彝人古鎮(zhèn)調(diào)查報告

一、彝人古鎮(zhèn)項目定位城市概況

楚雄市地處滇中，位于楚雄州西南部，東鄰祿豐，南連雙柏，西與南華、景東接壤，北同牟定毗鄰，總面積達(dá)4433平方公里。全市19個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，154個村（居）委會，2859個村民小組。2002年，總?cè)丝?84283人，其中農(nóng)業(yè)人口348216人，非農(nóng)業(yè)人口136067人，是一個漢、彝、回、苗、白等多民族雜居的農(nóng)業(yè)縣級市。楚雄生產(chǎn)總值（億元）楚雄2000—2005年城市發(fā)展一、彝人古鎮(zhèn)項目定位楚雄財政收入（億元）年增長9.5%年增長8.3%楚雄城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）楚雄農(nóng)民人均處收入（元）年增長8.1%年增長6.2%2000年以后，各地提倡將旅游業(yè)打造成為新興支柱產(chǎn)業(yè)；專家預(yù)測未來6—8年中國游客將從現(xiàn)在總?cè)丝诘?7%增至30%一、彝人古鎮(zhèn)項目定位宏觀條件2002年，昆明鼎業(yè)集團(tuán)與政府合作開發(fā)束河古鎮(zhèn)項目；2003年項目啟動；2004年項目完成，帶動當(dāng)?shù)鼐用?000多戶，實現(xiàn)旅游收入近2000萬；前期項目投資2個億，開盤后銷售物業(yè)70%，回收資金1個億傳統(tǒng)的滇西黃金旅游線：昆明——大理——麗江2004年旅游人數(shù)達(dá)1000萬人次一、彝人古鎮(zhèn)項目定位旅游資源1楚雄處于滇西黃金旅游線路上，區(qū)域內(nèi)擁有多個的特色景點(diǎn)。但景點(diǎn)分散，缺乏主題和門戶，將黃金旅游線游客引入楚雄。一、彝人古鎮(zhèn)項目定位旅游資源2獨(dú)特的“彝族七秀”和“鹿城八景”哀牢疊翠土林奇觀楚雄西山龍江公園一、彝人古鎮(zhèn)項目定位旅游資源3

楚雄彝族自治州為多民族居住地，其中彝族人口60萬，占比僅次于漢族為25.17%，約占全國彝族人口的50%，彝族有13個支系，遍及全州。在彝族文化資源方面具有“唯一性”。一、彝人古鎮(zhèn)項目定位旅游資源4彝族三古：古生物，古人類和古文化古生物古人類古文化古文化一、彝人古鎮(zhèn)項目定位

周莊江南人家旅游項目，位于周莊古鎮(zhèn)入口處，建面4萬㎡。該項目以“清末民初江南民俗再現(xiàn)”為開發(fā)主題。以“主題公園式休閑購物中心”為設(shè)計概念，集觀光、游覽、特色商業(yè)、餐飲娛樂、展覽和影視表演于一體。

項目核心為水上表演舞臺，它是聚集人氣和拉升周莊旅游氛圍的重要節(jié)點(diǎn)。借鑒水鄉(xiāng)周莊開發(fā)模式麗江古城的開發(fā)，圍繞古代茶馬古道文化、納西文化、藏文化進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計。建筑以三房一照壁、四合五天井、走馬轉(zhuǎn)閣樓的古建民居為主。

“四方街”為區(qū)域中心，形成拉動麗江整體商業(yè)氣氛的關(guān)鍵。借鑒麗江古城開發(fā)模式一、彝人古鎮(zhèn)項目定位建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格以彝族古典民居為主題風(fēng)格，時間上廣納唐、宋、元、明、清，空間上博采東、西、南、北、中，薈萃經(jīng)典樣式，使之成為以彝族為主調(diào)的古典民居博物館。項目定位一、彝人古鎮(zhèn)項目定位項目定位從建筑產(chǎn)品設(shè)計方面充分運(yùn)用民族文化元素，展示彝族建筑文化將項目打造成一個具有中國西部民族特色的影視拍攝基地將彝族文化作為項目核心，打造中國彝族文化大觀園，展示特色民族風(fēng)情文化在旅游經(jīng)濟(jì)的宏觀背景下，將項目定位為旅游地產(chǎn)，滿足旅游和居住的需要整合區(qū)域資源，將項目打造成滇西旅游“黃金線”上的重要接待點(diǎn)和窗口將項目打造成云南旅游商品集散地、東南亞特色商品集散地二、彝人古鎮(zhèn)項目情況項目區(qū)位和交通“彝人古鎮(zhèn)”位于楚雄市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)東盛路與永安路之間，西鄰龍川江，臨近楚雄州政府，是楚雄州集中展示彝族文化的一個旅游精品項目。項目周圍有多個城市主干道，交通方便。市政府州政府東盛路昆楚高速威楚大道永安路項目二、彝人古鎮(zhèn)項目情況項目基本信息項目名稱彝人古鎮(zhèn)（銷售許可：預(yù)許云字2005—10號）項目地址楚雄永安路龍川江旁區(qū)位東盛東路與永安路間龍川江東側(cè)開發(fā)商

楚雄匯通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃物業(yè)形態(tài)住宅、商鋪、別墅物業(yè)結(jié)構(gòu)低層、多層開盤日期2005年11月交房日期目前第8期住宅在售（現(xiàn)房）物管公司楚雄匯通物業(yè)物管費(fèi)（元/㎡/月）商鋪：1；住宅：0.6基本資料規(guī)劃指標(biāo)占地面積1740畝總建筑面積1000000㎡住宅建筑面積——綜合用地——容積率0.98總戶數(shù)（戶）1、2期600戶綠化率36.30%停車泊位（個）1、2期550個產(chǎn)權(quán)40年，70年備注彝人古鎮(zhèn)前期1、2期，占地243畝，投資3.2億元，已于2006年底開發(fā)完成。第3、4期于2007年1月開工，1—4期以商業(yè)為主題，目前已投入運(yùn)營。項目共8期，總投資35億元。二、彝人古鎮(zhèn)項目情況項目工程分期項目啟動階段：2005年4月18日項目首期（1、2期）工程啟動，15個月完工。于2006年火把節(jié)正式開始接待游客。項目建設(shè)階段：2006年—2011年共8期，建設(shè)階段。2007年1月17日，中期（3、4期）工程動工，2009年完工，并投入使用。2009年5月，項目啟動“星宿家園”平浪煤礦采煤沉陷區(qū)治理工程定向工程，項目包攬彝人古鎮(zhèn)5、6、7期，占地320畝，總建面25.85萬平方米，總戶數(shù)3000戶，安置沉陷區(qū)居民2350戶，住宅面積79.5—133.6平，于2010年底交付使用，同時包括“水墨藝墅2、3號院”。團(tuán)購單位：平浪煤礦、楚雄日報集團(tuán)、中國人保楚雄分公司等。注：項目原定于2010年重點(diǎn)打造占地700畝的彝人古鎮(zhèn)東區(qū)：太陽歷公園提升改造工程，定位“體驗式高端商業(yè)區(qū)”，包括太陽歷民族嘉年華、高爾夫?qū)嵕熬毩?xí)場、兩個18洞迷你高爾夫，五星級度假酒店和情景商業(yè)步行街四部分。目前由于政策原因未進(jìn)行施工。項目收尾階段：2011年初，項目最后一期，第8期盛世和園項目開工。項目前4期為商業(yè)區(qū)，產(chǎn)品以商鋪為主，5—8期為居住區(qū)，產(chǎn)品以住宅為主。二、彝人古鎮(zhèn)項目情況項目功能結(jié)構(gòu)功能：吃、住、行、游、購、娛商家數(shù)量：600多戶商家入駐主題場景：人流聚集空間。水源廣場、梅葛廣場、咪依嚕廣場、畢摩文化廣場、望江樓、威楚樓、特色生態(tài)市井文化街、東盟風(fēng)情街、土司府、高氏相府等。板塊：以街道為單位進(jìn)行內(nèi)容和功能分區(qū)。旅游商品街、酒吧街、餐飲街、小吃街、客棧區(qū)、花鳥街、古玩街、民俗街、東盟風(fēng)情街、韓國風(fēng)情街等。酒店住宿：1家四星級酒店——彝人古鎮(zhèn)大酒店，建筑樣式為彝族高規(guī)格民居，內(nèi)部采用歐陸風(fēng)格，有各類套房156間，容納近300人住宿。特色民居客棧、賓館酒店58家，客房2057間，每天可容納4000人同時入住，其中85%以上按照三星級標(biāo)準(zhǔn)打造。飲食：目前有大型餐飲樓60家，可同時容納3000人就餐。其中楚雄五星級飯店彝王宴就坐落在彝人古鎮(zhèn)三期內(nèi)，以其獨(dú)具彝族特色的裝修，優(yōu)質(zhì)服務(wù)和高檔次彩屏為特色。同時，除了彝家飲食外，還有風(fēng)味餐、特色小吃、燒烤。娛樂：特色交通：為豐富游覽過程，提供觀光小火車、游船、黃包車、馬車等特色交通工具。節(jié)慶活動：火把節(jié)、彝族年——千人彝鄉(xiāng)宴、彝族情人節(jié)、賽裝節(jié)和彝族競技活動等。表演節(jié)目：彝鄉(xiāng)戀歌，祭火大典等。二、彝人古鎮(zhèn)項目情況項目產(chǎn)品設(shè)計住宅：多層住宅區(qū)，80—150㎡，小高層、高層住宅40—140㎡，從公寓，2房至4房共四十多種戶型。前4期為多層房，5—7期為定向團(tuán)購房，第8期為小高層17—18層和25—33層高層住宅。別墅：主要集中于別墅區(qū)，西邊靠近龍川江部分。有多種形式：商墅：云南民居半顆印、一半顆印、三坊一照碧、四合五天井以及北京三合院、北京四合院、北京四合院兩進(jìn)院等，面積230—900。普通別墅：聯(lián)排別墅、雙拼別墅、獨(dú)棟別墅，面積230—300。共三十多種戶型。商業(yè)：外觀要素采用了滇、川、黔、桂等省區(qū)彝族土司頭人的建筑文化。貫穿整個項目1—4期，5—8期以底商為主。自持部分：特色主題場景：水源廣場、梅葛廣場、望江樓、威楚樓、土司府、高氏相府等。出售產(chǎn)品：商鋪50—200㎡；商住樓250—400㎡；客棧800—1000㎡；大型獨(dú)棟商業(yè)1000—2600㎡。小面積商鋪以批發(fā)和零售業(yè)態(tài)為主，250㎡以上大面積商業(yè)以酒吧、大型餐飲、客棧和酒店業(yè)態(tài)為主。二、彝人古鎮(zhèn)項目情況項目產(chǎn)品數(shù)據(jù)統(tǒng)計項目1、2期：占地243畝，容積率0.98，總建面200000㎡，其中商業(yè)面積53000㎡。項目3期：占地266畝，容積率0.98，總建面155000㎡，其中商業(yè)面積55000㎡。項目4期：占地180畝，容積率0.98，總建面120000㎡，全部為商業(yè)面積。項目5、6、7期：占地320畝，容積率1.21，總建面258500㎡，住宅項目，3000戶。項目8期：占地100畝，容積率3.49，總建面260000㎡，住宅項目，2000戶。按照以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計：項目已使用土地1109畝，總建面993500㎡，商業(yè)面積228000㎡，商業(yè)占比22.95%。二、彝人古鎮(zhèn)項目情況項目商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計目前商業(yè)集中于1—4期，商業(yè)形式以街鋪為主，商業(yè)街面積150000㎡，主街全部營業(yè)，輔街鋪面出80%，從數(shù)量來看珠寶店、餐館和酒店客棧占比前三名，分別為17.4%、13.7%和13.5%，全部在50家店以上。其中珠寶店76家，其中43家為緬甸珠寶，占了一半以上，為珠寶街增色不少。三、彝人古鎮(zhèn)項目活動推廣營銷活動事件時間表時間活動內(nèi)容2005年4月18日彝人古鎮(zhèn)一期工程開工。2006年6月30日彝人古鎮(zhèn)一工程6月30日竣工。2006年7月18日彝人古鎮(zhèn)于“火把節(jié)”開業(yè)接待。2006年7月21日彝人古鎮(zhèn)旅游開發(fā)有限公司召開旅游推介會，邀請各大知名旅游公司出席。2007年8月6日彝人古鎮(zhèn)與康輝旅游集團(tuán)簽約建立長期戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。2008年彝人古鎮(zhèn)與楚雄市人民政府簽訂了“楚雄市商貿(mào)會展協(xié)議”，從2008年起，楚雄城區(qū)火把節(jié)，年貨街等會展全權(quán)交彝人古鎮(zhèn)操辦。2008年云南省楚雄彝族自治州申報的“梅葛”，入選第三批“國家級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)名錄”。2009年彝人古鎮(zhèn)通過了國家旅游局4A級旅游景區(qū)的評定，并通過百萬網(wǎng)選獲得“中國最美十大主題公園”第七名。2009年5月25日彝人古鎮(zhèn)平浪煤礦沉陷治理工程定向開發(fā)奠基儀式。2009年7月30日彝人古鎮(zhèn)舉辦國際人類學(xué)與民族學(xué)聯(lián)合會第十六屆世界大會2009年8月14日彝人古鎮(zhèn)舉辦火把節(jié)著名攝影家六人巨幅作品聯(lián)展。2009年10月1—8日彝人古鎮(zhèn)舉辦“慶國慶、迎中秋”活動。2009年11月29日彝人古鎮(zhèn)舉辦“彝族年千人彝鄉(xiāng)宴”活動。2010年云南省楚雄彝族自治州申報的“彝醫(yī)藥”，入選第三批“國家級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)名錄”。為了讓彝人古鎮(zhèn)天天有歌舞，月月有節(jié)日，開發(fā)商把彝族的傳統(tǒng)節(jié)日進(jìn)行挖掘、整理并進(jìn)行推廣。目前已成功推出彝族年、插花節(jié)、賽裝街、彝族情人節(jié)