《江西省物業(yè)管理服務(wù)收費辦法》(贛計商價字2003766號)

《江西省物業(yè)管理服務(wù)收費辦法》（贛計商價字[2003]766號）各設(shè)區(qū)市物價局、房地產(chǎn)行政主管部門：

為了適應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)不斷發(fā)展的需要，進一步規(guī)范其收費行為，根據(jù)《\o""中華人民共和國價格法》的有關(guān)規(guī)定，在總結(jié)和完善《江西省城市物業(yè)管理服務(wù)收費辦法》的基礎(chǔ)上，重新修定了《江西省物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法》現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)的問題，請及時上報省計委、省建設(shè)廳。

附件：1、江西省物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法

2、江西省物業(yè)管理服務(wù)收費標準

3、專項服務(wù)收費分攤方式

4、江西省物業(yè)管理服務(wù)收費申報審批表（略）附件1：江西省物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法第一章總則

第一條

為加強全省物業(yè)管理服務(wù)收費管理，規(guī)范收費行為，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，建立物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的競爭機制，促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家計委關(guān)于加強房地產(chǎn)價格調(diào)控加快住房建設(shè)意見的通知》(國發(fā)(1998)34號)精神和《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，特制定本辦法。

第二條經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊，并已獲得省以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，在本省范圍內(nèi)從事物業(yè)管理服務(wù)并收取費用的，應(yīng)遵守本辦法。

第三條

本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的各類房屋及其相關(guān)設(shè)施、設(shè)備、場地等。

本辦法所稱業(yè)主，是指居住小區(qū)物業(yè)的所有權(quán)人。

本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。

本辦法所稱物業(yè)管理服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委員會(或物業(yè)業(yè)主)、使用人委托，按物業(yè)管理服務(wù)合同或協(xié)議對已建成投入使用的各類房屋及其相關(guān)設(shè)施、設(shè)備、場地等進行公共性服務(wù)、專項性服務(wù)以及提供其它與使用人生活相關(guān)的公眾代辦性服務(wù)、特約服務(wù)及多種經(jīng)營服務(wù)時按規(guī)定收取的費用。

第四條

各級人民政府價格主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)收費的主管機關(guān)。各級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門要協(xié)同政府價格主管部門加強對物業(yè)管理服務(wù)收費的監(jiān)督、管理和指導(dǎo)。第二章

物業(yè)管理服務(wù)規(guī)定

第五條

物業(yè)管理服務(wù)的范圍主要有：

(一)公共性服務(wù)。主要包括：物業(yè)管理范圍內(nèi)的房屋建筑與裝修管理、公共設(shè)施、設(shè)備的日常養(yǎng)護與維護、交通管理、消防管理、安全秩序管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、公共停車場管理等。

(二)專項性服務(wù)。主要包括：電梯、轉(zhuǎn)供電、二次供水和中央空調(diào)等房屋設(shè)備運行服務(wù)。

(三)其它特約性服務(wù)。主要包括代辦性服務(wù)、特約服務(wù)和多種經(jīng)營性服務(wù)。

第六條

房屋共用部位、共用設(shè)施、共用設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造費用從共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金(以下簡稱“維修基金”)中列支，維修基金的籌集、使用按《\o""江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》及國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第七條

物業(yè)的維護、養(yǎng)護責(zé)任與費用劃分：

(一)室內(nèi)部分，由物業(yè)業(yè)主、使用人負責(zé)維修，費用自理。

(二)房屋的共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施保修期滿后的日常維修、養(yǎng)護，由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)，其費用從物業(yè)管理公共性服務(wù)費中列支。

(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)室外水、電、煤氣、消防、通訊等到管線的維修及綠化、垃圾、路燈、道路等物業(yè)管理分工按《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

(四)人為造成共用設(shè)施損壞的,由損壞者負責(zé)修復(fù);造成損失的，應(yīng)負賠償損失的責(zé)任。第三章

物業(yè)管理服務(wù)收費

第八條

物業(yè)管理服務(wù)收費屬經(jīng)營性服務(wù)收費，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、公平以及與管理水平相適應(yīng)的原則，既要考慮物業(yè)管理成本的補償和合理利潤，又要考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟承受能力。

第九條

物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、內(nèi)容、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

第十條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共性服務(wù)費實行政府定價。專項性服務(wù)收費，實行政府指導(dǎo)價。業(yè)主、使用人因房屋裝修產(chǎn)生的垃圾,原則上應(yīng)由業(yè)主(使用人)自行清運，需由物業(yè)管理企業(yè)清運的,其垃圾清運收費標準由同級價格主管部門制定。實行專項物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)依據(jù)附件三規(guī)定計算，每月?lián)嵎謹偸杖?；管理區(qū)內(nèi)路燈、樓梯間照明等共用電費在公共性服務(wù)費中列支，不得另行向業(yè)主或使用人分攤。

第十一條

物業(yè)管理企業(yè)提供的其它特約性服務(wù)，除政府價格主管部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標準外，收費實行市場調(diào)節(jié)價。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)管理服務(wù)收費標準，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)際提供的服務(wù)事項和費用開支情況與物業(yè)業(yè)主、使用人代表協(xié)商議定。并將收費項目和收費標準報同級價格主管部門備案。

第十二條

實行政府定價和政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費標準，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實際提供的服務(wù)項目和各項費用開支情況，向同級價格主管部門申報。

第十三條

物業(yè)管理公共性服務(wù)費用主要由如下一些項目構(gòu)成：

(一)管理、服務(wù)和維修人員的工資和按規(guī)定提取的福利費及社保基金；

(二)共用部位、共用設(shè)施、共用設(shè)備日常運行.維修、保養(yǎng)及公共場所照明、路燈、節(jié)日‘燈飾等公用水電費。

(三)綠化養(yǎng)護費；

(四)公共環(huán)境清潔衛(wèi)生費；

(五)安全保衛(wèi)費；

(六)辦公費；

(七)直接用于管理區(qū)物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊費；

(八)法定稅金；

(九)其它為管理而發(fā)生的合理支出；

(十)合理利潤(普通住宅最高不超過10％，高級公寓、別墅區(qū)、寫字樓、商住樓、營業(yè)樓和大型商品交易市場不超過15％計取利潤)。

第十四條

實行政府定價和政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費，實行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級管理：

(一)凡在省工商行政管理局登記注冊及省外在昌的物業(yè)管理企業(yè)的收費等級和收費標準由省級價格主管部門審批；

(二)凡在設(shè)區(qū)市、縣工商行政管理局登記注冊的物業(yè)管理企業(yè)收費等級和收費標準，分別由設(shè)區(qū)市、縣價格主管部門核定。

(三)

省直單位后勤服務(wù)中心下屬物業(yè)管理企業(yè)屬政府定價和政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費，由主管機關(guān)審核蓋章后，報省價格主管部門核定。

第十五條

新建住宅區(qū)的政府定價和政府指導(dǎo)價物業(yè)管理服務(wù)收費，可由有管理權(quán)限的價格主管部門先行核定試行標準，一年內(nèi)有效。試行期滿，再按考核評定的等級收費。

第十六條

物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委員會(或業(yè)主)委托管理物業(yè)，其收費標準，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的服務(wù)項目、服務(wù)量和服務(wù)深度等實行分等定級，按不同等級實行不同收費標準的質(zhì)優(yōu)價、按質(zhì)論價的等級定價制度。

第十七條

價格主管部門根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)等級和江西省物業(yè)管理公共性服務(wù)收費標準(見附件二)確定物業(yè)管理公共性服務(wù)費等級和收費標準。

第十八條

各級價格主管部門在制定和調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)收費標準時，要通過現(xiàn)場察看、核實成本、召開價格聽證座談會，廣泛聽取業(yè)主或業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)意見，切實維護物業(yè)管理企業(yè)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。

第十九條

物業(yè)管理企業(yè)在申報物業(yè)管理服務(wù)收費時，應(yīng)按照本辦法第十四條規(guī)定的價格分工管理權(quán)限，向價格主管部門申領(lǐng)《江西省物業(yè)管理服務(wù)收費申報審批表》(見附件四)，填報后，提供以資料：

(一)工商行政管理機關(guān)核發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件；

(二)省以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的《物業(yè)管理資質(zhì)證書》和物業(yè)管理服務(wù)等級證明；

(三)物業(yè)管理委托合同；

(四)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)成本等方面的資料：

(五)申請核準物業(yè)管理服務(wù)收費等級、收費標準的書面報告。

第二十條

業(yè)主或使用人在辦完購房或租賃手續(xù)后(以交鑰匙為準)，物業(yè)管理公共性服務(wù)費由業(yè)主或使用人按月交納，已購買但未住的，業(yè)主交納50％物業(yè)管理公共性服務(wù)費；未出售、出租、使用空置房的物業(yè)管理公共性服務(wù)費由開發(fā)經(jīng)營單位或包銷商按50％物業(yè)管理公共服務(wù)費交納，未使用或入住的房屋，不交納設(shè)備運行項服務(wù)費。

第二十一條

物業(yè)管理企業(yè)收費實行年度審驗制度。每年考核復(fù)審一次，管理服務(wù)質(zhì)量發(fā)生變化的，價格主管部門有權(quán)調(diào)整其收費等級和收費標準。

年度審驗采取查驗物業(yè)管理企業(yè)送審材料，到現(xiàn)場了解情況，聽業(yè)主委員會(未成立業(yè)主委員會的由業(yè)主代表)意見等方式，對照服務(wù)收費等級對應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容進行年度審驗，并對被審驗單位作出合格、不合格的結(jié)論，對收費年度審驗不合格的，作降級、降低收費標準直至取消收費資格的處罰。

第二十二條

經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、使用人共同約定，公共性物管理服務(wù)費可以預(yù)收，但預(yù)收期限不得超過三個月，在已預(yù)繳費期間業(yè)主或使用人搬遷時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)退還尚未提供實際服務(wù)已預(yù)收的費用。物業(yè)管理企業(yè)不得收取與自身管理或服務(wù)無關(guān)的交付使用前的開發(fā)建設(shè)等費用。

第二十三條

物業(yè)管理服務(wù)收費必須禁止價格壟斷和牟取暴利行為。物業(yè)管理企業(yè)不得只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)。

第二十四條

物業(yè)管理服務(wù)收費實行收費許可證制和明碼標價制度。凡屬政府定價或政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向同級價格主管部門申請辦理《收費許可證》，物業(yè)管理企業(yè)將收費項目、收費標準及收費辦法在其收費場所的醒目位置明示。對需由業(yè)主(使用人)分攤的費用，應(yīng)當(dāng)公布相關(guān)的收費票據(jù)復(fù)印和具體的分攤原則及計算方法，接受業(yè)主的監(jiān)督和詢問。

第二十五條

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)于每年年初公布物業(yè)管理年度計劃和本住宅小區(qū)管理的重大措施，定期(一般6個月)向業(yè)主、使用人公布本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費收入和支出帳目，接受業(yè)主及業(yè)主委員會的監(jiān)督。并抄送受理審批的價格主管部門備案。

第二十六條

物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定向業(yè)主或使用人收取了物業(yè)管理公共性服務(wù)費的，其它任何單位和個人不得再重復(fù)收取相同性質(zhì)的費用。

第二十七條

已享受物業(yè)管理服務(wù)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按價格主管部門核定的收費項目和標準向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)管理服務(wù)費，不按規(guī)定繳納物業(yè)管理服務(wù)費的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)按國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)管理委托合同的約定追繳滯納金。

第二十八條

物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和使用人之間發(fā)生的價格糾紛，業(yè)主大會或業(yè)主委員會應(yīng)予協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的可由價格主管部門商物業(yè)管理行政部門裁定。第四章

罰則

第二十九條

凡有下列違反本辦法行為之一者，由縣級以上政府價格主管部門依法予以處罰。

(一)未按規(guī)定到價格主管部門辦理報批手續(xù),擅自收費的；

(二)越權(quán)定價，擅自提高收費標準的；

(三)擅自設(shè)立收費項目，亂收費的；

(四)不按規(guī)定實行明碼標價的；

(五)提供服務(wù)質(zhì)價不相符的；

(六)只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)的；

(七)未取得收費資格，擅自承攬物業(yè)管理業(yè)務(wù)的；

(八)未按規(guī)定辦理《收費許可證》年審手續(xù)的；

(九)其它違反本辦法的行為。

第三十條

違反本辦法的規(guī)定，各縣級以上人民政府價格主管部門或者房地產(chǎn)行政主管部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者好處的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第五章

附則

第三十一條

本辦法由省價格主管部門負責(zé)解釋。

第三十二條

本規(guī)定自2003年9月1日起執(zhí)行。原《江西省城市物業(yè)管理服務(wù)收費辦法》贛價房字[1999]5號同時廢止。附件2：江西省物業(yè)管理公共性服務(wù)收費標準單位：元／每月·每平方米建筑面積等級住

宅

類

別辦公樓(寫字樓)商場(商鋪)工業(yè)區(qū)(廠房)

多層住宅(7層及以下)高層住宅(8層以上)一級0．61--0．901．01—1．508．01—12．0010．01—13．00由各設(shè)區(qū)市價格主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H際情況制定政府指導(dǎo)價二級0．41--0．600．81—1．005．01—8．

007．01—10．00三級0．21--0．400．51--0．803．0l—5．OO3．01—7．00四級0．

10--0．200．30--0．501．00--3．002．00—3．00

1、高檔住宅區(qū)、別墅區(qū)主要依據(jù)業(yè)主的要求和所提供的服務(wù)內(nèi)容，質(zhì)量和深度，按雙方協(xié)議確定。

2、以解困房(經(jīng)濟適用住房)、福利房(