北京龍湖花園合作建議書

北京龍湖花園

合作建議書大地參謀2006年2月前言

我們認(rèn)為本工程要站在大北京規(guī)劃和延慶城市化的高度上，整合延慶優(yōu)勢(shì)生態(tài)資源，把本工程建成一個(gè)北京首創(chuàng)、全國(guó)一流的“和諧生態(tài)社區(qū)〞。以自己的實(shí)際行動(dòng)來(lái)響應(yīng)黨中央和國(guó)務(wù)院“構(gòu)建和諧社會(huì)〞偉大戰(zhàn)略的實(shí)施！本工程要實(shí)現(xiàn)以下功能：

要成為延慶生態(tài)產(chǎn)業(yè)的引擎!

以延慶優(yōu)勢(shì)生態(tài)資源為核心，通過(guò)整合當(dāng)?shù)芈糜巍⒎康禺a(chǎn)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、文化、醫(yī)療、教育等優(yōu)勢(shì)資源，為延慶的特色生態(tài)產(chǎn)業(yè)注入新的、強(qiáng)大的動(dòng)力。生態(tài)養(yǎng)生生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游業(yè)房地產(chǎn)業(yè)文教、醫(yī)療商業(yè)要成為延慶生態(tài)產(chǎn)品的“孵化器〞!

通過(guò)為工程業(yè)主提供“生態(tài)農(nóng)莊〞、“綠色食品產(chǎn)業(yè)園〞、“綠色科技住宅〞、“生態(tài)酒店〞等一系列生態(tài)產(chǎn)品，從而打造獨(dú)具特色生態(tài)社區(qū)的產(chǎn)品譜系，讓延慶的農(nóng)民、居住業(yè)主、度假人群都能獲得相應(yīng)的實(shí)惠，從而讓更多人分享社會(huì)開(kāi)展的成果。

生態(tài)住宅生態(tài)旅游生態(tài)酒店生態(tài)農(nóng)莊綠色食品生態(tài)產(chǎn)品我們將本工程初步定位為：龍湖花園——北京的香格里拉釋義：

——香格里拉是一個(gè)超越不同種族和不同國(guó)界的世外桃源。傳說(shuō)中的香格里拉是處在一個(gè)環(huán)山的盆地當(dāng)中，環(huán)境優(yōu)美，社會(huì)和諧。這一切都和延慶的自然環(huán)境和人文內(nèi)涵相契合。龍湖花園作為延慶核心區(qū)的高尚居住區(qū)，工程生活環(huán)境和社區(qū)理念都與傳說(shuō)中香格里拉的世外桃源這種和諧的生活方式相符。定位香格里拉一方面說(shuō)明本工程自然地理位置，另一方面也可以放映出本工程的居住文化內(nèi)涵。香格里拉，對(duì)外來(lái)旅游者的度假生活方式和當(dāng)?shù)鼐用穸加袠O強(qiáng)的認(rèn)同感，從而使其更有吸引力。香格里拉的由來(lái)1933年，英國(guó)著名小說(shuō)家詹姆斯·希爾頓在小說(shuō)?消失的地平線?ＬｏｓｔＨｏｒｉｚｏｎ一書中，描寫遠(yuǎn)在東方的一塊永恒寧?kù)o的土地。那兒雪峰峽谷、森林環(huán)繞、牛羊成群，名叫“香格里拉〞的世外桃源。從此“香格里拉〞成為世人向往之地。延慶，北京的香格里拉密云平谷延慶，北京空氣中負(fù)氧離子最高，森林覆蓋率最高；水資源最豐富；具備開(kāi)展生態(tài)產(chǎn)業(yè)得天獨(dú)厚的條件延慶品牌形象定位：一個(gè)全新的以湖濱濕地、

生態(tài)養(yǎng)生為主題的復(fù)合型居住社區(qū)功能定位：本案是典型的復(fù)合地產(chǎn)工程，是多種產(chǎn)業(yè)的有機(jī)復(fù)合與嫁接。三大主導(dǎo)功能：居住度假；運(yùn)動(dòng)休閑；生態(tài)養(yǎng)生。

四大輔助功能：

會(huì)議博覽；旅游觀光；商業(yè)娛樂(lè)；教育文化。

會(huì)議博覽旅游觀光教育文化商業(yè)娛樂(lè)產(chǎn)品類型：別墅〔獨(dú)棟、聯(lián)排〕洋房度假酒店商業(yè)中心會(huì)展中心學(xué)校體育場(chǎng)館……

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商務(wù)花園CBD休閑娛樂(lè)區(qū)（配套酒店）企業(yè)會(huì)所休閑商務(wù)區(qū)技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)會(huì)務(wù)展示、教育培訓(xùn)旅游集散中心區(qū)域商務(wù)中心功能定位主導(dǎo)功能附屬功能保健康體度假居住運(yùn)動(dòng)休閑會(huì)議博覽商業(yè)娛樂(lè)旅游觀光溫泉會(huì)館網(wǎng)球場(chǎng)等度假別墅國(guó)際會(huì)議中心旅游觀光中心中心商業(yè)街教育文化酒店式公寓多層洋房大型教育區(qū)北京休閑商務(wù)區(qū)反季節(jié)觀光農(nóng)業(yè)中心其他組團(tuán)我們認(rèn)為本工程成功的關(guān)鍵在于：營(yíng)造延慶城市活力和價(jià)值增長(zhǎng)四大核心要素

要素一：整合產(chǎn)業(yè)

整合生態(tài)養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)延慶相關(guān)產(chǎn)業(yè)互動(dòng)開(kāi)展“順應(yīng)形勢(shì)，整合產(chǎn)業(yè)〞是工程總體規(guī)劃的核心思路。一方面，順應(yīng)中國(guó)社會(huì)的進(jìn)程，開(kāi)發(fā)出順應(yīng)形勢(shì)的產(chǎn)品。另一方面，結(jié)合延慶優(yōu)勢(shì)生態(tài)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展相關(guān)的效勞和配套性產(chǎn)業(yè)，比方生態(tài)農(nóng)業(yè)、休閑地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)。還要適度開(kāi)展度假酒店業(yè)、商務(wù)中心和區(qū)域性品牌商業(yè)中心。如由度假酒店、購(gòu)物廣場(chǎng)為主體構(gòu)成的購(gòu)物休閑娛樂(lè)區(qū)，以寫字樓為代表的現(xiàn)代商務(wù)辦公區(qū)、以體育場(chǎng)館為平臺(tái)的演藝、展示區(qū)等等，構(gòu)成一個(gè)相輔相成的產(chǎn)業(yè)集群。

要素二：整合文化

以鮮明的生態(tài)養(yǎng)生文化主題，整合社區(qū)建筑和精神內(nèi)涵

在城市設(shè)計(jì)、單體建筑和局部環(huán)境設(shè)計(jì)等方面始終堅(jiān)持結(jié)合自然，強(qiáng)調(diào)人工環(huán)境與自然環(huán)境的相互配合，在整體建設(shè)中參加生態(tài)養(yǎng)生文化元素，使人文特色成為社區(qū)獨(dú)特的風(fēng)格和精神內(nèi)涵，形成一個(gè)多樣化的休閑景觀帶。本工程的住宅、游樂(lè)設(shè)施、商業(yè)辦公等形式，近百萬(wàn)萬(wàn)平米建筑總量，都要用這個(gè)鮮明的主題靈魂來(lái)引領(lǐng)本工程。

要素三：整合配套

以完善的配套，提升社區(qū)效勞能力

要將完善的公共配套系統(tǒng)建設(shè)放在重要的位置；注重社區(qū)與延慶公共空間的關(guān)系；注重效勞商業(yè)與品牌商業(yè)的比重；并且站在整個(gè)延慶的層面來(lái)強(qiáng)化效勞功能，將延慶的居住檔次和商業(yè)氣氛、商務(wù)辦公等業(yè)態(tài)提升到一個(gè)新的高度！要素四：整合資源

以資源集合形成共享的社區(qū)

資源是一個(gè)社區(qū)賴以生存和持續(xù)開(kāi)展的源泉。本工程形成了不同于其它社區(qū)的資源優(yōu)勢(shì)，主要表達(dá)在：主題人文資源、自然生態(tài)環(huán)境資源、具有活力的旅游資源、完善的配套以及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)資源。因此，本工程的資源不是單一資源，尤其是通過(guò)主題文化與社區(qū)環(huán)境的結(jié)合，以文化來(lái)升級(jí)生態(tài)資源的價(jià)值，營(yíng)造出一個(gè)豐富性、趣味性和便利性的社區(qū)，形成了各種資源的共享。培植一個(gè)強(qiáng)勢(shì)的城市運(yùn)營(yíng)商品牌

樹(shù)立一個(gè)生態(tài)社區(qū)開(kāi)發(fā)的典范

帶動(dòng)一批資源產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)開(kāi)展

打造一張延慶全新的名片結(jié)論：我們對(duì)本工程規(guī)劃初步想法——

以人文旅游和生態(tài)環(huán)境為根底的規(guī)劃原那么原那么一：

因地制宜建設(shè)生態(tài)社區(qū)環(huán)境的規(guī)劃思想

因地制宜，保存原有的地形地貌和自然資源，比方：水岸環(huán)境、濕地系統(tǒng)，依勢(shì)建成具有水景的文化旅游區(qū)和居民住宅區(qū)，充分表達(dá)尊重自然、塑造高品位生活環(huán)境的規(guī)劃。原那么二：

突出人文旅游，豐富社區(qū)內(nèi)涵

堅(jiān)持“以人為本〞的建筑理念，突出人文旅游，在建筑布局、園林規(guī)劃和小區(qū)建設(shè)中，始終將清新的自然氣息與濃郁的人文氣氛、開(kāi)放式的建筑空間與藝術(shù)化園林生態(tài)融為一體，建筑與景觀、景觀與人、人與建筑三者之間親密溝通、和諧統(tǒng)一，表達(dá)“環(huán)境+質(zhì)量+文化〞的地產(chǎn)品牌。原那么三：

以旅游和居住為核心，進(jìn)行功能混合布局

在北京度假休閑產(chǎn)業(yè)飛速開(kāi)展和中國(guó)加速老年社會(huì)化的背景下，結(jié)合延慶城市規(guī)劃，在本工程中將旅游和居住進(jìn)行適當(dāng)?shù)墓δ芊謪^(qū)，旅游區(qū)與居住區(qū)保持一定的相對(duì)獨(dú)立性。但這種相對(duì)獨(dú)立不是單一功能的布局。

具體來(lái)說(shuō)，以湖濱濕地為核心生態(tài)景觀區(qū)，圍繞著這個(gè)區(qū)域，規(guī)劃旅游區(qū)和商務(wù)區(qū)，再通過(guò)酒店、商務(wù)和商業(yè)配套等過(guò)渡到居住區(qū)的混合布局。使得整個(gè)社區(qū)形態(tài)豐富，充滿生活趣味和活力。原那么四：

以人為本，規(guī)劃社區(qū)交通系統(tǒng)以社區(qū)的整體性和系統(tǒng)性為出發(fā)點(diǎn)，注重人行的系統(tǒng)規(guī)劃，建立貫穿整個(gè)社區(qū)中心地帶的步行系統(tǒng)，人們通過(guò)這一系統(tǒng)可順利步行到達(dá)社區(qū)的各個(gè)廣場(chǎng)、公園、綜合會(huì)所、商業(yè)中心等公共場(chǎng)所。龍湖花園，香格里拉的明珠本建議書包括以下幾個(gè)方面：

一、工作思路二、工作內(nèi)容三、工作方法

一、工作思路

〔一〕根本思路1、在全面分析中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和北京行業(yè)開(kāi)展?fàn)顩r〔宏觀、微觀、流行及未來(lái)趨勢(shì)〕的根底上，結(jié)合本案所處區(qū)域及本案擁有的資源，面向不同客戶群,定位特色、品質(zhì)、檔次不同的產(chǎn)品供給及需求狀況，結(jié)合工程所在區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手工程情況，做出相應(yīng)判斷。2、深入挖掘本工程所處地段的區(qū)位特點(diǎn)和資源特性，通過(guò)不同地段的區(qū)位特點(diǎn)比較，明確本地段的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，為工程的定性、定位和進(jìn)一步的產(chǎn)品定型及營(yíng)銷推廣效勞。3、在分析潛在客戶的特征、偏好、購(gòu)置行為的根底上，通過(guò)針對(duì)不同類型客戶群的調(diào)查、分析，把握潛在客戶的獨(dú)特性，鎖定潛在客戶群體。4．通過(guò)對(duì)典型案例的剖析、了解類似物業(yè)的借鑒點(diǎn)；通過(guò)專業(yè)人士組成的參謀群對(duì)確定本工程定位的各相關(guān)方面進(jìn)行討論、研究和分析，進(jìn)一步了解工程定位各相關(guān)方面影響力度。5．在綜合以上的根底上，通過(guò)SWOT分析、設(shè)定目標(biāo)下的財(cái)務(wù)評(píng)估，對(duì)本案工程的市場(chǎng)定位等方面提出系統(tǒng)化的論證，以使工程全面貼近市場(chǎng)需求，使得開(kāi)展商獲取最優(yōu)經(jīng)濟(jì)效益。〔二〕技術(shù)路線

二、工作內(nèi)容

第一局部工程開(kāi)發(fā)背景分析

一、工程開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)期中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)預(yù)期1、中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)開(kāi)展進(jìn)程2、中國(guó)新世紀(jì)社會(huì)開(kāi)展進(jìn)程展望3、中國(guó)旅游度假產(chǎn)業(yè)開(kāi)展望二、工程開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)期北京市社會(huì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展走勢(shì)預(yù)期1、北京宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)開(kāi)展預(yù)期2、北京新城市規(guī)劃對(duì)延慶影響分析3、北京休閑度假產(chǎn)業(yè)開(kāi)展預(yù)測(cè)4、北京人口老齡化分析5、北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析三、工程開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)期本工程周邊區(qū)域開(kāi)展預(yù)期1、延慶經(jīng)濟(jì)開(kāi)展預(yù)期研究2、延慶房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展研究3、延慶社會(huì)人口、家庭結(jié)構(gòu)分析4、延慶人口遷徙分析四、延慶生態(tài)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)分析1、延慶生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)分析A、空氣質(zhì)量分析B、水質(zhì)分析C、延慶濕地環(huán)境分析2、延慶生態(tài)農(nóng)業(yè)分析A、綠色農(nóng)作物〔蔬菜、糧食〕B、綠色養(yǎng)殖業(yè)3、延慶旅游、休閑地產(chǎn)開(kāi)展分析第二局部競(jìng)爭(zhēng)與個(gè)案分析

一、“泛地產(chǎn)〞工程開(kāi)展分析

1、旅游、休閑、度假地產(chǎn)分析2、教育地產(chǎn)分析3、其它二、典型“泛地產(chǎn)〞個(gè)案研究

1、國(guó)外“泛地產(chǎn)〞案例研究A、歐美案例分析B、亞洲案例分析C、其它地區(qū)案例分析2、中國(guó)“泛地產(chǎn)〞典型個(gè)案研究A、華南案例〔香港、深圳、廣州、東莞、中山等。〕B、華東案例〔上海、南京、蘇州、杭州、溫州、福州等?！矯、華北案例〔北京、天津、唐山、石家莊等〕D、其它案例〔武漢、重慶、成都等〕三、旅游休閑地產(chǎn)分析

1、國(guó)外典型案例分析A、美國(guó)典型案例〔棕櫚灘等〕B、澳大利亞典型案例分析〔黃金海岸等〕C、法國(guó)典型案例分析D、其它〔意大利、西班牙、瑞典等〕2、中國(guó)典型生態(tài)地產(chǎn)案例分析A、海濱型〔三亞、珠海、青島、秦皇島等〕B、山岳型〔安徽黃山、成都峨眉山等〕C、濱水型〔上海淀山湖、南京、蘇州等〕D、其它〔溫泉、沙療、森林等〕3、北京典型案例分析A、中信地產(chǎn)工程B、中坤地產(chǎn)工程C、其它〔昌平、房山等工程分析〕四、老年地產(chǎn)工程調(diào)查與分析

1、養(yǎng)生地產(chǎn)研究A、老年地產(chǎn)產(chǎn)品研究B、老年地產(chǎn)品牌研究C、老年社區(qū)管理研究2、國(guó)外著名相關(guān)工程個(gè)案研究A、日本個(gè)案B、韓國(guó)個(gè)案C、美洲個(gè)案3、中國(guó)著名老年公寓個(gè)案研究A、海南個(gè)案〔三亞“東北老年人度假中心〞等〕B、廣西個(gè)案〔廣西北海老年等〕C、華東個(gè)案〔上海等〕D、東北個(gè)案4、北京老年公寓工程調(diào)查與分析A、東方太陽(yáng)城B、北京太陽(yáng)城C、北京老年公寓〔政府主辦〕D、其它……第三局部工程的需求分析

一、北京消費(fèi)調(diào)查1、北京市場(chǎng)的研究與分析A、對(duì)旅游地產(chǎn)產(chǎn)品需求分析B、北京旅游、休閑地產(chǎn)容量分析2、北京市場(chǎng)開(kāi)展預(yù)期二、延慶消費(fèi)調(diào)查1、延慶消費(fèi)市場(chǎng)的調(diào)查與分析2、延慶與北京的關(guān)系研究與分析三、其它消費(fèi)調(diào)查第四局部工程整體定位及各功能區(qū)的定位一、工程整體形象與檔次的定位二、住宅區(qū)域的定位三、商業(yè)配套的定位四、園林及景觀的定位五、物業(yè)類型與配比第五局部工程的規(guī)劃與設(shè)計(jì)一、住宅區(qū)域的規(guī)劃與設(shè)計(jì)二、商業(yè)配套的規(guī)劃與設(shè)計(jì)三、園林景觀的規(guī)劃與設(shè)計(jì)四、工程的區(qū)間道路和市政帶路與整個(gè)工程環(huán)境的協(xié)調(diào)五、湖面再擴(kuò)大的思路及湖邊建筑和景觀的設(shè)計(jì)六、商業(yè)旅游和夏都風(fēng)情夜市一條街的開(kāi)發(fā)思路第六局部工程投資分析財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

一、工程整體的開(kāi)發(fā)形式和實(shí)施步驟1、工程前期的開(kāi)發(fā)策略2、工程開(kāi)發(fā)周期二、本錢分析三、經(jīng)營(yíng)期收益預(yù)期四、經(jīng)營(yíng)期經(jīng)營(yíng)本錢預(yù)期1、工程的整體投入2、前期開(kāi)發(fā)的資金投入3、工程整體的搬遷方案和費(fèi)用五、動(dòng)態(tài)回收期六、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值七、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率八、資本運(yùn)作建議第七局部營(yíng)銷推廣方案一、形象定位二、VI系統(tǒng)設(shè)計(jì)三、營(yíng)銷模式設(shè)計(jì)四、推廣方案〔一〕市場(chǎng)相關(guān)資訊情報(bào)的調(diào)查與分析〔二〕工程所處地塊及周邊環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)工程的調(diào)查、分析〔三〕案例的調(diào)查與剖析、借鑒，主要采用深度訪談形式〔四〕潛在目標(biāo)客戶群體調(diào)查與研究三、工作方法

?參于本工程工作的主要部門、人員名錄?1、參于本工程工作的主要部門大地公司參謀中心大地公司籌劃中心大地公司銷售中心2、參于本工程工作的主要人員略3、可以提供配合的關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)略附件1

大地參謀投資參謀工作主要業(yè)績(jī)秦皇島南戴河“藍(lán)色海岸〞工程。位于河北省秦皇島市南戴河旅游區(qū)，總建面6.2萬(wàn)平方米。以“海濱第三居所〞的全新生活理念和“距沙灘僅六米〞的強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)，引領(lǐng)休閑地產(chǎn)潮流，定位高端市場(chǎng)。2004年7月31日開(kāi)盤，通過(guò)指向明確、行之有效的營(yíng)銷推廣方式，短期內(nèi)迅速成交近200套。在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)同類產(chǎn)品大多2000—3000元/平米