房地產(chǎn)成本全程精細(xì)化管控體系實(shí)戰(zhàn)解析

房地產(chǎn)成本全程精細(xì)化管控

體系實(shí)戰(zhàn)解析武漢2017年6月28日【課程大綱】第一節(jié)、房地產(chǎn)成本管理發(fā)展三個(gè)階段第二節(jié)、房地產(chǎn)成本發(fā)展趨勢及創(chuàng)新房地產(chǎn)第三節(jié)、成本管理現(xiàn)狀分析小結(jié)：1)成本領(lǐng)先戰(zhàn)略是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)重要的競爭手段

2)房地產(chǎn)項(xiàng)目要建立以目標(biāo)為導(dǎo)向成本管理體系第四節(jié)、學(xué)習(xí)標(biāo)桿地產(chǎn)成本管理“5+2+1”實(shí)施方法（5大助推器+2大燃料庫+1大后勤基地）如何在開發(fā)前期做好成本的精確測算和過程中偏差把握？關(guān)

注：標(biāo)桿企業(yè)成本管控的重點(diǎn)、標(biāo)準(zhǔn)不創(chuàng)新前言：過去十年，由于行業(yè)利潤空間較大，一些房企成本管理并沒有得到足夠的重視，甚至由于運(yùn)營管理能力不足，項(xiàng)目拖期、財(cái)務(wù)和管理費(fèi)用不斷上升，導(dǎo)致企業(yè)利潤不斷缺失?！袄麧?=銷售收入—成本費(fèi)用”。白銀時(shí)代，行業(yè)利潤率平均每年1%下滑，項(xiàng)目虧損時(shí)有發(fā)生。要想獲得合理的利潤，除了提供適銷對路的產(chǎn)品外，最迫切的就是有效降低開發(fā)成本，但在品質(zhì)致勝的時(shí)代，降低成本又絕對不能降低品質(zhì)?！笆″X就是賺錢”，如何再造房企核心競爭力之成本制勝。2016年中期報(bào)表顯示，中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤同比增長20.6%，達(dá)到196.9億港元，再次穩(wěn)坐行業(yè)龍頭寶座。其凈利是老大萬科53.51億元的兩倍多，更是中國恒大20.17億元的6倍多。

中海銷售規(guī)模規(guī)是萬科、恒大的一半左右，但利潤卻遠(yuǎn)超萬科、恒大。是什么成就了中海地產(chǎn)的“利潤王”之名？讓我們來說說中海地產(chǎn)成本背后的秘密吧！

2016年中期報(bào)表顯示，中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤同比增長20.6%，達(dá)到196.9億港元，再次穩(wěn)坐行業(yè)龍頭寶座。其凈利是老大萬科53.51億元的兩倍多，更是中國恒大20.17億元的6倍多。

銷售觃模仁有萬科、恒大的一半左右，但利潤卻遠(yuǎn)超萬科、恒大。是什么成就了中海地產(chǎn)的“利潤王”之名？讓我們來說說中海地產(chǎn)成本背后的秘密吧！1、無可比擬的央企優(yōu)勢，“背靠大樹好乘涼”；2、明顯的融資優(yōu)勢，穩(wěn)健的財(cái)務(wù)風(fēng)格；3、出色的費(fèi)用控制能力，“有錢也要控制著用”4、擅長逆周期操作，低潮買地，高潮賣房；5、主流區(qū)域布局，聚焦中高端產(chǎn)品，有效保障企業(yè)利潤；6、卓越的成本控制能力，源自多年的歷史深沉?！袄麧欀酢敝泻！白钯嶅X房企”開源節(jié)流術(shù)低“三費(fèi)”、低融資成本、中高端項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)、收購兼并資產(chǎn)帶來收益及卓越的成本控制能力是中海衛(wèi)冕“利潤王”的制勝法寶。其1、低費(fèi)低息下的高利

中海的強(qiáng)大融資能力，融資成本較低，目前中海的加權(quán)平均借貸成本大約在4.0%。保利的債務(wù)成本為5.02%，而恒大，2016上半年銀行借款利息為8.46%，發(fā)行企業(yè)票據(jù)和企業(yè)債成本在8%-15%之間。其2、中奶海的蔑“三擱費(fèi)”識占比熔較低20常16年中溜期，靠中海殿地產(chǎn)源銷售裝、行斧政及富財(cái)務(wù)駁費(fèi)用勻占總限收收季入的3.可5%最低棟值。我中海稀是做瞧建筑宣起家思，在堆建安銹成本祥方面秤控制謠能力虧極強(qiáng)主，管速理嚴(yán)站謹(jǐn)，呀三費(fèi)警等費(fèi)失用控恩制嚴(yán)以格。相比校之下紡，行西業(yè)龍況頭萬貧科的仙“三單費(fèi)”維占比伏約7.船43壯%。統(tǒng)敢計(jì)去廁年上醬半年經(jīng)房地葉產(chǎn)行扯業(yè)三騰費(fèi)占件比平概均水從平約吼在9.圖1%?！叭τ谡癯髱托头靠雌髞砝f，吐費(fèi)率道相差菊幾個(gè)相點(diǎn)，確就能樣節(jié)省貸幾十使億利草潤”腰。其3、并墓購整嘉合與橡高周嶄轉(zhuǎn)帶稠來收梳益中海倒高利粥潤還公包括宏另外尾兩個(gè)若方面傍：一是腰其有商著超糧強(qiáng)的獸整合品能力愚；二墓是其查有著執(zhí)極高膀的操榜盤能映力，板優(yōu)質(zhì)辨項(xiàng)目塵盈利吳能力巧強(qiáng)勁。中襯高端城項(xiàng)目睛一直救以來么都是正中海將的強(qiáng)際項(xiàng)。螞且項(xiàng)截目周享期均呢控制尺在兩年疤以內(nèi)，這礙樣的吳高周施轉(zhuǎn)使崇的中匆海的杰回款眾能力枝表現(xiàn)搬突出沾。20做10年至燈今，窯中海約地產(chǎn)條已對彩中國令海外伙宏洋數(shù)、母得公司倆中國時(shí)建筑稍股份服和中絡(luò)信地否產(chǎn)的舅三場攏整合度并購饑，交睡易對螞價(jià)近70惰0億元零，總瓜資產(chǎn)湊價(jià)值周超過20唉00億元仍，獲積得了膚超過37泄00萬平秀米的傍土地習(xí)儲備鎖。思考兵：學(xué)習(xí)物標(biāo)桿稍地產(chǎn)坦成本仙管理速具體某學(xué)什勒么？1、標(biāo)桿宗地產(chǎn)全成本管理的關(guān)鍵點(diǎn)有哪些斑？2、標(biāo)桿寶地產(chǎn)成本策劃前至性管理是如何做到的呢？3、標(biāo)桿地產(chǎn)如何成功實(shí)施成本策劃不均衡策略朗？4、標(biāo)桿衫地產(chǎn)限額設(shè)計(jì)的成功做法及如何控制設(shè)計(jì)階段成本蠶？5、如何綁在項(xiàng)目立項(xiàng)階段，規(guī)劃項(xiàng)目的投入產(chǎn)出比，以較低的成本建造適銷對路的產(chǎn)品強(qiáng)；6、標(biāo)桿辯地產(chǎn)目標(biāo)成本模板及目標(biāo)成本管理辦法弦。7、標(biāo)桿嫌地產(chǎn)動態(tài)成本管理辦法及相關(guān)模聽板；討論憲：項(xiàng)據(jù)目管荷理原洋因影堤響成乓本失其控幾墾個(gè)常錦見問惡題？1、項(xiàng)你目決繪策階動段市屑場定項(xiàng)位及貴決策辭機(jī)制遺不完交善，雄設(shè)計(jì)鍋、營濤銷脫烏節(jié)，我成本甘策劃召前置月無法局實(shí)現(xiàn)勤，沒有具建立輩全面鑄規(guī)范鐮的目奔標(biāo)成穗本管五理體半系。2、施宅工圖迎紙文癢件設(shè)抓計(jì)遲汪慢，朋錯(cuò)缺貍變更慘多，墊邊設(shè)僵計(jì)邊屈施工皮成常袋態(tài)，裂圖紙場會審或不認(rèn)士真，劣甲供國材材茶料選葉型定食版不釣及時(shí)木，招壤投標(biāo)潤文件慨約定揪不明彎；3、低篩價(jià)中尚標(biāo)的癥誤區(qū)盈，招扇投標(biāo)傻時(shí)要螞求不續(xù)完善仍，簽拼訂的珠工程啊施工防合同澆不嚴(yán)警密，汁工程籠內(nèi)容含接口波界定岔不明嘩，約救定不棟詳細(xì)醉，總汽（分派）包糞單位猶總是奔想辦得法，姨要求卷增加陡工程效量、薄工程喘造價(jià)咬及順?gòu)裳庸づ冢?、進(jìn)燦度與愁質(zhì)量箭、造專價(jià)相片互影鄰響，撫導(dǎo)致在變更獲、簽眉證滿嬌天飛仙，目眾標(biāo)成之本失拘控，丈后期憶結(jié)算量雙方山扯皮突嚴(yán)重支；討論五：項(xiàng)隙目管敗理原擱因影扇響成次本失射控幾鋪個(gè)常莊見方倆面？5、報(bào)圈批、攜報(bào)建弊手續(xù)月遲緩批，水湯、電鑄、氣壇、暖鎖、消轟防等疏市政院配套生工程以壟斷紐奉，影處響工仁程造盲價(jià)不輔可控姓；6、工脾程現(xiàn)皇場簽旬證、震設(shè)計(jì)搜變更叢沒按竄制度呢流程偶及時(shí)訊辦理仗及時(shí)喝反饋館，造牢成動蹤蝶態(tài)成坦本反攻饋不望準(zhǔn)確星。7、管制理人俯員更術(shù)換頻沉繁，評項(xiàng)目努完工染后許挺多資奏料找狂不到敬，許甚多事強(qiáng)項(xiàng)不誼知道驅(qū)是如病何產(chǎn)者生的易，造竿成成溝本斷壞線式旅增加工，卻困找不姐到責(zé)綱任人死；項(xiàng)屑目部母反索怎賠的謀能力日弱，鄰造成駱竣工六結(jié)算愚困難木。8、項(xiàng)布目開蘋發(fā)周禿期過觀長，御隱性拘成本軟、如灑銷售緒、行榮政以光及資鋸金利響息費(fèi)款用較趙高。9、集羽團(tuán)總減部與燦項(xiàng)目秒部成高本管芬理工蓮作、駛責(zé)、籌權(quán)、謹(jǐn)利界象定不距清，攜激勵(lì)磨措施瓣不科欲學(xué)，頓基層秀執(zhí)行溪不到邀位。討論仔：項(xiàng)有目管側(cè)理原歪因影肢響成羞本失冷控幾透個(gè)常細(xì)見問漆題？成本醋失控欠可以售歸納胸為四而個(gè)方阿面：1、管劉理意煮識方逝面很多脹企業(yè)鄰的成代本管塵理人記員還案停留洞在編刊、審釋結(jié)算科，只緊是完掙成基相本的搖成本擁核算嗚功能牽，事柜先沒殲有建芒立明葛確的促目標(biāo)氣成本與責(zé)任冤；沒它有方侵案評慎審、泊沒有抄過程辰控制庫手段包，“不節(jié)是先液算后振干、糠而是婆干了零再說士”，滲“塔走一榜步看喝一步俱”，竣閃工結(jié)撒算時(shí)沃木已涉成舟過，成賠本失塵控就宵不足印為奇盒了。2、搶袖進(jìn)度薯、趕哀時(shí)間摩方面基于償資金舅回收縮慧的壓僑力、宇或是步上市者公司籠完成諸年度雄利潤洲指標(biāo)阿需要踐，對除項(xiàng)目閣進(jìn)度傍通常若卡得殼比較售緊，滴許多癢項(xiàng)目復(fù)匆匆趕上馬脖，為虎了趕受時(shí)間確、進(jìn)榴度，歷經(jīng)常撥未等強(qiáng)設(shè)計(jì)傳完成恩就開陸始“胡招標(biāo)船”、底“施冰工”螞、“湊邊干陣邊設(shè)別計(jì)”梯的現(xiàn)及象相草當(dāng)普創(chuàng)遍，館造成垂為了送保證儀進(jìn)度鋤卻不縮慧得不象犧牲答了成伯本。3、招變投標(biāo)足方面士：因招賴標(biāo)前戚不能培對“籠合同坐標(biāo)的蜓”進(jìn)烘行準(zhǔn)勵(lì)確測紙算，疫只能私使用葵“費(fèi)稍率招室標(biāo)”藝方式對取代怠“總朝價(jià)招刻標(biāo)”林、“隸工程浩量清而單招內(nèi)標(biāo)”考這就搬為日辮后施返工過麻程的厭成本率控制鑒埋下壟了巨咽大的飄隱患奇，招岔標(biāo)人收不能宇“事古先控渠制”個(gè)易造萌成成費(fèi)本“帶超標(biāo)傘”。4、目化標(biāo)成限本管淋理體型系不吹規(guī)范房地蘇產(chǎn)項(xiàng)嬸目管箏理復(fù)東雜，芳周期殿長、茫涉及稀的環(huán)疫節(jié)多投。項(xiàng)慰目發(fā)朝展、山規(guī)劃店設(shè)計(jì)關(guān)、招打標(biāo)、萌合約岔、施迅工、適竣工掌結(jié)算眉、銷瞎售、發(fā)物業(yè)洽管。摟。。旁每個(gè)純環(huán)節(jié)匆都涉喊及到紗成本業(yè)控制砌。第一徒節(jié)、丈房地爛產(chǎn)成錄本管理發(fā)展三個(gè)階段回顧1、房據(jù)地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的三交個(gè)過遇程

一、帥事前扇成本控制：是兆指拿械地至惡簽合催同前的成本形成過程；二、鳳事中擋成本控制：指余簽合勞同后米至交順樓前形成的成本，屬于過程瓣管控辛；三、搭事后狠成本控制：指崇竣工殿交樓商之后挑的成本核算。

大多稱數(shù)企牌業(yè)是贈在關(guān)薯注事鄰后核漿算，書目前正在努力將成本管控前置相。注：事后公核算是僅灘對已偶完工截項(xiàng)目謀的竣匪工結(jié)鍛算，廊此時(shí)歇成本隨基本渣全部維發(fā)生恰，只瞞能告盼訴老腦板這農(nóng)個(gè)工桐程完蛙工后器的最賄終造秧價(jià)，哀而不暴能起識到在籮前期食、中斑期成虹本應(yīng)目起到公的警閑示作甘用；事中漫控制，注殺重施滔工階睬段的解成本外確定株和管書控，吸在一穿定程野度上獅提前悄了對養(yǎng)成本籍管控籮的關(guān)氏注度駛；只有壺加強(qiáng)陽事前燒成本爺管理，才眉能真立正介繭入到炸房地育產(chǎn)項(xiàng)吃目開旅發(fā)成舌本的鑰重要校部分剪，即凱土地忌購買奪前后惑、產(chǎn)菌品策聯(lián)劃與巧定位阻、設(shè)修計(jì)階喚段的憶成本籮測算岡等。典故襯分享以：誰添的醫(yī)罷術(shù)好疤？扁鵲德三兄拔弟皆朽從醫(yī)案，魏奴文王牲問名棍醫(yī)扁惕鵲說爽：“度你們慣家兄簡弟三蜓人，抬都精緊于醫(yī)術(shù)孕，到痕底哪卷一葡位最啊好呢刊？”設(shè)扁鵲戚答說激：“誕長兄壟最好荒，中罪兄次鏟之，掛我最差。巨”文洽王再妻問：蛋“那慎為什較么你摟最出殃名呢禍？”寄扁鵲滅答說衣：“牙我長禿兄治樹病，是治抓病于爽病情瞇發(fā)作炸之前嫩。由親于一債般人嶄不知肅道他惹事先美能鏟彎除病綢因，課所以迷他的名橋氣無鹽法傳艘出去吧，只掛有我鄰們家拐的人癥才知遠(yuǎn)道。瓣我中骨兄治宿病，敗是治嘩病于該病情初河起之哭時(shí)。梨一般燥人以窄為他峰只能貸治輕萍微的羅小病震，所受以他史的名皆氣只梯及于旁本鄉(xiāng)里衛(wèi)。而陷我扁尤鵲治拖病，宇是治誰病情找嚴(yán)重蕩之時(shí)車。一固般人前都看廟到我魚在經(jīng)歌脈上較針灸放遭血、虛在皮徒膚上獵敷藥廟動刀肯等大艱手術(shù)匹，以剛為我專的醫(yī)犧術(shù)高鏈明，蓮因此悼我的私名氣也鴉就響司遍全膽國了血?！蓖ξ耐趵⑦B連返點(diǎn)頭予稱道莖：“陷你說罷得好伏極了趴?！毙」市际抡巯x射出許大道妖理：從醫(yī)雨術(shù)上碼來說屑，“事后雄控制悲不如搬事中閃控制解、事貓中控制慈不如厚事前泊控制銀”現(xiàn)實(shí)奧生活怨中，財(cái)我們溜通常腸更多提的是錦注重身事后浴控制替，而少注言重事昨中、旨事前雹控制晴。其實(shí)蔽我們幕做房暗地產(chǎn)姓管理諒更是舟要明熊白此滑道理膛。應(yīng)德注重遲項(xiàng)目成葉本管桑理事漁前策抬劃與濃事中鬧控制月，那俊么好瞇結(jié)果緩就是耍順理成訓(xùn)章的惰了?；仡?、房霜地產(chǎn)項(xiàng)目成本埋管理每的三煎大階稠段一、呆成本鴉核算型階段--題-關(guān)注侵造價(jià)艘，強(qiáng)竄調(diào)算階得快身、算湯得準(zhǔn)03

核算型階段的欲成本積管理遮以建挨安成暗本為洪主要艙管理賠對象，裳以核算胞為重邁點(diǎn)，裂強(qiáng)調(diào)刷算得攝快、潑算得許準(zhǔn)，消成本管理劑與執(zhí)行府以預(yù)算人豬員為主，塑對預(yù)算人膠員的造價(jià)能力頌、圖紙叢解讀江能力撲要求塵較高搞。成本汁核算屬臂于科撐目與務(wù)數(shù)據(jù)的事后科整理，對座項(xiàng)目定位鎮(zhèn)和設(shè)計(jì)維環(huán)節(jié)隸的成鑒本影搭響弱飯，其優(yōu)成本藏過程糖控制缺失爬，不能活為企零業(yè)經(jīng)哲營決濤策提創(chuàng)供全霧局性文的成慣本信息，核算型廊成本淚管理隨適合詠項(xiàng)目兵個(gè)數(shù)長不多武的企娘業(yè)。

回顧2、房頂?shù)禺a(chǎn)成本干管理類的三盆大階導(dǎo)段一、突成本亡核算循型階機(jī)段--矩-關(guān)注備造價(jià)遣，強(qiáng)饅調(diào)算誰得快旗、算騙得準(zhǔn)03優(yōu)缺秀點(diǎn)：迎操作自簡便牙，成蜘本核吉算準(zhǔn)柏確，蹦利于繭數(shù)據(jù)請沉淀電；定位灶和設(shè)蹈計(jì)環(huán)恥節(jié)對艘成本屆的影斑響失嶼控，培對風(fēng)處險(xiǎn)沒明有預(yù)植判；簽了陰合同相再拆遙分得申出動塞態(tài)成涂本，壇過程腦控制稅滯后乖；不能垮提供確全局幻玉性成憲本信礦息供宮經(jīng)營萍決策豈使用摘。關(guān)鍵潮點(diǎn)：灰成本錢管理炸與執(zhí)湯行以撫預(yù)算株人員姨為主窯，以伸建安債成本呀為對珠象以液核算為消重點(diǎn)幸。約束變條件捎：業(yè)駱務(wù)能準(zhǔn)力：倆預(yù)算級人員賢的造修價(jià)能豬力、泉圖紙門理解詞能力敗要強(qiáng)創(chuàng)。運(yùn)營毯管理嗽：施臘工圖放出圖亡要在樸招標(biāo)壤、工目程開純工銜妹接好夠。協(xié)同醫(yī)機(jī)制氣：設(shè)襖計(jì)部震門的打出圖啊時(shí)間展要能待夠保存障。二、搞成本爸控制型階段并---關(guān)注目標(biāo)，強(qiáng)調(diào)目標(biāo)成本控得住06伴隨乒房企跨區(qū)域、多項(xiàng)目發(fā)展，事后成本核算型所暴露的合成本惡失控、成本超支等問題越來越嚴(yán)重，房企開始轉(zhuǎn)變蚊思路榴，逐步紀(jì)向事產(chǎn)中的成本語過程棉控制轉(zhuǎn)型，即構(gòu)酬建基于合頂約規(guī)災(zāi)劃的目標(biāo)成本控制體系，屬于事中管控型?？刂票阈统伤竟芾砟Ｊ揭蟪杀救藛T對產(chǎn)品策劃、設(shè)計(jì)和充工程神有一定的認(rèn)知和管理能力。該階段企業(yè)運(yùn)營要能保碗證“目標(biāo)成本--眉-合約規(guī)劃--登-招標(biāo)--蕩-工程開工”有效銜接瀉，并償在項(xiàng)目廊推進(jìn)各過程中通鞏過目首標(biāo)成本與邁動態(tài)兇成本的對比呆分析攔。找紋出差顫異，口防止艙成本紀(jì)超標(biāo)丟，實(shí)到現(xiàn)成彼本的犁過程有效幻玉控制類，最料終為寫企業(yè)驅(qū)經(jīng)營給決策居提供蕉全局駛性、蠻實(shí)時(shí)烏性的賢成信撇息。二、爹成本虛控制卵型階泊段---關(guān)注目標(biāo)，強(qiáng)調(diào)目標(biāo)成本控得住06優(yōu)缺枝點(diǎn)：棍適合場有3~謀5個(gè)項(xiàng)火目成猾本管辣理經(jīng)籮驗(yàn)，伙可實(shí)漸現(xiàn)項(xiàng)余目進(jìn)點(diǎn)度有喂效管篩理的公企業(yè)淚；能夠藏實(shí)現(xiàn)寬項(xiàng)目蒸成本泄控制淚的前射置，所可為攪經(jīng)營罪決策厲提供蔑全局迷性成災(zāi)本信升息；定位引和方范案設(shè)靠計(jì)環(huán)眨節(jié)階哭段的震成本賓管理漿較弱屬，對蛛項(xiàng)目呆收益林支撐越較差叨。關(guān)鍵膛點(diǎn)：馳在項(xiàng)脖目實(shí)蜓施過役程中渣，根倆據(jù)目絹標(biāo)成暑本和逆動態(tài)燦成本豎差異彩，進(jìn)夠行動蜜態(tài)回巷顧，防止趣成本扣超標(biāo)塘。約束逝條件姜：業(yè)塑務(wù)能伐力：僑成本用人員傅對產(chǎn)剛品策狂劃、既設(shè)計(jì)荒和工邪程有娛一定虛的認(rèn)悅識和述管理能力額。運(yùn)營赴管理有：保售證“撕目標(biāo)滑成本--搞-合約纖規(guī)劃--飽-招標(biāo)--秒-工程朱開工麻”有尊效銜柏接協(xié)同拐機(jī)制添：設(shè)櫻計(jì)、邪成本靠、采姥購、垃工程底要協(xié)雄同。三、壁成本慣策劃型階段—關(guān)注撥收益池，強(qiáng)轟調(diào)成本結(jié)構(gòu)的不均衡分央布091）成本層策劃郊是近年房地產(chǎn)成本管理走向成熟的表現(xiàn)。其強(qiáng)調(diào)成本的投入產(chǎn)出比，要求做好成本的前至管理。深度廣考慮嚇成本投診放的理價(jià)值體現(xiàn)多，需糧要從成本跨核算頓向成本價(jià)覽值轉(zhuǎn)確變，從項(xiàng)目設(shè)計(jì)的后端控制向項(xiàng)目論證和塑定位的前端閃控制轉(zhuǎn)變僚。2）策員劃型研成本管理，對產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度和成本數(shù)據(jù)剝庫成熟賢度要因求較高。該階段的成本管理已經(jīng)跳出單一延成本思真維，奔而是以項(xiàng)目收窯益目抓標(biāo)為最大登化去進(jìn)行產(chǎn)格品策劃后和設(shè)庫計(jì)，要求歌產(chǎn)品供策劃辨與成蔑本策環(huán)劃并謎驅(qū)，最辯終從甘設(shè)計(jì)娛、營輔銷、譯成本釘、工使程、鐘財(cái)務(wù)凍等的并協(xié)同橫機(jī)制境上整遺體解波決項(xiàng)胸目收施益問只題。三、渣成本岸策劃殲型階峰段—關(guān)注毫收益幣，強(qiáng)慣調(diào)成本結(jié)構(gòu)的不均衡分厭布09優(yōu)缺猾點(diǎn)：硬產(chǎn)品躁策劃羨和成樸本策賊劃同霧步，孝從機(jī)也制上旅保證春項(xiàng)目泊利潤蹤蝶可控猴。能夠揭較準(zhǔn)勤確地泥鎖定說總投吳資額田和各我階段區(qū)投入忌額，搖為投咐資收嬸益決策和鋒跟蹤椒提供睛依據(jù)駛。對產(chǎn)席品標(biāo)煉準(zhǔn)度肆和成伸本數(shù)材據(jù)成傲熟度膜要求進(jìn)很高盞。關(guān)鍵普點(diǎn)：凱在定勁位和乏設(shè)計(jì)恩階段目，營狂銷、各設(shè)計(jì)私和成井本會旨基于齊項(xiàng)目孫收益禁目標(biāo)有效武協(xié)同皇，以臥高效極進(jìn)行嶄產(chǎn)品拼的策買劃和歐設(shè)計(jì)標(biāo)。約束開條件膊：業(yè)譽(yù)務(wù)能餅力：維具備續(xù)基于慕產(chǎn)品虧標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)化和質(zhì)成本躬數(shù)據(jù)萍庫的各產(chǎn)品作策劃和設(shè)亂計(jì)能帳力運(yùn)營破管理番：項(xiàng)辮目運(yùn)癢營管泰理保歇證項(xiàng)傍目方拌案的削決策世有序銀和高炊效，追蹤筋項(xiàng)目牢收益墨目標(biāo)宣，實(shí)演現(xiàn)椅投資燈收益壞可控且。協(xié)同殘機(jī)制做：設(shè)荒計(jì)、挺營鎖節(jié)、成凡本、否采購觸、工被程、續(xù)財(cái)務(wù)鎖要有積效協(xié)滲同。萬科粥非常風(fēng)注重飲前期憑成本腿策劃藍(lán)，在節(jié)設(shè)計(jì)映階段矛的成后本測駛算階慎段投訪入大棵量人育力、北物力肉、重內(nèi)視度鏈和協(xié)敞作程月度都勵(lì)較高嚼。小計(jì)犧：1、成沒本核片算階宜段：追求席算的下快、頂追求谷算的依準(zhǔn)屬于固事后扯型。2、成調(diào)本控篩制階灣段：追求箭不突憶破目挽標(biāo)，撫過程念中定恢期回妥顧屬于棄事中荒型。3、成異本策助劃階含段：強(qiáng)調(diào)虛前期墊策劃紛、標(biāo)御準(zhǔn)化榮、追霞求結(jié)村構(gòu)最鼓優(yōu)化實(shí)現(xiàn)危了不訓(xùn)均衡烏成本毅調(diào)配韻、屬射于事挑前型專。對標(biāo)弱：標(biāo)勉桿地煌產(chǎn)成賄本策鬼劃前衰置性盾是如何做到的？分享1：中禽海地腿產(chǎn)成址本前淘置管罩理6+6步法分享統(tǒng)2：醋中海久地產(chǎn)物成本請前置餅零浪病費(fèi)執(zhí)始行表第二項(xiàng)節(jié)、斗房地鐮產(chǎn)成倘本管植理趨蕩勢及創(chuàng)新1、進(jìn)瓶入“鋒三全患”成龍本管夸理階瞞段當(dāng)前努標(biāo)桿享房企無成本而管理已進(jìn)入“全成本、全員、全過程”的三戶全發(fā)陪展階帶段。1)“全成雷本”意味要站在項(xiàng)目和企業(yè)全局，不單局限于建安開發(fā)成本，還有考慮營銷、管理、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。2)“全員成本”好理解，卻很難真正做到。意味成本管理雖然歸屬成本管理部門，但必須依賴各業(yè)務(wù)職能部門共同做好成本管理工作。3)“全過程成本”是指房企成本管理涉及的周期應(yīng)從項(xiàng)目拿地、設(shè)計(jì)、開發(fā)到銷售竣工，覆蓋項(xiàng)目的全生命周期。2、走少向“格先策刪后控銀”的兔成本贊耦合盤管理淘時(shí)代

1)先策拐?成普本策劃：側(cè)重設(shè)計(jì)階段的成本策劃宇，強(qiáng)調(diào)牲“好者鋼用在刀刃上”\“強(qiáng)調(diào)花好每分錢竄”。

2)后控?成槳本控制：側(cè)重眾開發(fā)超階段篩的成盈本控包制，管好陵待發(fā)船生成本，做好動態(tài)成本回顧，管控好目標(biāo)成本搖的變欠動率?！跋攘_策后夏控”強(qiáng)調(diào)臥設(shè)計(jì)毫階段焦的成效本策疲劃及犬設(shè)計(jì)唉階段拿之后拌的成吵本控制扮，重支點(diǎn)解箭決目膛標(biāo)成接本制拌定的險(xiǎn)合理國性問漂題。思考尼：如尚何實(shí)放施成嬌本策紗劃的么前置申和不均衡賤策略輕？房地障產(chǎn)行業(yè)盟進(jìn)入后白銀時(shí)代，喬行業(yè)利潤谷以每年1%的平均礎(chǔ)速度下揀滑，復(fù)成本此策劃筆的前至性管長理所褲體現(xiàn)送的價(jià)夠值尤為頓重要。擊成本鎖策劃壇包括：項(xiàng)目樸策劃裂與產(chǎn)既品策劃。先項(xiàng)目策劃收益最大化視角的總圖策劃內(nèi)函：從項(xiàng)目整體布局、產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合等實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本的首輪不均衡分配成本的兩大策劃產(chǎn)品策劃好鋼用在刀刃上的產(chǎn)品策劃內(nèi)函：基于敏感性成本、功能性成本、結(jié)構(gòu)性成本的產(chǎn)品角度的不均衡分配第一、項(xiàng)知目策另劃---基于收益溜最大化角度進(jìn)行總圖規(guī)劃

1)總圖規(guī)劃在項(xiàng)潛目運(yùn)童營管熊理中腥非常碧重要連，基辟本決縫定項(xiàng)目領(lǐng)整體產(chǎn)覆品、他業(yè)態(tài)玻和景辣觀的旁分布姐與格并局?？訌捻?xiàng)賢目收益角燈度，群總圖閉規(guī)劃決階段季直接扔決定架了項(xiàng)憲目建安物成本的80%，同時(shí)狼決定了比項(xiàng)目績總成窄本的50%，譜甚至恨決定魔了后老期物針業(yè)管理隨成本。

2)要做好桐項(xiàng)目集成本禽策劃凝，就積必須灣對總職圖進(jìn)貼行精妹細(xì)化研究業(yè)，包括勵(lì)景觀方案愁和精裝修濾，以保證硬建筑、景耐觀、裝修俊一體化清設(shè)計(jì)矮。

3)在總垮圖規(guī)走劃緞階段嶄，通強(qiáng)過對要不同范產(chǎn)品狡、業(yè)豈務(wù)組異合模舉式收益指比較吩，最焦終得辯出最伴優(yōu)方檢案。不同誼產(chǎn)品犧的配閘比組須合，種所帶線來的壇成本療、收霧益等句財(cái)務(wù)雜指標(biāo)荷差異史非常欲顯著釋，而跳這個(gè)胞差異臣點(diǎn)正飄是成震本策跳劃所典追求葉的價(jià)攀值點(diǎn)晉！容積率0.71.02.6別墅占比100%36%0高層占比064%100%商業(yè)占比0010%收入（億元）13.31629.7成本（億元）9.612.927.5稅前利潤（億元）3.73.12.2案例1：某商項(xiàng)目誓不同賀開發(fā)最強(qiáng)度汗實(shí)現(xiàn)僚價(jià)值最不同備注尤：別緊墅售號價(jià)90漂00膀~1多15缸00元/平；煉高層60膛00元/平方案容積率套數(shù)套均面積單價(jià)收入（億元）成本（億元）稅前利潤（億元）一0.562642982600020.516.93.6二0.571993962855022.517.84.7三0.571555083135024.718.76.0設(shè)計(jì)撿提交瓶多種宏規(guī)劃頭方案掩經(jīng)濟(jì)據(jù)性比頸較如盾下：項(xiàng)目磨總圖唯規(guī)劃炕階段茄主要憤做好嗽以下游幾方絡(luò)面事線項(xiàng)1、做校好基虛于客雀戶需籃求的固產(chǎn)品朵定位2、要學(xué)儲會“晉掏干模挖盡爸”項(xiàng)目駱規(guī)劃牛指標(biāo)3、靈蕉活運(yùn)懲用項(xiàng)要目設(shè)緊計(jì)經(jīng)負(fù)濟(jì)性讀評價(jià)8個(gè)因僑素4、項(xiàng)慕目設(shè)節(jié)計(jì)多展方案嶄經(jīng)濟(jì)額性評迫價(jià)1、如走何做新好基車于客宿戶需忌求的法產(chǎn)品睬定位數(shù)？項(xiàng)目竹實(shí)施勺成本棕策劃磁管理斬后，息若后愛期目多標(biāo)成觀本被攜突破期，很捷大原扮因是東前期澤的產(chǎn)舒品定位龍不準(zhǔn)繳確，攝導(dǎo)致蘭后期雅物業(yè)幅類型蜻發(fā)生題顛覆她性變改化。標(biāo)桿鹿企業(yè)浴產(chǎn)品鞭定位5項(xiàng)策帳略：A、分耀析土滴地屬耐性，粉圈定葬主打構(gòu)產(chǎn)品僻；B、根解據(jù)產(chǎn)柴品特厲征，濃鎖定幫目標(biāo)尖客群炸；C、根漠據(jù)目求標(biāo)客奮群關(guān)自注點(diǎn)施及競谷品對甲標(biāo)（吼價(jià)值租排序漏），推決定過成本考投放淘重點(diǎn)背；D、善晝用規(guī)膨劃指古標(biāo)，看掏干脆挖盡逆，使進(jìn)貨值聚最大絞化；E、根世據(jù)客臺戶定瘋位，剃確定綁產(chǎn)品融配置傘標(biāo)準(zhǔn)趙。競品谷對標(biāo)勤是在托成本榨上擊顫敗競滴爭對祝手的沈重要皂手段兄！2、學(xué)會育“掏驗(yàn)干挖幼盡”項(xiàng)目遭規(guī)劃莖指標(biāo)方案捎設(shè)計(jì)惹階段媽：要腥學(xué)會稱“掏兇干挖敏盡”打、“押先算旗后畫增”1、對筑內(nèi)--劑--漢-對已因確定界的規(guī)恐劃指遇標(biāo)，賭要“恒掏干乞”；2、對云外--油--庫-要對符可用序的各雷項(xiàng)資仔源，蛾要“擋挖盡芒”3、空肺積率昨以“鋪貨值壯最大嫁化、掀利潤梢最大腿化、躍現(xiàn)金臨流最也優(yōu)”真為目鋸標(biāo)，“掏驚干、該挖盡下”土升地價(jià)安值。4、建駛筑密從度指千標(biāo)“首挖盡雞”項(xiàng)鴨目周寒邊環(huán)拼境價(jià)睬值，柄如“孩底商續(xù)寸土遣寸金鑄”結(jié)合弄周邊找資源纏、布利置不將同商巴業(yè)形互式，色不浪薯費(fèi)一距平米都商業(yè)猾用地晝，使丟商業(yè)貨鳥值的磨最大拜化。3、靈喊活運(yùn)建用項(xiàng)廣目設(shè)姓計(jì)經(jīng)鴨濟(jì)性如評價(jià)8個(gè)因浴素1、建帝筑造配價(jià)構(gòu)狐成比瓣：建筑咱造價(jià)份構(gòu)成旦比反杯映的哨是不款同工滾程部毀位的貫造價(jià)波占總造價(jià)頂?shù)谋扔浿?。重分析湊找出剛降低殃造價(jià)哭、提井高經(jīng)沒濟(jì)效雖果的截方向擊；2、戶情型：小戶搶型單傷方造伙價(jià)比矩大戶電型高膝，因也小戶花型肉祥墻多秋，相刪應(yīng)墻搬面抹捉灰、管線曾敷設(shè)本安裝寸單方遷造價(jià)凝高；3、層蕩高：室內(nèi)孩凈高熟直接意影響招建筑后造價(jià)議。適膠度降凱低層罷高可鍋以節(jié)外約建忘筑材存料，減輕斃建筑竟自重希，提筒高抗惠震能撫力；幅降低智采暖低能耗睬、節(jié)郊約能認(rèn)源，關(guān)減小腫建筑姐密度猾。4、層形樓：高層淡建筑楊可以殺節(jié)約妄用地甩、節(jié)澆約市古政投辛資。5、建釋筑的譜平面片形狀滿：一般右來說聰，建掌筑的藍(lán)平形賞狀越絨簡單單，其黎造價(jià)江相應(yīng)薪地越份低施工構(gòu)也經(jīng)沸濟(jì)；6、建熊筑的傭單元你組合議：合理椒建筑莖單元溝組合禽，能岡提高勒設(shè)計(jì)光方案筐的經(jīng)晴濟(jì)效地果，泡單元組艙合數(shù)望影響建山墻謙、基妨礎(chǔ)、授屋面戶等部錄位的皺造價(jià)胖；7、結(jié)森構(gòu)配樓筋：結(jié)構(gòu)池工程屢?guī)煹难朐O(shè)計(jì)柄水平捎，直盒接決崖定了蜘建筑燦鋼筋貼含量斜的高征低，從而鵝影響枝工程躬造價(jià)臨；8、建階筑結(jié)誤構(gòu)形較式：框架并剪力巡壽墻結(jié)籌構(gòu)體其系造腔價(jià)最序高，爛框架翅結(jié)構(gòu)象體系說次之密，磚混結(jié)氏構(gòu)造脆價(jià)最蜘低，碌建筑絞的結(jié)婚構(gòu)形彈式選擺擇，廢是影征響設(shè)煩計(jì)方娛案經(jīng)擴(kuò)濟(jì)性拴的重熄要因爪素。4、項(xiàng)刃目設(shè)營計(jì)多劃方案普經(jīng)濟(jì)某性評唇價(jià)設(shè)計(jì)度部、盜營銷踩部提襯出多忌種規(guī)歪劃設(shè)搞計(jì)方簡案，閑成本渠部進(jìn)油行經(jīng)鏟濟(jì)測飲算比倉較，計(jì)各方發(fā)共同確定叔價(jià)值爹最優(yōu)洲方案難。A、設(shè)珍計(jì)中質(zhì)心負(fù)群責(zé)總館體規(guī)遵劃，誤在仔外細(xì)研敲究營懸銷和嶼客服鄉(xiāng)豐提交迎市場這調(diào)研可和客微戶反坊饋意見欄的基旦礎(chǔ)上扯，委省托設(shè)咸計(jì)單溪位進(jìn)悼行產(chǎn)錄品配慨比多缺方案錘設(shè)計(jì)參。B、設(shè)廚計(jì)單聲位至膜少提蒼出3種以犧上成坑熟的呢產(chǎn)品兔規(guī)劃頂方案睛后，勒成本狐控制避中心個(gè)負(fù)責(zé)憲根據(jù)這嫂些方干案進(jìn)率行造僑價(jià)比逝較，妄向設(shè)盲計(jì)中滾心提巴出規(guī)濃劃階躲段的瓶成本近控制演及價(jià)錘值優(yōu)臨化建議，第考慮遣最優(yōu)培方案旅的可盡行性柄。C、設(shè)竟計(jì)、串成本算與營棉銷共房誠同確抄認(rèn)最轟優(yōu)可厘行設(shè)訂計(jì)方塊案后信報(bào)評臨審委熱員會父審批父通過鋒。通過撒設(shè)計(jì)潤方案叛的經(jīng)責(zé)濟(jì)性優(yōu)比較區(qū)，是牙降低爐工程駛造價(jià)楚主要予方式堪?？倛D丹規(guī)劃~“選有擇大釘于努漆力”喇！決策跌掙大介錢、愈技術(shù)仗掙小體錢!記住炮：成戰(zhàn)本價(jià)驚值是役設(shè)計(jì)斑出來判的，靠不是榴控制圣出來炭的！第二、產(chǎn)壯品策范劃---聚握焦成尋本進(jìn)柜行有剃效投致放

1)按照“改搶變可來以改變的、維持不可改變或很難改變的”邏輯，將成本管控劃分為急需成本控制的科目、影響客戶體驗(yàn)的科目、可通過決策優(yōu)化的科目、必須支出的科目、調(diào)整性不大的科目。

2)樓盤品質(zhì)大多是炮通過體驗(yàn)中心、外立面、景觀、公共部位精裝修等方面來反映，這些屬于敏感性成本，是客戶購買沖動的源動力，在這方面要舍得多投入，要學(xué)會把成本投入到客戶蜘愿意買單的地方。

3)目前密大多仗房企糊都已榨意識沙到，咸也做庸出了殃成本棕投入淚的調(diào)辦整，記但實(shí)際睬操作更中，繼會遇屠到困桶惑：蛋多投賽入了慰成本據(jù)可效結(jié)果并繁不明駐顯；桐較之以走前幾眾倍的仇投入坦打造取品質(zhì)哄，可琴是客刷房仍余不愿暴意額勁外買殺單。坦（關(guān)筍鍵是鹿成本被要投椒對地先方！安）探討梁：如喘何進(jìn)壤行二懲次成滅本聚帽焦不均衡墊分配埋？基于衰總圖規(guī)劃羨下的獨(dú)產(chǎn)品賠策劃棋，強(qiáng)尚調(diào)對蹲產(chǎn)品心成本染的二次不周均衡分擇布。實(shí)現(xiàn)誦用更翻少的桶成本細(xì)，獲免得更圓好的女產(chǎn)品體色驗(yàn)。分為經(jīng)三大堂類：

1、結(jié)構(gòu)性禁成本：指對議承受駐各種紙荷載繩、起懼骨架稍作用的空答間體系哈（如屆樁基敵、基廊礎(chǔ)、破梁、強(qiáng)板、物柱、淡墻等敞）所投亮入的成確本。連這部固分不屑態(tài)受棄業(yè)主取關(guān)注媽，但疑屬于予建筑殺物的堆必備威要素騙，需喝要對嶄其（爺如鋼必筋含副量、膚混凝濫土含閃量、淹模板堤含量位、砌鞏體含棗量、蜂窗地樂比、軍外立染面造魂型等奴）指晴標(biāo)進(jìn)旋行控死制。

2、敏感性浩成本：指某漂些成栗本參熟數(shù)的染小幅咳度變狼化可導(dǎo)致哲經(jīng)濟(jì)效螞果指福標(biāo)的坊較大撿變化預(yù)。就鄙是相擊對投效入較凝少、泡成本筍回報(bào)涉較高聯(lián)、最嗚受業(yè)鈴主關(guān)枯注的撈部分張，如貿(mào)園林碼景觀廉工程門、門笛窗工搞程、蒼外立背面裝嫂修、皇大堂惡精裝脾修、許電梯澡前室囑裝修套、智心能化壺工程澤、體脅驗(yàn)示鎖范區(qū)已等。

3、功獨(dú)能性成設(shè)本：分基煮本功銀能和處附加夫功能厲?；Ρ竟β媚苁穷潓?shí)現(xiàn)此項(xiàng)目數(shù)用途食必不怕可少蚊；附角加功霧能是紅基本絕功能岸之外簡的其曬他功凈能?？蛻羰左w驗(yàn)~是衡濫量成宇本控提制是隆否合逝理的崗核心肚原則雁！注意林：建刮造成她本是灘有底陜線的旨。采概用“巨不均膨衡成殼本投議放”陵管理鄉(xiāng)豐模型株來實(shí)跟現(xiàn)成酬本價(jià)悟值最涼大化認(rèn)，來緒控結(jié)擴(kuò)構(gòu)性輸成本浮、合念理使敗用功游能性閥成本暢、重己點(diǎn)投料入敏濾感性小成本閘，用濟(jì)不均時(shí)衡策錦略實(shí)術(shù)現(xiàn)成籌本的旨差異尿化投粗放。1、嚴(yán)身控“急結(jié)構(gòu)柄性成鍋本”--兵--型--樁基衡、基葡礎(chǔ)、塊柱、哈墻、鳳梁、艷板。2、投賣入“柜敏感撇性成檢本”--瞇--岸--園林怖綠化通、門踢窗、咱外立匆面、入戶聾大堂膨、智液能化田等工默程。3、合鑒理分持配“系功能哈性成霧本”--能--伐--功能黑配備捕合理府、實(shí)蹦現(xiàn)必世要功徑能，賣減少歲不必索要功防能。其1、結(jié)著構(gòu)性班成本---在保兩障安占全的停前提獅下嚴(yán)酸控結(jié)構(gòu)霉性成本雙應(yīng)在保障臨安全的前倆提下進(jìn)行背嚴(yán)控。標(biāo)桿房抹企已望經(jīng)做酷到對耳成本輕七大替結(jié)構(gòu)壩性指韻標(biāo)進(jìn)戲行全話面嚴(yán)看控，具體卡為“標(biāo)侄準(zhǔn)層鳳鋼筋拳含量、標(biāo)恒準(zhǔn)層林混凝語土含鎖量、仿窗地比、地下漿室層量高、地風(fēng)下車鐵位平氧均面積、地?fù)裣率亿w鋼筋歸含量、園林傘硬景慌面積班比例”。其任樂何一嫩個(gè)指里標(biāo)被回嚴(yán)控另和節(jié)敞約，裝都可坊以帶睛來不胸同程季度的錘成本贈節(jié)約告。如購果對棚七個(gè)瓦指標(biāo)肉進(jìn)行楚整體蹲嚴(yán)控宜和優(yōu)壺化后聾，項(xiàng)霸目單柔方成蠅本可酸減少12價(jià)0~睬20壓0元/M殖2。如閥果按可照年封開發(fā)宜量50萬平借方米策，最歷多可午以降薦低成羅本約1億元師，這味正是休成本游策劃輩的價(jià)槽值之索一。對標(biāo)愧：標(biāo)蜘桿地歲產(chǎn)設(shè)虧計(jì)階莊段成濫本控陶制的快做法分享1：中摧海地部產(chǎn)結(jié)蔬構(gòu)成波本控凳制關(guān)才鍵點(diǎn)分享2：萬眨科結(jié)帽構(gòu)設(shè)絕計(jì)階聾段成算本控創(chuàng)制方師法案例1：車錦庫結(jié)域構(gòu)布褲臵成父本督縱辦優(yōu)耽化設(shè)為計(jì)地下車庫結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)一（優(yōu)化前后）分享互：項(xiàng)目重面積柏一覽竹表規(guī)扒劃面季積指蕉標(biāo)的展確定要求截：設(shè)殼計(jì)部牽頭，成本部、營銷部配合對在建項(xiàng)目面積集擴(kuò)中梳悶理，根據(jù)規(guī)劃局、質(zhì)監(jiān)站、房管局關(guān)于不同建筑形鑼態(tài)產(chǎn)爛品面積缸的不隨同計(jì)算標(biāo)羞準(zhǔn)，裙制定三方羅確認(rèn)拿的項(xiàng)目面積為一覽獲表，為公司成本核算、資金計(jì)劃管理及后期竣工備女案資謠料填寫，并對不同產(chǎn)品形態(tài)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)的謹(jǐn)慎確定洋。案例：樁基窮施工城開始費(fèi)前要星根據(jù)植合同注約定都對樁程基施芽工單牢位進(jìn)趣行交嶄底，（合否同規(guī)定理：樁愿頭的紙外露欲長度趨不能費(fèi)連續(xù)精出現(xiàn)3根遲超過左設(shè)計(jì)父標(biāo)高舒0.墳8m）。分享價(jià)：設(shè)女計(jì)管丟理應(yīng)炊注意掘的要妹點(diǎn)圖上面的廳拋物線（紅線）代表成本形成的過程，下面的曲線（藍(lán)線）指花出去的錢即付款過程，施工期結(jié)束后交樓結(jié)算。1)、在概念葛設(shè)計(jì)智階段引，強(qiáng)調(diào)廈貨值銜最大健化。亡主要倆通過港對四禮大設(shè)安計(jì)方踐案成本且控制舞：產(chǎn)宜品組誦合方膏案、負(fù)路網(wǎng)罪布置掃方案浮、停乏車布宇置方模案、貫場地標(biāo)高皂方案貪的管形控；2)、在方刮案設(shè)笛計(jì)階口段，重點(diǎn)乞強(qiáng)調(diào)冰基于嫩指標(biāo)罷進(jìn)行甚限額著設(shè)計(jì)下。具渣體針仇對建筑敲方案邪、安策裝方芒案、次結(jié)結(jié)咸構(gòu)方絨案、以精裝寶修方走案、受景觀其方案辱、地厘下室方鄰案、寄建筑邊節(jié)能灰方案抹等實(shí)將現(xiàn)標(biāo)梅準(zhǔn)化情管控值。3）、在擴(kuò)劉初設(shè)閥計(jì)階電段，重點(diǎn)屈關(guān)注鈴客戶躁體驗(yàn)鹿，盡毫量站揪在客葉戶視靜角去瘡做產(chǎn)品杠、重違點(diǎn)投巷入--悔--井--敏感鹽性成也本、初合理屆使用六“功某能性炎成本精”各設(shè)沙計(jì)階緒段成汽本控先制要迅點(diǎn)3、施艱工圖匆紙階安段成撒本控液制1）集援中審主圖：組織兼甲方拋、監(jiān)質(zhì)理、簡供方鵲技術(shù)唯主管嫁按照驢審圖變要點(diǎn)錢進(jìn)行3-抖5天封煮閉審孫圖，除了遵設(shè)計(jì)耍問題森的檢懲索，壺也對辯控制叛質(zhì)量由的技介術(shù)措吹施是映否在捏施工扯圖體君現(xiàn)進(jìn)行塌檢索禾，集眠中整上改完磨成后脫才允撕許出躲藍(lán)圖按。2）滾錘動審蕉圖：目前嶼現(xiàn)場鍛工程開師不夸看圖芳或很章少看林圖已刪是常替態(tài)，矩要求疾開展謊滾動匯審圖堪，以此確后保工胡程質(zhì)域量一打次成沫型，幼減少歪設(shè)計(jì)粘變更黑。3）審零圖五俊大方響式:a、按具公司啊流程溝進(jìn)行恭；b、評滔審；c、外審；d、集鉤中動員撞會審他、定討目標(biāo)膽、分財(cái)小組狠審圖喬、集仍中答辭疑；e、實(shí)色樓演門練、板圖紙杏落地（避錄免設(shè)過計(jì)圖乒紙誤子差）哪。4）形陣成最鵝終審澡圖報(bào)忙告：注意己如下菌：a、專梳業(yè)設(shè)留計(jì)交寫圈的壩審核箏；b、施永工可實(shí)來現(xiàn)偵性、怠成本銀經(jīng)濟(jì)對性、磚營銷濁配合免度的歷審核宵。C、圖株紙會綱審最沙忌諱寨走過場公，必扭須重悄視和漠認(rèn)真探。D、要映改變嘉只重滑視現(xiàn)丙場管騎理不嗚重視汗圖紙婦管控繪的習(xí)慣蔬。施工邪圖審封是節(jié)臭約成部本和頭施工搶時(shí)間旅的重姑要手痛段和所方法一、賽設(shè)計(jì)鞭階段崇成本再控制斥原則在前沾期設(shè)旅計(jì)階在段（統(tǒng)含產(chǎn)墳品策良劃、餡定位闊、設(shè)愈計(jì)等周）即耀設(shè)計(jì)針完成糞期內(nèi)如，所壟有的簡花費(fèi)脅可能久只占?xì)q整個(gè)華付款望的5-滿10括%，但此設(shè)計(jì)唐的結(jié)宣果卻只決定詞了項(xiàng)容目成因本的80槐%，設(shè)拿計(jì)圖熊紙完憂成代棍表成困本已外經(jīng)基輛本形昌成，譯只是肌在付催款上波有一宣個(gè)滯救后效臉應(yīng)。而從殿招標(biāo)厲完成禮至交揪樓的頭整個(gè)列漫長財(cái)過程塞應(yīng)該勝只有長變更煎簽證昂、結(jié)乎算而間產(chǎn)生環(huán)的成史本，紹變動蚊不應(yīng)令超過20單%。在規(guī)趙劃造環(huán)節(jié)臉進(jìn)行底成本瞇控制旋是實(shí)駱現(xiàn)事前姿控制的關(guān)至鍵，映可以瞎最大咱限度正的減閑少事千后變造動帶蔬來的獻(xiàn)成本晝的增然加。所以粥該環(huán)眠節(jié)控丘制要輕點(diǎn)和據(jù)控制磚內(nèi)容芝相當(dāng)螞復(fù)雜朝，基伸本原蛋則是籍，周托密規(guī)巨劃，念科學(xué)另討論帥，嚴(yán)翠格審拒批。喉設(shè)計(jì)箱部和妨各類宅評審李委員送會在蹈該環(huán)同節(jié)承懸擔(dān)主歉要的難職能嚴(yán)。對標(biāo)乎：抓秩前端---優(yōu)肢化工筍程技尼術(shù)統(tǒng)及一標(biāo)課準(zhǔn)分享1：萬科哄集團(tuán)請全套偽工程鬧技術(shù)酬統(tǒng)一渣標(biāo)準(zhǔn)分享2：萬巡壽科集寸團(tuán)工徐程質(zhì)帶量通騙病防牙治體膠系其2、敏潔感性珍成本---基于客戶規(guī)匹角加普大投并入

敏感植性成本的核心在于客戶視角的“敏感”二字，成本策劃的重要導(dǎo)向是將成本投放在客戶愿意買單炭的地方，讓客戶經(jīng)常看得見、感受得到俯。比如：針混對客戶經(jīng)常出入的小區(qū)大門、單元大堂第、入戶門、電梯、外立面、園林景觀等增大成本投入眼，讓客戶感受到“豪華、精致、細(xì)節(jié)精工”，從而實(shí)主現(xiàn)產(chǎn)品的溢價(jià)。不均轎衡分剛配關(guān)銹鍵“低就是細(xì)把成漂本騰郵挪到喬客戶駱看得愛見的豬地地貪方”

標(biāo)桿啦企業(yè)距對敏奪感性瓜成本水投放訂經(jīng)驗(yàn)熊總結(jié)玩：激起客戶開購買安欲望估，真派正產(chǎn)生取關(guān)鍵評影響袍的成機(jī)本約員占總道成本算的20戶%，企因業(yè)就倍是要生在客孕戶感者知度踐高的這20順%成本被下功掏夫。忍如圖緩所示襖：客戶感知度描述高客戶可以敏感接觸觀察到，并對購買決策產(chǎn)生關(guān)鍵影響的內(nèi)容。中對客戶決策產(chǎn)生影響，但客戶的敏感度偏低低需要客戶具備一定專業(yè)知識才可察覺，或?qū)Ξa(chǎn)品長期使用有影響的。無客戶難以覺察，或無法觀察到構(gòu)造及配置分享示：基出于客訪房視巷角，眼梳理紙出了豬敏感捉性成陸本的消八大蕩關(guān)鍵血部位過：公寓柴樓室昨內(nèi)精醫(yī)裝、晌園林覺景觀篩、鋁扇合金嗽門窗集、入絕戶門典、電釘梯廳數(shù)精裝宵、大堂弦精裝形、外樹墻、作欄桿，并希對每草個(gè)關(guān)險(xiǎn)鍵部僵位的我建造拌標(biāo)準(zhǔn)浪和投篇入成線本進(jìn)行山了標(biāo)胡準(zhǔn)規(guī)愈范，樓以保湖證對逮此部痛分的該有效工投入翅，如樂圖所耗示客房關(guān)注部位建造標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)公寓樓室內(nèi)精裝按照1000元/M2標(biāo)準(zhǔn)園林環(huán)境按照景觀面積460元460元/M2標(biāo)準(zhǔn)鋁合金門窗460元/M2標(biāo)準(zhǔn)入戶門3000元/樘電梯廳精裝500元/M2標(biāo)準(zhǔn)大堂精裝1500元/M2標(biāo)準(zhǔn)外墻外墻面真石漆欄桿鋁合金玻璃樣板400元/M對標(biāo)軋：如燭何有獅效實(shí)惱施成本策劃不均衡策略？分享餃：基于客刪戶視唯角，奮梳理悅出了痕敏感感性成工本的雹八大關(guān)鍵柏部位：爽即公寓殲樓室燃內(nèi)精附裝、售園林炕景觀艷、鋁瞧合金門窗病、入戶鈔門、危電梯弱廳精架裝、念大堂悔精裝白、外溪墻、寧欄桿，并對每柜個(gè)關(guān)鍵部恩位的建造副標(biāo)準(zhǔn)和投鹿入成本進(jìn)為行了標(biāo)悅準(zhǔn)規(guī)范鏈，以篇保證兵對此墨部分哲成本廚的有攏效投碗入。分享義：萬科彎集團(tuán)樓客戶角關(guān)注殖度敏連感項(xiàng)用目模戀塊案例透：龍湖飲項(xiàng)目氧敏感本點(diǎn)價(jià)壤值表毫現(xiàn)其3.功抹能性抬成本---強(qiáng)調(diào)壓合理灰投放功能蘿性成本定也是高品倉質(zhì)樓盤例羞行關(guān)注的枯點(diǎn)，對于后其投入熟更多是膽強(qiáng)調(diào)洗它的件合理植性。遭當(dāng)這憐些關(guān)姿注的左點(diǎn)可黑能成為銷例售賣魔點(diǎn)時(shí)郊，功鮮能性敲成本辰便可詢以向腔敏感話性成察本轉(zhuǎn)爸化。增加藏產(chǎn)品附根加值婦并支冬撐銷卸售溢噴價(jià)及寬促進(jìn)齡快速介去化僻，同時(shí)還劑能產(chǎn)生穗品牌效應(yīng)裂，提高成使本回報(bào)。如：入戶圖門、陽臺貪欄桿與鴿公共捉樓梯內(nèi)間、楚公共疊設(shè)備若房裝奴修等憤。分享殿：龍車湖體殲驗(yàn)區(qū)妨景觀成本價(jià)值賞析敏感測性成暴本的訴核心在于客戶視角的“敏感”二字，應(yīng)用“不乓均衡戰(zhàn)使用成本”的管理方法，將成本投放在客戶愿意買單能的地猾方“把成本騰挪到客戶看得見的地方”。讓客戶經(jīng)?？峡吹眉乙?、感受得到，從而最大化的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的溢價(jià)。分享用：優(yōu)蓄秀房殊地產(chǎn)膀項(xiàng)目冶價(jià)值罰賞析案例錄：龍湖護(hù)項(xiàng)目宣敏感吊點(diǎn)價(jià)檢值表河現(xiàn)第三參節(jié)、辣房地顫產(chǎn)成避本管新理現(xiàn)承狀分團(tuán)析現(xiàn)狀奮一、工日常辜成本對管理禾常見旅的幾等個(gè)問得題1）缺齡乏全嘴面規(guī)燙范的禽目標(biāo)浙成本激管理孕體系納：沒有杜建立壞目標(biāo)敬成本昂、責(zé)券任成巧本和維動態(tài)建成本才管理巷體系唐；成承本控己制就逝是項(xiàng)目橫實(shí)施燙過程羞的各冊項(xiàng)支收出控劉制。2）成賄本控軌制忽扶視管暴理重?zé)酎c(diǎn)：只重愛視“播顯性躬成本霉”的榆控制下，而臥忽略地對“謀隱性懸成本柱”的乞控制意；3）成謝本控比制忽勿視前犯期階嬌段：只關(guān)愛注項(xiàng)舟目施丟工階桂段過椅程的鄉(xiāng)豐“事固中”宇成本揉控制改，缺話乏對速前期饞決策浸、規(guī)劃革設(shè)計(jì)徹、招歸標(biāo)、收合約齒等“悔事前賽”成斗本控監(jiān)制的運(yùn)足夠燦重視攏；4）成蠟本控嚇制手消段不宵當(dāng)：只做殼減法房誠，把賭壓縮予必要微的項(xiàng)璃目費(fèi)悠用當(dāng)泥作成厭本控屆制的歐主要宣手段霸，使?jié)忭?xiàng)目整體撤經(jīng)營岡目標(biāo)楊和開遮發(fā)進(jìn)崗度、爹質(zhì)量妨受到幼較大圖的影逆響，滿甚至瘡導(dǎo)致爪項(xiàng)目傅的實(shí)際開繳發(fā)成迷本大竄大增答加，械利潤感降低沾，增怕加了雙項(xiàng)目伸風(fēng)險(xiǎn)汗。房地寺產(chǎn)盈擔(dān)利能綠力--旦--成本徐上升脊是利衰潤下耽降的焰“黑稅手”誰來眾管三大讀誤區(qū)管什仰么怎么尺管6行為釋偏差認(rèn)識假偏差現(xiàn)狀思二、蔥成本歌管理溪方面容易存在三大誤區(qū)誤區(qū)1：盲企業(yè)賣內(nèi)部率成本狐控制廈管理主體確立失誤（誰來管？）?1、躲長期濱以來枯，企貞業(yè)一奮直把成本管理作為少見數(shù)管禿理人畏員的專利，認(rèn)為成本、輝效益都捉應(yīng)由僻企業(yè)船領(lǐng)導(dǎo)示、成本和財(cái)務(wù)部門匆負(fù)責(zé)，橫而把蔑各部不門的機(jī)員工只看作生產(chǎn)者誰。全員成本恐控制?2、芹廣大膝員工仰對于哪些竊成本應(yīng)該控制，怎樣躬控制格等問拆題無概念惠，也無力過問，成予本?意識得淡漠竹。7誤區(qū)腿2：濃成本教管理滲對象晨和內(nèi)挺容認(rèn)識不清（管什么？）一方即面，攀沒有防從全茅價(jià)值鏈的角度對房逃地產(chǎn)開沃發(fā)進(jìn)足行分摘析，涂局限于對發(fā)生成本嚷的控制蛛，而帥忽規(guī)滲了對尼影響成本的控制。另一扯方面，局限于傳統(tǒng)的“節(jié)約廁一度電、一張嚇紙”拌的簡單、狹窄的模式之內(nèi)，蜻忽規(guī)潛刃在的談?chuàng)p失封，尚猜未對成本實(shí)行全方撿位的控陰制。?全方吹位成本應(yīng)控制?8誤區(qū)邊3：念成本雷控制廉模式革沒有頸確立（怎么管？）?1、利成本弊管理偉工作不夠全面和系統(tǒng)。成撇本控制洪偏重于事后奔的反婦饋，而對事前、事中控制不力。2、朋成本囑管理寶基礎(chǔ)遼工作溉薄弱，缺少一套完善?全過侄程成本惹控制?的成詳本管責(zé)理制漏度。懼只求形式，不講實(shí)效。3、懼考核討制度不完善偏，力度不大。10觀麥點(diǎn)激一商：合約末部、預(yù)算程部是屬控制容工程題成本氣的核唇心部菠門，陷他們對施暮工圖的愁工程量進(jìn)費(fèi)行詳細(xì)的上核算，與慰承建單位郵進(jìn)行商稠務(wù)談判集、造帖價(jià)談催判，陡爭取悟得到腰最優(yōu)革惠的薯工程親承包價(jià)飛格。觀擾點(diǎn)幅二：規(guī)劃溝設(shè)計(jì)部是請控制成本佩的核心部糧門，他們奶在前期對建筑黃技術(shù)（敏包括哀容積理率、腐使用欲率等原）、稼工程煩技術(shù)遮進(jìn)行系雁統(tǒng)的控伏制，詳以此逃進(jìn)行吹施工件圖的泉設(shè)計(jì)棄管理沾，在膚控制工果程成本貢方面況起到膚了“囑四兩爬撥千幫斤”墓的作靠用。觀點(diǎn)具三：項(xiàng)目甩部是暮工程添成本餅控制搶的核汁心部據(jù)門，債嚴(yán)把諷合同涼關(guān)，厲嚴(yán)格亮執(zhí)行牲設(shè)計(jì)場意圖冊，有崗效控土制設(shè)襲計(jì)變鬧更和密現(xiàn)場年簽證粘，是程控制蒙工程掙成本棟的實(shí)粱施部布門，川作用啄重大罵。討論向：營隔銷部憑門是不是控啟制成赤本的軟核心康部門臺呢？現(xiàn)狀疑三、塘到底既誰是壇成本控制的核心部門？分析店：以上械觀點(diǎn)類站在購各部秀門的兇角度朽來看續(xù)，都謝是有樓道理明的，各部權(quán)門在凝項(xiàng)目頓開發(fā)嗽的不郵同階紡段、羨不同未角度柔對成森本的控制史都發(fā)蚊揮了斥重要餡的作刮用。成本毀管理謝是一斜項(xiàng)系見統(tǒng)工肚作，現(xiàn)牽一邪發(fā)而剝動全瞞身。善成本控制助執(zhí)行熱不僅你僅是顆成本之部的此事情薪，自固上而蠶下都舒應(yīng)有強(qiáng)烈屈的成山本意鑰識。童從建糖筑設(shè)銅計(jì)到告各種訴土建四設(shè)備命技術(shù)參數(shù)污的選員用、鉤從選庸材用晉料到早合同筋評判貌、從券商業(yè)另談判到現(xiàn)陳場工桐程實(shí)右施和盜控制瓦，只濫有整存體全冰過程舉嚴(yán)格濃的控啞制才能祖有效箭做好汗成本冬控制侵管理病。小結(jié)冒：不參同利屈益原弟則下岸導(dǎo)致定成本顛關(guān)注軋對象讓、工耽作內(nèi)容及虜方法疏等差誓異。討論袋：營免銷部障門是桃不是痕控制毅成本頓的核殼心部龜門呢食？答案呆：是慣的。分析部：營握銷部聾是如嗽何來膏控制房誠成本荷的？營銷適部門疤首先雁需要繁提出榮競爭饑對手崇的樓堂盤和壩樓盤魔所在它地的同慚一檔笑次的夫樓盤運(yùn)，剖爐析客蟲戶的始敏感機(jī)點(diǎn)，徹分析步對手協(xié)樓盤的娘定位愿、檔喂次及國銷售國價(jià)格倍，把項(xiàng)樓盤炮設(shè)計(jì)蔑與選慰材用抬料的需暈求描棄述清昂楚了藥。樓婆檔次邁、配裝置、董價(jià)格原定位貴清楚含了，項(xiàng)目瞞的目氣標(biāo)成庫本基領(lǐng)本上珍也就梅確定松了，廉所以造營銷蝕部門刺也是控附制成延本的功核心玩部門盒。項(xiàng)盆目定勻位的清檔次蹈實(shí)際距上已競經(jīng)決定剃了項(xiàng)羊目成湯本的午高低僵，是悔項(xiàng)目胡成本蒙策劃串的前返端。房企妨成本召管理鏈?zhǔn)沁z全員信性、皮全程泛性、劫全方旱位系領(lǐng)統(tǒng)的盲，需各個(gè)怨部門晃能力坊協(xié)作察，先而不亞是單波獨(dú)一端個(gè)部康門可率以完押成的給。關(guān)注貍：總籌部與項(xiàng)目茶公司成本管控職責(zé)及分工思考孩：如薦何調(diào)動非成啟本管導(dǎo)控人面員控瘡制成押本的村積極混性？對標(biāo)紛：總亭部與就項(xiàng)目腥公司馬成本玻管控牌工作膠各自紹側(cè)重怒點(diǎn)成本存部門鳴組織濟(jì)架構(gòu)桃設(shè)置條常見舌模式才有三怎種：職能隸屬于財(cái)務(wù)適用于財(cái)務(wù)管控型的公司，便于收益監(jiān)控；整體資金統(tǒng)籌效率高，利于項(xiàng)目前期監(jiān)管成本核算效率高，但是成本策劃、成本控制偏弱。職能隸屬于工程對建安成本的控制強(qiáng)；合同、變更、結(jié)算效率高；采購招標(biāo)、工程進(jìn)度協(xié)同好；成本和工程缺乏互相監(jiān)督成本部獨(dú)立成本策劃：基于項(xiàng)目全生命周期視角的全成本策劃；成本控制：能夠以中立專業(yè)視角平衡成本控制；為項(xiàng)目投資收益管理奠定基礎(chǔ);跟工程、設(shè)計(jì)之間會存在扯皮情況1、成匹本部朗門職姑責(zé)發(fā)郵展方局向--齡-滿足棉成本芬發(fā)展吼目標(biāo)1)當(dāng)企黑業(yè)成辰本發(fā)蛛展目丹標(biāo)從闖“核巾算型鴨”向四“控薪制型煉”轉(zhuǎn)歸變時(shí)屠，成沙本部主要既有七降大核羽心職鄙現(xiàn)。2）當(dāng)虜企業(yè)潤成本餡發(fā)展瓣目標(biāo)磚從“誰控制臂型”孩向“懷策劃丟型”號轉(zhuǎn)變堵時(shí)，茂成本握部主要旁職責(zé)攝是聚睬焦前聯(lián)期策以劃與墾后期落沉淀目。關(guān)注愉：總旬部與虜項(xiàng)目算公司裙成泄本管雪控職吩責(zé)與蘇分工思考抽：如榴何調(diào)才動非遲成本析管控虎人員雪控制怕成本類的積和極性閉？案例鞭：學(xué)夫習(xí)萬篩科的止交圈凡文化窩、打討破部知門壁塑壘溝通值：在宵萬科渡，部盼門領(lǐng)受導(dǎo)經(jīng)悔常問屋下屬講，這如個(gè)問駱題你郊跟工尖程部遣交圈自沒有怖？跟客判服部元交圈震沒有閣？跟芝營銷塌部交歌圈沒晌有？友交圈復(fù)結(jié)果視怎樣習(xí)？萬蘇科的杏交圈文化垮，其墓實(shí)就瀉是溝吼通。鞋各部料門、該各專貿(mào)業(yè)信嫂息互偷通，貸知道科彼此志需要焰什么配合六，及錯(cuò)時(shí)消述除誤搶解，梁統(tǒng)一哈意見腿或目旨標(biāo)，伸并最驅(qū)終執(zhí)窩行成預(yù)功。溝通拉的目虛標(biāo)就頸是找稼到雙傘方共縮慧同認(rèn)累可的倦?yún)^(qū)域之。分享…對標(biāo)….跨部旗門協(xié)詞同--癢-要打韻造扁鞋平化僵的部汽溝通煩平臺額！故事女一某大鄭學(xué)女礦生公青開投芹票選肉班花倆，相睬貌平摩平的忍小梅幸發(fā)表難演說梢：如果我招當(dāng)選切，再炎過幾話年，蠶在座商的姐搭妹可軍以向企自己潛先生賭驕傲棗的說惰，我上米大學(xué)慮時(shí)，求比班的花還有漂亮催！結(jié)英果，捎她全解票當(dāng)甚選！感悟斑：有作時(shí)候思說服駁別人分支持充你，扛不一俊定要捎證明寸你比別人俱優(yōu)秀睛，而璃是要由讓別逼人覺臣得，字因?yàn)橐杂心愫?，他俯們才更有粱?yōu)越財(cái)感、牲更有渴成就財(cái)感。案例私：學(xué)壩習(xí)萬顫科的抓交圈愉文化敵、打行破部門壁欺壘溝通：在