房地產(chǎn)法試題1

2008年度深圳律師崗前教育培訓(xùn)“房地產(chǎn)法律實務(wù)”試題選擇題1、根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，開發(fā)商在聘請前期物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理時：A、不僅可以聘請物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理，也可以聘請其他專業(yè)公司進行管理。B、開發(fā)商在聘請前期物業(yè)管理公司只能聘請物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理服務(wù)。2、房地產(chǎn)登記的目的是：A、政府為了加強房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利B、為了進行權(quán)屬審核C、為了頒發(fā)房屋權(quán)屬證書3、《中華人民共和國物權(quán)法》在下列時間施行：。07年3月16日07年10月1日08年10月1日4、房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起自簽訂之日起日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。6030155、FIDIC合同條件是工程招標(biāo)投標(biāo)、監(jiān)理、造價管理、工程變更和索賠等方面具有國際權(quán)威的通用標(biāo)準(zhǔn)，被稱為“工程合同的圣經(jīng)”。A、《深圳市建設(shè)工程施工合同》借鑒參考FIDIC的合同條件。B、《深圳市建設(shè)工程施工合同》與FIDIC不是一回事，沒有什么關(guān)系。C、《深圳市建設(shè)工程施工合同》由《協(xié)議書》、《合同條件》、《通用條款》和《專用條款》四部分組成。判斷題1、未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)不可以轉(zhuǎn)讓，但可以出租。2、承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。3、房地產(chǎn)開發(fā)項目在施工前只須領(lǐng)取《建筑工程施工許可證》即可開工建設(shè)。4、房地產(chǎn)商在售樓書上所作的房屋開發(fā)項目規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和承諾具體確定，并對購房合同的簽訂和房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約邀請。5、深圳市已明確允許房地產(chǎn)商銷售停車位，并可辦理產(chǎn)權(quán)證書。三、簡答題1、簡述土地使用權(quán)有償出讓的方式2、簡述律師陪購的主要步驟四、案例題有一家房地產(chǎn)開發(fā)公司丙，在廣告宣傳中言明自己開發(fā)的某小區(qū)“擁有3萬平方米的中心花園，整體綠化率高達(dá)60%，使小區(qū)成為一個天然鮮氧環(huán)抱區(qū)”。并且，開發(fā)公司還表示“保證廣告宣傳內(nèi)容與實際一致，否則，退還房款，支付利息或按已付房款10%賠償”。孫先生在居住的觀念中很有綠地情結(jié)，看到丙開發(fā)公司的廣告宣傳后，認(rèn)為該小區(qū)的綠化完全符合他的要求，所以和丙公司簽訂了商品房買賣合同。當(dāng)他準(zhǔn)備辦理入住時發(fā)現(xiàn)，小區(qū)綠化率根本達(dá)不到60%，于是和丙公司協(xié)商，在認(rèn)為丙公司缺乏誠意的情況下，孫先生向人民法院提起了訴訟請求。孫先生起訴：丙開發(fā)公司的廣告存在誤導(dǎo)，是虛假廣告，廣告中宣稱小區(qū)綠化高達(dá)60%，其實30%都達(dá)不到，丙公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，請求人民法院判令丙公司賠償若干。丙開發(fā)公司則答辯：第一，丙公司的宣傳和實際是一致的。根據(jù)市規(guī)劃局核準(zhǔn)的規(guī)劃用地許可證，小區(qū)總體規(guī)劃面積３．７２萬平方米，居住區(qū)規(guī)劃綠化面積１．４９萬平方米，待征綠化面積為１．５７萬平方米，在不包括待征綠地時綠化率為４０％以上，包括待征綠地是６０％以上。第二，孫先生所說的廣告不是真正意義上的廣告，它是一種宣傳資料。第三，即使是廣告它也沒有寫進合同中去，雙方在合同中對此并沒有進行約定。因此，丙公司沒有違約，請求人民法院依法駁回孫先生的訴訟請求。法院經(jīng)審理查明，開發(fā)商在宣傳資料中將小區(qū)外圍綠化帶說成該項目的自有綠化帶，而實際上該綠化帶歸市政所有，是公共綠地，不能做成封閉式專用綠地。并且開發(fā)公司已在小區(qū)和外圍綠化帶之間修建了圍墻，使該綠化帶與小區(qū)完全隔離，不算小區(qū)外圍綠化帶面積其綠化率為４０％左右。法院認(rèn)為，開發(fā)商宣傳的綠地面積包括小區(qū)外圍綠化帶面積，不是實際擁有的綠化面積，因此這項內(nèi)容不真實，含有虛假成分。聲明“保證廣告宣傳內(nèi)容與實際一致，否則，退還房款，支付利息或按已付房款１０％賠償”，應(yīng)視為向購房人發(fā)出的保證，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)履行，造成購房人誤解，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。開發(fā)公司丙應(yīng)按照向社會公開的承諾賠償孫先生的損失。最后，法院一審判決，開發(fā)商賠償購房人孫先生５．６萬余元。試問宣傳資料算不算廣告，廣告和宣傳資料能否成為合同的內(nèi)容，發(fā)表你對法院對此案的判決的法律意見。2008年度深圳律師崗前教育培訓(xùn)“房地產(chǎn)法律實務(wù)”標(biāo)準(zhǔn)答案一、選擇題AABBA二、判斷題錯對錯錯錯三、簡答題1、土地使用權(quán)出讓方式包括：①招標(biāo)出讓②拍賣出讓③掛牌出讓④協(xié)議出讓2、①實地考察樓盤②簽約前談判③簽約及備案④入伙收樓⑤代辦房地產(chǎn)證四、案例題1、宣傳資料不能算做廣告，但它和廣告在有些情況下可以被視為合同的內(nèi)容。2、廣告是指商品經(jīng)營者或者服務(wù)提供者承擔(dān)費用，通過一定媒介和形式直接或間接地介紹自己所推銷的商品或所提供的服務(wù)的商業(yè)廣告。3、對商品房買賣合同來講，在一般情況下廣告和宣傳資料只能是一個要約繳請，要約邀請在合同法里不屬于合同的內(nèi)容，它不具有法律效力。一般開發(fā)商也不可能把合同的內(nèi)容作為廣告來發(fā)布。有些廣告模糊，如對企業(yè)形象的宣傳，它不可能成為合同的一部分。4、根據(jù)最高人民法院的《解釋》，在一定情況下，廣告和宣傳資料可以視為商品房買賣合同的內(nèi)容。一定情況是指開發(fā)商就商品房規(guī)劃范