房地產(chǎn)項(xiàng)目管理二

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理課程簡(jiǎn)介學(xué)習(xí)目的：掌握和運(yùn)用項(xiàng)目管理理論、方法、工具，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策和過程管理；專業(yè)方向：主要面向政府主管部門、房地產(chǎn)或城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)公司、金融部門、各類房地產(chǎn)評(píng)估咨詢公司、物業(yè)管理公司。理論學(xué)時(shí)：32學(xué)時(shí)參考教材：房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作管理，賈士軍，廣東經(jīng)濟(jì)出版社，參考書籍１．房地產(chǎn)項(xiàng)目投資．潘蜀?。袊?guó)建筑工業(yè)出版社．１９９９年；２．房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃．曹春堯．上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社．２００１年；３．項(xiàng)目管理．喻穎正．暨南大學(xué)出版社２０００年；項(xiàng)目管理管理沒有止境

―從金字塔到阿菠羅登月計(jì)劃基本概念：

―IPMA、PMI、PMBOK、PMP項(xiàng)目管理

現(xiàn)代項(xiàng)目管理起源于美國(guó)。20世紀(jì)50年代后期，美國(guó)的蘭德公司首次在北極星導(dǎo)彈計(jì)劃中運(yùn)用了PERT技術(shù)。美國(guó)的杜邦公司創(chuàng)造了CPM方法，用于研究和開發(fā)、生產(chǎn)控制和計(jì)劃編排，結(jié)果大大縮短了完成預(yù)定任務(wù)的時(shí)間，之后它們分別被稱為“計(jì)劃評(píng)審技術(shù)”和“關(guān)鍵路徑法”。現(xiàn)代項(xiàng)目管理科學(xué)便是從這兩項(xiàng)技術(shù)的基礎(chǔ)上迅速發(fā)展起來的，融合了后來發(fā)展起來的WBS工作分解技術(shù)、蒙特卡羅（MonteCarlo）模擬技術(shù)和EV掙值分析技術(shù)，形成了一門關(guān)于項(xiàng)目資金、時(shí)間、人力等資源控制的管理科學(xué)。著名的阿波羅登月計(jì)劃、曼哈頓計(jì)劃等都是采用項(xiàng)目管理的理論和方法而取得成功的經(jīng)典案例。

項(xiàng)目管理管理工具

―甘特圖、PERT、CPM管理內(nèi)容

―九大知識(shí)體系、五個(gè)階段管理重點(diǎn)

―進(jìn)度、成本、質(zhì)量、資金平衡房地產(chǎn)業(yè)――過去、現(xiàn)在、未來－－經(jīng)濟(jì)的支柱、財(cái)富的起點(diǎn)、文化的源泉

（北海、深圳、浦東）－－政府的角色與作用（加入WTO后的競(jìng)爭(zhēng)）房地碰產(chǎn)業(yè)――行業(yè)赤的獨(dú)炒特性予、項(xiàng)飾目的習(xí)復(fù)雜級(jí)性－－短住宅口地產(chǎn)小、商美業(yè)地各產(chǎn)、摧旅游風(fēng)地產(chǎn)（課憤程重墊點(diǎn)）－－目標(biāo)釋：以站最快蝦的速頌度、湊最低貌的成伸本向嫌客戶提糖供高產(chǎn)質(zhì)量接的房側(cè)產(chǎn)房地斧產(chǎn)項(xiàng)攤目＋駁項(xiàng)目蜜管理1＋1＝？房地倒產(chǎn)項(xiàng)籃目管俯理模務(wù)塊經(jīng)營(yíng)動(dòng)環(huán)境糞模塊荒：城市證經(jīng)濟(jì)榨與房暮地產(chǎn)悔經(jīng)濟(jì)形、城夠市規(guī)曲劃與蕉城市設(shè)計(jì)傘、房揭地產(chǎn)助政策龍與制蟲度、首國(guó)際崇房地凳產(chǎn)比嘴較、狐中國(guó)莊房地之產(chǎn)市場(chǎng)蝕趨勢(shì)手與機(jī)囑會(huì)投資鋒策劃謹(jǐn)模塊：區(qū)拒位環(huán)皮境分偽析與詳投資顛區(qū)位緊選擇損、土逼地市場(chǎng)分廟析與狡儲(chǔ)備蛋策略贊、住呼宅市肉場(chǎng)分京析、渠非住誕宅物曉業(yè)市貪場(chǎng)分巡壽析與開暴發(fā)策挨略、丘市場(chǎng)筒調(diào)研鵝與產(chǎn)春品定方位、佳項(xiàng)目慈投資燃分析州與決狡策產(chǎn)品旗設(shè)計(jì)展模塊愿：環(huán)境符行為常學(xué)、券建筑杏策劃楚、場(chǎng)應(yīng)地規(guī)征劃、昌社區(qū)規(guī)劃占與住但宅設(shè)必計(jì)、槳景觀結(jié)環(huán)境蕩設(shè)計(jì)說、規(guī)鄙劃與飛設(shè)計(jì)測(cè)創(chuàng)新量、新妖技術(shù)與扮新材逼料應(yīng)井用房地滴產(chǎn)項(xiàng)條目管躬理模緊塊投融額資管賊理模勾塊：財(cái)務(wù)飽報(bào)表到分析棟、項(xiàng)愁目投館融資穩(wěn)決策攔、資識(shí)金規(guī)劃偽、項(xiàng)虹目權(quán)等益融鴨資結(jié)忍構(gòu)設(shè)百計(jì)、醬開發(fā)貝項(xiàng)目作融資水、資牢本市老場(chǎng)融資啊、投振資性帶房地狡產(chǎn)融梅資、嬌房地腰產(chǎn)金談融業(yè)澡務(wù)項(xiàng)目叫管理稅模塊?。喉?xiàng)目現(xiàn)管理扛概論嚼、房鹿地產(chǎn)鐵開發(fā)輸項(xiàng)目河的組流織流程設(shè)脈計(jì)、殃房地鎮(zhèn)產(chǎn)項(xiàng)廈目報(bào)喘批管急理、把房地弱產(chǎn)項(xiàng)描目設(shè)煙計(jì)管貌理、冒房地產(chǎn)蛾項(xiàng)目包的信法息管挖理、礙房地峰產(chǎn)項(xiàng)以目風(fēng)沉險(xiǎn)管舌理工程六管理烘模塊輝：招投誘標(biāo)管鉆理、拋合同沙管理湖、成憂本管兇理、勿采購(gòu)管理詠、工舊程監(jiān)步理（亦現(xiàn)場(chǎng)繩管理鉛）、竄室內(nèi)護(hù)裝修鴉設(shè)計(jì)響與施秀工管撫理營(yíng)銷瓶策劃冒模塊批：產(chǎn)品老包裝聯(lián)、價(jià)億格策薪略、茫推廣縫方案巴、廣逐告與促銷顏、銷遭售隊(duì)層伍組評(píng)織、挪賣場(chǎng)拿設(shè)計(jì)卵、物把管前歡期介誓入房地襲產(chǎn)項(xiàng)怒目管葛理模眼塊項(xiàng)目駛?cè)感２邉潱悍宽?yè)地產(chǎn)坦項(xiàng)目軋全案謎策劃舟、居勢(shì)住房顫地產(chǎn)薄的全追案策劃翼與經(jīng)幻玉營(yíng)管嚼理、藝商業(yè)炒房地但產(chǎn)的束全案虜策劃屑與經(jīng)教營(yíng)管竊理、仍休閑旅罷游房丈地產(chǎn)碧的全敘案策杯劃與捐經(jīng)營(yíng)味管理企業(yè)偏經(jīng)營(yíng)仙管理：房麥地產(chǎn)腳企業(yè)內(nèi)戰(zhàn)略庭管理凝、房創(chuàng)地產(chǎn)曉企業(yè)壟法人先治理結(jié)已構(gòu)、催房地紀(jì)產(chǎn)企愚業(yè)人諷力資培源管把理、兇房地巴產(chǎn)企鞠業(yè)公尿共關(guān)悟系管理窯、房桃地產(chǎn)查企業(yè)播財(cái)務(wù)炊管理縫及合芳理避槽稅、乘房地獻(xiàn)產(chǎn)企崇業(yè)法鞭律風(fēng)險(xiǎn)碑規(guī)避辦與防農(nóng)范物業(yè)壯經(jīng)營(yíng)軟管理：設(shè)架施管恩理、它住宅務(wù)區(qū)物捆業(yè)管畫理、斬非住英宅性啄物業(yè)管同理、物物業(yè)翁經(jīng)營(yíng)療管理做、房沈地產(chǎn)把經(jīng)紀(jì)戶、房撫地產(chǎn)苗估價(jià)教學(xué)耳內(nèi)容項(xiàng)目擋管理慮知識(shí)土地潮使用捕權(quán)獲蜂取房地卵產(chǎn)項(xiàng)助目市缸場(chǎng)定床位房地械產(chǎn)項(xiàng)暴目規(guī)揚(yáng)劃設(shè)盆計(jì)房地憐產(chǎn)項(xiàng)留目工振程管妥理房地賄產(chǎn)項(xiàng)促目銷喇售策陪劃物業(yè)獨(dú)管理金的前附期介玩入第一砌講把項(xiàng)裙目管刪理知神識(shí)項(xiàng)目都管理疾概述項(xiàng)目靠計(jì)劃搭與組倉(cāng)織網(wǎng)絡(luò)寬計(jì)劃愉技術(shù)項(xiàng)目女控制項(xiàng)目網(wǎng)管理秋軟件敗及應(yīng)懷用教學(xué)稅內(nèi)容1、項(xiàng)票目管殿理概嫂述項(xiàng)目燦管理摘概念I(lǐng)P拖MA、PM剝I、PM伏BO傭K、PM童P進(jìn)度沉管理龜、成抱本管刃理、絮質(zhì)量世管理掉、資懂金平翅衡應(yīng)用圈與發(fā)峰展項(xiàng)目論管理星知識(shí)項(xiàng)目劈燕管理購(gòu)概念在預(yù)徹定的巧時(shí)間漿內(nèi)運(yùn)門用有符限的盤資源濁，通版過對(duì)秩項(xiàng)目朵進(jìn)行批有效延的規(guī)正劃、導(dǎo)實(shí)施批和控畝制從災(zāi)而實(shí)梢現(xiàn)既究定目辨標(biāo)或狗任務(wù)辛的一爸種系砌統(tǒng)管康理方爭(zhēng)法。特點(diǎn)飲：目榨標(biāo)明占確、帆進(jìn)度屆嚴(yán)格廈、資滅源有秀限、質(zhì)量撫保證項(xiàng)目跟管理滲知識(shí)IP鎖MAIP示MA（In舒te趣rn序at解io纖na柱l婆Pr溫oj星ec格t津Ma昨na觀ge碑me落nt躬A革ss逮oc衰ia弟ti蜂on）于19惡65年在登瑞士樸注冊(cè)賀，成勤員主艇要是促各國(guó)故的項(xiàng)干目管慢理協(xié)界會(huì)，塞是個(gè)益非盈仍利性裝的組擇織。斧它的睡宗旨插是促品進(jìn)全咬球的亂項(xiàng)目怕管理揀的發(fā)村展。利到目壺前為導(dǎo)止，盾共有29個(gè)正撫式成記員。IP付MA提供吩了大婚量的悉產(chǎn)品她和服迫務(wù)，受包括甜研究競(jìng)與發(fā)供展、云培訓(xùn)扁和教下育、難標(biāo)準(zhǔn)搬化和套證書筆制以省及有毛關(guān)會(huì)概議、蜘學(xué)習(xí)揀班和訊研討?zhàn)I會(huì)。IP師MA非常俱重視雨專業(yè)鄙人員托資格忌認(rèn)證追工作偉。項(xiàng)葛目管影理專哭業(yè)人廟員取升證分潔為A、B、C、D四個(gè)攻級(jí)別悠，級(jí)悉別之滿間的鈔檔次碑標(biāo)準(zhǔn)播差距樓很大解。A級(jí)是問工程左主任爹證書蜘級(jí)，咸簡(jiǎn)稱CP屯D，總富經(jīng)理福一級(jí)振。B級(jí)為除項(xiàng)目料經(jīng)理博級(jí)別射證書簡(jiǎn)，C級(jí)為暢項(xiàng)目抗管理眠工程芹師級(jí)將證書縣，D級(jí)為貍項(xiàng)目呆管理乞技術(shù)元員級(jí)屋。項(xiàng)目立管理用知識(shí)PM庫(kù)IPM隔I（Pr勺o(hù)j捕ec巖t核Ma輝na渠ge蘿me招nt秘I橫ns四ti另tu皆te）的如成員鑰主要娃以企皂業(yè)、燈大學(xué)援、研橋究機(jī)涂構(gòu)的辯專家遠(yuǎn)為主室?，F(xiàn)錘在已數(shù)經(jīng)有4萬多境會(huì)員艦。它找卓有迅成效臥的貢織獻(xiàn)是政開發(fā)腦了一勿套項(xiàng)廈目管頑理知使識(shí)體坦系（PM健BO干K），路將項(xiàng)頂目管蓬理的費(fèi)基本恰內(nèi)容貓劃分害為9個(gè)領(lǐng)題域，凳即：供范圍徐管理捆，時(shí)捐間管平理，躬成本醬管理圍，質(zhì)下量管攻理，椒人力佩資源宣管理滴，溝趣通管虎理，估采購(gòu)嫌管理錯(cuò)，風(fēng)奔險(xiǎn)管他理和警綜合狼管理遣。項(xiàng)目走管理滲知識(shí)PM維PPM五P是由PM盟I發(fā)起肥的項(xiàng)形目管局理專爬業(yè)人瞞員資蛋格認(rèn)筒證，傭其目利的是蘆為了滲給項(xiàng)晶目管戒理人監(jiān)員提碰供一鉆個(gè)行送業(yè)標(biāo)日準(zhǔn)，勵(lì)使全邊球的文項(xiàng)目她管理掘人員國(guó)都能魚夠得動(dòng)到科座學(xué)的猶項(xiàng)目皆管理獻(xiàn)知識(shí)掠。美暮國(guó)項(xiàng)動(dòng)目管萌理協(xié)頓會(huì)(P綁MI朗)一直宏致力矮于項(xiàng)使目管垂理領(lǐng)萍域的泡研究抽工作葡，全富球PM負(fù)I成員乓都在愈為探冷索科姜學(xué)的半項(xiàng)目悟管理研體系紐奉而努釋力。轎今天圈，PM婦I制定壓出的攝項(xiàng)目壤管理沖方法幣已經(jīng)冤得到耀全球隨公認(rèn)冬，PM翼I已經(jīng)蛇成為令全球巡壽項(xiàng)目呢管理香的權(quán)期威機(jī)元構(gòu)，堆其組雖織的舒項(xiàng)目犧管理程資格賓認(rèn)證刃考試木，也粗已經(jīng)魚成為斜項(xiàng)目流管理省領(lǐng)域陪的權(quán)錘威認(rèn)澤證。艙全球甜每年癢都有確大量上從事啊項(xiàng)目旺管理丈的人痕員參昆加PM鴿P資格稼認(rèn)證淡。項(xiàng)目閘管理傅知識(shí)進(jìn)度倒管理重點(diǎn)旁是制購(gòu)定全驅(qū)面詳啄細(xì)的膜進(jìn)度訓(xùn)計(jì)劃海、實(shí)靠時(shí)跟箱蹤項(xiàng)目進(jìn)肅度，狡保證招項(xiàng)目智按期仁完成映。以房憶地產(chǎn)脂項(xiàng)目原為例培，包刺括：段前期糖策劃灣進(jìn)度洪計(jì)劃、呢征地陸拆遷疲進(jìn)度販計(jì)劃棟、設(shè)醬計(jì)報(bào)縫建進(jìn)知度計(jì)錫劃、麻施工準(zhǔn)粗備階雕段進(jìn)球度計(jì)祖劃、問施工俯進(jìn)度派計(jì)劃腥、配達(dá)套設(shè)頁(yè)施工程戶進(jìn)度勇計(jì)劃街、竣波工驗(yàn)缸收計(jì)師劃、謀銷售墊進(jìn)度舌計(jì)劃喇等項(xiàng)目噴管理申知識(shí)成本和管理成本加計(jì)劃斧是成詠本管端理的渾基礎(chǔ)己。以潔房地東產(chǎn)項(xiàng)匪目為流例：主要奪包括爪地價(jià)搞（土銳地出參讓金午）、輔征地蠟拆遷勾費(fèi)用朽、前虎期費(fèi)用貪、配稍套設(shè)齊施費(fèi)紹用、秤土建凍工程熔費(fèi)、燦管理朝費(fèi)用更、不朗可預(yù)業(yè)見費(fèi)、父稅金糊等。宏這些諷成本農(nóng)要素章中有靠些是胖相對(duì)跡固定輸?shù)模p有些鮮則可以補(bǔ)通過石加強(qiáng)茅管理廉來有死效控高制，蹄如不蘆可預(yù)崇見費(fèi)灰，房永地產(chǎn)襪項(xiàng)目一禿般都熊有５咳％左議右的買不可灣預(yù)見奸支出席。通疤過有構(gòu)效加識(shí)強(qiáng)項(xiàng)社目管理犧，充臺(tái)分發(fā)癥揮計(jì)杯劃和撈控制嚴(yán)的作拐用，廁就能頁(yè)顯著售減少郊項(xiàng)目抽中的不澇可預(yù)靠知因狗素，享從而仗大大蔑壓縮窯這部掩分費(fèi)施用。項(xiàng)目脂管理娛知識(shí)質(zhì)量丈管理實(shí)現(xiàn)葡質(zhì)量探管理鼠的首往要步拍驟是鏡進(jìn)行四質(zhì)量拜規(guī)劃碼。質(zhì)錯(cuò)量規(guī)溫劃分兩歡部分拉進(jìn)行之，即進(jìn)建立嶄質(zhì)量映標(biāo)準(zhǔn)改體系隱和指反定項(xiàng)刃目中貓具體客工作的睡質(zhì)量留要求腸。在廁項(xiàng)目壇實(shí)施工過程宰中，經(jīng)還要約根據(jù)恐質(zhì)量色規(guī)劃陳對(duì)各項(xiàng)催工作叨進(jìn)行濃檢查貞和驗(yàn)裹收，協(xié)并將役檢查屈和驗(yàn)賽收的挺結(jié)果揚(yáng)及時(shí)腳記錄以氧便隨鞭時(shí)提頃供項(xiàng)乒目質(zhì)悼量的凱相關(guān)慚信息動(dòng)。質(zhì)量良是企修業(yè)的揭生命預(yù)線，戒一個(gè)餡項(xiàng)目串即使湖在規(guī)頁(yè)定的那時(shí)間峽和成本內(nèi)掙完工喜，但懼如果柱質(zhì)量酬無法凝保證趙，這鹿個(gè)項(xiàng)效目也陷是失冠敗的駱，因此鉗建立仁質(zhì)量情管理姐機(jī)制磨也是劫房地嶼產(chǎn)項(xiàng)竿目管翼理的英必然摔要求壞。項(xiàng)目獅管理候知識(shí)資金原平衡資金嫂平衡倒即實(shí)外現(xiàn)資孕金收吳入和庸資金浮支出題的平瘦衡，點(diǎn)為此往，必須泊制定譜項(xiàng)目嚼的資把金平艇衡計(jì)荒劃。槳以房茶地產(chǎn)毀項(xiàng)目沒為例太：作為一壤種資殼金密宋集型劈燕的特反殊商航品，鐘住宅游產(chǎn)品押的銷抹售尤風(fēng)顯重要，遙資金面的回篩籠是屯每個(gè)床房地原產(chǎn)投呆資項(xiàng)汽目的需重點(diǎn)堤，也道是影響資狗金平書衡的鎖關(guān)鍵延因素尊。由于欺商品需房允線許預(yù)惕售，爪因此耍一些冊(cè)企業(yè)搬在項(xiàng)頭目開迅發(fā)資太金未落男實(shí)時(shí)受便投散入建霸設(shè)，結(jié)超出稿企業(yè)紛自身綢的經(jīng)械營(yíng)能康力開夠發(fā)，不考蓮慮資劇金來螺源和敬資金雄平衡廊問題同，致豬使大品量樓羽盤爛基尾。項(xiàng)目肚管理陪知識(shí)項(xiàng)目您管理寫應(yīng)用敲與發(fā)客展大型傍工程產(chǎn)品治研發(fā)大件戰(zhàn)生產(chǎn)設(shè)備突大修項(xiàng)目吉管理烈知識(shí)2、項(xiàng)贊目計(jì)執(zhí)劃與昨組織項(xiàng)目卡計(jì)劃資要求緊：目事標(biāo)明擊確、鑄指標(biāo)慢格式計(jì)化、佩任務(wù)據(jù)模塊躍化、引考慮訓(xùn)動(dòng)態(tài)蹄性項(xiàng)目醫(yī)計(jì)劃著內(nèi)容啦：設(shè)見計(jì)工扔作分主解結(jié)越構(gòu)、稻編制棄工作例說明莖書、黃分派普任務(wù)此和授并權(quán)、驗(yàn)估算攝成本桌和預(yù)斑算、拌編制權(quán)進(jìn)度胃計(jì)劃堪、報(bào)控告制偉度、器設(shè)計(jì)裙項(xiàng)目塊管理桃組織項(xiàng)目角管理需知識(shí)小型盛計(jì)算桐機(jī)系震統(tǒng)研丈制（頁(yè)工作值分解憲任務(wù)抹矩陣庭）任務(wù)描述WBS碼WBS等級(jí)研發(fā)部工程部生產(chǎn)部設(shè)計(jì)1.01

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顯示器樣機(jī)制造2.02交付使用3.033、網(wǎng)暈絡(luò)計(jì)援劃技貼術(shù)原理凍：以略圖論緞為基綿礎(chǔ)，嗓以網(wǎng)扮絡(luò)形先式描閘述復(fù)糧雜項(xiàng)卡目的射任務(wù)幟結(jié)構(gòu)葬，采遲用一帖定的泰算法插求解倉(cāng)關(guān)鍵佛路線軍，圍欲繞關(guān)裙鍵路烈線安棍排進(jìn)測(cè)度計(jì)這劃，積確保端項(xiàng)目倍按期斑完工盜。項(xiàng)目尚管理禿知識(shí)網(wǎng)絡(luò)溪計(jì)劃斥技術(shù)操作刊步驟爐：將項(xiàng)甘目分巖解為民若干赴活動(dòng)辱，確漂定所擋需時(shí)祖間、章資源佛；明確糖各活川動(dòng)之石間的挪邏輯刃關(guān)系兔；繪制輔連接醉所有渡活動(dòng)之的網(wǎng)插絡(luò)；估計(jì)切完成干各項(xiàng)埋活動(dòng)枝的時(shí)嚼間和險(xiǎn)成本霉；計(jì)算禮各項(xiàng)減活動(dòng)歪開工柳和完裝工時(shí)振間，矮確定序關(guān)鍵報(bào)路線綿；運(yùn)用頌網(wǎng)絡(luò)秋對(duì)項(xiàng)叼目進(jìn)抽行計(jì)皮劃和殘控制暈；項(xiàng)目萄管理偶知識(shí)網(wǎng)絡(luò)忘計(jì)劃幅技術(shù)方法帆：AO賞A雙代甩號(hào)法圓：箭粒頭表海示活勇動(dòng)，罪節(jié)點(diǎn)效表示撇事件AO竭N單代割號(hào)法腎：節(jié)然點(diǎn)表鳳示活拆動(dòng)；項(xiàng)目缺管理吊知識(shí)網(wǎng)絡(luò)雖計(jì)劃舍技術(shù)舉例道：1、A必須妻在B之前嚼完成戴，B必須鍬在C之前予完成深；2、A完成襪后，B和C才能前開始價(jià)；3、A必須放在C和D之前醬完成肥，B必須眠在D之前付完成跪；4、A和B必須黎在C和D之前殃完成益；項(xiàng)目嗓管理住知識(shí)網(wǎng)絡(luò)完計(jì)劃尖技術(shù)1、2、3、4、項(xiàng)目精管理棵知識(shí)ABCABCADBCACBD網(wǎng)絡(luò)鴨計(jì)劃睛技術(shù)關(guān)鍵錄路線辯分析態(tài)：通可過各曉項(xiàng)活絹動(dòng)時(shí)現(xiàn)間參乓數(shù)的成計(jì)算華確定紙關(guān)鍵喚路線園，從隸而確印定項(xiàng)荷目完秋工周偽期。時(shí)間衫參數(shù)鍋：ES－最洗早開爆始時(shí)閘間；EF－最喊早結(jié)墊束時(shí)青間；LS－最赤遲開突始時(shí)釘間；LF－最疏遲結(jié)單束時(shí)暈間；t－作碧業(yè)時(shí)魂間；S－松底閑時(shí)濫間；關(guān)系擋：t＝EF－ES工t＝LF－LSS＝LS－ES沖S＝LF－EF項(xiàng)目金管理興知識(shí)網(wǎng)絡(luò)疏計(jì)劃遺技術(shù)步驟董：計(jì)算ES、EF；計(jì)算LS、LF；計(jì)算S；確定烘關(guān)鍵覺路線摟（S為0的一它條活船動(dòng)鏈業(yè)）；計(jì)算約項(xiàng)目孫完工結(jié)的全痕部時(shí)葡間T；（關(guān)厘鍵活爺動(dòng)的子作業(yè)賭時(shí)間耍相加照而成挑）編制衰進(jìn)度處計(jì)劃互表。項(xiàng)目梯管理牲知識(shí)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)計(jì)劃丸技術(shù)舉例已：某企擠業(yè)擬燥開發(fā)嗚一地稿產(chǎn)項(xiàng)安目，抬各項(xiàng)攜活動(dòng)鹿的相陡互關(guān)預(yù)系及樓預(yù)計(jì)紋完成件時(shí)間躲如下磚表所揭示，請(qǐng)?jiān)嚧_瓣定該思項(xiàng)目吃的完仁工時(shí)翠間和邀關(guān)鍵叢路線滔。項(xiàng)目弊管理致知識(shí)項(xiàng)目棗管理橡知識(shí)活動(dòng)代號(hào)開發(fā)活動(dòng)預(yù)計(jì)時(shí)間緊先活動(dòng)A前期市場(chǎng)調(diào)查2B可行性研究1AC設(shè)計(jì)、報(bào)建5AD施工準(zhǔn)備9BE施工進(jìn)度6BF配套設(shè)施2D、EG竣工交付3C、FH物業(yè)管理介入1G網(wǎng)絡(luò)囑計(jì)劃陣技術(shù)PE持RT的應(yīng)裳用特點(diǎn)桂：非消確定招性網(wǎng)穴絡(luò)計(jì)糟劃，楚運(yùn)用魚概率逝分析毛，相賠對(duì)復(fù)誰(shuí)雜三種油作業(yè)昨時(shí)間兄：樂掏觀時(shí)模間、攤可能枝時(shí)間憤、悲虎觀時(shí)捆間項(xiàng)目盡管理你知識(shí)4、項(xiàng)音目控待制確定鐮標(biāo)準(zhǔn)衡量腹偏差采取罩糾正淺措施項(xiàng)目石管理魄知識(shí)5、項(xiàng)仿目管些理軟庭件及個(gè)應(yīng)用PR發(fā)OJ忽EC漠T通用乳性行業(yè)早特性項(xiàng)目獎(jiǎng)管理輪知識(shí)第二覺講胞土而地資曲源獲從取宏觀設(shè)環(huán)境蓋、區(qū)花域經(jīng)簽濟(jì)與朋城市微發(fā)展昨規(guī)劃區(qū)域獅房地鋪產(chǎn)政釀策與朱市場(chǎng)擬開趕發(fā)地叔段的塔確定土地踏獲取映方式籠與途叮徑土地導(dǎo)儲(chǔ)備默問題教學(xué)治內(nèi)容1、宏椅觀環(huán)巷境、沙區(qū)域?qū)咏?jīng)濟(jì)絡(luò)與城矩市發(fā)層展規(guī)屢劃行業(yè)雅發(fā)展渾趨勢(shì)逐（繁脊榮？么泡沫呢？）區(qū)域眉經(jīng)濟(jì)稈狀況雨（上耕海與后綿陽(yáng)攜比較說）城市刷發(fā)展搶規(guī)劃辛（熱訓(xùn)點(diǎn)？豈前瞻礙？）土地潛資源華獲取我國(guó)盲城市限房地死產(chǎn)管航理法（共7章72條）第一墾章諷總則肆第稍二章過房蔥地產(chǎn)謊開發(fā)饅用地?cái)〉趽屢还?jié)偷土援地使效用權(quán)補(bǔ)出讓有第肚二節(jié)蠶土嘉地使執(zhí)用權(quán)泊劃撥是第比三章腹房嶄地產(chǎn)晴開發(fā)錦第市四章任房壘地產(chǎn)訪交易嚼第霸一節(jié)暴一茶般規(guī)淺定齡第二稍節(jié)網(wǎng)房地漸產(chǎn)轉(zhuǎn)院讓顛第三屯節(jié)變房地含產(chǎn)抵執(zhí)押煤第四部節(jié)淋房屋遲租賃共第拿五節(jié)猶中格介服虧務(wù)機(jī)擊構(gòu)跡第五尾章塵房地女產(chǎn)權(quán)足屬登捧記管致理憑第六雜章坑法律售責(zé)任傅第字七章躲附伶則我國(guó)魂城市賢房地罪產(chǎn)管膀理法第七督條疊土地顯使用仁權(quán)出顫讓，雄是指祥國(guó)家坐將國(guó)色有土吊地使誕用權(quán)去（以景下簡(jiǎn)專稱土樂地使柴用權(quán)匠）在遞一定背年限辭內(nèi)出承讓給湯土地歸使用鑼者，顆由土客地使踐用者彈向國(guó)略家支卵付土脫地使銜用權(quán)室出讓垂金的掉行為江。第十盤二條牲土露地使湯用權(quán)柔出讓?shí)u，可嗚以采覺取拍籍賣、味招標(biāo)傳或者順雙方河協(xié)議振的方陳式。訓(xùn)商業(yè)鳴、旅敢游、京娛樂男和豪求華住庸宅用典地，勤有條素件的征，必竊須采倡取拍甘賣、隱招標(biāo)鼻方式遇；沒摩有條損件，肝不能詳采取壘拍賣移、招蓬標(biāo)方屆式的況，可騰以采賣取雙怒方協(xié)夢(mèng)議的藝方式服。采述取雙稈方協(xié)涉議方素式出吊讓土鬧地使濱用權(quán)羞的出螺讓金頁(yè)不得塵低于倍按國(guó)決家規(guī)獵定所胳確定哄的最連低價(jià)降。我國(guó)已城市怎房地殺產(chǎn)管鄰理法第二乳十四陸條悔房地剛產(chǎn)開屯發(fā)必敢須嚴(yán)明格執(zhí)積行城淹市規(guī)擱劃，尼按照翼經(jīng)濟(jì)杰效益應(yīng)、社范會(huì)效競(jìng)益、萍環(huán)境染效益欲相統(tǒng)皮一的計(jì)原則怠，實(shí)更行全污面規(guī)繭劃、天合理葵布局則、綜蛾合開礦發(fā)、濾配套儉建設(shè)奧。第二閘十五熄條聰以出鍋?zhàn)尫綋涫饺≈钡猛僚莸厥姑嬗脵?quán)餓進(jìn)行打房地?fù)舢a(chǎn)開許發(fā)的棵，必僵須按房誠(chéng)照土揀地使番用權(quán)辱出讓默合同蛋約定圓的土弊地用孝途、澤動(dòng)工搭開發(fā)壩期限睛開發(fā)槍土地粗。超滿過出鄙讓合沒同約抹定的麻動(dòng)工乓開發(fā)鼠日期寺滿一扇年未戀動(dòng)工絹開發(fā)頑的，斷可以市征收枕相當(dāng)銳于土建地使朋用權(quán)搏出讓俯金百脂分之閣二十筑以下都的土束地閑梯置費(fèi)蟻；滿您二年恰未動(dòng)幣工開騙發(fā)的樹，可石以無銜償收痕回土許地使聯(lián)用權(quán)盟；但鳳是，鋤因不炸可抗奸力或優(yōu)者政瞎府、即政府諷有關(guān)想部門御的行蜂為或哨者動(dòng)頃工開蠻發(fā)必習(xí)需的笨前期奴工作迫造成允動(dòng)工鏟開發(fā)由遲延牛的除驗(yàn)外。我國(guó)菠城市抄房地循產(chǎn)管拋理法第二愧十九花條龜房地觸產(chǎn)開逼發(fā)企院業(yè)是慘以營(yíng)飼利為堪目的謙，從岸事房定地產(chǎn)愉開發(fā)刊和經(jīng)會(huì)營(yíng)的澤企業(yè)膚。設(shè)勸立房監(jiān)地產(chǎn)沙開發(fā)筋企業(yè)梳，應(yīng)捎當(dāng)具湯備下蹲列條先件：蝴（廚一）翁有自何己的烏名稱家和組呆織機(jī)陽(yáng)構(gòu)；友（瞞二）吵有固到定的福經(jīng)營(yíng)宴場(chǎng)所可；魯（三狡）有安符合碑國(guó)務(wù)腿院規(guī)蠶定的定注冊(cè)竿資本難；蹤蝶（四熄）有截足夠類的專罪業(yè)技當(dāng)術(shù)人浴員；兄（煌五）衰法律顧、行躺政法琴規(guī)規(guī)脈定的晴其他襲條件旨。我國(guó)員城市輝房地崇產(chǎn)管攻理法第四房誠(chéng)十四脹條傻商品宵房預(yù)側(cè)售，糞應(yīng)當(dāng)旺符合充下列月條件溪：（坊一）錘已交晃付全腐部土容地使攝用權(quán)陪出讓域金，狐取得言土地精使用對(duì)權(quán)證世書；魄（脊二）穩(wěn)持有斤建設(shè)組工程諸規(guī)劃進(jìn)許可殃證；喬（獸三）逼按提辰供預(yù)滑售的機(jī)商品攪房計(jì)盟算，箱投入呼開發(fā)內(nèi)建設(shè)投的資菠金達(dá)廣到工矩程建嘉設(shè)總?cè)顿Y否的百利分之迷二十冷五以貪上，凡并已娘經(jīng)確張定施押工進(jìn)鎮(zhèn)度和扎竣工按交付硬日期顆；哀（四寒）向?？h級(jí)扒以上貞人民筐政府副房產(chǎn)然管理鴿部門源辦理銷預(yù)售駕登記暮，取溜得商糧品房?jī)S預(yù)售模許可嗎證明己。以市克場(chǎng)公搜開供薯地收忌益論議：20鞋00年，35名0億元眨；20嚷01年，49椒2億元揀；20雙02年，碌而業(yè)真內(nèi)人繪士保程守估線計(jì)為艙近千執(zhí)億元（萬僅1-溪9月，莖就達(dá)68鳥3.株98億元探）一項(xiàng)魯統(tǒng)計(jì)飼顯示兵，目坦前全袋國(guó)31個(gè)省(區(qū)、奶市)的近15蔽00個(gè)市(縣)開展這了土脫地招非標(biāo)拍渴賣掛塵牌出墊讓工楚作，綠在市興場(chǎng)發(fā)繡育的東墨南省歉份，濱八成杯的市(縣)開展狗了這滅項(xiàng)工緞作。剪而在不有些地方洞，10瀉0%的市(縣)開展斃了招龜標(biāo)拍蔥賣。千中部花省份濤江西，20用01年開遇展國(guó)午有土流地使匹用權(quán)位招標(biāo)作拍賣握工作析的市(縣)約占陽(yáng)全省役市(縣)總數(shù)濃的80幟%，今型年已中經(jīng)達(dá)背到10碑0%。20奪02年土眾地市止場(chǎng)回討望今年1-騾9月，結(jié)全國(guó)眾范圍喇內(nèi)招攏標(biāo)拍倍賣掛形牌出侄讓土盯地的日宗數(shù)估、面楚積、頂價(jià)款較占出始讓總承宗數(shù)即、面水積、降價(jià)款專的比刊例分侵別為20碧.0帝8%、29重.7鏡8%、45牙.5尋6%。土地臭掛牌開交易縱方式便快速真推廣發(fā)，大倘受歡吃迎。崗許多艦人認(rèn)灑為，廚與招顫標(biāo)拍樣賣相扭比，山掛牌鴉方式霧具有頭實(shí)施達(dá)者操襯作簡(jiǎn)顧便、桐參與死者理舅性競(jìng)省價(jià)等戴優(yōu)點(diǎn)妄。20嘴02年土伸地市頂場(chǎng)回說望房地肥產(chǎn)投碼資繼接續(xù)高寧速增斯長(zhǎng)，20符02年1-煤11月，獲全國(guó)伏房地汗產(chǎn)開恐發(fā)完間成投山資62勿28億元刃，同嘉比增慎長(zhǎng)了28曉.2濁%。中襯國(guó)人既民銀沾行20目02年二梁季度湊貨幣突執(zhí)行花情況早報(bào)告旺指出鬼，20列01年房捆地產(chǎn)陶開發(fā)壞投資雕對(duì)中沸國(guó)GD樣P增長(zhǎng)巧的直禽接和或間接儀貢獻(xiàn)概率共摩計(jì)1.逝9到2.櫻5個(gè)百效分點(diǎn)拍。專接家估原計(jì)20率02年房歌地產(chǎn)表對(duì)國(guó)犬民經(jīng)性濟(jì)也冬可能始保持算這種農(nóng)貢獻(xiàn)剪率。20孝02房地臨產(chǎn)市攔場(chǎng)據(jù)國(guó)域家統(tǒng)技計(jì)局煤的有蓋關(guān)數(shù)腔字，譽(yù)去年1-滲11月，稱全國(guó)飾有7個(gè)省耐市房塞地產(chǎn)館開發(fā)旁投資渴增幅嗓超過40遙%，8個(gè)省弟市新粱開工轎面積援增幅題超過40基%，個(gè)江別省銀市房唱地產(chǎn)氧開發(fā)講新購(gòu)璃土地挨投資垂同比德增長(zhǎng)使了15阿0%。一槍部分我城市敏的房罩地產(chǎn)示開發(fā)妻投資灰占固威定資壤產(chǎn)投她資的潑比重奔達(dá)到30帽%以上否，北賄京、潛上海辱、廣祝州、浙杭州盈等城祥市維敲持50戀%的比屑重達(dá)12個(gè)月疊以上革，而翁深圳初房地像產(chǎn)投蕩資占村整個(gè)胳投資音的比究例更歲接近60邀%。20虛02房地敏產(chǎn)市進(jìn)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)吊增長(zhǎng)享對(duì)房奶地產(chǎn)若投資伙的過漫分依噸賴。炒由于親房地蹦產(chǎn)業(yè)障的帶柳動(dòng)性欲很強(qiáng)棍，“筑如果亭房地違產(chǎn)投焦資增再幅一法旦出認(rèn)現(xiàn)較暗大下頸滑，想它對(duì)駐當(dāng)?shù)靥两?jīng)濟(jì)覆的負(fù)化面影啄響將群難以青估量梢”焰。距杭芒州不繼遠(yuǎn)的祝南京乘，1月23日拍借賣兩捎塊土預(yù)地，溪一塊德成交職價(jià)為能每畝22養(yǎng)0萬元尖，另微一塊匆更高及達(dá)每捎畝29象5.速7萬元轎。高膛地價(jià)畫帶來鹿的必饒然是棕高房食價(jià)，方消費(fèi)巧者會(huì)箱買單說嗎20峰02房地喜產(chǎn)市拒場(chǎng)“全國(guó)冠房地群產(chǎn)市萌場(chǎng)總夸體上門保持煩健康淚、快在速發(fā)家展態(tài)歪勢(shì)，肚但部分地彎區(qū)存劣在投劣資增薄幅過霞大、碼土地座供應(yīng)奸過量栗、價(jià)尊格上蘭漲過騙快和結(jié)弊構(gòu)不密合理靈等問楚題，保個(gè)別某地區(qū)忽問題戚還較牲嚴(yán)重憲”－《當(dāng)前陸我國(guó)割房地南產(chǎn)市簽場(chǎng)運(yùn)尾行情襖況分旅析報(bào)饅告》20頁(yè)02年11月19日，主國(guó)務(wù)覆院總枕理朱鹿镕基紅在香肌港會(huì)戲見駐四港中資機(jī)皺構(gòu)負(fù)晃責(zé)人瞧時(shí)再猛一次倍重復(fù)唯了他賄在國(guó)個(gè)慶節(jié)例視察殼深圳燦時(shí)說午的話，椅“有載些城趕市，壩不是昆全部脊，房鋒地產(chǎn)糠有一秧點(diǎn)熱禁，空學(xué)置率婦太高，麗而且汁還在猶增長(zhǎng)卸?！?0蘭02房地段產(chǎn)市土場(chǎng)“目前睛部分冊(cè)地區(qū)非投資僵增幅座過大丸、土堡地供庫(kù)應(yīng)過額量、寫價(jià)格丹上漲過快憐，出主現(xiàn)了爺不同墳程度額的‘份過熱澆’、圖‘虛純熱’璃和結(jié)羊構(gòu)性何問題遲，存在較傭嚴(yán)重嫂的市賺場(chǎng)風(fēng)功險(xiǎn)”暈；主磚要表為現(xiàn)為坑六個(gè)崖方面源：腎部分暮城市允房地產(chǎn)女開發(fā)知規(guī)模視過大悟；部司分地鋒區(qū)投喂資增持幅過吊大、墻土地躺供應(yīng)參過量，恰攤子銳鋪得鮮太大調(diào)；有存些地誦區(qū)不肉能有配效調(diào)饒控市籃場(chǎng)，今房地亞產(chǎn)價(jià)格活上漲底過快紙，個(gè)迅別城重市有努些區(qū)津位的名地價(jià)潤(rùn)上漲量了1倍以揚(yáng)上，有的瘋住宅徹項(xiàng)目欄一兩憲年內(nèi)冒價(jià)格唇成倍爪增長(zhǎng)庸；部寒分地腹區(qū)住慨房供超求結(jié)構(gòu)獄失衡勒，商唯品房腔空置贊量增勸加；癥個(gè)別呢地區(qū)諒背離灰國(guó)情杠建設(shè)燦“豪宅”墾；少任數(shù)地行區(qū)經(jīng)隔濟(jì)存沈在對(duì)筒房地眠產(chǎn)開脆發(fā)的憲依賴?yán)逍燥L(fēng)幻玉險(xiǎn)。－1月13～14日武丑漢全紫國(guó)住聽宅與泛房地承產(chǎn)工瞎作會(huì)炒議，俊劉志彎峰20香02房地吧產(chǎn)市押場(chǎng)20藏02年底特，由舍國(guó)家慶計(jì)委奸經(jīng)濟(jì)學(xué)研究達(dá)所與狐北京纏新華絹在線棵聯(lián)合識(shí)推出失的《中國(guó)敗行業(yè)雹景氣劣分析拍報(bào)告》指出定，對(duì)殲于剛德過去慕的20望02年的游房地捉產(chǎn)業(yè)嚷，可柔以用谷三個(gè)綿特點(diǎn)孩來概營(yíng)括，廳總體縫景氣貞沖高低回落星，地圍區(qū)冷師熱不蜂均，察真實(shí)某的房堡地產(chǎn)滔泡沫繭已經(jīng)衣出現(xiàn)鄰。20闖02房地未產(chǎn)市弊場(chǎng)20嫌03年房縫地產(chǎn)碑市場(chǎng)夢(mèng)展望20撒03是“刑理性框之年睬”。20類03年全協(xié)國(guó)整帶頓和綢規(guī)范駁市場(chǎng)門經(jīng)濟(jì)免秩序統(tǒng)專項(xiàng)淡整治揚(yáng)的重彼點(diǎn)是巡壽，整真頓和情規(guī)范召房地伏產(chǎn)市雕場(chǎng)。關(guān)鍵奶詞之茂一：散調(diào)控槽。關(guān)鍵罵詞之青一：眉規(guī)范鄙。關(guān)鍵筑詞之幟一：?jiǎn)谓?jīng)濟(jì)睛適用凳房。20嚇03年房股地產(chǎn)藥市場(chǎng)槳展望為預(yù)娃防風(fēng)掙險(xiǎn)，級(jí)建設(shè)強(qiáng)部將畫在20羨03年上仰半年括完成它房地鐮產(chǎn)市與場(chǎng)預(yù)貸警體滴系研悶究，雁并選噴擇已店開展防預(yù)警按體系威研究取的5-績(jī)6個(gè)城濟(jì)市試荒運(yùn)行責(zé)；年耍底前拐，在35個(gè)大躍中城霸市和切部分陰有代炊表性荷的城劉市推匪廣使瘡用，縫以便霧政府匠及時(shí)匯發(fā)現(xiàn)寇市場(chǎng)望運(yùn)行榮中的梯問題慈，并摩采取茅相應(yīng)獸措施恨加強(qiáng)超宏觀餅調(diào)控裙。同胡時(shí)要極建立底健全塊房地烤產(chǎn)市笛場(chǎng)信疑息披案露制夕度，礎(chǔ)將當(dāng)洋地房建地產(chǎn)幼市場(chǎng)刊信息望及時(shí)免向社腐會(huì)公亮示，加引導(dǎo)斧房地投產(chǎn)開步發(fā)企錯(cuò)業(yè)理帆性投四資、廢住房湊消費(fèi)慘者理受性消橡費(fèi)。20扶03年房筋地產(chǎn)假市場(chǎng)游展望今年潤(rùn)整頓稻規(guī)范誓工作飯的重獵點(diǎn)包瘡括11個(gè)方淡面：穩(wěn)一是搜整頓滋房地營(yíng)產(chǎn)開登發(fā)建祥設(shè)中垂違法李違規(guī)揚(yáng)行為江；二執(zhí)是整汁頓商蘇品房托銷售殃中的眾不規(guī)敵范行葡為；奔三是挑整頓倒土地灣利用到中的區(qū)不規(guī)小范行拖為，霉如擅澇自改秀變土華地利駝?dòng)眯越刭|(zhì)、遵利用走集體瞧土地俊搞房腿地產(chǎn)脾開發(fā)興等；崇四是犬整頓假面積何“缺富斤短栗兩”桂行為苦；五覆是整蝕頓不跟履行紡合同志和合尊同欺園詐行臣為；白六是弦整頓智物業(yè)掘管理潔企業(yè)銅的不犁規(guī)范邀行為篇；七寇是整扶頓房匠地產(chǎn)衛(wèi)廣告夸不規(guī)僵范行凍為；惠八是套整頓腦中介襯服務(wù)意中的耽不規(guī)膽范行垮為；弦九是燥整頓箱房屋邪拆遷征中的緞違規(guī)擾行為田；十鴿是整叫頓拖意欠工甲程款央行為成；十漲一是蠢整頓紐奉政府漸審批初中的仗不規(guī)舍范行革為，環(huán)如規(guī)攤劃審費(fèi)批、哭立項(xiàng)姜審批胳、竣媽工驗(yàn)饞收、楊預(yù)銷怨售許暮可等20認(rèn)03年房躍地產(chǎn)溝市場(chǎng)跑展望20解03年，獨(dú)建設(shè)軋部將尋會(huì)同翼有關(guān)扒部門躲出臺(tái)《經(jīng)濟(jì)幅適用貿(mào)住房借管理剝辦法》，進(jìn)唇一步樹明確戚經(jīng)濟(jì)彩適用印住房陸相關(guān)犧政策雪。我興國(guó)住應(yīng)宅建矛設(shè)將干發(fā)展速以經(jīng)慌濟(jì)適帥用住挖房為免重點(diǎn)域的住佩房供府應(yīng)體睬系，悔多渠鍛道解幫決中末低收椅入家盞庭的塔住房絞問題糖。建麻設(shè)部載有關(guān)逼負(fù)責(zé)丈人要駐求，帝各地制要盡帥快制視訂和現(xiàn)完善勸中低表收入虧家庭菊的收績(jī)?nèi)霕?biāo)臥準(zhǔn)，典經(jīng)濟(jì)藏適用哲住房苗購(gòu)房枯對(duì)象洗的條翁件、但購(gòu)房抄面積鮮標(biāo)準(zhǔn)洗及超佛面積案的處紙理辦康法。遍人均邁住房進(jìn)面積襖低于誤全國(guó)址平均橋水平淚的城賀市，電在審那批城佛市總允體規(guī)柜劃時(shí)綁要增悄加居楊住用陪地的船比例姑，確真保中尋低收杏入家類庭住戲房用慢地的炮供應(yīng)殖。對(duì)泉房?jī)r(jià)穗收入半比較怪高、必對(duì)取莫消或均減少慶經(jīng)濟(jì)敞適用嗎住房壩的城芝市，裁要控恭制新叉增土吧地的住供應(yīng)肚規(guī)模捕。經(jīng)營(yíng)艇城市驚、經(jīng)貢營(yíng)土高地20茅02年城副市市向長(zhǎng)會(huì)舉議強(qiáng)暴亂舊城喝、瘋夜狂克曬隆、仇胡亂蜓“標(biāo)凈志、歡攀高看比傻緊、盲駁目國(guó)屯際化踩、窒聾息環(huán)粒境、蘭亂搶萍風(fēng)頭碰永遠(yuǎn)邀塞車蘇、很“假擇古董矛”當(dāng)脊道、嚷跟人外較勁看上勒去面垂光光識(shí)、住鉗進(jìn)去亞心慌艱慌，驕這就晨是沒大有親喊和力權(quán)的城季市和陵建筑掉所能龜帶給購(gòu)我們侄的物箏質(zhì)和遵精神伶生活招。中國(guó)慢城市留十大掀敗筆2、區(qū)否域房鞏地產(chǎn)稈政策壁與市附場(chǎng)區(qū)域遭差異老與政卻策要乞求（魔沿海彼與內(nèi)股地）城市塵房地拖產(chǎn)供賴需情虛況城市模房地資產(chǎn)企細(xì)業(yè)情況況（悅以本定地為嘗例）土地薪資源莫獲取綿陽(yáng)廟市房載地產(chǎn)鈔投資（19胡99－20暈01年）綿陽(yáng)企市房祝地產(chǎn)興竣工凡、銷鋸售面辮積19炎99－20職01年3、擬陰開發(fā)揀地段鋤的確高定房地北產(chǎn)投最資地榨段論地價(jià)冤影響偉因素適分析（市晶場(chǎng)供鴿求、暢自然洗環(huán)境騎條件而、社舟會(huì)經(jīng)汁濟(jì)條遙件、痰政府愁規(guī)劃礦、心撈理預(yù)收期、瓜國(guó)際坡關(guān)系鬼）重點(diǎn)度研究椅城市筐發(fā)展蜻規(guī)劃幼（環(huán)絕境、富配套搞）土地瓶資源遲獲取房地窮產(chǎn)投軌資地場(chǎng)段論地段食、地讓段還曠是地咸段；價(jià)格攔＝成環(huán)本（知地價(jià)姐、設(shè)并計(jì)費(fèi)壘、建災(zāi)筑費(fèi)巖、資殃金利留息、蚊稅費(fèi)權(quán)）＋詳利潤(rùn)雨；在成輩本構(gòu)抱成中墾，地槽價(jià)最包不確下定。強(qiáng)在其救他取禍費(fèi)相委對(duì)固終定（只平均論利潤(rùn)抓）的級(jí)情況紀(jì)下，氣地價(jià)芹決定腔利潤(rùn)疑率。土地?cái)U(kuò)資源考獲取地價(jià)臂影響格因素市場(chǎng)懇供求自然牛環(huán)境棒條件社會(huì)毯經(jīng)濟(jì)鑼條件政府順規(guī)劃心理餐預(yù)期國(guó)際墓關(guān)系土地丘資源糞獲取4、土錦地獲前取方蜘式與蓄途徑城市卵建設(shè)成、安鄭居工殖程、柿城市師景觀皺、地咸方形鄉(xiāng)豐象品牌斗主導(dǎo)薪、資暴金實(shí)床力、才土地蠟儲(chǔ)備膠、政央府補(bǔ)毯償土地技公開詠拍賣悅（招罵投標(biāo)糟制度蝕、一身級(jí)市蓮場(chǎng)）4月10日，相中海見（成盈都）嘆公司翻投資2．3億投渠得市役中心境地段（每午畝31萬1萬元渣）土地辟資源研獲取5、土鄰地資壯源儲(chǔ)談備問蝦題新一叼輪圈若地運(yùn)確動(dòng)（壟萬科點(diǎn)、萬為達(dá)、宴華潤(rùn)藍(lán)）土地悉資源蠶儲(chǔ)備彈與資泳本運(yùn)陣作土地趴資源末儲(chǔ)備伏量力掏而行土地永資源資獲取第三時(shí)講繼房地?cái)‘a(chǎn)項(xiàng)殼目市商場(chǎng)定拆位前期殊市場(chǎng)增調(diào)查購(gòu)房容者心揪理與勢(shì)行為蒸分析開發(fā)垂項(xiàng)目缺市場(chǎng)救定位開發(fā)鑼項(xiàng)目巨可行括性研劑究開發(fā)飾項(xiàng)目刻投資哈效益犧評(píng)價(jià)教學(xué)南內(nèi)容房地怠產(chǎn)市屢場(chǎng)調(diào)嫁查市場(chǎng)兩調(diào)查納是為缸實(shí)現(xiàn)眾企業(yè)永特定懂的經(jīng)西營(yíng)目剩標(biāo)，熄運(yùn)用隸科學(xué)出的理寧論和懂方法莫，以白及現(xiàn)喇代化隊(duì)的調(diào)礦查技青術(shù)手計(jì)段，魄通過交多種呼途徑久收集軟、整稿理、菊分析套有關(guān)腿房地領(lǐng)產(chǎn)市考場(chǎng)的配資料子信息用，正倚確判筍斷和逮把握適市場(chǎng)誓現(xiàn)狀貌及發(fā)姐展趨水勢(shì)，慰為企漿業(yè)科照學(xué)決拉策提玻供正習(xí)確依述據(jù)的柔一種調(diào)活動(dòng)獎(jiǎng)。市場(chǎng)桐定位房地餡產(chǎn)市旋場(chǎng)調(diào)散查市場(chǎng)習(xí)調(diào)查圈是了趙解消饅費(fèi)者盟行為嚇的根勻本途錢徑，派是把錢握房座地產(chǎn)震市場(chǎng)脫供求證的根潤(rùn)本方訂法，寄是分巡壽析市孟場(chǎng)、旺捕捉本市場(chǎng)等機(jī)會(huì)鄭的重渣要手頑段。市場(chǎng)感調(diào)查鉤是項(xiàng)扒目投笛資決提策分泥析、柿項(xiàng)目翅區(qū)位鐮選擇父、市毅場(chǎng)定探位、弊規(guī)劃燈設(shè)計(jì)塞、銷展售策歉劃的起前提綁和基申礎(chǔ)。市場(chǎng)逆定位前期露市場(chǎng)破調(diào)查市調(diào)暢內(nèi)容太：宏溪觀環(huán)怒境（政逆治經(jīng)捎濟(jì)形崗勢(shì)分沫析）、中觀習(xí)環(huán)境（城翅市規(guī)懂劃及梅房地秧產(chǎn)市雄場(chǎng)供轉(zhuǎn)求）、微觀徑環(huán)境（競(jìng)澤爭(zhēng)樓長(zhǎng)盤及奏消費(fèi)區(qū)者需卡求分梁析）市調(diào)弱步驟符：準(zhǔn)默備階形段（確販定目著的、宅擬定年計(jì)劃輩）、實(shí)施柿階段（設(shè)仍計(jì)問械卷、耐實(shí)地粥調(diào)查韻）、分析雷階段（整織理資積料、晨撰寫典報(bào)告藏）市調(diào)志方法叼：?jiǎn)栵溇怼⒏膊缺P綿、房規(guī)展；問卷?xiàng)澱{(diào)查向：?jiǎn)柮呔碓O(shè)落計(jì)技脾巧；科學(xué)逃合理狀使用墾市調(diào)倦分析斯；市場(chǎng)臂定位住房防與需轉(zhuǎn)求市障場(chǎng)調(diào)竊查問釋卷調(diào)查才說明過：個(gè)人雙情況艦：住房餅現(xiàn)狀主：住房穗需求鋒：競(jìng)爭(zhēng)卻樓盤撇及競(jìng)皮爭(zhēng)對(duì)宜手情里況調(diào)凳查（見炸表，P6故1）市場(chǎng)余定位購(gòu)房渴者心脂理與貸行為篇分析購(gòu)房娘需要接、需勝求及麻動(dòng)機(jī)擋分析昏；文化齒、家欲庭與羽購(gòu)房鏟者心膊理；購(gòu)房團(tuán)者個(gè)畫性特冰征；購(gòu)房拌者行黎為模勁式；市場(chǎng)籌定位社會(huì)描文化術(shù)與消割費(fèi)行誓為觀念哲引導(dǎo)泉浪費(fèi)豈；中國(guó)宵與美廳國(guó)的破差異套：按揭妥買房群小故旬事；北京窮與上糕海的菌差異舟：北京終：厚繡重、因大氣痕、傳練統(tǒng)上海暖：精牌細(xì)、課實(shí)用描、國(guó)搖際化市場(chǎng)悔定位購(gòu)房辱決策肯原則整體罩屬性被最佳第原則用；非驚報(bào)酬反決策籃原則漢；綜被合權(quán)燙衡原勺則；例：P1仇00市場(chǎng)堂定位物業(yè)出行時(shí)間價(jià)格建筑質(zhì)量物業(yè)管理ABCD25404060520045004500400074737065100709080開發(fā)蓄項(xiàng)目雜市場(chǎng)如定位定位嗎思路政：房提地產(chǎn)布定位腐不是膏對(duì)樓得盤本麻身作謎實(shí)質(zhì)蔑性改園變，素而是墾市場(chǎng)個(gè)發(fā)現(xiàn)瘡；好芒的定旨位能主夠產(chǎn)沙生競(jìng)拜爭(zhēng)優(yōu)慣勢(shì)，重但其石本身胳不是仆競(jìng)爭(zhēng)酷優(yōu)勢(shì)溉。定位俘準(zhǔn)則并：受勇眾導(dǎo)及向、炊差別苦化、毒個(gè)性宋化；定位言流程陣：制匙定目苗標(biāo)、困分析譜用戶株心理宏、選掩擇目甩標(biāo)市奪場(chǎng)、濤明確幅競(jìng)爭(zhēng)泥優(yōu)勢(shì)掘（質(zhì)骨、量裁、價(jià)惰）、哭尋找刊最佳易切入授點(diǎn)；市場(chǎng)澡定位定位懲案例瓣：１、深圳蜂寶安術(shù)電子禿城：嚷從商儀業(yè)爛遺尾樓剝到商絕業(yè)奇掩跡（似Ｐ１僅２６耕）２、姑廣州櫻ＸＸ藍(lán)公司霉房地番產(chǎn)項(xiàng)塞目市灘場(chǎng)研只究（Ｐ限３６懼９－局３９共０）市場(chǎng)幼定位廣州XG項(xiàng)目東（市場(chǎng)磚研究迅與定輛位部濕分）第一泛節(jié)純項(xiàng)澆目市怪場(chǎng)研馬究一、緩廣州合市房嘩地產(chǎn)倉(cāng)市場(chǎng)仙走勢(shì)地分析脫（宏街觀）二、余廣州圈市海世珠區(qū)揀房地禽產(chǎn)市矮場(chǎng)走裙勢(shì)分傳析（縣中觀筋）1、回濕顧與焦展望需；2、市妖場(chǎng)特黨點(diǎn)；3、結(jié)鳴論；三、征本項(xiàng)唯目臨叉近地垂段房陜地產(chǎn)利市場(chǎng)忌走勢(shì)懇分析饅（微施觀）1、區(qū)碼位特鉆點(diǎn)；2、購(gòu)冷買對(duì)第象及紫購(gòu)買板心理權(quán)分析披；3、對(duì)少手盤趨分析非；市場(chǎng)股定位廣州XG項(xiàng)目（市奏場(chǎng)研擇究與嶼定位盲部分?jǐn)U）第二擱節(jié)高項(xiàng)條目環(huán)眠境分鋸析一、玻地塊替環(huán)境爐條件1、土衫地性方質(zhì)綜物述;2、地希塊周角圍景完觀；3、環(huán)吉境衛(wèi)麗生、愚社會(huì)布治安逗情況桃；4、交薄通條歸件；5、配劫套設(shè)飾施；二、拾地塊SW乎OT分析1、優(yōu)局勢(shì)與旗劣勢(shì)溉分析僚；2、機(jī)聰會(huì)與統(tǒng)威脅襯分析透；三、汗結(jié)論市場(chǎng)畝定位廣州XG項(xiàng)目（市暖場(chǎng)研術(shù)究與囑定位楚部分姐）第三盼節(jié)拋項(xiàng)芳目市藍(lán)場(chǎng)定烘位一、攤項(xiàng)目辮市場(chǎng)御細(xì)分1、項(xiàng)睬目一領(lǐng)期細(xì)桿分;2、項(xiàng)傲目二借期細(xì)次分；二、擴(kuò)樓盤扎概念伯導(dǎo)入1、市指區(qū)中悄的大賺型綠嗽色環(huán)畢保社腦區(qū)、港高效全智能馳化社歐區(qū)；2、鬧抱市中草的溫團(tuán)馨家臨園；三、菊目標(biāo)慚市場(chǎng)1、市護(hù)內(nèi)工園作的書中等沒收入身家庭床、個(gè)牙體經(jīng)廁營(yíng)者敢；2、注舍重環(huán)腹境質(zhì)足量的覺白領(lǐng)鑒階層譽(yù)；3、房焰地產(chǎn)毛投資役者、菜海珠川區(qū)本帳地居梳民；市場(chǎng)泳定位廣州XG項(xiàng)目（市綁場(chǎng)研籍究與科定位姥部分客）四、夢(mèng)項(xiàng)目鳴市場(chǎng)禍定位1、成千本價(jià)寬測(cè)算搞；2、目腥標(biāo)市脅場(chǎng)價(jià)陶格測(cè)爸算；3、定趨價(jià)策鄰略；市場(chǎng)堤定位可行鴉性研吵究重視炕市場(chǎng)孫調(diào)查松、市覆場(chǎng)預(yù)粉測(cè)；項(xiàng)目鏡評(píng)估就以經(jīng)嶼濟(jì)效對(duì)益為兇中心顯；對(duì)項(xiàng)卷目的呆評(píng)估買全部娃在決采策階環(huán)段進(jìn)叮行一般創(chuàng)地，?？尚信匝惺诰繎?yīng)懲由專房誠(chéng)門從傾事投條資項(xiàng)俘目的雷咨詢采機(jī)構(gòu)撿（中格介機(jī)撕構(gòu)）絕承擔(dān)請(qǐng)，它傷擁有卸大批憐經(jīng)濟(jì)硬學(xué)家排、市松場(chǎng)分刻析家蔽、財(cái)江務(wù)專矩家、與律師數(shù)等英舉才。疾；市場(chǎng)梅定位可行再性研管究解享決的生主要蛋問題為什翁么要翼進(jìn)行恩這個(gè)斬項(xiàng)目笛？項(xiàng)目駐的產(chǎn)繡品(勞務(wù))市場(chǎng)透的需宴求情闊況怎掩樣？資源臟條件梯如何百？項(xiàng)目蒸建設(shè)公地點(diǎn)駛應(yīng)選勵(lì)在什抖么地倒方？產(chǎn)品掀的生乏產(chǎn)規(guī)概模多豪大為溫宜？采用嚼的生圈產(chǎn)工永藝技俱術(shù)是痕否先捎進(jìn)可鍋靠？項(xiàng)目眨投資肯估算苦和方塘案比謎較情團(tuán)況如村何？投資澤盈利你水平次及風(fēng)片險(xiǎn)多衣大？項(xiàng)目盛可行杜性研稀究?jī)?nèi)顆容投資壺項(xiàng)目寫的背方景研逼究投資喇項(xiàng)目弱的市曬場(chǎng)和或生產(chǎn)棟規(guī)模投資利項(xiàng)目掩資源狠情況投資劉項(xiàng)目摟環(huán)境投資畝項(xiàng)目板設(shè)計(jì)投資裁項(xiàng)目論組織幅機(jī)構(gòu)投資泊項(xiàng)目祖進(jìn)度洗控制投資箏項(xiàng)目悄的財(cái)坑務(wù)經(jīng)猶濟(jì)評(píng)廉價(jià)項(xiàng)目需可行蓋性研孤究程敏序機(jī)會(huì)唐可行史性研犯究：院投資精機(jī)會(huì)脈的粗遲略鑒編定，羊精度雨一般斃在30兆%左右車；初步拖可行膀性研龍究：其對(duì)關(guān)州鍵問燃題做淋專門趙調(diào)查慨和研載究，導(dǎo)精度恭在20谷%左右遇，費(fèi)愉用約1%；可行具性研卵究評(píng)傘價(jià)：音更加損嚴(yán)格倆、細(xì)臥致地俊研究碌，投橋資估礎(chǔ)算采割用預(yù)災(zāi)算價(jià)塌格，第精度運(yùn)要求疲在10復(fù)%左右盛，費(fèi)財(cái)用約宗為1%辜~3迅%。開發(fā)馳項(xiàng)目濾可行援性研輝究（Ｐ斤４２礦５－膝４６路４）項(xiàng)目伴投資無估算文與資繁金籌倡措計(jì)彩劃；項(xiàng)目旬銷售截和租挎賃收懇入測(cè)鄙算；項(xiàng)目網(wǎng)財(cái)務(wù)撈評(píng)價(jià)拆；項(xiàng)目仔不確永定性租分析揀；項(xiàng)目歉效益蜻評(píng)價(jià)旱；結(jié)論脈與建攪議；市場(chǎng)除定位投資遵估算統(tǒng)與資烈金籌盡措1、開兼發(fā)成但本估愚算：土地畝成本夢(mèng)（地澇價(jià)、帝征遷斑補(bǔ)償紫、三容通一奴平）久，前期先工程眠（規(guī)失劃設(shè)債計(jì)、腰可研木、地嶺勘、典報(bào)建答），建安叉工程強(qiáng)（樁男基、質(zhì)土建地、五汪通、驗(yàn)智能獅化設(shè)急施、嗽電梯蹈），基礎(chǔ)脅設(shè)施復(fù)（五撒通工奮程、獄綠化載工程園、道金路及具排水眼工程畏），公建蜓配套仰（學(xué)布校、眠醫(yī)院設(shè)、文權(quán)體、但娛樂友、郵布電、始市場(chǎng)推、變遺電站兵、調(diào)掠壓站月、垃艦圾處底理）覺，期間系稅費(fèi)交（配村套建憂設(shè)費(fèi)浸、建弊安監(jiān)條督費(fèi)搞、供倡水管流網(wǎng)補(bǔ)廉償、朋供電享用電泛負(fù)荷存、其務(wù)他）別，不可殲預(yù)見董費(fèi)；2、開做發(fā)費(fèi)嬸用估纖算：?jiǎn)T管理崗費(fèi)用局，銷洞售費(fèi)芽用，秒財(cái)務(wù)惰費(fèi)用尾；3、總流成本燙費(fèi)用房誠(chéng)匯總玩及分般攤，4、資負(fù)金籌偽措、億使用襯及借繪款利慎息；市場(chǎng)倦定位銷售診和租屈賃收鏈入測(cè)朽算1、住城宅銷露售：用市啊場(chǎng)比育較法塘確定蝕售價(jià)泳上限尤（平崗均價(jià)漏格）漫；用成誦本法約確定戀售價(jià)靜下限愉；建議貧銷售亡單價(jià)冒；住宅匙部分盜總收努入；2、商笨鋪銷織售；3、車仗庫(kù)銷蜻售或令租賃激；市場(chǎng)撥定位財(cái)務(wù)都評(píng)價(jià)1、稅餅金計(jì)逮算：2、損欺益表玻及靜跑態(tài)盈托利分具析：投資谷利潤(rùn)顏率、栽投資汁利稅范率3、現(xiàn)百金流敬量表圣及動(dòng)清態(tài)盈宅利分動(dòng)析：內(nèi)部游收益包率（FI杰RR）、財(cái)務(wù)毯凈現(xiàn)聲值（FN社PV）、項(xiàng)目界回收虧期（傲動(dòng)、搜靜態(tài)以）；4、償被債能洗力分梢析；市場(chǎng)景定位不確競(jìng)定性外分析萬（風(fēng)蹲險(xiǎn)分鉗析）1、主供要的補(bǔ)風(fēng)險(xiǎn)宜因素摘：開謙發(fā)成就本、遵售價(jià)殘、開雕發(fā)周杰期、皺利率圓等；2、盈呆虧平狂衡分賞析：婦計(jì)算借投資鎮(zhèn)利潤(rùn)見率為群零時(shí)秤的項(xiàng)豈目銷嘆售率招，項(xiàng)味目銷減售率球要求不越高橋風(fēng)險(xiǎn)鋸越大云；3、敏遺感性雹分析義：選妹取核碎心的茅風(fēng)險(xiǎn)天因素伐（如愈售價(jià)奪、成督本等佩），枕分別析計(jì)算練其上故下變恰動(dòng)5％、10％及20％對(duì)天項(xiàng)目泊財(cái)務(wù)濱評(píng)價(jià)駐指標(biāo)雄（如晨投資析利潤(rùn)俱率、FI榮RR、FN呼PV等）奔的影絹響；4、風(fēng)藍(lán)險(xiǎn)規(guī)巡壽避與詳控制承措施可：成本府風(fēng)險(xiǎn)嚇、市抽場(chǎng)風(fēng)友險(xiǎn)、探管理攻風(fēng)險(xiǎn)姓及其鄉(xiāng)豐他風(fēng)煌險(xiǎn)；市場(chǎng)運(yùn)定位項(xiàng)目族效益郵評(píng)價(jià)1、社疾會(huì)效孟益；2、環(huán)爸境效寫益；3、國(guó)淋民經(jīng)輸濟(jì)評(píng)峽價(jià)；市場(chǎng)時(shí)定位結(jié)論管和建嘩議1、結(jié)濤論：突可行浪、不煎可行孩；2、改斷進(jìn)建姜議；市場(chǎng)稀定位案擠例鋸：鐵達(dá)編公司商品伯混凝處土生棍產(chǎn)項(xiàng)火目投資猴可行脊性研各究市場(chǎng)醫(yī)定位第四宣講抬房咽地產(chǎn)汗項(xiàng)目樸規(guī)劃笛設(shè)計(jì)總體相規(guī)劃建筑欺風(fēng)格景觀叨設(shè)計(jì)戶型種設(shè)計(jì)配套亦設(shè)施教學(xué)忙內(nèi)容總體漆規(guī)劃總體遵構(gòu)思欲；因地面制宜暮，與顏周圍喇環(huán)境蹄協(xié)調(diào)背；用地極平衡氣和管隨網(wǎng)布周置；規(guī)劃算設(shè)計(jì)測(cè)要?jiǎng)t男；規(guī)劃扶設(shè)計(jì)總體僑構(gòu)思以人公為本獸的設(shè)磨計(jì)思士想；因地蛛制宜請(qǐng)，與牙周圍摘環(huán)境敞融合旨；個(gè)性勉化設(shè)番計(jì)，遙主題波鮮明朝；（羨例：失四季石花城原）規(guī)劃倚設(shè)計(jì)空間狀關(guān)系潑處理動(dòng)與揀靜的皂關(guān)系假；實(shí)與摘虛的裂關(guān)系呈；建筑師與環(huán)法境的折關(guān)系屑；高層提建筑紙與低就層建模筑的碗關(guān)系繳；規(guī)劃閑設(shè)計(jì)用地歌平衡惕和管條網(wǎng)布錄置小區(qū)焰用地學(xué)平衡搖；總體驢布局智與居榴住環(huán)景境；工程誼管線柴和道眼路交僻通的格綜合恐規(guī)劃索；規(guī)劃舍設(shè)計(jì)規(guī)劃腳設(shè)計(jì)楊要?jiǎng)t功能碧適用摔；面積欣適中首；智能熊化，腰滿足卵高科違技和鏡環(huán)保絕要求阿；規(guī)劃朽設(shè)計(jì)建筑偏風(fēng)格建筑杯風(fēng)格籮與居再住文香化；內(nèi)部碎與外蔑型設(shè)禾計(jì)；建筑休風(fēng)格槍類型竄：歐陸編風(fēng)格輛、異域喉風(fēng)格拴