項目投資成本測算與收益

項目投資成本測算與收益分析華潤置地（寧波）有限公司2010年10月一、項目概況二、規(guī)劃設計要點地塊編號地塊位置土地面積（㎡）土地用途規(guī)劃指標要求出讓年限競買保證金（萬元）容積率建筑密度綠地率2010-9-1北環(huán)西路南側地塊A71519商業(yè)住宅1.0-1.132.7-3.0≤45%≥10%商業(yè)40年住宅70年70002010-9-2北環(huán)西路南側地塊B37658住宅（小區(qū)配套公綠）只允許結建綠地內配套公共建筑，面積不得大于10000平方米70年7002010-9-3北環(huán)西路南側地塊C58691住宅0.6-0.7≤35%≥30%70年55002010-9-4北環(huán)西路南側地塊D63529住宅0.6-0.7≤35%≥30%70年58002010-9-5北環(huán)西路南側地塊E64328住宅0.6-0.7≤35%≥30%70年60002010-9-6北環(huán)西路南側地塊F48615住宅0.6-0.7≤35%≥30%70年5000備注：2010-9-2地塊不列入競價范圍，結算時（掛牌成交確認書）按45.13萬元/畝的價格計算三、項目定位－產品定位主要產品類型：銷售型物業(yè)——雙拼別墅、聯(lián)排別墅，國際高檔公寓、商業(yè)街、甲級辦公樓；持有型物業(yè)——購物中心、經濟型酒店。項目雙拼別墅聯(lián)排別墅國際高檔公寓商業(yè)街經濟型酒店購物中心甲級寫字樓四、規(guī)劃設計一、B/C/D/E/F地塊四、規(guī)劃設計二、A地塊四、規(guī)劃設計-經濟技術指標B/C/D/E/F#規(guī)劃產品類型總用地面積（㎡）272821總建筑面積（㎡）233667.7住宅面積（㎡）聯(lián)排別墅93834.1

雙拼別墅65920公建面積18班幼兒園4860

會所3000

社區(qū)服務、配電用房等1152地上總計168766.1機動車地下室人防64901.64

非人防0非機動車地下室0地下總計64901.64建筑占地面積75445建筑密度23.4%容積率0.618綠地率（含水面）32%戶數分類聯(lián)排別墅戶數344

雙拼別墅戶數206

總計

550機動車停車位地上

99

地下人防891

非人防0

總計

990非機動車停車位住宅

0

商業(yè)

0

總計

0A#地塊規(guī)劃產品類型（單位：㎡）總用地面積（㎡）71519總建筑面積（㎡）292962住宅面積（㎡）高層85823商業(yè)面積（㎡）購物中心82500

辦公8000商業(yè)街19232

經濟型酒店17500配套服務（物業(yè)用房、廁所、門衛(wèi)）1502地上總計214557機動車地下室人防6956

非人防69055非機動車地下室2394地下總計78405建筑占地面積24290建筑密度43%容積率3綠地率27%戶數分類高層90㎡戶數216

高層76㎡戶數54

高層177㎡戶數108高層198㎡戶數162

總計540機動車停車位地上239

地下人防173

非人防1973

總計2385非機動車停車位住宅426

商業(yè)771

總計1197第五癥部分霸、投陵資收嫩益分臥析五、舍投資尤收益止分析—測算橡總體卷思路測算腸總體至思路還及原蘋則描驢述6.壘1銷售宇物業(yè)像測算侮時土還地成破本按奪整幅務地塊碧考慮滾土地戚成本隸，持有滑物業(yè)嬌部分價所能片承受罵最高睜地價登考慮櫻在銷軟售物道業(yè)稅軋后利武潤中遍。6.乖2銷售周物業(yè)億開發(fā)洋計劃踐：雙迎拼別互墅、懇聯(lián)排薪別墅著、寫扣字樓20啄11年、20佳12年各巧開發(fā)50府%，高拆層公蠶寓、競商業(yè)遮街均勸由20栗11年開既始開巨發(fā)；6.泳3銷售余物業(yè)頸銷售懷計劃室：雙獨拼別逢墅、刪聯(lián)排丘別墅津、高形層公耀寓在20甜12年、20批13年均哥各銷虜售50候%，商箱業(yè)街捆、寫估字樓塘均在20斗13年銷抵售；6.弊4持有肉物業(yè)肯由20細11年開辰始開探發(fā)，東至20黎13年開沾發(fā)完賓成，20做14年開隱始營雖業(yè)；6.礦5辰2楚01垮0-協(xié)9-冠2地塊化總價25華49萬元券測算速時計勢入銷霉售物米業(yè)固架定土苗地成嶄本，色地塊服中間商沿河條綠地朱（用棋地面紹積13課.6密2畝）刃綠化畢成本從在銷伏售物臉業(yè)測史算中拍已預誦留；6.斑6雙拼械別墅揀、聯(lián)末排別雅墅成顫本參款照寧晝波卡判納湖筒谷一裁、二念期別雀墅成巷本，擇高層崗公寓怨（27李F）成慰本參父照中妻央公值園三餃期高定層公盯寓（25嗎F、31遭F）概薦算成望本；6.暮7銷售讓費用幟、財由務費勸用、耳管理研費用民、不魔可預罷見費手用均野按公勾司規(guī)富定比踏例取邪費；6.芝8按寧絕波市明土地葛增值祖稅清明算規(guī)訪定及額所得帆稅計孩算規(guī)鄙定，落土地煉增值犁稅、肯所得更稅計錫算已尸按占婆地面糖積扣字除持摩有物寒業(yè)部背分土文地成減本。五、下投資珍收益微分析-產品屯組合物業(yè)類型產品類型面積（平米）占比（與總可售或總持有比）銷售物業(yè)雙拼別墅（2.5層）6592024%聯(lián)排別墅（3層）9383435%國際公寓（27層）8582331%寫字樓（5層）80003%商業(yè)街（2層）192327%小計272809100%持有物業(yè)購物中心（5層）8250083%經濟型酒店（10層）1750017%小計100000100%總計372809五、興投資鋸收益米分析-開發(fā)張分期物業(yè)類型產品類型面積（平米）2011年動工比例2012年動工比例銷售物業(yè)雙拼別墅（2.5層）659203296050%3296050%聯(lián)排別墅（3層）938344691750%4691750%國際公寓（27層）8582385823100%00%寫字樓（5層）8000400050%400050%商業(yè)街（2層）1923219232100%00%小計27280918893269%8387731%持有物業(yè)購物中心（5層）8250082500100%00%經濟型酒店（10層）1750017500100%00%小計100000100000100%00%總計37280929293278%7987722%五、追投資繼收益珍分析-銷售茫分期物業(yè)類型產品類型面積（平米）2012年銷售比例2013年銷售比例銷售物業(yè)雙拼別墅（2.5層）659203296050%3296050%聯(lián)排別墅（3層）938344691750%4691750%國際公寓（27層）8582342911.550%42911.550%寫字樓（5層）800000%8000100%商業(yè)街（2層）1923200%19232100%小計272809122788.545%150020.555%五、掘投資擦收益掀分析－產域品定飄價、幻玉年漲具幅從20昂08年至20汁10年余鳥姚年政均房價漲幅汁約為18匆%，本治項目纏年均逝房價艦漲幅舅為10引%，年津租金蹤蝶漲幅層比例啦為3%。產品權屬產品類型年份備注基礎價格2011201220132014～2021銷售物業(yè)雙拼別墅250002750030250

假設銷售物業(yè)開盤后連續(xù)4個季度、比例按40%、30%、20%、10%銷售聯(lián)排別墅220002420026620

高檔國際公寓120001320014520

甲級寫字樓750082509075

商業(yè)街180001980021780地下汽車位15萬/個15萬/個

持有物業(yè)購物中心

2014年租金為3元/天.㎡，

后按照年3%的幅度增長2014年出租率為80%，2015年為85%，

2016年為90%，2017年以后為95%經濟型酒店

2014年租金為230元/天.間，后按照年3%的幅度增長共350間客房，50㎡/間銷售物業(yè)雙拼別墅（2.5層）聯(lián)排別墅（3層）高層公寓（27層）寫字樓（5層）商業(yè)街（2層）非人防地下室人防地下室建安成本（元/平米）2600240023003000170028003000持有物業(yè)購物中心（5層）經濟型酒店（10層）房開成本（元/平米）50005000五、賭投資偉收益慈分析-物業(yè)濁建安/開發(fā)粗成本六、侍投資訪收益梁分析-項目扮財務蛛指標靜態(tài)存測算成果草（銷詠售物宮業(yè)）序

號項

目成本

(萬元)按建筑面積計算(元/平方米)按地上可銷售面積計算(元/平方米)占總成本比例1土地開發(fā)費2631347186964558.80%2前后期費用58021582131.30%3房屋開發(fā)費921012515337620.58%4市政及景觀工程費245796719015.49%5銷售費用168034596163.75%6物業(yè)啟動費2928110.07%7財務費用3305590312127.39%8管理費用80542202951.80%9不可預見費用36741001350.82%10總成本4474961222116403100%11銷售收入6001211638921998

12成本利潤率34.11%

13稅前銷售利潤率14.04%

14稅后銷售利潤率10.53%

15土地價格544萬元/畝

16樓面地價8840

六、坦投資挽收益?zhèn)煞治?項目幻玉財務盒指標主要球財務指標雁（銷街售物銷業(yè)）地價（萬元/畝)544土地總價（萬元)(不含稅費）（已含固定土地成本2549萬元）253007總投資（萬元)447496銷售收入（萬元)600121項目經營利潤（萬元)84282稅后凈利潤（萬元)63212稅前成本回報率34.11%稅后銷售利潤率10.53%項目IRR(全部自有資金計算)15.01%財務費用（萬元)33055累計凈現金流峰值（萬元)-306011累計凈現金流峰值出現時間2011年Q4累計凈現金流為正時點2013年Q2五、疊投資累收益伙分析-項目鋼財務螺指標項目避季度啞現金險流量圖（剪銷售抗物業(yè)受）萬元五、眉投資由收益赤分析-項目鞏財務壓指標不同困地價篇條件購下財羞務指無標（貼銷售拔物業(yè)薪）可接受地價（不含稅）整體稅后利潤率一期稅后利潤率住宅全程均價項目資金IRR總投資（萬元）銷售收入（萬元）現金流峰值（萬元）峰值出現時點現金流回正時點總價（萬元）單價（萬元/畝）樓面價（元/平米）綜合樓面價（元/平米）1405563004871360021.23%22.25%2188640.4%3124346001211867232011年Q42013年Q11635613505683420019.36%20.23%2188632.9%3398646001212111282011年Q42013年Q11865674006495480117.33%17.95%2188627.0%3672956001212355322011年Q42013年Q12095734507307540115.07%15.36%2188622.1%3950276001212599372011年Q42013年Q22325795008119600112.69%12.76%2188618.0%4228196001212843422011年Q42013年Q22530075448840653410.53%10.45%2188615.01%4474966001213060112011年Q42013年Q22555855508931660110.26%10.16%2188614.7%4506106001213087462011年Q42013年Q2五、愉投資塘收益艱分析-項目即財務呢指標總成藍本（嚇持有染物業(yè)沙）項目名稱投資估算2010201120122013地價2,9001,4501,45000專業(yè)成本2,8250932932961建筑成本50,000016,50016,50017,000管理成本5,81801,9201,9201,978資金成本3,62301,1961,1961,232不可預見費2,5000825825850合計67,6651,45022,82321,37322,020按計容積率GFA計算的單位造價6,767元/平米

五、屆投資揚收益醒分析-項目執(zhí)財務甩指標主要疫財務敏指標祥（持甩有物血業(yè)）主要指標數值總投資（萬元）67,665穩(wěn)定期年經營收入（萬元）11,715穩(wěn)定期年經營費用（萬元）8,656出售型物業(yè)銷售收入0EBITDA回報率

10.65%IRR（內含報酬率）稅前11.24%稅后10.00%NPV（凈現值）稅前55,726稅后39,43