫌付工錢程進(jìn)溫度款缺。對悔已完孩工成呈要按第合同舞規(guī)定賢及時趨計量器，對河承包返方超破出設(shè)努計圖倚紙要刮求增祝加的熟工程測量和未自身驗原因責(zé)造成貢返工幻玉的工厘程量皮，不嚼予計斧量，蠻其費忘用由族承包買方自奸負(fù)。４）逆按合散同規(guī)燙定辦倦理工捕程結(jié)綱算，味掌握朗工程尼投資禁動態(tài)元，分網(wǎng)析費駁用超命支的申原因逃，提識出控件制投問資的鑄措施史。５）害正確便處理椒索賠增。（２宅）施驢工階疼段的組進(jìn)度牲控制沒。施瓜工階深段進(jìn)勞度控漁制的梅主要戲內(nèi)容肅有：１）公編制律項目鏈實施傘總進(jìn)運度表菜計劃觀，并敘以此廚作為覺控制扒其它胞計劃掛的依濾據(jù)，吵包括佳施工供單位繡的計辣劃和撲開發(fā)猜商自歸己制千訂的糞有關(guān)悼計劃呈，如擇施工房地財產(chǎn)開覽發(fā)程刮序制訂靈的施庭工進(jìn)腦度計砍劃、用有開唯發(fā)商檢提供耳的材西料和啞設(shè)備宗的供切應(yīng)計成劃。２）濫根據(jù)杰項目溪的總紋控制凡進(jìn)度盈目標(biāo)奮，審來核施倍工單星位提碗交的虹施工柄進(jìn)度診計劃抄、施針工方耽案和室施工毒總平證面圖而，即徑使否碧符合儉總工與期控幻玉制目嘩標(biāo)的唐要求冒；施酒工進(jìn)尺度計萍劃、架施工良方案姐和施墻工總屠平面杜圖是卻否協(xié)病調(diào)、應(yīng)合理穩(wěn)。３）狀做好絞開工逝前的伙準(zhǔn)備屋工作就。一愿是要蘿按合屯同要勻求，糊開發(fā)縫商要廉做好泉有關(guān)寧開工島前的喪準(zhǔn)備宴工作騎。二干是檢聚查和甲督促餅施工杯單位梢開工繞前的次準(zhǔn)備貧工作涂，能學(xué)否滿僻足工牌程進(jìn)師度要孟求。４）寸按合敲同規(guī)洽定及今時向政施工梯單位害支付丈備料您款和樂工程惠進(jìn)度宗款。裕為此興，開好發(fā)商壺要根抵據(jù)資池金的騾不同請渠道志，組限織落崗實資飽金到反位，庫以保傍證工價程建糾設(shè)的痰進(jìn)度晶款、渴設(shè)備暑和材暴料款分按時純支付裹。５）育定期碑的檢尺查施住工單呀位工精程計覽劃的拿實施裂情況蜜，督倉促審箱查施遣工進(jìn)斜度報舉表，敢核實比工程毒實物猜量，恨鑒認(rèn)清工程龍款憑燭證。房地坡產(chǎn)開孝發(fā)程證序６）獎及時賣處理書好工葛程設(shè)感計問蟻題。投如設(shè)壩計需濕要補披充、搖完善養(yǎng)、變?nèi)栏蚍Σ牧仙写煤竦?，捎?yīng)抓至緊聯(lián)軍系，偽要求粒設(shè)計撞單位糧及時享給與弦解決您，盡揚力做最到不膽影響膚工程酷進(jìn)度追。７）稠組織計施工族現(xiàn)場看協(xié)調(diào)組會。８）喇在工哥程建蔬設(shè)施授工的診全過個程中以，做博好單西位工漠程的薪分部備、分科項檢架查驗絹收工普作，刃檢查蘭是否且完成己設(shè)計盲圖紙竭和合命同范幸圍的林全部襪工程片內(nèi)容埋。工栽程質(zhì)診量檢題驗評搭定是停否全豈部達(dá)倦到合焦格以遮上標(biāo)侍準(zhǔn)，擋經(jīng)市罵質(zhì)檢侍部門信檢查完評定概質(zhì)量丑等級副，才墾能簽塌訂竣優(yōu)工日瞎期。（３首）施赤工階萌段的固質(zhì)量笨控制急。施椅工是滅形成辱工程處實體繁的階符段，逆也是倘形成色最終困產(chǎn)品速質(zhì)量愛的重絮要階四段，緒施工曉階段許的質(zhì)頓量控定制是鐵工程誓項目役質(zhì)量對控制院的重禽點。債其主鎖要內(nèi)運容有防：１）辛除了必在施抬工招疫標(biāo)中示，要電審查惱承包共商的找技術(shù)水資質(zhì)免外，疫在施猴工過個程中陽，還戚應(yīng)對違承包緩商的懇技術(shù)叫資質(zhì)繪進(jìn)行花連續(xù)問不斷后的審矛查和腳評價溫，督稼促承漏包商辰更換護(hù)不稱見職人訪員。房地武產(chǎn)開逆發(fā)程慈序２）東訂立永現(xiàn)場柴質(zhì)量驕管理唯制度優(yōu)，包刊括現(xiàn)得場會覽議制慕度、椅現(xiàn)場討質(zhì)量忘檢驗疑制度孤、質(zhì)察量統(tǒng)因計報逃表制放度、確質(zhì)量逆事故尤報告帆處理放制度議等，仁以保獸障項匆目質(zhì)微量控夢制的該有效鑼進(jìn)行擊。３）得對項黨目施丹工所亦需材戴料（發(fā)原材愧料、駛半成淘品、假構(gòu)配永件）灣應(yīng)進(jìn)差行嚴(yán)寬格的軋質(zhì)量固檢查怪與控賽制。直對項期目中汪采用薄的新流材料哨、新拖結(jié)構(gòu)史、新念技術(shù)瓜均應(yīng)綁審核筐其技坊術(shù)鑒銹定書愧。凡下未經(jīng)昂試驗甚或無墻技術(shù)夫鑒定臨書者綁，一挽律不洋得在生項目文中使服用。４）丘檢核節(jié)土地嚼現(xiàn)場蓮的測出量標(biāo)際樁、養(yǎng)建筑述物的郊定位材放線待及高樓程水事準(zhǔn)點楊。５）裳組織噸設(shè)計胖交底偵和圖布紙會助審，齊保證吵設(shè)計斷師與后承包村者之繪間的蘇溝通鴨與交封流。６）肅督促沸、協(xié)閣助承霉包單影位完驚善工冤序質(zhì)桑量控歐制，膏嚴(yán)格鐘工序笑間交致接檢輛查，瞇主要臥作業(yè)什工序私包括安隱蔽目作業(yè)站的檢殖查、押驗收糞。在氧重要跟的工芒程部當(dāng)位或樹專業(yè)補工程究中，分建立胡質(zhì)量封控制上點，丙進(jìn)行睜材料鼻試驗日或技匪術(shù)復(fù)般核。宿對完訓(xùn)成的鍛分部貌（分亮項）萌工程沫，按圈相應(yīng)細(xì)質(zhì)量坐評定愈標(biāo)準(zhǔn)圖和辦格法進(jìn)爬行檢房地吳產(chǎn)開隱發(fā)程啟序查、商驗收浮。７）直采取打一切牛必要下措施妻（包少括下仍達(dá)停猜工令書）制貫止下朋屬情錄況：多第一脂，隱鬧蔽作示業(yè)未散經(jīng)查軌驗承拍包單破位就征擅自餅封閉醫(yī)、掩腥蓋；淋第二踢，年承包胖商擅御自變賀更設(shè)爛計，觸或使彼用無刻合格孫證的級工程畜材料虜，或千擅自轎變更扔工程堆材料難進(jìn)行護(hù)施工拿等；疑第三辦，未縣經(jīng)技林術(shù)資暗質(zhì)審靠查的終人員訊進(jìn)入接現(xiàn)場屬上崗傅施工就；第曲四，作承包昏單位罩對已活發(fā)生嫁的質(zhì)劍量事慎故未科進(jìn)行僅處理揉，或貫未提陽出有詢效補限救措壓施就欲繼續(xù)叛作業(yè)營。８）雁按規(guī)侍定的肌質(zhì)量極評定紡標(biāo)準(zhǔn)臺及辦婆法，美對完跪成的霧單位拆工程映、單疏項工及程進(jìn)勁行檢傍查驗街收。漲審核伯承包局單位職提供肢的竣龜工圖傅、質(zhì)必量檢沾驗報守告及啄有關(guān)念技術(shù)除文件非，督停促承槽包單蒙位進(jìn)山行質(zhì)瓦量回呢訪，傘實行付質(zhì)量挖保修督。整老理有吹關(guān)項鑒目質(zhì)摸量的喪技術(shù)怪文件俘，并刑編目偶、建吳檔。３．雀項目魚的竣明工驗誓收。步項目茶的竣界工驗已收與岔交接瘦，是鍋實現(xiàn)席開發(fā)卷投資廁向使茫用價鉗值轉(zhuǎn)脹化的社標(biāo)志緊，是哥開發(fā)批商實倉現(xiàn)其患經(jīng)營飄效益艷的基設(shè)礎(chǔ)。淘從質(zhì)炎量控偷制角欲度說屆，項群目竣河工驗杯收工蘇作是傾確保掘項目腸質(zhì)量這合乎舍標(biāo)準(zhǔn)律的最房地汪產(chǎn)開磁發(fā)程李序后一裹關(guān)。蹦因此卵應(yīng)高寄度重黃視這沒項工欄作。（１浩）開勒發(fā)項降目竣根工驗憤收的壞依據(jù)節(jié)。開勤發(fā)項俱目竣屑工驗繪收的憲依據(jù)匙包括期以下姜幾方鍵面的涉內(nèi)容猴：１）促有關(guān)追合同泄、標(biāo)役準(zhǔn)、浪規(guī)范助。如鍋開發(fā)肆商與泉承包擇商簽輔訂的漿工程褲合同街、土歉建工善程驗善收標(biāo)丸準(zhǔn)、恢建筑助安裝館施工飽驗收亂規(guī)范乒等。２）嗚工程幅資料毛：經(jīng)宏批準(zhǔn)哨的有歇關(guān)建饑設(shè)文銅件；缺施工牽圖紙害和說險明書??；圖鼓紙會搬審記儲錄、爽設(shè)計倡變更謎和技淋術(shù)核百定單否；測少量定陰位記右錄、閥沉降赴及變些形記木錄；喜隱蔽迷工程瘋記錄伙、工肉程事悉故的朵發(fā)生竹和處墾理記開錄；閃有關(guān)既技術(shù)泳或設(shè)縱備的僵資料續(xù)及驗抬收記團(tuán)錄等域。３）是工程陜實體亂。指兆已符變合竣嘆工驗輛收條法件的趴已完雀工工娛程。（２遠(yuǎn)）項料目竣剛工驗桑收程帥序。國開發(fā)留項目競竣工頌驗收副程序嫁如圖搏３所殲示。項目竣工承建商竣工驗收開發(fā)商審查驗收申請報告開發(fā)商現(xiàn)場初驗開發(fā)商、質(zhì)檢站組織正式驗收確定交接日期設(shè)計者、承建商質(zhì)量回訪與保修承建商工程資料準(zhǔn)備資料不完備初驗不合格房地速產(chǎn)開墊發(fā)程糊序（四尤）房紛屋銷仙售與墓出租崗階段實際衰上，勁房屋域的銷轟售工腸作并校非在預(yù)房屋霉竣工好驗收酬后進(jìn)擾行。雷為了廟縮短養(yǎng)房地辭產(chǎn)開鞠發(fā)的勻投資禾周期處，在柿可行裂性研誤究階芝段就森要研余究房是屋的僚銷售崖計劃殿，從材選擇稍場地去開始跡，開鴿發(fā)商廈已開乎始尋頃找購僻房者傍或成飲租人哲；在介開發(fā)竄項目蕩的施餐工過沃程中西，應(yīng)鹿通過扛各種森媒介慶做好猾項目評的銷來售廣盈告和代宣傳決工作慈；當(dāng)叮項目景施工漲進(jìn)行膝到一月定程潛度時憶，應(yīng)嚇及時虜進(jìn)行談房屋庸的預(yù)輩售工疾作；四竣工鄰驗收番后申鋸請辦液理房睜地產(chǎn)陪產(chǎn)權(quán)短登記凝。如果壺開發(fā)條商進(jìn)訓(xùn)行房縮慧地產(chǎn)橫開發(fā)離是為古了長吊期投光資，偷即開顯發(fā)房普地產(chǎn)該是為掀了出六租，什那么繡在項睡目竣趣工驗姿收后閉便要需開始芳出租傍。為藝了逐東漸收絲式回投牛資并屢獲得尿利潤維，開齊發(fā)商吧必須領(lǐng)確定霜合適置的租再金，芝制定乞好出勒租經(jīng)狗營計第劃。房地散產(chǎn)開僚發(fā)程幣序（5）對斬承包廊企業(yè)們的資博格進(jìn)公行審西查。梅即了會解承易包企裝業(yè)的絞技術(shù)辜和財難務(wù)實付力以肚及管零理經(jīng)羽驗，政限制葛不符煮合要鬧求的關(guān)承包勤企業(yè)達(dá)盲目剛參加蠟投標(biāo)風(fēng)。審憐查工這作通徐常在端發(fā)售驕招標(biāo)睜文件書之前咬進(jìn)行甲。審旗查合勒格者購才準(zhǔn)居許購牧買招言標(biāo)文讀件。（6）發(fā)形送招幸標(biāo)文李件。任經(jīng)過語資格粉審查砌，對沉審查煎合格衛(wèi)的承碌建單啞位發(fā)邪送招猴標(biāo)文易件。切發(fā)送精形式扭有現(xiàn)沒金購蹈買和蔬免費擋發(fā)送濕兩種也。（7）招藏標(biāo)工朽程交因底及啟答疑踢。開側(cè)發(fā)商筆發(fā)出串招標(biāo)兵文件肝，各缺投標(biāo)襖的承略包企貼業(yè)踏螞勘建宰設(shè)場綢地之踩后，賺應(yīng)邀牛集各糊承包食企業(yè)腐的代悠表開閥會，師進(jìn)行仆工程敵交底成，并賊解答料疑問孕。房地符產(chǎn)開巨發(fā)程階序1．房常地產(chǎn)去營銷碑計劃蟲。房擁地產(chǎn)嶺營銷宿計劃礎(chǔ)一般酷包括鋪以下債內(nèi)容嘴；（1）營濕銷計浸劃的虜目標(biāo)喬。目和標(biāo)可若被確傍定為嘩在最約短時誰間內(nèi)供實現(xiàn)利潤桑最大鎮(zhèn)化，景或是不力求魚以某屯種形素式保個留房醫(yī)地產(chǎn)貍中剩家余權(quán)騙益?？s慧例如換，房洽地產(chǎn)耳銷售賭商可步以同魯買主信簽定掛一個屬長期遙管理陪合同兄，受涂托管垃理房出地產(chǎn)熱等等最。（2）確米定潛柴在的鑒租戶晌或買嫁主。功這方今面的藝信息爐一般田可以獻(xiàn)從市勁場調(diào)潔查和來市場梳分析支過程晉中取冠得。怨?jié)撛谲娍蛻粼~的線哭索來趨自于趕日?；⒐ぷ麝幓虻枚Y自一咸些文得字資培料——或兩軍者兼領(lǐng)有。在計涂劃中喉必須收說明勇預(yù)計便能吸驅(qū)引買齊主或紡租戶洞的價罷格或稅租金憐水平職。通便過分莊析租旱戶或匆買主李的情邀況和謹(jǐn)預(yù)計姻的租遣金或休價格塑水平里，就凍能確頸定基睛本市妥場。慣基本悼市場南可以連是臨辰近地兼段、聚城市插地域物、全揚省乃潤至全忌國甚足至境涌外。房地壤產(chǎn)開歡發(fā)程路序（3）選翻擇營耀銷技通術(shù)。紀(jì)可供址選擇鉆的營訓(xùn)銷技廁術(shù)有搭：1）直丹接在醋所需渠出售峰的房徑地產(chǎn)批上掛謠牌銷綢售。童這種煎方式字適用數(shù)于房土地產(chǎn)嫌需求介特別毅大時穿。2）在姿報紙寨上刊銜登出胳售廣哈告。3）公漠開張柳貼、已懸掛貼廣告摘。4）印襯發(fā)綜萄合介脊紹公屢司及禾所售格物業(yè)蝦情況銹的小靠冊子冬。5）在洽電臺覆或電停視上牙作廣暗告。6）向上臨近魄地區(qū)脾的居詳民和束企業(yè)盜單位臥打電刮話或繪上門掠推銷稅。究竟?jié)B選擇鉆哪種睛技術(shù)蓄較為載合適縮慧，取絹決于所營銷扇人員霞的判唇斷。房地祖產(chǎn)開隨發(fā)程遼序2．房書屋的層銷售歐。房蓬屋的火銷售窯分為岸預(yù)售矩和現(xiàn)擇房銷腔售。（1）房猛屋的慰預(yù)售懂。由上于房盟地產(chǎn)罩開發(fā)侍一次榮性投雖資較寸大，徒且風(fēng)誼險甚熔高，題因次隱，開行發(fā)商鐵會在昨房屋懇的建盆設(shè)期掃將其愚預(yù)售意，以乖獲得違資金秋的部培分回殲收，山買家示則通景常會扯因購紅買預(yù)愧售中督的房辟屋而碧得到薦其升增值所紫帶來避的收虹益。開發(fā)匪商在緊進(jìn)行編預(yù)售互房前戴，一何般應(yīng)禾向當(dāng)燃地有初關(guān)部齊門提塵出申毀請，讀獲準(zhǔn)郵后方槐可預(yù)抖售房里屋。念預(yù)售效房屋毫須具氣備的閑條件揭是：1)開發(fā)記商已鞏取得演“土優(yōu)地使沉用證桐”和既“建翁筑許廉可證砍”及橫“開伶工許界可證養(yǎng)”；棉外銷恩房屋喚還應(yīng)郊取得枝“外喜銷許赴可證垮”。2）房耍屋建批筑合牧同已抹簽訂標(biāo)。3）在培銀行覽設(shè)立年有代跨收房騰屋預(yù)緞售款筆的專養(yǎng)門賬嶺戶。房地嗎產(chǎn)開減發(fā)程瞞序4）應(yīng)傷提出貝預(yù)售砍款的逢監(jiān)管者機構(gòu)哈（銀氧行或俊律師鑰事務(wù)烤所）限，監(jiān)揚督方靜案。5）應(yīng)氧具備灘經(jīng)銀脈行或據(jù)注冊應(yīng)會計昏師審招核的航，除套用地渠價款勞外，塞投入絮開發(fā)咳建設(shè)置的資辰金已逐達(dá)到丸總投笨資的25列%的驗散資證里明。6）政萄府有坦關(guān)部鍵門認(rèn)怨為應(yīng)屬提供訊的其皺他文傳件。房屋蓮銷售近必須錫簽訂《房地列產(chǎn)預(yù)滑售合頁同》?！逗贤窇?yīng)訂劑明價陸格條拜款。班開發(fā)專商在機房屋梢竣工黨之前諸，按蠶預(yù)售慨合同福所的釘收的顧預(yù)售著款，算必須伐先用略于支摩付及漏清償源該預(yù)軋售房凱屋的搏一切俘建筑伙費用聽后，醒才能誰另作枝他用違。一膜般來瞇說，率在預(yù)備售合排同生告效后雪，買御主應(yīng)徒在一信定的述期限夜內(nèi)，祥向房索管部鈴門辦然理預(yù)嘉購登險記。鎮(zhèn)開發(fā)瘋商在算辦理舉房地溫產(chǎn)總悄登記抵后，漂應(yīng)在漿一定扒期限蓬內(nèi)，蛾與買偏主簽?zāi)び啞斗康啬卯a(chǎn)轉(zhuǎn)舞讓合刷同》。房墾屋竣李工后伍，買帥主應(yīng)罪按期熱持有閉關(guān)證杠明文堅件到邊房管黨部門湊辦理演變更犬登記塘，領(lǐng)葬取房蘿地產(chǎn)俊證件暮。房地鬧產(chǎn)開部發(fā)程顯序（2）現(xiàn)串房銷躍售。猛開發(fā)出商將炒已建勁的建雜筑物莖同建逐筑物勇使用民范圍叮內(nèi)占橋用的忘土地彈使用哭權(quán)同州時出略售給妄買主征，即越為現(xiàn)座房銷劍售。變現(xiàn)房孫銷售卡一般趙由開漫發(fā)者機和買貼主自捐由協(xié)肅商，昨達(dá)成葡協(xié)議恰。經(jīng)掘過以饑下三加道手互續(xù)：統(tǒng)到房收屋交瓜易所汪簽訂撲房地乎產(chǎn)轉(zhuǎn)點讓合脹同；桑到公撕證處獸對房主地產(chǎn)酒轉(zhuǎn)讓教合同帳進(jìn)行愉公證造；憑紅經(jīng)過喪公證聚的房撥地產(chǎn)賴轉(zhuǎn)讓村合同巡壽，辦議理房繳地產(chǎn)著產(chǎn)權(quán)圓的轉(zhuǎn)賠移登添記，本換發(fā)盾房地布產(chǎn)證桑。（3）購兄買房河屋的貞付款勢方式洪。1）一益次性形付款騾和分施期付譯款。放一次校性付攏款即桐買主接在簽洋訂正坡式合鉗同后飽一次斥性支慎付所似有樓別款，航這種薯形式駛開發(fā)咽者最泛了預(yù)樂見到釋，故物開發(fā)流者通敗常會世以正菜常樓漆價的畢折扣壘出售訴給買歷主。伏分期朵付款維方式裹是指菜買主絡(luò)在樓神宇建幫設(shè)期衣內(nèi)分供階段嚼向開罩發(fā)者若支付翁樓款貫，其燦具體而的支款付比粒例和享時段殺可以酸有所緞不同票，不膜過，清全部志樓款聽必須腰在入婆伙時劑付清趨。房地享產(chǎn)開望發(fā)程孤序2）樓質(zhì)宇抵飲押貸首款。戶樓宇拼抵押堵貸款蝴，俗槽稱“咱按揭皆”是己指買琴主以刪所購拋買的早樓宇逮作抵故押，搶現(xiàn)貨塞以房趙地產(chǎn)守證，遇樓花拖以預(yù)禍?zhǔn)酆蠟V同書反作抵料押物膨交銀秒行，夢銀行塊以此映為條寺件提沉供購堡樓貸榨款，瓦讓買貴主能泊一次寸性把半樓款津付給削開發(fā)鵝者。吃而買檢主按悉規(guī)定本的還爐款方剪式及店期限從，分已期還衣款予撞銀行恭，銀瞞行從揪中收偉取利炒息及岡手續(xù)辯費。房地大產(chǎn)銷遷售或壺出租障后，劑應(yīng)做餡好銷錦售或蜜出租轟后的主服務(wù)僅和管穗理工度作。鳥如果供開發(fā)弊項目貿(mào)是住笛宅小乖區(qū)，陰應(yīng)成信立或閣委托態(tài)物業(yè)處管理勉公司模完成姻。如繩果是駛單幢交建筑躬，可斜組織鉆大樓律管委件會。噴無論盆何種既形式勺均需膨與當(dāng)喚地派地出所盜、居賄委會蚊、綠負(fù)化、渠環(huán)衛(wèi)釣等部燦門聯(lián)鑼系，刷辦理泉門牌弄號碼按、戶括口遷嘩入、智綠化品、環(huán)刻衛(wèi)和雖治安劉等事考項。房地找產(chǎn)開語發(fā)的趙程序投資聲機會稀選擇尋找借投資蒼項目粒常用忌的方趴法有厚：1）在滑房地腳產(chǎn)管薪理部容門尋緊找其燒準(zhǔn)備下推出烤的地嶄塊；2）在江有關(guān)性新聞爹媒體兇上刊誘登廣紅告，愛尋找塊合作遣地塊豎和出規(guī)讓倍地塊態(tài)；3）在鎮(zhèn)有關(guān)液咨詢像、