房地產(chǎn)綜合審計(jì)報(bào)告

房地產(chǎn)綜合審計(jì)報(bào)告根據(jù)監(jiān)察中心審計(jì)部工作安排，審計(jì)組于年月日至月日對(duì)A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)A）年度的經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行綜合審計(jì)，現(xiàn)將審計(jì)情況報(bào)告如下：“公寓”位于市區(qū)，該項(xiàng)目用地總面積為平方米，分為A、B、面積為平方米，D區(qū)用地面積為平方米，我司根據(jù)規(guī)劃對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，截止目前C、A區(qū)已建設(shè)完工。BB區(qū)一期工二、三標(biāo)段工程于年月開(kāi)始進(jìn)行土石方工程，并于年月將平整場(chǎng)地移交二期總包方重慶市（集團(tuán)）有限公司（下稱(chēng)C），年月中旬開(kāi)始試樁打孔工程，截止至年月日樓正在打樁過(guò)程中，樓由于高邊坡工程安全問(wèn)題，正在協(xié)商工程方案樁基工程2、銷(xiāo)售以及欠收情況：止至年底A可銷(xiāo)售樓盤(pán)總套數(shù)為套，已實(shí)現(xiàn)簽約總數(shù)為套，合同總成交金額累計(jì)達(dá)萬(wàn)元，其中年在售樓盤(pán)共計(jì)銷(xiāo)售套，合同簽約金額為萬(wàn)元。（詳見(jiàn)下表）項(xiàng)目A區(qū)可售面積可售套數(shù)套數(shù)實(shí)收房未收回房款金額合計(jì)AA區(qū)銷(xiāo)售無(wú)按揭付款方式未收款情況，區(qū)除業(yè)主因房屋整改問(wèn)題不滿意而未簽署萬(wàn)按揭合同外，無(wú)按揭方式未收回房款的情況。但是由于受政策環(huán)境和銀根緊縮的影響，房交所對(duì)合同監(jiān)管力度加強(qiáng)，各銀行個(gè)人貸款額度急劇收縮，使公司按揭回款速度嚴(yán)重滯后，現(xiàn)B區(qū)截止至年底按揭付款方式銷(xiāo)售額累計(jì)為萬(wàn)元，按揭付款方式銷(xiāo)售占總銷(xiāo)售額的%，按揭付款方式未收款金額為萬(wàn)元，占按揭付款總額的%。二、審計(jì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題1、B區(qū)二期二、三標(biāo)段土石方實(shí)際完成量與合同約定存在重大差異經(jīng)查，B區(qū)二期二、三標(biāo)段土石方工程合同工程總方量為萬(wàn)立方米，工程單價(jià)為元/m3，土石方工程款共計(jì)萬(wàn)元。審計(jì)人員根據(jù)二期二、三標(biāo)段現(xiàn)在的實(shí)際地貌測(cè)量數(shù)據(jù)，以及A成控部張三所提供有工程監(jiān)理簽字確認(rèn)的原始地貌測(cè)量記錄，并依據(jù)以上資料經(jīng)復(fù)核計(jì)算得出，該項(xiàng)工程土石方實(shí)際完成量約為萬(wàn)立方米，某建筑完成的合同金額就應(yīng)該是萬(wàn)元，實(shí)際土方量與合同約定相差約萬(wàn)立方米，涉及金額達(dá)449.28萬(wàn)元。截止至2011年12月31日已累計(jì)支付萬(wàn)元，占支付進(jìn)度的%，超出實(shí)際付款并支付其萬(wàn)元履約保證金，因此累計(jì)支付款項(xiàng)已超實(shí)際工程金額達(dá)到萬(wàn)元。對(duì)此審計(jì)人員了解到，由于A沒(méi)有對(duì)B區(qū)二、三標(biāo)段土石方移交時(shí)的實(shí)際地形進(jìn)行測(cè)量，也沒(méi)有對(duì)移交場(chǎng)地時(shí)實(shí)際完成工程量進(jìn)行計(jì)算，并且五一建筑公司因?yàn)槌邪秶话ㄊ彝饩坝^和道路工程，所以只對(duì)各棟號(hào)基礎(chǔ)基坑范圍的場(chǎng)地標(biāo)高進(jìn)行交接等原因所2、銷(xiāo)售部因延遲交房給B區(qū)業(yè)主的新年禮物中存在采購(gòu)價(jià)格虛高的情況。帶來(lái)一定影響且新年將至，為向戶(hù)業(yè)主表示對(duì)客戶(hù)的歉意，贈(zèng)送DCG調(diào)和油一瓶，金額為元/瓶，以及東北大米一袋，金額為元/袋，以此安撫客戶(hù)心情，本次活動(dòng)涉及總金額達(dá)萬(wàn)元。文件報(bào)批單中銷(xiāo)售部經(jīng)理某某批示為，經(jīng)重慶新世紀(jì)百貨、此未能保留報(bào)價(jià)清單，而且新世紀(jì)和重百主要經(jīng)營(yíng)百貨零售，但屬專(zhuān)業(yè)超市，價(jià)格在整個(gè)重慶市場(chǎng)有較大優(yōu)勢(shì)，因此最終選擇超市進(jìn)行采購(gòu)。但經(jīng)過(guò)審計(jì)人員詢(xún)價(jià)發(fā)現(xiàn)，銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人稱(chēng)，如果團(tuán)購(gòu)東北大米袋以上的，可以按照元/袋的進(jìn)貨價(jià)格開(kāi)票銷(xiāo)售并可以負(fù)責(zé)送貨，因此與A銷(xiāo)售部采購(gòu)單價(jià)相差元/袋，共產(chǎn)生元差異。另外審計(jì)人員發(fā)現(xiàn)，A發(fā)放的食用油禮品中并不是報(bào)批時(shí)的DCG牌調(diào)和油，取而代之的是省市出產(chǎn)的“”牌壓榨濃香菜籽油。但審計(jì)人員在走訪的新世紀(jì)百貨以及重百幾家超市均表示并不經(jīng)營(yíng)“”品牌的產(chǎn)品，且部分銷(xiāo)售人員提及該品牌并不被市場(chǎng)所認(rèn)可。對(duì)于未按批示擅自更換使用“道道全”牌菜籽油的情況，銷(xiāo)售部經(jīng)理某某解釋稱(chēng)，原定是使用DCG牌調(diào)和油，但在我司內(nèi)部審批流程完成后，DCG不能提供足夠的貨源，因此才更換較“DCG”便宜元/桶，本次實(shí)際支付XCG超市金額為萬(wàn)元。審計(jì)人員認(rèn)為，詢(xún)價(jià)是公司物資采購(gòu)良好的內(nèi)控機(jī)制，為選擇物美價(jià)廉的商品提供有效的程序保證，但A銷(xiāo)售部并未嚴(yán)格負(fù)責(zé)的進(jìn)行詢(xún)價(jià)，導(dǎo)致產(chǎn)生元的差異，并且在未經(jīng)批示和再次詢(xún)價(jià)的情況下，擅自更換知名度不高的“道道全”品牌。因此上述行為不僅給公司造成了一定的經(jīng)濟(jì)損失，而且由于銷(xiāo)售部擅自更換知名度不高的品牌，最終將直接導(dǎo)致本次活動(dòng)未能達(dá)到預(yù)期安撫業(yè)主的效果。3、銷(xiāo)售部因延遲交房給B區(qū)業(yè)主的新年禮物中存在未按批示執(zhí)行的情況經(jīng)查，A銷(xiāo)售部上報(bào)申請(qǐng)，由于一期延遲交房給業(yè)主帶來(lái)一定影響，且新年將至為向戶(hù)業(yè)主表示對(duì)客戶(hù)的歉意，購(gòu)買(mǎi)禮物贈(zèng)送業(yè)主，以此安撫客戶(hù)心情。對(duì)此集團(tuán)總部某總批示：可將上述禮物券夾在延期交房通知書(shū)中寄給客戶(hù)，具體操作時(shí)可與超市簽訂協(xié)議，按禮券兌換數(shù)結(jié)賬為宜。截止至月日銷(xiāo)售部已經(jīng)向戶(hù)業(yè)主發(fā)放了禮品，審計(jì)人員對(duì)其中的戶(hù)業(yè)主進(jìn)行電話抽訪中發(fā)現(xiàn)，僅有一戶(hù)業(yè)主提到收到了延期交房的致歉書(shū)明信片，其他大多數(shù)業(yè)主均是收到短信或者電話去指定地點(diǎn)領(lǐng)取禮品，在電話以及短信內(nèi)容中并未提及延期交房的問(wèn)題，甚至有一名業(yè)主是在其他業(yè)主處得知后才領(lǐng)到禮品的。在回訪的過(guò)程中所有業(yè)主均對(duì)延期交房感到不滿，并多次催對(duì)此，銷(xiāo)售部經(jīng)理某某解釋稱(chēng)，原計(jì)劃采取與XCG超市簽訂協(xié)議購(gòu)買(mǎi)的形式，因議。對(duì)于發(fā)放禮品的通知是通過(guò)短信的形式發(fā)出，感謝業(yè)主對(duì)我司的支持，并致以新春的問(wèn)候，要求業(yè)主提供相關(guān)證明領(lǐng)取相應(yīng)禮品，但在短信內(nèi)容中并未提及延期交房的，但通過(guò)電話回訪可以看出，在本次活動(dòng)執(zhí)行過(guò)程中未能有效與業(yè)主進(jìn)行溝通達(dá)成諒解，據(jù)銷(xiāo)售部經(jīng)理稱(chēng)合同中已經(jīng)注明延期交房每日將產(chǎn)生總房款‰的違約金損失，因此本次公關(guān)活動(dòng)既支出了大筆營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用又未能達(dá)到安撫業(yè)主的預(yù)期目的。4、銷(xiāo)售部每月未定期制定廣告投放計(jì)劃經(jīng)查，銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)制作投放廣告以促進(jìn)銷(xiāo)售，但每月并未制定具體廣告投放計(jì)劃，導(dǎo)致存在銷(xiāo)售部無(wú)計(jì)劃投放廣告。由于銷(xiāo)售部在廣告實(shí)際投放時(shí)，也未能及時(shí)將制作版面、價(jià)格、費(fèi)用等信息傳遞給財(cái)務(wù)備案，財(cái)務(wù)也無(wú)法實(shí)行費(fèi)用的事中控制，且廣告費(fèi)用支出存在滯后性，因此造成財(cái)務(wù)分析報(bào)告中銷(xiāo)售費(fèi)用率失實(shí)的情況發(fā)生。因此，審計(jì)人員建議，銷(xiāo)售部應(yīng)當(dāng)以月為周期提前制定宣傳方案，并依據(jù)宣傳方案制定下月廣告投放計(jì)劃并上報(bào)地產(chǎn)總部審批，審批后交由財(cái)務(wù)監(jiān)督執(zhí)行。財(cái)務(wù)應(yīng)當(dāng)依據(jù)廣告實(shí)際投放情況在財(cái)務(wù)分析報(bào)告中據(jù)實(shí)反應(yīng)銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)算執(zhí)行情況，以及據(jù)實(shí)計(jì)算銷(xiāo)售費(fèi)用率與同行業(yè)進(jìn)行對(duì)比，尋找差距分析原因。5、銷(xiāo)售部門(mén)廣告宣傳合同簽訂不規(guī)范經(jīng)查，A年銷(xiāo)售部所簽?zāi)甓葟V告合同存在無(wú)贈(zèng)版條款以及無(wú)免費(fèi)提供樣報(bào)數(shù)量約定的情況。以《晚報(bào)》為例，雖廣告合同中未簽訂贈(zèng)版條款，但實(shí)際執(zhí)行中媒體卻贈(zèng)送了一定的廣告版面進(jìn)行優(yōu)惠。對(duì)此，A銷(xiāo)售部策劃主管某解釋稱(chēng)，與對(duì)方公司簽訂的媒體年度合同中并未對(duì)贈(zèng)送項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)界定，每月對(duì)方贈(zèng)送的形式需根據(jù)媒體當(dāng)月廣告量由對(duì)方?jīng)Q定隨機(jī)產(chǎn)生。但審計(jì)人員認(rèn)為，廣告贈(zèng)版應(yīng)是廣告公司給予長(zhǎng)期客戶(hù)廣告費(fèi)達(dá)一定比例的優(yōu)惠方式，并且我司也應(yīng)當(dāng)參考合同價(jià)格和贈(zèng)版數(shù)量統(tǒng)一制定詳細(xì)的促銷(xiāo)方案，最終達(dá)到合理配置資源為公司實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。因此審計(jì)人員建議，銷(xiāo)售部簽訂相關(guān)廣告合同的過(guò)程中，應(yīng)就贈(zèng)版贈(zèng)刊事項(xiàng)以及樣報(bào)數(shù)量達(dá)成協(xié)議，并明確在合同條款當(dāng)中予以注明，在簽訂后將合同文本以及廣告刊登后的樣報(bào)及時(shí)交予財(cái)務(wù)留檔備查，在實(shí)際支付相關(guān)廣告費(fèi)用時(shí)，作為結(jié)算審核依據(jù)。6、行政部門(mén)辦公用品無(wú)入庫(kù)及領(lǐng)用臺(tái)賬經(jīng)查，人事行政部門(mén)負(fù)責(zé)辦公用品采購(gòu)及領(lǐng)用工作。在辦公用品的領(lǐng)用過(guò)程中，未對(duì)領(lǐng)用情況進(jìn)行記錄，僅由前臺(tái)文員負(fù)責(zé)辦公用品分發(fā)工作，在辦公用品的發(fā)放過(guò)程中，沒(méi)有相關(guān)的發(fā)放及領(lǐng)用記錄。行政中心相關(guān)目前將辦公用品零庫(kù)存方案作為臺(tái)賬的替代方法，辦公用品采購(gòu)到貨后按照各部門(mén)申請(qǐng)統(tǒng)一發(fā)放。但審計(jì)人員現(xiàn)場(chǎng)觀察辦公用品庫(kù)房時(shí)，發(fā)現(xiàn)庫(kù)房當(dāng)中仍有各種辦公用品存放于庫(kù)房當(dāng)中。審計(jì)人員認(rèn)為，建立辦公用品入庫(kù)及領(lǐng)用臺(tái)賬既有助于辦公用品進(jìn)行規(guī)范管理，又有助于辦公費(fèi)用分部門(mén)統(tǒng)計(jì)進(jìn)行集約化管理，從而做到規(guī)范管理限額支出合理分配的目標(biāo)。因此建議人事行政部門(mén)針對(duì)與辦公用品的入庫(kù)及領(lǐng)用情況建立相關(guān)明細(xì)臺(tái)賬，對(duì)于辦公用品及相關(guān)費(fèi)用情況及時(shí)統(tǒng)計(jì)入賬。綜上所述，B區(qū)二期二、三標(biāo)段土石方工程合同工程約萬(wàn)立方米，涉及金額達(dá)萬(wàn)元。截止至年月累計(jì)向某支付款項(xiàng)已超實(shí)際工程金額萬(wàn)元。因此審計(jì)人員建議，立即停止支付北京某開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司分公司承建的土石方以及邊坡錨桿