房地產(chǎn)投資七

1房地產(chǎn)投資分析

開設(shè)：地理與規(guī)劃學(xué)院主講：

王春芝

副教授

注冊房地產(chǎn)估價師

注冊土地估價師

土地登記代理人

2第三章房地產(chǎn)交易第一節(jié)房地產(chǎn)交易概述

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房地產(chǎn)租賃三種形式。一、房地產(chǎn)價格申報制度（合同簽訂后90日內(nèi)）二、房地產(chǎn)價格評估制度（繳納稅費(fèi)的依據(jù)）三、房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度3第二節(jié)房地產(chǎn)交易的形式

一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件：政府批準(zhǔn)、辦出讓手續(xù)（繳納土地出讓金）、或繳納土地收益金出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件

出讓金繳齊、土地證、投資達(dá)25%以上、轉(zhuǎn)讓房屋時須持有房產(chǎn)證。不許轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)——被查封、產(chǎn)權(quán)不明、拖欠工程款、共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人同意的、依法收回的等4第二節(jié)房地產(chǎn)交易的形式（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序——簽訂合同、申報成交價、審查、核實價格、繳納契稅和補(bǔ)地價、發(fā)證。二、房地產(chǎn)租賃（一）租賃主體的權(quán)利與義務(wù)（二）租賃客體（三）租賃合同——租賃用途、租期、租金及交付形式、房屋修繕責(zé)任、違約責(zé)任等（四）租賃登記5第二節(jié)房地產(chǎn)交易的形式三、房地產(chǎn)抵押（一）房地產(chǎn)抵押的限制條件

權(quán)屬不明（爭議）、劃撥土地且無建筑物、教育醫(yī)療設(shè)施、列入拆遷改造范圍的、查封、扣押的房地產(chǎn)不得抵押。（二）房地產(chǎn)抵押合同（三）抵押登記和評估6第三節(jié)商品房銷售一、商品房現(xiàn)售按建筑面積計價關(guān)于建筑面積約定的法律規(guī)定（3%）二、商品房預(yù)售預(yù)售許可制度（必須取得商品房預(yù)售許可證）：

國有土地使用證建設(shè)用地規(guī)劃許可證（4證齊全）建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工許可證

7第四節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記一、權(quán)屬證書房屋權(quán)屬證書3種：

《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項權(quán)證》土地權(quán)屬證書4種：《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項權(quán)利證明書》8第四窄節(jié)步房蟲地產(chǎn)朋權(quán)屬劣登記二、選登記積種類1、土句地產(chǎn)庸權(quán)登冰記初始燙土地賺登記和變更折土地擱登記（多丟數(shù)）2、房腦屋產(chǎn)序權(quán)登委記總登繳記、轉(zhuǎn)移貍登記、變更續(xù)登記和其傷他登辰記三、安登記臉時間批（90日）9第五咸節(jié)岡土盜地使愧用權(quán)屠出讓一、酸土地神使用辰權(quán)出局讓的崗含義二、蜜土地洞使用莖權(quán)出仙讓的濃方式1、協(xié)區(qū)議2、招艱標(biāo)3、拍局賣4、掛養(yǎng)牌三、敞土地腹使用搶權(quán)出馬讓的拘程序10城鄉(xiāng)品分割煌的房煤地產(chǎn)棉制度我國衣目前孫實行竊的是鑼城鄉(xiāng)糊分割鴿的房娃地產(chǎn)替制度蒼。城市單土地驕歸國貿(mào)家所喂有，但洲居民陳和企貿(mào)業(yè)可爭購買壟國有王土地遲使用摔權(quán)。丘由此藝，城縣市居截民的貴住房界經(jīng)由上建設(shè)扒部門呆發(fā)放最房屋數(shù)所有鬧權(quán)證鞋、國塵土部拘門發(fā)相放國顆有土睬地使符用權(quán)副證后鄰，可伏進(jìn)入絕市場靈交易秩。而在倘農(nóng)村然，中棕國現(xiàn)忙行法少律和諒政策蟲規(guī)定色，農(nóng)民掀宅基膚地屬東于集拌體所唇有，只導(dǎo)能在碗本集投體經(jīng)喉濟(jì)組延織內(nèi)姐（本混村）學(xué)流轉(zhuǎn)地。集體拴土地傷不可合以出附讓。農(nóng)雕村的盟住宅漫辦理繭的房漆產(chǎn)證額屬于蔬“小攪產(chǎn)權(quán)論”鄙證。11第六壤節(jié)顯中國績房地丘產(chǎn)市財場的泛特點(diǎn)一、煌政策設(shè)推動捧型市罰場十幾門年來定，我蓄國的狡房價余經(jīng)歷挑了三次大的繼變化。而息這三膝次房詞價的燦變化滅都是班和當(dāng)搶時的浸國家仆政策愈有著猜直接沫的關(guān)誦系。12實行斯土地詢有償鬧出讓姿制度之是中條國第一帝次房價控高速絹上漲給的原鴿因。19幫91年未始實行港土地槍有償崇出讓律制度卻之前脊，中罩國尚閘沒有狼對私禽人消寫費(fèi)供述給的雜公開喊商品漠房市聾場，渡只能川用計解劃指猾標(biāo)購附房。部由團(tuán)滴體、耗單位匆購房戰(zhàn)并用大實物把分配品的方峽式向稠個人怨轉(zhuǎn)移似居住江的權(quán)娛利。沙尤其墨是對深外銷龍房的左價格勸放開岔，實怖現(xiàn)了摘房地腰產(chǎn)商窮品房獅價格座的市眠場化案管理方，外良銷房辛與內(nèi)魯銷房地大大軍的拉郊開了嶼差距泡并帶敢動了餓內(nèi)銷涌房價酸格的嶼上漲漂?？闪乙哉f19觸92戰(zhàn)-1束99摟3年房價蚊高漲盟的原伸因主顫要來壩自于著土地布的有票償出卷讓（19違90年5月19日國貝務(wù)院尾發(fā)布《城鎮(zhèn)逝國有塑土地案使用瘋權(quán)出活讓轉(zhuǎn)玻讓暫門行條驢例》）。13房價仇的第二棟輪的上筋升是寨在19漠98年23號文書件停鬼止住綱房福嚼利實帶物分近配之下頭產(chǎn)生岸的。19輔93年—19撐97年的倉房價度下滑程與投磁資下舅滑，覺曾造啞成19許96—19勝97年的錦房地殲產(chǎn)全衡行業(yè)擇虧損金。19諒92—19妨93年曾霞經(jīng)房魂價高扯漲的硬地區(qū)知在這帆一段鋼時間旅內(nèi)的怖第二點(diǎn)次房烘價上間升基荒本都盛是一炕種回較歸性碰上升挎。第丘二波劍的房騰價增駝長也跪沒有某影響恐市場潮中日份益擴(kuò)猶大的毀消費(fèi)眾需求默增長哲。14房價和的第三夸輪的上番升是賞在實施《招標(biāo)矩拍賣強(qiáng)掛牌趙出讓未國有等土地而使用辭權(quán)規(guī)墨定》（國襲土資疾源部20如02年11號令撓）后產(chǎn)算生的，大死力推答行經(jīng)面營性干用地訊的招霧標(biāo)拍虧賣和叼掛牌接交易圍。商業(yè)見、旅血游、凡娛樂句、商叢品住妙宅用據(jù)地，炊以及暢其他稼同一段宗土素地有選兩個襪以上兄意向酬用地災(zāi)者，輔都必滿須以招標(biāo)重、拍暮賣和丸掛牌方式監(jiān)公開成出讓哪。15二、缸以城照市房娃地產(chǎn)再市場臥為主既體三、貼以住消宅房練地產(chǎn)到市場拔為主衡體（城鎮(zhèn)棉住房狠制度健改革枯）1、探捏索和字試點(diǎn)揭階段貪：19幼78年鄧閥提出品房改逐；19粗79年試蘋點(diǎn)（蜂西安標(biāo)、柳吹州、向梧州禮、南意寧）瘡；19挽82年補(bǔ)痕貼出逮售試豈點(diǎn)：銀政府砍、單勇位、蕉個人寸各負(fù)矩?fù)?dān)1/島3（鄭盈州、漿常州盲、四很平、抱沙市穴）；19爛86年第鋪一輪劃房改想熱；19迅88年2月國尼務(wù)院《關(guān)于艙在全照國城電鎮(zhèn)分滿期分泉批推樓行住雜房制趨度改煮革的料實施傲方案》，確貸定了亦房改至的目恢標(biāo)、寫步驟意和重迷要政嶄策。162、全嫁面推源進(jìn)和醋配套銅改革遷階段19出91年11月國禾務(wù)院《關(guān)于緣瑞全面賽進(jìn)行育城鎮(zhèn)隙住房返制度遍改革危的意識見》，住糧房制糖度改錯革的芬綱領(lǐng)羽性文炕件。173、深論化和學(xué)全面紹實施修階段19忍94年《國務(wù)貝院關(guān)沖于深暑化城利鎮(zhèn)住銳房制垂度改英革的季決定》，“三改滾四建”。19篇98年7月《國務(wù)艷院關(guān)桃于進(jìn)蛋一步乳深化蚊城鎮(zhèn)散住房呢制度競改革奮加快暮住房則建設(shè)秒的通洞知》，宣嚴(yán)布從19知98年下哭半年零始，奏全國艘停止嶺住房襪實物拍分配獵，實躺行住孔房分紋配貨悼幣化相。具恩體而轉(zhuǎn)言：（1）重跨點(diǎn)發(fā)農(nóng)展經(jīng)暢濟(jì)實格用房才；（2）對員不同辮收入廚家庭燦實行嗓不同業(yè)的住倒房供丟應(yīng)政察策；（3）發(fā)乎放住突房補(bǔ)輔貼。18“三改湯”包括嚇改變乓住房職建設(shè)所投資善由國窯家、單單位桃統(tǒng)包福的體投制為怠國家齒、單中位、儲個人踐三者治合理屈負(fù)擔(dān)肺的體誓制；衰改變得各單巴位建通房、款分房拖和維侮修、尖管理擱住房墓的體丑制為查社會驅(qū)化、趕專業(yè)堤化運(yùn)商行的晉體制診；改仁變住緊房實娃物福茄利分幸配的禾方式糞為以乓按勞昨分配劉為主婦的貨肥幣工吹資分財配方畏式?！八脑薪ā卑ㄐ探⒓粢灾行沟褪沼H入家詳庭為眠對象噴、具湊有社握會保常障性剛質(zhì)的沿經(jīng)濟(jì)腔適用孝住房虹供應(yīng)旗體系評和以束高收景入家頁庭為洲對象耍的商勸品房繩供應(yīng)私體系免；建厚立住鈔房公導(dǎo)積金完制度淡；建趣立住單房金控融和勾住房狗保險砍制度企；建掛立政漿策性釋和商念業(yè)性蒙并存氧的房撲地產(chǎn)恩交易謙市場木和房脊屋維必護(hù)、鈔管理賺市場聰。19近幾質(zhì)年中消央政扭府調(diào)狹控房扇地產(chǎn)晶市場勁的芬主要景舉措第一秧，增帖加營仙業(yè)稅爭和個糕人所軌得稅倒（托起）營業(yè)車稅及社附加隸為5.序6%（普勁通住占宅、儀非普排通住透宅的差契稅氏完稅綠發(fā)票商未滿5年，裹非普遼通住煙宅滿5年按燈差價攜收）獄個龍稅：1%或差尊價的20銀%若轉(zhuǎn)尸讓自沙有住左房，展前后1年內(nèi)被重新橡購房闖的，頑按“品先征再后退小”原高則可祖全部卸或部緒分免臭稅。灘此外火，市誕民轉(zhuǎn)申讓自嘆用5年以涂上且胸是家棟庭唯惕一生摟活用壯房的混，將裙免征努個人啦所得亮稅。第二病，提高維存款淘準(zhǔn)備瓜金率第三甚，提高敗存貸魯款基悉準(zhǔn)利蓮率20目前爸中國持房地隱產(chǎn)業(yè)俗具十大裕熱點(diǎn)1、銷條售熱欲點(diǎn)房地芳產(chǎn)開憶發(fā)規(guī)胡模正量以每森年平依均20％左絲式右的棄速度多增長刊，在顏整個拉國民農(nóng)經(jīng)濟(jì)肅中已孔占有漏舉足丈輕重指的地頑位。鄙銷售拾額每仙年增見長30倉.5％，薪銷售患面積肅每年扶增長26衛(wèi).4％。212、消絕費(fèi)熱裁點(diǎn)市民手踴躍夏買房焦，目速前將奪近１紗萬億濱資金蒜用于資購買箭商品掘房，和這其撇中還畫不算熔房改昨房的盯資金縱。80％的造居民元擁有拳自己碌的住脊房。3、住葛宅信茫貸熱貸點(diǎn)住宅庸消費(fèi)侵的發(fā)銜展，讀帶動樣住宅劉抵押董貸款30倍的循增速堂。全急國住史宅信域貸額倆度達(dá)66肌00多億類。國父內(nèi)第多一大惜個人撕貸款怎銀行——工商軋銀行守，目僑前個行人貸寨款的號資產(chǎn)景不良鬼率僅0.趙21％，挨而其烤他行屑業(yè)資哭產(chǎn)不綁良率神高達(dá)16信.7％。224、經(jīng)離濟(jì)發(fā)吵展熱晃點(diǎn)房地醋產(chǎn)帶呈動相觸關(guān)產(chǎn)再業(yè)的靈發(fā)展也，目沫前光忠房地垃產(chǎn)以護(hù)及中苗介代