月醞知風(fēng)之地產(chǎn)行業(yè)：基本面再度走弱核心城市政策空間打開

請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款證券研究報(bào)告行業(yè)評(píng)級(jí)：強(qiáng)于大市(維持)月醞知風(fēng)之地產(chǎn)行業(yè)2022023年8月21日平安證券研究所地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)2核心摘要等，北上廣深均表態(tài)跟進(jìn)舉措，有望打開“新形勢(shì)”下的政策空間。短期關(guān)注銷售轉(zhuǎn)弱、個(gè)別房企信用事件發(fā)酵帶來的政策博弈機(jī)會(huì)，中長(zhǎng)期關(guān)注積極拿地改善資產(chǎn)質(zhì)量、融資及銷售占優(yōu)的強(qiáng)信用房企保利發(fā)展、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、中國海外發(fā)展、濱江集團(tuán)、建發(fā)國際業(yè)鏈機(jī)會(huì)，如保利物業(yè)、招商積余、綠城管理控股、東方雨虹、科順股份、偉星新材等。1政策：新形勢(shì)下政策空間打開，一線城市需求端有望發(fā)力。7月涉房類政策32項(xiàng)，其中偏松類政策25項(xiàng)；延長(zhǎng)“金融十六條”期限，政治局會(huì)議將落實(shí)倪虹部長(zhǎng)講話要求，會(huì)同有關(guān)部門更好滿足居民剛性和改善性住房需求，有望盡快跟進(jìn)舉措；央行提及指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率，后續(xù)房貸利率下調(diào)仍存空間。月房企境內(nèi)債融資規(guī)模環(huán)比升64.8%?！敖鹑?6條”中部分政策獲延期，主要涉及房企存量融資展期、專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目的配套融資支持等，1樓市：成交延續(xù)疲軟，各能級(jí)城市價(jià)格均環(huán)比下跌。8月(截至18日)重點(diǎn)50城新房月日均成交環(huán)比降7.2%，同比降34.9%，降幅較上月擴(kuò)大pct下跌；7月央行貨幣政策司司長(zhǎng)指出，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生深刻變化，過去在市場(chǎng)長(zhǎng)1地市：土地供應(yīng)季節(jié)性回落，土地市場(chǎng)面臨流拍壓力。7月供地規(guī)模季節(jié)性回落，百城土地供應(yīng)建面環(huán)比降48.4%；成交建面環(huán)比降33.1%；成交持續(xù)走弱影響房企拿地信心，7月百城土地流拍率升至33%，創(chuàng)2021年以來新高。盡管核心城市土拍仍有熱度，但亦有降溫勢(shì)頭。7-8月上海、深圳土拍中，仍有地塊觸頂成交，但非核心區(qū)域多以底價(jià)成交，甚至流拍情況。1房企：延續(xù)探底行情，核心城市樓市復(fù)蘇動(dòng)能有待提振。7月供需兩淡，樓市延續(xù)探底行情，百強(qiáng)房企累計(jì)銷售額同比下降5.9%，單月銷售額同比下滑37.2%；累計(jì)銷售面積同比下滑17%，單月銷售面積同比下滑36.8%，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。7月下旬以來中央頻繁釋放利好信號(hào)，若核心一二房成交規(guī)模有望止跌企穩(wěn)；弱二三線城市購買力仍需修復(fù)，短期成交難有明顯起色。板塊上漲14.16%，跑贏滬深300(4.48%)；截至2023年8月21日，當(dāng)前地產(chǎn)板塊PE(TTM)15.3倍，估值處于近五年97.6%分位。1風(fēng)險(xiǎn)提示：1)若后續(xù)貨量供應(yīng)由于新增土儲(chǔ)不足而遭受沖擊，將對(duì)行業(yè)銷售、開工、投資等產(chǎn)生負(fù)面影響；2)若樓市去化壓力超出預(yù)期，銷售持續(xù)以價(jià)換量，將帶來部分前期高價(jià)地減值風(fēng)險(xiǎn)；3)政策呵護(hù)力度有限，行業(yè)調(diào)整幅度、時(shí)間超出預(yù)期，將對(duì)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。報(bào)告主要觀點(diǎn)：背靠廈門國資建發(fā)集團(tuán)，“新閩系”房企崛起。建發(fā)國際發(fā)展起始于廈門建發(fā)集團(tuán)旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)(主體為建發(fā)房產(chǎn))，并依托集團(tuán)資源快速擴(kuò)張；董事會(huì)成員均在控股母公司建發(fā)房產(chǎn)中擔(dān)任職務(wù)，利于調(diào)動(dòng)平臺(tái)資源，同時(shí)疊加“一年一聘制”的市場(chǎng)化經(jīng)營機(jī)制與股權(quán)激勵(lì)，保障公司經(jīng)營效率及發(fā)展動(dòng)力。2022年公司總營收、歸母凈利潤(rùn)996億元、49億元，2018-2022年CAGR分別為68%、37%。銷售投拓積極，逆境突圍攻守兼?zhèn)洹?022年公司在行業(yè)調(diào)整期超額完成年內(nèi)銷售目標(biāo)，銷售額排名進(jìn)入行業(yè)前十，2023H1銷售額同比增速持續(xù)領(lǐng)先(+55.7%)；且規(guī)模攀升并非犧牲權(quán)益比，近年銷售權(quán)益比均保持在70%以上；產(chǎn)品體系方面更加聚焦改善型產(chǎn)品，因而項(xiàng)目去化與銷管費(fèi)管控相較同業(yè)更具優(yōu)勢(shì)。投拓方面，公司緊抓土地市場(chǎng)景氣度底部補(bǔ)倉，2023H1公司拿地銷售金額比、面積比分別為36.1%、70.2%，高于50強(qiáng)房企整體值(金額比21.6%、面積比27%)；同時(shí)重視資產(chǎn)流動(dòng)性，聚焦核心區(qū)域補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地，核心地段項(xiàng)目通常單盤流速較高，有效避免滯重庫存累積占用公司資源等，亦有助于市場(chǎng)回暖后搶占先機(jī)。屢獲大股東注資，有序擴(kuò)張資產(chǎn)負(fù)債表與完善產(chǎn)業(yè)鏈。公司保持較高財(cái)務(wù)安全度，三條紅線“綠檔”達(dá)標(biāo)，在手流動(dòng)性充裕，總資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中存貨與貨幣資金合計(jì)占比達(dá)78%，位居主流房企首位；2022年末融資成本為4.3%，已批未提的銀行借款額度充足。此外公司運(yùn)用多元化融資工具，如配股、可轉(zhuǎn)債、永續(xù)債等方式，進(jìn)一步補(bǔ)充權(quán)益資金。土儲(chǔ)、財(cái)務(wù)方面屢獲母公司建發(fā)房產(chǎn)支持，多次通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)等方式為公司注入上海、無錫等優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)項(xiàng)目，財(cái)務(wù)方面亦提供永續(xù)債“輸血”，助力“三條紅線”降檔。2021年11月公司入主工程技術(shù)服務(wù)公司合誠股份(603909.SH)，為公司部分房開項(xiàng)目提供設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等技術(shù)服務(wù)，把控建筑品質(zhì)，提升工程鋪排等經(jīng)營效率；2022年再度并表建發(fā)物業(yè)(2156.HK)，完善工程與服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈布局，釋放協(xié)同發(fā)展的乘數(shù)效應(yīng)。容參見：《建發(fā)國際集團(tuán)(1908.HK)：“新閩系”房企標(biāo)桿，彰顯逆周期本色》34報(bào)告主要觀點(diǎn)：首提降低首套住房首付比例，超出市場(chǎng)預(yù)期。根據(jù)央行2016年規(guī)定，非限購城市居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)于實(shí)施“限購”措施的城市，個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。目前大部分非限購城市首套最低首付比例已經(jīng)按照20%執(zhí)行，但對(duì)于核心一二線城市，首套住宅最低首付比例大多仍不低于30%。本次住建部提出降低購買首套住房首付比例，超出市場(chǎng)預(yù)期，有利于降低購房者置業(yè)成本，若后續(xù)落地執(zhí)行，將更加利好總價(jià)高、購房門檻高的核心城市。同時(shí)會(huì)議強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步降低首套貸款利率，根據(jù)貝殼的統(tǒng)計(jì)，7月百城首套房貸利率平均為3.90%，其中一線、二線、三四線城市首套房貸款利率分別為4.5%、3.88%和3.88%，房貸利率相對(duì)更高的一線城市或更加受益。明確強(qiáng)調(diào)落實(shí)個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，利于改善性需求釋放。目前部分核心城市仍執(zhí)行“認(rèn)房認(rèn)貸”的信貸政策，加大改善性需求的換房成本。本次會(huì)議明確表態(tài)落實(shí)個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，預(yù)計(jì)后續(xù)核心城市限貸政策有望迎來優(yōu)化，利于大幅降低改善性需求置業(yè)門檻，活躍整個(gè)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。同時(shí)會(huì)議強(qiáng)調(diào)落實(shí)改善性住房換購稅費(fèi)減免，預(yù)計(jì)后續(xù)在增值稅、契稅等交易環(huán)節(jié)稅收方面有望迎來政策支持。投資建議：7月24日，政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，本次住建部表態(tài)為對(duì)政治局會(huì)議的響應(yīng)和支持，政策力度超出市場(chǎng)預(yù)期，有助于降低購房者(尤其核心城市)置業(yè)成本，提振市場(chǎng)信心，帶動(dòng)樓市成交的逐步企穩(wěn)。預(yù)計(jì)后續(xù)各地在降低首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等方面有望陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)優(yōu)化政策。更多報(bào)告內(nèi)容參見：《行業(yè)點(diǎn)評(píng)：住建部首提降低首套房首付，政策支持力度持續(xù)超預(yù)期》5報(bào)告主要觀點(diǎn)：房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，行業(yè)政策需適時(shí)調(diào)整優(yōu)化：對(duì)比4.28政治局會(huì)議，本次會(huì)議未重申房住不炒，新增“我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”提法，當(dāng)前短期受收入預(yù)期、房?jī)r(jià)下跌擔(dān)憂等因素影響，二季度以來樓市成交持續(xù)走弱，2023H1全國商品房銷售面積同比降5.3%，6月單月降幅達(dá)18.2%；中長(zhǎng)期隨著城鎮(zhèn)化率放緩，城鎮(zhèn)人均居住面積大幅改善，潛在需求亦面臨壓力。在這種背景下，我們認(rèn)為“房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”可能意味著國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷“供不應(yīng)求”到“結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求”后，再度邁入新的階段。短期壓力點(diǎn)或更多聚焦在需求端，會(huì)議指出適應(yīng)新形勢(shì)、適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，預(yù)計(jì)短期重點(diǎn)城市限貸限購等需求端政策優(yōu)化或值得期待。加大保障性住房建設(shè)供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”：保障性住房為新市民、青年人等住房問題解決重要手段之一，亦為房地產(chǎn)新發(fā)展模式重要一環(huán)。7月14日央行答記者問時(shí)提到1000億租賃住房貸款支持計(jì)劃穩(wěn)步推進(jìn)，已落地濟(jì)南、鄭州等試點(diǎn)城市，未來保障性住房建設(shè)供應(yīng)有望持續(xù)加強(qiáng)。城中村改造具備消除安全隱患、增加公共服務(wù)補(bǔ)給、提高土地資源利用效率等優(yōu)點(diǎn)，7月21日國常會(huì)已審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》?？紤]城中村改造并非簡(jiǎn)單采取大規(guī)模拆除重建模式，項(xiàng)目情況更加復(fù)雜，且公益性更強(qiáng)，意味后續(xù)城中村改造將相對(duì)有序，對(duì)經(jīng)濟(jì)邊際拉動(dòng)亦更為漸進(jìn)。對(duì)于閑置房產(chǎn)盤活，參考?xì)v史經(jīng)驗(yàn)多為改建保障性租賃住房，后續(xù)盤活改造或仍將向相關(guān)方向推進(jìn)。防風(fēng)險(xiǎn)仍是當(dāng)前房地產(chǎn)重點(diǎn)任務(wù)：整個(gè)房地產(chǎn)表述部分仍位于“要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”之后，在銷售端承壓、民企融資端壓力仍存的大環(huán)境下，行業(yè)整體流動(dòng)性危機(jī)并未完全消除，后續(xù)仍需要更多政策出臺(tái)化解頭部房企風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化行業(yè)整體資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時(shí)保交樓政策預(yù)計(jì)仍將持續(xù)推進(jìn)。更多報(bào)告內(nèi)容參見：《行業(yè)點(diǎn)評(píng)：政治局會(huì)議首提供求新形勢(shì)，強(qiáng)調(diào)用好政策工具箱》本月報(bào)告精選之四：淡季加大銷售壓力，降息打開LPR下調(diào)空間報(bào)告主要觀點(diǎn)：新開工延續(xù)疲弱，中長(zhǎng)期不宜過度悲觀。7月單月新開工0.7億平米，創(chuàng)2009年8月以來新低，同比降25.9%。上游水泥量?jī)r(jià)表現(xiàn)均弱，側(cè)面印證新開工弱勢(shì)。我們認(rèn)為新開工本質(zhì)是“補(bǔ)庫存”，銷售與庫存為主導(dǎo)因素。當(dāng)前房企對(duì)銷售復(fù)蘇預(yù)期普遍謹(jǐn)慎，實(shí)行以銷定產(chǎn)、加大滾存去化策略，同時(shí)銷售明顯萎縮、致各地庫存去化周期較長(zhǎng)，共同決定了下半年新開工下行壓力仍大。拉長(zhǎng)時(shí)間維度看，我們此前測(cè)算2023-2030年商品房銷售中樞超過10億平米，考慮商業(yè)、租賃及相關(guān)配套建設(shè)導(dǎo)致可售率低于100%，意味著新開工未來中樞可能在10億平米以上，當(dāng)前新開工絕對(duì)值或已接近底部區(qū)間，中長(zhǎng)期不宜過度悲觀。竣工延續(xù)改善，后續(xù)仍待政策發(fā)力。7月單月竣工4501萬平、同比增33.1%，前7月累計(jì)同比增長(zhǎng)20.5%。2021年下半年以來中央推出3500億元保交樓專項(xiàng)借款，設(shè)立2000億元保交樓貸款支持計(jì)劃，引導(dǎo)商業(yè)銀行積極提供配套融資。近日住建部表示“保交樓”專項(xiàng)借款項(xiàng)目總體復(fù)工率接近100%，累計(jì)已完成住房交付超過165萬套，首批專項(xiàng)借款項(xiàng)目住房交付率超過60%。參考樂居財(cái)經(jīng)等統(tǒng)計(jì)，碧桂園、融創(chuàng)、綠地等22家房企2023年上半年合計(jì)交付115萬套，較2022年上半年98萬套明顯增加，印證保交付工作逐見成效。不過考慮當(dāng)前樓市成交低迷，同時(shí)剩余保交付項(xiàng)目面臨可售貨值少、質(zhì)量不高等問題，后續(xù)保交付仍依賴政策持續(xù)推進(jìn)。傳統(tǒng)淡季加大銷售壓力，政治局釋放積極信號(hào)。樓市熱度持續(xù)回落疊加傳統(tǒng)銷售淡季，7月單月商品房銷售面積、銷售額分別同比降15.5%、19.3%，年初以來連續(xù)兩個(gè)月降幅超過10%，單月銷售面積0.7億平米創(chuàng)2012年5月以來新低。分區(qū)域看，7月東部、中部、西部、東北地區(qū)銷售面積增速分別為-18.2%、-9.3%、-13.6%、-28.7%，其中東部增速較上月明顯下滑。7月政治局會(huì)議首次明確房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。隨后住建部會(huì)議要求進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。預(yù)計(jì)后續(xù)核心城市限貸、限購等優(yōu)化政策有望出臺(tái)。到位資金與中長(zhǎng)貸偏弱，降息打開LPR下調(diào)空間。7月單月房企到位資金同比降20.2%，其中定金及預(yù)收款、按揭貸款、國內(nèi)貸款分別同比降21.7%、23.5%、14.7%，與銷售走弱趨勢(shì)一致。7月住戶部門中長(zhǎng)期貸款減少672億元，較上月(增加4630億元)明顯回落，同比減少2158億元，意味著居民提前還款潮或在延續(xù)。8月1日央行提出指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率，15日將1年期MLF利率從2.65%下調(diào)至2.50%，后續(xù)LPR與存量房貸利率調(diào)整值得期待。6更多報(bào)告內(nèi)容參見：《行業(yè)點(diǎn)評(píng)：淡季加大銷售壓力，降息打開LPR下調(diào)空間》 項(xiàng)3841353728312641549 項(xiàng)3841353728312641549據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，7月涉房類政策(含中央及地方)32項(xiàng)，其中出臺(tái)偏松類政策25項(xiàng)，延續(xù)偏松基調(diào)。延長(zhǎng)“金融十六條”期限，政治局會(huì)議首提供求新形勢(shì)。7月10日央行聯(lián)合國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)文，“金融十六條”部分政策延長(zhǎng)適用期，支持房企存量融資合理展期，以時(shí)間換空間。7月末政治局會(huì)議未重申房住不炒，首提供求新形勢(shì)，住建部首提降低首套房首付，明確強(qiáng)調(diào)落實(shí)個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，利于改善性需求釋放。此外央行提及指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率，后續(xù)房貸利率下調(diào)仍存空間。0040200中性偏松偏緊2022年2023年413941397531010000002101037531010000001月3月5月7月9月11月1月3月5月7月站，平安證券研究所、會(huì)議時(shí)間時(shí)間文件/會(huì)議名稱《關(guān)于延長(zhǎng)金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知》2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)會(huì)中共中央政治局會(huì)議中國人民銀行、國家外匯管理局2023年下半年工作會(huì)議主要內(nèi)容款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類延期執(zhí)行至2024年12月底，同時(shí)將2000億元保交樓貸款支持計(jì)劃延期存量融資，允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類法治化原則，支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更個(gè)人住房貸款合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換存量貸款；房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生深刻變化，在市場(chǎng)長(zhǎng)期過熱階段陸續(xù)出臺(tái)政策存在邊際優(yōu)化空間，更好支持剛性和改善性住房需求適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩根支柱，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率77月以來，北上廣深紛紛表態(tài)將落實(shí)倪虹部長(zhǎng)講話要求，會(huì)同有關(guān)部門更好滿足居民剛性和改善性住房需求，有望盡快跟進(jìn)舉措。多地優(yōu)化公積金使用靈活度，如北京允許全額提取公積金余額應(yīng)對(duì)暫時(shí)生活困難、梧州允許公積金用作購房前期資金、青島將存量房“帶押過戶”業(yè)務(wù)拓展至住房公積金組合貸款、多地放寬“商轉(zhuǎn)公貸”從而調(diào)降存量房貸近期地方樓市調(diào)控政策匯總鎮(zhèn)江提高住房公積金貸款最高額度，職工個(gè)人最高貸款額度由30萬元調(diào)整為50萬元；職工家庭最高貸款額度由50萬元調(diào)整為80萬元；繳存職工家庭首次使用公積金進(jìn)行公積金貸款的首付比例調(diào)整為20%，對(duì)已結(jié)清首次公積金貸款的繳存職工家庭，第二次申請(qǐng)公積金貸款的首付比30%；提高多子女家庭住房公積金貸款額度住房三類住房的保障對(duì)象、申請(qǐng)條件、供應(yīng)分配方式、租售價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、用地保障、建設(shè)籌集主體和渠道、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行規(guī)范雙拼房可“雙證合一”拆遷項(xiàng)目均可實(shí)行房票安置浙江全省(杭州市區(qū)除外)全面取消落戶限制政策企業(yè)座談會(huì)上的講話要求，在市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)下，以及上級(jí)有關(guān)部門指導(dǎo)下，結(jié)合我市房地產(chǎn)實(shí)際情況，會(huì)同市有關(guān)部存量房“帶押過戶”業(yè)務(wù)拓展至住房公積金組合貸款金發(fā)布樓市新政15條：實(shí)施多子女家庭購房補(bǔ)貼、購房契稅補(bǔ)貼政策；取消樓市限售；認(rèn)房不認(rèn)貸”；降低住房交易稅費(fèi)全額提取本人賬戶內(nèi)住房公積金余額，應(yīng)對(duì)暫時(shí)生活困難。受災(zāi)情影響的繳存職后自有住房暫不具備居住條件，需要租賃住房并提取住房公積金時(shí)，每月提取限額為實(shí)際月租金，不受連續(xù)足額繳存住房公積金3個(gè)月(含)以上限制，不受本人及配偶在北京無自有住房限制，不受月繳存額限制。月劃轉(zhuǎn)公積金業(yè)務(wù)8所4.304.304.304.304.304.204.204.203.653.654.304.304.304.304.304.204.204.203.653.653.653.653.653.553.557月M2同比增長(zhǎng)10.7%，增速環(huán)比回落0.6個(gè)百分點(diǎn)；社融存量同比增長(zhǎng)8.9%，增速較上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。8月21日1年期LPR、5年期及以上LPR最新報(bào)價(jià)3.45%、4.2%，1年期LPR較上月下調(diào)10bp。根據(jù)平安宏觀組觀點(diǎn)，7月雖是信貸淡季，但季節(jié)性效應(yīng)不足以解釋其低迷表現(xiàn)。居民和企業(yè)人民幣貸款規(guī)模均收縮，有效融資需求不足問題凸顯；7月新增居民部門貸款減少2007億元，同比多減3224億元；其中以個(gè)人住房貸款為代表的居民中長(zhǎng)期貸款減少672億元，同比多減2158億元；存量房貸“降息”尚未落地，居民提前償還房貸熱情不減，對(duì)居民中長(zhǎng)期貸款的增量和存量構(gòu)成拖累。7月M2同比增速回落7月社融存量同比增速較上月回落8月1年期LPR報(bào)價(jià)較上月下調(diào)10bp98762020-072021-012021-072022-012022-072023-012023-07資料來源：Wind，平安證券研究所社會(huì)融資規(guī)模存量同比元80604020002021-012021-072022-012022-072023-012023-%%貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR):1年貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR):5年2023-012023-032023-052023-077月單月境內(nèi)債、境外債平均發(fā)行利率分別為3.38%、3.67%，分別環(huán)比升0.08pct、0.51pct，融資成本保持在較低水受6月5年期LPR下調(diào)影響，7月貝殼研究院監(jiān)測(cè)的百城主流首套房貸利率為3.9%，二套房房貸利率4.81%，環(huán)比均下調(diào)10bp。房企境內(nèi)債、境外債與信托發(fā)行成本9753境外債平均發(fā)行利率境外債平均發(fā)行利率 集合信托平均年收益率(右軸)%%%-052021-092022-012022-052022-092023-012023-0586重點(diǎn)城市首套房貸利率、二套房貸利率(貝殼研究院)首套房房貸利率二套房房貸利率6.0%4.0%3.90%2022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-07400004000007月房企境內(nèi)債、境外債融資規(guī)模分別為526億元、10.7億美元，分別環(huán)比升64.8%、119.9%。7月10日，人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)文，對(duì)“金融16條”中的部分政策進(jìn)行延期，主要涉及房企存量融資展期、專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目的配套融資支持等，多家房企的股權(quán)融資計(jì)劃取得突破性進(jìn)展；民營房企中，新城控股、新湖中寶等先后成功發(fā)行中票等。房地產(chǎn)債券及信托發(fā)行規(guī)模走勢(shì)(月)境內(nèi)債發(fā)行金額(億元)集合信托發(fā)行金額(億元)400000 海外債發(fā)行金額(億美元，右軸) 000-502020-012020-062020-112021-042021-092022-022022-072022-122023-05模規(guī)模5875435144352792452204542652974225826975528月(截至18日)重點(diǎn)50城新房月日均成交2721套，環(huán)比降7.2%，同比降34.9%，降幅較上月擴(kuò)大0.7pct；重點(diǎn)20城二手4月以來樓市成交持續(xù)回落。7月住建部指出，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化，過去在市場(chǎng)長(zhǎng)期過熱階段陸續(xù)出臺(tái)政策存在邊際優(yōu)化空間，支持剛性和改善性住房需求。結(jié)合過往房地產(chǎn)周期、央行權(quán)責(zé)范圍，預(yù)計(jì)政策調(diào)整更多圍繞限貸展開，降首付比例、降房貸利率為重要方向?？紤]當(dāng)前多數(shù)低能級(jí)城市首套房首付比例已降至20%、二套降至30%，首付比例調(diào)整空間將更多存在于核心一二線。均成交套數(shù)同比均成交套數(shù)同比新房月日均成交同比一線同比二線三線00二手房月日均成交(套數(shù))均成交套數(shù)同比80%60%40%20% %2022.82022.102022.122023.22023.42023.62023.82022/012022/042022/072022/102023/012023/042023/07家統(tǒng)計(jì)局，平安證券研究所；圖表8月數(shù)據(jù)為截至8月18日成交數(shù)據(jù)%40%0%%20%40%60%所注：35城中一線城市4個(gè)、二線10個(gè)、三四線21個(gè)；商品房銷供比=當(dāng)月商品房備案面積/當(dāng)月批準(zhǔn)預(yù)售面積1350000500007月為傳統(tǒng)推盤淡季，35城商品房平均批準(zhǔn)上市面積31.6萬平米，環(huán)比降44.2%，帶動(dòng)銷供比回升至134.7%，環(huán)比升33.5個(gè)百分點(diǎn)。7月35城商品房平均出清周期32.6個(gè)月，環(huán)比升0.6個(gè)月，其中一線城市僅為24.8個(gè)月，遠(yuǎn)低于二線城市(30.3個(gè)月)、三線城市(35個(gè)月)。35城商品房平均批準(zhǔn)上市面積一線平均二線平均均35城平均2021-012021-072022-012022-072023-012023-0735城商品房平均出清周期 40月40505城商品房平均銷供比220%200%180%160%140%120%100% 80%60%40% 均均35城平均2022-052022-082022-112023-022023-05Wind147月百城住宅平均價(jià)格16177元/平米，環(huán)比微降0.01%，連續(xù)3個(gè)月環(huán)比下滑，其中環(huán)比下跌城市數(shù)量共45個(gè)。分城市能級(jí)看，7月一、二、三線城市住宅平均價(jià)格，環(huán)比分別降0.02%、降0.03%、降0.03%，各能級(jí)城市齊降。百城住宅平均價(jià)格走勢(shì)百城中一二三線城市住宅價(jià)格環(huán)比變化百城住宅價(jià)格上漲、持平與下跌城市數(shù)量百城住宅平均價(jià)格(元/平方米)環(huán)比2022/072022/092022/112023/012023/032023/052023/07 二線價(jià)格環(huán)比三線價(jià)格環(huán)比2022/102022/102022/122023/022023/042023/06 個(gè)環(huán)比下跌環(huán)比持平環(huán)比上漲0400022/08222/08Wind157月供地規(guī)模季節(jié)性回落，百城土地供應(yīng)建面1億平米，環(huán)比降48.4%；成交建面0.9億平米，環(huán)比降33.1%。成交持續(xù)走弱影響房企拿地信心，7月百城土地溢價(jià)率4.97%，環(huán)比降0.9pct；流拍率升至33%，創(chuàng)2021年以來新百城土地供應(yīng)與成交情況百城土地成交均價(jià)走勢(shì)百城土地成交溢價(jià)率00000000百城供應(yīng)土地建面(萬平米)百城成交土地建面(萬平米).5供.5.02022-072022-102023-012023-042023-070004,000,0000百城成交均價(jià)(元/平米) 一線成交均價(jià)(元/平米)二線成交均價(jià)(元/平米)三線成交均價(jià)(元/平米)2022-072022-102023-012023-042023-079876543210百城土地成交溢價(jià)率(%)一線成交溢價(jià)率(%) 二線成交溢價(jià)率(%) 三線成交溢價(jià)率(%)2022-072022-102023-012023-042023-07月供需兩淡，樓市延續(xù)探底行情，百強(qiáng)房企累計(jì)銷售額同比下降5.9%，單月銷售額同比下滑37.2%；累計(jì)銷售面積同比下滑17%，單月銷售面積同比下滑36.8%，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。7月下旬以來中央頻繁釋放利好信號(hào)，若核心一二線城市松綁“四限”，新房成交規(guī)模有望止跌企穩(wěn)；弱二三線城市購買力仍需修復(fù)，短期成交難有明顯起色?？硕鸢購?qiáng)房企單月銷售增速克而瑞百強(qiáng)房企累計(jì)銷售增速30%20%10% 克而瑞百強(qiáng)銷售額單月同比2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月10% 5%克而瑞百強(qiáng)銷售額累計(jì)增速2022年1月2023年1-2月2023年1-3月2023年1-4月2023年1-5月2023年1-6月2023年1-7月資料來源：克而瑞，中指院，平安證券研究所；注：拿地?cái)?shù)據(jù)來自中指院，銷售數(shù)據(jù)來自克而瑞17濱江集團(tuán)保利發(fā)展萬科地產(chǎn)越秀地產(chǎn)中國金茂建發(fā)房產(chǎn)首開股份濱江集團(tuán)保利發(fā)展萬科地產(chǎn)越秀地產(chǎn)中國金茂建發(fā)房產(chǎn)首開股份7月50強(qiáng)房企整體拿地銷售金額比31%、拿地銷售面積比38%，環(huán)比分別升5.1pct、5.8pct。盡管核心城市土拍仍有熱度，但亦有降溫勢(shì)頭。7-8月上海、深圳土拍中，仍有地塊觸頂成交，但非核心區(qū)域多以底價(jià)成交，甚至流拍情況，房企拿地態(tài)度仍趨于謹(jǐn)慎。90%70%60%40%10%% 銷售面積比 銷售面積比%7月50強(qiáng)房企拿地銷售金額比、面積比拿地銷售金額比(單月值)拿地銷售面積比(單月值)00007月申萬地產(chǎn)板塊上漲14.16%，跑贏滬深300(4.48%)；截至2023年8月21日，當(dāng)前地產(chǎn)板塊PE(TTM)15.3倍，高于滬深300的11.49倍，估值處于近五年97.6%分位。7月上市50強(qiáng)房企漲跌幅排名前三房企分別為金科股份、榮盛發(fā)展、中南建設(shè)，排名后三房企為建業(yè)地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、世茂集團(tuán)。7月行業(yè)漲跌幅情況房地產(chǎn)PE(TTM)處于近五年97.6%分位7月上市50強(qiáng)漲跌幅排名前三及后三房企86420-2-4-6-8月漲跌幅(%)4.48銀地業(yè)筑品鐵筑車林工通行色深工織合閑用掘子藥械用氣算防媒信金產(chǎn)貿(mào)材飲裝牧制運(yùn)金服服電生設(shè)事設(shè)機(jī)軍融易料料飾漁造輸屬裝務(wù)器物備業(yè)備工97520/8/1322/8/1320/8/1322/8/13%-50%金金科股份榮盛發(fā)展中南建設(shè)建業(yè)地產(chǎn)正榮地產(chǎn)世 茂集團(tuán)Wind18資料來源：Wind，平安證券研究所19重點(diǎn)覆蓋標(biāo)的及估值(元)股票名稱022A023E024E2025E022A023E024E2025E2022A2023E024E025E萬科A000002.SZ13.981.901.951.972.057.47.27.16.8推薦金地集團(tuán)600383.SH7.701.351.541.661.735.75.04.64.5推薦Z新城控股601155.SH14.350.621.902.052.1523.17.67.06.7推薦Z天健集團(tuán)000090.SZ6.141.041.091.141.175.95.65.45.2推薦8.HK越秀地產(chǎn)0123.HK8.311.281.411.541.696.55.95.44.9推薦綠城管理控股9979.HK5.26