房地產(chǎn)精細(xì)化管理培訓(xùn)講義

房地產(chǎn)精細(xì)化管理房地產(chǎn)項(xiàng)目全程運(yùn)作指導(dǎo)房地產(chǎn)全程管理總控表項(xiàng)目的前期階段土地的獲取可研報(bào)告市場(chǎng)研究（宏、中、微）環(huán)境分析市場(chǎng)定位

規(guī)劃投資和開(kāi)發(fā)

設(shè)計(jì)方案總規(guī)施工圖設(shè)計(jì)單體景觀

其中還包括各項(xiàng)報(bào)建和勘測(cè)設(shè)計(jì)方案內(nèi)容：規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑單體設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)一般流程：設(shè)計(jì)要點(diǎn)要點(diǎn)細(xì)化*方案設(shè)計(jì)方案評(píng)選*選定要點(diǎn)細(xì)化問(wèn)題：或簡(jiǎn)單化或省略要點(diǎn)細(xì)化是關(guān)鍵，是控制點(diǎn)（設(shè)計(jì)質(zhì)量）原因：明確的要點(diǎn)有約束力減少設(shè)計(jì)修改量體現(xiàn)設(shè)計(jì)師水平節(jié)省時(shí)間、費(fèi)用規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)能反映出可研報(bào)告的思想應(yīng)與營(yíng)銷中的賣點(diǎn)相結(jié)合在車位、智能化等方面具有一定的超前意識(shí)考慮風(fēng)水（心里暗示）考慮經(jīng)濟(jì)成本建筑匪單體刻設(shè)計(jì)洋要點(diǎn)充分宋與可隱研報(bào)屑告相則結(jié)合包含挑參數(shù)驗(yàn)：面齒積、偶戶型它、顏拍色、全朝向慎、結(jié)熄構(gòu)體關(guān)系等景觀嫁設(shè)計(jì)蝴要點(diǎn)應(yīng)與倒建筑知風(fēng)格泉相符充分摩運(yùn)用忍“遮催眼法風(fēng)”考慮宣成本屈（維恥護(hù)成胡本）方案奇評(píng)選問(wèn)題筆：老策板主秤觀性術(shù)，專釣家會(huì)永成效悲不明析顯，談方案泄選擇叼反復(fù)禮不定這步霉是控述制設(shè)削計(jì)質(zhì)岡量的憲關(guān)鍵鼠控制保點(diǎn)建議蟻：方映案編直號(hào)，抵獨(dú)立若打分怕，有攀時(shí)最堵終方令案可粱由老廊板定玩。在方涉案選覆定前繪應(yīng)與技規(guī)劃素部門眾溝通嫂一下唱。施工紗圖設(shè)窗計(jì)階匠段問(wèn)題抗：完趴全委炎托給是設(shè)計(jì)聞院做啄，在詞過(guò)程醉中沒(méi)博有采襲取控美制措訂施這步快是控技制成刑本的棟關(guān)鍵煙控制平點(diǎn)控制她內(nèi)容很：鋼燃筋用竄量基礎(chǔ)殼及基腥坑支艘護(hù)(事前駁控制仙）建材怖的選程擇設(shè)備皇的選浩擇（孩必要勒性）給設(shè)舊計(jì)院強(qiáng)足夠久的設(shè)葵計(jì)周艦期項(xiàng)目晶中期圓階段施工緩階段這步魔是進(jìn)蒼度、劈燕質(zhì)量嗓的關(guān)剛鍵控蹄制點(diǎn)問(wèn)題冷：施言工單蛾位選豆擇工程江部直描接抓匪施工美單位濱，成浮效不牙明顯工程訂簽證趕多，隨成本解控制周難質(zhì)量生和進(jìn)靠度誰(shuí)覺(jué)輕誰(shuí)巖重監(jiān)理團(tuán)地位緒不高涼，工殼作形叫式化對(duì)進(jìn)餅度缺運(yùn)少整胖體把銅握關(guān)鍵戒控制譯點(diǎn)及才解決幕方法選擇魔過(guò)硬漁的施座工、欠監(jiān)理登單位干，認(rèn)置準(zhǔn)項(xiàng)云目經(jīng)友理，漆實(shí)行列項(xiàng)目融經(jīng)理們責(zé)任跳制加強(qiáng)鵝合同固管理譯，嚴(yán)圾格按滋合同蔑辦事甲方銹監(jiān)理談施電工單滔位對(duì)監(jiān)節(jié)理工海作進(jìn)響行監(jiān)尺督（粗監(jiān)理燙日志段）加強(qiáng)民工程何簽證久的管至理（旁技術(shù)秘性，至數(shù)量餐）對(duì)關(guān)孕鍵施據(jù)工控裙制點(diǎn)悄進(jìn)行燥連續(xù)攏監(jiān)督工程腥款與鬧工程鎖掛鉤辣，付娛款要膠及時(shí)運(yùn)用嘗項(xiàng)目亭管理去軟件松整體段把握癢工程率進(jìn)度物業(yè)稿部門給可以枕介入拘、熟疏悉了投解現(xiàn)場(chǎng)各增設(shè)甚專/兼職揉合同伏工程治師隱性硬成本卷分析管理爹差異撿分析主動(dòng)固控制股技巧外部擔(dān)管理容合作嗚關(guān)系工程發(fā)開(kāi)發(fā)陳外部攔協(xié)調(diào)閉主流造程圖工程拔開(kāi)發(fā)仿內(nèi)部煮協(xié)調(diào)仗主流店程圖建立鍛信息忙平臺(tái)顫促進(jìn)斃管理銀提升合同鑰管理問(wèn)題銹：戲人接情合蕩同合同津中漏義洞多霸王貍合同解決疤方法傭：頭成立遼獨(dú)立慘的合棄約部嚴(yán)格盯按合羞同編居定流捷程辦中事既要絲式防止椅乙方艘的弄植虛作俘假，宏也要圣考慮乙方誓的合宰理利約潤(rùn)（羊掌握身各行音業(yè)的餐平均愧利潤(rùn)易）商務(wù)旬標(biāo)，撐技術(shù)描標(biāo)（迅設(shè)備朵）標(biāo)桿膚企業(yè)丈房地窯產(chǎn)成嬸本管氣理深萬(wàn)榴科責(zé)任糠成本階體系通過(guò)店確定抱責(zé)任醒主體羞和評(píng)既價(jià)部源門，曾通過(guò)尤技術(shù)汽經(jīng)濟(jì)右指標(biāo)壤的目筒標(biāo)設(shè)淹定、艷執(zhí)行闖和考掌核，厘來(lái)保落證整亡體成夸本的密合理餡性和短先進(jìn)他性。責(zé)任錫成本卷管理午體系路要素凡：（1）責(zé)凝任范濤圍；蟲(chóng)（2）責(zé)昂任人（3）評(píng)澇價(jià)標(biāo)膽準(zhǔn)；兄（4）評(píng)族價(jià)人責(zé)任成成本由體系圾建立燥目的嘩：令全牛員實(shí)柄施自喬覺(jué)的高成本微管理攜行為1、責(zé)鞭任成做本管棒理2、加豪強(qiáng)目典標(biāo)成社本管廊理管理慨原則：體現(xiàn)潑目標(biāo)革成本戀的先屈進(jìn)性目標(biāo)籍成本項(xiàng)的嚴(yán)息肅性(納入會(huì)績(jī)效滑考核)目標(biāo)驚成本系：目標(biāo)販成本朗是企化業(yè)預(yù)繡先確妨定的鋪、在盯一定像時(shí)期爛內(nèi)和經(jīng)女過(guò)努胃力所蠶要實(shí)秤現(xiàn)的改成本械目標(biāo)梢；是病項(xiàng)目棟成本的疤控制脈線。動(dòng)態(tài)絲式成本爺：是女項(xiàng)目圖實(shí)施咱過(guò)程皮中各老個(gè)時(shí)濁期體低現(xiàn)的淺預(yù)期綱成本結(jié)果乏（見(jiàn)駱動(dòng)態(tài)丈成本御構(gòu)成層）?；居拍睿汗芾碣澒ぞ撸簞?dòng)態(tài)謝成本巷反映牧系統(tǒng)家平臺(tái)成本儀指標(biāo)忍數(shù)據(jù)烈?guī)鞂?shí)施廳過(guò)程新項(xiàng)倚目發(fā)譯展規(guī)劃加設(shè)計(jì)擴(kuò)初脅設(shè)計(jì)施工工圖設(shè)紡計(jì)施工宮組織餐與材料典采購(gòu)竣工畜結(jié)算成本造估算目標(biāo)媽成本態(tài)測(cè)算賺一目標(biāo)夫成本謀測(cè)算覆二目濟(jì)標(biāo)古成束本動(dòng)態(tài)搬成本結(jié)算治成本悶分析目標(biāo)閱成本寨形成動(dòng)態(tài)底成本鵲控制3、加握強(qiáng)作尤業(yè)過(guò)企程管某理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)展施工規(guī)劃播設(shè)計(jì)招標(biāo)竣工胡結(jié)算簽約銷售膜及物乘業(yè)管等理總目標(biāo)通過(guò)狠對(duì)房味地產(chǎn)窗各個(gè)第作業(yè)藍(lán)過(guò)程支進(jìn)行漂成本予控制嘉，實(shí)典現(xiàn)降獅低成烘本的傻目的尿。祝全過(guò)現(xiàn)程、領(lǐng)全員搜、全奏方位房地捧產(chǎn)成燥本作濃業(yè)過(guò)培程：新項(xiàng)黑目發(fā)漸展成犬本控粉制控制責(zé)要點(diǎn)欲：穩(wěn)健仰性合理草確定搶估算纖基礎(chǔ)伏，合杠理預(yù)畝計(jì)工護(hù)程量?jī)敽凸こ叹C挑合單拆價(jià)?？刂撇煸瓌t翻：客觀侵、全體面、化準(zhǔn)確駁、謹(jǐn)折慎預(yù)濤測(cè)新到項(xiàng)目冤成本需求匙文件宮：《新項(xiàng)色目發(fā)替展可河行性寇評(píng)審塌體系》成本記數(shù)據(jù)仇庫(kù)系算統(tǒng)：成本窮指標(biāo)豈數(shù)據(jù)項(xiàng)目蒙成本法數(shù)據(jù)材料停設(shè)備食數(shù)據(jù)——是萬(wàn)礙科集殘團(tuán)的艱成本銹數(shù)據(jù)凈平臺(tái)秧，是恩新項(xiàng)跨目估玩算和紋結(jié)算樂(lè)分析四的重仰要參草考依異據(jù)。分為虜規(guī)劃寸指標(biāo)慕、建刺筑指塘標(biāo)和京結(jié)構(gòu)粘指標(biāo)咬，可鄭以對(duì)困不同緞項(xiàng)目隸間的揪同類耗指標(biāo)炕進(jìn)行正比較民分析映。記錄乘各項(xiàng)乒目及牢其各漏產(chǎn)品零類型嫩的結(jié)給算成蘭本，貞可以眨對(duì)不番同項(xiàng)鵲目間繼的同予類產(chǎn)映品指丟標(biāo)進(jìn)魔行比私較分丈析。記錄昌各項(xiàng)寬目材刊料設(shè)診備的元價(jià)格捧等詳芒細(xì)資裙料，塌便于蘿新項(xiàng)存目估蹲算和跳部品吩設(shè)計(jì)護(hù)時(shí)參倆考。設(shè)計(jì)啊階段篩的成濃本控傅制控制饑要點(diǎn)揚(yáng)：合理床的產(chǎn)靜品技室術(shù)經(jīng)橡濟(jì)指咽標(biāo)設(shè)計(jì)薄周期繼、設(shè)型計(jì)質(zhì)佩量?？刂朴卧瓌t昌：經(jīng)濟(jì)冒合理蛇性最野大。需求珠文件董：《規(guī)劃針設(shè)計(jì)資工作止流程漏與評(píng)抵審制能度》設(shè)計(jì)嘉成本巷控制70叢%的成難本由在設(shè)計(jì)島階段典確定建筑疲專業(yè)毒：準(zhǔn)客確的蠢定位位、合鈴理的杏經(jīng)濟(jì)靈技術(shù)屬指標(biāo)結(jié)構(gòu)接專業(yè)但：設(shè)膨計(jì)人屈員的洋經(jīng)濟(jì)躺意識(shí)巷、合依理的四安全褲系數(shù)設(shè)備旺專業(yè)排：材癥料設(shè)殼備的轉(zhuǎn)性價(jià)襖比、什兼顧碰長(zhǎng)期當(dāng)使用叼成本設(shè)計(jì)脂階段隆的主呈要經(jīng)掉濟(jì)指似標(biāo)容積免率建筑幟占地畫面積單方電鋼筯病含量單方堅(jiān)砼含酒量窗地艇比建筑坊周長(zhǎng)籃面積捏比……招標(biāo)汽成本乞控制控制脹要點(diǎn)末：獲取剪競(jìng)爭(zhēng)阿性低旬價(jià)成嘗本盡量蝦采用絲式工程美量清床單方銷式集中脂采購(gòu)控制質(zhì)原則時(shí)：全面神招標(biāo)減原則合理堡低價(jià)浪中標(biāo)沾原則透明兔公正耀原則需求更文件矮：《工程疏及材但料招泄標(biāo)管劈燕理辦仔法》工程枯量清旋單招概標(biāo)的宴優(yōu)點(diǎn)降低愧職業(yè)納風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)押成本宗人員鈔的個(gè)住人水解平的差依賴雁性降化低；提高間工作農(nóng)效率，尤沈其是斯能大沃大縮跨短結(jié)梯算核卷對(duì)時(shí)滔間；便于房誠(chéng)成本踢數(shù)據(jù)敵積累直，建欠立成透本數(shù)爹據(jù)庫(kù)文：工程群總價(jià)惜準(zhǔn)確般；有更頂合理貸的時(shí)祥間辦占開(kāi)工檔手續(xù)興；發(fā)那現(xiàn)設(shè)清計(jì)失拐誤，打減少微變更及時(shí)萬(wàn)評(píng)估司出造從價(jià)咨綿詢公端司的伯工作賓質(zhì)量合同茅簽約送階段陵的成弄本控禾制控制柱要點(diǎn)檔：合同日談判展（慎訓(xùn)選）合同持審批控制讀原則煙：合法車性原秤則、術(shù)合同異書(shū)原緩則、毀事前鑒簽訂原則埋、招丑標(biāo)原轉(zhuǎn)則、驗(yàn)利益悼明晰完原則需求悶文件尿：《工程邪合同待管理扶辦法》《合同湊分類臥編號(hào)涉規(guī)則》合同紙的主扶要經(jīng)所濟(jì)條講款合同樹(shù)造價(jià)桿：總價(jià)扔合同犧、單伏價(jià)合核同、惜費(fèi)率灣合同付款冒進(jìn)度摔：按月盞付款世、按爬形象渣進(jìn)度殘付款總包浩管理糊配合離費(fèi)：2%采購(gòu)駐保管蠟費(fèi)：1.更5～3%殺(其中暑采購(gòu)70猜%、保劈燕管30旅%）保修他金：3～5%材料甜供應(yīng)味方式蜻：甲供遞、甲魂控乙煉供、在乙供變更箱與簽幫證：按合哪同單場(chǎng)價(jià)、警按定走額下貝浮竣工母驗(yàn)收狹與結(jié)涂算：結(jié)算別方法朽、核斥對(duì)時(shí)艇間要鉛求等……合同呀簽約熱階段門的成貸本控贏制工程陳類合督同共纖分六捆類，烘相應(yīng)炭編號(hào)爺按下仇列括葡號(hào)中匪漢字孔表示緞。土地須合同厘（土解地）幣：項(xiàng)目乖合作矩開(kāi)發(fā)妖與土進(jìn)地使出用權(quán)霉出讓砍、轉(zhuǎn)鋪?zhàn)尩扔贤?；前期撈合同商（前分期）混：?guī)劃討、設(shè)平計(jì)、詢勘察總、監(jiān)州理、俯造價(jià)細(xì)咨詢液等合士同；施工創(chuàng)合同燦（施伏工）詢：包括訪建筑畢、安盞裝、罷裝飾棉、市孫政等干施工瓣或安崖裝合對(duì)同；工程擦材料面設(shè)備嬸采購(gòu)枝合同竹（采益購(gòu)）辜：包括煌材料某采購(gòu)評(píng)、甲抖方付襲款乙館方收齊貨的疑三方難合同盤、設(shè)愈備購(gòu)瓜買等惰合同潛；園林呆環(huán)境允合同蚊（環(huán)鏡境）笨：包括繩室外偽環(huán)境扛施工摧和采垮購(gòu)合榨同；營(yíng)銷繞包裝燒合同魔（營(yíng)鑼銷）背：包括河策劃坊、銷敲售代裁理、季樣板祝間裝篩修、籍戶外樣廣告假牌制息安、尺媒介圖廣告詳設(shè)計(jì)現(xiàn)、制楊作、梯宣傳司品設(shè)舍計(jì)、紅印刷蝕等合扣同；施工魯期間桿的成汽本控軍制控制帖要點(diǎn)春：變更濃與簽料證的車控制工程肝質(zhì)量蜻的控臨制工期牧控制控制椒原則旋：權(quán)力洽限制店原則番、時(shí)然間限發(fā)制原咐則多級(jí)笑審核旨原則僅、完礙工確蘇認(rèn)原挎則