資產(chǎn)評估課件

資產(chǎn)評估ASSET

APPRAISAL1一、課程目的2本課程的教學目的在于：掌握資產(chǎn)評估的根本理論與方法，熟悉各類資產(chǎn)及企業(yè)整體價值的評估方法和程序。開闊學生的視野，了解當前國內(nèi)外資產(chǎn)評估領(lǐng)域的研究動態(tài)，特別是近年來的熱點問題。二、研究內(nèi)容資產(chǎn)計價資產(chǎn)評估難以反映主要反映資產(chǎn)現(xiàn)歷史成本原則持續(xù)經(jīng)營條件實價值現(xiàn)實成本原則資產(chǎn)交易條件3三、課程主要內(nèi)容資產(chǎn)評估理論資產(chǎn)評估方法資產(chǎn)評估實務(wù)資產(chǎn)評估4資產(chǎn)評估理論資產(chǎn)評資估產(chǎn)概評念資估產(chǎn)職評資能估產(chǎn)要評資素估產(chǎn)原評資則估產(chǎn)準評則估環(huán)5資產(chǎn)評估方法市場法

收益法本錢法清算法6資產(chǎn)評估實務(wù)資產(chǎn)評估程序各類資產(chǎn)評估資產(chǎn)評估報告機器設(shè)備評估房地產(chǎn)評估無形資產(chǎn)評估長期資產(chǎn)評估流動資產(chǎn)評估企業(yè)價值評估7四、課程要求81、結(jié)合課堂學習內(nèi)容，對資產(chǎn)評估領(lǐng)域中的有關(guān)問題進行較為深入的分析和討論；2、查閱相關(guān)文獻和資料，熟悉資產(chǎn)評估領(lǐng)域的有關(guān)法規(guī)和文件的內(nèi)容；3、能夠獨立完成一個企業(yè)資產(chǎn)評估工程。五、參考文獻91、《資產(chǎn)評估》全國注冊評估師資格考試用書2、《資產(chǎn)評估教程》于鴻君，北京大學出版社

20003、《資產(chǎn)評估學教程》吳燊謹，浙江大學出版社200020014、《資產(chǎn)評估》姜楠，東北財經(jīng)大學出版社5、中國資產(chǎn)評估6、福建資產(chǎn)評估7、國有資產(chǎn)管理8、國有資產(chǎn)研究9、會計、審計等有關(guān)雜志第一章

總論10一、資產(chǎn)評估產(chǎn)生的客觀必然性二、資產(chǎn)評估的重要地位和作用三、資產(chǎn)評估及資產(chǎn)評估要素、種類四、資產(chǎn)評估的功能和特點五、國內(nèi)外資產(chǎn)評估開展概況一、資產(chǎn)評估產(chǎn)生的客觀必然性資產(chǎn)擬發(fā)生產(chǎn)權(quán)交易或產(chǎn)權(quán)變動，資產(chǎn)評估為確定資產(chǎn)的交易價格做準備。資產(chǎn)評估的產(chǎn)生主要取決于資產(chǎn)本身所具有的特點：111．資產(chǎn)的專用性12資產(chǎn)的專用性越強，資產(chǎn)的替代物越

少，交易價格確實定就越困難。對于這

樣的資產(chǎn)，交易雙方都希望在發(fā)生資產(chǎn)

交易之前對資產(chǎn)價格的市場行情有一個

了解，需要專業(yè)資產(chǎn)評估機構(gòu)和評估人

員對資產(chǎn)的市場價值提供有關(guān)咨詢效勞，資產(chǎn)評估成為一種客觀需要。2．交易頻率低13由于交易頻率低，某一次交易與上一次交易之間的時間間隔較長，市場因素往往發(fā)生變化，上次交易的成交價格難以作為本次交易的參考價格。由于相同或類似資產(chǎn)的交易價格可比性降低，所以每次發(fā)生資產(chǎn)交易時，都要重新進行評估，以確定資產(chǎn)在交易時點的市場價值。3．信息不完全由于受客觀條件的限制，交易雙方往往對取得資產(chǎn)的歷史價格比較了解，而對資產(chǎn)現(xiàn)行價格的信息掌握較少，另一方面，資產(chǎn)的專用性和交易的低頻率等特點又使其它資產(chǎn)以往的交易事實難以作為待交易資產(chǎn)價格確定的依據(jù)，因此，需要一個掌握較多市場交易信息、并能站在客觀立場上具有一定的權(quán)威性的中介機構(gòu)，用雙方可以接收的程序和方法估算一個值，為交易雙方確定成交價格提供參考，這種需求14的不斷增多，是資產(chǎn)評估業(yè)產(chǎn)生的客觀前4．大宗交易的發(fā)生15資產(chǎn)交易的數(shù)額一般都比較大，對雙

方利益的影響也較大，雙方都希望在理

性的根底上進行交易，由此產(chǎn)生了對評

估信息的需求。此外，交易額的增大使

評估費用相對于資產(chǎn)價值的比率降低，

委托方支付的評估費用遠遠低于在缺少

評估信息情況下交易所帶來的預(yù)期損失，資產(chǎn)評估成為一種能夠支付得起的客觀

需求。在市場經(jīng)濟競爭日趨劇烈的今天,人們越來越意識到資本運營的重要性和必然性。經(jīng)濟的本身離不開資源的配置,而市場經(jīng)濟已被證明,正是最能實現(xiàn)資源有效配置的土壤,其本質(zhì)就是社會資源優(yōu)勢配置。而圍繞企業(yè)產(chǎn)權(quán)所進行的資本運營,正充分表達了市場經(jīng)濟的本質(zhì)特征。二、資產(chǎn)評估的地位和作用16資本運營的實質(zhì)是把多種資源、多種信息聚集并利用好。資本可以流動,也可以重組。通過資本的流動和重組,盤活存量資產(chǎn),優(yōu)化資源配置,起到調(diào)整社會產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化資產(chǎn)經(jīng)濟、創(chuàng)造市場經(jīng)濟所必須的充滿活力的競爭環(huán)境的巨大作用。資本運營在較大程度上是產(chǎn)權(quán)交易,資本運營的核心是企業(yè)資產(chǎn)重組。17西方經(jīng)濟興旺國家(美國)的資產(chǎn)重組:1819世紀末到20世紀末出現(xiàn)了5次重組頂峰。(1)19世紀與20世紀之交：以企業(yè)間的橫向兼并為主，兼并的資產(chǎn)總額到達63億多美元，導(dǎo)致了美國鋼鐵業(yè)的集中，初步形成了現(xiàn)代化的工業(yè)結(jié)構(gòu)?！?〕19世紀20年代：以企業(yè)的縱向兼并為主，提高了產(chǎn)業(yè)集中度，實現(xiàn)了資源的合理配置。19〔3〕20世紀50－60年代：混合兼并形式占主導(dǎo)地位?！?〕20世紀70－80年代：通過舉債方式，實現(xiàn)小企業(yè)購并大企業(yè)〔5〕20世紀90年代：政府支持，企業(yè)強強聯(lián)合，資金收購方式比重減少，采用換股方式進行購并比重增加。20我國資產(chǎn)重組概況21〔1〕市場自發(fā)階段〔1984－1990〕：主要以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或兼并為主要特征。全國有

15個省、自治區(qū)、直轄市和3個方案單列市的6966家企業(yè)進行了資產(chǎn)重組，共轉(zhuǎn)移存量資產(chǎn)82.25億元，減少虧損企業(yè)4095家，減少虧損金額5.22億元。我國資產(chǎn)重組概況〔2〕市場自發(fā)與政府主導(dǎo)型相結(jié)合的開展階段：鄧小平南巡講話、十四屆三中全會滬深證券交易所的成立原野公司

世紀星源：首例上市重組案1994－2000年滬深兩市公司有426家進行了800屢次資產(chǎn)重組。22我國資產(chǎn)重組的形式主要有：23企業(yè)并購股東變換資產(chǎn)置換1.企業(yè)并購與資產(chǎn)評估企業(yè)并購是兼并、合并與收購的統(tǒng)稱。泛指在市場機制作用下，企業(yè)為了獲得其他企業(yè)的控制權(quán)而進行的產(chǎn)權(quán)交易活動。資本擴張是當今世界企業(yè)經(jīng)濟開展的大趨勢。資本擴張的實現(xiàn)途徑有兩個:①企業(yè)內(nèi)部資本擴張②企業(yè)外部資本擴張24企業(yè)內(nèi)部資本擴張25是指通過從企業(yè)內(nèi)部積聚資本來實現(xiàn)資本擴張。企業(yè)內(nèi)部資本擴張是企業(yè)開展的根底，也是企業(yè)進行外部資本擴張的前提和根底。通過產(chǎn)品經(jīng)營實現(xiàn)資本擴張，是實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部資本擴張的一條最重要的途徑。是通過從企業(yè)外部獲取資本來實現(xiàn)資本擴張。企業(yè)外部資本擴張,可以通過實行股份制、兼并、收購、銀企商合作、建立大型企業(yè)集團、建立跨國公司等途徑來實現(xiàn)。企業(yè)并購,是實現(xiàn)企業(yè)外部資本擴張最重要的途徑。企業(yè)外部資本擴張26資產(chǎn)重組是企業(yè)實現(xiàn)資源優(yōu)化配置而調(diào)整企業(yè)邊界的一種交易行為，而這種產(chǎn)權(quán)交易的首要環(huán)節(jié)是對企業(yè)交易資產(chǎn)的價值進行評估。評估的結(jié)果是決定企業(yè)并購是否成交的根底，也是價格談判的焦點。27股東變換是指公司更換大股東，控制權(quán)和核心管理人員有較大的變動。股東變換并不改變公司的利潤結(jié)構(gòu)，但預(yù)示不久后可能進行資產(chǎn)置換。根據(jù)企業(yè)股票市價等情況對企業(yè)資產(chǎn)的價值進行評估是一項不可缺少的根底工作。282.股東變換與資產(chǎn)評估3.資產(chǎn)置換與資產(chǎn)評估29資產(chǎn)置換是指公司在注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的同時，剝離出原有的不良資產(chǎn)，或是單純的資產(chǎn)注入，或是單純的資產(chǎn)剝離。在資產(chǎn)剝離的情況下，對注入資產(chǎn)和剝離資產(chǎn)都要進行資產(chǎn)評估。公司僅付出或收到等于二者評估價值的差額?！惨弧迟Y產(chǎn)評估的定義資產(chǎn)評估是專業(yè)機構(gòu)和人員，按照國家法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，根據(jù)特定

目的,遵循評估原則，依照相關(guān)程序,選擇適當?shù)膬r值類型，運用科學方法，對資

產(chǎn)價值進行評定和估算的行為。全國注冊資產(chǎn)評估師考試輔導(dǎo)教材編三、資產(chǎn)評估及資產(chǎn)評估要素30〔一〕資產(chǎn)評估的定義資產(chǎn)評估是指對法人或自然人在某一時點占有、使用的資產(chǎn)價值，依法定程序和標準、科學的方法進行評定估價?！矎堁嗝簦段覈Y產(chǎn)評估理論及準則體系》〕31〔一〕資產(chǎn)評估的定義資產(chǎn)評估是指為了特定目的，資產(chǎn)評估人員運用科學方法，依據(jù)法定標準和程序?qū)Ρ辉u估資產(chǎn)的現(xiàn)時價格進行評定和估算的過程?！脖本┐髮W學者于鴻君－－《資產(chǎn)評估教程》〕32資產(chǎn)評估主體資產(chǎn)評估客體資產(chǎn)評估依據(jù)資產(chǎn)評估目的資產(chǎn)評估原則資產(chǎn)評估程序資產(chǎn)評估價值類型資產(chǎn)評估方法〔二〕資產(chǎn)評估內(nèi)容〔八要素〕33資產(chǎn)評估的主體341、是由專門從事資產(chǎn)評估的機構(gòu)和人員進行的2、是對擬發(fā)生產(chǎn)權(quán)交易或變動的資產(chǎn)進行的評估。3、是評估人員依據(jù)有關(guān)的法律、法規(guī)和對被評估資產(chǎn)有關(guān)信息全面了解的根底上做出的價值判斷。4、資產(chǎn)評估具有明確的目的。5、資產(chǎn)評估應(yīng)當遵循一定的原則。6、資產(chǎn)評估必須按照一定的程序進行。7、資產(chǎn)評估應(yīng)當明確所評估資產(chǎn)的價值類型。8、資產(chǎn)評估應(yīng)當運用科學的評估方法進行評估。1、〔主體〕資產(chǎn)評估工作是由專門從事資產(chǎn)評估的機構(gòu)和人員進行的資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員是資產(chǎn)評估的主體，是開展資產(chǎn)評估工作的主導(dǎo)者，必須是符合國家有關(guān)規(guī)定、具有從事資產(chǎn)評估資格的機構(gòu)和人員，資產(chǎn)評估人員只有取得相應(yīng)的評估執(zhí)業(yè)資格，才能開展資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。352、〔客體〕資產(chǎn)評估是對擬發(fā)生產(chǎn)權(quán)交易或變動的資產(chǎn)進行的評估客戶委托評估的資產(chǎn)是資產(chǎn)評估的客體，它是資產(chǎn)評估的具體對象,也稱為評估對象，一般情況下，擬發(fā)生產(chǎn)權(quán)交易或變動是資產(chǎn)需要評估的前提。36一般情況下，資產(chǎn)評估的依據(jù)包括四方面內(nèi)容：〔1〕是與資產(chǎn)評估相關(guān)的法律、法規(guī)。如公司法、國有資產(chǎn)評估管理方法、資產(chǎn)評估操作標準意見等，這些法律、法規(guī)是開展資產(chǎn)評估工作必須遵守的；373、〔依據(jù)〕資產(chǎn)評估是評估人員依據(jù)有關(guān)的法律法規(guī)和對被評估資產(chǎn)有關(guān)信息全面了解的根底上做出的價值判斷〔2〕是反映資產(chǎn)評估經(jīng)濟行為的文件。如有關(guān)證券管理部門同意公司上市的有關(guān)批文、資產(chǎn)管理部門同意公司與外方合作組建中外合資公司的有關(guān)批文等，這些反映經(jīng)濟行為的有關(guān)文件是開展資產(chǎn)評估的根本前提；38〔3〕是與被評估資產(chǎn)相關(guān)的重大合同協(xié)議。如產(chǎn)品的銷售合同、技術(shù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、資產(chǎn)的租賃合同、使用合同等，這些合同、協(xié)議往往與被評估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、使用范圍、對企業(yè)盈利的奉獻等方面產(chǎn)生影響，從而影響被評估資產(chǎn)的價值，因此，也是評估人員對資產(chǎn)價值做出判斷時所依據(jù)的重要資料；39〔4〕是與被評估資產(chǎn)有關(guān)的取費標準和其他參考資料。如被評估資產(chǎn)所在地的房屋建筑物造價標準、各種費率取費標準、土地基準地價、行業(yè)協(xié)會發(fā)布的有關(guān)信息等，這些資料是對被評估資產(chǎn)價值做出判斷的重要依據(jù)。404、目的〔p10〕415、原則資產(chǎn)評估的原則是資產(chǎn)評估的行為標準,是調(diào)節(jié)評估當事人各方關(guān)系、處理評估業(yè)務(wù)的行為準則，評估人員只有在一定的評估原則指導(dǎo)下做出的評估結(jié)果，才具有可信性。包括工作原則和技術(shù)原則421)、資產(chǎn)評估的工作原則43獨立性原則客觀性原則科學性原則專業(yè)性原則2)、資產(chǎn)評估的技術(shù)原則〔p42〕44預(yù)期收益原則替代原則最正確效用原則奉獻原則6、資產(chǎn)評估必須按照一定的程序進行。評估程序是資產(chǎn)評估工作從開始準備到最后結(jié)束的工作順序。為了保證資產(chǎn)評估結(jié)果的科學性任何一項資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，無論是規(guī)模較大的企業(yè)整體資產(chǎn)，還是單獨的一臺設(shè)備，在進行資產(chǎn)評估工作時，必須按照國家有關(guān)規(guī)定，進行財產(chǎn)清查、市場調(diào)研、評定估算、驗證結(jié)果等工作程序否則將影響資產(chǎn)評估的質(zhì)量。457、評估的假設(shè)〔p40〕、價值類型(p30)及評估標準〔p36〕46在資產(chǎn)評估中有三個最根本的假設(shè)：、繼續(xù)使用假設(shè)、公開市場假設(shè)、清算(清償)假設(shè)1)、繼續(xù)使用假設(shè)47繼續(xù)使用假設(shè)(Gontinuous

UseHypothesis)是假定被評估資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用，從而可以考察它在未來時間能為其持

有人帶來的經(jīng)濟收益。2)、公開市場假設(shè)48公開市場假設(shè)(Open

Market

Hypothesis)是假定資產(chǎn)擬進入的市場是一個公開市場。所謂公開市場，是指一個有眾多買者和

賣者的充分競爭性市場。在這個市場上，

買者和賣者的地位是平等的。資產(chǎn)交易雙

方都有獲取足夠市場信息的時機和時間，

買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智

的，而非強制或不受限制的條件下進行的。買賣雙方都能對資產(chǎn)的功能、用途及其交

易價格等作出理智的判斷。3)、清算(清償)假設(shè)49清算(清償)假設(shè)(LiquidationHypothesis)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下，或經(jīng)協(xié)商或以拍賣方式將其資產(chǎn)

強制在公開市場上出售。這種情況下

的資產(chǎn)評估具有一定的特殊性，適應(yīng)

強制出售中市場均衡被打破的實際情

況，資產(chǎn)評估價值大大低于繼續(xù)使用

或公開市場條件下的評估值．在資產(chǎn)評估中，由于資產(chǎn)未來效用有別而形成了三種假設(shè)。在不同假設(shè)條件下，評估結(jié)果各不相同：在繼續(xù)使用假設(shè)前提下，要求評估資產(chǎn)的繼續(xù)使用價值；在公開市場假設(shè)前提下，要求評估資產(chǎn)的公平市場價值；在類清算(清償)假設(shè)前提下，要求評估資產(chǎn)的清算價格。因此，資產(chǎn)評估人員在評估業(yè)務(wù)活動中要充分分析了解判斷認定被評估資產(chǎn)最可能的效用，以便得出有效結(jié)論。50資產(chǎn)評估的價值類型市場價值投資價值保險價值課稅價值清算價值lulu:lulu:51非市場價值評估標準52以市場價值為根底的評估標準適用于評估目的是可以將資產(chǎn)在公開市場上交易的。以非市場價值為根底的評估標準適用于以保險、稅收、投資、清算等為目的8、評估方法53本錢法收益法市場比較法〔三〕資產(chǎn)評估的種類541、按資產(chǎn)評估工作的內(nèi)容不同，資產(chǎn)評估可具體分為：〔1〕一般評估〔2〕評估復(fù)核〔3〕評估咨詢〔1〕一般評估是指正常情況下的資產(chǎn)評估，通常以資產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動、產(chǎn)權(quán)交易以及資產(chǎn)保險、納稅或其他經(jīng)濟行為為前提。如企業(yè)上市資產(chǎn)評估、組建合資企業(yè)資產(chǎn)評估、企業(yè)股份制改造資產(chǎn)評估、企業(yè)資產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)評估等。55〔2〕評估復(fù)核56是指在對被評估的資產(chǎn)已經(jīng)出具評估報告的根底上，由其他評估機構(gòu)和評估人員對同一被評估資產(chǎn)獨立地進行評定和估算并出具報告的行為和過程?！?〕評估咨詢是一個較為寬泛的術(shù)語。確切地講，

評估咨詢主要不是對評估標的物價值的估

計和判斷，它更側(cè)重于評估標的物的利用

價值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及與此相關(guān)的市場分析、可行性研究等。572、按資產(chǎn)評估對象的不同，資產(chǎn)評估可具體分為：〔1〕單項資產(chǎn)評估〔2〕整體資產(chǎn)評估58〔1〕單項資產(chǎn)評估是指評估對象為單項可確指資產(chǎn)的評估機器設(shè)備評估、土地使用權(quán)評估、房屋建筑物評估、商標權(quán)評估、專利權(quán)評估等均為單項資產(chǎn)評估。由于單項資產(chǎn)評估的對象為某一類資產(chǎn)，不考慮其他資產(chǎn)的影響，通常由具有某一方面的專業(yè)評估人員參加即可完成評估任務(wù)。59〔2〕整體資產(chǎn)評估是指以若干單項資產(chǎn)組成的資產(chǎn)綜合體所具有的整體生產(chǎn)能力或獲利能力為評估對象的資產(chǎn)評估。如以企業(yè)全部資產(chǎn)作為評估對象的企業(yè)整體價值評估〔或稱企業(yè)價值評估〕、以企業(yè)某一局部或某一車間為評估對象的整體資產(chǎn)評估、以企業(yè)全部無形資產(chǎn)為評估對象的無形資產(chǎn)整體評估等。60四、資產(chǎn)評估的功能和特點61〔一〕資產(chǎn)評估的功能〔二〕資產(chǎn)評估的特點〔三〕資產(chǎn)評估與相關(guān)經(jīng)濟活動〔一〕資產(chǎn)評估的功能資產(chǎn)評估的功能就是指資產(chǎn)評估本身所具有的某種效能，是開展資產(chǎn)評估工作所發(fā)揮的實際作用。1、評值功能2、評價功能3、公證功能621、評值功能63通過資產(chǎn)評估，可以科學合理的評定和估算出被評估資產(chǎn)在某一時點的價值，為資產(chǎn)的交易行為提供價值尺度，這是資產(chǎn)評估的根本功能。2、評價功能資產(chǎn)評估除了對資產(chǎn)價值大小做出專業(yè)判斷以外，還具有對資產(chǎn)經(jīng)營的狀況和效果進行評價的功能，可以反映不同時間、地域、經(jīng)濟背景條件下的資產(chǎn)價值和運營績效的差異性，以

此檢查、考核和評價企業(yè)的經(jīng)營狀況。643、公證功能65資產(chǎn)評估結(jié)果的真實性、公平性和合法性在法律上具有公證效力。隨著抵押貸款、財產(chǎn)擔保等經(jīng)濟活動的日益頻繁，資產(chǎn)評估經(jīng)常被用來證明資產(chǎn)的存在以及資產(chǎn)的價值量，以滿足銀行及有關(guān)部門發(fā)放貸款和進行其他形式融資的需要。通過資產(chǎn)評估來證實資產(chǎn)及資產(chǎn)價值量,使得資產(chǎn)評估增添了發(fā)揮公證作用的職能。資產(chǎn)評估的公證功能是由資產(chǎn)評估評價及評估功能派生出來的輔助性功能?！捕迟Y產(chǎn)評估的特點1、市場性〔1〕資產(chǎn)評估的產(chǎn)生是市場經(jīng)濟開展到一定階段的產(chǎn)物。〔2〕資產(chǎn)評估活動的本質(zhì)是對資產(chǎn)在模擬市場條件下的價值的估計和判斷。〔3〕評估結(jié)果是否客觀需要接受市場價格的檢驗。662、系統(tǒng)性〔1〕必須將被評估資產(chǎn)置于整個企業(yè)或整個行業(yè)中，必要時還要置于整個國家的范圍進行分析和評價；〔2〕必須對被評估資產(chǎn)相互之間的匹配問題進行系統(tǒng)考慮，主要是不同的有形資產(chǎn)、無形資產(chǎn)以及相互之間的匹配；〔3〕必須系統(tǒng)地收集、整理和分析被評估資產(chǎn)的相關(guān)資料，將影響資產(chǎn)價值的各種相關(guān)因素進行系統(tǒng)綜合地考慮，在此根底上對評估結(jié)論作出系統(tǒng)地判斷。673、 技術(shù)性資產(chǎn)評估人員在對被評估資產(chǎn)價值做出專業(yè)判斷的過程中，需要依據(jù)大量的數(shù)據(jù)資料，經(jīng)過復(fù)雜細致的技術(shù)性處理和必要的計算，不具備相應(yīng)的專業(yè)知識就難以完成評估工作。684、 公正性69資產(chǎn)評估的公正性主要表達在資產(chǎn)評估是由交易雙方以外的獨立的第三者，站在客觀公正的立場上對被評估資產(chǎn)所做的價值判斷，評估結(jié)果具有公正性。5、 咨詢性70資產(chǎn)評估結(jié)論是評估人員在評估時點根據(jù)所能搜集到的數(shù)據(jù)資料,模擬市場對資產(chǎn)價值所作出的主觀推論和判斷。因此，資產(chǎn)評估不是一種給資產(chǎn)定價的社會經(jīng)濟活動,它只是一種經(jīng)濟咨詢或?qū)＜易稍兓顒?。評估結(jié)果本身并沒有強制執(zhí)行的效力，評估人員只對評估結(jié)論的客觀性負責，而不對資產(chǎn)交易價格確實定負責。評估結(jié)果只是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供一個參考價值，最終的成交價格取決于交易雙方在交易過程中的討價還價能力。〔三〕資產(chǎn)評估與相關(guān)經(jīng)濟活動711、資產(chǎn)評估與會計計價2、資產(chǎn)評估與審計1、資產(chǎn)評估與會計計價資產(chǎn)評估與會計的聯(lián)系〔1〕資產(chǎn)評估的結(jié)論為會計計價提供依據(jù)〔2〕資產(chǎn)評估結(jié)論的形成依賴于會計提供有關(guān)數(shù)據(jù)資料722。資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別〔1〕性質(zhì)和根本職能不同。會計是一項以記賬、算賬和報賬為根本手段,連續(xù)地、系統(tǒng)地反映和監(jiān)督企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、財務(wù)收支及其成果的一種社會活動，是企業(yè)組織管理中的一個重要組成局部，其根本職能是對會計主體經(jīng)濟活動的反映和監(jiān)督。而資產(chǎn)評估則是一種以提供資產(chǎn)價值判斷為主要內(nèi)容的咨詢活動,是一種社會中介效勞活動，評值和評價是其根本職能。73〔2〕確定資產(chǎn)價值的依據(jù)不同會計主要是以歷史本錢為依據(jù)記錄資產(chǎn)的價值，對于沒有發(fā)生實際消耗的資產(chǎn)，通常情況下不予確認。資產(chǎn)評估是以資產(chǎn)的效用和市場價值為依據(jù)判斷一項資產(chǎn)是否有價值以及價值的大小，對于那些雖有歷史本錢的發(fā)生，但在評估基準日及其以后不能再給企業(yè)創(chuàng)造收益的資產(chǎn)，或沒有市場需求的資產(chǎn)，則沒有價值；而對于那些雖沒有發(fā)生實際支出，但能給企業(yè)帶來預(yù)期收74益的工程，仍然可以對其價值進行評估。現(xiàn)代會計理論為了解決通貨膨脹因素的影響，使會計資料更好地反映資產(chǎn)的現(xiàn)時價值，對于資產(chǎn)計價方法在歷史本錢計價的根底上，又提出了重置本錢、變現(xiàn)價值、收入現(xiàn)值和清算價值等多種新的會計計量標準。但到目前為止，世界各國普遍采用的資產(chǎn)計價方法仍然以歷史本錢為主。資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)價值評估除了可以利用核算方法外,還廣泛應(yīng)用收益法、市場法等多種技術(shù)方法。75〔3〕計價方法不同會計計價的總體目標是全面反映企業(yè)的歷史和現(xiàn)實資產(chǎn)狀況，為企業(yè)管理效勞。資產(chǎn)評估的總體目標則是為資產(chǎn)交易提供估值效勞。76〔4〕計價目的不同資產(chǎn)評估與審計的聯(lián)系〔1〕使用的方法有相同之處審計主要是對反映企事業(yè)單位經(jīng)濟活動的財務(wù)資料及其相關(guān)資料的真實性、公允性、合理性等方面做出判斷，屬于“事實判斷〞的范疇，因此審計中主要運用的方法是分析和證實法。資產(chǎn)評估是對被評估資產(chǎn)的價值做出判斷，具有“價值判斷〞的性質(zhì)，也廣泛運用分析和證實方法，資產(chǎn)評估中很多方法是借鑒了審計的方法，特別是對流動資產(chǎn)的評估。772、資產(chǎn)評估與審計〔2〕資產(chǎn)評估與審計相互配合開展工作在實際工作中，資產(chǎn)評估與審計通常情況下是相互配合的。企業(yè)經(jīng)過審計后，剔除了財務(wù)資料中的虛假成分，使其公允性得到證實，在此根底上開展資產(chǎn)評估工作，可以大大減少資產(chǎn)評估的工作量，如評估前期的財產(chǎn)清查、企業(yè)整體資產(chǎn)評估中的流動資產(chǎn)評估等，審計結(jié)果為評估提供了根底數(shù)據(jù)。企業(yè)經(jīng)過資產(chǎn)評估后，對資產(chǎn)的現(xiàn)存數(shù)量及其產(chǎn)權(quán)進行了核實，對資產(chǎn)的現(xiàn)實價值進行了估算，這些資料都為審計財務(wù)報表提供了重要參考。782。資產(chǎn)評估與審計的區(qū)別〔1〕產(chǎn)生的社會條件和活動的本質(zhì)不同。審計是在現(xiàn)代企業(yè)兩權(quán)別離背景下產(chǎn)生的，旨在對企業(yè)財務(wù)報表所反映的企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的真實性和公允性做出事實判斷，具有明顯的公證性特征。資產(chǎn)評估是在市場經(jīng)濟充分開展，適應(yīng)資產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)變動的需要，旨在為委托人與有關(guān)當事人的被評估資產(chǎn)做79出審計人員在執(zhí)業(yè)過程中，要自始至終地貫徹公證、防護和建設(shè)三大專業(yè)原則。資產(chǎn)評估人員在執(zhí)業(yè)過程中則必須遵循最正確使用、替代、奉獻、預(yù)期等根本經(jīng)濟原則。80〔2〕執(zhí)業(yè)過程中遵循的原則不同開展審計工作所需的專業(yè)知識主要以會計學、稅法及其他經(jīng)濟法規(guī)等知識為根底，因此，審計人員主要由具有財務(wù)方面知識的人員構(gòu)成；開展資產(chǎn)評估工作不但要有經(jīng)濟學、法律、會計學等社會科學知識，還必須具有工程、技術(shù)等方面的自然科學知識，因此，資產(chǎn)評估人員不但要由具有財務(wù)方面知識的人員構(gòu)成，而且還應(yīng)當由具有建筑、設(shè)備、土地等方面的專業(yè)技術(shù)人員構(gòu)成。81〔3〕專業(yè)根底不同三階段論：原始評估－經(jīng)驗評估－科學評估二階段論：經(jīng)驗評估－科學評估六五六五、國內(nèi)外資產(chǎn)評估開展概況82標志：16世紀歐洲的安特衛(wèi)普〔現(xiàn)比利時〕成立世界上第一個商品和證券交易所特點：1、專業(yè)人員進行，評估業(yè)務(wù)較頻繁2、有償效勞3、評估結(jié)果的準確性取決于評估經(jīng)驗經(jīng)驗評估階段83科學評估階段標志：1792年英國測量師協(xié)會成立特點：1、評估業(yè)務(wù)由專業(yè)機構(gòu)進行2、科學的評估方法和手段得到廣泛應(yīng)用3、評估范圍不斷拓展、內(nèi)容越來越豐富4、評估活動向標準化、法制化方向84世界上第一個資產(chǎn)評估專業(yè)組織—英國測量師學會成立以后，資產(chǎn)評估在英國開展較快，1834年，又成立了土地測量師學會。目前，英國皇家特許測量師學會〔The

Royal

Institution

oCharteredSurveyors,簡稱RICS〕已擁有各類會員10萬多人，其中，有關(guān)土地專業(yè)的估價師級人員就有5。2萬多人，是評估人員中的主要力量。85〔一〕世界各國開展狀況美國資產(chǎn)評估業(yè)約也有100多年的歷史，是世界上開展較快的國家之一。最初的評估目的主要是財產(chǎn)保險、維護產(chǎn)權(quán)交易雙方利益、資產(chǎn)抵押貸款、家庭財產(chǎn)分割等。隨著資產(chǎn)評估行業(yè)的不斷開展，評估者自發(fā)成立了若干個有較大影響的綜合及專業(yè)性的民間自律性評估組織，其中規(guī)模較大的有16個評估協(xié)會。86這些組織均有自己的規(guī)章制度和評估標準。從標準資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)與職業(yè)道德出發(fā)，美國幾個主要協(xié)會自發(fā)成立了美國資產(chǎn)評估者協(xié)會

(Appraisal

Foundation，簡稱AF)，并制訂了統(tǒng)一行業(yè)標準USPAP。目前，上述協(xié)會組織的會員有9萬多人。87〔二〕兩大評估體系1、不動產(chǎn)評估體系：以英國為代表資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)以不動產(chǎn)評估為主2、綜合評估體系：以美國為代表資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)除不動產(chǎn)外，還涉及大量的企業(yè)價值評估、無形資產(chǎn)評估等。88〔三〕國際資產(chǎn)評估開展的特點891、資產(chǎn)評估機構(gòu)向多元化方向開展2、資產(chǎn)評估管理逐漸走向科學化3、資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)向綜合化方向開展4、資產(chǎn)評估行業(yè)國際化開展趨勢日益明顯1、資產(chǎn)評估機構(gòu)向多元化方向開展90資產(chǎn)評估通常由從事資產(chǎn)評估有關(guān)業(yè)務(wù)的機構(gòu)進行，這些評估機構(gòu)一般是以提供資產(chǎn)評估專業(yè)效勞為主要內(nèi)容的獨立企業(yè)法人單位。由于資產(chǎn)評估具有業(yè)務(wù)領(lǐng)域廣泛、涉及的知識面寬的特點，資產(chǎn)評估機構(gòu)一般有兩種類型，一種是專業(yè)化的資產(chǎn)評估公司，其專業(yè)化程度較高，業(yè)務(wù)范圍是為客戶提供幾乎所有的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，如美國資產(chǎn)評估聯(lián)合公司，至今已有100多年的歷史，評估人員多達2000余人，業(yè)務(wù)范圍也普及資產(chǎn)評估的各個領(lǐng)域；另一種是兼營資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的各類管理咨詢公司、會計師事務(wù)所等，他們利用自身的人才優(yōu)勢，在從事其他有關(guān)業(yè)務(wù)如企業(yè)財務(wù)管理、市場營銷管理、戰(zhàn)略管理、生產(chǎn)作業(yè)管理、人力資源管理等方面的咨詢效勞的同時,也開展資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。資產(chǎn)評估機構(gòu)向多元化方向開展是由資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的特點決定的。912、資產(chǎn)評估管理逐漸走向科學化當資產(chǎn)評估由經(jīng)驗評估階段轉(zhuǎn)向科學評估階段以后，資產(chǎn)評估的管理工作也向科學化方向邁進，這主要表現(xiàn)在評估管理機構(gòu)健全、評估規(guī)則統(tǒng)一和監(jiān)測評估結(jié)果三個方面。92從評估管理機構(gòu)來看，興旺國家一般都設(shè)有全國性的資產(chǎn)評估協(xié)會，負責資產(chǎn)評估的行業(yè)管理此外，各地區(qū)還設(shè)有分支機構(gòu)，屬于全國資產(chǎn)評估協(xié)會的派出機構(gòu)，這些機構(gòu)對資產(chǎn)評估工作的順利進行發(fā)揮著重要作用；93從評估規(guī)則的制定來看，一般都是由全國性資產(chǎn)評估協(xié)會制定統(tǒng)一的資產(chǎn)評估規(guī)則，其主要內(nèi)容涉及評估公司的組織、評估師的資格及其晉升、評估師的職業(yè)道德標準以及資產(chǎn)評估應(yīng)該遵循的一般原則等方面；94一般都由行業(yè)管理部門對評估結(jié)果進行監(jiān)測。在美國，評估人員必須在共同完成的評估報告上簽字，作為追訴的法律依據(jù)，如果評估結(jié)果因惡意而出現(xiàn)法律糾紛，則評估人員必須為此承擔法律責任。有些國家還采用評估人員之間互相負連帶責任的制度來標準評估人員的行為。95〔四〕我國資產(chǎn)評估開展概況產(chǎn)生：20世紀80年代末，以1989年國家國有資產(chǎn)管理局下發(fā)的“關(guān)于國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動必須進行資產(chǎn)評估的若干規(guī)定〞為標志。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的逐步形成，企業(yè)逐漸成為相對獨立的經(jīng)濟實體，在這種情況下，企業(yè)的生產(chǎn)要素不再通過國家方案進行調(diào)撥，而是通過市場在企業(yè)間進行交換、流動，企業(yè)通過聯(lián)營、兼并、股份制改組、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、交易等多種行為，來提高企業(yè)資產(chǎn)的運營效益。為了保障交易雙方權(quán)益不受損害，保護國有資產(chǎn)不流失，資產(chǎn)評估行業(yè)應(yīng)運而生。96開展：我國的資產(chǎn)評估業(yè)經(jīng)過十多年的開展，取得的主要成績：1、建立和健全了評估規(guī)章2、成立了行業(yè)組織3、建立了注冊資產(chǎn)評估師制度4、標準了評估機構(gòu)管理97〔1〕《國有資產(chǎn)評估管理方法》〔1991

年國務(wù)院以9l號令的形式發(fā)布〕：該規(guī)章

對我國開展資產(chǎn)評估工作的程序、目的、

法定評估范圍、評估應(yīng)遵循的原則、評估

工作管理主體、評估操作機構(gòu)的資格認定、評估的根本方法和評估行為各方面法律責

任作了系統(tǒng)的規(guī)定，確立了我國資產(chǎn)評估

工作的根本依據(jù)、根本方針和根本政策。981、建立和健全了評估規(guī)章〔2〕《資產(chǎn)評估操作標準意見〔試行〕》〔1996年中評協(xié)03號文件〕：該標準對資產(chǎn)評估的根本原則、根本方法、評估操作

程序、各類具體資產(chǎn)工程評估的方法、