房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)精簡(jiǎn)

1項(xiàng)目基本情況2投資環(huán)境分析一.市場(chǎng)調(diào)研1.項(xiàng)目基本情況土地地址：成都市溫江區(qū)公平街道太極社區(qū)（東至：清水北街，南至：千禧河畔，西至：光華之心，北至：花都大道）土地信息項(xiàng)目用地：86畝土地用途：純住宅使用年限：70年四至、周邊配套北至：成溫邛高速（距高速路口3.5公里）南至：成都四號(hào)地鐵線（距涌泉路地鐵口2.2公里）。項(xiàng)目緊靠城市主干道—花都大道。

A.教育配套：附近有幼兒園20所，小學(xué)2所，中學(xué)5所（包括成都七中實(shí)驗(yàn)學(xué)校，且距成都市實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)語(yǔ)校溫江校區(qū)不足50米），既能提供大量的消費(fèi)客群，又能豐富業(yè)態(tài)。B.商業(yè)配套：珠江廣場(chǎng)，華堂商場(chǎng)融信廣場(chǎng)等商業(yè)街，商業(yè)配套齊全，滿足周邊居民基本購(gòu)物需求C.景點(diǎn)、公園：有碧落湖，博愛(ài)紀(jì)念碑等景區(qū)，具有較高的可塑價(jià)值。D.交通情況：毗鄰高速路出口和地鐵四號(hào)線涌泉站，附近有多路公交車路線，交通便利，在帶動(dòng)人氣的同時(shí)，必定會(huì)提升項(xiàng)目的知名度。E.金融配套完善，醫(yī)院配套完善，周邊有諸多成熟小區(qū)。2.投資環(huán)境分析--成都市經(jīng)濟(jì)分析2017年，全成都房地產(chǎn)市場(chǎng)商業(yè)產(chǎn)品總銷售面積為87.37萬(wàn)㎡，為2010年以來(lái)銷量最大的一年，總體供銷失衡的態(tài)勢(shì)在這一年也很大程度上緩解，2012年以來(lái)供遠(yuǎn)大于求的情況在2017年也已經(jīng)得到了扭轉(zhuǎn)。同時(shí)，成都經(jīng)濟(jì)受宏觀形勢(shì)影響持續(xù)緩慢走低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)調(diào)整。成都市調(diào)控政策2017年4月限購(gòu)核心：A.認(rèn)房又認(rèn)貸B.限售C.限制預(yù)售2017年11月——搖號(hào)政策成品住宅政策：至2020年底，全市新開(kāi)工商品住宅（三層及以下低層住宅除外）和保障性住房：中心城區(qū)成品住宅面積比例逐步達(dá)到100%；郊區(qū)市縣成品住宅面積比例逐步達(dá)到80%總結(jié)：1.從全國(guó)調(diào)控手法來(lái)看，主要通過(guò)限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)幾個(gè)方面，抑制投機(jī)需求，穩(wěn)定房?jī)r(jià)；調(diào)控范圍從一二線城市向三四線城市蔓延，政策出臺(tái)密集。2.成都政策緊跟一線城市步伐，通過(guò)限購(gòu)、限價(jià)、加大供地量、推出人才公寓等手段穩(wěn)定市場(chǎng)，相比其他城市，成都限價(jià)嚴(yán)格，但限購(gòu)政策相對(duì)寬松，且通過(guò)落戶政策，提供了較多有資格的購(gòu)房人群，為房地產(chǎn)后續(xù)發(fā)展儲(chǔ)備了客戶基礎(chǔ)。成都市土地供銷可以明顯地看出，在三年的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，三環(huán)外至繞城的土地供應(yīng)呈現(xiàn)逐年下降趨勢(shì)，而非環(huán)線區(qū)域的成交比例一直都在75%以上，在2016年突破80%之后在2017年之后下落至79.41%。由土地供銷熱圖，可以看出，繞城內(nèi)交易土地基本小于200畝。且本年度大成都土地供應(yīng)成交用地性質(zhì)以住兼商為主，占比達(dá)到5成左右。成都泄市住局宅分皇析年份2013年2014年2015年2016年2017年主城區(qū)成交均價(jià)（/元）9460元10097元9912元11559元14114元近郊成交均價(jià)（/元）6075元6109元5897元6484元7863元遠(yuǎn)郊成交均價(jià)（/元）4700元4761元4589元4784元5128元商品吹住宅靠供銷程存價(jià)卵年度狗成交踩均價(jià)魂：1.供耗：與線20支16忙年相麗比，吵20寒17撒年商辭品住寸宅供布應(yīng)有桌一定煎程度站下降猶；2.拳銷：到20仍17基年住邪宅市換場(chǎng)銷語(yǔ)售情慘況火賴爆，椒供不度應(yīng)求港；3.骨價(jià)：稼20鍋17謝年成省交均略價(jià)繼侄續(xù)上競(jìng)漲，屬其中咱大成泳都均司價(jià)為8籠57余6元挺/當(dāng)，主雀城1咬41就14顫元/傭，辣近郊愚78睜63固元/雅，該遠(yuǎn)郊來(lái)51擾28記元/截；調(diào)查幕問(wèn)卷1.由此筍我們煩可以敵看出催，大軌多數(shù)東消費(fèi)者椅對(duì)房伶屋面美積的非要求卷為10帝0-湖12浩0㎡線。2.由調(diào)奮查統(tǒng)酒計(jì)可反知，弊中式椒風(fēng)格特法點(diǎn)最章符合鼠人們降購(gòu)房狼要求錫。二.區(qū)域挺定位搬分析1競(jìng)品堂分析2SW及OT分析3產(chǎn)品究定位段分析1.競(jìng)品萄分析通過(guò)礎(chǔ)對(duì)藍(lán)恭潤(rùn)光因華春晶天，罷千禧憲河畔慢，佳御年華普新生毒活的面積列、戶欄型優(yōu)孫勢(shì)、趙產(chǎn)品襲形象進(jìn)行絲式分析賤得出書(shū)：競(jìng)爭(zhēng)今借鑒澡：A.區(qū)域略內(nèi)對(duì)舍改善翅性產(chǎn)春品需傭求日鵝益增虜大，饒且支懲付能妥力較來(lái)強(qiáng)；B.戶型演優(yōu)勢(shì)犧借鑒C.項(xiàng)目籮輸出念高端忍改善迅形象飼，補(bǔ)疼齊區(qū)紹域內(nèi)翼產(chǎn)品碰空白蛛；2.志SW故OT分析劣勢(shì)融（W）優(yōu)勢(shì)軟（S）機(jī)會(huì)坡（O)威脅灘（T)A.地理慰位置鍋優(yōu)越B.自然臂環(huán)境脹好C.周邊駁配套磨完善位于業(yè)三環(huán)樣外，消費(fèi)婚，購(gòu)眠買力低于滔市區(qū)皇。A.房產(chǎn)模市場(chǎng)漠較好B.整體經(jīng)態(tài)勢(shì)昨較好C.成交殊走勢(shì)腳平穩(wěn)周圍館成熟練住宅僚樓盤較多舉，競(jìng)闊爭(zhēng)壓查力較大。奮樓盤顯面積發(fā)較小釋，競(jìng)爭(zhēng)嚇無(wú)太疊大優(yōu)伙勢(shì)。3.產(chǎn)品嘆定位柄分析經(jīng)過(guò)貼市場(chǎng)鹿調(diào)研旗分析等，目紐奉標(biāo)消名費(fèi)群箏定位異于①連改善禍住房襖的二高次購(gòu)其房消比費(fèi)群默或多有次置曲業(yè)者孔②剛故需型掌的首抗次置則業(yè)消義費(fèi)群占，他愉們的著消費(fèi)同需求唯不高談，但促對(duì)房窗型、隨小區(qū)師的生霉態(tài)、序文化吳環(huán)境喉的有礦一定裁的要閑求。產(chǎn)品縮慧面積瘋配比賽與格乖局配剛比根亂據(jù)市拼場(chǎng)調(diào)妹查及冒政府組發(fā)布瘋的統(tǒng)悲計(jì)數(shù)唐據(jù)分例析，跳全區(qū)保戶型運(yùn)以首搞改戶洪型為甩主。桂針對(duì)放項(xiàng)目方提出白的中屆檔社播區(qū)，上要充口分考捷慮業(yè)亂主身找份象豬征意菜義，腸房間鑄面積赤簡(jiǎn)約股大方珍，不奪要面模積的遇浪費(fèi)窩。區(qū)域裹四大課客群固中，務(wù)剛需呆型客天群和砍改善害居住請(qǐng)客群叫兩大絡(luò)客群麗將是劍本案圾直接嘉面向性的主朝力客秤群。四.項(xiàng)目粉產(chǎn)品印策劃1規(guī)劃楚布局2項(xiàng)目因價(jià)格各確定3項(xiàng)目杏工程籌進(jìn)度1.規(guī)劃鉛布局A.縣總體貞布局懲：道建筑壓棟數(shù)蓬13概棟，叛臨邊菜修建膛，有榮東南裝西北瘦四門根，北全門修丟建售冠樓部木，緊潮鄰主班道。背小區(qū)計(jì)中央碧修建皆“太艇行廣金場(chǎng)”淋以及道綠化寧建設(shè)脖和休活閑場(chǎng)攤所。疲項(xiàng)目鬼建筑贏密度漁較小漢，綠插化和習(xí)景觀油占地親面積雪大。棟數(shù)13棟樓層分布兩梯四戶層數(shù)地上23層，地下一層停車場(chǎng)戶型A13室1廳1廚1衛(wèi)面積82㎡戶型A23室2廳1廚2衛(wèi)面積96㎡戶型B14室2廳1廚2衛(wèi)面積108㎡戶型B24室3廳1廚2衛(wèi)面積124㎡戶數(shù)1196戶車位1554項(xiàng)目含價(jià)格完確定項(xiàng)目藍(lán)潤(rùn)光華春天佳年華新生活千禧河畔交易單價(jià)（元/平方米）152201700016037區(qū)位狀況修正1/3100/102100/94100/95實(shí)物狀況修正1/3100/82100/86100/101權(quán)益狀況修正1/3100/88100/84100/85比準(zhǔn)價(jià)格（元/平方米）169261936317209權(quán)重1/31/31/3取算術(shù)平均數(shù)（元/平方米）17833進(jìn)度粉計(jì)劃專和經(jīng)賽濟(jì)測(cè)零算五.營(yíng)銷遲計(jì)劃1銷售鍵路線2推廣編路線3案場(chǎng)請(qǐng)布置4費(fèi)用械預(yù)算1.營(yíng)銷鄙路線營(yíng)銷攜準(zhǔn)備蓄客燥+看強(qiáng)秀銷強(qiáng)銷清盤20描19遣年彩8月坑9月桿11宋月朱20柿20槐年修2月籃4倚月遼7禿月正式連亮相面向縮慧市場(chǎng)第一懂階段雖銷售營(yíng)銷釀線依宅據(jù)節(jié)剛點(diǎn)有鴨序完孩成銷攝售籌暫備第二卷階段則銷售借助瓜旺季辨勢(shì)頭貞，拉新動(dòng)熱基銷尾盤實(shí)現(xiàn)境快速耳銷售餅，完探美收咳官宣傳夾推廣晚語(yǔ)：貍【太理行巷則子】丑/溫勾江首扣席城堂市運(yùn)塌營(yíng)商炒/【太搶行巷蔬子】主/世開(kāi)界涌跡入成徑都種太膽行領(lǐng)辯先一獻(xiàn)步/【太蘆行巷設(shè)子】壓/太姑行巷物子汗溫江冷新生本活締忙造者開(kāi)/【太非行巷佛子】?jī)r(jià)/太具行巷捐子慣城誼市精暖英住肢宅供殘應(yīng)商糧/①營(yíng)濱銷準(zhǔn)腿備＋錦第一溉次蓄屠客請(qǐng)?jiān)诎W此輸拘入您寫的文錫本。術(shù)請(qǐng)?jiān)谕獯溯斉肽P的文豆本。英請(qǐng)?jiān)谥溯斀侨肽蔚奈纳瓯?。千?qǐng)?jiān)趲Т溯攲W(xué)入您耐的文消本。警請(qǐng)?jiān)诘溯斍萑肽械奈乃颈?。話?qǐng)?jiān)诠蚀溯斢氯肽奈囊姹?。楚?qǐng)?jiān)谙Т溯斊啡肽系奈娜颈?。隱請(qǐng)?jiān)谇溯攲?duì)入您耽的文緣瑞本。笨請(qǐng)?jiān)诒O(jiān)此輸庫(kù)入您烘的文盆本。權(quán)請(qǐng)?jiān)趧?wù)此輸同入您御的文媽本。陷請(qǐng)?jiān)谂愦溯斮r入您侵的文赴本。麗請(qǐng)?jiān)诒檀溯敻扇肽赖奈哪捅?。借?qǐng)?jiān)谟X(jué)此輸津入您遵的文例本。真請(qǐng)?jiān)谪M此輸堡入您際的文者本。橋請(qǐng)?jiān)谖龃溯敾肽獾奈那副尽┱?qǐng)?jiān)谪Q此輸沖入您答的文糕本。拐請(qǐng)?jiān)诩兇溯斢谷肽缘奈男驯尽Ｗ终?qǐng)?jiān)诘蚀溯斉蛉肽T的文尾本。嫂請(qǐng)?jiān)谒⒋溯斂溉肽サ奈膬杀尽_請(qǐng)?jiān)趧翊溯斂v入您畝的文賺本。雕請(qǐng)?jiān)跅壌溯斣Ｈ肽淼奈墓S本?；蛘?qǐng)?jiān)诨糯溯斣L入您泰的文從本?？罢?qǐng)?jiān)诳荡溯敽谷肽旱奈那?。駁請(qǐng)?jiān)谫r此輸潛入您顫的文關(guān)本。內(nèi)容2019年8月1日——9月10日階段目的1、品牌宣傳2、同時(shí)，項(xiàng)目亮相，引發(fā)全城關(guān)注，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)預(yù)熱。蓄客手段線上形象硬廣投放+線下巡展、拓客物料設(shè)計(jì)制作項(xiàng)目LOGO戶型單頁(yè)戶外畫(huà)面（大牌、公交站牌、公交車身、網(wǎng)絡(luò)、微信等）推廣吊主題鍬擬定崗：戶澆外、毅微信待、網(wǎng)酬絡(luò)、哲軟文婦等媒輝體建議舒動(dòng)作譯：VR體驗(yàn)售樓匪中心公關(guān)園活動(dòng)感：公益貸活動(dòng)補(bǔ)營(yíng)銷兩次島開(kāi)盤榮銷售內(nèi)容第一次開(kāi)盤：2019年9月10日——11月1日階段目的1.線上價(jià)值廣告轟炸，蓄積意向客戶；2.售樓處開(kāi)放，啟動(dòng)全城認(rèn)籌，展現(xiàn)恒大品質(zhì)實(shí)力；3.開(kāi)盤熱銷全城。蓄客手段線上形象硬廣投放+線下巡展、拓客物料設(shè)計(jì)制作DM海報(bào)、項(xiàng)目折頁(yè)、戶型單頁(yè)認(rèn)籌優(yōu)惠單戶外畫(huà)面（大牌、微信等）9.禾11暈-2淡5樣板捎區(qū)開(kāi)快放10憂.6烈-2潮0公關(guān)延活動(dòng)之：大型窮燈光念節(jié)10月23日產(chǎn)品貧推介侍酒會(huì)首次瘡開(kāi)盤內(nèi)容第二次開(kāi)盤：2020年4月——6月階段目的傳達(dá)概念從業(yè)主等角度剖析恒大城項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值，以及熱銷全城的奧秘，引起置業(yè)的心理共鳴。物料設(shè)計(jì)制作DM海報(bào)、戶外畫(huà)面2.推廣而路線①線晴上推征廣：立足鼻溫江考，輻逆射成搬都，鬧渠崖道拓理展，斑深挖肢潛在頭客群讓。立做足坐裙銷模公式，診并結(jié)捷合渠坦道拓肢展，后有效伴吸引攻目標(biāo)鋪客群園。A.微信跳公眾滲號(hào)、樂(lè)微信蓬朋友唯圈B.社區(qū)逗廣告C.房產(chǎn)賢網(wǎng)絡(luò)②線楚下蓄客——派單/巡展3.案場(chǎng)啞布置采用螞復(fù)古稅風(fēng)格餃，使搞用坡傘屋頂禁，與先項(xiàng)目物整體可中式厲風(fēng)格偶映襯笨。后繩改為啞會(huì)所。4.營(yíng)銷替推廣譽(yù)費(fèi)用事項(xiàng)細(xì)項(xiàng)費(fèi)用（萬(wàn)元）售樓部裝修1700元/㎡，共4000㎡680媒體推廣網(wǎng)絡(luò)、媒體、廣告位485現(xiàn)場(chǎng)包裝圍墻、出入口、通道187銷售物料禮品、樓書(shū)、模型、海報(bào)、廣告135活動(dòng)、用戶體驗(yàn)1521員工工資銷售收入的0.5%1250不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)包含廣告/活動(dòng)/包