房地產(chǎn)市場報(bào)告-粵東城市2019年半年度房地產(chǎn)市場報(bào)告- 惠州河源梅州汕頭汕尾揭陽潮州

世聯(lián)行粵東城市2019年半年度房地產(chǎn)市場報(bào)告——世聯(lián)行惠州（粵東）地區(qū)大數(shù)據(jù)中心【序】分化與波段——下半年的樓市主題粵東世聯(lián)行總經(jīng)理

周玉仁上半年的樓市，從年初的央媽放水拉開序幕，以年中的信托驟然收緊謝幕，同時(shí)伴隨的是樓市政策的抑揚(yáng)及分化。事實(shí)上在我們逐漸習(xí)慣貿(mào)易戰(zhàn)“禮尚往來”拉鋸的同時(shí)，國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)情況相對(duì)已不容樂觀。房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)的“壓艙石”，其重要性決定了政府對(duì)待行業(yè)的態(tài)度更為謹(jǐn)慎，這一點(diǎn)從上半年的行業(yè)政策調(diào)整可以感受到，而這種調(diào)整相信在下半年的樓市還會(huì)延續(xù)。只是上面所述的種種錯(cuò)綜復(fù)雜，似乎都不存在于惠州樓市。上半年的惠州房產(chǎn)市場，數(shù)據(jù)依然靚麗，即使放眼珠三角橫向比較，單從規(guī)模來看還處于領(lǐng)先地位，雖然同比

2018年有所下滑，但供需兩旺的勢頭依然明顯。從區(qū)域來看，除了惠東和博羅明顯供過于求，仲愷也稍顯頹勢之外，其他區(qū)域市場都還是非?；馃?，市場分化的趨勢已是非常明顯，考慮到仲愷目前處于土地盤整城市更新政策剛出臺(tái)的狀態(tài)，其后勁應(yīng)該相當(dāng)可期?；赝葜莘康禺a(chǎn)市場，2019上半年表現(xiàn)可以總結(jié)為一個(gè)關(guān)鍵詞：變。市場劇烈波動(dòng)讓人應(yīng)接不暇，這是給我們留下的最深刻印象。1、2月份延續(xù)去年四季度降溫態(tài)勢，直至

2月份《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》出臺(tái)，為我們打開了一個(gè)窗口期，樓市出現(xiàn)升溫，3月份迎來小陽春，隨后市場開始快速回落，省外購房客戶更加理性和謹(jǐn)慎。截至

2019年

6月末，惠州全市商品房庫存約

1700萬平米，去化周期達(dá)

14個(gè)月，加上不完全統(tǒng)計(jì)的下半年新增供應(yīng)超

1000萬平米，后續(xù)庫存去化周期預(yù)計(jì)將快速上升，去化壓力增大。今年上半年的惠州市場正在經(jīng)歷切換期。第一，客戶群體正在切換，以往來惠州置業(yè)的更多是省內(nèi)的客戶，而目前則吸引了全國性的客戶，從世聯(lián)行數(shù)據(jù)平臺(tái)監(jiān)測的客戶分析來看，2019年上半年惠州樓盤成交客戶遍布全國

15個(gè)省份，但仍以廣東省內(nèi)為主。在粵港澳大灣區(qū)背景下，惠州市場成交客戶全國化將是不可抵擋的趨勢。第二，在開發(fā)企業(yè)的構(gòu)成上與三年前也有很大的不同，目前有很多的全國百強(qiáng)房企參與其中。第三，產(chǎn)品也在切換，開發(fā)企業(yè)更加注重產(chǎn)品品質(zhì)的優(yōu)化和服務(wù)質(zhì)量的提升，這對(duì)于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展具有重要意義。整體來說，惠州市場短周期內(nèi)處于一個(gè)切換期，各個(gè)區(qū)域、樓盤之間會(huì)產(chǎn)生分化。展望

2019年下半年，市場依然會(huì)是一個(gè)波動(dòng)的市場，外省客戶會(huì)隨著大灣區(qū)重大利好政策的發(fā)布而呈現(xiàn)波段式起伏，同時(shí)過去兩年本地剛需客戶的恐慌性入市，導(dǎo)致消費(fèi)力提前透支，也會(huì)讓市場成1

/51交量增長乏力。預(yù)計(jì)在外省客戶沒有明顯增加、本地客觀望情緒濃厚的背景下，下半年以價(jià)換量將是大概率事件。從城市板塊發(fā)展方面看，下半年惠州將面臨較大的調(diào)整壓力，市場分化逐步加大，片區(qū)差異化拉大。熱點(diǎn)片區(qū)優(yōu)質(zhì)樓盤仍是客戶購房首選，房源供不應(yīng)求；遠(yuǎn)郊片區(qū)房企促銷模式不斷出現(xiàn)，首付分期、送車位送裝修等，價(jià)格呈下降趨勢。區(qū)域分化的背后，真實(shí)邏輯是客戶的置業(yè)訴求的轉(zhuǎn)變，在政策持續(xù)關(guān)照和宏觀環(huán)境因素的影響下，投資屬性較高的區(qū)域數(shù)據(jù)下滑也是一種必然。這也從側(cè)面證實(shí)對(duì)于惠灣的居住屬性，市場是高度認(rèn)可的，畢竟任何數(shù)據(jù)分析都沒有真金實(shí)銀的銷售額來的直接。另外在區(qū)域內(nèi)部，個(gè)盤的分化也非常明顯，上半年惠州銷售額前

20的房企占據(jù)了約

50%的市場份額，其中全國品牌房企占據(jù)前二十的80%，融資開發(fā)等綜合能力的優(yōu)勢凸顯。波段式的市場行情，在上半年的惠州表現(xiàn)的也極為明顯，大灣區(qū)規(guī)劃公布造就的全國性客戶熱潮來去匆匆，階段性的中介渠道高傭金刺激，讓深圳客戶對(duì)惠州愛恨兩難。這樣的故事，在下半年依然會(huì)重復(fù)上演。上半年惠州土地市場供應(yīng)相對(duì)較少，但品牌開發(fā)企業(yè)加持土地儲(chǔ)備的競爭激烈，碧桂園集團(tuán)、中駿集團(tuán)、榮盛發(fā)展、合生創(chuàng)展、秋谷集團(tuán)、雅居樂集團(tuán)等品牌開發(fā)企業(yè)加大惠州布局版圖，平安不動(dòng)產(chǎn)、美的地產(chǎn)、中糧集團(tuán)等首次進(jìn)入惠州。從惠州市自然資源局公布的最新供地計(jì)劃看，下半年惠城區(qū)商住用地供應(yīng)占地面積將達(dá)到

165萬平米，集中分布在小金口、馬安、金山湖，下半年將迎來供應(yīng)高峰。從土地市場來看，成交依然活躍，從近期惠南科技園地塊的拍賣熱度來看，品牌房企對(duì)惠州依然懷有很高的熱情，惠州土地成交將依然火爆。放眼惠州房地產(chǎn)行業(yè)的中長期發(fā)展，作為粵港澳大灣區(qū)的核心區(qū)域，開發(fā)企業(yè)依然看好惠州樓市的發(fā)展。下半年的市場，供應(yīng)量和定價(jià)將是惠州樓市的重要影響因素。關(guān)于供應(yīng)量，近幾年在惠州居高不下的開工面積之下，供應(yīng)面積似乎一直都在低位徘徊，保守估計(jì)下半年惠州應(yīng)該會(huì)有超千萬平米的貨量入市。而關(guān)于一直被開發(fā)商詬病的限價(jià)政策，似乎有松動(dòng)的跡象，新的定價(jià)邏輯帶來的價(jià)格上漲，能否為市場所接受還有待考驗(yàn)。在供應(yīng)量和價(jià)格雙雙上漲的背景下，客戶需求缺乏重大利好的支撐，分化是一個(gè)必然的結(jié)果，而誰能踩好市場的節(jié)奏在這個(gè)波段中收獲，對(duì)開發(fā)商和購房客戶來說都是個(gè)挑戰(zhàn)。2

/51宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析篇中國經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長，發(fā)展韌性進(jìn)一步凸顯

制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)與上月持平在外部環(huán)境更加復(fù)雜嚴(yán)峻的情況下，經(jīng)濟(jì)展現(xiàn)更強(qiáng)韌性，GDP增速連續(xù)

14個(gè)季度保持在

6.4-6.8%區(qū)間，延續(xù)了近年來平穩(wěn)增長的態(tài)勢。初步核算，2019年上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值

450933億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長

6.3%。分季度看，一季度同比增長

6.4%，二季度增長

6.2%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值

23207億元，同比增長

3.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值

179984億元，增長

5.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值

247743億元，增長

7.0%。上半年經(jīng)濟(jì)增長速度略有放緩，但經(jīng)濟(jì)運(yùn)行繼續(xù)保持在合理區(qū)間，延續(xù)總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進(jìn)發(fā)展態(tài)勢。2019年

6月，制造業(yè)

PMI為

49.4%，制造業(yè)景氣水平與

5月相當(dāng)，比

50%的臨界點(diǎn)稍微低一點(diǎn)，但分企業(yè)規(guī)?？矗笃髽I(yè)基本跟上個(gè)月持平，中小企業(yè)指數(shù)還略有上升。圖表

1：2011-2019年上半年

GDP季度同比增速（%）圖表

2：財(cái)新與中采制造業(yè)月度

PMI走勢（%）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局CPI漲幅穩(wěn)定

PPI略有回落2019年

5月末，廣義貨幣(M2)余額

189.12萬億元,同比增長

8.5%，增速與上月末持平，比上年同期高

0.2個(gè)百分點(diǎn)；狹義貨幣(M1)余額

54.44萬億元,同比增長

3.4%，增速比上月末高

0.5個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期低

2.6個(gè)百分點(diǎn)；流通中貨幣(M0)余額

7.28萬億元,同比增長

4.3%。當(dāng)月凈回籠現(xiàn)金1167億元。2019年上半年，全國居民消費(fèi)價(jià)格（CPI）比去年同期上漲

2.2%，工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格比去年同期上漲

0.3%。當(dāng)前國際環(huán)境復(fù)雜多變，多種因素方向不一、疊加影響，價(jià)格運(yùn)行中的不確定性增多。3

/51圖表

3：廣義貨幣余額月度走勢圖表

4：CPI和

PPI同比增速走勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局商品房銷售增速有所回落

開發(fā)投資總體平穩(wěn)增長2019年

1-6月，商品房銷售面積

75786萬平方米，同比下降

1.8%，降幅比

1-5月份擴(kuò)大

0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積

66181萬平米，同比下降

1.0%。商品房銷售額

70698億元，增長

5.6%，增速回落

0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額

61345億元，同比增長

8.4%。圖表

5：商品房銷售面積按月同比情況圖表

6：商品房銷售金額按月同比情況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)2019年

1-6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資

61609億元，同比增長

10.9%，增速比

1-5月份回落

0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資

45167億元，增長

15.8%，增速回落

0.5個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為

73.3%。房屋新開工面積

105509萬平方米，增長

10.1%，增速回落

0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積

77998萬平方米，增長

10.5%。4

/51圖表

7：房地產(chǎn)開發(fā)投資額及增速情況圖表

8：房屋新開工面積及增速情況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)2019年

6月末，商品房待售面積

50162萬平方米，同比下降

8.9%，比

2018年末減少

2252萬平方米，比

5月末減少

766萬平方米。其中，住宅待售面積

23236萬平方米，同比下降

15.2%，比

2018年末減少

1855萬平方米。圖表

9：2015年以來商品房待售面積及同比變化趨勢商品房待售面積(萬平方米)住宅待售面積(萬平方米)8000070000600005000040000300002000010000030%20%10%0%-10%-20%-30%數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)5

/51粵東城市市場篇2019年

1-6月粵東七市商品房銷售面積共

1258.37萬㎡，銷售金額共

1357.45億元。其中，惠州市以

710萬㎡銷量位居首位，其后依次為梅州、汕頭、汕尾、河源、潮州、揭陽。此外，根據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)，2019年年中（六月）粵東七市銷售均價(jià)分別為：惠州市

11760元/㎡、汕頭市

9911元/㎡、汕尾市

7807元/㎡、揭陽市

7797元/㎡、河源市

7582元/㎡、潮州市

7142元/㎡、梅州市

6500元/㎡。圖表

10：2019年上半年粵東

7市商品房銷售情況圖表

11：2019年

6月粵東

7市商品房成交均價(jià)1400012000100008000成交面積（萬㎡）成績金額（億元）100080071080060040020006004002000600040001541317873654720000惠州

梅州

汕頭

汕尾

河源

揭陽

潮州惠州

汕頭

汕尾

揭陽

河源

潮州

梅州數(shù)據(jù)來源：粵東各市房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)從各城市庫存看，惠州處在高庫存，商品房庫存量

1730.6萬平米，其中惠州長去化周期狀態(tài)，去化周期高達(dá)

13.9個(gè)月，其次是揭陽，接近

11個(gè)月。圖表

12：粵東

7市

2019年年中（截至

6月底）庫存面積與去化周期庫存面積（萬㎡）去化周期（月）20001800160014001200100080016141210813.91730.6110.9387.557.0265.56004.2644002200328.38171.15142.1108.545.14河源27.100惠州汕頭梅州揭陽潮州汕尾數(shù)據(jù)來源：粵東各市房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)6

/51一、

2019年上半年惠州房地產(chǎn)市場形勢分析（一）惠州土地市場1.土地成交總量下降

調(diào)控下地價(jià)持續(xù)上升2019年上半年惠州全市經(jīng)營性土地供應(yīng)總量為

289.67萬㎡，較

2018年上半年同比上升

2.56%；全市經(jīng)營性土地成交總量為

304.02萬㎡，較

2018年上半年同比下降

20.20%；土地成交總金額為

85.89億元，較

2018年上半年同比上升

14.73%，其中從各區(qū)縣成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年成交土地的整體平均地價(jià)約為

2826元/㎡，同比上升

43.8%。從土地供應(yīng)節(jié)奏來看，與去年基本保持一致，全市土地供應(yīng)將集中在下半年；且政府引導(dǎo)性趨強(qiáng)，無論是對(duì)地價(jià)還是競拍條件的調(diào)控，都進(jìn)一步要求參與拿地企業(yè)開發(fā)能力及其經(jīng)營管理能力等有所提升。值得關(guān)注的是，隨著新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）走向市場，

彌補(bǔ)此前惠州市該類用地（集合科研、商業(yè)、居住等多重用途屬性的土地）的供應(yīng)空白，整體土地市場將面臨新一輪提質(zhì)發(fā)展。圖表

13：惠州市近年土地供求及成交金額情況圖表

14：惠州市近年土地掛牌成交地面價(jià)走勢供應(yīng)面積（萬㎡）成交金額（億）成交面積（萬㎡）商服用地商住-住宅用地工業(yè)用地8000600040002000075326973223150010005000250200150100504066633866846592903047528238130505840數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)，世聯(lián)數(shù)據(jù)圖表

15：2019年上半年各縣區(qū)土地掛牌成交量價(jià)情況圖表

16：2019年上半年各區(qū)縣土地成交情況成交面積（萬㎡）成交金額（億元）工業(yè)用地商服用地住宅用地綜合用地100806040200219023252015105100.0080.0060.0040.0020.000.001687652352504627160博羅縣

大亞灣

龍門縣

仲愷區(qū)

惠陽區(qū)

惠東縣

惠城區(qū)博羅

大亞灣

惠城惠東惠陽龍門仲愷數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)7

/51（二）惠州商品房市場1.供應(yīng)分析：全市供貨總量同比下降

各區(qū)縣推售力度不一2019年上半年惠州市商品房新增供應(yīng)總量為

754.05萬㎡，同比下降

20.25%；供應(yīng)總套數(shù)為73923套，同比下降

13.87%。從上半年整體供貨量分布情況可見，博羅縣一躍成為

2019年上半年度供貨量最高的區(qū)縣，領(lǐng)先于近年熱度居上的惠灣片區(qū)。其中

2018年摘牌的土地中，已有率先入市或確定在建的貨量，包括惠城區(qū)中海、隆生、金融街等品牌房企項(xiàng)目。圖表

17：惠州市近年商品房預(yù)售面積走勢圖表

18：2019年

1-6月各區(qū)縣商品房預(yù)售情況預(yù)售套數(shù)預(yù)售面積（萬㎡）面積（萬㎡）2500200015001000180001600014000120001000080006000400020000180.00160.00140.00120.00100.0080.00168.46159.092073.97134.371422.091556.84105.591052.601282.18754.0584.601186.4876.58849.1650060.0040.0025.3620.000.0002012年

2013年

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年

2019年博羅縣

大亞灣

惠城區(qū)

惠東縣

仲愷區(qū)

惠陽區(qū)

龍門縣上半年數(shù)據(jù)來源：惠州市房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)數(shù)據(jù)來源：惠州市房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)2.成交分析：樓市持續(xù)微調(diào)

成交總量同比回落

商品房均價(jià)仍穩(wěn)步上升2019年上半年惠州市商品房成交總量為

710萬㎡，同比下降

21.8%；成交總金額為

838億元，同比下降

13.56%；上半年商品房成交均價(jià)約為

11803元/㎡，對(duì)比

2018年成交均價(jià)上升

10.54%。圖表

19：惠州市近年商品房銷售情況圖表

20：2019年

1-6月各區(qū)縣商品房成交情況銷售面積（萬㎡）商品銷售額（億）1898成交面積（萬㎡）成交金額（億元）20001500100050002000150010005000200150100502502001501005023519816929709088387101321068062261681529813075622600大亞灣

惠城區(qū)

惠陽區(qū)

博羅縣

仲愷區(qū)

惠東縣

龍門縣數(shù)據(jù)來源：惠州市房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)數(shù)據(jù)來源：惠州市房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)8

/513.存量分析：一手商品房庫存量保持緩慢增加

惠陽區(qū)存量全市最高截止至

2019年

6月底，全市商品房庫存量約為

1730.61萬㎡，按近

12個(gè)月月均去化速度計(jì)算，剩余庫存量消化周期為

13.9個(gè)月，該周期僅約一年；各區(qū)縣來看，惠陽區(qū)存量為全市最高，去化周期也相對(duì)較長，為

19.14個(gè)月；而后一手商品房存量依次為惠城區(qū)、惠東縣、博羅縣、仲愷區(qū)、大亞灣、龍門縣。其中，惠東縣去化周期最長，達(dá)到23.35個(gè)月。圖表

21：惠州市近

12個(gè)月庫存面積與去化周期走勢圖表

22：2019年截至

6月底各區(qū)縣庫存情況面積（萬㎡）去化周期（月）庫存面積（萬㎡）去化周期（月）2000150010005000161412108400350300250200150100502520151052313.901730.61193281624691436922086122684229270000惠陽區(qū)

惠城區(qū)

惠東縣

博羅縣

仲愷區(qū)

大亞灣

龍門縣數(shù)據(jù)來源：惠州市房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)數(shù)據(jù)來源：惠州市房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)9

/51附:2019年上半年惠州市成交排名情況圖表

23：2019年上半年惠州市房企銷售金額

TOP20按金額銷售額（億元）119.1152.02市場份額按金額排名11銷售額（億元）13.1312.8111.039.58市場份額項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱排名1碧桂園集團(tuán)龍光地產(chǎn)14.21%6.21%4.01%3.01%2.30%2.04%2.02%1.83%1.74%1.70%富力地產(chǎn)新城控股1.57%1.53%1.32%1.14%1.11%1.03%1.00%0.99%0.99%0.98%50.73%2123星河控股集團(tuán)海倫堡地產(chǎn)中洲控股33.6413奧園集團(tuán)425.2114泰豐集團(tuán)519.2815金地集團(tuán)9.336新力地產(chǎn)17.0616卓洲集團(tuán)8.637恒大集團(tuán)16.9717德威集團(tuán)8.428中海地產(chǎn)15.3018雅居樂集團(tuán)中駿集團(tuán)8.339合生創(chuàng)展14.58198.3010佳兆業(yè)集團(tuán)14.2920匯景豐房地產(chǎn)8.23合計(jì)425.25統(tǒng)計(jì)規(guī)則：2019年惠州市房企銷售金額（所有物業(yè)）圖表

24：2019年上半年惠州市單盤銷售金額排行榜

TOP10按金額排名項(xiàng)目名稱成交金額（億元）12龍光城32.3018.2914.4912.4212.2910.4410.059.33碧桂園太東公園上城碧桂園翡翠山34碧桂園·太東天樾灣星河盛世名居56碧桂園潤楊溪谷碧桂園十里銀灘金地天潤自在城泰豐花園7898.6210恒大龍郡花園8.25數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)10

/514.惠州市各區(qū)縣商品房供求分析4.1惠城區(qū)商品房供求分析：量價(jià)齊降惠城區(qū)

2019年上半年一手商品房供應(yīng)量為

134.38萬㎡，同比下降

13.85%；成交量為

152.36萬㎡，同比下降

15.78%；成交均價(jià)約為

12999元/㎡

，近年來惠城區(qū)商品房成交均價(jià)呈上升趨勢?？偟膩砜?，上半年惠城區(qū)一手商品房供求量均同比

2018年下降，開發(fā)商推貨謹(jǐn)慎。圖表

25：惠城區(qū)近年商品房供求及成交金額走勢圖表

26：惠城區(qū)近年商品房均價(jià)走勢供應(yīng)面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）均價(jià)（元/㎡）均價(jià)同比(%)成交金額(億元)線性

(均價(jià)（元/㎡）)556129996005004003006005001400012000100008000600040002000050.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%443436107961121353178083901984002485684176666639240430035736920021838720032733213410001521000-10.00%數(shù)據(jù)來源：惠城區(qū)房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)數(shù)據(jù)來源：惠城區(qū)房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)4.2仲愷區(qū)商品房供求分析：供求俱增仲愷區(qū)

2019年上半年一手商品房供應(yīng)量為

84.6萬㎡，同比上升

27.56%；成交量為

74.79萬㎡，同比上升

32.22%；成交均價(jià)為

10693元/㎡。從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，相對(duì)

2018年同期，今年上半年仲愷全區(qū)商品房供求俱增。圖表

27：仲愷區(qū)近年商品房供求及成交金額走勢圖表

28：仲愷區(qū)近年商品房均價(jià)走勢供應(yīng)面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）均價(jià)（元/㎡）均價(jià)同比(%)成交金額(億元)線性

(均價(jià)（元/㎡）)1069314316014012010080604020012000100008000600040002000040.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%250200150100509629860910594801925211524649503469208513912214875380.00%-5.00%-10.00%0數(shù)據(jù)來源：仲愷區(qū)房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)11

/51數(shù)據(jù)來源：仲愷區(qū)房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)4.3惠陽區(qū)商品房供求分析：市冷價(jià)高惠陽區(qū)

2019年上半年一手商品房供應(yīng)量為

76.58萬㎡，同比下降

58.92%；成交量為

98.24萬㎡，同比下降

48.57%；成交均價(jià)為

13411元/㎡?；蓐枀^(qū)上半年供求同比下降幅度較大，由于

2018年下半年整體樓市調(diào)控加強(qiáng)，惠陽區(qū)除靠近中心區(qū)外，臨深項(xiàng)目中外區(qū)域客戶占比高，受政策影響較大，今年上半年基本延續(xù)去年市場走低趨勢。圖表

29：惠陽區(qū)近年商品房供求及成交金額走勢圖表

30：惠陽區(qū)近年商品房均價(jià)走勢供應(yīng)面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）均價(jià)（元/㎡）均價(jià)同比(%)成交金額(億元)線性

(均價(jià)（元/㎡）)420450500400300200100045040035030025020015010050160001400012000100008000600040002000050.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%13256131471341133691871951206300320132596429925449157178191197213817798-10.00%0數(shù)據(jù)來源：惠陽區(qū)房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)數(shù)據(jù)來源：惠陽區(qū)房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)4.4大亞灣商品房供求分析：價(jià)格高企大亞灣

2019年上半年一手商品房供應(yīng)量為

159.09萬㎡，同比下降

30.82%；成交量為

167.57萬㎡，同比下降

37.79%；成交均價(jià)為

14010元/㎡。與供求情況不同，大亞灣商品房成交價(jià)格仍然高企，穩(wěn)居惠州各區(qū)縣商品房均價(jià)第一的位置。圖表

31：大亞灣近年商品房供求及成交金額走勢圖表

32：大亞灣近年商品房均價(jià)走勢供應(yīng)面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）均價(jià)（元/㎡）均價(jià)同比(%)成交金額(億元)線性

(均價(jià)（元/㎡）)428385450400350300250200150100116500401600500400300200100016000140001200010000800060004000200001401060.00%373252131781266736131134434250.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%507943161912061591682353783945648231數(shù)據(jù)來源：大亞灣房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)數(shù)據(jù)來源：大亞灣房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)12

/514.5惠東縣商品房供求分析：價(jià)升量減惠東縣

2019年上半年一手商品房供應(yīng)量為

105.59萬㎡，同比上升

53.54%；成交量為

62.02萬㎡，同比下降

1.14%；成交均價(jià)為

10054元/㎡。2019年上半年度惠東縣商品房供應(yīng)總量較

2018年同期增長幅度較大，但成交量幾乎與去年持平，供求對(duì)比明顯。圖表

33：惠東縣近年商品房供求及成交金額走勢圖表

34：惠東縣近年商品房均價(jià)走勢供應(yīng)面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）均價(jià)（元/㎡）均價(jià)同比(%)成交金額(億元)線性

(均價(jià)（元/㎡）)3002502001501852001501005012000100008000600040002000030.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%100549580952916713219476027030698511316110424462106181175100150147139500620.00%1511340-5.00%數(shù)據(jù)來源：惠東縣房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)數(shù)據(jù)來源：惠東縣房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)4.6博羅縣商品房供求分析：供求穩(wěn)定博羅縣

2019年上半年一手商品房供應(yīng)量為

168.46萬㎡，同比上升

18.6%；成交量為

129.56萬㎡，同比下降

2.12%；成交均價(jià)為

8158元/㎡。博羅進(jìn)入

2019年以來，月均供應(yīng)量基本保持在

30萬平左右，供應(yīng)總量較去年同期小幅度增長。成交方面同比下降，但根據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)，博羅在月均去化、客戶情況及價(jià)格方面表現(xiàn)穩(wěn)定。圖表

35：博羅縣近年商品房供求及成交金額走勢圖表

36：博羅縣近年商品房均價(jià)走勢供應(yīng)面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）均價(jià)（元/㎡）成交金額(億元)均價(jià)同比(%)215線性

(均價(jià)（元/㎡）)4003503002502502001501005017410000800060004000200007966815850.00%140348106718440.00%30.00%20.00%10.00%0.00%63510320024027560269256242429142521501005016813014114610912200-10.00%數(shù)據(jù)來源：博羅縣房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)13

/51數(shù)據(jù)來源：博羅縣房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)4.7龍門縣商品房供求分析：供求稍降龍門縣

2019年上半年一手商品房供應(yīng)量為

25.36萬㎡，同比下降

3.59%；成交量為

25.54萬㎡，同比下降

13.03%；成交均價(jià)為

10016元/㎡。龍門的商品房項(xiàng)目多為旅度型產(chǎn)品，供求量價(jià)隨本地資源及政府發(fā)展規(guī)劃影響直接，整體開發(fā)速度及銷售價(jià)格平緩向上。圖表

37：龍門縣近年商品房供求及成交金額走勢圖表

38：龍門縣近年商品房均價(jià)走勢供應(yīng)面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）均價(jià)（元/㎡）均價(jià)同比(%)成交金額(億元)線性

(均價(jià)（元/㎡）)1077080706050403020100678070605040302010012000100008000600040002000060.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%10016496873637142658764585813262526223434431311173022-10.00%-20.00%數(shù)據(jù)來源：龍門縣房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)數(shù)據(jù)來源：龍門縣房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)14

/512019年上半年惠州房地產(chǎn)市場總結(jié)及下半年展望

惠城區(qū)上半年總結(jié)：2019年上半年的惠城市場屬于“冷靜依舊、觀望持續(xù)”的狀態(tài)。從需求方面來看：受整個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，居民購房需求萎縮嚴(yán)重，并處于持續(xù)低迷狀態(tài)，剛需客戶又成為購房市場的絕對(duì)主力，投資客戶銳減；客戶資金實(shí)力表現(xiàn)不足，決策猶豫，觀望情緒依舊濃厚，并反復(fù)對(duì)比。本地客戶仍占主力，比例約占

70%，同時(shí)受粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃利好的影響，外地客戶中，之前的省內(nèi)區(qū)域性客戶有向全國性客戶（約占

8%）轉(zhuǎn)移的趨勢；樓盤銷售分化越來越明顯，居民更傾向于購買性價(jià)比更高的產(chǎn)品，其中片區(qū)發(fā)展規(guī)劃、軌道交通、教育配套等成為客戶重點(diǎn)考量的因素。從供應(yīng)方面來看：隨著近幾年開工量的加大，市場預(yù)知的可供應(yīng)的樓盤會(huì)明顯增加，但受市場需求萎縮和限價(jià)等因素的影響，開發(fā)商推貨意愿并不強(qiáng)烈，推貨速度明顯放緩，今年上半年同比去年同期供應(yīng)量及成交量均出現(xiàn)下滑。房企對(duì)于惠州市場遠(yuǎn)期發(fā)展普遍看漲，拿地意愿依舊強(qiáng)烈，但對(duì)于階段性市場調(diào)整都持有謹(jǐn)慎態(tài)度。需要高周轉(zhuǎn)、快回籠的房企在促銷上力度大，價(jià)格讓步明顯，而資金需求較寬裕的房企則放緩節(jié)奏與政府進(jìn)行價(jià)格博弈。從市場環(huán)境來看：市場政策基調(diào)以“規(guī)范、維穩(wěn)”為主，上半年有適度的寬松，銀行首套房貸利率進(jìn)行了一定幅度（平均約

5%）的下調(diào)，放款速度有明顯加快（普遍周期約

2-3個(gè)月）。下半年展望：2019年下半年仍然受整體大經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，惠城市場或呈現(xiàn)“分化明顯、調(diào)整深入”的狀態(tài)。下半年在“因城施策”的指導(dǎo)思想下，政策環(huán)境會(huì)根據(jù)實(shí)際情況再進(jìn)行適當(dāng)寬松。然而居民的購房意愿及經(jīng)濟(jì)情況在短期內(nèi)不會(huì)有太大變化，體現(xiàn)在市場需求預(yù)計(jì)不會(huì)出現(xiàn)大幅提升，有限的購房需求會(huì)流向真正具備高性價(jià)比的樓盤，市場樓盤的銷售情況會(huì)在下半年分化的更加明顯。優(yōu)質(zhì)樓盤會(huì)更加搶手，沒有競爭力的樓盤則更難去化。對(duì)于房企而言，一方面考慮如何搶奪更多的現(xiàn)有客戶資源，就必須在產(chǎn)品力上更下足功夫，調(diào)整產(chǎn)品競爭力；另一方面也要考慮如何擴(kuò)大潛力客戶資源，在客戶拓展渠道上進(jìn)行策略調(diào)整。15

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仲愷區(qū)政策方面：因地制宜，靈活調(diào)控仲愷片區(qū)

2019年上半年無重大政策出臺(tái)，繼續(xù)維持“房子是用來住的、不是用來炒的”基調(diào)，從目前整體市場環(huán)境下考慮，繼續(xù)實(shí)行限價(jià)調(diào)控，保持量價(jià)平穩(wěn)，預(yù)計(jì)下半年政策全面放松可能性不大。區(qū)域方面：群雄逐鹿，精兵凸顯2019年上半年共成交

10宗地塊，企業(yè)拿地節(jié)奏放緩，但隨著區(qū)域內(nèi)交通、教育資源配套逐步完善，進(jìn)入

3月，潼湖智慧城板塊明星樓盤紛紛加推，低價(jià)高傭，搶占市場，成為仲愷片區(qū)上半年明星板塊。供求總結(jié)：冰火兩重天，存量基數(shù)大仲愷片區(qū)上半年整體供貨較多，呈現(xiàn)供過于求的態(tài)勢，成交均價(jià)有所回落，市場表現(xiàn)平平，去化艱難，出現(xiàn)不同程度的低首付降低置業(yè)門檻，啟動(dòng)高傭低價(jià)、以價(jià)換量營銷模式，惠環(huán)、陳江、潼湖片區(qū)去化分化，隨著開盤去化率下降，仲愷庫存仍處于高位，去化周期長。價(jià)格方面：先降后升，突破新高進(jìn)入

2019年，依然堅(jiān)持“房住不炒”調(diào)控方向，但隨著庫存持續(xù)高位，市場去化預(yù)冷，備案價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)跡象，但還是處于合理水平，而且樓盤上調(diào)備案價(jià)同時(shí)配合促銷政策，實(shí)際漲幅不大。隨著片區(qū)內(nèi)競爭愈演愈烈，預(yù)計(jì)價(jià)格會(huì)進(jìn)入下一輪的市場蹉跎期?？蛻舴矫妫簞傂杩驼贾鳎顿Y客回歸進(jìn)入

2019年，投資客戶退卻，深圳客戶熱情降低，本地剛需客戶愈加占據(jù)主導(dǎo)性，但隨著大灣區(qū)利好規(guī)劃發(fā)布、潼湖智慧城板塊崛起，投資客成交占比逐步上升，隨著市場優(yōu)惠折扣力度加大、首付門檻降低，客戶觀望情緒下降，來自外省及廣莞深客戶紛紛加快入市速度，投資客戶比例進(jìn)一步提升。對(duì)于開發(fā)企業(yè)來說，隨著片區(qū)供應(yīng)持續(xù)增多，成交下滑，將會(huì)面臨更嚴(yán)峻的業(yè)績挑戰(zhàn)。積極營銷、合理定價(jià)才是提前適應(yīng)價(jià)格變化周期的不二法則，一切的營銷策略都需要更“快”。16

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惠灣區(qū)今年整體而言，惠灣（含惠陽、大亞灣）區(qū)域商品房銷售表現(xiàn)在數(shù)據(jù)層面較去年同期有所減弱。其中，3月份市場走出一波“小陽春”行情，主要受到

2月《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》文件出臺(tái)刺激，但隨著這一政策的逐步消解，后續(xù)缺少區(qū)域利好政策的刺激，從

3月下旬開始，整個(gè)片區(qū)市場成交逐步呈現(xiàn)連續(xù)

3個(gè)月的下行趨勢。具體到市場面看，考慮惠灣市場受政策、利好等影響，波動(dòng)較大，且該區(qū)域，尤其是臨深片區(qū)的成交客戶以深圳客戶和外省客戶為主。一方面，這部分客戶隨著長時(shí)期以來對(duì)大灣區(qū)、軌道交通等利好的消化，已經(jīng)產(chǎn)生一定的免疫力，需要新的刺激點(diǎn)來提升整體購買活躍度。另一方面，在規(guī)劃與落實(shí)間的空檔，短期內(nèi)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施，尤其交通、生活配套等難有更大的利好調(diào)整，加之政府對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控力度未見松懈，持續(xù)執(zhí)行四限（限售、限價(jià)、限貸、限宣）政策，特別在于推廣宣傳上嚴(yán)抓不松懈，國家宏觀調(diào)控政策年內(nèi)很難轉(zhuǎn)向。如何繼續(xù)拓展，乃至維持此前市場熱度，在下半年及未來更長一段時(shí)間將成為不小的考驗(yàn)。值得注意的是，大部分項(xiàng)目由于第一季度庫存積壓，業(yè)績壓力大，多采取提傭等營銷手段以加速出貨；后續(xù)為進(jìn)一步搶占市場份額，品牌項(xiàng)目或?qū)⒍嗍侄尾⑿?，不排除利用打折?低首付政策刺激客戶成交，緩步進(jìn)入買方市場，供過于求的局面成為常態(tài)。17

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惠東濱海線政策總結(jié)：堅(jiān)持“房住不炒”，調(diào)控力度不減濱海

2019年上半年整體的政策基調(diào)體現(xiàn)為：堅(jiān)持“房住不炒”，調(diào)控力度不減。目前，銀行貸款政策有所放松，利率上浮水平下降，對(duì)房地產(chǎn)市場有一定推動(dòng)作用。濱海線備案政策有所放松，基于目前政策環(huán)境影響，預(yù)計(jì)

2019年濱海限價(jià)政策全面放松可能性不大。區(qū)域總結(jié)：風(fēng)云變化，競爭激烈濱海線品牌開發(fā)商云集，上半年入市項(xiàng)目新品開盤有所延遲，下半年將迎來集中入市高峰項(xiàng)目，包括泰禾、園方、粵臺(tái)等，且項(xiàng)目均具一定規(guī)模，下半年版塊競爭激烈。雙月灣片區(qū)，7-8月暑期進(jìn)入單雙號(hào)限行期間，同時(shí)將迎來新入市項(xiàng)目

2個(gè)，競爭形勢尤為嚴(yán)峻。供求總結(jié)：供過于求，庫存壓力大濱海

2019年上半年整體供求關(guān)系為供過于求，庫存壓力較大，存銷比約在

13個(gè)月左右。去化表現(xiàn)較弱，成交量跌至

2014年。為促進(jìn)庫存去化，各片區(qū)出現(xiàn)不同程度的低首付、降低置業(yè)門檻，啟動(dòng)以價(jià)換量營銷模式；隨著下半年新項(xiàng)目紛紛入市及品牌大盤的集中推貨，預(yù)計(jì)

2019年下半年市場持續(xù)供大于求，在去化率不斷下降的市場環(huán)境下，庫存量會(huì)持續(xù)攀升。價(jià)格總結(jié)：促銷時(shí)代，以價(jià)換量自

2016年起濱海市場一路高歌猛進(jìn)，至

2018年下半年隨著調(diào)控政策、金融等疊加效應(yīng)，濱海房價(jià)出現(xiàn)回落，2019年上半年進(jìn)入促銷時(shí)代，整體灣區(qū)

3月份起，持續(xù)以價(jià)換量的基調(diào)，各項(xiàng)目持續(xù)進(jìn)行促銷降價(jià)，主要以降低備案價(jià)、低首付、免裝修等手段為主，價(jià)格低至

7字頭；變換形式降低客戶置業(yè)門檻，整體價(jià)格同比去年下滑明顯?？蛻艨偨Y(jié)：客戶多元化，區(qū)域擴(kuò)容明顯深圳客戶依舊占主導(dǎo)地位，但隨著調(diào)控政策及金融股市影響，客戶房產(chǎn)投資熱情降低，成交周期逐漸拉長，深圳區(qū)域客戶挖掘遭遇瓶頸。而外省客戶上升明顯，區(qū)域潛力漸顯，目前濱海各項(xiàng)目亦紛紛趨向外省進(jìn)行客戶拓展。另一方面，隨著市場促銷力度加大、購房門檻降低，主要以小資投資客戶為主，客戶年齡階層偏年輕化；以度假為目的置業(yè)的客戶，因配套兌現(xiàn)及交通壓力等因素，呈現(xiàn)下滑趨勢。整體來看，濱海線上半年成交呈波段式變化，以價(jià)換量為主基調(diào)。展望下半年，我國減稅降費(fèi)仍有18

/51發(fā)揮空間，中美關(guān)系略有緩和，貨幣政策將更趨靈活助力我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。濱海線旅度市場白熱化態(tài)勢依舊，政府配套兌現(xiàn)緩慢，區(qū)域轉(zhuǎn)型受阻折返；投資返租重新立勢，以價(jià)換量或?qū)槌B(tài)；關(guān)于客戶，深圳客戶退階下滑，外省客戶進(jìn)階主力。濱海線下半年供應(yīng)量達(dá)歷史頂峰，各項(xiàng)目均趨向探索省外渠道尋求突破。19

/51

博羅縣2019年上半年的博羅片區(qū)可謂獨(dú)居一隅，高鐵新城的規(guī)劃使得各品牌房企紛紛入場。房企的開發(fā)投資熱情持續(xù)高漲，相繼在片區(qū)拿地，博羅片區(qū)競爭非常激烈，不間斷的促銷折扣，還有吸引眼球的活動(dòng)，使得片區(qū)光彩奪目。灣區(qū)的規(guī)劃以及房貸利率的松動(dòng)，催生了三月小陽春，二季度的供應(yīng)量上升，成交反而趨于平緩。但

6月房企沖半年度業(yè)績考核，紛紛加碼沖刺，為上半年畫上一個(gè)完美的句號(hào)。政策總結(jié)：因地制宜，靈動(dòng)調(diào)控從上半年成交數(shù)據(jù)來看，市場趨于平緩的狀態(tài)。只迎來了陽春三月，卻沒有帶來紅五月。而惠州備案價(jià)的一丁點(diǎn)松動(dòng)，卻為市場帶來了一波調(diào)整，導(dǎo)致各大房企之間的價(jià)格開始慢慢有了差異化，使得市場的價(jià)格更能帶動(dòng)自身項(xiàng)目的價(jià)值，市場回歸最初的理性價(jià)值，下半年才會(huì)迎來輝煌。區(qū)域總結(jié)：狹路相逢，勇者勝博羅片區(qū)贛深高鐵、廣汕高鐵的利好，博羅片區(qū)占據(jù)了獨(dú)特的地理優(yōu)勢，品牌開發(fā)商紛紛拿地入駐，使得片區(qū)“紅紅火火”。片區(qū)的價(jià)格還是屬于洼地，房企的各項(xiàng)措施的實(shí)施，價(jià)格促銷成為片區(qū)必不可少的焦點(diǎn)?？蛻艨偨Y(jié)：自住型剛需客主導(dǎo)，外地投資客戶增加在八橫八縱的規(guī)劃實(shí)施下，外區(qū)域客戶置業(yè)逐漸增加，其中東北、江西、深圳等外區(qū)域客戶有一定的增加。隨著人們對(duì)于居住環(huán)境、教育、配套、交通等追求越來越高以及各項(xiàng)利好的情況下，片區(qū)吸引大批剛需、投資客戶先后入場，帶動(dòng)了區(qū)域的發(fā)展。價(jià)格總結(jié)：區(qū)域分化，差異化調(diào)控隨著價(jià)格的調(diào)控政策慢慢松動(dòng)、各大房企價(jià)格的差異化，日趨明顯。部分項(xiàng)目的備案單價(jià)比起上一期備案價(jià)有，較為明顯的是漲幅。房企各種活動(dòng)的落地，渠道導(dǎo)客獎(jiǎng)勵(lì)的刺激，促銷手段以及低首付的實(shí)施，房企之間的客戶引流越發(fā)激烈。這些動(dòng)作的背后，卻是下半年房企之間的分水嶺?？偨Y(jié)：總體而言，博羅片區(qū)競爭力會(huì)隨著市場供應(yīng)量會(huì)增大而越發(fā)激烈，屆時(shí)會(huì)面臨更嚴(yán)峻的業(yè)績挑戰(zhàn)，除了自身項(xiàng)目的地理優(yōu)勢，房屋品質(zhì)和周邊配套也是引導(dǎo)購房子購買的原因之一。每個(gè)項(xiàng)目在堅(jiān)持自己自身獨(dú)有的特色以外，仍需加大營銷力度支持，在金九銀十之前沖刺一波。而下半年的業(yè)績?nèi)匀恍枰獱I銷團(tuán)隊(duì)堅(jiān)持初心，共同創(chuàng)造佳績。20

/51二、

2019年上半年河源房地產(chǎn)市場形勢分析（一）河源土地市場土地供求價(jià)走勢：土地供應(yīng)端收緊態(tài)勢明顯，需求端土拍熱度不減，樓面價(jià)小幅上漲。土地供應(yīng)方面，2019年上半年河源市區(qū)共推出

20宗土地，面積

58.11萬㎡，同比下降

9%。其中，住宅用地供應(yīng)量為

9.43萬㎡，商辦用地供應(yīng)量為

25.92萬㎡。雖然供應(yīng)地塊宗數(shù)有所減少，但區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊依然是各大品牌房企的關(guān)注焦點(diǎn)，土拍市場熱度依然不減，市場預(yù)期看好。土地成交方面，2019年上半年河源市區(qū)共成交

20宗土地，面積

58.11萬㎡，同比增長

84%。其中，住宅用地僅成交

9.43萬㎡；商辦用地成交

25.92萬㎡。從土地成交類型來看，商辦用地首次占據(jù)主導(dǎo)地位，占土地總成交量的

45%。圖表

39：河源市區(qū)近年住宅用地供求價(jià)走勢圖表

40：2019年上半年各用途土地成交供應(yīng)（萬㎡）成交（萬㎡）樓面價(jià)（元/㎡）1138612010080604020040003000200010000725129435855474021211210147722569.49.41275826數(shù)據(jù)來源：河源市公共資源交易中心21

/51（二）河源商品房市場1.供求分析：商品房供銷指標(biāo)同比下滑明顯，價(jià)格保持微漲2019年上半年河源市區(qū)商品房市場總供應(yīng)面積為

61.50萬㎡，同比下降

27.92%；由于此前土地出讓面積減少，僅少數(shù)新項(xiàng)目入市，現(xiàn)階段開發(fā)商以去化尾貨和適量補(bǔ)充新品為主。其中碧桂園鳳凰灣、龍光玖龍府、雅居樂花園等主流項(xiàng)目相繼進(jìn)入尾貨銷售階段，市區(qū)供應(yīng)表現(xiàn)放緩，近半年累計(jì)供應(yīng)量同比環(huán)比均有所下降。2019上半年市區(qū)整體成交量為

73.14萬㎡，同比下降

29.43%。上半年整體市場仍處于低迷狀態(tài)，多數(shù)項(xiàng)目月均成交量不盡人意，部分項(xiàng)目以中介聯(lián)動(dòng)和低首付分期政策維持走量，去化穩(wěn)定且無較大波動(dòng)，未來項(xiàng)目成交差異化將更加凸顯。圖表

41：河源市區(qū)近年商品房供求走勢供應(yīng)（萬㎡）成交（萬㎡）30025020015010050274.06250.41240.68220.12199.47191.3136.04159.59134.12103.26103.6485.3273.1461.502014年2015年2016年2017年2018年2019年上半年

2018年上半年數(shù)據(jù)來源：河源市房管局、世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)2019年上半年，河源市區(qū)商品房成交均價(jià)為

7400元/㎡，同比小幅上漲

3.19%。房價(jià)繼續(xù)維持平穩(wěn)，具體來看，上半年連續(xù)

6個(gè)月小幅上漲，均價(jià)走勢趨穩(wěn)。圖表

42：2018年-2019年河源市區(qū)商品房成交均價(jià)走勢成交均價(jià)（元/㎡）環(huán)比增速（%）同比增速（%）7500740073007200710070006900680035.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%7400738873807356735873417321731573007288728972547258720071807170715970050.0%-5.0%數(shù)據(jù)來源：河源市房管局、世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)22

/512.存量分析：供應(yīng)乏力情況下存量面積持續(xù)下降，去化周期縮短至

4.26個(gè)月截至

2019年

6月末，河源市區(qū)可售一手住宅面積為

45.14萬㎡，去化周期為

4.26個(gè)月。由于上半年新增供應(yīng)較少，庫存量整體呈持續(xù)下降態(tài)勢，去化周期趨于平穩(wěn)。圖表

43：河源市區(qū)近一年一手住宅庫存面積及去化周期走勢2018年5月-2019年6月河源市區(qū)一手住宅庫存面積及去化周期走勢可售面積（萬㎡）70.0060.0050.0040.0030.0020.0010.000.006.005.245.254.715.004.003.002.001.000.004.314.264.133.944.013.062.372.202.192.1462.221.9857.2752.5551.7651.2050.5548.9948.0645.0945.0945.1439.4131.1120.102018.52018.62018.72018.82018.92018.102018.112018.122019.12019.22019.32019.42019.52019.6數(shù)據(jù)來源：河源市房管局、世聯(lián)監(jiān)控注：去化周期=現(xiàn)有存量/近

6個(gè)月平均成交量23

/512019年上半年河源房地產(chǎn)市場總結(jié)及下半年展望2019年上半年：河源市區(qū)商品房供應(yīng)面積和成交面積同比均有所下降，成交均價(jià)小幅上漲，走勢平穩(wěn)。供應(yīng)方面：2019年上半年，新增供應(yīng)面積約

61.50萬㎡，同比下降

27.92%，環(huán)比大幅減少46.29%，上半年房企加推意愿以及體量均明顯減少。成交方面：

2019年上半年，成交面積約

73.14萬㎡，同比下降

29.43%，環(huán)比減少

29.43%。成交均價(jià)為

7272元/m2，同比小幅上漲

3.19%，價(jià)格趨穩(wěn)。供求關(guān)系：2019年上半年供求比與近四年來的平穩(wěn)趨勢基本保持一致，整體呈現(xiàn)良性態(tài)勢。2019年下半年：下半年多個(gè)品牌項(xiàng)目持續(xù)供貨，預(yù)計(jì)新房市場整體成交量穩(wěn)中有升，價(jià)格走勢保持平穩(wěn)，項(xiàng)目成交分化持續(xù)。下半年多個(gè)品牌項(xiàng)目持續(xù)供貨，如保利堂悅林語、中梁首府、恒大雅苑、龍光城和金麟府等，預(yù)計(jì)下半年新房價(jià)格走勢將繼續(xù)保持平穩(wěn)，整體成交量會(huì)有所增加；但市場分化繼續(xù)存在，總價(jià)較低、性價(jià)比較高的新房更易受到剛需置業(yè)者的青睞，價(jià)格過高、配套及區(qū)位優(yōu)勢不突出的新房成交難度較大，品牌大盤憑借企業(yè)品牌、大社區(qū)規(guī)模等優(yōu)勢進(jìn)一步占據(jù)市場份額；單一渠道難以實(shí)現(xiàn)客戶聚合引發(fā)成交裂變，中介聯(lián)動(dòng)和低首付分期政策將成為市場常態(tài)。24

/51三、

2019年上半年梅州房地產(chǎn)市場形勢分析（一）梅州土地市場2019年梅州市土地供應(yīng)

70宗，總供應(yīng)面積為

189.66萬㎡，同比上升

91%；土地成交

53宗，總成交面積為

149.74萬㎡，同比上升

104%。其中，住宅用地成交平均樓面價(jià)

1433元/㎡，同比上升

14%；成交溢價(jià)率為

23%，同比上升

228%；土地流拍

11宗，面積

58.16萬㎡，流拍率為

17%。（數(shù)據(jù)截止

6月

22日）（二）梅州商品房市場2019年

1-6月全市住宅供應(yīng)量為

169.72萬㎡，同比下降

17%；住宅成交量為

154萬㎡，同比下降

31%；成交金額為

108.58億元，同比下降

27.07%；成交均價(jià)為

6389元/㎡，同比下降

4.2%。預(yù)計(jì)全年銷量約

380萬㎡，銷售金額約

250億元。（數(shù)據(jù)截止

6月

22日）截止

4月底，全市商品房庫存

171.15萬㎡，相比年初下降

20%，去化周期

5.1個(gè)月，相比年初下降

1.5個(gè)月，存量波動(dòng)下降明顯，去化周期漸漸拉短。圖表

45：梅州市近年住宅供求走勢圖表

44：梅州市近年住宅均價(jià)走勢供應(yīng)面積（萬㎡）供求比成交面積（萬㎡）成交金額（億元）成交均價(jià)（元/㎡）662863983002502001501005056441.2860004000200006004002001.511.18458310447951.170.79273.124513241.270.960.83364.02226.93483.92137.99170.6287.770.50143.86108.58264.58226.3776.99163.930403.9466.09169.720201420152016201720182019201420152016201720182019數(shù)據(jù)來源：梅州市房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)數(shù)據(jù)來源：梅州市房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)圖表

46：梅州市近年住宅庫存及去化周期走勢6.630025020015010050765432105.75.75.55.45.45.35.35.25.15.25.25.15.15.15.15.05.05.04.94.94.74.84.40數(shù)據(jù)來源：梅州市房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)25

/512019年上半年梅州房地產(chǎn)市場總結(jié)及下半年展望2019年上半年：市場政策以穩(wěn)為主，成交明顯下行。2018年“首四二六”引發(fā)梅州樓市震蕩，市場下行明顯，2019年

2月信貸有所松動(dòng)，

首套房利率下調(diào)，客戶買房意愿加強(qiáng)，樓市階段性回暖；自3月全國兩會(huì)提出保持政策穩(wěn)定，防止房市大起大落后，梅州城區(qū)市場整體成交下降明顯，剛需客戶活躍度較高，其它類型客戶觀望情緒較濃。各大開發(fā)商以價(jià)換量以取得業(yè)績突破。為實(shí)現(xiàn)年度目標(biāo)，4、5月以后開發(fā)商紛紛加大營銷動(dòng)作，采用首付分期/降低首付、特惠房源、老帶新政策、高傭金等靈活的付款方式促進(jìn)成交，以價(jià)換量成為常態(tài)。春節(jié)過后，土拍市場回暖。2019年土地供求主要集中在

3、4月份。住宅用地集中在梅縣區(qū)、興寧，今年梅縣區(qū)銷量占據(jù)全市首位，城市逐漸向縣區(qū)擴(kuò)張，興寧、五華將成為明年房企開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域。2019年下半年：在城市發(fā)展方面，梅汕高鐵通車在即，城市版圖正在擴(kuò)張。政府積極推動(dòng)梅汕高鐵施工建設(shè)，將于今年

9月建成通車。屆時(shí)梅州無縫融入高鐵圈，帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展。政府打造重心逐漸向縣區(qū)/鎮(zhèn)區(qū)擴(kuò)張，興寧市土拍頻繁，成為政府及開發(fā)商打造的重點(diǎn)區(qū)域。在樓市發(fā)展方面，市場充滿不確定性，品牌開發(fā)商或?qū)⒀永m(xù)以價(jià)換量。“穩(wěn)中求進(jìn)”作為

2019年的政策基調(diào)，調(diào)控政策以穩(wěn)住房價(jià)為主，目前的樓市政策影響著成交量的核心因素，政策預(yù)期不明，市場仍將以剛需型客戶為主。針對(duì)市場不確定性，下半年各大開發(fā)商或延續(xù)以價(jià)換量。26

/51四、

2019年上半年汕頭房地產(chǎn)市場形勢分析（一）汕頭土地市場2019年上半年土地市場總供應(yīng)面積為

129.6萬㎡，同比上漲

188%，成交面積為

87.72萬㎡，同比上漲

45%，出讓金

51.69億元，同比上漲

41%。其中，4、5、6月出現(xiàn)供應(yīng)小高峰，分布在龍湖、金平、澄海、潮陽、潮南，范圍相對(duì)較廣。圖表

47：2019年上半年各類型土地供銷情況土地供應(yīng)土地成交土地流拍用地性質(zhì)宗數(shù)

面積（萬㎡）

宗數(shù)

面積（萬㎡）

金額（億元）

宗數(shù)

面積（萬㎡）住宅用地工業(yè)用地商服用地總計(jì)848125.32103.640.64734223.2662.881.5745.036.2714051.3529.300.3957129.64387.7251.6930.65圖表

48：汕頭市

2018年-2019年

6月土地供求走勢供應(yīng)面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）60504052.0437.6235.6334.634.629.213025.8919.9721.7920.0316.416.362010014.9913.610.2813.2511.612.795.57.795.55.722.741.40.84.455.721.740.220.341月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

6月2018年2019年數(shù)據(jù)來源：廣東土地市場網(wǎng)27

/51上半年，全市共供應(yīng)

9宗住宅/商業(yè)用地，供應(yīng)面積

24.84萬㎡，同比增長

46%，成交總額約

45.42億元，平均樓面地價(jià)

5790元/㎡。其中，住宅用地成交

23.26萬㎡，接近

2018年全年住宅用地成交量。圖表

49：2014-2019年

6月汕頭各類土地成交情況單位：萬㎡1008060402002019年上半2014年2015年2016年2017年2018年年住宅用地商服用地37.4519.6682.713.1551.131.7718.5529.790.9323.261.5730.08數(shù)據(jù)來源：廣東省土地市場網(wǎng)，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)值得關(guān)注的是，金鳳半島超

13萬㎡大規(guī)模宅地掛牌出讓，保證金高達(dá)

2.9億元，吸引了中海、保利、招商、奧園、龍光、平安不動(dòng)產(chǎn)、碧桂園和金茂

8家品牌房企的高度關(guān)注，經(jīng)

60輪競價(jià)，最終由金茂集團(tuán)

26.56億元攬獲地塊，溢價(jià)率達(dá)

83%。另外，時(shí)代中國摘得澄海區(qū)奧飛廣場旁商住地，首入汕頭。圖表

50：2019年上半年汕頭市商住用地成交分布圖28

/51（二）汕頭商品房市場2019年上半年，汕頭市商品房成交

131.42萬㎡，同比下降

34％，一方面歸因于

2018年上半年住宅成交量基數(shù)大；另一方面，新盤入市減少，僅海德公園、金紫名邦和天合名軒三盤入市，市場以大體量樓盤加推/持銷為主，熱度未及去年同期。成交走勢上，年后剛需客入場，帶動(dòng)

3月樓市成交小幅上漲，然而成交依舊疲軟，4、5月有所回落，5月底，繼住建部發(fā)布全面清理已售未網(wǎng)簽通知后，房管局已售罄樓盤補(bǔ)網(wǎng)簽增加，帶動(dòng)

6月網(wǎng)簽量上揚(yáng)。圖表

51：汕頭市商品房成交量價(jià)走勢一手房面積（萬㎡）住宅面積（萬㎡）一手房均價(jià)（元/㎡）住宅均價(jià)（元/㎡）104931018960504030201001010699129710974596399119953194868793936788449344902687489094861110000800060004000200008866882684398551782686628020988199759453925592239135910090379095854681864441403734362835343035313028272623262224252624202117242222201720201819171月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

6月2018年

2019年數(shù)據(jù)來源：汕頭市房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)29

/512019年上半年汕頭市場總結(jié)與下半年展望2019年上半年總結(jié)土地成交：自

2016年起，汕頭住宅用地供應(yīng)持續(xù)收緊，至

2018年供應(yīng)總量僅

112.66萬㎡，可開發(fā)體量約

417萬方，根據(jù)

2018年住宅成交

391萬平，預(yù)計(jì)去化時(shí)間僅

13個(gè)月，土拍市場的新增可開發(fā)體量不高。進(jìn)入

2019年上半年，金鳳半島地塊的出讓掀起土拍市場的高潮，地塊超

13萬㎡，保證金高達(dá)

2.9億元，吸引了中海、保利、招商、奧園、龍光、平安不動(dòng)產(chǎn)、碧桂園和金茂

8家品牌房企報(bào)名參與，經(jīng)

60輪競價(jià)，最終由金茂集團(tuán)拔得頭籌。優(yōu)質(zhì)地塊帶動(dòng)市場活躍度，土地市場關(guān)注度隨之提升，政府推地意愿也隨之加強(qiáng)，澄海、潮陽推出新的住宅用地，東海岸新溪片區(qū)也試水推出首宗住宅用地。市場方面：上半年，汕頭樓市成交疲軟，延續(xù)

2018年成交態(tài)勢，整體成交呈“量跌價(jià)穩(wěn)”態(tài)勢。年后剛需客入場，帶動(dòng)

3月樓市成交小幅上漲，然而

4、5月有所回落，成交依舊疲軟，5月底，受住建部全面清理已售未網(wǎng)簽的影響，多個(gè)售罄樓盤集中補(bǔ)網(wǎng)簽，帶動(dòng)

6月網(wǎng)簽量上揚(yáng)。市場上，新盤入市減少，僅海德公園、金紫名邦和天合名軒三個(gè)新盤入市，樓市成交主要以大體量樓盤加推/持銷為主，整體市場熱度未及去年同期，樓盤上門和成交量依舊不理想。對(duì)此，各開發(fā)商為取得以業(yè)績突破，多采取以價(jià)換量的策略，推出首付分期、特價(jià)房源等優(yōu)惠，同時(shí)，升級(jí)全民營銷、渠道帶客和老帶新獎(jiǎng)勵(lì)等手段，帶動(dòng)上門，刺激成交。然而，當(dāng)前市場購房群體依舊以自住剛需為主，普遍決策時(shí)間較長，持幣觀望者大有人在。買賣雙方進(jìn)入博弈狀態(tài)，各自試探對(duì)方的底線。2019年下半年展望在城市發(fā)展方面，以亞青會(huì)為契機(jī)，全面提升城市能級(jí)！目前，亞青會(huì)各項(xiàng)籌辦工作全力“起跑”，“一場兩館”選址塔崗圍，同時(shí)還規(guī)劃建設(shè)汕頭東校區(qū)，助力東海岸新區(qū)的開發(fā)建設(shè)。此外，東海岸內(nèi)外部路網(wǎng)、汕頭海灣隧道、黃河-泰山路快速化建設(shè)、城市

BRT網(wǎng)絡(luò)等城市交通項(xiàng)目加緊推進(jìn)建設(shè)，對(duì)于接駁城市內(nèi)部交通而言，如虎添翼。而此前備受關(guān)注的汕汕鐵路建設(shè)、5G通訊等更具前瞻性的建設(shè)，也將隨著亞青會(huì)的落地而進(jìn)一步帶動(dòng)。就城市發(fā)展格局而言，中心城區(qū)依舊是關(guān)注重點(diǎn)，其中，“東擴(kuò)”、“南拓”為主方向，“西聯(lián)”或?qū)⒊蔀樾纶厔荨＞唧w而言，東海岸新城和南濱新城集聚多個(gè)在售項(xiàng)目，仍是市場供應(yīng)主力。而金平西區(qū)關(guān)注度逐漸提高，從江灣新區(qū)規(guī)劃的提出，到萬達(dá)廣場的開業(yè)，再到三舊項(xiàng)目陸續(xù)報(bào)規(guī)，以及金茂、招商進(jìn)駐金鳳半島，區(qū)域配套逐步兌現(xiàn)，品牌房企進(jìn)駐，預(yù)計(jì)西區(qū)市場也將進(jìn)入快速發(fā)展期。在樓市發(fā)展方面，上半年成交疲軟，隨著近年來房價(jià)攀升，客戶觀望情緒漸起，市場需求釋放緩慢，房30

/51企放緩營銷節(jié)奏，預(yù)計(jì)下半年市場新增供應(yīng)依舊緊縮，成交難以實(shí)現(xiàn)規(guī)模爆發(fā)，市場仍將處于盤整期。因此，新品加推需謹(jǐn)慎，既要符合客戶需求，價(jià)格合理，又要踩準(zhǔn)節(jié)點(diǎn)，做足營銷，達(dá)到日光或高去化目的，樹立區(qū)域標(biāo)桿，維持熱度，保證項(xiàng)目可持續(xù)的穩(wěn)定銷售。31

/51五、

2019年上半年汕尾房地產(chǎn)市場形勢分析（一）汕尾土地市場2019年上半年汕尾市土地掛牌出讓總面積

81.77萬㎡，其中商住用地供應(yīng)面積為

59.32萬㎡；成交總面積

116.76萬㎡，其中商住用地成交面積為

91.22萬㎡。對(duì)比

2018年同期，土地供應(yīng)略有下降，相應(yīng)土地成交亦有下滑。房企拿地更加理性，商住用地多數(shù)以底價(jià)成交。成交區(qū)域中，陸河縣成交面積達(dá)

57.81萬㎡，表現(xiàn)最為活躍；城區(qū)成交面積

44.92萬㎡，緊隨其后；再者分別為海豐縣和陸豐市。汕尾土地成交區(qū)域分化明顯，陸河縣土地成交達(dá)

26宗，性質(zhì)以商住用地和工業(yè)用地為主，其中工業(yè)用地主要分布于新河工業(yè)區(qū)；其余區(qū)縣成交宗數(shù)較少，城區(qū)僅有

4宗土地成交，海豐縣

7宗，陸豐市

2宗。品牌開發(fā)商拿地項(xiàng)目：華潤拿下城區(qū)中央商務(wù)區(qū)

2宗地塊，保利首進(jìn)海豐、陸河，華發(fā)摘下陸河商住地塊等。圖表

52：汕尾市

2019年上半年土地供求走勢出讓面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）46.77504540353025201510533.1126.0517.9317.3416.3816.4810.0810.83.310.142月0.143月01月4月5月6月數(shù)據(jù)來源：廣東土地市場網(wǎng)，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)總的來說，2019年上半年，汕尾土地市場出讓、成交面積均同比下降，成交整體呈現(xiàn)先降后升態(tài)勢。汕尾各區(qū)縣土地成交差異較大，陸河縣為上半年土拍主戰(zhàn)場。品牌開發(fā)商對(duì)汕尾市場保持關(guān)注，但是趨于理性，短期內(nèi)難以再現(xiàn)前兩年地王頻出的土地行情。32

/51（二）汕尾商品房市場2019年

1-6月，汕尾商品房銷售面積

93.37萬㎡，同比上升

7%，銷售金額

72.91億元，同比上升17%，成交均價(jià)

7809元/㎡，同比上升

10%，成交均價(jià)在

4月份出現(xiàn)低點(diǎn)（7273元/㎡）后反彈（8586元/㎡），整體均價(jià)同比去年同期小幅上升。汕尾在售項(xiàng)目多數(shù)處于銷售初期或中期，下半年推貨力度不減，加之新入市項(xiàng)目，預(yù)計(jì)下半年市場整體供應(yīng)量更加飽和，供大于求關(guān)系更加突出，客戶對(duì)比空間加大，市場回歸理性，成交周期拉長，由此導(dǎo)致各項(xiàng)目之間的價(jià)格競爭，迫使成交價(jià)格走向平穩(wěn)。汕尾城區(qū)依然為全市主要成交區(qū)域及價(jià)格高地，城區(qū)保利金町灣以超

8億銷售金額居汕尾市場榜首。隨著汕尾經(jīng)濟(jì)整體向好，商品房市場持續(xù)發(fā)育。物業(yè)類型上，下半年隨著汕尾金融中心、信利中央廣場等項(xiàng)目先后入市，汕尾寫字樓市場將正式起步；區(qū)域格局上，保利、華發(fā)與碧桂園將在陸河縣爭奪市場份額，城區(qū)中央商務(wù)區(qū)和海豐南部新城等區(qū)域，品牌房地產(chǎn)項(xiàng)目更加集中，帶動(dòng)區(qū)域開發(fā)及快速發(fā)展。圖表

53：汕尾市近年商品房銷售量價(jià)走勢302520151051000090008000銷售面積(萬㎡)銷售均價(jià)(元/㎡)8832866485868412818580137537732172737813695869147000600050004000300020001000068116747660465035823570424.7924.1720.4919.219.317.871717.2615.9515.3914.9414.1313.7412.9112.9810.029.448.520年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月數(shù)據(jù)來源：汕尾市房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)2019年上半年汕尾商品房銷售同比去年