房地產(chǎn)價值鏈簡析

1行業(yè)傳統(tǒng)價值鏈及微笑曲線標(biāo)桿企業(yè)的價值鏈特征分析行業(yè)的利潤水平及變化趨勢新型價值鏈模式傳統(tǒng)價值鏈和新型價值鏈的競爭要素對比2行業(yè)傳統(tǒng)價值鏈及微笑曲線項目預(yù)算/成本控制項目策劃建筑設(shè)計招標(biāo)管理工程管理營銷推廣外部融資客戶細(xì)分與設(shè)計銷售管理物業(yè)管理客戶服務(wù)土地獲取投資策劃品牌塑造與傳播住宅房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈通常而言，房地產(chǎn)領(lǐng)先企業(yè)一般會將資源集中在微笑曲線高位，即集中在價值鏈前端的投資策劃、融資拿地以及后端的樓盤營銷和品牌推廣方面，而在利潤凹部即工程建造及成本控制等方面則有不同程度的側(cè)重。住宅房地產(chǎn)開發(fā)微笑曲線利潤凹部：樓盤工程建造環(huán)節(jié)利潤高位：土地投資策劃環(huán)節(jié)利潤高位：住宅銷售客服環(huán)節(jié)3標(biāo)桿企業(yè)的價值鏈特征分析房地產(chǎn)領(lǐng)先企業(yè)盡管在價值鏈環(huán)節(jié)有不同表現(xiàn)，但基本都將利潤創(chuàng)造環(huán)節(jié)鎖定在行業(yè)鏈的兩端，曲線凹部的主要業(yè)務(wù)外包，開發(fā)商只從事管理協(xié)調(diào)工作4標(biāo)桿企業(yè)的價值鏈特征分析（續(xù)）在房地產(chǎn)領(lǐng)先企業(yè)中，價值的微笑曲線有著良好的表現(xiàn)（萬科）53、行業(yè)的利潤水平及變化趨勢I、II…代表經(jīng)濟(jì)周期每個周期分為三個階段：A（擴(kuò)張前期）、B（擴(kuò)張后期）、C（收縮期）觀點：美國住宅開發(fā)行業(yè)的稅前利潤率變動趨勢基本和GDP增長趨勢吻合，扣除稅收，數(shù)值基本和GDP增長率持平（在制造業(yè)主導(dǎo)時代高30%）；對香港的研究結(jié)果也相類似（比GDP增長率高30%）戰(zhàn)后美國住宅開發(fā)商公司稅前利潤率和同期經(jīng)濟(jì)增長率63、行業(yè)的利潤水平及變化趨勢觀點：房價指數(shù)增速趨勢同GDP增長趨勢，且數(shù)值接近美國GDP、房價指數(shù)增速73、行業(yè)的利潤水平及變化趨勢可以預(yù)期，隨著中國經(jīng)濟(jì)增長模式的變化及增體經(jīng)濟(jì)增速的放緩：房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的增體增長速度將放緩房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的整體利潤率將出現(xiàn)下行趨勢，合理稅后凈利潤率的區(qū)間應(yīng)該在6-10%商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營利潤率應(yīng)為最優(yōu)貸款利率的1.5-2倍之間84、新型價值鏈模式導(dǎo)演式的房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈投資管理項目管理顧客管理資產(chǎn)（投資組合及指標(biāo)控制）管理價值鏈新方向：資產(chǎn)管理型價值鏈項目模式一：前期介入+對接分階段實現(xiàn)利潤項目模式二：后端介入+資產(chǎn)經(jīng)營整合突出全程資產(chǎn)管理能力投資策劃——品牌營銷傳統(tǒng)工廠式的房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈土地獲得項目策劃規(guī)劃設(shè)計銷售建造資金管理進(jìn)入退出進(jìn)入退出進(jìn)入退出專業(yè)服務(wù)95、傳統(tǒng)價值鏈和新型價值鏈競爭要素的對比競爭要素傳統(tǒng)價值鏈新型價值鏈土地政策的變化■?市場的充分競爭□■城市規(guī)劃要求?■建筑成本上升?□勞動力成本上升□?土地（項目）儲備不足（過多）■■銀根松緊的變化■■利息息口的變化?■融資成本的上升?■存量房市場?□舊城改造?□保障性住宅政策變化?□環(huán)境保護(hù)□?人口紅利■?■表示重要，?表示一般，□表示不重要105、傳統(tǒng)價值鏈和新型價值鏈競爭要素的對比（續(xù)）企業(yè)能力敏感性對比傳統(tǒng)價值鏈新型價值鏈股東背景?■規(guī)模實力□■異地擴(kuò)張?■住宅產(chǎn)業(yè)化□?收購兼并能力?■公司治理?■成本控制□■政府關(guān)系■?從銀