思源經(jīng)紀成都市萬科朗潤園項目營銷推廣方案

萬科朗潤園項目營銷推廣方案8/20/2023 www.fdcsky——萬科朗潤.cn園項目營中銷推國廣方地案產(chǎn)——商域網(wǎng) 共153頁第1頁目錄一、本體分析……………P3二、客戶分析……………P15三、項目難點和機會……………………P35四、破題…………………P48附件一、項目背景和市場分析…………P84附件二、客戶滿意保障體系與銷售流程控制體系……P1398/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 2一 本體分析8/20/20233——萬科朗潤園項目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng)本案占地64畝，由于地塊本體條件的限制，致使景觀及項目規(guī)模無法與區(qū)域競爭項目形成有利的競爭優(yōu)勢由于地形原因，不易規(guī)劃。地塊限制了景觀的規(guī)劃，無法與臨近的仁和春天大道的大盤大社區(qū)規(guī)劃相比。在臨近春天大道與金河谷的市場局面下，朗潤園的形象在該區(qū)域并不突出。仁和春天大道8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 4項目規(guī)劃本案由一棟“C”型半圍合多層花園洋房和兩棟“W”與“N”型折板高層電梯公寓組成。多層區(qū)域沿道路布置了底?占地規(guī)模：64畝層商業(yè)?容積率：4.39?綠化率：32.8%第一批次：?開發(fā)建面：13.75萬㎡20-33F高層電梯公寓?總戶數(shù)：992戶開盤時間：2007年5月12日?開盤時間：2007年5月12日建筑面積：88438.02㎡?交房時間：2008年12月30日均價：3944元/㎡?產(chǎn)品形態(tài)：高層電梯、多層花園洋房銷售率：99.29%戶型面積：二房、三房、四房；80-250㎡；主力90-130㎡銷售價格：電梯均價4400元/㎡，洋房均價5100元/㎡客群特征：以成都區(qū)域的25-39歲客群為主；余下房源：90套余下面積：10529平方米余下產(chǎn)值：4890萬第二批次：6F層層退臺式花園洋房開盤時間：2007年9月8日建筑面積：13722.23㎡第三批次：均價：5902元/㎡20-33F高層電梯公寓銷售率：62.83%開盤時間：2007年10月13日建筑面積：35382.87㎡均價：4693元/㎡銷售率：85.62%8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 5第一批次物業(yè)分析 第一批次高層電梯公寓已去化99.29%，剩余4套，占2棟總量的0.71%?？偨ㄖ娣e：450.91㎡① ② ③8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 6第一批次物業(yè)分析二棟剩余房源分析二棟由于是本案第一批次所推盤的物業(yè)，從07年5月至今僅剩4套房源，其套型面積適中，套總價在所有剩余房源中屬于中等偏下，對與這部分房源的去化難度不是太大。8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 7第三批次物業(yè)分析第三批次高層電梯公寓已去化85.62%，剩余44套，占3棟總3461量的14.38%，總建筑面積：5604.65㎡522①5②16438/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 8第三批次物業(yè)分析三棟剩余房源分析三棟是本案最后批次推出的物業(yè)，整體的銷售狀況較好；剩余房源中52%的房源集中在15層以上，在震后置業(yè)中容易形成一定的樓層抗性。在剩余房源中三居室120-130㎡戶型占到總量的81%，總價區(qū)間較多的集中在60-90萬/套，價格甚至高出部分花園洋房的價格，其主要原因在于該部分房源的樓層及朝向面臨江安河較好的自然景觀。其次，由于價格及面積區(qū)間的限定，使該部分房源對于客戶的選擇性較高，需要具備一定經(jīng)濟基礎的客群。8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 9一、三批次高層物業(yè)戶型分析 高層折板式電梯公寓戶型設計均好性較強? 戶型布局合理，實用率高，帶入戶花園，露臺。? 戶型方正，布局合理，實用率高，帶入戶花園。8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 10第二批次物業(yè)分析 第二批次6F退臺式花園洋房已去化62.83%，剩余42套，占1棟總量的37.17%，總建筑面積：4474.33㎡③ ② ①④⑤⑥ ⑦ ⑧ ⑨ ⑩8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 11第二批次物業(yè)分析一棟剩余房源分析一棟是本案07年9月份第二批次推售的花園洋房產(chǎn)品，到目前為止銷售去化狀況不如二、三棟，其主要原因在于該類物業(yè)大部分處于臨街面，與較高物業(yè)檔次調性形成較大的反差，在客戶置業(yè)選擇性中容易產(chǎn)生銷售抗性；剩余房源中面積區(qū)間分布較為平均，客戶對于產(chǎn)品的選擇空間比較充分。其次，在剩余房源中51%的房源總價位于70萬/套以上，需要具備較強經(jīng)濟基礎的高端客群。8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 12二批次多層物業(yè)戶 戶型布局有明顯的路線交叉，內部交通面積使用過多，次臥型分析 均不帶陽臺、飄窗等。贈送2個露臺多層戶型-129㎡8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 13二批次多層物業(yè)戶 戶型布局合理，有露臺設計，帶生活陽臺，客廳部分有突出型分析 的柱子結構花園洋房-82㎡多層臨街面圖多層中庭圖8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 14二 客戶分析8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 15成交客戶分析 成都市區(qū)客戶占到50%，四川省內及省外客群分別占12%及16%，這三部分區(qū)域客群是本案重要的客群來源1成都市區(qū)38550%成都郊區(qū)132%成都溫江152%四川省內9112%四川省外12116%未填14118%90㎡以下120㎡-130㎡成都市區(qū)221164成都郊區(qū)112成都溫江105四川省內5635四川省外5764未填44978/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 16成交客戶分析大專及本科學歷的客戶為本案成交客群中主要置業(yè)對象190㎡以下120㎡-130㎡大學本科249208碩士2833博士129海歸12大專8279高中2531初中87

大學本科45759%碩士618%博士213%海歸30%大專16121%高中567%初中152%8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 17成交客戶分析年薪收入5-15萬為本案主要置業(yè)對象1-3萬203%3-5萬10313%5-7萬17523%7-10萬20125%10-15萬11615%15-20萬739%20-30萬425%30-40萬223%40-60萬71%60-80萬61%80-100萬41%100萬以上51%8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 18成交客戶分析國營、外資、民營三類企業(yè)人員為本案主要置業(yè)對象190㎡以下120㎡-130㎡國營企業(yè)7868外資企業(yè)5667民營企業(yè)11893黨政機關2215事業(yè)單位6240自己開公司3149自由職業(yè)3534

國營企業(yè)14619%外資企業(yè)12316%民營企業(yè)21128%黨政機關375%事業(yè)單位10213%自己開公司8010%自由職業(yè)699%8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 19其他行業(yè)16622%成交客群中所屬行業(yè)分布較為均衡農、林、魚81%房地產(chǎn)344%IT、通訊709%生物253%煙酒111%日常用品334%采掘253%金融547%咨詢284%印刷132%媒體192%貿易537%旅游172%建筑547%交通385%法律122%電信284%能源213%教育385%醫(yī)療253%8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 20本案主要成交客群中屬于中層及普通職員分別占到36%和27%，另外高層以上客戶總量占到22%1公司創(chuàng)辦人8411%高層管理者8611%中層管理者27936%普通職員20827%其他11715%120㎡-13090㎡以下㎡公司創(chuàng)辦人3549高層管理者3749中層管理者134145普通職員12682其他74438/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 21本案成交客群中主要的置業(yè)年齡集中在25—39歲區(qū)間190㎡以下120㎡-130㎡25歲以下332425-29歲1288330-34歲998635-39歲555940-44歲334145-49歲172550-54歲9855-59歲1660歲以上32沒有填寫2834

25歲以下577%25-29歲21127%30-34歲18524%35-39歲11415%40-44歲7410%45-49歲425%50-54歲172%55-59歲71%60歲以上51%沒有填寫628%8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 22本案成交客群中65%屬于居住兼顧投資190㎡以下120㎡-130㎡不住，完全投資4964居住，考慮投資268241居住，不考慮投資8963

不住，完全投資11315%居住，考慮投資50965%居住，不考慮投資15220%8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 23本案置業(yè)客戶有58%和23%的客戶屬于一居及二居190㎡以下120㎡-130㎡日常第一居所244198第二居所（周末）6867第二居所（休閑）3015為父母購買1314為子女購買1914其他3260

日常第一居所44258%第二居所（周末）13517%第二居所（休閑）456%為父母購買273%為子女購買334%其他9212%8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 24成交客戶中購買本案原因主要是以置業(yè)增值為主占總量的四成從異地搬遷本市7710%原住房拆遷81%不愿意繼續(xù)租房213%準備結婚132%為了和父母分開住162%為了和父母一起住122%為了子女的成長577%方便工作415%為了增加住房面積294%好的小區(qū)管理415%好的小區(qū)環(huán)境365%好的生活配套162%好的周邊環(huán)境638%為了增值30440%其他344%8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 25小區(qū)位置759%本案成交客戶中選擇本案的原因主要是看好開發(fā)商品牌及周邊生活配套81%樓盤升值潛力為主要置業(yè)動機周邊環(huán)境395%交通便利61%小區(qū)規(guī)模375%小區(qū)環(huán)境81%小區(qū)生活配套61%教育配套263%會所娛樂配套20%物業(yè)服務132%安保30%建筑風格71%樓型40%戶型設計415%房屋質量344%開發(fā)商品牌24630%樓盤升值潛力11414%業(yè)主層次和素質10%單價506%總價496%其他516%8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 26小區(qū)位置304%周邊生活配套7710%周邊環(huán)境223%交通便利213%小區(qū)規(guī)模39751%小區(qū)環(huán)境547%小區(qū)生活配套304%教育配套61%會所娛樂配套142%物業(yè)服務10%建筑風格51%樓型61%戶型設計101%房屋質量10%開發(fā)商品牌172%樓盤升值潛力172%業(yè)主層次和素質10%單價152%總價142%其他365%

在成交客戶中認為本案不足之處主要是小區(qū)規(guī)模過小、以及社區(qū)環(huán)境和周邊生活配套不夠完善8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 27本案成交客戶中家庭結構主要以小太陽、后小太陽及青年之家為為主190㎡以下120㎡-130㎡小太陽3634后小太陽1326青年之家8953中年之家1315老年之家36三代同堂01

小太陽7024%后小太陽3913%青年之家14250%中年之家2810%老年之家93%三代同堂10%8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 28本案成交客戶中考慮未來3年買房的客戶占總量的8%，有可能的占26%，對這部份客群的后期價值可以通過更多的萬科生活方式將其轉化成萬科品牌的忠誠者1肯定會658%很有可能20426%不太確定37349%不太可能11315%肯定不會182%120㎡-13090㎡以下㎡肯定會3233很有可能93111不太確定208165不太可能5855肯定不會1448/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 29成交客戶中52%的客戶屬于首次置業(yè)，35%的客戶屬于二次置業(yè)1第一次40652%第二次27035%第三次608%第四次及以上385%90㎡以下120㎡-130㎡第一次223183第二次131139第三次3327第四次及以上19198/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 30通過商報及朋友介紹來本案的客戶分別占總量的26%和15%，在本案后期推廣中應加強報廣及萬客會的應用商報20815%華西都市報484%路過工地20915%路過巡展點544%朋友介紹36226%電視504%直郵投遞111%網(wǎng)絡1088%車身廣告20%戶外廣告504%其他25819%8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 31本案主力客群描摹年齡 25-39歲購買用途家庭結構小太陽自住兼顧投資型需求的后小太陽本案主力青年之家客群描摹置業(yè)次數(shù)從事職業(yè)國營、外資、民營1-2次為主付款方式商業(yè)貸款和公積金貸款為主本案主力客群為首次及二次置業(yè)、25-39歲、有自住兼顧投資需求的從事于國營、外資、民營企業(yè)的小太陽、后小太陽及青年之家8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 32洋房客群購買洋房三房的客戶，其承受總價在70萬---100萬之間，家庭結構多為青年之家，置業(yè)目的多為自住，且多為2次以上置業(yè)，這部分客群他們崇尚生活格調，期望改善居住環(huán)境，追求生活品質，看重物業(yè)的保值潛力。是典型的資源導向型客戶購買洋房兩房的客戶，其承受總價在50萬---70萬之間，家庭結構以小太陽與青年之家居多，這部分客群中，大部分以居家且兼顧投資為置業(yè)目的，看重產(chǎn)品價值和產(chǎn)品對于自身居家用途的滿足，以及未來預期的增值潛力，產(chǎn)品總價相對較低和具有很大投資潛質因素為主要置業(yè)動機，屬典型的產(chǎn)品導向型客戶8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 33電梯客群購買電梯房位置較好，戶型面積較大，且總價較高的客戶，其承受價位在60萬---90萬之間，家庭結構為青年之家，置業(yè)目的多為自住，且把本項目作為日常第一居所，這部分客群非常看重產(chǎn)品自身品質，挑選時更多考慮到了景觀因素和戶型優(yōu)勢等產(chǎn)品自身因素。也是非常典型的產(chǎn)品導向型客戶購買電梯房中位置較次，戶型面積較小，且總價較低的客戶，其承受價位在40---60萬之間，置業(yè)目的自住投資參半，自住型客戶強調居家對于自身居家用途的考慮，處于經(jīng)濟原因的考慮，不太看重產(chǎn)品景觀、位置等其他因素；投資型客戶依然是對相對總價較低和升值潛力較大的因素的看好，屬典型的目標導向型客戶8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 34三 項目難點和機會8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 35項目目標營銷目標2008年成都第32屆房地產(chǎn)交易會后一周完成剩余房源的80%銷售，折合72套，建筑面積約8423.91㎡.品牌目標通過項目剩余房源的去化，達到為本案最終清盤奠定基礎，鞏固萬科的企業(yè)品牌影響力。目標意味著：?從2008年8月份開始計算，平均每月銷售去化4211.96㎡，約合36套/月。8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 36剩余房源產(chǎn)品的單一性與較低的項目后期營銷推廣預算將對目前營銷工作形成較大的約束條件剩余房源可供選擇的產(chǎn)品較為單一本案屬于尾盤銷售的商品住宅，整個項目對于客戶所能提供最為充足的產(chǎn)品是兩房80-90㎡及三房120-130㎡兩個面積區(qū)間。客戶可選擇的余地不足，且現(xiàn)階段本案所面向的客戶群體相對較為單一。較低的營銷預算項目剩余房源的營銷整體預算僅48.9萬，占目標銷售收入的1%，用于推廣的費用較低。8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 37營銷問題深化達成項目目標，營銷所面臨的問題面臨的問題：項目目標：Q1如何確立區(qū)域競爭優(yōu)勢，對重點競爭項目采?2008年成都第32屆房地產(chǎn)交易會后一周完成剩取反截流措施余房源的80%銷售，折合72套，建筑面積約8423.91㎡。Q2采取怎樣的推廣策略與措施，克服項目營銷?從2008年8月份開始計算，平均每月銷售去化推廣費用低的問題，同時又確保項目推廣對銷售4211.96㎡，約合36套/月。的支撐力度？?通過項目剩余房源的去化，達到為本案最終清盤奠定基礎，鞏固萬科的企業(yè)品牌影響力Q3如何建立營銷渠道，有效蓄積客戶？實現(xiàn)較快速度、較高價格的銷售？8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 38營銷問題深化項目營銷問題剖析——到底難在哪？難易程度評估事實狀態(tài)項目難點1、對于市場整體觀望及地震因素，消解負面影響的難度。2、剩余房源可選擇性比較單一，總價較高與位置較差部分產(chǎn)品面臨市場競爭的難度。

萬科企業(yè)口碑好，產(chǎn)品品質感強，加之企業(yè)公民的社會責任心。因此難度相對較低。本案在開發(fā)初期屬于萬科產(chǎn)品線中“V-HOME青年置業(yè)”系列，目前剩余房源的總價及套型所適應的客群更加偏向于30-40歲年齡階段，且有一定經(jīng)濟基礎的居家型客層，在區(qū)域市場中該類產(chǎn)品放量較多，競爭項目規(guī)模、配套、品質也更具優(yōu)勢，對于本案營銷造成難度最大。8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 39營銷問題深化 問題點：（Q1）如何確立區(qū)域競爭優(yōu)勢，對重點競爭項目采取反截流措施變相降價?降價吸引市場眼球，是目前區(qū)域內主流。但因為萬科是全國品牌公司，如朗潤園降價，則會出現(xiàn)牽一發(fā)而動全身。?所以，萬科公司肯定不會象周邊其他項目那樣，可以毫無顧及的肆意降價形成銷售。價格將與現(xiàn)售價持平。?但如此則與市場上其他項目形成了鮮明的對比。其他項目則可因為特價、低價分流市場。物業(yè)名稱建筑形優(yōu)惠措施態(tài)7月5日，推出10仁和春天大道高層套特價房，均價4900元/平方米。推出10套特價房、金河谷高層均價4800元/平方米從整體來看，優(yōu)惠比較大。開發(fā)商正常優(yōu)惠都比平時高出3-8個點。另外，部分樓盤還推出針對災區(qū)的優(yōu)惠活動，如零首付、送豪華裝修、愛心特價。目前，區(qū)域所有在售項目，包括萬科朗潤園都有特價房的推出?？傊?，該區(qū)域市場成交和價格出現(xiàn)明顯的下降，開發(fā)商促銷政策時時更新，都在搶占有限客戶資源。8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 40營銷問題深化 問題點：（Q1）如何確立區(qū)域競爭優(yōu)勢，對重點競爭項目采取反截流措施低價入市近期，臨近開盤的項目價格都有非常大的市場吸引力，對市場來說，將成為較大的市場分流。對本案來講，也將是巨大的抗性。本案目前的銷售均價，在區(qū)域中有一定的壓力。且沒有強勢、誘人的營銷政策，很難吸引市場眼球。物業(yè)名稱建筑形態(tài)核心價值點預計均價推出量市場關注點實得面積130-180%不等實得面積2680元/㎡七月推出一2天排號230足以實得面積2680元/㎡推出市場藍光香境高層產(chǎn)權面積批次（三萬存款證明）單套總價低4500元/㎡424套日來電/來訪量約200組品牌開發(fā)商超精裝修5000元/㎡品牌開發(fā)商七月推出一已排號320組恒大城高層含精裝修1200-3000大盤批次600套（現(xiàn)金1000元）元/㎡主體封頂開盤8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 41營銷問題深化 問題點：（Q2）采取怎樣的推廣策略與措施，克服項目營銷推廣費用低的問題，同時又確保項目推廣對銷售的支撐力度？后期營銷費用低項目為后期尾盤銷售，故而，其后續(xù)的營銷推廣費用是很低的。對于目前市場現(xiàn)狀，無法形成市場的第一關注點，從而將損失部分客源。另一方面，藍光、恒大城這類有新房源推出的項目，則會投入巨大的廣告營銷費用。以獲取市場認知點。后續(xù)的營銷推廣中，應考慮能否在此環(huán)境下，考慮截流，以促銷售。8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 42營銷問題深化 問題點：（Q3）如何建立營銷渠道，有效蓄積客戶？實現(xiàn)較快速度、較高價格的銷售？營銷渠道營銷渠道是當前項目銷售至關緊要的，如果能找準營銷渠道，并以此深耕下去，不僅能為項目本體銷售產(chǎn)生必要的成果，同時也能促進客戶價值的放大。在目前的營銷渠道中，也許我們有“N”種蓄積客戶的方式和渠道，但是用哪一種更為有效，更為直接，對項目和企業(yè)更為有利是我們值得思考的。對本案來講萬科的品牌號召力與萬客會無疑是營銷渠道的便捷通道，但是這項目工作對于一家國內優(yōu)秀的開發(fā)企業(yè)來講是一直在深耕細作的；其次，擺在我們面前的路只有一條，多渠道的并聯(lián)組合，不失為本案較為行之有效的蓄客渠道，那對于即將來臨的中秋節(jié)、重陽節(jié)、教師節(jié)、32屆秋季房交會、交房前的準業(yè)主溝通聯(lián)誼會等，我們是否能通過這些重要的時間和事件聯(lián)系起來，合力營造本案下半年的渠道管線呢？8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 43機會與優(yōu)勢發(fā)揮優(yōu)勢點（1）：品牌本案項目規(guī)模、環(huán)境等多項在區(qū)域缺乏競爭優(yōu)勢，其在區(qū)域的重要競爭力為萬科企業(yè)品牌。我們認為，萬科品牌是對萬科物管、萬科生活方式的總體表象。萬科生活方式是品牌的具體延續(xù)。從朗潤園的前期推廣來看，項目平均2月一次主題活動，很好的詮釋了萬科生活方式的概念，都受到了客戶的認可。故而，項目后期推廣中，對萬科品牌訴求及萬科生活方式的延伸，是至關重要的部分。8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 44機會與優(yōu)勢發(fā)揮優(yōu)勢點（2）：準現(xiàn)房項目名稱交房時間仁和·春天大道2009年年底泰基·花溪谷2010年3月金河谷2009年10月錦繡森林2009年6月西華汀2009年5月珠江國際2009年年底恒大城預計2009年春節(jié)后藍光香境預計2010年萬科朗潤園2008年年底朗潤園將于今年12月交房使用，是區(qū)域里為數(shù)不多的準現(xiàn)房項目。對于想在此區(qū)域自住購房的群體，準現(xiàn)房將非常能符合這類客群的需求。故而，在后期的營銷推廣中，準現(xiàn)房將是項目重要的推廣訴求點。8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 45機會與優(yōu)勢發(fā)揮優(yōu)勢點（3）：區(qū)域內唯一可支持公積金貸款的項目目前光華大道的項目，僅朗潤園可提供公積金貸款。其他項目僅能支持提取公積金付首付款或按揭款，但不支持公積金的貸款政策與利率。7月，成都公積金中心出臺關于公積金的臨時新政策。（截止日期到2009年12月31日為止）重要調整內容如下：可支持8成30年的按揭；貸款總額可達30萬；外地公積金可在成都購房；基于此項本案獨有的優(yōu)勢，后續(xù)的營銷推廣中，應考慮公積金高的客群。8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 46機會與優(yōu)勢發(fā)揮優(yōu)勢點（4）：景觀工程進度對多層銷售的利好朗潤園7月中旬，預計其多層中庭景觀可初步呈現(xiàn)。此點對多層的銷售將是一個利好。朗潤園已呈現(xiàn)的多層外立面（臨街面）缺乏市場認知，而相對較好的中庭內院立面之前卻未呈現(xiàn)。相信中庭景觀呈現(xiàn)后，購房者能進入中庭感受項目，對項目特有的層層退臺的產(chǎn)品優(yōu)勢有較高的認知。故而，項目后期推廣中，可利用此景觀工程節(jié)點，結合萬科生活方式的重要優(yōu)勢價值，做系列主題營銷。8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 47四破題8/20/202348——萬科朗潤園項目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng)基于如上的市場機會點與問題點之所在，故而，朗潤園后續(xù)應在營銷渠道與營銷方式上如何發(fā)揮“萬科品牌”、“準現(xiàn)房”等機會點，避免市場與項目自身帶來的不足。之后，我們將怎么做？8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 49執(zhí)行策略尾盤≠滯銷盤8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 50執(zhí)行策略主動性尾盤——把握時機（入住時間）營銷診斷+精細營銷8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 51執(zhí)行策略破題核心1、建立品牌形象工程。2、壓迫式推售策略。3、整合資源，渠道取巧，高效蓄客。8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 52執(zhí)行策略破題攻略方案一：正確引導消費市場：區(qū)域+品牌+現(xiàn)房方案二：重新定義1、廣告媒體重新定義2、宣傳內容重新定義3、宣傳推廣途徑重新定義4、銷售途徑和銷售策略重新定義方案三：剩余房源價格體系重新調整8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 53執(zhí)行策略建立精細營銷核心舉措展示攻略服務攻略營銷戰(zhàn)略推售攻略推廣攻略

高標準、高形象的展示與服務體驗，建立項目話語權，從服務上建立與品牌體驗相一致的競爭力。小步快跑，多渠道蓄客，集中放盤。主動式營銷，高性價比推廣載體，以活動營銷為主線，不斷制造項目熱點。8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 54執(zhí)行策略破題營銷方法——營銷銷售策略：1、室內設計優(yōu)化、免費裝修設計和家具配飾服務2、意向客戶深度挖掘3、分階段分類型小步快跑壓迫式策略，聚合資源，整體放盤銷售渠道：1、鏈式客戶關系營銷——萬客會、（思源CRM+萬客會）2、小眾公關活動3、單位團購4、行銷價格調整：1、降價（特價房+一口價）+變相降價2、高價高折+區(qū)別折扣+隱形降價3、適當漲價進行促銷（贈送禮品：裝修、車位使用、旅游、物管、契稅等）8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 55執(zhí)行策略破題營銷方法——推廣推廣策略與媒體組合：1、小眾營銷為主（路牌導視+體驗活動），大眾營銷輔助2、主流媒體集中推廣，分眾渠道主力推廣3、截流——重新梳理宣傳導視系統(tǒng)推廣訴求要素：1、賣承諾（質量、功能、價格、服務承諾）2、賣體驗（物業(yè)實質、生活方式）3、萬科+現(xiàn)房現(xiàn)房——針對急需購房者和對質量有擔憂者4、醒目的訴求主題——萬科新品推出、保留精品、貨量不多5、宣傳工具：使用說明書+質量保證書注：考慮挖掘區(qū)域新賣點推廣渠道：1、房交會2、短信3、網(wǎng)絡4、DM直投8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 56執(zhí)行方案對于萬客會

啟動萬客會?萬客會是萬科公司獨有和強勢的客戶資源平臺?啟動萬客會方案是指對朗潤園項目已成交的客戶進行梳理?啟動萬客會方案首先的意圖在于萬科的品牌維護，其次可以再次提高本項目在光華板塊的美譽度和品牌效益。?啟動萬客會方案對本案的銷售意義在于深度挖掘老客戶的潛在社會關系網(wǎng)絡，以期形成老帶新銷售8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 57執(zhí)行方案對于萬客會

啟動萬客會挖掘潛在客戶，形成老帶新銷售方式：銷售員通過電話/短信的方式告訴客戶，萬科朗潤園保留珍稀單位將于近期推出優(yōu)惠方式：凡介紹客戶購買朗潤園根據(jù)成交金額贈送半年---一年停車車位使用8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 58執(zhí)行方案對于意向客戶 梳理之前到訪且未成交意向客戶未成交客戶梳理發(fā)現(xiàn)客戶未成交原因未選中合適的戶型其他未有合適價格未成交客戶梳理其他通過短信告知其新的房源推出 解決通過短信告知其新的價格方式8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 59執(zhí)行方案活動營銷 制造熱點話題，聯(lián)動新聞媒體炒作光華河山再發(fā)現(xiàn)--------展現(xiàn)項目的區(qū)域價值聯(lián)合光華大道知名樓盤開發(fā)商及成都主流媒體，重塑光華大道區(qū)域價值圍繞“生態(tài)宜居”、“交通便利”、“未來大型生活配套”、“相對市區(qū)更低的價格優(yōu)勢”展開市場引導同時邀請城市規(guī)劃專家、開發(fā)商、策劃人、傳媒人、光華大道現(xiàn)居業(yè)主對泛光華居住進行討論，或現(xiàn)場論壇，或專題文章、將市場目光重新聚集到光華大道這一區(qū)域上來重新搭建項目區(qū)域價值平臺，為后續(xù)具體產(chǎn)品的推廣占領市場制高點8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 60執(zhí)行方案活動營銷

珍稀房源，最后放送-----開盤活動前提: 即日起所有房源銷售控制，只接受咨詢而不作銷售活動時間：2008成都秋交會活動目的：以珍稀房源、華麗謝幕吸引購房者，以房交會項目最后一次開盤，引爆銷售活動費用:3萬元8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 61執(zhí)行方案活動營銷

小節(jié)點活動每逢佳節(jié)倍思親八月十五中秋佳節(jié)，舉辦業(yè)主賞月活動，中秋節(jié)當天和前后一天下定的客戶，戶口系外地，購房安置家屬，憑單位證明獲購房優(yōu)惠活動目的：本次活動針對外地客戶促銷活動意義：截留區(qū)域內外地購房客戶8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 62執(zhí)行方案活動營銷

小節(jié)點活動最美不過夕陽紅九九重陽，關愛老人，九月初九重陽節(jié)邀請業(yè)主及業(yè)主家屬中年過六旬的長者參加金秋賞菊活動，重陽節(jié)當天下定者享受購房優(yōu)惠活動目的：本次活動針對電梯房的套三型房源，此類房源的目標客戶是三代同堂之家活動意義：關愛老年人活動再次提升萬科社會責任感形象8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 63執(zhí)行方案價格控制 掩護一：花園洋房掩護電梯出售房交會之前兩類產(chǎn)品分先后進行去化，去化順序是：先電梯后洋房；房交會時兩類產(chǎn)品采取集中放盤，實現(xiàn)現(xiàn)有剩余房源集中供應，集中去化；其原因為以下三點市場因素：電梯房在同時期同區(qū)域內屬飽和產(chǎn)品，競爭異常激烈，而洋房為同時期同區(qū)域內俏銷產(chǎn)品，市場空間較電梯房更大；本體因素：剩余洋房的位置多臨仁和春天大道一側，通風、光線易被春天大道小高層物業(yè)所遮擋；而剩余電梯房多數(shù)臨河，觀中庭，位置較洋房更佳，景觀效果優(yōu)越；價格因素：其次，現(xiàn)階段洋房均價低于市場同類競爭項目銷售均價，且總價與本案臨河電梯洋房套均總價相當；?思源認為，首先解決最困難的產(chǎn)品，有利于減輕后期銷售的壓力。按現(xiàn)有區(qū)域市場情況分析，?電梯物業(yè)市場供應量較大，區(qū)域市場競爭白熱化，本案所剩電梯房源相對于內部產(chǎn)品，原本屬于景觀優(yōu)勢較強的產(chǎn)品，然而面對目前市場中高得房率陣營與豪華精裝陣營電梯物業(yè)而言，本案電梯產(chǎn)品對潛在客戶不具備較突出的吸引點，該類物業(yè)目前所面臨的市場境況容易造成較大去化阻礙；?洋房供應量遠遠小于電梯物業(yè)的市場供應量，面對區(qū)域市場同類競爭項目具備單價優(yōu)勢，且洋房庭院景觀在9月份實景呈現(xiàn)后有利于刺激洋房銷售；8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 64執(zhí)行方案促銷

活動節(jié)點的促銷活動活動目的：保障電梯房調價后的抗風險性活動時間：各節(jié)點活動活動說明：電梯房因掩護洋房出售調價后為加強其抗風險性及應對區(qū)域內持久的價格戰(zhàn)爭，特制定促銷政策促銷劃分：1、中秋和重陽優(yōu)惠控制在3個優(yōu)惠點之內2、開盤期間除享受房交會購房優(yōu)惠額外享受1個點優(yōu)惠所有優(yōu)惠控制在3個點優(yōu)惠范圍內（參照萬科其他項目優(yōu)惠情況）8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 65執(zhí)行方案渠道

企事業(yè)單位推廣1、推廣對象：針對公積金客戶（本項目是區(qū)域內唯一支持公積金貸款的項目）2、主要推廣方式：點對點宣傳3、重點布局：根據(jù)前期客戶梳理，朗潤園前期購買客戶50%來自成都市區(qū)，而主要區(qū)域為西區(qū)，此次推廣重點布局西區(qū)企事業(yè)有公積金的單位4、推廣計劃：針對西區(qū)重點企事業(yè)及重點小區(qū)進行“點對點”宣傳，周末組團到現(xiàn)場參觀。8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 66執(zhí)行方案渠道滲透

網(wǎng)絡推廣------朗潤園星際體驗中心1、星際體驗中心是本項目首推的成都首家網(wǎng)絡售樓部，也是本項目營銷的一大亮點2、本階段的推廣要更好的宣傳和利用星際體驗中心3、星際體驗中心為本項目爭取到的是外地購房者8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 67執(zhí)行方案渠道滲透

網(wǎng)絡推廣------網(wǎng)絡論壇1、為本項目開設專門的網(wǎng)絡論壇，由專人維護2、項目網(wǎng)絡論壇的作用是宣傳產(chǎn)品和發(fā)布銷售信息3、網(wǎng)絡論壇為項目爭取到的是外地購房者8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 68執(zhí)行方案終端體系

打造完美終端體系打造完美的終端體系是萬科項目的良好傳統(tǒng)，終端體系的打造包括售樓部包裝，樣板間展示及景觀展示等本項目應借8、9兩月蓄水之際整頓現(xiàn)場，包括重新裝修樣板間、整理景觀以保證在10月份放量銷售時能夠給客戶一個直觀的展示8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 69執(zhí)行方案終端體系

打造完美終端體系打造完美的終端體系應遵循?選擇剩余房源中較次的戶型做樣板房，裝修時注意規(guī)避較次戶型的缺點?公共部分的裝飾先做未售房源部分，以便銷售過程中接受客戶參觀?物管清潔高度配合以維護現(xiàn)場的美好形象8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 70執(zhí)行方案推廣核心思為什么買朗潤園？考8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 71執(zhí)行方案推廣核心客戶說。。。8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 72執(zhí)行方案推廣核心

位置8710%配套(商業(yè))91%環(huán)境445%交通81%規(guī)模445%綠化91%小區(qū)生活配套71%教育配套301%小區(qū)會所21%物業(yè)131%安保41%風格91%樓型51%設計475%質量415%品牌24928%升值潛力13515%層次20%單價405%總價506%其他496%8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 73執(zhí)行方案推廣核心在前期的客戶梳理中，客戶選擇朗潤園的因素TOP3是n萬科品牌n投資價值n區(qū)域位置8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 74執(zhí)行方案推廣核心價價值值為為王王在市場已經(jīng)發(fā)生改變的今天，我們需要——重新梳理項目的價值點，秉承之前的核心價值，提煉現(xiàn)階段的特有價值，灌輸給市場8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 75執(zhí)行方案推廣核心在這一階段，我們把朗潤園的產(chǎn)品稱為：珍稀房源、保留單位品牌價值-萬科，區(qū)域內最高品牌開發(fā)商產(chǎn)品價值-景觀，臨河、退臺等特點帶來的認可價值-品性，萬客會、成交客戶的信心和口碑帶來的階段價值-準現(xiàn)房，8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 76執(zhí)行方案營銷推廣節(jié)奏 總控節(jié)奏尾盤蓄水 完成項目清盤8月9月10月12月引爆銷售8、9兩月蓄水10月：引爆銷售12月交房前徹底清盤8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 77執(zhí)行方案營銷推廣節(jié)奏 銷售線目標:完成蓄水既定蓄水目標8月9號---8月31號,電梯主推（搭配較差單位洋房）9月1號---9月30號，洋房主推（搭配較差單位電梯）房交會全推8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 78執(zhí)行方案營銷推廣節(jié)奏 推廣線時間節(jié)點主要內容8.10-31企事業(yè)單位行銷展開8.18-24朗潤園華麗轉身，珍稀戶型敬請期待8.10、12-14（投放頻率分三次）啟動首次萬客會及老帶新、前期意向客戶短信投放9.4報媒朗潤園景觀\樣板間完美呈現(xiàn),歡迎品鑒9.12中秋節(jié)活動發(fā)布/短信/開展9.14報媒房交會報媒發(fā)布：珍惜保留單位最后放送9.22-28房交會準備10.1-5重陽節(jié)活動發(fā)布與展開8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 79執(zhí)行方案營銷推廣節(jié)奏 工程線8月31號：景觀呈現(xiàn)9月15號：公共部分裝飾完成房交會前夕：樣板間裝修完成8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 80執(zhí)行方案營銷推廣節(jié)奏

10月引爆銷售1、房交會前夕集中推售2、房交會展覽3、房交會結束完成銷售80%4、持續(xù)SP活動8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 81執(zhí)行方案推廣排期雙擊圖表查閱8、9、10月份排期8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 82執(zhí)行方案推廣預算推廣方式內容次數(shù)單次價格總價備注中秋活動13萬活動房交會活動13萬重陽節(jié)活動13萬短信銷售信息及老帶新優(yōu)惠330001.8萬銷售信息（針對之前到訪且未成交客戶）33000網(wǎng)絡朗潤園華麗轉身，珍稀戶型敬請期待16萬6萬騰訊彈出消息一周報媒朗潤園景觀\樣板間完美呈現(xiàn),歡迎品鑒16萬6萬商報二類版半版房交會信息：朗潤園珍惜保留單位最后放送15萬5萬商報特刊合計￥278,000元8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 83項目背景 市場分析項目解碼成都市場簡析項目目標區(qū)域市場分析目標分解競爭分析項目限制條件客戶分析8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 84附件一、項目背景和市場分析8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 85項目區(qū)位分析 項目位于溫江光華大道版塊，屬于城市房地產(chǎn)熱點開發(fā)區(qū)域，高品質樓盤聚集地。區(qū)域改造和開發(fā)成為該版塊主題。優(yōu)越的地理位置：光華大道沿線，與國家重點中學成都七中相對，緊臨區(qū)域第一品牌大盤——仁和春天大道，從項目所在地至三環(huán)車程約10分鐘，目前已開通309路公交車。項目距離1200畝濕地公園1KM、距離花博會公園約2KM。學區(qū)：芙蓉中學、育英小學比鄰。區(qū)域居住價值關鍵因素：1、原生態(tài)的居住環(huán)境；2、城市高層的舒適生活；3、具備價格優(yōu)勢與較高的產(chǎn)品性價比；4、對兩口之家、三口之家和三代同堂的家庭都有適合深度居家的戶型產(chǎn)品供應；5、眾多知名的開發(fā)商投入巨資打造這一片區(qū)。8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 86項目區(qū)位分析 光華大道區(qū)域－人口升級演變模型——本項目將成為“舊光華大道”轉向“新光華大道”的使命者，與區(qū)域互動發(fā)展2005以前2005－20072007以后純粹的交通地產(chǎn)風暴城市生態(tài)居住區(qū)關鍵舉措老成溫路溫江實質性的變縣為區(qū)本項目區(qū)域核心強勢（成溫邛高速路）使溫江正式納入成都中打造土地供應持續(xù)增唯一交通要道心城市的視野長，延伸至崇州通車吸引

繁榮期區(qū)域功能完善、升級高檔樓盤開發(fā)人口結構區(qū)域形象

城市白領、城市一居、本地居民本地居民二居置業(yè)者；外來打工、經(jīng)商成都及外地投資客戶部分中高檔置業(yè)者者部分城市白領投資客戶本地居民比例減少樹立周邊無商業(yè)和土地增值樓盤開發(fā)以品牌開發(fā)商為主住宅房地產(chǎn)開發(fā)新趨勢城市低密度稀缺物業(yè)

成都的年輕白領為主；城市的高素質人群；投資客戶本地居民比例減少文化的、品位的、活力的、宜居的中高檔現(xiàn)代生活園區(qū)8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 87區(qū)域房地產(chǎn)板塊屬性

獨特景觀資源以及便利交通，大型開發(fā)企業(yè)的帶動和規(guī)模開發(fā)，已使光華大道板塊成為成都第一居所的重要區(qū)域。區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)特征：大盤化、品牌化、生態(tài)化8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 88項目本體屬性分析 從其地塊形狀，項目規(guī)模、規(guī)劃、產(chǎn)品、環(huán)境等多項指標來看，在區(qū)域是缺乏核心競爭優(yōu)勢的，本案在區(qū)域的第一競爭力為其品牌。規(guī)?；浩骄嫉孛娣e超過200畝；品牌化：均為品牌開發(fā)商；05年以前，本土開發(fā)商居多；05年以后，外來品牌開發(fā)商迅速增加。生態(tài)化：以利用優(yōu)越的自然環(huán)境，開發(fā)低容積、低密度、高綠化的產(chǎn)品為特色。

區(qū)域部分典型項目開發(fā)特征項目名稱總占地總建面（萬㎡）開發(fā)商核心價值點（畝）稀缺自然資源仁和春天大道60050開發(fā)商品牌成都仁和小區(qū)規(guī)模小區(qū)環(huán)境稀缺自然資源金河谷43080開發(fā)商品牌成都金瑞泰小區(qū)規(guī)模小區(qū)環(huán)境開發(fā)商品牌恒大城25062廣洲恒大小區(qū)規(guī)模小區(qū)環(huán)境精裝修萬科朗潤園6413萬科開發(fā)商品牌8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 89項目立面本案建筑形態(tài)雖然并不豐富，但勾勒出了建筑本身極致簡約的天際線輪廓，建筑立面柔性著色，充分展現(xiàn)了項目浪漫格調與簡約生活的現(xiàn)代建筑美學感建筑外觀:高低錯落、現(xiàn)代簡約的外立面風格建筑色彩：黃色咖啡色為主建筑外墻材料：面磚層數(shù)：多層6F；高層20-33F8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 90本案雖然在整體景觀綠化上不能充分進行打造，但是在景觀節(jié)點與景觀層次的營造上，足以用細節(jié)弱化綠化用地受地塊形狀的約束架空層聯(lián)院景觀多級層次景觀300㎡景觀游泳池 ? 20000㎡園林景觀入戶花園寬景露臺雙層挑高露臺跌水景觀庭院景觀8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 91項目配套本案自身配套相對較少，相比區(qū)域內其他項目，更顯貧瘠。主要依托于項目周邊的大配套。如濕地公園、國際七中、金蘋果幼兒園等社區(qū)配套：商業(yè)街：多層部分臨街面的一樓為商業(yè)規(guī)劃；游泳池：300㎡景觀泳池；架空5米聯(lián)院會所。8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 92項目營銷節(jié)點項目營銷節(jié)奏一期時間軸2007.5.2007.72007.84.15亮相產(chǎn)品一期開盤，推出550套房源76-130㎡套二、套三戶型物業(yè)類型 電梯洋房多層價格走勢4100高層價格走勢3680

二期2007.9 2007.10 2007.12二期臨河電梯洋房正式發(fā)售推出房源300多套加推100套左右的退臺式花園洋房6200多層+臨河電梯洋房4900

2008.8去化85.62%去化62.83%去化99.29%510044008/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 93項目價格趨勢 本案雖缺乏絕對的競爭優(yōu)勢，但依靠其品牌影響力及營銷推廣，項目各階段整體均價走勢一直略高于區(qū)域內的平均售價光華大道區(qū)域朗潤園電梯多層電梯多層2007年5月均價3150元/㎡均價3900元/㎡均價3680元/㎡——（朗潤園電梯推出）2007年9月均價4350元/㎡均價5200元/㎡均價4900元/㎡均價6200元/㎡（朗潤園多層推出）現(xiàn)階段均價4300元/㎡均價5600元/㎡起價3800元/㎡；5100元/㎡均價4400元/㎡；8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 94項目推廣節(jié)點 本案月均推廣頻率為2.71次，其中針對青年群體退所推出的主題DIY活動占總體推廣36.84%，其次為事件營銷占31.58%，重要節(jié)慶占21.05%2007年5月12日第一批次開盤實合同均價：3944元/㎡施2007年9月8日第二批次開盤合同均價5902元/㎡2007年10月13日第三批次開盤合同均價4693元/㎡關鍵 071101-071131舉措 八周年購房回饋促銷071124-071125感恩節(jié)濃情巧克力DIY活動071201-071202家庭蛋糕+水晶香皂DIY活動071208-071209夢幻蠟燭+可愛布偶DIY活動071222-071223圣誕嘉年華活動071230-080101甜美蛋糕+夢幻彩繪DIY活動071208-071231萬客會推售活動取得07年11月-07年12月主要推廣舉措成效

080119-080120商報半版青年置業(yè)計劃推廣活動080131-080221新春及車位推售080131-080221新春團年套餐推售活動080131-080221新春置業(yè)推售活動080131-080221元宵節(jié)推售活動080214情人節(jié)推售活動080224商鋪推售08年1月-08年2月主要推廣舉措

2008年8月1日第一批次電梯公寓余44套第二批次洋房余42套第三批次電梯公寓余4套080308-080309春色滿園美麗日彩妝SHOW活動080322-080323浪漫花藝DIY活動080329-080330絲網(wǎng)花藝+手工布偶DIY活動080416春交會推售活動080607-080609端午節(jié)推售08年3月-08年4月主要推廣舉措8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 95項目推廣表現(xiàn) 項目良好的SP促銷與事件營銷始終貫穿項目銷售全過程8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 96成都房地產(chǎn)走勢 自07年年中開始成都市CPI指數(shù)持續(xù)上揚，同時國家通過一系列的金融加息與政策調控手段，促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結構與價格趨勢健康穩(wěn)定的發(fā)展金融背景與CPI走勢? 全國在第一輪房地產(chǎn)開發(fā)熱潮中，第一輪降息通道第二輪升息通道尤其以房地產(chǎn)投機為主高風險炒作之后，導致1996-2002年七年的時間內，存貸利息分別降至1.98和5.31，降幅分別為73.49%和47.32%，年均降幅分別為10.5%和6.76%，國家利用金融杠桿調節(jié)作用刺激市場需求。隨著中國城市化進程的加快，房地產(chǎn)市場不斷膨脹，從2004年10月開始，金融調控抑制投機的新一輪加息期來臨，至2007年12月止，在過去的4年中，存貸利率分別升至4.14和7.47，升幅分別為109.09%和40.67%，年均升幅分別為27.27%和10.17%，總體走勢趨于平穩(wěn)，此輪宏調旨在平抑房價抑制通漲，因此貸款利息升幅并不大。警戒線8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 97成都房地產(chǎn)走勢 07年成都房地產(chǎn)總體供應趨勢平穩(wěn)，08年受汶川地震的強烈影響，5、6月份同比去年同期分別下降34.44和42.14個百分比07年成都房地產(chǎn)供應趨勢平穩(wěn)，全年供應總量達到1353.22萬㎡，月均供應量保持在112.8萬㎡；08年一季度受房交會影響，整體市場供應出現(xiàn)井噴，但在5月份受汶川地震的強烈影響下，市場整體供應趨勢出現(xiàn)急劇下滑，尤其在5、6月份，同比07年同期供應量分別下降34.44和42.14個百分比。8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 98成都房地產(chǎn)走勢 07年成房總體成交趨勢平穩(wěn)，08年受汶川地震的強烈影響，1-7月份同比去年同期均有不同程度的大幅下挫，上月月末同比去年同期，成房成交量下挫達到63.85個百分點成都房地產(chǎn)成交趨勢在經(jīng)歷07年平穩(wěn)增長后，年末因受到政策影響出現(xiàn)短期性下挫；08年二季度因受到春交會的影響出現(xiàn)了市場整體性回暖現(xiàn)象，但在5月份受汶川地震的強烈影響，市場整體表現(xiàn)急劇下滑，1-7月份同比去年同期分別有不同程度的大幅下挫。8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 99成都房地產(chǎn)走勢 07年成都房地產(chǎn)價格走勢相對較為平穩(wěn)，但在08年價格增長幅度出現(xiàn)較大的波動，且市場實際成交價格遠遠低于官方公布價格，整體市場呈現(xiàn)量價大幅齊跌現(xiàn)象自2007年-2008年6月止成都房地產(chǎn)住宅物業(yè)市場均價為6540元/平方米較2007年1月份同期市場均價上漲2113元/平方米，同比增幅47.73%2007年全年均價增幅為17.99%，2008年1-6月均價增幅為17.93%總整體上看，2007年成房市場均價運行較為平穩(wěn)，2008年1-6月成房均價運行波動幅度較大，主要原因是受到整體市場消費觀望氛圍、加息預期、31屆房交會及5.12汶川地震諸多因素的影響。8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 100區(qū)域市場分析 區(qū)域未來競爭態(tài)勢嚴峻，供應井噴，預計明年在200萬平方米供應量以上2006年2007年2008年2009年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度邊城香格里珠40江畝國際花園1000多畝金河谷一期二期三期大華水映島23萬平米藍光紫郡錦秀森林185畝，11萬平米。世紀光華100畝仁和春天大道四期漫城11萬平米利貞實業(yè)96.99畝萬科朗潤園蔚信實業(yè)50.32畝彩疊園供應量大，競爭態(tài)勢嚴峻，興城麗景40畝消費者對產(chǎn)品的質素要求更天府置信88.64畝高。成都中深置業(yè)藍光香境17萬平米七彩花都2泰基107.98畝2005年土地拍賣5000畝2006年土地拍賣3760畝2007年1-11月溫江區(qū)域土地拍賣約2400多畝·

信安金蘭實業(yè)17.45畝 川匯房產(chǎn)26.51畝七彩花都2?？茖崢I(yè)89.97畝炎華置信115.58畝預計明年供應量在200萬平米以上8/20/2023中國地產(chǎn)商域網(wǎng)101區(qū)域市場分析未來2-3年內光華大道總供應量項目電梯洋房27293套項目別墅項目總體量 1127套29360套項目花園洋房940套預計2008年8月電梯市場達到93%，嚴重超出市場短期需求。競爭將異常激烈。責任心強、執(zhí)行能力強、服務超一流、營銷手段有效的團隊運作，才能降低項目風險。8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 102區(qū)域市場分析 地震后高層電梯體量大幅減少，別墅體量則大幅增加。該趨勢符合光華大道板塊整體定位。震后該板塊花園洋房、別墅需求將變大。本案花園洋房機會來臨地震后地震前8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 103區(qū)域市場分析分類產(chǎn)品供應量地震后地震前地震后“60-90”有增大趨勢，“120-150”則有減少趨勢，而根據(jù)思源深入市調。定位中端的知名開發(fā)商項目主力戶型“78-120”最受客戶歡迎。但是目前市場產(chǎn)品嚴重同質化。萬科朗潤園銷售應打品牌開發(fā)商牌、光華大道板塊牌、性價比牌、教育配套牌。從滿足客戶迫切需求入手。提高拜訪量、成交速度！8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 104區(qū)域市場分析震前和震后市場供應量變化情況以上圖形可以看出，未來半年內將推出大體量的項目，比如麗晶港、恒大城、香境、金河谷、時代西錦等。競爭將更加激烈，按目前的去化速度2008年下半年至2010年產(chǎn)品將嚴重供過于求。以正合以奇勝的運作策略將是必然選擇。8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 105區(qū)域市場分析 自07年9月至今，區(qū)域成交量達到最低谷，總體市場交易冷淡，但預期秋季房交會的來臨，市場有轉好的趨勢光華大道板塊交易量受到9.17政策、地震、6.15政策、春節(jié)影響明顯。據(jù)目前的拜訪量、成交量的趨勢，預期房交會能恢復到3-4月份成交量狀態(tài)。需求增加對本案將是利好，但光華大道目前市場狀況，朗潤園能有更多的拜訪量，朗潤園就能占得先機！8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 106區(qū)域市場分析光華大道已去化產(chǎn)品狀況思源點評：光華大道板塊因是高檔生活區(qū)，目前去化戶型主要是“套三”。朗潤園屬于大眾消費項目，和周邊項目有差異化競爭優(yōu)勢。但消費“套二”的客戶群對價格、配套、交通有強烈的需求。本案可通過完善交通、強化鄰居的重要性，提高交易量。8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 107區(qū)域市場分析 區(qū)域價格隨著樓盤檔次的質素的增高，價格也就越高，產(chǎn)品成熟，各具特色，同區(qū)域競爭力強。溫江光華大道花博園成都金河谷仁和春天大道恒大城（7000）7000錦繡森鄰（6800）6500大華水映島（6200）6000邊城香格里（5900）5500佳兆業(yè)麗晶港（未開盤）珠江國際花園（5000）花園洋房產(chǎn)品（5100）5000高層藍光香境（4500）4500電梯產(chǎn)品（4400）4000興城·麗景柳城陽光漫城尚西花郡3500優(yōu)取舍魚鳧陽光光華大道沿線（包括花博會區(qū)域）樓盤以中、高檔的樓盤為主，形態(tài)較豐富，在售樓盤價格普遍比溫江城區(qū)內的樓價高很多。8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 108整體市場綜述震后市場供應量大大增加，且“90-120”增量明顯。對本案1期產(chǎn)品將形成強烈競爭。而且短期內這樣的格局不會改變。本案第2期部分，應該調整為花園洋房或別墅為主打產(chǎn)品，且主力戶型應該在（120平方米/套）以上。該項目面世時競爭將異常激烈，啟動專業(yè)、負責任、執(zhí)行力強成為必然！8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 109電梯重點競爭項目1 香碧歌莊園.香境建筑形態(tài)：別墅、高層容積率：1.8綠化率：35%占地面積：140畝建筑面積：17萬平方米總戶數(shù)：1446戶一期一批次：300套戶型區(qū)間：72-105平方米開發(fā)商：藍光集團物業(yè)地址：溫江區(qū)光華大道江安河畔（奧林匹克花園北側）價格：4500元/平方米開盤時間：2008-7-26交房時間：2009-12物業(yè)公司：嘉寶物業(yè)客戶群體：企業(yè)老板、公務員、高薪管理或技術人才；成都50%，溫江15%，外地35%優(yōu)惠措施：一次性3%，按揭1%，直接優(yōu)惠5萬。目標客群：成都60%，溫江20%，外地20%銷售進度：一期一批次銷售97%廣告語：河灣悠生活配套：網(wǎng)球場、籃球場高級會所建筑風格：法式賣點：品牌開發(fā)商、送面積送得多、和別墅區(qū)相鄰、客廳調高。交房標準：毛坯8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 110電梯重點競爭項目1 主要競品近期動向分析物業(yè)形態(tài)：高層電梯推售計劃：1400戶，08年春節(jié)前推完開盤時間：2008年7月26日，推300套銷售均價：4500元/㎡促銷政策：憑30000元存折復印件進行排號排號優(yōu)惠：1-200號：優(yōu)惠2％200-400號：優(yōu)惠1.5％400號以上：優(yōu)惠1％銷售動態(tài)：截止7.26日排號500多組實際簽約97%二批次推盤時間：2008年8月底8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 111電梯重點競爭項目1 戶型分析思源點評：戶型設計：可變空間、贈送面積達很大比重，實得率達177%。干濕分開、動靜分開，主臥三面觀景，并配有觀景露臺和獨立休息間，超寬尺度彰顯主人省份。配套：網(wǎng)球、籃球、泳池、高級會所，滿足健康需求和會客需求。地段：四面環(huán)水，緊鄰溫江城市公園，繁華但不失寧靜。戶型區(qū)間：產(chǎn)權面積100平方米，但使得面積達到目前彰顯尊貴需求的177平方米。價格：以藍光的口碑，按100平方米計算的勁爆價格。熱銷場面預期可能出現(xiàn)。該產(chǎn)品是“萬科.金域藍灣”的翻版，“金域藍灣”的熱銷表明成都市民對該戶型的喜愛。熱銷就變得不是遙不可及的事情。8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 112電梯重點競爭項目2 珠江國際花園項目名城珠江國際花園一期開發(fā)商：成都珠江投資有限公司基本信息總占地面積：60余畝;建筑面積：24萬平方米;綠化率20%;容積率5.4主力戶型戶型面積區(qū)間：80-180平米物業(yè)類型高標準精裝修高層電梯住宅、商業(yè)、酒店式公寓2007年7月7日銷售中心盛大開放。，項目一期于8月11日開始收誠意金，誠意金繳納客戶可以享受總房價0.5%的優(yōu)惠。項目一期在8月25日開盤，推出房源300余套，均價為4800元/㎡，戶型區(qū)間為84—132㎡，主力戶型為約130㎡的三房、四樓盤動態(tài)房生活館。開盤3個小時左右售罄。項目二期推出419套房源，面積為108~147平方米，房源為精裝房，裝修標準為1200元/㎡。二期12月1日開始收取誠意金2萬，截至時間為12月7日，目前已收取200多個客戶。誠意金客戶于當天下午4點鐘開始選房。12月8日開始公開發(fā)售。起價為4600元/平方米，均價為5400元/平方米。優(yōu)惠方式為誠意金客戶優(yōu)惠0.5%，VIP卡客戶優(yōu)惠1%，珠江會會員優(yōu)惠1%，一次性付款優(yōu)惠2%。銷售價格 價格：起價4200元/平米，最高價4800元/平米，均價4500元/平米。二期的均價在5000元/平米左右。珠江國家花園二期目前在售的是3棟32層的高層電梯公寓，兩梯5五戶，均價在5000元/㎡。明年將后續(xù)推出3棟17、18層的高層電梯。8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 113電梯重點競爭項目2

珠江地產(chǎn)花博會地塊——城市級規(guī)劃設計超大型項目，身系溫江新城中心夢想，影響溫江房產(chǎn)和城市發(fā)展水平（注：圖中紅色為住宅部分，藍色為商業(yè)用地部分8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 114電梯重點競爭項目2 戶型分析戶型設計：且動靜分開，干濕分開，三梯五戶，超大雙陽臺、大客廳、大廚房，布局通透，明廳、明廚、明衛(wèi)，主臥一覽湖景、河景、雙景觀泳池。滿足主臥尊貴需求。地段：緊臨花博會，靠近溫江溫江政府新址。該地段規(guī)劃得到公眾認可。配套：商業(yè)、生活配套成熟贈送面積達到23%，精裝修但性價比價格實惠。光華大道板塊目前熱銷“三室兩廳雙衛(wèi)”，面積區(qū)間也是目前暢銷“90-150”范圍。價格：精裝房在花博會地段，且是品牌開發(fā)商開發(fā)，以4200元均價銷售的確滿足目標客戶追求超高性價比的需求。不熱銷才是不正常。8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 115電梯重點競爭項目2 各期開發(fā)量與各類型物業(yè)搭配預測整個項目為三期五年的時間開發(fā)完畢，在分期工作中，項目所有公共綠地、市政道路、橋梁、市政廣場等將于一期率先修建完畢。期數(shù)開發(fā)位置物業(yè)類型面積（㎡）合計（㎡）A-03、A-04、居住179801A-05、A-06、一期B-01、C-01、酒店、商業(yè)、酒店式公寓、辦公公共綠608602C-03、D-02、428801D-03、E-04、地、市政廣場、市政道路、橋梁E-06、F-02酒店、商業(yè)、酒店式公寓、辦公40580B-02、E-01、居住、商業(yè)、酒店式公寓、辦公258668二期E-02、E-03、居住120967430215F-01文化設施10000三期A-01、A-02、酒店、商業(yè)、酒店式公寓、辦公247715461183B-03居住2134688/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 116電梯重點競爭項目2 珠江國際花園的開發(fā)策略時間軸 2007.7

一期二期2007.82007.102007.127.7亮相產(chǎn)品

11日收誠意金，優(yōu)惠0.5%。25日開盤，推出300套，戶型區(qū)間84-132㎡，主推130㎡三房、四房的生活館。3個銷售內售罄。

項目二期推出419套房源，面積為108~147平方米，房源為精裝房，裝修標準為1200元/㎡物業(yè)類型高層

高層、商業(yè)、酒店公寓6000 起價4600，均價50004800優(yōu)惠方式為誠意金客戶優(yōu)惠0.5%，VIP卡客戶優(yōu)惠1%，珠江會會員優(yōu)惠1%，一次性付款優(yōu)惠2%。項目周邊生活配套不足，居住氣氛不濃，依賴與花博園。項目經(jīng)過重新包裝之后，吸引了部分客戶，平均每天到訪客約30組。分期開發(fā)的規(guī)模和節(jié)奏以市場可以接受的容量和房地產(chǎn)開發(fā)的一般規(guī)律進行開發(fā)，有效保證項目的可持續(xù)發(fā)展。1178/20/2023中國地產(chǎn)商域網(wǎng)電梯重點競爭項目3 恒大城建筑形態(tài)：高層、小高層容積率：3.69綠化率：40%占地面積：17萬平米建筑面積：62萬平米總戶數(shù)：4900戶戶型區(qū)間：71-180平方米，主力戶型：140-150㎡開發(fā)商：恒達地產(chǎn)集團成都分公司物業(yè)地址：溫江區(qū)光華大道三段花博會主場館對面（溫江區(qū)政府新址旁）價格：7000元/㎡（清水價），9000-10000元/㎡（精裝）開盤時間：2008-7-19交房時間：2009-6-30物業(yè)公司：廣州金碧物業(yè)成都有限公司（戴德梁行顧問）物管費：1.6元/㎡配套：中小學:育才中學、溫江中學、溫江二中、成都七中國際中學,幼兒園:恒大金牌幼兒園,綜合商場:家樂福、歐洲商業(yè)街賣點：品牌開發(fā)商、菜單式精裝修。8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 118電梯重點競爭項目3 恒大城開盤情況購房優(yōu)惠券優(yōu)惠優(yōu)惠券申購金1000元根據(jù)排號順序先后享受不同程度折扣優(yōu)惠金卡金卡申購金1萬元，享3%優(yōu)惠免費辦理開盤優(yōu)惠恒大會會員每10萬元積5分每分優(yōu)惠50元開盤當天3%一次性付款3%簽約優(yōu)惠按揭1%公積金無最終房價=（單價×建筑面積-恒大會員優(yōu)惠）×金卡優(yōu)惠×開盤優(yōu)惠×簽約優(yōu)惠-優(yōu)惠券優(yōu)惠憑借前期500萬元的廣告宣傳投入及上述多項優(yōu)惠措施，7月19日開盤當天，加上前期蓄水客戶恒大城總共來訪1000多組，成交120組，成交率僅為1/10左右。開盤當天成交均價約為5300元/平米，但扣除上述優(yōu)惠后的實際成交均價約為5030元/平米。8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 119洋房重點競爭項目1 大華水映島建筑形態(tài)：花園洋房容積率：2.79綠化率：47%占地面積：8.4萬平米建筑面積：25萬平米總戶數(shù)：1551戶戶型區(qū)間：98-214平方米，主力戶型：140-160㎡開發(fā)商：成都大華實業(yè)有限公司物業(yè)地址：成都光華大道清泉北街江安河旁價格：電梯4100元/平方米，洋房6200元/平方米開盤時間：2007-12交房時間：2009-5銷售率：90%物業(yè)公司：宏鵬物業(yè)物管費：1.4元/㎡配套：中小學:七中試驗學校（小學、初中、高中）、樹德中學、溫江中學,幼兒園:金蘋果幼稚園,綜合商場:規(guī)劃中的家樂福,郵局:溫江區(qū)郵電局,醫(yī)院:溫江區(qū)人民醫(yī)院、中醫(yī)院、第五人民醫(yī)院賣點：一次性優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠1%。周平均消化情況：5套/周8/20/2023 www——.fdcsky萬科朗潤園.項cn目營銷中推廣國方案地——產(chǎn)商域網(wǎng) 120洋房重點競爭項目2 邊城香格里建筑形態(tài)：花園洋房容積率：1.89綠地率：35%占地面積：8.7萬平米建筑面積：21.5萬平米總戶數(shù)：1299戶二期一批次戶數(shù)：電梯170套，洋房120套戶型區(qū)間：72-182㎡，主力戶型：90㎡套二、110㎡套三開發(fā)商：成都溫江區(qū)天祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司價格：電梯3900元/平