房地產項目策劃實例

Times?泛城項目策劃報告房地產項目策劃實例報告正文：一、項目價值分析

二、項目定位

三、發(fā)展思路之競爭策略

四、發(fā)展思路之產品策略

五、發(fā)展思路之營銷策略

六、發(fā)展思路之推售策略

項目判斷內因外因本體分析區(qū)域環(huán)境分析土地市場分析1

項目價值分析

我們是什么？

區(qū)位本體條件本案位于成者市金牛區(qū)梁家巷片區(qū)解放路一段,于北二環(huán)路口.項目地塊坐北朝南.整個地塊呈較為標準的正方形;臨街面約14.8米.北則為紅旗巷,南則為二環(huán)路,東則為解放路一段,此路段為成都通往新都之重要路段.目前除本項目外周圍在建項目較多,其中藍光集團所開發(fā)項目極具代表性本項目

經濟指標本體條件·規(guī)劃建設凈用地面積：2882m2·規(guī)劃總建筑面積：18730.4m2

其中：(一)地上建筑面積：16991.3m2其中：

1、辦公建筑面積：13944m22、商業(yè)建筑面積：3027.3m23、其他建筑面積：20m2（二）地下建筑面積及層數：1739.1m2其中：1、地下停車庫建筑面積：

1714.5m2、地下設備用房建筑面積：728m23、地下建筑層數：1層·容積率：5.90·商業(yè)建筑面積占總建筑面積百分比：16.2%·建筑密度：34.4%·綠地率（大于等于）：26.1%·機動車位：85輛

其中：1、辦公機動車位：69輛

2、商業(yè)機動車位：20輛

·非機動車位：149輛

其中：1、辦公機動車位：55輛

2、商業(yè)機動車位：94輛本項目

主要交通干道：二環(huán)路北三段、解放路一段、北新干道

遠期規(guī)劃成都地鐵三號線規(guī)劃，經過本項目向市中心延伸，與地鐵一、二、四號線連接可轉乘。

交通項目道路條件良好，但目前公交系統(tǒng)和軌道交通匱乏，未來有望改善。本體條件本項目配套現狀商業(yè)配套

本項目所處區(qū)域配套設施成熟，主要滿足停車位的需求。如：工商銀行、超市、學校公共配套

預留開放式大型活動廣場，為居住區(qū)提供公共活動空間及場所。本體條件規(guī)劃配套成都三十三中學幼兒園中心醫(yī)院老年公寓工商銀行超市學校地塊城關鍵借字城北.金牛啞區(qū)區(qū)位性質規(guī)模獨棟扭公寓優(yōu)勢：1.地形咐規(guī)整采，便咸于建映筑產桐品規(guī)沃劃少哭；2.項目刮近主棄干道,交通暢便捷應；3.項目譽單價剪總價鑰低.戶型內設計秤好；4.項目文位四元大商漆圈交哲叉區(qū)循，周返邊商籠戶較見多\住宅栗區(qū)多幫，市皺場消樹費潛的力大快。劣勢:1.因為擁城北奴的歷蔑史問提題,大區(qū)星域市河場會專受到漢影響2.地塊詞規(guī)模隱小，慎在營塵銷推許廣上廉難以鼻產生如規(guī)模溫效益。地塊胡優(yōu)劣癢勢本體條件項目需判斷內因外因本體班分析區(qū)域萄環(huán)境粱分析土地給市場醫(yī)分析1項目價值分析我們紫是什夏么？位置縱：本案攀位于先成者宜市金蜘牛區(qū)冒梁家著巷片冠區(qū)解勁放路烏一段,于北君二環(huán)肅路口;臨街凳面約14弓.8米.北則借為紅摸旗巷,南則價為二咐環(huán)路,東則帝為解麗放路棋一段現。定位績：新城系市”算，展茅示項贈目區(qū)停域的躬配套啄環(huán)境海、區(qū)捆域的翼市場部的發(fā)只展?jié)摑窳Φ劝??！办牌瑒有●{戶”月，體餃現項莫目戶娃型特揮點,戶型腥的靈涼動,低總戶價,時尚,適應毛方向相廣等籠?！盎钛┝蓡琛?，謀積極砌向上姻，體筐現項模目物邁業(yè)投泳資性\項目擋區(qū)域時市場劉的升牧值潛磁力。敗目前眠中國毛股票油市場加很火世熱,借大傻眾所說關注梯焦點眾突顯穴本項須目物棋業(yè)及給區(qū)域爸價值灘。概店述Ti襪me夫s?泛城餅概念拌性定鼠位為鴉“新們城市屠炫障動小葉戶·活力兔股”碗。性質斧：區(qū)域.城北金牛區(qū)經濟舌環(huán)境區(qū)域

.城北金牛區(qū)五塊仁石批喚發(fā)市魚場商接圈本案詠項目哪地西貌側城出北客景運中棄心往乳北則付方面捷即為撒五塊第石大面批發(fā)掃市場;市場墳環(huán)境估活躍,交通戲便利,人力社資源素豐富.茶葉\藥材\蔬果\建材趨批發(fā)到市場天皆聚遞于此,商賈型聚集.從地犧理區(qū)逗位看板，項栗目經志濟環(huán)剖境較硬為優(yōu)章越，洞處于魔四大置商圈鍵的輻圍射之仰中城北爬物流漢商圈項目嚷至北,經駟抹馬橋嘩至天街回鎮(zhèn)壘為成擦都物凡流貨濤運經尸濟集尼中區(qū)口域.經濟策環(huán)境區(qū)域

.城北金牛區(qū)荷花因池批窮發(fā)市無場商牧圈項目鏈往西井約1公里沒即為資荷花百池大飄商圈取區(qū)域,屬成張都北屆部商犯圈代疼表區(qū)邁域,衣飾\飾品\箱包\皮革\貨運……商戶容眾多;有較享長的祝發(fā)展琴歷史.建材磁市場蘋商圈項目烏自身始地處尼一建濱材市拼場集怖中區(qū)上域,項目雞旁美御殼裝吃飾城,國美恭電器,5金12建材楚市場…項目默北面饑之富左森`美家昆居建急材市柔場,至今柔已是隆成都豆建材澇市場縱之重畝要區(qū)逗域,同時斗與五活塊石倘建材遲市場士連成感一片,成為峰成都菊建材誤市場饅之主舞要區(qū)坦域.影響狼較大.經濟演提升球、綠咸化跟悠進規(guī)暫劃區(qū)域.城北金牛區(qū)新興染片區(qū),綠化奔跟進城北歲解放法路一掉段、袋駟馬涂橋片承區(qū)因漂為自陷身原置因,曾經忙給人寨留下俊的是酬臟、插亂、懸差的帝印象,隨著某城市讀化進燦程的展不斷科提高.現本乒項目防片區(qū)同屬于詠成都爪市舊命城改蔥造一攀重要餅區(qū)域,除了圾迪邦痰、藍雖光、躲匯融建、興友元、因天賜吧等眾疤多開蠅發(fā)商脆所開皮發(fā)新臨項目庫外,還有第政府費與發(fā)為展商兆共同索合作修的限護價房旺項目撿落居慘于此(如:干道蛋北回急歸線).綠化葉的打鍵造從然整個嗎城北怪的概鞠念來憂看.現20禽00畝城繳北沙貌河源禽綠化酒片區(qū)正、新傾綠水叢碾公霉園、進近50依00畝高明爾夫輝球場現、熊璃貓基棗地、打北湖凱、東氧湖公徒園;從現屬市政給府對同城北順區(qū)域騰的行啟政重鵝視到凳實際呆開發(fā)肆情況,反觀殼城北義的歷仰史與聚今天;未來司城北眉的城港市化促發(fā)展?jié){進程痛可見偵一斑.城北鏈經濟武地位幻玉的穩(wěn)極定,區(qū)域鹽的發(fā)現展城北租屬于塑成都浩經濟鼓、商斑務一軍重要迫區(qū)域,從市臥政府攪的規(guī)膝劃來輕看,未來勿城北呢經濟貨地位訂不會狼改變,加之寬目前把并且螺北部呼住房疫市場輕的發(fā)夏展,在未指來,城北偵區(qū)域衛(wèi)商務濟類型舟物業(yè)回的需失求會胃有一火定的菠突顯.項目膊判斷內因外因本體塞分析區(qū)域裳環(huán)境咳分析土地數市場恥分析1項目價值分析我們素是什覽么？土地石市場簡概述近期午東麗所區(qū)土樹地供率應主添要集孔中在凡四個靈片區(qū)屠：近期近東麗既湖西器北區(qū)作域土棉地供旦應量賓充足憤，主權要集蘆中在閣四個蛾片區(qū)空港襲物流漁加工情片區(qū)：住押宅供蹤蝶應量22旗.9縫2萬華明瓦示范虛鎮(zhèn)片開區(qū)：預計忘住宅襖供應耐量16營7.丹03萬，預老計商濁業(yè)供憂應量12油0萬華明真新家逝園片嫂區(qū)：住宅洋供應緒量10眠8.送17萬，商愈業(yè)供頁應量22疾.7萬東麗性湖西統(tǒng)北片余區(qū)沸：住宅補供應蟻量83萬，商擊業(yè)供金應量48舉.8萬土地市場赤歡排公路金鐘毛河02號03號04號07號06號05號成交日期占地（萬平米）容積率建面（萬平米）用途樓面地價（元/平米）02號2008.01.169.31.312.1商業(yè)1075.7303號2008.01.1614.11.217.0商業(yè)1012.7504號2008.01.1713.11.519.7商業(yè)711.4605號2008.01.1720.11.326.1居住3093.3306號2008.01.1818.81.222.5居住2813.5407號2008.01.1818.11.934.4居住3492.69天津沸億兆營投資徐發(fā)展碌有限私公司東麗我城市鮮基礎乖設施婆投資飼有限鍬公司天津蛋市東封方財礦信投副資有逃限公通司東麗品湖西摩北地竹塊20除08年初程，東據麗湖緒西北章區(qū)域花土地趟放量銹，商賄業(yè)、津居住斯用地犬平分劑秋色不，樓蛇面地彈價相予對較供低土地市場11做611期912伏011熱711竄8天房華僑白城北京山住總安居安建設成交日期占地（萬平米）容積率建面（萬平米）用途樓面價（元/平米）116號2007.09.2928.81.131.86居住5053117號2007.09.3019.920.8316.44居住5547118號2007.09.3027.611.1632.14居住1263119號2007.09.3026.710.84居6.85商15.62居住商業(yè)3512120號2007.09.3035.130.8居20.88商7.08居住商業(yè)3508華明冰新家冶園地虹塊20郊07年9月，在新柜家園棍政策迷的影何響下庭，華卸明新師家園仁居住垂用地朝地價搞高漲浙，樓項面地傷價突破50錘00元/平米頂，天刺房、糟華僑呆城等門實力昌開發(fā)丹商紛沉紛進是入土地市場成交日期占地（萬平米）容積率建面（萬平米）用途起拍價（萬元）09號--46.72--居住、商業(yè)金融、公共服務設施25366410號--47.79--居住、商業(yè)金融、公共服務設施25889411號2008.01.1543.342.1291.85居住、商業(yè)金融、公共服務設施255516（成交價）20短07銜-0面9掛牌霧地塊右圖示天津圈鵬潤鳳方圓惹房地這產開越發(fā)有限限公線司20忍07霜-1命0掛牌脾地塊爹圖示華明拔鎮(zhèn)地羽塊20理08年華獎明鎮(zhèn)竿地塊億陸續(xù)跡啟動紋，各赤地塊內均包普括商習業(yè)和甲居住居用地膊，體煎量較始大，除本震地塊激外，危其它課尚未根成交土地市場A遠洋新干線高爾夫管委會蓄水湖中環(huán)東路東六道東七道中心大道皇冠國際東五道東四道萬順酒店及酒店式公寓空港推物流犬加工肥區(qū)地告塊20使07年空口港物膜流加歪工區(qū)喇內土輪地供揪應主倍要為堪工業(yè)母用地陸，少鑰量商資業(yè)（婦汽車4S店）栽，住宅哨用地夸極為全稀缺成交日期占地（萬平米）容積率建面（萬平米）用途樓面價（元/平米）津空加（掛）2007-19-1號2007.11.1414.9565≤2≤29.92居住447.6320說07年空跨港物吳流加鬧工區(qū)漲內另避出讓刻工業(yè)茶用地10塊，限商業(yè)凡（汽跟車4S）用爛地6塊土地市場07號06號空港A10號9號05號11叛8號12焰0號本項燒目11決9號11火7號11柿6號081月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月建筑喬面積34離.4萬平罩米，宵容積聰率1.贈9建筑湖面積14敵.9閘6萬M2建筑襯面積22咬.5萬平礙米，部容積幕率1.桿2建筑弟面積26宴.1萬平少米，斑容積誕率1.鼻3建面20舉.8斬8萬平央米，串容積滋率0.攝8建筑勞面積32但.1寨4萬平墻米，抖容積薄率1.悟16建筑或面積46振.7站6萬平叔米，販容積瀉率1.巧7建筑技面積6.蠢85萬平撫米，艇容積罪率0.掠84建筑嶼面積16飲.4州4萬平捆米，濃容積裁率0.蓮83建筑蛋面積31是.8洲6萬平引米，雹容積岸率1.技1未來遺競爭吸分析——住宅區(qū)域佩內住酸宅未純來面低臨激垃烈競陵爭,總供征應量敗約35加0萬，歡未來1-魔2年市厚場供舉應充節(jié)足供應鹿量10嘗8.主17萬平多米供應峰量83萬平眠米建筑密面積59萬平如米，炒容積蒼率1.單7建筑嫩面積61嚷.3萬平燙米，雁容積腸率1.符7供應芝量16身7.畜03萬平輪米土地市場04號03號10號9號02號本項瓶目12涂0號11遙9號081月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月建筑炭面積19登.7萬平母米，縮慧容積陷率1.花5建筑般面積12鍵.1萬平敢米，年容積抽率1.孔3建筑候面積43兇.8萬平曬米，輩容積拘率3.早2建筑巨面積17萬平暢米，襯容積鏡率1.線2建筑繩面積7.餡08萬平非米，答容積悠率7.襲08建筑舟面積15漆.6日2萬平稼米，筐容積晴率0.魂84未來頭商業(yè)崖主要異集中推在華蘭明示爹范鎮(zhèn)戲和空睬港物別流加掛工區(qū)六內，刺項目禾周邊偷商業(yè)慌競爭賞激烈未來割競爭伯分析——商業(yè)建筑凡面積40萬平姐米，魂容積橫率3.幸2建筑荷面積40萬平穗米，莖容積嫩率3.賭2供應角量80萬平乘米(估算慕）供應套量48壁.8萬平榆米供應棍量22念.7萬平接米土地市場從20成07年9月至節(jié)今，餓伴隨葉華明個新家陶園和笛東麗培組團餃的發(fā)足展，家區(qū)域忍土地濕放量舌顯著局，住議宅供黃應量偏約36努0萬，馬商業(yè)蔥供應隙量接慘近20未0萬；按項目色未來瞧居住也、商業(yè)業(yè)產押品均夸面臨激烈賠競爭。由于裙新家輝園政尊策的能影響癥，土恐地價調格走灣高，閘居住椅用地夫最高餅突破50養(yǎng)00元/平米嗓；未籮來1-番2年內為商品照房供欺應充完足,且價潛格平鎖臺較帆高；址項目旬土地搖成本爐相對域較低抄，對抗辦市場睡風險李能力賽強?？崭壑恋乜獕蛑饕币怨に鷺I(yè)、曲商業(yè)狐（大遞型集述中商吐業(yè)和4S汽車報店)為主帶，居汗住用歡地較組稀缺劇，但信短期斑內產業(yè)扮人口增長伍有限提，其對住語宅的柿需求釀量也瓦有限。土地市場2項目桿定位——我們這的價愧值是梅什么累？從城鈔市功貞能和虧發(fā)展儉的角誕度，周結合擦自身璃的稟漠賦，末挖掘渠項目河在城隔市中榆的價蹄值我們繭的價唯值是踐什么濃？我肯們最呢大的僑機會忌是什露么？需要戰(zhàn)從城幅市功腳能站墓位上皮考慮善項目煩價值者，動勾態(tài)的氧分析加新區(qū)兇發(fā)展敗規(guī)律敲。項目溜難點望判斷站在粘戰(zhàn)略必層面室定位本項乏目優(yōu)愚質戶銜型與太低總塑價.本項骨目區(qū)矛域價謙值與性投資潛價值.本區(qū)堡域未刺來房主產市營場競托爭力枝的不汪可忽施視.XX對項翁目發(fā)求展方接向的參思考本項蘭目優(yōu)句質戶驅型與截低總淘價.項目騰為小型項目徑，獨哀棟小歉戶型憂公寓罩。本項皺目區(qū)波域價乳值與腥投資鑄價值.新城趨市諸炫動館小戶·活力箏股城北伙商圈否：處因于城掃北四師大商沈圈中劈燕心本體灰稟賦歇：獨眨棟小椒戶型蟲公寓城市限形態(tài)慚：功溪能完夢善、岸有機掉循環(huán)廈的城干市重唉要節(jié)亮點xx對項秧目核都心價求值的充理解項目分的核租心價馬值綜合濕性質規(guī)模城北嬸商圈城市桑發(fā)展梁價值核心病價值優(yōu)勢劣勢機會威脅住宅因為詞城北鵲的歷擋史問練題,大區(qū)床域市雷場會姨受到扛影響地塊唱規(guī)模榴小，春在營劫銷推狀廣上鍬難以戶產生碗規(guī)模仍效益周邊偷項目治較多音，每尺個項脊目都蝴有小趁戶型春物業(yè)他出售.直接領形成誓競爭待開肚發(fā)地魄塊較帽多，木潛在廣競爭紀性項鑒目不僚容忽豈視項目血產權敞四十玩年問糾題,容易歉造成群群體絞抗性.SWOT地形屬規(guī)整陪，便捧于建吉筑產裳品規(guī)架劃項目理近主姓干道,交通身便捷.項目閣單價抓總價剛低.戶型追設計墓好.項目誦位四駛大商唇圈交笛叉區(qū)愁，周子邊商括戶較月多住傲宅區(qū)掌多，棚市場核消費港潛力齒大項目棚地處蹄四大蹤蝶商圈跟交叉蠅間,其中晶近荷奪花池智、肥建材斑市場熊商圈,區(qū)域趣小戶牌型較詠少,可以皮補足辨這商葵務性栗公寓設市場歪的不核足.本區(qū)掉域多晉數項勵目入悲市在四前，遼可以雪借鑒熄其成遲功經卻驗項目策處于杏舊城盤改造插區(qū)域拘，新吊興商鬧業(yè)將斯改寫卸市場肺格局本項若目定境位于盞小戶俯型精文致公貼寓.其投澤資價倉格大遺于一臟般住西宅,靈活,適用.基于剛項目印的核席心價澆值，崗確立爺項目童發(fā)展途方向線索泛城城北系商圈本體綜合性質規(guī)模城北商圈城市發(fā)展價值核心價值商業(yè)人居小盤題材欠引申項目差定位都市--精致嶺小戶填型公宏寓項目君屬性項目定位從項價目的虧客戶果群情虎況看原，本玻項目轟客戶桃群主鹿要先愉擇過宗渡性論投入皆及投白資性山選擇合的年軍輕群動體，僻在推異廣上京面應殲體現妨出激親情、策對未燒來的匹一種鳥憧憬就、訊橫息的弓把握涼對家鑄的歸興屬及叔社會兆的認括同…等元禿素,基于臥以上唉分析矮，項惡目形脹象定翅位于誰時尚薯、算激遍情月、挨繁華程深處諷。時尚——追求盆潮流旺，引側領潮漏流激情——熱情渡奔放旁，狂若野不動羈,認同京感繁華美深處——燈紅饅酒綠?紙醉疑金迷?于繁拐華深言處乃砍是一厚種人檢性本搭質的攻回歸沙與寧廈靜的摸需求.住宅三層旦商業(yè)宣性裙水樓十六巷層精前致小芬戶型謎公寓居住壩定位皂：城咸市中岡心獨衡棟小喪戶型榮公寓恢，處捕于四嘗大商決圈的絕交匯功能定位客戶定位本性回客戶濕群體——于城桿北工優(yōu)作生蠟活便廊捷謀斃求成處功的城市假白領,區(qū)域顆選擇盲性強.講究池投資顆性型掌及過謠渡性.——借助泛本區(qū)街域經哪濟地雖位區(qū)蘿位特喚點，夜謀求遣商業(yè)頃發(fā)展娛先機搶的小型亡公司及房紋地產鋒市場毫的投資尿者.附性采客戶譯群體——五塊診石\荷花題池\物流怎中心\建材厭市場商賈.看好膀本區(qū)松域市興場,投資叔性為礦主.——本區(qū)晶域客震戶.自行坐消化.——舊城猾改造脆帶來棕的老枕城區(qū)拆遷元人口紅?！偁幐安呗运{海——產品筆策略紅?！茝V鐮策略藍海——推售制策略操盤善思路塞：紅射海精橡神肥藍海懲戰(zhàn)略面對筍全天讀津外爹環(huán)市豎場，仗制定跪合理經的價毀格策破略。產品退選擇怠最具仇優(yōu)勢鉛的差腿異化的特征闊，超抄高性旱價比瓣。粗放備型推宿廣，沃爭取甘一切臥可行稠有效蘋的客費戶渠掉道和渴促銷鄉(xiāng)豐手段熊，不防放過沸一個絕客戶性。不同濫階段年推出鼻市場張空白增產品鑰，減風少直照面競攻爭。區(qū)域絡市場價格交策略3項目帝思路遲之競接爭策鉤略Co茅mp棟et愚it諸io船n擋St撫ra堤te驗gy區(qū)域炮市場區(qū)域.城北金牛區(qū)項目道區(qū)域柔住宅油項目遵有鬼“富幼麗錦礦城”賄、“乓富麗儲花城鋸”、挑“興紅元華悶盛”商、“吼匯融鐘名城撲”、箱“芙劈燕蓉華織庭”破、煉“名堵人第攪四城儉”湊、“鼓瑞祥訓御錦事”肆、“岡陽光80后”泳等黑，都笑處在春建過內程中.主要覆競爭東對手機為“任陽光80后”菜、劈燕“名嘩人第坑四城?！?。項目名稱項目屬性陽光80后名人第四城項目地址李家沱三友路一環(huán)路北四段北二環(huán)西南交大南門對面物業(yè)形態(tài)精裝小戶型公寓

小戶型公寓物業(yè)形態(tài)戶型區(qū)間40—78㎡30--100㎡均價預計5650元/㎡

預計5200元/㎡總戶數346戶1000戶車位數未定298個開盤時間未定

未確定銷售情況預售

預售交房時間2008年底

項目現在封頂斷水物管費用未定

未定項目簡介地處北一環(huán),交通便捷,周邊配套設施齊全,地理優(yōu)勢較明顯,整個項目以小戶型為主動,總價低,適合都市年輕白領自住或投資,現接受前期咨詢.

項目近成都會展中心及西南交大,交通便捷,該項目集商業(yè)\商務\小戶型為一體,適合投資.

注:因開發(fā)手續(xù)問題,該項目亮相近一年,至今未開盤.開發(fā)商成都前鋒實業(yè)有限公司

名人房產競爭相分析區(qū)域.城北金牛區(qū)陽光80后:競爭項目客戶群定位及產品定位此樓盤客戶群年齡特征明顯,以年輕白領為主客戶群.從推廣止面沒有看出區(qū)域劃分的情況.整個項目為純小戶型項目,戶型區(qū)間40—78㎡,總戶數346戶,預計均價5650元/㎡.廣告推廣色彩以綠色為主色調,色彩鮮明\輕快.競爭項目推廣狀況目前項目為前期咨詢階段,客戶反響較好.因為項目為精裝小戶型,在交房后業(yè)主當即可方便入住,省去裝修之煩惱,對于其定位之客戶群很有吸引力.

名人第四城競爭項目客戶群定位及產品定位此樓盤客戶群定位與陽光80后相似.定位語用四個詞進行了推廣:居家/商務/投資/經營.主題推廣語較有代表性的為:”城市上層生活地標,精英人士風尚寓所”.競爭項目推廣狀況因為開發(fā)手續(xù)等問題,本項目從亮相至今沒有開盤,前期損失了較多客戶,現階段咨詢仍在進行中,但因為市場所造成的抗性,咨詢情況不是很樂觀.區(qū)域逐市場懼關鍵糟結論價格溝（元/m2）：御（毛燃坯）多層偉、小段高50沫00畝--涌60盈00主流教產品耍：小高區(qū)域陽市場致市場索各物迎業(yè)類徑型的哲均價嫌、主碰流產玻品分襪別為川：區(qū)域市場多層、小高層5000600070008000900010000洋房高層結論項目姑處于仰次完幕全競隙爭性象市場夫，周努邊項知目較蘇多,但對截于本覽項目爐同質甚性競弱爭樓播盤僅旨為陽胃光80后,市場初具有柄一定律的潛姓力,要使周項目祥價格各、地濾段、茫區(qū)域其、投銳資價特值、務區(qū)域撲潛力任等優(yōu)濟勢突預顯,方可哥成為享本區(qū)丈域物冰業(yè)投傾資新戒亮點.區(qū)域礦內待蹤蝶開發(fā)材地塊穩(wěn)較多頑，勢墻必在議產品啦定位搜方面加與本除案具辮會有扯相似友之處痰，是荷潛在摔的有箏力競青爭對知手。準因此斜，項目應的未斜來競閉爭環(huán)原境不替容樂好觀。項目浪商務區(qū)經濟附的區(qū)謎位特缺征，喉決定值了本違案的長最大禿價值友趨向泰。在婦商務姐配套獅、VI推廣陸等方呈面，些必須恒考慮愚商務普功能猾的需傷求。備才能催最大餅可能辯取得滑價位君的提解升。項目嚼地處添四大舉商圈由經濟顆交叉遍區(qū),項目鋼推廣畝上對哄于城板北的喚地位;應突佳出的侄是城沫北經荒濟地泳位的奔穩(wěn)固房誠及區(qū)敘域發(fā)哥展之管前景,同時和應淡糞化的耐是,城北液居住拼環(huán)境化臟、改亂、蕩差的舅歷史曬影響.區(qū)域.城北金牛區(qū)基于桌城北.金牛李區(qū)的莊大背四景下眾的本核項目地所處辛的地磨位是娃什么春？定價定價亭策略1.根據貞市場付調研惰的結量果，辜項目利區(qū)域秧內競貼爭性丟項目愛僅有野陽光80后及柏名人腸第四斥城，駕因此刊在項顫目的巧價格釋定位痰中，儲采取敲比較說定價緞法，矩根據碌陽光80后的統(tǒng)售價痕情況出，考馳慮本怠案40年產窩權問憤題,確定趁本案偏的售摟價范賣圍。2、競遣爭項哪目售避價住宅裕均價譯：51別00元/㎡已(清水淋房)，均傘價56橫00元/㎡（精池裝修如戶型桃）；3、本妙案售柳價范推圍的制確定住宅層：43盜00～47膀00元/㎡（清班水房怕）注：a.在整我體運線作上艱，銷秒售變透動采盡取跟旋隨跟填蹤變慎動法盤。根印據陽色光80后\名人仍第四停城及嘗本案登的實巷際情薄況售會價變麻動，宮進行指相應很的調疑整。b.售價恒調上燭采用痛低調扒幅,高調曬頻的湯方法垂進行棍價格濟調整.物業(yè)爽類型可定盡價基同準削入滴市價棋格小高啄層43嘆00殘46驢90根據訓當前淋市場哭行情鑼與項鐘目的散具體盲特點飽，我捐們建斬議將餡小高南的基匠準價統(tǒng)格為43好00元/m2?？疾脩]到鎮(zhèn)年增天長率睡和溢桐價，肝推算毀出項鹽目在捧明年兔十月遣入市偉時的遮定價巧如下場：

入市價格=基準價格+基準價格×8.5/12×10％+基準價格×2%8.5個月的增長率XX溢價計算陰依據治：10遇%年增乞長率沿，2%經XX溢價定價建筑修、園雕林、雅景觀籌及公徒共部劣分內熟容物業(yè)勞戶型竹建議配套食（小顆學、糞幼兒窮園、骨超市乖）4項目譽思路吹之產什品策允略Pr痰od擊uc咐t攀Str獲at繳eg義y產品標選最扯具優(yōu)廢勢的渣差異滾化特為征小面帽積、種高性姑能集透約物裕業(yè)藍?！a品飽策略建筑內容外立校面色飽彩根據庭本項杠目“眨時尚辮、秤激情首、肉繁耳華深嶄處”耀的形棉象定賊位，近色彩先要絢悼麗，摔質感應，具桶有視省覺沖右擊力旦。因擦此，沾建議痛使用倘墨黑析、陽株紅、腦（質架感、霉活力臂）雙窮色系皆為主山線條查，白訓色等衣色調猛為底忠色，菊整體嫁上體笛現項愚目的底外立做面風冷格。外立踩面建浪筑元課素為了媽體現臟項目悶的青地春氣道質、距時尚付動感煮性、岸視覺好沖擊池力，估在外尤立面握的建壩筑元攀素中倡，建籌議使婦用木偽質窗挽欞、酒大飄引窗、憲外伸奴陽臺鍋以及柔裝飾菠性建泉筑元臨素，與讓外直立面賺產生氣錯落宅有致度，變渣化多谷姿的變動感駝；防零止外鍵立面雞帶給捷消費液者呆饒板、魯沉悶鳥的感住覺。外立巧面建筑內容本項付目的撒住宅宿部分功，除冬了滿場足居峽家功堡能外號，很膀大程舅度上溜需要話考慮因小型趟公司碑的辦幅公功經能。馳因此毒，除桿了通要風、掛采光渠性要吸求外窩，在擇小戶破型的貿空間治尺寸晶上，煙戶型恨面積蔥上建婆議多素樣化鵝，滿買足不清同類車型的晉公司錦辦公帖的需條求。住宅萄部分商業(yè)換部分答于本瀉項目購非利從潤重微點,為利屈潤增矩長點,應引目起重碰視,在物蝕業(yè)發(fā)廉展建憶議方場面如拐下：建議編底層場使用北石材養(yǎng)，提叼升商物業(yè)的泡檔次盆；采用名騎廊圓，增貢加商迅業(yè)部隨分的兄檔次送感、限品質逮感；考慮芽商業(yè)抗功能刃分區(qū)期，不艘同的漿街面撓、不璃同的續(xù)樓層迅，商玩業(yè)經欲營的旦業(yè)態(tài)陽不同天，在渴建筑母規(guī)劃家方面缺，盡補可能嬸提前躍考慮咬。根據亮商業(yè)章部分符的規(guī)造劃，耗建議滿獨體臨商業(yè)悔在建屢筑形嬌式、餡風格峽上具勉有獨意特性筒，形犯成項希目的欄標志鋪性建嶺筑。商業(yè)鵲部分園林及景觀內容本案召的園妻林面卡積雖太然較懲小，溪但也源是項遲目的艷點睛哭之筆步。建判議使孩用開秧放式罷、參莊與性內強的妥園林舍規(guī)劃份形式績。采辯用喬保木、撫灌木乘（長噴綠植材物）盟、植障被形羞成立范體園獄林，豆具有貴層次泉感。膜同時摔建議棄物業(yè)高及園訴林景囑觀于窯芙蓉步華庭季連接損非分壟割.園林疑規(guī)劃勒內容本項添目商逐業(yè)為址社區(qū)傻型情夫景商樹業(yè)街岔，因瓶此在錄景觀巨的打裂造上懂形成災亮點聲，能檔吸引洋往來磚人群灣的眼月球。闊建議值使用邀雕塑帖、噴傍泉、笛花車令等進共行整跑體包繞裝。壺其次頓，每鼓個景衣觀組排團（馳以街籠區(qū)為竄組團猾）都璃圍繞杜一個港主題辛進行慰包裝萌，打挎造成決主題芽式景畝觀，眉賦予坐一定忘的文被化內嫩涵，沉便于聚項目款的后材期營享銷推負廣，籮形成杯項目臨的賣四點群褲。景觀泰性建偷筑內燭容公共內容電梯擱由驗于項阿目為抬小戶朗型，跑而且弄在未寬來的珍客戶遣群中團，商夾務型缸人流銷量較韻大，流建議龍使用2部以敬上電靈梯于爛項目絲式內部將左右矩兩端苦。因繼為這細兩端旱是該講部分鞏人流葛最為屬集中亮，是襲項目葵上下檢交通各組織械的樞換紐區(qū)嘩域。率電梯尊的功抬能定戴位于變小戶捧型的摘客戶敲群需寬求，帖不包數括商包業(yè)部桑分。爬梯劈燕根騙據項籃目的賠建筑胸規(guī)劃抬，建欺議使斃用3部爬船梯，羊組織辱三層葬商業(yè)迎部分方上下邀交通枝。不集建議理使用扣電動裙扶梯灰，因肌為其幅成本李高，周而且鏈維護裂費用風大，煉實際博使用還還比言較危疫險。瓜根據獨成都下市目盒前使惰用電盲動扶夠梯的裹情況特看，啊除了轎大型小商場隊，社曉區(qū)商坡業(yè)一籃般都炎沒有良使用椅電動落扶梯遭，即斜使配頑置了攪電動淚扶梯添的項兼目（柏如東番方時選代商醉城、凳成都現花園伸商業(yè)問街、穿大世嘴界商缺業(yè)廣凝場）閑都處狗于閑嘉置狀叛態(tài)。電梯延及爬齡梯在項紐奉目的捷電梯內入口紡處設惱置一甜個小撲型的羞大堂潤。因由為本先項目觀的小扭戶型慨客戶墊群商浩務辦斷公的卷性質朗較強周，因米此在貸電梯稍入口蠻的大庸堂包激裝上溫應該周具有依小型鵲寫字悄樓的竿標準景。層漲高方顏面考能慮能做否挑禁高，倡增強優(yōu)項目占的品鎮(zhèn)質感炮、檔沖次感齒。其嚴次，深大堂細空間婚能容貞納一廁個前唉臺、辨郵件段收發(fā)覽箱、答企業(yè)雹告示進牌。換墻面盈使用蛾大理預石或肚者面晶磚，承增強悟項目炕的層素次感睬。這超也是瘦項目蛾形成賣點的地屋方之盒一。大堂一層涼贈送版小院二層員舒適閉型平機層，噴部分騙戶型材帶有基退層三層機、四艇層增啦送夾渣層，羨三樓隔上躍晚四樓陜下錯五層驕贈送兵閣樓廈和露走臺創(chuàng)新南戶型駱建議產品徒舒適換性較叫高現有避市場鋤洋房督的絕對升級逃產品一層二層五層四層三層閣樓夾層戶型洋房攏戶型一層課贈送渡地下都室、愈前花暈園附加留值總疑面積蜻超過井平層悶面積充分蘭體現錘舒適喉性、脈超值欄性——贈送斯私家擋小院面積（㎡）比例建筑面積117.560%贈送面積78.3花園78.340%總可用面積195.8100%多種跌入戶瘋設計奔，生游活動崇線靈羊活宜累人；贈私膀家庭慨院，定坐擁泉無限逐綠意單，前綠花園柿下沉男式設艇計，櫻創(chuàng)造墓情趣蘿空間頑；私家掩車庫幼前院巾直接型入戶種，盡小顯便馳捷舒犧適。戶型晶增值剩建議戶型洋房籍戶型充分唱體現皇舒適弓性、錦超值忙性——頂層天送閣蘆樓頂層艘贈送敘閣樓曬和大陸量室戲外面更積，充滲分享買受陽搶光，努創(chuàng)造周完美殺天際眉線面積（㎡）比例建筑面積107.652%贈送面積97.9露臺14.748%閣樓83.2總可用面積205.5100%屋頂耳花園千和空碑中閣外樓，止空中摘的私償屬庭私院，嗽私家坊養(yǎng)生燒園；客廳尾獨具4.瘋2米挑欄高共餅享空劑間，爬媲美廉別墅蓋的奢歸華高殲度；贈送計多處鄰超面炮寬露墾臺，屬陽光望美景規(guī)滋養(yǎng)緒情趣方人生蘿；全明跪戶型慘，空非間感忌強烈墻，享慨受寬Ho獨us名e的軒執(zhí)敞。戶型袖增值與建議戶型洋房確戶型衛(wèi)生撥間帶若凸窗凸窗猜贈送摩面積暮最大惱化:南北層兩側障大面內積凸狹窗，桶雙向鵲臥室年送凸疲窗，旱衛(wèi)生租間帶牛凸窗屋。小高售層增債值空黨間無膚限——雙凸莊窗的痕應用面積（㎡）比例建筑面積76.074%贈送面積27.4陽臺9.826%露臺10.6花園7.0總計103.4100%贈送入戶花園贈送凸窗贈送露臺贈送凸窗戶型喝增值債建議戶型小高裕層戶獻型可變房可變房大露沃臺充分萌體現秋舒適圍性、麻超值早性——大露汽臺/入戶婦花園/內庭出院戶型弊增值靠建議內庭戴院和營陽臺斬結合攜拉大蜘面寬笛，書跳送河內庭才院和疾主臥摘陽臺艷，建指筑面兆積達12流0平米晚，使典用率釀提高30贈%戶型小高栽層戶乳型滿足殘業(yè)主能最基貿本生枝活配蠟套需面求商業(yè)商業(yè)源以滿肢足基樓本生漏活配浸套為圈原則到，注武重與旋生態(tài)蓮的結魯合；件形成迅建筑妹與生聰態(tài)的喝完美怪融合禿。精致俱的小頓商鋪出空間素設計偉、落奸地大僑玻璃可門窗褲，使釣小空哄間具陸有大取感覺瓣。引進駛大型志綜合發(fā)超市咸，餐本飲、倉社區(qū)架菜市桃場、傘社區(qū)寶診所驅、美煎容美洪發(fā)、悼便利屑店、眾藥店米、西戴點房虎、干拘洗店粘、自付助銀冊行、禾通訊耀營業(yè)區(qū)廳、嘉汽車籌沖洗疼美容嶼和其厚它配套建議解決煤小太牧陽家西庭、峰拆遷題戶等葡客戶蕩后顧灶之憂哀，為將客戶貓?zhí)峁┑┍憷?；完善彎生活謠氛圍竹及配茅套的耗完整陵展示獸，增播加客首戶的沫購買破信心薯；配置穴原因幼兒棟園和碗小學解放桌路路孝一側厲，交摧通便徐利，摔為整恒個小支區(qū)提幟供方鏈便；距離情商業(yè)賺地塊記較近碼，購氏物、兔居家眼都比譜較方寸便；配置慰位置考慮氏到本響案屬汁于超評大規(guī)茶模項寫目，園建議極配套20特00痰㎡的中咽大規(guī)閉模幼石兒園勻和80卸00棉㎡的小危學；配置量規(guī)模規(guī)劃塔中大透規(guī)模跪幼兒沾園和聰小學噸，滿鋼足基助本需喚求配套建議推廣被策略亂總綱客戶紹及渠諒道策忙略活動川策略展示疏策略優(yōu)惠烤活動總控5項目睜思路莫之推角廣策睡略Pr嫂om棍ot鉛io隔n聞Str邀at詞eg穴y紅?！茝V皺策略粗放耗型推座廣，勸爭取柄一切辨可行研有效舊的客靠戶渠富道和扶促銷銀手段政，增嫩強現饅場殺抄客能職力，蟲不放蕩過一耐個客責戶。項目一期核心賣點提煉綜合詞屬性留大盤區(qū)域芽發(fā)展負的城恐市化壓價值高性珠價比秘的洋瞇房產務品一年蕩內銷幕售28萬平湖米住宅密，實窮現銷辣售額錯約22億元樹立料鵬潤謹品牌歸影響叼力目標營銷債上實液現目畢標的筒機會供和優(yōu)參勢：1、空寄港華體明知返名度災高，等不存姜在較顧大抗目性，座我們扶并不綁“陌寇生”2、區(qū)營域內國少量紗項目棗已經絨入市難，我欄們并優(yōu)不“倒孤單暗”3、鵬夏潤自判身的銹客戶夸渠道騾優(yōu)勢究和家碰電行沃業(yè)背宗景“本有利雕可圖敵”一年駱內銷釣售28住宅預，實勝現銷懸售額裹約22億元樹立小鵬潤采品牌拳影響宅力目標實現排目標聾的營權銷核助心問善題：Q1、口如何震吸引纏到如濕此眾臭多的畏客戶罰？Q2、如哄何提蛾高上廉門量德，積構累有注效客醫(yī)源？Q3、如痕何制啊造購厭買沖酸動，堵讓客時戶“肢買單跑”？解決骨問題根導向太的AB嘗C策略A、打晌通更覺廣的異客戶浮渠道呼，讓保項目睬一夜江傾城研，無倉人不維曉B、大起活動績造勢懷，小四活動擇暖場瓣不斷爸，看鴨房車昆拉客姨，制曲造更塵多客鍛戶到輔達現法場的借機會C、眼轎動＋計心動辰＝行列動“眼太動”——具有陵震撼等效應討的現譯場展序示“心彩動”——打動陸客戶形心坎到的優(yōu)陡惠策貌略“行唯動”——殺手黃級銷剝售團曉隊，精“一戲個都鋤不能衣少”Q1、如頭何吸慚引到屆如此均眾多申的客稱戶？Q2、如枕何提醫(yī)高上騰門量森，積族累有禽效客垃源？Q3、如突何制腹造購悲買沖聞動，叫讓客拘戶“狀買單六”？A、打揀通更料廣的斷客戶漆渠道鮮，讓揉項目綱一夜私傾城哥，無顧人不閱曉主題兔：增掉強項蹤蝶目與懇城市奪的聯(lián)喂系，幅體現害項目壟造“城”的規(guī)璃模和聾功能——“城市藥，在剝東邊拘升起爭。”二二最聯(lián)動Co待st加um恭er夢D炕at宰ab號as食e短信澇平臺銷售瘋渠道濃：鵬潤洲渠道不：天津喚國美配微型雄展場天津伴國美榨客戶竊渠道常規(guī)扣渠道慕：房展副會、視戶外說、報雹廣、智網絡冠、短掙信、棉電臺鄙、直難投等掛全方賣位手辰段應精用20碗08年在杜售樓史盤至運少將途達到9個，謙可針視對本禿項目燥開展鄰全市略范圍壁的聯(lián)鬧動。客戶帶數據起庫包面含進趣入天晝津后拿所有歲成交/未成溪客戶鳥信息利用故天津物的國寶美門停店，達設立耽項目誰展位匠或展涂架DM派發(fā)口碑店傳播員：老帶株新網上章團購越優(yōu)惠在項遵目網栗站上茶組織丈購房已團——成家計集結芬號，甚拉升是項目鞋人氣猜，口都碑傳翁播12分片合封鎖/強大顧互動泥團隊1聯(lián)動20寸08年，全天津街代理抖項目兔將達曾到十如個也就柳是說夾，為屑您打捎造一之座售僚樓處跟時，杯您擁喬有的孤是十籌座售疑樓處犀地灶、天躍鵝湖堆、科墾貿、焦假日集風景龜、萊避因小持鎮(zhèn)、緒花園5座、牢霞光傳道五六號、弦陽光驗尚城患、宏椒城壹辱號、呆科研困廣場…12充分膚利用保國美奴門店園，做爸項目務分展丹場／盞設置剝展架2國美昂渠道國美盞微型劈燕展廳項目悶展架3常規(guī)脆渠道項目老網站網絡附廣告是對頁線上錘宣傳蘋的補慨充。殘憑借撲天津岡焦點授、搜煉房等戀主流觀地產眾網絡挖形成蔥的專物業(yè)影都響力界和口副碑轉害播，扶形成筑對項堤目的咽持續(xù)洋推廣豪，利頂用專窩欄、凳軟文坊及廣卸告等閣綜合供形式漲，深淚度報鳴道項門目及們時間冶，形戀成與尤客戶龜的持懂續(xù)互赤動。博客妄的運敘用報紙今廣告報紙沈廣告愧市樹惰立項阻目形陜象的淋必要宅途徑懲，也哲是快然速形隨成項事目認爬知的礙方式蔥之一搞。報紙取廣告幻玉以平弊面廣沒告和鐘軟文終的形話式，搜樹立波項目賺的新夾銳形漲象，惜并可濱以快閃速在柴目標拒客戶享群中步形成誕對項掙目的甜認知劑。可通秘過軟襪文炒饒作，頌樹立丈項目莖區(qū)域餅價值筆感和保學城掉主題倉概念丙。DM錫/短信效果慘：直獻指目敬標客毒戶，靜即時稅信息柴簡單閣有效肢；成本傍：直捐效、醬低成謠本，疏性價核比高喬；時間味節(jié)點背：配合輝營銷梯推廣聯(lián)節(jié)點聰進行。網絡曠廣告戶外4參展里目的隔：1、提但前預戶熱蓄烈勢，出樹立托產品謊形象2、建呀立發(fā)單展商甘品牌3、提臟高客熔戶對潮項目舉所在后區(qū)域俱的認膨知程陡度要求販：外模展場雞配合駝，銷總售人校員到跳位配合六：兼銅顧積剪累客挪戶參展08年春糕交會４-５月參展蔥房交麻會/春交巾會注肥重品違牌形先象/秋交矩會產押品呈小現，淺促成眠銷售參展皇目的奇：1、擴哨大項廚目影差響力2、增凳強前吃期客憂戶信塊心3、通遭過促邀銷活淺動，屯促成怎開盤格銷售錦火爆要求臨：傳虹達產唉品的尸產品葵性能,提高多項目精品質幸配合廚：樣手板間樓和示恭范區(qū)裹的完失美呈懂現，莊有專緣瑞門的徐看房供車參展08年秋演交會９-１０漆月打造哨品牌艙，樹吵立形鴨象拉動箏人氣果，促雙成銷知售12老帶們新網上職購房健團——成家搖集結藏號5口碑使傳播B、大量活動來造勢盜，小葬活動脖暖場仗不斷謀，看秋房車伯拉客復，制托造更訂多客苦戶到拿達現娛場的低機會主題罪：增不強項蔑目與西城市區(qū)的聯(lián)油系，觸體現語項目超造“城”的規(guī)喝模和慘功能——“成家犧總動該員”看房敲車：雙周黃系列眼小活鉤動：4班次/天項目爭戶型桶偏小侍，主掠打婚綿房，司寶寶書房，耐以“成家曲總動摘員”為主瓣題舉謙辦系潔列小委活動鑰，頻猾率為2周/次，節(jié)保證顯充足坦的客慣戶上俱門。大型籃公關燈活動宏：開盤司、盛挑大節(jié)軍日組葡辦大河型客酒戶聯(lián)屠誼活臣動12團隊計有能溝力有甚經驗沃舉辦逼千人躬開盤抗活動１千人食開盤大型適公關稱活動代理饞的天臉津科怨貿時頌代公永寓項吊目前貸期積伸累辦逝卡客獨戶上灶千人奶，號園，成嘉功舉踩辦千懶人開便盤活亦動。廚現場脹工作慚人員糊達70余人蹄，開鵲盤流健程嚴醉密有店序，恢專人寄專崗禮，提劉前演端習，冶并準立備了槽緊急飛預備燒方案呈以確產保開儲盤順裹利進烈行?？蛇x額擇天夢津地僵區(qū)廣山受喜賽愛的安明星誤如郭鍋德綱俱等藝撥人進默行表被演大活待動造壇勢，貿小活腹動暖判場不野斷２系列撓活動冷餐極會飲食腫節(jié)（吸中餐鴉、西侵餐、慕日式棍料理括、）時尚那節(jié)新人范秀（紡集體停婚禮麥，樣普板間嶺婚紗值攝影雁，小戀開盤答）超級嫩寶寶路秀玫瑰親之約父親紫節(jié)、桌母親市節(jié)、停中秋甚節(jié)、局（才酬藝展驢）看球姐（賭腐球）裝修竊大賽倚（2期）瞧我副們這佳一家大型風活動雙周覺系列獄活動紀（認裝購活譜動）圣誕裝ＰＡ野ＲＴ匠Ｙ樣板毒間Ｏ?。校庞睿危膭tＡＹ大型登公關濕活動激，郭筒德剛C、眼慨動＋陽心動覆＝行廉動“眼毒動”——具有孫震撼姑效應太的現爸場展疼示“心拼動”——打動瘡客戶爐心坎薦的優(yōu)飲惠策絮略“行墨動”——殺手途級銷畫售團秀隊，配“一魄個都甚不能購少”“眼動”：“行動”：超大戰(zhàn)售樓捕處主題擋樣板陵間銷售芒管理鐮，配杏備成催熟銷媽售人藏員，攪提升“殺客竟能力”“心動”：購房厭即送替家電抽獎袖：百作分百薦中獎特殊傲人群箏優(yōu)惠現代雹歐式彼風格蝦裝修——簡約乎、現陰代、煙宏大營、視杠覺沖衰擊新亞序簡約桐風格觸的吧藏臺及甜接待圣區(qū)新亞賓主義歲裝置——接待稱臺南洋寸風格孝洽談質區(qū)——私密銷售中心展示散區(qū)及啦銷售移中心住宅叉地塊商業(yè)斃地塊充分旬展示盒項目埋的核逗心賣悼點，盤功能事布局鬼完善處合理主題想展示否區(qū)洽談肉區(qū)接待稅區(qū)吧臺徹區(qū)辦公抬區(qū)規(guī)劃墳展示晃區(qū)樣板嫂間影音懶區(qū)50月0平米30您0平米20臣0平米10療0平米20污0平米20臟0平米50寬0平米合計21紛00平米區(qū)域龜沙盤稻、縮忽微地晝鐵模宇型４間捎樣板咸間新加挪坡風脂格家出具、雨裝置項目代及鵬漢潤品掠牌影膏片現場西策劃柄銷售之、物女業(yè)辦丈公品牌穩(wěn)、項泳目展芒示區(qū)10她0平米項目砍沙盤蝦、模淹型銷售中心用餐踏具、盛燈具飲等豐析富細袋節(jié)，油暗示緒主人兩公的愚細膩男主捉角=軟件尸工程虛師/女主鞋角=策劃本師一切吩布局忠以圍鳴繞兩旗人親院密享霉受為昆前提一切情細節(jié)閉均被會放大,距離想感幾濕不存劈燕在親密妖不分楊離卻條又相犧互獨謊立,有各繼自獨唉立的膏工作蝦和愛珍好追求糊實際便的同皺時，未關注廉小細潛節(jié)的桿裝點活和情纖趣婚房會系列鑰：戀結戀紅燙塵PI弄NK泛Y現代歐式主題樣板間單身槽系列怨：藍調Bl份ue傭s主角穴：業(yè)曉余攝暫影玩浩家、餃旅游虹愛好蠶者沒事揉就外懶出旅想游，族有事嬸就欣鈔賞自糧己的景攝影抽作品飽，干屯凈清舉爽的旨家滌跳蕩了息心靈餐，音攀樂讓馬內心奪更純飄粹現代歐式主題樣板間講故射事——浪漫螞小空鼠間洋房站家庭礎系列——主角菌：優(yōu)秩雅溫緞柔的曾媽媽倉，事林業(yè)有動成的誤爸爸而，念大綿學的毯女兒物件蹤蝶的檔酒次體梳現家廢庭的飯經濟惡基礎穗和品正位現代歐式主題樣板間優(yōu)惠活動制造瞞更多大的購名買沖沾動“心動”策略釋：購房熟即送鬼家電——每戶掘送價戚值1.特5~系2萬元住家電字（空循調、做洗衣政機、返冰箱鈴、熱壺水器就、灶奇具）抽獎美活動——百分痰百中纖獎，毀獎品漢為筆榆記本脫電腦報、液夾晶電很視、沒榨汁被機、潛加濕食器、坐無繩萄電話兆、電跳飯煲粗、反漠點、韻免１損年物務業(yè)費桑等等攀）優(yōu)惠乒政策憑結繩婚證漢優(yōu)惠奧運鋪寶寶忌優(yōu)惠21畜1大學夠錄取球通知并書優(yōu)敗惠金婚叛優(yōu)惠設置微專人耽專崗概，每始個環(huán)飲節(jié)均凈有工圖作人芝員指扛引陪拿同，領確保獵服務鄙質量謹，同辜時避蘿免流或失客貝戶；客戶信意向品及時恐匯總各給到具銷售址人員嫌，以牲利于邁及時漂對客乒戶進形行引無導，計避免奶房號額沖突唇。銷售曠管理掙，配蠟備成師熟銷貓售人膨員，垂提升“殺客贊能力”殺手團隊橫空艇出世謝：進行蜜強有檢力的缺立體購媒體經組合向，對墾市場陡進行吵轟炸她，短泄期內半營造隆轟動予效應偶，占礦領市潑場主晴流項毒目地滋位，壤短期品內聚傭集人撒氣強勢容形象宅：高舉很高打蔽，需泉要建扯立強耕勢的荷第一譽意象筆，借案品牌僑發(fā)展悠商及驕政府撿力度辯進行例片區(qū)艦炒作館，建兔立天索津首棗席大蒜盤氣冰勢。優(yōu)勢慕兵力匪：區(qū)域疾價值勇是項鮮目區(qū)寺別于割其他蠟項目瓦的差租異化棒優(yōu)勢升，充慶分利重用這桌一利饅器作裂為形呢象導洞入的據突破患點，氧建立鵲高度主流捐陣地抵：通過螞主流壇房地爪產宣歉傳陣睜地快飽速樹我立市抹場形獻象，甜短期盯內為赴開盤鑒蓄積弊大量捕客戶政府準公信開盤弊前舉傾行產激品推嫂介暨園區(qū)域秋發(fā)展珠論壇頃新聞嗚發(fā)布出會，主建筑忠政府捉公信胖力，吵增加敗客戶遍對區(qū)蠢域的齡認可爹度08/3市場預熱期第一強銷期第二強銷期第三強銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/113.1-3.3：市場預熱主要剛動作探：建立向項目VI系統(tǒng)軟文少發(fā)布業(yè)內臥炒作奠基殊剪彩飾儀式聯(lián)合健政府弄、發(fā)導展商礙，舉革辦城意市發(fā)岡展論推壇08/3市場預熱期第一強銷期第二強銷期第三強銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/113.1-4.15：市場預熱軟文線公關——城市販，在珠東邊符升起東麗區(qū)公關因在前朝，廣沾告在梁后主流雜媒體鞭全面擺滲透濤，立負體組悔合宣震傳，褲保證煉目標局受眾助群體其每天雙有五仙次機里會接蹤蝶觸到傲項目死的信勿