房地產(chǎn)營銷策劃-中糧攀成鋼項目匯報稿-國際城東 精英領(lǐng)地（終）正合

國際城東精英領(lǐng)地——中糧攀成鋼項目提案正合地產(chǎn)2014年9月2日報告背景項目定位營銷策略123PART1PART2PART3本報告結(jié)構(gòu)報告背景項目定位營銷策略123PART1PART2PART3報告結(jié)構(gòu)加入“知識星球行業(yè)與管理資源”庫，免費下載報告合集每月上傳分享2000+份最新行業(yè)資源（涵蓋科技、金融、教育、互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)、生物制藥、醫(yī)療健康等行研報告、科技動態(tài)、管理方案）；免費下載資源庫已存行業(yè)報告。免費下載資源庫已存國內(nèi)外咨詢公司管理方案，企業(yè)運營制度。免費下載資源庫已存科技方案、論文、報告及課件。微信掃碼二維碼，免費報告輕松領(lǐng)微信掃碼加入“知識星球

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稀缺城市價值】本案二環(huán)路待開發(fā)沙河?xùn)|大街已拿地住宅大型商業(yè)公建配套城市綠地未拿地住宅本案本項目位于二環(huán)路沿線高城市價值唯一整體開發(fā)區(qū)攀成鋼，且屬于片區(qū)最后可開發(fā)的兩宗土地之一；【本體價值高端產(chǎn)業(yè)價值】商務(wù)居住帶天府廣場一環(huán)二環(huán)沙河?xùn)|大街金融產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)東大街：被譽為“成都民間金融街”，按照《四川西部金融中心建設(shè)規(guī)劃》，建設(shè)成為“金融產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，主要吸引金融分支機構(gòu)、營運前臺入駐，重點發(fā)展金融市場，形成金融機構(gòu)密集、要素市場完備、集散功能強大的金融機構(gòu)和市場集聚區(qū)；目前已聚集100余家世界500強企業(yè)，200余家各類金融機構(gòu)、金融中介機構(gòu)、準金融機構(gòu)入駐。成都國際金融中心鐵獅門東大街是成都市規(guī)劃的金融門戶產(chǎn)業(yè)軸

“東部華爾街”，為攀成鋼區(qū)域提供了強勢的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)；【本體價值國際級配套價值】商業(yè)規(guī)劃：體量約150余萬㎡，業(yè)態(tài)涵蓋五星級酒店、公寓、甲級寫字樓、集中式商業(yè)、特色商業(yè)街等；商業(yè)呈現(xiàn)：2017年基本呈現(xiàn)，環(huán)球匯、ICC商業(yè)體已2013年底奠基；泰合國際預(yù)計2015年底開業(yè)；韓國樂天預(yù)計2017年運營。東大路二環(huán)雙桂路愛思瑟國際學校（辦學3-5年）；后期計劃引進鹽道街小學幼兒園（規(guī)劃）YOYO幼兒園成都七中（在建）成師附小ICC綜合體環(huán)球匯商業(yè)綜合體泰合國際財富中心韓國樂天商業(yè)學校環(huán)球匯韓國樂天ICC鹽道街小學（暫定國際級規(guī)模綜合體+名牌教育構(gòu)筑了領(lǐng)先成都的國際別高端生活配套；預(yù)計2017年商業(yè)呈現(xiàn)；西側(cè)：高架橋西側(cè)：變電站地塊北端：高架預(yù)留路北側(cè)：高架橋+華潤二十四城東側(cè)：中洲地塊+仁恒地塊本案南側(cè)：天譽【本體價值四至條件難稱優(yōu)質(zhì)】本案西側(cè)、北側(cè)均臨二環(huán)高架橋（預(yù)留了高架橋）且西側(cè)臨變電站，地塊本身不優(yōu)質(zhì)；【本體價值地塊指標】本案占地（畝）凈用地面積（㎡）容積率計入容積率總建筑面積總建筑密度綠化率96.4764313.733大不于192941.19㎡（可兼容10%商業(yè)）≤20%≥30%呈現(xiàn)項目成交時間土地用途占地（畝）容積率樓面地價（元/㎡）澳龍名城2006-04-11住宅兼容商業(yè)80.8941012.5成都ICC（成都環(huán)貿(mào)廣場）2007-12-17住宅兼容商業(yè)259.086.52769.23仁恒濱河灣2009-12-17住宅兼容商業(yè)178.563.84342.11綠地錦天府2010-04-09住宅兼容商業(yè)138.8436510伊泰天驕2010-10-15住宅兼容商業(yè)80.8447600凌云峰閣2010-10-15住宅兼容商業(yè)76.1745950環(huán)球匯2010-11-10商業(yè)兼容住宅285.384.734200中洲中央城邦2011-11-04住宅兼容商業(yè)56.4535740泰合國際財富中心2011-12-23商業(yè)兼容住宅76.25.544300成都樂天圣苑2012-03-07商業(yè)兼容住宅106.244.924995.06通用時代國際社區(qū)2012-07-25住宅兼容商業(yè)37.873.46640中鐵二局（未呈現(xiàn)項目）2014-03-12商業(yè)兼容住宅51.743.85132.01本案2014-08-22住宅兼容商業(yè)96.4736820中大規(guī)模、區(qū)域內(nèi)相對較高地價、整體中容，但低覆蓋率難以滿足低密+高層物業(yè)組合開發(fā)要求；【本體價值地塊限制條件】限制條件1：90/70政策限制。本案戶型限制下高端改善產(chǎn)品受限；限制條件2：規(guī)劃中地鐵8號預(yù)留控制線。地鐵保護線內(nèi)，地上地下都不能有構(gòu)筑物限制條件3：北側(cè)預(yù)留的高架匝道，建設(shè)時間不明。90/70政策限制+地鐵預(yù)留控制線+高架預(yù)留匝道建設(shè)時間不定；【本體價值】區(qū)域價值：城市稀缺、產(chǎn)業(yè)高端、配套頂級土地價值：并不優(yōu)質(zhì)的高開發(fā)限制條件土地（存在高架橋、地鐵線等不利因素和9070限制）【宏觀大勢

謹慎樂觀】限購逐步退出購房信貸政策變化政策大勢樂觀未來謹慎研判1、降低客戶購房成本要求銀行降低首套房貸款利率優(yōu)先滿足首套房公積金貸款需求2、加快放貸速度1、利于主城區(qū)和再改產(chǎn)品釋放2、對于一次性付款和分期付款客戶，將增加省內(nèi)二線城市和省外客戶量3、部分高端項目集中備案拉升成交量2006年，“90/70”政策出臺規(guī)避政策：拼接戶型出爐2010年全面限購，拼接戶型全線滯銷拼接戶型為打政策“擦邊球”而生，未經(jīng)過市場嚴格考驗，盡管目前限購?fù)顺?，但在市場高頻調(diào)控階段，風險較大。1、7月11日左右，成都低調(diào)取消限購，不再審查住房套2、截止8月16日，只有約10個城市未取消限購，北上廣深、三亞、珠海、南京、大連、銀川、西寧等取消限購相關(guān)事件：2014年限購逐步退出，政策大勢趨優(yōu)；但地產(chǎn)白銀時代、政策存在強不確定性，利用戶型拼接突圍9070限制的市場風險較高；【宏觀大勢：高端項目銷售整體優(yōu)于2013年】2013年及2014年量價關(guān)系年份供應(yīng)量（萬m2）銷量（萬m2）成交均價2013176.957.814972.92014112.946.215003.3年份供應(yīng)量（萬m2）供應(yīng)同比銷售量（萬m2）銷售同比成交均價價格同比2013年1-8月156.1-28%37.822%14982.00.2%2014年1-8月112.946.215003.02013年1-8月及2014年1-8月量價關(guān)系及同比價格平穩(wěn)情況下，成都高端高層項目供應(yīng)同比下降28%，銷售同比2014年前8月較2013年上漲22%成龍路-三圣鄉(xiāng)【高端住宅：供需壓力】1.2510.750.50.251.52.557.51012.51517.520198板塊北湖光華大道七里店外金沙外雙楠航空港錦華路世紀大道雙流城區(qū)外光華新都城區(qū)順江村新都新城駟馬橋大豐溫江城區(qū)萬年場華府南延線高新段元華-站華南延線華陽段站南郫縣老城區(qū)萬春鎮(zhèn)犀浦大面蜀都新城東大街延線持續(xù)高壓區(qū)供銷比（供應(yīng)/成交）存銷比（存量/成交）北東西南壓力去化區(qū)東大街延線板塊前期供大于求，存銷比偏高，目前處于去庫存化階段；【區(qū)域市場：高價低量，受大環(huán)境影響相對小】項目精裝與否銷售（套）價格同比去化速度（套）速度同比2013201420132014通用時代清水+贈送面積1293312926-0.1%19.5521.17.9%凌云峰閣精7%19.1117.6-7.9%天譽南庭精裝&清水1439613448-6.6%1418.431.4%天譽精裝1485014758-0.6%30.712.8-58.3%ICC清水11419119844.9%20.426.630.4%仁恒濱河灣精裝1616715900-1.7%9.823.1135.7%總計113.56119.65.3%高價低量；含精裝14000-16000元/平米，清水12000元/平米；月均去化13-27套/月面積段供應(yīng)銷售供應(yīng)占比銷售占比銷售力70-8024804.412583.04.0%4.5%1.1380-9021094.713324.93.4%4.8%1.4190-10046553.317848.07.4%6.4%0.86100-11036109.514219.05.8%5.1%0.88110-12020670.86108.03.3%2.2%0.66120-13055799.726770.38.9%9.6%1.07130-14075000.238458.412.0%13.7%1.15140-15025877.73518.74.1%1.3%0.30150-16036375.926276.35.8%9.4%1.61160-1702643.92643.90.4%0.9%2.23170-18065237.438050.810.4%13.6%1.30180-19044735.318054.47.2%6.4%0.90190-2005645.54478.90.9%1.6%1.77200-25078525.738750.612.6%13.8%1.10250-30060298.514537.59.6%5.2%0.54300-40021423.93431.43.4%1.2%0.36400以上4749.5871.40.8%0.3%0.41【區(qū)域市場：首改、再改主導(dǎo)市場】52.4%47.7%9.3%51.0%47.3%7.4%70-90㎡、120-140㎡、150-250㎡主力暢銷；90㎡以下產(chǎn)品供求占比不到10%【區(qū)域市場：未來競爭持續(xù)】項目產(chǎn)品梯隊預(yù)售+未來開發(fā)存量面積(㎡)去化速度（m2/月）出清周期（月）出清周期（年）ICC全線產(chǎn)品608240.15432112.09.3天譽南庭首置產(chǎn)品33725.72736.512.31.0天譽首改再改產(chǎn)品205476.2785526.22.2凌云峰閣首置首改產(chǎn)品150895.72022.574.66.2仁恒濱河灣高端再改產(chǎn)品300079.73573.984.07.0通用時代首置首改產(chǎn)品46894.22210.921.21.8中央城邦全線產(chǎn)品113000待售--樂天首置首改產(chǎn)品137000--總計1595312---出清周期較長，未來競爭持續(xù)，且面臨全線競爭【市場背景】政策態(tài)勢：樂觀謹慎，避免拼接；宏觀大勢：高壓調(diào)控，去化趨優(yōu)；區(qū)域大勢：高價低量，去庫存化；區(qū)域需求：首改、再改主導(dǎo)市場；競爭趨勢：全線產(chǎn)品，持續(xù)競爭?！鹃_發(fā)目標】目標：2015年（8個月）銷售10個億市場：2013年最高8個億（天譽）量價：量為先導(dǎo)，同時保證合理利潤以量為先，同時保證合理利潤；目標targetanalysis市場marketanalysisproductanalysis本體量為先導(dǎo)剛性成本價1.1萬/㎡高端稀缺區(qū)域價值高限制低地塊價值高價低量去庫存首改再改主導(dǎo)市場Question：如何在高價低量豪宅區(qū)實現(xiàn)高限制地塊的絕對快銷？9070限制意味著：高度的需求聚焦絕對快銷意味著：需求的壟斷激發(fā)定位需解決——如何激發(fā)需求？聚焦什么需求？【需求分布：攀成鋼在售項目客群特征】樓盤成都ICC吉寶凌云峰閣環(huán)球匯天譽仁恒濱河灣通用國際時代年齡30-45歲客戶為主25-35歲客戶為主25-45歲客戶為主，50歲以上客戶少35-45歲客戶為主20-39歲客戶為主，40歲以上客戶較少家庭結(jié)構(gòu)38%三口之家33%二人世界25%單身家庭4%三代同堂40%三口之家35%二人世界25%單身客戶49%三口之家19%二人世界客戶17%四口之家15%單身42%三口之家27%四口之家21%三代同堂家庭10%二人世界52%三口之家22%二人世界10%四口之家9%三代同堂7%單身客戶區(qū)域51%城東客戶（其中在一線城市工作的四川人占比為62%）38%省外客戶11%二級城市客戶45%城東地緣客戶27%二級城市客戶17%省外客戶（其中在一線城市工作的四川人占比為76%）11%城南客戶51%城東地緣客戶26%城南客戶20%二級城市客戶3%省外客戶38%成都市區(qū)客戶32%二級城市客戶23%省外客戶7%國外客戶59%城東客戶22%城中客戶19%二級城市客戶職業(yè)31%私企高管（地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)居多）25%外企高管地產(chǎn)相關(guān)管理層為主29%私企中高管23%外企中高管25%私營業(yè)主14%企事業(yè)單位職員9%自由職業(yè)者48%私企中高管32%私營業(yè)主20%企事業(yè)單位中高管35%外企高管27%私企高管29%私企業(yè)主9%企事業(yè)高管48%私企職員37%企事業(yè)單位職員8%個體7%政府公務(wù)員城東地緣主導(dǎo)，城南城中+二線城市為輔；四川電力局西南電力設(shè)計院成都電業(yè)局四川電力送變電建設(shè)公司國電四川電力公司四川電力實業(yè)總公司中國石油物資公司成都電業(yè)局（輸電管理所）川石油管理局地勘開發(fā)研究院?川石油管理局西南油氣田分公司?四川石油天然氣工程公司?中國石油物資成都公司??中國石化西南石油局省煙草公司中國南航公司【需求容量：地緣客戶】

成華區(qū)錦江區(qū)武侯區(qū)青羊區(qū)金牛區(qū)私營企業(yè)法人代表（注冊資金100萬以上）38604469684388429327商戶（100萬以上資產(chǎn)）76436532957374727643銀行存款（100萬以上）38562345367424532455證券開戶金額在100萬以上32855431965465227533總計1864418777297442528926958城東強購買力國企或事業(yè)單位較多，購買力強；【需求容量：產(chǎn)業(yè)增量】一環(huán)路二環(huán)路三環(huán)路紅星路成龍路東大街銀石廣場喜年廣場鐵獅門西部國際金融中心萬達廣場香格里拉華潤萬象城新鴻基環(huán)球貿(mào)易廣場（259畝）群光廣場財富中心中環(huán)廣場仁恒置地廣場天紫界朗御萬科金潤華府外灘華潤24城福建六建(15畝)成房(15畝)藍光(49.5畝)信和（366畝）藍光(133畝)國嘉置地(123畝)金房(95畝)龍茂(22畝)郎基(15畝)華潤(21畝)仁置(179畝)綠地（82畝）新宏(15畝)新宏(23畝)新希望82畝太古地產(chǎn)商業(yè)項目住宅項目待建住宅用地待建商業(yè)用地待建商住用地仁置都匯華庭信德廣場中海格林威治粼江峰閣龍湖晶藍半島時代豪庭明宇金融廣場蓉上坊成都商會時代8號時代廣場摩根中心新視界廣場【銀行業(yè)】：國有銀行約80余個網(wǎng)點，現(xiàn)有外資銀行6家，占全市80%；菲律賓首都銀行亦簽下入駐東大街協(xié)議，并將修建自己的金融大廈；【保險業(yè)】：含太平洋、中國人壽等多家國內(nèi)大型保險公司及安聯(lián)、中意等多家外資保險公司【金融、IT、投資】：金融&投資：畢馬威企業(yè)咨詢、和記黃埔、葛蘭素史克(中國)投資有限公司等；咨詢&顧問：仲量聯(lián)行、世邦魏理仕、第一太平戴維斯等；電子IT：阿里巴巴、佳能、摩托羅拉(中國)電子有限公司成都分公司、愛普生、三星(中國)投資有限公司、奧肯思(北京)科技有限公司、東芝(中國)有限公司、羅克韋爾自動化(廈門)有限公司成都分公司等；其他：雅芳(中國)有限公司四川分公司；東大街寫字樓云集，金融、投資、保險、IT等高收入企業(yè)集中，潛在高收入群體集中；【需求套型面積】攀成鋼區(qū)域各項目各自銷售期走量速度之和120-180㎡舒適套三雙次主力走量；170-260㎡奢侈套四,輔助走量需求三段化。70-90㎡套二主力走量；【套二暢銷特征

面積&總價】項目建面（㎡）裝修套型供應(yīng)套數(shù)銷售套數(shù)銷售力月均去化套數(shù)均價精裝總價（萬）清水總價（萬）天譽南庭77清水2/162310.97.812439-95.877精裝61411.23.714077108.486.7凌云峰閣77精裝2/175371.362.514219109.587.6831501041.926.114361119.295.4992/2160711.233.914333141.9113.5通用時代78（實得87）清水2/1123541.133.612883100.5100.5成都ICC102-103精裝2/11011011.75.310222.5-104.3117

2/274260.62.410062.5-114.3127-128112661.03.512451.4-158.1仁恒濱河灣90精裝2/212490.191.115755141.8113.4合計--1042540-37.5---總價偏高總價偏高精裝120萬清水96萬主力去化面積77-83㎡；清水走量總價上限96萬、精裝走量總價上限120萬；去化集中天譽南庭、凌云峰閣；【套二暢銷特征

需求偏好】項目裝修建面（㎡）月均去化套數(shù)總價客群需求及偏好天譽南庭清水777.896萬“單身貴族、年輕小兩口”，父母都在成都，套二單滿足需求；對可變空間存在一定需求，需求小套三雙（現(xiàn)場訪談）同等品質(zhì)前提下，偏好清水，低總價精裝773.7108萬凌云峰閣精裝836.1119萬可接受產(chǎn)品適度擠壓，但不能接受產(chǎn)品硬傷：77㎡異型房，單面采光，低總價，但產(chǎn)品走量緩價格敏感度低于傳統(tǒng)首置772.5109萬993.9141萬部分需求偏好小套三雙，在難以滿足需求下轉(zhuǎn)向套二產(chǎn)品成都ICC清水102-1035.3104萬內(nèi)部園林規(guī)劃較弱通用時代清水78（實得87）3.6100萬低品質(zhì)差而滯銷事業(yè)高成長力首置，中產(chǎn)二代。價值敏感點：攀成鋼高端城市價值＞品質(zhì)標簽＞產(chǎn)品舒適度＞教育配套＞總價。小套三雙需求在供應(yīng)不足下轉(zhuǎn)向了大套二（如凌云峰閣）【套三單暢銷特征

面積&總價】項目建筑面積（㎡）裝修供應(yīng)套數(shù)銷售套數(shù)銷售力月均去化套數(shù)均價（元/㎡）精裝總價（萬）清水總價（萬）通用時代國際社區(qū)86實得95清水96531.44.111700-100.6天譽南庭92清水62341.08.512360-113.792精裝60280.82.514400132.4—合計--218145-15.1--清水114萬非市場主力產(chǎn)品，天譽南庭（清水）相對走量，戶型面積92㎡；清水走量總價上限114萬，與套二最高總價趨同；【套三單暢銷特征

需求偏好】項目裝修建面（㎡）月均去化套數(shù)暢滯銷分析通用時代國際社區(qū)清水86實得954.1品質(zhì)差，相對滯銷天譽南庭清水928.5合景泰富品牌及品質(zhì)+讀成師附小臥室臥室臥室衛(wèi)生間區(qū)域總價最低的套三雙——天譽南庭107㎡精裝總價153萬、清水總價134萬＞天花板120萬“自我奮斗型成長中產(chǎn)首置”，偏好與套二趨同；【套三雙暢銷特征面積&總價】面積段項目建面（㎡）裝修供應(yīng)套數(shù)銷售套數(shù)銷售力月均去化套數(shù)均價（元/㎡）精裝總價（萬）清水總價（萬）100-110㎡經(jīng)濟型通用時代103-107（實得117-120）清水184620.874.412844-134.9天譽南庭107清水62260.76.512561-134.4107精裝60150.41.414262152.6122.1合計3061038.5120-140㎡舒適型環(huán)球匯天譽120精裝89591.4513557.7162.7130.2132-140精裝3582421.413.314689194-205155-165吉寶凌云峰閣127精裝150390.722.614535184.6147.7134-142精裝250590.714.415162203-219162-175合計84739925.3140㎡以上豪華型仁恒濱河灣176精裝2041041.335.217092300.8240.7成都ICC152-162清水2831771.19.011487.3-175-180173-176清水79521.12.511747.9-204181清水103240.5414075.6254.8203.8合計66935720.7總價偏高精裝160-205萬總價偏高總價偏高120-140㎡最走量，總價上限200萬；清水130-165萬，精裝160-205萬；經(jīng)濟首改100-110㎡整體滯銷；【套三雙暢銷特征需求偏好】面積段項目建面（㎡）裝修月均去化套數(shù)暢滯銷分析100-110㎡經(jīng)濟型通用時代103-107（實得117-120）清水4.4經(jīng)濟型首改：在攀成鋼高總價供應(yīng)下，分流二十四城、御龍山強勢吸附天譽南庭107清水6.5107精裝1.4120-140㎡舒適型天譽120精裝5合景泰富品牌影響力及價值顯性化標簽，吸附以私營業(yè)主、財富二代主導(dǎo)；132-140精裝13.3凌云峰閣127精裝2.6臨高架橋、滯銷140㎡以上豪華型成都ICC152-162清水9.0本源需求130-140套三雙；ICC無大園林，但面積大單價低，性價比，吸附I性價比客戶，以建筑、房產(chǎn)、外企高管為主；城東及二線城市高支付力首改主導(dǎo)，本源需求舒適套三雙；天譽客戶偏好“價值顯性化標簽”，以私營業(yè)主、財富二代主導(dǎo)；ICC客戶偏好低單價性價比，以建筑、房產(chǎn)、外企高管為主；【套四暢銷特征面積&總價】面積段項目裝修建筑面積（㎡）套型供應(yīng)套數(shù)銷售套數(shù)銷售力月均去化套數(shù)均價（元/㎡）精裝總價（萬）清水總價（萬）140㎡經(jīng)濟型仁恒濱河灣精裝1404/212440.080.516123225.7180.6170-210㎡舒適型天譽精裝169-1804/21861091.16.914532245-275196-2202094/462541.52.815794.6330.1264.1成都ICC清水1834/251311.32.112030.5-220.2194-1994/329231.33.313616.2-264-271合計32821715.1210-260㎡普通豪宅型仁恒濱河灣精裝2244/3112972.25

7.517040381.7305.42584/3119350.761.817165442.9354.3天譽精裝2304/458310.91.818523.71427.6342.1成都ICC清水2204/32770.4-12238.97-

270.02422300.0-

00

0合計33917011.1280-320㎡頂級豪宅型仁恒濱河灣精裝3134/55690.421.117024532.9426.3成都ICC清水2874/31920.22.012024.83-345.1合計129154.4天譽：舒適套四精裝總價上限275萬，170-180㎡相對走量；仁恒：奢侈套四精裝總價上限380萬，224㎡相對走量；【套四暢銷特征需求偏好】項目裝修建面（㎡）月均去化套數(shù)暢滯銷分析仁恒濱河灣精裝1400.5高支付力首改需求主導(dǎo)，但戶型空間感較差2247.5以長三角老業(yè)主、仁恒置地廣場資源客戶主導(dǎo)；相對低調(diào)；2581.8天譽精裝169-1806.9以城南譽峰豪宅影響力下的客戶主導(dǎo)，追求價值外顯2092.82301.8成都ICC清水1832.1缺乏高品質(zhì)園林，社區(qū)定位混雜，難以吸附高端客戶，去化緩慢194-1993.3220-242-ICC仁恒濱河灣高端再改。品質(zhì)與社區(qū)純粹性是購買前提；根據(jù)項目特質(zhì)差異，高端再改具備較強的偏好吸附力；【區(qū)域需求梯隊】再改客群首改客群首置客群支付力：250萬以上、350萬以上需求面積：170平米套四雙以上價值取向：資源稀缺性、社交圈層感、圈層品牌、居住純粹性支付力：160-200萬需求面積：130平米套三雙以上價值取向：區(qū)域價值+品質(zhì)品牌，兩者同等重要；支付力：100萬（清水）、120萬（精裝）以下需求面積：70-90套二、90-100套三單需求本質(zhì)：頂級城市價值＞品質(zhì)標簽＞價格＞教育配套【存量競爭】區(qū)域分面積段存量及出清周期（年）70-89㎡以下套二單：藍海，出清周期1.33年，存在市場機會；89-110㎡套三單/雙：市場與需求錯位，存在機會；未來競爭集中在樂天圣苑120-140㎡、150-180㎡套三雙：紅海，出清周期7-10年，競爭激烈；140㎡套四雙：仁恒濱河灣個案導(dǎo)致存量高，存在可能性170㎡及以上大戶型產(chǎn)品：高端市場存量高，存銷比大，競爭激烈，市場去化壓力大藍海紅海純高端市場市場與需求錯位個案表現(xiàn)90㎡以下產(chǎn)品藍海競爭，存銷比小于1，市場機會大；120-140㎡產(chǎn)品紅海競爭，存銷比超過5，市場競爭壓力明顯【再改客群機會】受用地條件及土地本身條件限制，本案難以匹配再改客群需求產(chǎn)品項目與需求匹配機會分析：存在地塊硬傷。無稀缺自然資源，地塊北鄰變電站，北臨高架，土地不優(yōu)質(zhì)。難以匹配居住純粹性。受90/70用地條件限制，不能打造純改善性需求社區(qū)；再改客群首改客群首置客群土地硬傷難有機會【首改客群機會】高階首改為區(qū)域需求主力；本案具備中糧品牌、地塊規(guī)模、稀缺區(qū)域等價值，具備吸附首改細分客群基礎(chǔ)條件；項目與需求匹配機會分析：市場主力需求。市場走量產(chǎn)品，高支付力首改需求旺盛；面臨紅海競爭。市場存量大，競爭激烈，須差異化打造產(chǎn)品；本案具備稀缺區(qū)域價值，規(guī)模大。享有區(qū)域稀缺土地價值升值空間，具備打造品質(zhì)、品牌、顯性價值的社區(qū)條件；再改客群首改客群首置客群有機會需差異化【首改產(chǎn)品定位】建面占比30%客戶定位：事業(yè)的成長上升期的高成長力首改；面積定位：115-120㎡套三雙、135㎡套四雙；原則——控制天花板200萬上限，保證一定的居住舒適度；按12000-14000萬/㎡計算，套三雙總價144-168萬，套四雙總價162-189萬配比原則：套四雙建面占比20%，套三雙建面占比10%；原則——在單獨二胎政策與總價相差不大（20-30萬）的基礎(chǔ)上，135㎡套四雙需求量更大；補充說明結(jié)論：不建議此產(chǎn)品定位！

原因：項目土地條件難以吸附再改需求，定位于首改，其暢銷總價上限200萬通過躍層產(chǎn)品創(chuàng)新獲得溢價有限，成長性差；簡單計算200萬總價144平米保留客廳挑高，贈送至160平米產(chǎn)權(quán)單價約為13889元/㎡實得單價僅為12500元/㎡，價格成長性沒有130㎡實用套四產(chǎn)品好在單戶面積超過144㎡前提下，是否做躍層產(chǎn)品，實現(xiàn)產(chǎn)品大贈送與高舒適度？【首置客群機會】高階首置剛需為區(qū)域需求主力；本案具備中糧品牌、稀缺區(qū)域等價值，具備吸附首置細分客群的基礎(chǔ)條件項目與需求匹配機會分析：市場主力，政策風險小。暢銷產(chǎn)品，需求旺盛；屬于剛需，政策風險??；新入市項目競爭激烈。樂天圣苑、中央城邦的入市，帶來小面積產(chǎn)品集中供應(yīng)；本案具備中糧品牌與稀缺價值。享有區(qū)域稀缺土地價值升值空間。具備打造品質(zhì)、標簽化社區(qū)條件再改客群首改客群首置客群有機會需差異化【首置產(chǎn)品定位】建面占比70%客戶定位：城東中上產(chǎn)二代及新成都自我奮斗型成長中產(chǎn)；面積定位：90㎡小套三雙（需贈送面積至100㎡）、75㎡（需贈送面積至82㎡）套二單；原則——小套三雙總價控制120萬，套二單總價控制100萬；按12000-14000萬/㎡計算，小套三雙總價108-126萬，套四雙總價90-105萬配比原則：小套三雙占比45%，套二單占比25%；原則——目前市場上套二與套三單速度比值在1：1；而基于套三雙未在市場上完全滿足的判斷，以及總價差（18-21萬）不突出的情形，建議小套三雙作為主力，套二單輔助；在新住宅產(chǎn)品設(shè)計規(guī)范限制條件下的贈送面積創(chuàng)新思考贈送1：假飄窗，后期打掉平臺贈送難點：后期規(guī)劃驗房贈送2：懸挑陽臺或結(jié)構(gòu)板贈送難點：陽臺橫梁造成空間壓迫感，通過3.15米層高下的頂棚工程裝修交房解決贈送3：花池+小挑空贈送難點：后期規(guī)劃驗房贈送4：結(jié)構(gòu)造成的挑空空間贈送難點：結(jié)構(gòu)設(shè)計此外，還需極致控制公攤面積花池+小挑空陽臺+花池+小挑空結(jié)構(gòu)造成的挑空僅作示意，非實際設(shè)計——核心關(guān)注小套三雙【產(chǎn)品配比定位匯總】套型建筑面積（㎡）贈送方式實得面積（㎡）建面占比套二單75創(chuàng)新陽臺+飄窗贈送8225%小套三雙90創(chuàng)新陽臺+飄窗贈送10045%套三雙115-120贈送飄窗120-125左右10%套四雙135贈送飄窗140左右20%減少高架影響單位，極致利用地鐵下穿上蓋園林套型面積套數(shù)面積占比套二單755954462525.4%套三雙908757875044.8%套三雙115136156408.9%套四雙1352723672020.9%1878175735100%高架高架地鐵【整體戶型布局】建筑層數(shù)34-35F，110-120米（成本與100米差異不大的情況下，可獲得更多的建筑舒適度，并節(jié)約基地面積開發(fā)商業(yè)）產(chǎn)品定位項目競爭力項目定位『基于項目及客戶本身推導(dǎo)本案的核心定位及競爭價值』定位需解決——聚焦什么需求？如何激發(fā)需求？我們的客戶背景良好教育高知背景成長精英要么父母重視教育要么自己就是學霸99%名牌大學畢業(yè)60%具有留洋經(jīng)歷……銀行、證券等金融行業(yè)地產(chǎn)、建筑等房產(chǎn)行業(yè)廣告、咨詢等創(chuàng)意行業(yè)……逃離北上廣，回歸故鄉(xiāng)趕上中國經(jīng)濟新增長級成都——成功之都……他們有著令人羨慕的工作，事業(yè)蒸蒸日上有著豐厚的收入......他們注重自我享受，喜歡社交，追求自我挑戰(zhàn)與實現(xiàn)也重視家庭，特別關(guān)注孩子的教育與成長他們熱衷追求時尚，熱愛品牌品牌是他們努力實現(xiàn)社會認同的標簽他們總是極盡所能，追逐的事物往往是能承受范圍內(nèi)的至高點具有積極主動的精神，積極主動地創(chuàng)造財富，積極主動地享受生活雖然不是絕對多數(shù)，但影響巨大是城市的中堅力量是高消費的追逐目標是品味和格調(diào)的堅守者是文化藝術(shù)的奉養(yǎng)者是時尚潮流的推動者他們是都市最活躍的群體，代言了都市的表情他們對于住宅，他們的區(qū)域分布：主力客戶補充客戶:——二級城市以及省外客戶次主力客戶——成都其它區(qū)域板塊青年精英群體主力客戶——泛城東青年精英群體，市中心青年群體次主力客戶偶得客戶——當項目的營銷真正建立較強的品牌形象，項目將具有更強的客戶吸附力，客戶的半徑將更大。項目首期的客戶方向：更加年輕、家庭結(jié)構(gòu)更加簡單、購買力相對較高，他們都是：成長型精英青年年齡：25-35歲類別1：在成都奮斗5-8年，有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)，事業(yè)處于不斷上升期的精英階層類別2：家境相對殷實的中產(chǎn)二代過去的東大街……現(xiàn)在的“西部華爾街”我們的地段成都金融軸，西部華爾街我們的競品樂天圣苑主打韓式主題精品樓盤規(guī)模偏小9070產(chǎn)品韓式商業(yè)韓式精裝韓式會所我們的競品中央城邦主打性價比+需求全覆蓋規(guī)模偏小全線產(chǎn)品贈送面積青年會所我們的競品通用時代國際社區(qū)主打名校學區(qū)+面積贈送規(guī)模偏小名校學區(qū)面積贈送但品質(zhì)不足快銷之道……與需求匹配的主題社區(qū)英式ART-DECO法式整體定位青年國際時尚社區(qū)成都成長精英華宅國際范項目主題精英派產(chǎn)品定位項目競爭力項目定位『基于項目及客戶本身推導(dǎo)本案的核心定位及競爭價值』競爭力后現(xiàn)代建筑風格壹東西合璧青年中央運動公園貳青年精英俱樂部式會所中糧全產(chǎn)業(yè)鏈與互聯(lián)網(wǎng)科技物管肆八大豪宅標簽品質(zhì)配置伍精細化設(shè)計規(guī)避劣勢提高效率叁叁六主題競爭力1建筑風格：后現(xiàn)代國際時尚風特征二：色彩平實特征三：交錯陽臺陽光通透特征一：幾何線條簡潔挺拔（白、灰、局部赭紅）外立面沒有過多的繁冗裝飾，幾何線條，簡潔挺拔；色彩平實，三色搭配，莊重大氣；濱水建筑，廣場采用落地玻璃陽臺，采光、觀景兩宜；主題競爭力2東西合璧，蘊含天地融合青年中央公園【細節(jié)：劇場式園林設(shè)計】

高低錯落、輔以紐約華爾街為原型的情景式小品高低錯落式設(shè)計情景式小品【細節(jié)：園林核心功能】

健康運動、鄰里互動、家庭交流的景觀功能設(shè)施構(gòu)成主題競爭力3精細化設(shè)計規(guī)避劣勢提高效率隔音降噪、戶型布局、戶型設(shè)計、商業(yè)設(shè)計針對高架與地鐵震動，采用隔音降震技術(shù)【細節(jié)：必備隔音降震】核心筒降低公攤，合理贈送面積，確保基本舒適度套三單75㎡套二單尺寸參考戶型90㎡套三雙尺寸參考戶型115㎡套三雙尺寸參考戶型135㎡套四雙尺寸參考戶型【細節(jié)：戶型設(shè)計】商業(yè)外擺空間【細節(jié)：低覆蓋底商設(shè)計】節(jié)約的基底面積減少建筑間連接部分的進深，提高商業(yè)利用率競爭力要點4青年精英俱樂部式會所作為鄰里、同圈層業(yè)主互動交流空間針對業(yè)主不同需求，定期舉辦多樣化主題活動主題競爭力5中糧全產(chǎn)業(yè)鏈互聯(lián)網(wǎng)式物業(yè)服務(wù)全wifi覆蓋，APP定制生活中糧綠色食品，送貨上門客戶來訪掃描二維碼加入APP群組將客戶興趣、行業(yè)等個人數(shù)據(jù)上傳至APP建立檔案按照不同行業(yè)、興趣的客戶進行分組、有針對性推送信息金融信息健康運動地產(chǎn)資訊物業(yè)繳費指紋開鎖手機點餐業(yè)主俱樂部討論投票組織活動【細節(jié)：定制科技APP，建立專屬入口】在提供物業(yè)服務(wù)APP同時，建議形成社區(qū)多種俱樂部制，精準營銷企業(yè)信譽優(yōu)競爭力強品牌效益好推廣成本低以品嘗會的形式，不斷進入各大社區(qū)進行線下推廣，成本低效果好。所進入的社區(qū)覆蓋人群基本上都是中產(chǎn)階級以上人群，這些人才是消費主力軍，能更好的傳播中糧品牌，培養(yǎng)躉實的中糧品牌粉絲。每年7500億以上的規(guī)模，沒有任何中間環(huán)節(jié)中糧全產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)品直接進社區(qū)，可保證食品安全社區(qū)依托終端物流網(wǎng)絡(luò)，能讓業(yè)主在訂購后快速獲得產(chǎn)品，提升中糧競爭力產(chǎn)品利潤高【細節(jié)：中糧全產(chǎn)業(yè)鏈嵌入】

健康食品、特供渠道、品牌培育等構(gòu)成主題競爭力6成本控制，彰顯豪宅標簽式八大產(chǎn)品配置提供豪宅級配置，坐享真正品質(zhì)生活豪宅標簽價值顯性化，體現(xiàn)不凡的身份和品味生態(tài)采光車庫星級精裝大堂會所式架空層恒溫標準泳池智能安防體系指紋密鎖入戶樓棟管家服務(wù)3.15米層高報告背景項目定位營銷策略123PART1PART2PART3本報告結(jié)構(gòu)報告背景項目定位營銷策略123PART1PART2PART3報告結(jié)構(gòu)加入“知識星球行業(yè)與管理資源”庫，免費下載報告合集每月上傳分享2000+份最新行業(yè)資源（涵蓋科技、金融、教育、互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)、生物制藥、醫(yī)療健康等行研報告、科技動態(tài)、管理方案）；免費下載資源庫已存行業(yè)報告。免費下載資源庫已存國內(nèi)外咨詢公司管理方案，企業(yè)運營制度。免費下載資源庫已存科技方案、論文、報告及課件。微信掃碼二維碼，免費報告輕松領(lǐng)微信掃碼加入“知識星球

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開盤4億=銷量400套！強銷6億=月均銷量75套！區(qū)域月均29套，是其2.6倍！主城熱銷項目月均56套，是其1.3倍！儼然銷冠級項目！目標解讀2014年1-8月主城區(qū)（三環(huán)內(nèi)）TOP5項目銷量統(tǒng)計項目月均銷量（套）均價(元/㎡)1-8月銷售面積（㎡）銷售金額(億)中糧錦云6211880406674.83萬科金色樂府5912319425465.24瑪塞城5610578388874.11招商雍華府568848422073.73華潤二十四城5111671363574.24項目月均56——50160.552014年1-8月片區(qū)銷量統(tǒng)計項目月均銷量（套）均價(元/㎡)1-8月銷售面積（㎡）銷售金額(億)華潤二十四城5711675454795.31環(huán)球匯天譽4914195511067.25綠地錦天府3016869549769.27仁恒濱河灣2516777386176.48信和御龍山2311010224962.48吉寶凌云峰閣1814819161292.39通用國際社區(qū)1612874129571.67ICC1412214231692.83區(qū)域月均29——331164.7備注：數(shù)據(jù)來源于銳理數(shù)據(jù)接下來讓我們一起看看區(qū)域內(nèi)的案例物業(yè)組合分物業(yè)定位產(chǎn)品面積、總價產(chǎn)品亮點及賣相推廣現(xiàn)場展示占地面積138畝建筑面積:約28萬平米疊拼、高層住宅（29-30，精裝)面積區(qū)間：170-500㎡；主力面積區(qū)間：170-200㎡（總價286-337萬）1.攀成鋼區(qū)域價值2.高層配疊拼，市區(qū)稀缺；中軸3000平米活水公園3.疊拼贈送面積大4.引入智能科技系統(tǒng)一席錦天府，何止三千年天府三千年，獨享錦天府華宅的極致境界，在二環(huán)男嘉賓你這么成功，會為我騎自行車嗎藝術(shù)，才值錦天府的價線下：各種圈層活動，促進客戶來訪售樓部內(nèi)豪華大氣，打造奢華傳統(tǒng)格調(diào)綠地錦天府利用圈層活動以及線上爆破推廣促進來訪，利用增值配置促進成交物業(yè)組合分物業(yè)定位產(chǎn)品面積、總價產(chǎn)品亮點及賣相推廣現(xiàn)場展示占地面積178畝建筑面積:約40萬平米高層住宅（精裝)面積區(qū)間：90-500㎡；主力面積區(qū)間：170-250㎡（總價291-428萬）1.攀成鋼區(qū)域價值2.純住宅、部分戶型臨沙河、塔子山公園3.大圍合式布局視野開闊，樓間距最寬達340米4.雙會所、雙入戶大堂設(shè)計獻給胸懷世界的成都人和喜歡成都的世界人仁恒，與你分享世界的生活同樣的東二環(huán)，我們不只多了一條河【河畔】系列面世售樓部整體較精致，簡潔寬敞，挑高較高，略顯冷清主打品牌推廣，吸附大量省外品牌追隨者。積極調(diào)整產(chǎn)品搭配小面積銷售，迅速走量仁恒濱河灣物業(yè)組合分物業(yè)定位產(chǎn)品面積、總價產(chǎn)品亮點及賣相推廣現(xiàn)場展示占地面積:285畝（住宅154畝）建筑面積:高層57萬㎡、商業(yè)63萬㎡寫字樓、酒店、大型商業(yè)、高層住宅（31F精裝）面積區(qū)間：77-500㎡；主力面積區(qū)間：130-200㎡（總價178-275萬）1、攀成鋼區(qū)域價值，潛力大2、大型綜合體項目，商業(yè)配套豐富、3、合景泰富+香港品牌效應(yīng)譽峰之后，再領(lǐng)風云坐擁東大街，于繁華城心邂逅傳奇?zhèn)髌嫣熳u，璀璨綻放售樓部相對低調(diào)，注重景觀打造，售樓部內(nèi)較精致，最大亮點在于園林實體展示環(huán)球匯天譽利用極致現(xiàn)場打造和小戶型搭配銷售，在市場低迷期快速調(diào)整價格成為區(qū)域內(nèi)銷冠物業(yè)組合分物業(yè)定位產(chǎn)品面積、總價產(chǎn)品亮點及賣相推廣現(xiàn)場展示占地面積:259畝建筑面積:約125萬平米超甲級寫字樓、大型購物中心、五星級酒店、高層住宅（部分精裝)面積區(qū)間：90-500㎡；主力面積區(qū)間：150-200㎡（總價171-228萬）1.攀成鋼區(qū)域價值2.大型城市綜合體3.由香港地產(chǎn)三大巨擘，新鴻基地產(chǎn)、恒基兆業(yè)地產(chǎn)、九龍倉集團聯(lián)袂打造訴求：天曜，傳奇天府門廊，核心引擎你為恒星，眾辰拱繞港式風格明顯，外圍簡潔寬敞，售樓部內(nèi)部高端大氣ICC住宅產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢較弱，住宅價值難以凸顯，導(dǎo)致銷量持續(xù)較低物業(yè)組合分物業(yè)定位產(chǎn)品面積、總價產(chǎn)品亮點及賣相推廣現(xiàn)場展示占地面積76畝建筑面積:約21萬平米高層住宅（精裝)面積區(qū)間：70-250㎡；主力面積區(qū)間：70-130㎡（總價101-189萬）1.攀成鋼區(qū)域價值2.大圍合式布局視野開闊，中庭景觀完整3.攀成鋼精裝小戶型4.泛會所設(shè)計理念吉寶凌云峰閣，給成都一個了不起的開始2013，歡迎世界來到成都點亮黃金東二環(huán)，開啟攀成鋼國際門戶百萬起，攀成鋼黃金東二環(huán)唯此奢裝兩居售樓部內(nèi)物料精致，多個LED傳遞項目價值，格局布局較緊湊營銷推廣難以凸顯項目價值，導(dǎo)致業(yè)績較低吉寶凌云峰閣物業(yè)組合分物業(yè)定位產(chǎn)品面積、總價產(chǎn)品亮點及賣相推廣現(xiàn)場展示占地面積:38畝建筑面積:約12萬平米高層住宅（33F)、中高層住宅（18F)面積區(qū)間：70-170㎡；主力面積區(qū)間：70-120㎡（總價89-154萬）1.攀成鋼區(qū)域價值2.稀缺板式結(jié)構(gòu)，18層中高層3.戶型贈送面積大4.緊挨成師附小5.國資重企、中國500強、央企50強整個攀成鋼都是通用的百萬入住攀成鋼大贈送學區(qū)房86㎡三房，攀成鋼還有誰售樓部內(nèi)部普通剛需裝修，物料不夠精致，未有“豪宅”范兒現(xiàn)場打造極其簡單，在豪宅密集區(qū)極易被忽視，價值難以傳遞給客戶通用時代物業(yè)組合分物業(yè)定位產(chǎn)品面積、總價產(chǎn)品亮點及賣相推廣現(xiàn)場展示占地面積366畝建筑面積:約125萬平米高層住宅（清水)、寫字樓、酒店、商業(yè)面積區(qū)間：64-304㎡；主力面積區(qū)間：90-135㎡（總價97-146萬）1.項目歐式園林設(shè)計與四大園林體系2.沙河自然景觀優(yōu)勢3.30萬方大型商業(yè)配套4.產(chǎn)品性價比全球領(lǐng)先筑為“濱水公園綜合體”御啟東二環(huán)天工園境，尊迎御賞歐陸古典門現(xiàn)世，瑰麗實景自證風華二批次開盤售罄，四房應(yīng)市加推峰景華宅，全新加推接待流程儀式感強（觀光車看房），體現(xiàn)客戶尊貴感，售樓部景觀視野佳信和御龍山性價比高，現(xiàn)場打造豪華客戶體驗，加之線上借助明星爆破推廣，區(qū)域內(nèi)業(yè)績名列前茅物業(yè)組合分物業(yè)定位產(chǎn)品面積、總價產(chǎn)品亮點及賣相推廣現(xiàn)場展示占地面積：1086畝建筑面積:約224萬平米高層住宅（清水+精裝)+商業(yè)+寫字樓面積區(qū)間：50-300㎡；主力面積區(qū)間：70-100㎡（總價81-116萬）1.市區(qū)千畝大盤2.華潤品牌3.生活配套及商業(yè)配套已經(jīng)完整成熟4.項目已呈現(xiàn)，口碑較好王牌小戶，明日征服城東萬象城上129㎡寬庁四房，為成都樹立舒居典范85㎡三房，住進萬象城萬象精粹，一府收藏售樓部裝修精致，簡潔大氣，功能性較好，較有品質(zhì)感華潤二十四城千畝大盤，依靠老帶新和學區(qū)房在區(qū)域內(nèi)走量較好攀成鋼區(qū)域競品營銷總結(jié)區(qū)域豪宅項目通過奢華現(xiàn)場打造、高端品質(zhì)呈現(xiàn)以及渲染高端項目形象吸引市場關(guān)注，提高客戶對于項目的心理預(yù)期，而價格適中的項目實現(xiàn)較好的走量；品質(zhì)剛改項目在展示的奢華度略弱，走量好的項目主要通過大面積的園林景觀示范打動客戶，配合親民價格，促進項目走量。整個攀成鋼片區(qū)項目高大上的定位及推廣上目前還是基本處于比較千篇一律的情況，整體亮點較缺乏。123樹立標簽調(diào)性必須高端，形象足夠標簽化形象事件推廣高端形象標簽化媒體選擇精準1

PART爆破事件聚焦競品定位項目定位華潤二十四城大型國際都市綜合體環(huán)球匯天譽東大街·二環(huán)邊·地鐵旁·城市中心綠地錦天府頂級城市中央豪宅仁恒濱河灣東二環(huán)·沙河畔·精裝國際社區(qū)信和御龍山貴族皇家園林項目ICC標志型大型高端城市綜合體吉寶凌云峰閣東大街·二環(huán)·國際華宅典范通用國際社區(qū)78-125㎡的理性住區(qū)“地段、綜合體、國際”核心定位訴求；同時爭創(chuàng)唯一性，拔高調(diào)性！項目價值再回顧品牌：中糧品牌世界500強地段：成都新興豪宅區(qū)—攀成鋼區(qū)域交通：地鐵（2、4、7）、城市BRT、路網(wǎng)發(fā)達、公交便利配套：商業(yè)環(huán)球匯、樂天；教育7中、附小；醫(yī)療齊全規(guī)劃：后現(xiàn)代建筑風格、東西合璧的中央運動公園、青年精英會所、中糧全產(chǎn)業(yè)鏈與互聯(lián)網(wǎng)科技物管、八大豪宅標準配置產(chǎn)品：75-135㎡精英首置首改核心地段項目綜合價值交通便利配套完善規(guī)劃前衛(wèi)產(chǎn)品稀缺世界品牌——位于城市中心地帶，滿足城市青年人群集中居住、消費、娛樂、休閑、教育需求的城市高尚生活，具有城市一流生活質(zhì)素、高尚人文內(nèi)涵和完美生態(tài)環(huán)境。時尚◎年輕◎國際◎高端青年國際時尚社區(qū)成都成長精英華宅選址城市中心地帶，集合城市生活體系和人文、生態(tài)的絕佳配套，成就其各具特色的國際、時尚、潮流生活方式一座城市的理想生活，精英青年的理想住區(qū)城市中央菁英青年住區(qū)Cityisthefashion、trend、perfectoflife.*便捷的交通*時尚潮流購物地各類成熟生活配套各類生活價值資源唯此，城市、時尚、潮流、完善生活的圣地★唯此，是一種生活，城市、風情和資源的調(diào)和唯此，是一種態(tài)度，工作、生活、圈子的平衡案名建議中糧?鴻云東大街·二環(huán)·精英青年生活住區(qū)——精英青年的城市理想生活——備用案名：中糧·麟云中糧·瑞云

中糧·俊云中糧·尚東城形象形象是品牌傳遞的生活理念I(lǐng)mage

is

the

lifestyle

and

value

of

what

product

transfers.東大街·二環(huán)·精英青年生活住區(qū)：LiveWorkPlayLive新興豪宅區(qū)，握手志同道合城市菁英；地鐵、BRT、公交，路網(wǎng)發(fā)達來去自如；優(yōu)質(zhì)完善的教育配套，成長從孩子起步；生活Work區(qū)域甲級寫字樓環(huán)伺，拔升商務(wù)形象；CBD核心商務(wù)區(qū)舉步即至，助事業(yè)再攀高峰；事業(yè)Play玩兒環(huán)球匯商業(yè)綜合體、ICC商場、樂天百貨、萬象城……攀成鋼、萬年場、建設(shè)路完善配套，時尚潮流休閑購物無一不有；在這里生活不用為事業(yè)讓步>>他們?yōu)槭聵I(yè)打拼，也能照顧家庭>>家人始終在一起分享歡樂和哀愁>>老了，我們還是手拉手走下去在這里城市不用為資源讓步>>他們享受城市的便利、繁華、時尚、潮流>>也可以在東湖邊度過閑適、生態(tài)、輕松的下午在這里不用為孩子的成長妥協(xié)>>孩子，快樂學習，開闊思維，人格健全>>在他的成長中，我始終參與在這里有著全面的生活解決方案>>購物、休閑、娛樂等等全面解決>>商務(wù)應(yīng)酬、家庭生活、朋友圈子等全面解決調(diào)性必須高端，形象足夠標簽化形象事件推廣高端形象標簽化媒體選擇精準1

STEP爆破事件聚焦樹立標簽2015，點亮成都4D燈光秀售樓部亮相當晚4D建筑投影盛宴可行性驗證：3D投影公司2015，鄧紫棋歌迷會引爆成都售樓部開放當天嫁接具有影響力且時尚潮流明星歌迷見面會活動，引爆市場，形成全城關(guān)注。2015，成都聲音發(fā)布會與成都最強音樂酒吧“蓮花府邸”強強聯(lián)盟，邀請“蓮花府邸”最紅駐場歌手，在周末售樓部舉行小型演唱會造場；minicooper車展活動簡介：與minicooper品牌強強聯(lián)合，契合本案客群喜好活動形式：與minicooper經(jīng)銷商合作，拉開史上最全車型展；同時建立mini車友會，

召集mini車主參加車展；并開展“買房送車”營銷活動2015年，開盤期活動造勢樹立標簽調(diào)性必須高端，形象足夠標簽化形象事件推廣高端形象標簽化媒體選擇精準1

STEP標簽事件聚焦渠道效果成本建議使用頻次建議投入樹立形象大范圍覆蓋精準傳遞信息高中低戶外站臺/路名牌/大牌√

√

覆蓋客戶來訪的主要路徑、競品所在的主要區(qū)域

√

道路藍牌√

√覆蓋客戶來訪的主要路徑、競品所在的主要區(qū)域

√

報紙√√

√

前期亮相重點投入，其余選擇重要節(jié)點投放

√

雜志√√√√

開盤前及重要節(jié)日前投放高端雜志

√

短信

√

√前期針對所有高端客戶，開盤根據(jù)節(jié)點投放

√

網(wǎng)絡(luò)√√

√

選擇2個以上網(wǎng)站，重要節(jié)點投放

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電臺

√

√

開盤前持續(xù)儲客期，主要結(jié)合活動

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電視機頂盒√√

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前期亮相針對目標群體投放

√

直郵

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√

開盤前集中儲客期，選擇客戶集中的區(qū)域投放

√

電梯框架

√

√

開盤前集中儲客期，根據(jù)儲客量要求，選擇客戶集中的高端寫字樓投放

√

高端燈箱√

√輔助渠道，開盤前集中儲客期，根據(jù)儲客量要求線上推廣［推廣鋪排］選擇合適的線上推廣渠道，進行形式組合，最大化地進行項目宣傳，及時釋放項目信息工地圍墻樓體字本案規(guī)劃主路雙桂路（高架）環(huán)球匯天譽成都ICC仁恒濱河灣韓國樂天泰合財富中心精神堡壘工地圍擋路口桁架中洲中央城邦導(dǎo)示系統(tǒng)以售樓部為中心，空間滲透，設(shè)置完善的立體導(dǎo)視系統(tǒng)：桁架、工地圍擋、樓體字、精神堡壘等，集中爆破，立體發(fā)聲。戶外大牌亮相思路：以東大街延線、成渝高速為主要戶外大牌及高炮廣告釋放路線，以圖示紅點黃點區(qū)域為主要釋放區(qū)域；物料：建議使用緊鄰東大街及延線兩邊的樓體戶外廣告以及萬象城、建設(shè)路周邊商業(yè)樓體戶外廣告為主；建議在成渝高速近成都位置，投放高炮廣告；目的：在東門大橋周邊選取樓體大牌，發(fā)布項目信息，以“中糧地產(chǎn)世界500強力挺攀成鋼豪宅，敬請期待”為主題，并發(fā)布臨時接待中心地址、項目電話等信息，能夠在短時間吸引關(guān)注項目品牌主題訴求項目熱線臨時接待中心地址東方廣場明宇金融廣場東方新城廣場新視界廣場戶外廣告牌建議地點高炮廣告建議地點雙桂路迎暉路成渝高速［戶外大牌］項目周邊核心城市主干道東大路沿線樹立大牌。戶外陣地本案高端場所冷光屏高端商場燈箱高端場所停車場廣告區(qū)域路名牌點位示意圖高端寫字樓成都商會大廈喜年廣場時代8號東方廣場明宇金融廣場……高端消費場所萬達廣場建設(shè)路伊藤洋華堂SM廣場仁和春天百貨王府井百貨萬象城……戶外陣地［戶外點位］針對城東高端消費場所、寫字樓，投放冷光屏、燈箱等廣告，在城東南區(qū)域投放路名牌廣告，社區(qū)投放燈箱。系統(tǒng)化維護：項目利好信息，銷售優(yōu)惠、工程節(jié)點、外立面展示、園林展示等等近期活動造勢，多維度輸出項目價值。官方網(wǎng)站建立：系統(tǒng)化完善項目信息，在重點客群中塑造項目的良好形象；官網(wǎng)微博、微信建立：增加關(guān)注；維系業(yè)主關(guān)系，定期推送項目客帶客政策及暖場活動邀約等項目信息；［網(wǎng)絡(luò)維護］專業(yè)網(wǎng)推公司引入，通過線上活動、信息釋放，引導(dǎo)客戶關(guān)注項目核心優(yōu)勢及前期活動造勢；網(wǎng)絡(luò)陣地［地鐵1、2號線］對1、2號線進行地鐵燈箱、車體看板等媒體廣告的投放地鐵占位已開通的地鐵線中，本案距地鐵2號線最近，地鐵1號線途經(jīng)城南辦公、老豪宅區(qū)，兩條線路均可在地鐵燈箱、車體看板等投放媒體廣告Part.2營造體驗在開發(fā)初期項目的整體規(guī)劃價值無法呈現(xiàn)，因此前期的包裝展示，直接決定著項目在市場和客戶中的形象和價值，也影響著品牌形象的形成——既凝聚在消費者心中的形象。寫在前面將項目價值提前植入客戶腦海我們認為本案需要打造的氣質(zhì)是時尚fashion高端High-end科技technology品質(zhì)quality國際international最優(yōu)品質(zhì)體驗區(qū)展示系統(tǒng)營造體驗做勢售樓部外部售樓部打造與展示銷售物料做品會所物業(yè)服務(wù)做調(diào)樣板間展示情景樣板間故事樣板間夜晚的燈光是最好的化妝師，銷售中心是二環(huán)邊的時尚地標夜晚圍墻燈光應(yīng)用示意夜晚圍墻燈光應(yīng)用示意時尚fashion夜晚是最好的化妝師，銷售中心是二環(huán)邊的時尚地標時尚fashion［圍擋］針對項目年輕時尚客戶圍擋采用時尚色調(diào)，凸顯項目調(diào)性。本案規(guī)劃主路雙桂路（高架）環(huán)球匯天譽成都ICC仁恒濱河灣韓國樂天泰合財富中心工地圍擋中洲中央城邦時尚fashion［數(shù)字投影沙盤］摒棄單調(diào)的沙盤講解，利用動態(tài)投影屏幕全方位介紹項目，營造立體的視覺效果。［項目沙盤］采用數(shù)字投影沙盤等帶給客戶立體的視覺效果和震撼感的展示［區(qū)域沙盤］用急劇震撼感的展示帶給客戶極佳的區(qū)域體驗科技technology360°環(huán)幕影視廳360°環(huán)幕展示房地產(chǎn)項目的超震撼影視廳。這種全方位的三維效果會對初次到訪的客戶造成強烈的心理暖場。CLD生活方式的體驗：將項目中央生活區(qū)的生活方式變成3D體驗，是時尚、科技、潮流的，是生活溫馨，是生態(tài)溫暖的環(huán)幕示意深圳星河時代環(huán)幕影視廳［影視廳］打造360°環(huán)幕，品牌及項目宣傳的同時，體驗居住后的時尚、科技、潮流的生活科技technology［銷售道具］銷售現(xiàn)場使用年輕時尚的高科技產(chǎn)品作為，例如IPAD、觸感游戲區(qū)等，提升銷售趣味性?？萍紅echnology［銷售服裝］國內(nèi)成長型icon設(shè)計師設(shè)計，抓住國貨時裝潮流本項目作為時尚潮流大盤，必定站在潮流前線，以置業(yè)顧問為形象代表，引領(lǐng)時尚；建議：棟梁DONGLIANG（國內(nèi)設(shè)計師集成店），內(nèi)有大量國內(nèi)成長型設(shè)計師，受到廣大明星的追捧；【楊冪INRanFan】

【尚雯婕INTBA】

【佟麗婭INVEGAZAISHIWANG】

【白百合INVEGAZAISHIWANG】

高端High-end［樓書及產(chǎn)品手冊］高品質(zhì)感項目，打造高端視覺效果；印有項目LOGO的筆記本、打火機等宣傳小禮品高端High-end［銷售與物業(yè)服務(wù)］專業(yè)與高端，是客戶對項目的第一印象增設(shè)吧臺/咖啡休息區(qū)，引進專業(yè)管理機構(gòu)，為客戶提供精致的茶歇和服務(wù)，讓客戶駐留下來；銷售代表專業(yè)的服務(wù)水平基礎(chǔ)，保證品質(zhì)與專業(yè)；現(xiàn)調(diào)咖啡服務(wù)特色吧臺萬科里城：雞尾酒服務(wù)高端High-end［園林示范區(qū)］客戶從停車場進入項目打造一段蜿蜒的園林示范區(qū)，讓客戶走進項目就愛上它蜿蜒的道路，讓客戶細細品味繁華里的寧靜！果樹遍布，讓客戶感受春華秋實的喜悅。享受美，愛上它！高端High-end［園林示范區(qū)］色、香、味、形、聲色：四季常綠且要感覺出季節(jié)更替的變化。對各種植物的選擇配搭要考究到四季有花，且夏天要清雅，冬天要鮮艷。香：植物的搭配要考慮景觀具有香氣，選擇梅花、臘梅、紫薇、桂花等香花植物。味：全冠移植保證了植物原汁原味的生長形態(tài)。形：嚴格要求成樹樹形要美，在運輸時是全冠移植，有損壞就得退換，并及時跟蹤成活率，找到客戶最佳的觀賞效果。聲：噴泉和跌水是項目景觀內(nèi)運用的重要小品，經(jīng)常設(shè)置在社區(qū)入口，景觀視線焦點等處，不僅是一處水景，而且能營造出水聲，能聽到”景觀的聲音。高端High-end最優(yōu)品質(zhì)體驗區(qū)展示系統(tǒng)做勢營造體驗做勢售樓部外部售樓部打造與展示銷售物料做品會所物業(yè)服務(wù)做調(diào)樣板間展示情景樣板間故事樣板間樣板間：國際品牌家居嫁接，中產(chǎn)是奢侈品牌的最大擁躉，amani、versace打造有強烈?guī)敫械臉影彘g，設(shè)定房屋主人的生活場景，增加帶入感；其他：嫁接國際一線大牌家居；國際international在樣板房不同分區(qū)設(shè)置不同場景，邀請專人在書房繪畫，在客廳彈奏樂器，在廚房制作點心，甚至舉行室內(nèi)小型party，利用每一個真實情景，向客戶展現(xiàn)本項目的尊尚精致生活；私人管家如自家主人回家般接待，私人管家助理為客戶端上熱飲及食品，客戶可隨時體驗生活。［情景板房］在樣板間不同分區(qū)設(shè)立不同的情景，讓青年精英客戶感受精致的尊尚生活國際international［故事板房］對樣板間進行人物設(shè)定，創(chuàng)造有故事情節(jié)的樣板間，使客戶更能感同身受，更易打動客戶男主人喜歡和朋友一起喝酒，故特意為男主人設(shè)計了一個吧臺為女主人和男主人設(shè)計的衣帽間現(xiàn)代簡約又不失時尚的臥室裝修是女主人的最愛為女主人和男主人設(shè)計的衣帽間國際international［故事板房］將有故事的小品進行樣板間裝飾，穿插在講解過程中，營造高端圈層生活氛圍，傳遞打造理念女主人朋友從美國帶回來的藝術(shù)品定制的精細家具有來頭的水晶燈有故事的茶具充滿回憶的水晶制品國際international最優(yōu)品質(zhì)體驗區(qū)展示系統(tǒng)做勢營造體驗做勢售樓部外部售樓部打造與展示銷售物料做品會所物業(yè)服務(wù)做調(diào)樣板間展示情景樣板間故事樣板間會所部分基礎(chǔ)功能提前呈現(xiàn)，客戶可提前體驗使用健身館兒童游玩室室內(nèi)恒溫泳池臺球室、乒乓球室品質(zhì)

quality會所部分基礎(chǔ)功能提前呈現(xiàn)，客戶可提前體驗使用會議室室內(nèi)高爾夫咖啡廳影音室品質(zhì)

quality蔚藍卡地亞：鴻藝會管家停車入口處迎賓全程陪同園林參觀10-15分鐘私享尊崇前置服務(wù)入座即開始飲品選點服務(wù)五星級酒店/會所體驗……服務(wù)體驗獨立化、前置化星級酒店/會所管理機構(gòu)式管理品質(zhì)

quality每日喚醒服務(wù)室內(nèi)清潔服務(wù)小件物品搬運服務(wù)機票預(yù)訂服務(wù)免費訂餐、送餐服務(wù)代訂報刊雜志服務(wù)代寄（收）信件包裹服務(wù)電話、寬帶、電視、水氣代辦服務(wù)打印、復(fù)印、傳真服務(wù)物品、寵物臨時寄存服務(wù)推薦私人家教、教練服務(wù)家庭綠化、植物養(yǎng)護服務(wù)……基礎(chǔ)服務(wù)，滿足日常充分考慮老人與兒童的需求基礎(chǔ)服務(wù)+定制服務(wù)菜單品質(zhì)

quality定制服務(wù)，滿足私享充分考慮老人與兒童的需求健康服務(wù)：1、為業(yè)主建立家庭健康檔案;

2、提供24小時醫(yī)療急救援助;

3、提供私人陪護;

4、定期組織老人體檢等。家庭服務(wù)：1、提供短期托管服務(wù)；2、提供小業(yè)主接送服務(wù)；3、提供家政服務(wù)等。異地服務(wù)：1、遇到緊急時間,可通過服務(wù)熱線緊急求助;

2、在異地出差,旅游所需的食宿聯(lián)絡(luò)服務(wù);

3、在異地時的票務(wù)代辦服務(wù)等。基礎(chǔ)服務(wù)+定制服務(wù)菜單品質(zhì)

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