北京綜合體考察報告

北京綜合體考察報告----“非常完美〞組心得“非常完美組〞北京行程全記錄三里屯SOHO工三都市綜合體屯三里盤古大觀世澳國際中心合生麒麟社當(dāng)代MOMA銀泰中心華茂中心非常完美第一站：三里屯SOHO

BEIJINGSANSOHO

寫字樓公寓商業(yè)非常完美第二站：工三

GONGSANPLAZA

寫字樓產(chǎn)權(quán)酒店商業(yè)非常完美第三站：屯三里

BEIJINGPANGUPLAZA

寫字樓商業(yè)產(chǎn)權(quán)酒店

屯三里非常完美第四站：盤古大觀

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寫字樓公寓商業(yè)酒店非常完美第五站：世奧國際中心

THEINTERNATIONALCENTERTIMES

寫字樓公寓非常完美第六站：合生麒麟社

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住宅商業(yè)非常完美第七站：北京銀泰中心1

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寫字樓公寓商業(yè)酒店非常完美第七站：北京銀泰中心2

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寫字樓公寓商業(yè)酒店非常完美第八站：當(dāng)代MOMA

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公寓展覽當(dāng)代MOMA非常完美第九站：華茂中心1

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寫字樓公寓商業(yè)酒店非常完美第九站：華茂中心2

BEIJINGYINTAICENTRE

寫字樓公寓商業(yè)酒店典型工程深度分析：商務(wù)核心都市綜合體——銀泰中心航母體量都市綜合體——華茂中心特色商業(yè)都市綜合體——三里屯SOHO絕版地標(biāo)都市綜合體——盤古大觀商務(wù)核心都市綜合體——銀泰中心北京銀泰中心位于建國門外大街2號，即東三環(huán)國貿(mào)橋的西南角。

該中心位于北京中心商務(wù)區(qū)的核心地帶，北臨長安街，與國貿(mào)遙相照應(yīng)，東臨東三環(huán)路，南為建外SOHO，是長安街的地標(biāo)性建筑。1、區(qū)位及周邊情況北京中心商務(wù)區(qū)核心地帶基地面積：31,305平方米建筑總面積：350,000平方米地上建筑總面積：265,300平方米地下建筑總面積：84,700平方米酒店公寓樓：120,500平方米酒店：31,700平方米公寓：58,400平方米商業(yè)配套：30,300平方米辦公樓A：72,300平方米辦公樓B：72,500平方米大樓覆蓋率：46%綠化覆蓋率：21%容積率：8建筑設(shè)計：北京銀泰中心由世界著名建筑師JohnC.Portman擔(dān)綱設(shè)計，其優(yōu)雅與和簡捷的設(shè)計風(fēng)格所表達(dá)的高貴、威嚴(yán)、大氣，與新時代的北京非常吻合，是新世紀(jì)長安街的至高點和地標(biāo)性建筑。景觀設(shè)計：(1)立體化的設(shè)計，使建筑物四周的街道植物、裙房屋頂?shù)幕▓@以及室內(nèi)景觀相結(jié)合。(2)細(xì)膩的處理手法，是國際級設(shè)計大師水平的直接表達(dá)之一。(3)水景的運用，北京銀泰中心的水景設(shè)計是點綴性的、立體的，在整體環(huán)境設(shè)計中起著重要的作用。設(shè)計師將中國傳統(tǒng)上對水的認(rèn)識加以藝術(shù)化的表現(xiàn)，給人精神慰藉。3、總體規(guī)劃和設(shè)計世界著名團隊打造北京至高點與地標(biāo)性建筑最顯貴的黃金旺地：位于北京CBD核心區(qū)；長安街第一高：中央主樓高249.9米，兩側(cè)配樓高186米；國際最著名的建筑設(shè)計：國際著名建筑設(shè)計大師JohnPortman&Associates約翰?波特曼建筑設(shè)計事務(wù)所設(shè)計；中國最高的酒店：凱悅酒店在大中華地區(qū)首家柏悅酒店,酒店大堂位于中央主樓的頂部60層，佇立酒店大堂，可俯瞰北京全景，是中國最高的酒店大堂。核心價值CBD最豪華的公寓：28套極品酒店效勞式豪華公寓柏悅府，216套酒店效勞式公寓柏悅居，其中柏悅府為國際級商業(yè)首腦度身定制。與一般的公寓建筑有所不同，北京銀泰中心把公寓設(shè)置在了整個建筑群的中央主樓；頂尖時尚的歐洲生活藝術(shù)中心：柏悅生活ParkLife，薈萃歐洲頂尖時尚的生活方式，是全新概念的高品位商業(yè)、休閑、健康、美食及娛樂生活目的地。最頂級的國際化團隊：建筑／結(jié)構(gòu)設(shè)計師是以設(shè)計地標(biāo)性建筑聞名的著名建筑設(shè)計師JohnC.Portman約翰?波特曼；柏悅酒店和柏悅居的室內(nèi)設(shè)計師是多家超五星酒店集團指定的世界著名室內(nèi)設(shè)計師PeterRemedios；寶維士BovisLendLease提供工程管理；餐飲和健身中心的室內(nèi)設(shè)計師是亞洲著名的日本SuperPotatoCompanyLtd.；核心價值國貿(mào)是深棕色、建外SOHO是白色，為了取得這個和諧，銀泰中心在定外立面顏色的時候，選擇了中間顏色米黃色，作了一個過渡，因為三者中間它是最高的建筑，能夠把另外兩個建筑協(xié)調(diào)起來，這其實也是由內(nèi)而外與由外而內(nèi)的相互協(xié)調(diào)。另外，銀泰中心把大堂設(shè)在頂層，讓人們可以利用銀泰中心這個長安街的制高點，欣賞到整個北京和現(xiàn)代化的CBD,這不僅為建筑增加了亮點，也真正表達(dá)了地標(biāo)性建筑的作用。規(guī)劃布局有限的空間營造精致園林；開放式庭院與屋頂花園立體營造出銀泰的盎然生機。室內(nèi)水景的營造表達(dá)銀泰的靈動婉約。建筑因綠色與水而整體晶瑩剔透，自然因建筑而得以表達(dá)其寓意與傳奇。景觀規(guī)劃柏悅城柏悅府：專屬府邸式公寓，50-58F，21套，549-869平米。

柏悅酒店：34-49F，共計237套

悅生活PARKLIFE：-1-3F+5F的平臺花園；PICC——平安保險大廈：銀泰寫字樓——5A甲級寫字樓柏悅居：公寓，7-33F，共計216套，面積133-240平米。北京亮餐廳與酒吧：頂層

建筑規(guī)劃酒店品牌：柏悅酒店；運作關(guān)鍵：引入中國第一家柏悅酒店，借助柏悅品牌提升工程檔次；酒店定位：極致尊貴的精品酒店產(chǎn)品打造全國最大的室內(nèi)生態(tài)背景墻宴會廳旁的貴賓休息室全國最大的景泰藍(lán)壁畫全國最大的漆球宴會廳內(nèi)的蛋殼畫北京最高的餐廳——北京亮餐廳超大型貨梯電梯轎廂尺度可容納轎車，用于在宴會廳做車展；各種物業(yè)功能定位及運作思路公寓定位：柏悅居——現(xiàn)代豪華公寓柏悅府——專屬府邸式公寓經(jīng)營模式：直接銷售；運作關(guān)鍵：以境外銷售為前導(dǎo)，待境外銷售較成熟，再憑借良好的銷售業(yè)績和市場口碑，提升柏悅居的外鄉(xiāng)形象及產(chǎn)品價值，為后續(xù)銷售創(chuàng)造升值空間；境外以香港地區(qū)為主要銷售市場，以專業(yè)投資、理財人士為主力客群；銷售方式：境內(nèi)自主銷售，境外委托代理行銷售；渠道營銷和公關(guān)營銷相結(jié)合。銷售渠道：凱悅集團、美林集團、華平基金、海外路演、聯(lián)合公關(guān)活動、產(chǎn)品推介會、網(wǎng)絡(luò)營銷三樓5、各種物業(yè)功能定位及運作思路商業(yè)定位：奢侈品零售中心經(jīng)營模式：開展商租賃式經(jīng)營，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理；業(yè)態(tài)組合：服裝、鐘表、珠寶、、餐飲運作關(guān)鍵：引入全球頂級奢侈品提升商業(yè)整體檔次與品質(zhì)，一二級品牌以擴大客戶群體；1F2F3F-1F扶疏的竹影與荷花池，五座古老的宋代庭院式木建筑，在曲折的水景蜿蜒引導(dǎo)下錯落有致的呈現(xiàn)在面前6樓平臺的“秀〞酒吧開幕盛典時的

樓體投影儀式寫字樓定位：世界500強中國總部總建筑面積約73975㎡建筑高度186米建筑層數(shù)44層地上建筑面積72144㎡結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土筒中筒結(jié)構(gòu)抗震系數(shù)8度辦公面積標(biāo)準(zhǔn)層高度4米大堂高度12米客梯高低區(qū)各6部，共12部進口OTIS高速雙層轎廂客梯，共計24個電梯轎廂消防及服務(wù)梯2部進口OTIS電梯自動扶梯4部自動扶梯車庫至大堂穿梭電梯2部進口OTIS電梯經(jīng)營模式：先將一棟整體賣給PICC集團，減輕前期壓力，另一棟自持出租長期獲利；入駐企業(yè)：美國思科、東京證券交易所、美國美邁斯與普衡律師事務(wù)所以及跨國咨詢公司等；運作關(guān)鍵：將一棟整體出售減輕前期資金壓力，后期自持；硬件打造七大特色：北京首例雙轎廂電梯系統(tǒng)；全空氣變風(fēng)量〔VAV〕系統(tǒng)12米雙層挑空大堂，獨特環(huán)形走廊無中柱大開間辦公空間15厘米高架空網(wǎng)絡(luò)地板可更換單元式LOW-E幕墻系統(tǒng)全面?zhèn)€性化設(shè)計，創(chuàng)造人性化舒適辦公環(huán)境各業(yè)態(tài)之間的運營關(guān)系待補充航母體量都市綜合體——華茂中心開展商背景：北京國華置業(yè)系具有國家房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)的大型地產(chǎn)商，是國內(nèi)最高端建筑綜合體品牌——華貿(mào)中心的開展商。資信連續(xù)多年蟬聯(lián)由中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行、中國光大銀行、北京銀行及新華社聯(lián)合推選的“北京地產(chǎn)資信20強〞稱號。持有華貿(mào)新光天地、華貿(mào)寫字樓、華貿(mào)購物中心等高投資回報率物業(yè)。與國際巨頭公司進行長期戰(zhàn)略合作。地位中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)，開創(chuàng)了主流地產(chǎn)模式，獲得來自政府部門、主流媒體百余項榮譽，成為業(yè)界標(biāo)桿。1、區(qū)位及周邊情況北京華貿(mào)中心坐落于東長安街，位于CBD東側(cè)，西距國貿(mào)橋900米，東臨東四環(huán)四惠橋，南望長安街。至首都國際機場只需20分鐘。

CBD東行延伸區(qū)域華茂中心寫字樓超5A智能寫字樓：為跨國企業(yè)量身定做，以國際金融領(lǐng)袖型金融公司為支撐，入住華茂中心的金融企業(yè)享受北京CBD政府特殊津貼政策華茂中心寫字樓購物中心北京CBD最大的商業(yè)中心2家國際超5星酒店品牌華茂公寓國際公寓+商務(wù)樓JW萬豪酒店麗思卡爾頓酒店5A智能寫字樓+國際商業(yè)區(qū)+國際公寓+2家五星級酒店+展示中心2、業(yè)態(tài)排布商業(yè)寫字樓酒店公寓新光天地華茂購物中心華茂廣場華茂商業(yè)街麗思卡爾頓酒店JW萬豪酒店3、規(guī)劃布局在總體規(guī)劃上，建筑在南北向被有機的組織起來，寫字樓區(qū)面向長安街，并有其面向南側(cè)的步行廣場給寫字樓提供高尚的商業(yè)辦公氣氛；公寓區(qū)位于用地北部，擁有它相對獨立的公寓區(qū)花園及水景，且花園、水景在不同的平臺高度上上下有致，形成整潔，宜人的空間秩序。另一方面，也使花園充分擁有陽光、擁有更大的日照角度。為在不同季節(jié)都盡可能給居民以最宜人的活動空間；商業(yè)區(qū)與酒店位于用地的中部，由寫字樓和酒店共同圍合成一個在北京獨具特色的主題公園，既形成了東長安街商業(yè)區(qū)的延續(xù)，又為酒店提供了廣闊的城市公園性空間。通過建筑空間與元素的組織，使公共空間富有人情味，使北京華貿(mào)中心緊緊融入CBD的商業(yè)氣氛中。4、景觀規(guī)劃商城和廣場以"水主題"貫穿，是為整個華貿(mào)中心工程的公共共享空間而設(shè)計的。創(chuàng)新的濱水商業(yè)、餐飲和文化設(shè)施的布局豐富了國際商城的結(jié)構(gòu)，讓商城和商業(yè)廣場不僅成為了華貿(mào)中心的核心局部，而且也將造就北京新的商業(yè)形態(tài)。商城和廣場以"水主題"貫穿的靈感源自我們設(shè)計歐洲的廣場、街區(qū)和花園的經(jīng)驗，源自我們對中國文化的理解，是中西文化的平衡和交融?；▓@、房屋等等都將作為建筑的元素，成為表現(xiàn)"水主題"的載體以及由"水"而生種種奇妙隱喻的空間道具。5、外部交通6、內(nèi)部道路系統(tǒng)華茂中心商業(yè)----新光天地定位：營造富含商業(yè)人文氣息的高品質(zhì)購物空間“GUCCI在亞洲最大的旗艦店。〞“EQ:IQ全球第一家形象店〞“CLUBMONACO北京的第一家店〞“MAX&CO中國第一家形象店〞“FAUCHON首次進入中國的旗艦店〞“化裝品區(qū)為中國最完整的化裝品區(qū)域〞“全國首家統(tǒng)一設(shè)計，具有完整品牌性的男士保養(yǎng)專區(qū)。〞“都會流行區(qū)為目前北京市場上都會流行服飾品牌規(guī)模最為齊全的區(qū)域〞

“家居區(qū)會聚了全世界最具代表性的頂級家居品牌〞“78家世界頂級品牌首次在中國市場保持與世界同步上市〞……總建面18萬㎡營業(yè)面積12萬㎡空間結(jié)構(gòu)地下1層地上6層開發(fā)模式北京華聯(lián)集團與臺灣新光三越百貨公司合資業(yè)態(tài)組合商業(yè)+展示匯聚全球938個品牌“中國商業(yè)地產(chǎn)十大經(jīng)典案例〞4F水幕空間24米新光大道24米新光大道B1候車臺大堂挑空10008朵北京紅月季花400㎡新光大堂新光星幕“商業(yè)人文氣息〞詮釋：所謂商業(yè)，首先是規(guī)劃在一個商業(yè)賣場里，與商品陳列、購物環(huán)境相融；所謂人文，是對來賓、對顧客一種人文的關(guān)心。不是用商品擁擠著顧客，而是用一種生活與藝術(shù)品味的設(shè)施，營造一種人文的氣息與氣氛，在商業(yè)的環(huán)境里表達(dá)對人們的關(guān)心。〞商業(yè)定位及現(xiàn)場體驗免費充電；免費的純潔水和電視娛樂節(jié)目；最新的報紙和娛樂雜志；占地1116.9㎡文化藝術(shù)展示場地；不收取門票，免費供顧客參觀瀏覽對展覽文化產(chǎn)品是推廣性質(zhì)的，有助于品牌文化的衍生；讓顧客在購物之余，增加對文化資訊、時尚資訊的了解。男士保養(yǎng)專區(qū)、夢幻試鞋區(qū)、女性內(nèi)睡衣區(qū)、VIP室、育嬰室、親子衛(wèi)生間、兒童試衣間、服裝修改室、司機休息室、環(huán)向雙層扶梯。。。無所不在的人文關(guān)心和貴賓禮遇細(xì)節(jié)及附加功能設(shè)置B11F2F3F4F5F6F①時尚食品/用品/餐廳/咖啡廳②美食街、物產(chǎn)食品③BHG超市④FAUCHON法國百年美食

B1層與寫字樓、地鐵連通；

零售超市及美食促進人流；

首創(chuàng)食品流行品區(qū)；①國際頂級精品②名表/珠寶/女鞋③化裝品/鐘表/護膚室

國際名品櫥窗

夢幻女鞋區(qū)

護膚區(qū)①國際精品②內(nèi)睡衣③淑女服飾/配件

夢幻內(nèi)衣、睡衣區(qū)①時尚名品②少淑女服飾/配件①運動服飾/鞋②牛仔流行休閑③休閑服飾/紳士服①廚房/影音/家電②餐廳用品③臥室/婦孕兒童用品①餐廳星光水幕

高爾夫球區(qū)新光文苑

PANASONICCENTER

兒童娛樂室/育嬰室運營關(guān)鍵：引進成熟的外資百貨運營模式---體驗式一站購物；囊括全球頂級品牌到街頭個性時尚；藝術(shù)時尚品味營造出創(chuàng)新商業(yè)氣息；超前和人性化的細(xì)節(jié)功能設(shè)置；將百貨零售業(yè)從單純“購物是買與賣〞的傳統(tǒng)模式，逐步轉(zhuǎn)型為“購物是休閑生活〞的現(xiàn)代商業(yè)格局。整體租給成熟商業(yè)運營商，追求整體市場價值而非短期利潤價值；總建面4萬㎡空間結(jié)構(gòu)地下1層地上4層開發(fā)模式華茂自有經(jīng)營業(yè)態(tài)組合商業(yè)2021年4月11日，華茂中心開幕。華貿(mào)購物中心位于華貿(mào)寫字樓裙房局部，建筑面積約4萬平米，營業(yè)樓層共五層，包括地下一層和地上四層，B1層與新光天地及地鐵站連通?？臻g整潔明亮、現(xiàn)代時尚，購物動線流暢無礙，購物環(huán)境寧靜幽雅，提供高檔流行商品及尊貴效勞，形成設(shè)施齊全、配套合理的時尚中心。

VERSACE〔范思哲〕,A.TESTONI〔鐵獅東尼〕,BAUME&MERCIER〔名士〕,BROOKSBROTHERS〔布克兄弟〕,CANALI〔康納利〕,FERAUD〔菲羅〕,JAEGER-LECOULTRE〔積家〕,LOR0PIANA〔世界頂級面料商〕,MISSONI〔米索尼〕,MOSCHINO〔莫斯奇諾〕,TOMMYHILFIGER〔托米〕等國際品牌已進駐華貿(mào)購物中心。定位：都市新貴的高級生活指標(biāo)華茂中心商業(yè)----華茂購物中心運營關(guān)鍵：相對于新光天地的大體量和豐富的品牌線，購物中心定位為新光的補充線；品牌引進與新光形成差異化，定位更為時尚、年輕的新生國際品牌；自行招商，自主經(jīng)營。新光天地開業(yè)一周年之際，商業(yè)氣氛初現(xiàn)，啟動購物中心；華茂中心商業(yè)----華茂廣場華貿(mào)廣場東與麗思卡爾頓酒店、JW萬豪酒店相鄰，西倚中國最大單體百貨店新光天地，南望著名跨國公司云集的華貿(mào)寫字樓。幾組大氣而精致的半開放式建筑小品，薈萃異域風(fēng)情的酒吧、咖啡廳，圓形下沉式露天溜冰場，悄然會聚一個城市的趣味與一個時代的風(fēng)情，成就時尚一族的最正確“聚點〞。

EMPORIOARMANI〔阿瑪尼〕全新概念店落戶華貿(mào)廣場，面積約1500平米，產(chǎn)品涵蓋服裝、咖啡、家居等，為現(xiàn)代都會人仕提供全新體驗。華貿(mào)商業(yè)街位于華貿(mào)中路北側(cè)，總建筑面積約2.2萬平米，與華貿(mào)新光天地、兩座超豪華酒店〔麗思卡爾頓、JW萬豪〕共同組成全長300多米、寬15米的繁華商業(yè)街區(qū)。華貿(mào)商業(yè)街將傳統(tǒng)零售方式升級到SHOWROOM模式，以開放式樓梯巧妙結(jié)合一層、二層零售陳列區(qū)與三層商務(wù)洽談區(qū)，為知名品牌量身訂造個性化展示空間，實現(xiàn)了經(jīng)營者將產(chǎn)品零售與批發(fā)相結(jié)合的夢想。。華貿(mào)商業(yè)街目標(biāo)消費群體為華貿(mào)中心及CBD區(qū)內(nèi)高端時尚人士，目標(biāo)租戶為經(jīng)營服裝、家居、珠寶、體育用品、眼鏡、名表、美容美發(fā)、沙龍、餐飲等業(yè)態(tài)的國內(nèi)國際知名品牌，店鋪分割570米至3800米不等，可滿足租戶個性化需求。定位：“SHOEROOM商業(yè)街區(qū)〞運營關(guān)鍵：作為新光及購物中心的補缺，吸納零售及街鋪商業(yè)；華茂中心商業(yè)----華茂商業(yè)街華茂中心商業(yè)組群運營關(guān)鍵：為保證整體價值，降低短期利潤，引進成熟商業(yè)運營商，改變原有購物形態(tài)，將“購物是買與賣〞升級為“購物為一站式休閑生活〞；利用規(guī)劃特點，將商業(yè)街區(qū)及公園廣場有機結(jié)合，配合業(yè)態(tài)的補缺，形成品種豐富及檔次各一的商業(yè)氣氛；商業(yè)整體體量較大情況下，商場進行差異化定位，購物中心與新光天地品牌互補，差異經(jīng)營，互生互利，帶動整體商業(yè)價值。華貿(mào)中心寫字樓技術(shù)參數(shù)

總建筑面積(m2)30萬公建區(qū)容積率4.33綠地率/綠化面積(%)30.20

建筑高度(m)建筑層數(shù)(地上)辦公面積(m2)T1135.32855867.28T2151.33264261.76T3167.33672482.56商業(yè)建筑面積(m2)32976.78結(jié)構(gòu)型鋼混凝土框架-鋼筋混凝土筒體抗震系數(shù)(級)8標(biāo)準(zhǔn)層面積(m2)2,261-2,383辦公面積標(biāo)準(zhǔn)層高度(m)4辦公面積標(biāo)準(zhǔn)層凈高(m)2.7(含架空地板)辦公面積外墻至核心筒距離(m)11.6客梯(部/棟)T1:12T2:12T3:15裙房扶梯(部)26車位(個)1,400建筑設(shè)計純潔、簡潔、明快個性化定制，為跨國企業(yè)量身定做；入駐企業(yè)享受政府津貼；1、區(qū)位優(yōu)勢長安街上第一個國際商務(wù)重鎮(zhèn)，位于CBD黃金交匯點，暢通無憂。2、個性化定制針對跨國企業(yè)業(yè)主，量身定做租務(wù)方案。面積劃分上提供可持續(xù)開展空間。3、硬件設(shè)施完善⑴四面環(huán)景辦公空間(2)國際領(lǐng)先玻璃幕墻(3)先進空調(diào)系統(tǒng)(4)迅捷通訊平臺(5)高科技電梯系統(tǒng)(6)綜合布線系統(tǒng)4·合理的面積使用最正確的商務(wù)氣氛——獨立大堂入口處挑高9米?？鐕纠硐氲霓k公空間——標(biāo)準(zhǔn)層面積2200-2300平米。純國際化辦公模式——無中柱式方正空間，三面采光。最大程度提高面積使用率——10米超短進深，9米超寬柱狀間距。辦公空間倍感舒適——層高4米，凈高2.7米。5·專業(yè)物管華貿(mào)寫字樓物業(yè)管理公司——第一太平戴維斯6·“4M〞標(biāo)準(zhǔn)一次性本錢降到最低持續(xù)性運營本錢降到最低風(fēng)險最小化時機最大化7·優(yōu)良環(huán)境未來的商業(yè)競爭是人才競爭，華貿(mào)中心得天獨厚的地理位置及便利交通環(huán)境、一流商務(wù)環(huán)境、高品質(zhì)生活環(huán)境、國際化休閑娛樂環(huán)境等對高素質(zhì)員工具有極強吸納力，使他們的工作積極性和主動性得到最大發(fā)揮，從而使企業(yè)活力四射。8·國際化高端業(yè)態(tài)獨享麗思卡爾頓、JW萬豪酒店兩座超豪華酒店，聚集逾1000國際知名品牌的華貿(mào)商城〔含新光天地、華貿(mào)購物中心、華貿(mào)商業(yè)街、華貿(mào)廣場〕，自然圍合中央水景花園的國際公寓。9·只租不售做地產(chǎn)商，不做開發(fā)商。只租不售，長期持有經(jīng)營，確保物業(yè)高品質(zhì)。10·配套環(huán)境內(nèi)部環(huán)境華貿(mào)中心由三棟高達(dá)百余米的超5A智能寫字樓、2座超豪華酒店、聚集1000余項國際知名品牌國際商城、高檔國際公寓和中央公園組成。外部環(huán)境工程周邊不僅有以國貿(mào)為代表的成熟商業(yè)物業(yè)，還有央視中心、北京電視中心等代表未來的商業(yè)物業(yè)。各大商業(yè)銀行、郵局、餐飲等效勞網(wǎng)點密布。辦公樓大堂入口挑高9米地面、墻面采用高檔石材裝修墻面局部配以特制的藝術(shù)玻璃，給人以現(xiàn)代簡潔的視覺效果。開敞、氣派的大堂細(xì)致周到的室內(nèi)空間設(shè)計辦公區(qū)標(biāo)準(zhǔn)層面積為2,200-2,300平方米。采用大跨度結(jié)構(gòu)，區(qū)域內(nèi)無結(jié)構(gòu)柱，視線通暢。設(shè)計周到，隔絕了室內(nèi)外冷、熱量的互相傳導(dǎo)。核心筒與玻璃幕墻11.6米的間距，滿足了北京市場的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)并保障了室內(nèi)得到充足的自然光線。玻璃幕墻系統(tǒng)中引入開啟窗設(shè)計，到達(dá)幕墻面積的25%。電梯1號、2號寫字樓各設(shè)12部高速客梯，分上下區(qū)，6+6配置。3號寫字樓設(shè)15部高速客梯,分高、中、低區(qū)，3+6+6配置。寫字樓高速客梯均設(shè)有智能選層控制系統(tǒng)。

智能控制分區(qū)電梯

空調(diào)系統(tǒng)：采用VAV變風(fēng)量全空氣空調(diào)系統(tǒng)，新風(fēng)量40立方米/小時.人?？照{(diào)系統(tǒng)設(shè)置自動控制裝置，采用智能加濕系統(tǒng)。寫字樓為滿足有特殊要求的用戶預(yù)留了用戶冷卻水系統(tǒng)，供大型設(shè)備空調(diào)降溫使用。消防系統(tǒng)：采用國際標(biāo)準(zhǔn)?；馂?zāi)自動報警系統(tǒng)保護等級為特級。平安防范系統(tǒng)：設(shè)閉路電視監(jiān)視設(shè)備和報警設(shè)備及一卡通系統(tǒng)。綜合布線系統(tǒng)：采用區(qū)域配線結(jié)構(gòu)，在樓內(nèi)每層劃分假設(shè)干個區(qū)域.每個區(qū)域安裝六類快接配線架及光纖配架。地面鋪設(shè)架高地板。通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：提供公共信息效勞系統(tǒng)，建立電子話務(wù)員、語音信箱、無線通信、多媒體通信。計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：各層設(shè)有數(shù)據(jù)配線架、數(shù)據(jù)交換機，形成信息傳輸網(wǎng)絡(luò)。衛(wèi)星及共用天線電視系統(tǒng)：接受賓館鑫諾一號衛(wèi)星和共用天線電視節(jié)目信號；各辦公區(qū)域及商業(yè)零售局部等處設(shè)電視終端。停車庫管理計費系統(tǒng)：設(shè)2套車庫管理計費系統(tǒng)，對進入的車輛進行計費、管理。

其他配套設(shè)備設(shè)施

外墻塔樓主體為全玻璃幕墻體系，選用全鋼化中空LOW-E玻璃及氟碳噴涂飾面的鋁合金型材。裙樓部位〔墻面〕局部采用德國陶土掛磚〔或格柵〕裝配系統(tǒng)，后襯墻面透明局部為玻璃幕墻，非透明局部采用絕熱隔聲材料及輕質(zhì)圍護墻體。

在建筑的用材上采用陶磚，色彩上與北京古老故宮顏色的照應(yīng)，長體菱形磚的使用在中國是首次出現(xiàn)。裝修標(biāo)準(zhǔn)華茂中心寫字樓運營關(guān)鍵：引入投資者，獲取充裕資金。與日本Re-plus基金合作，將華貿(mào)寫字樓一期1、2號樓四層以上的塔樓出售，雙方合資成立了一家資產(chǎn)管理公司，負(fù)責(zé)華貿(mào)中心寫字樓局部的運營和招租，雙方每年按比例分成運營收益。“以最小代價回流資金，并保持開發(fā)商對物業(yè)的持有權(quán)〞為跨國企業(yè)量身定做。以跨國公司為效勞目標(biāo)，硬軟件設(shè)施具有前瞻性；嚴(yán)格篩選進駐企業(yè)資格。保證物業(yè)檔次及形象，支撐租金高回報；商業(yè)配套支持。新光天地百貨、華貿(mào)商業(yè)街構(gòu)成華貿(mào)中心特有的商業(yè)業(yè)態(tài)組合，加上麗思卡爾頓和JW萬豪酒店，為進駐寫字樓的客戶和企業(yè)提供京城無以倫比的商業(yè)配套效勞。華貿(mào)中心---酒店麗思卡爾頓酒店(TheRitz-Carlton)

北京麗思卡爾頓酒店，于2007年12月12日正式開業(yè)。由世界著名酒店設(shè)計參謀公司HirschBednerAssociates主持內(nèi)部設(shè)計裝潢，完整地呈現(xiàn)了十八世紀(jì)英倫莊園風(fēng)格。擁有305間客房，宴會及會議場所面積多達(dá)1,100平方米。JW萬豪酒店〔JWMarriott〕北京JW萬豪酒店不僅是北京第一家JW品牌酒店，更是萬豪國際集團第三千家酒店。酒店建筑設(shè)計與內(nèi)部裝飾均由世界知名團隊完成。擁有588間客房的酒店，內(nèi)部裝飾凸現(xiàn)獨特的世界現(xiàn)代藝術(shù)氣息，五個現(xiàn)代的餐飲及娛樂場所，以及萬豪獨創(chuàng)品牌“泉〞水療中心，配備最先進設(shè)施的健身中心和寬闊的宴會場地及高科技會議設(shè)備。華貿(mào)中心---國際公寓華貿(mào)國際公寓層高2.9-3.1米，大堂層高4.75米。戶型齊全，既有少量投資型一居，又有主流的創(chuàng)意型二居和居住型三居，更有20套頂層CEO至尊空中別墅；意大利設(shè)計大師約瑟夫·斯考利博士進行內(nèi)裝修設(shè)計，實現(xiàn)了實用性和品質(zhì)感的完美結(jié)合。華貿(mào)中心---商住樓摒棄一“層〞不變的平層辦公模式，創(chuàng)新規(guī)劃躍層辦公，每三層一個走廊，辦公空間或上躍，或下躍，豐富的空間變幻。華貿(mào)創(chuàng)意商務(wù)樓，共13層，總面積2萬平米，每套200-300平米,空間分區(qū)合理，并配置分戶式空調(diào)，商住兩宜，尤為適合中堅成長型企業(yè)及廣告公司、資訊公司、律師行、藝術(shù)工作室等個性化企業(yè)辦公，享有高舒適度創(chuàng)意辦公空間。7、開展總策略：業(yè)態(tài)組合及盈利模式城市地標(biāo)綜合體商業(yè)商務(wù)公寓新光天地華茂廣場/商業(yè)街寫字樓酒店展示中心商務(wù)公寓委托酒店管理與臺灣新光三越合作1、2棟整體出售外企3棟自主租賃購物中心效勞式公寓自主招商租賃自主招商租賃自主經(jīng)營出售自主管理出售自主管理保底分成保底抽成出售統(tǒng)一經(jīng)營出租收租金自主經(jīng)營，長期獲利出租收租金出售獲利8、開發(fā)策略及開發(fā)節(jié)奏第一期第二期第三期新光天地1、2棟寫字樓購物中心3棟寫字樓公寓第四期2003年6月2004年6月商住樓2007年初2007年初、處于回收資金目的，第一期開發(fā)公寓產(chǎn)品，雖憑借龐大的綜合體量規(guī)劃取得了當(dāng)時較高的利潤回報，但在商業(yè)核心未形成的情況下，價值未能實現(xiàn)最大化；引進外資，引進品牌商業(yè)運營商，保證商業(yè)及寫字樓的整體運營價值，為后期自主經(jīng)營的物業(yè)建立檔次及形象；酒店開業(yè)7、各物業(yè)價值支撐及綜合價值平臺商業(yè)在整個綜合體中占據(jù)最核心的價值，也是整體檔次和形象支撐的關(guān)鍵因素；為商務(wù)辦公提供高檔次的商業(yè)配套，為公寓提供高品質(zhì)的商務(wù)人流；寫字樓作為綜合體的商務(wù)平臺，支撐酒店和公寓的商務(wù)人流，提供給商業(yè)高消費力的商務(wù)人群；酒店為商業(yè)和酒店提供了高檔次的商務(wù)配套，為公寓提供經(jīng)營管理平臺，提升公寓檔次；公寓及商住樓作為酒店和寫字樓的補充，也是開展商實現(xiàn)資金回現(xiàn)的有力保障。10、工程啟示及借鑒華茂中心作為航母型綜合體，業(yè)態(tài)完整豐富，呈現(xiàn)了綜合體完整的生態(tài)開展鏈條，各個業(yè)態(tài)在整個系統(tǒng)中相榮相生，彼此促進；商業(yè)作為華茂中心最核心的價值因素，開展商放棄了短期的利潤，引進成熟的商業(yè)運營公司進行合作，改變以往的商業(yè)經(jīng)營模式，實現(xiàn)“休閑體驗式〞購物模式，通過不同檔次及形式的業(yè)態(tài)組合〔購物中心、華茂廣場、商業(yè)街〕，補缺和提升整體的商業(yè)檔次及氣氛，支撐了綜合體的形象檔次，保證商務(wù)人流；為跨國大企業(yè)量身定做的寫字樓，嚴(yán)格篩選入駐資格，保證商務(wù)平臺的高端性，為商業(yè)提供固定的高消費人流，支撐公寓的租賃平臺；2家五星級酒店的入駐，為生態(tài)鏈添加最具品質(zhì)的物種，所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的別離，保證了酒店的品質(zhì)和形象，也為商務(wù)辦公提供最齊全和高檔的配套；公寓作為酒店的功能補充，為寫字樓提供了辦公平臺的居住需求，是綜合體鏈條實現(xiàn)“一站式生活〞必不可少的因子；商務(wù)公寓為成長性企業(yè)提供高端的開展平臺，成為寫字樓的有效補充。借鑒：公寓未待商業(yè)成型期的過早開發(fā)，導(dǎo)致利潤未實現(xiàn)最大化。特色商業(yè)都市綜合體——三里屯SOHO一、區(qū)位及周邊情況東直門商圈第二使館區(qū)燕莎商圈第三使館區(qū)朝外商圈CBD核心區(qū)2007年，太古聯(lián)合摩根士丹利46.9億元整購新三里屯12萬平米的集中商業(yè)；2021年北京市規(guī)劃中將三里屯定位為與國貿(mào)、燕莎商圈互補的北京最國際化的時尚休閑消費區(qū)；2021年6月，北京太古廣場阿迪達(dá)斯超大旗艦店開業(yè)，正式啟動了三里屯國際化商業(yè)模式；然后，信奉“地段，地段，還是地段〞的老潘，啟動了三里屯SOHO。二、根底數(shù)據(jù)根本經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)：占地面積：5.1萬平方米建筑面積：46.6萬平方米，其中地上約31.6萬平方米，地下約15萬平方米；容積率：6.2各業(yè)態(tài)面積：商業(yè)約12.8萬平米〔B1-4層，局部5層〕辦公10.2萬平米〔共5棟，5-24層〕公寓12.0萬平米〔共4棟，5-28層〕建筑高度：97米建筑層數(shù)：地上：地上〔最高〕28層；地下：4層裝修：公寓及寫字樓均為精裝修車位：地下二、三、四層，地面55輛，地下停2362輛，共計2417輛三、總體規(guī)劃和設(shè)計1、各種功能規(guī)模：商業(yè)約12.8萬平米，占37%辦公10.2萬平米，占29%公寓12.0萬平米，占34%2、內(nèi)部交通體系：

開放式設(shè)計，整個工程沒有任何圍墻，目的是和城市融合；開辟眾多街道，讓人自由游逛，為整個社區(qū)注入活力。3、內(nèi)部空間布局：4棟公寓公寓樓坐落在工程用地的南側(cè)，這里的日照條件非常理想，安靜適于居??；寫字樓坐落在工程用地的北側(cè)，這里與主要街道的聯(lián)系十分便捷。公寓樓和寫字樓的入口貼近生機勃勃的周圍環(huán)境，與此同時，又使上部的工作和生活具有獨立的空間和私密性。寫字樓的大廳位于首層，使商業(yè)活動和工作環(huán)境融合在一起，產(chǎn)生互補、增效的作用。4、整體景觀環(huán)境：九幢形狀有機協(xié)調(diào)的超高層建筑會聚在一起，形成了一種“未來大峽谷〞的自然意境。在這個大峽谷中，本來應(yīng)該是具有陽剛之氣的超高層建筑一下子變成了山谷，突然間變成了陰柔的女性，這種融解展現(xiàn)給了我們從未見過的“市中心VS自然〞的風(fēng)景。四、開展總策略：功能組合特色商業(yè)中心都市綜合體商業(yè)大型商場臨街商鋪地下步行街居住商務(wù)全家居效勞式公寓精裝寫字樓五、各種物業(yè)功能定位及運作思路商業(yè):定位：北京高人氣聚集地開發(fā)模式：統(tǒng)一開發(fā)，分割出售經(jīng)營模式：由于產(chǎn)權(quán)出售，無法直接控制業(yè)態(tài)和商家，soho中國主要從硬件和軟件兩個方面來快速聚集人氣。硬件包括位置、交通、建筑、周邊的人群等，在前期解決；軟件在招租階段解決，通過SOHO形象的持續(xù)推廣和深化來實現(xiàn)商業(yè)的整體形象與整個工程匹配。另外，soho中國將出面與大租戶洽談并協(xié)調(diào)與業(yè)主的關(guān)系以求到達(dá)共贏。業(yè)態(tài)組合：大型商場、臨街商鋪、地下步行街〔100—600㎡〕運作關(guān)鍵：前期的規(guī)劃和建筑設(shè)計上保證靈活性〔即鋪位面積、位置等對業(yè)態(tài)的適應(yīng)性強〕、均好性〔無商業(yè)死角〕。早期以低租金、招特色物業(yè)等方式盡快將鋪面出租以聚攏人氣，之后一方面租金隨著工程的逐漸成熟而上漲、另一方面各業(yè)態(tài)本身存在互補或沖突性，對商家進行淘換。經(jīng)過數(shù)輪的調(diào)整后形成具備特色、對商戶和消費者具有吸引力、可以自主生存、開展的商業(yè)形態(tài)。五、各物業(yè)功能定位及運作思路公寓：定位：全家居效勞式公寓開發(fā)模式：統(tǒng)一開發(fā)經(jīng)營模式：公開出售，統(tǒng)一物管業(yè)態(tài)組合：公寓〔120——300㎡〕運作關(guān)鍵：依賴成熟的商業(yè)氣氛。針對目標(biāo)客群〔山西、內(nèi)蒙老板，演藝圈明星、大使館工作人員等〕的精致產(chǎn)品打造。寫字樓：定位：年輕有活力的企業(yè)基地開發(fā)模式：統(tǒng)一開發(fā)經(jīng)營模式：公開出售，統(tǒng)一物管業(yè)態(tài)組合：精裝寫字樓〔120——300㎡〕運作關(guān)鍵：依賴成熟的商業(yè)氣氛。商務(wù)、商業(yè)二者形象、氣質(zhì)、定位相互匹配、支撐。六、各業(yè)態(tài)盈利模式商業(yè)：高價值銷售獲利，面積100—600㎡不等，散售。寫字樓：高價值銷售獲利，帶精裝修，除定制單位外散售。公寓：直接銷售獲利。七、各物業(yè)價值支撐及綜合價值平臺商業(yè)居住辦公高品質(zhì)的商業(yè)配套高消費力商務(wù)人流高品質(zhì)力商務(wù)人流高消費力商務(wù)人流商業(yè)在整個綜合體中占據(jù)最核心的價值，也是整體檔次和形象支撐的關(guān)鍵因素；為商務(wù)辦公提供高檔次的商業(yè)配套，為公寓提供高品質(zhì)的商務(wù)人流；公寓及寫字樓作為商業(yè)業(yè)態(tài)的補充和完善，也是開展商實現(xiàn)資金回現(xiàn)的有力保障。八、開發(fā)策略及開發(fā)節(jié)奏工程進度2007-3-9

完成地塊轉(zhuǎn)讓2021-5-7樣板間開發(fā)2021-7-12內(nèi)部認(rèn)購2007-7

開啟登記蓄客開盤2021-7-19業(yè)態(tài)期房簽約統(tǒng)計上市銷售套數(shù)已簽約

套數(shù)銷售率已簽約

面積(㎡)成交均價

(元/㎡)累計銷售額（億元）商業(yè)用房81738647%62237.65840436.3辦公用房36312434%35124.93617712.7公寓658376%6522.55396182.6合計183854730%1038854970951.6注：北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計結(jié)果截至?xí)r間2021年7月26日1、商業(yè)高價快銷，寫字樓平價穩(wěn)銷，公寓平價慢銷；2、商業(yè)及辦公這兩類偏投資性用房的銷售額構(gòu)成了銷售業(yè)績的主體，后期帶動消費型單位快速消化；3、公寓類產(chǎn)品銷售額明顯低于其他兩種物業(yè)類型。2021年7月12日開盤兩周內(nèi)回款逾50億：推售：開盤除1棟公寓及一套140平米鋪王〔公開拍賣，最終被一內(nèi)蒙投資型買家購得，單價接近17萬/平米〕預(yù)留外，其余單位一次性推出。潘石屹炒作常規(guī)推廣工程進度2007-3-9

完成地塊轉(zhuǎn)讓2021-5-7樣板間開發(fā)2021-7-12內(nèi)部認(rèn)購網(wǎng)站、媒體：SOHO中國重拳拿地，三里屯SOHO呼之欲出

博客：“再談房價〞活動：三里屯新聞發(fā)布會網(wǎng)站、媒體：新聞報道活動：亮相PARTY

2021-3博客：拋出“百日劇變〞的同時，提出三里屯所處的地段具備很強的投資價值博客：“我們不用試市場的水溫〞三里屯SOHO即將亮相2021-52021-5博客：“百日劇變〞開始訪談：三里屯SOHO的銷售已經(jīng)進入倒計時短信：告知開盤信息網(wǎng)站、媒體：逆勢中，三里屯SOHO的銷售會創(chuàng)造一個奇跡活動：開盤活動博客：宣布爆炸性消息，三里屯SOHO工程開盤即簽約43.5億元人民幣推廣：根據(jù)客戶關(guān)注特征，采用事件炒作方式連番在山西、陜西、河北等地的煤老板中大力推介該工程2007-7

開啟登記蓄客開盤2021-7-19九、營銷推廣十、工程啟示及借鑒1、對產(chǎn)品的準(zhǔn)確定位與精致打造根據(jù)三里屯消費特色，打造零售型商業(yè)；依托工程商業(yè)價值，結(jié)合目標(biāo)客戶〔山西、內(nèi)蒙等地老板、娛樂業(yè)明星、各國使館工作人員等〕打造120——300平米居住型、舒適型精裝公寓及寫字樓。172、對客戶的深入研究與準(zhǔn)確鎖定第一類：能源型客群，占總成交的60％：煤礦主：他們習(xí)慣于比較外露和直接的展現(xiàn)財富，主要集中在陜西、山西、內(nèi)蒙古等。據(jù)此次了解銷售現(xiàn)場有一個陜西的煤礦主簽下了一筆2.5億的合同，他買下的是三里屯SOHO最好的一層寫字樓。鐵礦主：他們主要集中在河北，迄今為止三里屯SOHO最大一筆交易的買主就是河北一位鐵礦主，他買下了兩層總共四五十個單元的商鋪。第二類客群：北京地區(qū)專業(yè)投資客群占總成交的30％由近幾年房地產(chǎn)價格增值中分得大量收益的客群，有實力，具有前瞻性。第三類客群：其他占總成交的10％例如：以周迅、陳坤、劉假設(shè)英、唐國強為代表的演藝明星，他們主要購置三里屯SOHO的公寓產(chǎn)品。3、對客戶的精確打擊高比例傭金的獎勵機制資源型客戶的關(guān)注特征老潘的自我炒作推廣客戶研究營銷手段山西、陜西、內(nèi)蒙、河北、東北等地的資源型富豪針對性強的異地渠道營銷客戶很分散，不集中龐大規(guī)模的銷售團隊北方資源型客戶粗線條的購買特點，關(guān)注項目本身銷售現(xiàn)場的細(xì)節(jié)管理反而不那么重要挖掘此類客戶的難度較高對位研究4、龐大的銷售團隊及高傭刺激。三里屯SOHO工程銷售采用SOHO中國一貫的“150人標(biāo)準(zhǔn)化銷售團隊模式〞；工程設(shè)有1名總經(jīng)辦老總〔相當(dāng)于工程銷售總監(jiān)〕，下屬5名總監(jiān)〔相當(dāng)于工程銷售經(jīng)理〕，每名銷售總監(jiān)帶著3個銷售團隊，理論上這也是銷售經(jīng)理的管理極限了。每個銷售團隊的領(lǐng)導(dǎo)稱為銷售副總監(jiān)〔銷售小組組長〕，每個副總監(jiān)帶著10名銷售人員作為一個銷售小組，共15組。“編外人員〞設(shè)置：每個銷售員都有自己的外部銷售關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，作為自己的客戶拓展線，包括與二手經(jīng)濟、廣告媒體、代理公司等的合作關(guān)系；每個銷售季〔三個月〕淘汰的銷售人員會轉(zhuǎn)為“編外銷售〞繼續(xù)進行工程的銷售活動，其業(yè)績會掛在正規(guī)編制銷售員上，繼續(xù)簽單提取傭金。5、以營銷的角度，系統(tǒng)的審視客戶特征客戶構(gòu)成分類客戶來源客戶購買動機客戶關(guān)注因素影響客戶因素客戶所在渠道準(zhǔn)確鎖定客戶如何挖掘客戶如何有效打動客戶項目主賣點提煉意見領(lǐng)秀的尋找渠道營銷的應(yīng)用小結(jié)：三里屯是一個以小型商業(yè)、餐飲聚集而著稱的地方，每天都有許多旅游者、來訪者在這里享受富有生機的城市氣氛。三里屯SOHO設(shè)計的重要目標(biāo)就是營造一個極具吸引力的“場所〞，并使其成為已有的街區(qū)活動的有機延伸。未來的三里屯SOHO將成為城市商業(yè)活動的“目的地〞，將城市中的娛樂消費社交創(chuàng)意聚集到這里，形成一個擁有無限活力的場所，營造這樣的“場所〞將提升周圍地區(qū)的商業(yè)價值，進而成就工程都市綜合體價值。絕版地段都市綜合體——盤古大觀亞奧核心區(qū)·高端綜合體

盤古大觀，朝陽區(qū)北四環(huán)中路5，亞奧核心區(qū)，距離水立方180米，距離鳥巢500米，是千頃奧林匹克公園中心區(qū)地標(biāo)性城市綜合體。

工程總占地面積39360平方米，總建筑面積418484.70平方米，由一幢超5A級寫字樓、三幢國際公寓、一座盤古七星酒店以及全長411米的世界第一商業(yè)長廊——龍廊綜合組成。一、區(qū)位及周邊情況

二、根底數(shù)據(jù)：

工程總占地面積：3.90萬㎡總建筑面積：42萬㎡建筑容積率：7.00小區(qū)綠化率：30.00%超5A寫字樓：39層，高192米，面積13.9萬平米，層高4.6米盤古七星公館：19層，高84.9米，面積20萬平米，層高3.75-5米商業(yè)龍廊：411米長，外廊挑高15米，面積2.5萬平米，層高5米盤古七星酒店：19層，高88米，面積4.8萬平米，層高4米三、建筑規(guī)劃設(shè)計：1、各種功能規(guī)模：

寫字樓：面積13.9萬平米公寓：面積20萬平米

商業(yè)：面積2.5萬平米酒店：面積4.8萬平米

工程有四種業(yè)態(tài)，除公寓局部外，其他均為開發(fā)商自持，其中寫字樓和酒店為主體。

2、內(nèi)部交通體系：

以從寫字樓入口到酒店前廳自南向北橫跨411米的建筑底商--龍廊為紐帶，將工程四種業(yè)態(tài)空間銜接在一起，而龍廊本身又因此表現(xiàn)出的建筑空間的大氣恢弘。

3、內(nèi)部空間布局：

寫字樓和公寓作為主體業(yè)態(tài)從空間結(jié)構(gòu)上充分表達(dá)了工程的磅礴氣質(zhì)，寫字樓整層十字分割，最小單位400平米，大平面布局靈活；住宅空間極為奢侈，單位面積600平米，客廳最小面積250平米，空間質(zhì)感極強。

4、整體景觀環(huán)境：

工程建筑本身就是一個地標(biāo)景觀--玉龍，和奧林匹克公園一路之隔，與水立方、鳥巢、奧林匹克廣場、綠地共同構(gòu)成了北京亞奧板塊的核心景觀。四、物業(yè)開展策略及功能組合：城市地標(biāo)綜合體居住商務(wù)商業(yè)公寓大宅空中四合院寫字樓空中會館七星酒店商業(yè)走廊會議餐飲只租不售奢侈品走廊五、物業(yè)功能定位及運作思路：1、寫字樓

定位：世界級金融商業(yè)機構(gòu)北京辦事處

經(jīng)營模式：開展商自持，公開招商

業(yè)態(tài)組合：寫字樓+空中會館

運作關(guān)鍵：

其一、寫字樓只租不售顯示了開發(fā)商對物業(yè)價值挖掘充滿信心的同時對其自身的持續(xù)經(jīng)營提出了更高要求；

其二、作為世界級企業(yè)辦公場地的寫字樓位置卻不在CBD，以奧運公園或地標(biāo)建筑吸引的客群需要努力挖掘。

超5A寫字樓·物業(yè)展示1192米，亞奧商務(wù)旗艦盤古大觀最高的標(biāo)志性建筑，采用堅實現(xiàn)代的內(nèi)筒——框架結(jié)構(gòu)體系，建筑平面為正方形，樓最高點高度191.65米；建筑設(shè)計使用年限為100年，外墻為單元式空防紫外線全玻璃帷幕墻。大廈共有地上39層，地下5層，總建筑面積約13.9萬平方米。其中地上局部約11萬平方米，地下局部約3萬平方米，標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積將近2800平方米，標(biāo)準(zhǔn)辦公層層高4.6米，大堂內(nèi)空間挑高15米，打造殿堂級超高視覺空間。寫字樓實景圖建筑設(shè)計：寫字樓四層以上每層由四個立面組成，其中每一側(cè)立面有17扇窗〔南立面除外〕為單元式幕墻，窗扇其窗玻璃采用LOW-E鋼化夾膠中空玻璃幕墻窗，東、南〔局部〕、西、北4個立面每樘窗扇面積為6.3平方米。寫字樓層高4.6m,凈高3.4m。大堂挑高15米。35-38層總統(tǒng)俱樂部5-30層辦公區(qū)實景圖35-38層總統(tǒng)俱樂部

超5A寫字樓·物業(yè)展示2網(wǎng)絡(luò)通訊：大廈采用高架地板，滿足所有網(wǎng)路、通訊及所有客戶需要的系統(tǒng)走線，辦公空間可自由分隔，自成系統(tǒng)；萬門局，采用銅網(wǎng)傳輸,通到樓層弱電管井，可根據(jù)客戶要求入戶?？照{(diào)系統(tǒng)：標(biāo)準(zhǔn)樓層采用節(jié)能、低噪音的VAV空調(diào)全新風(fēng)系統(tǒng)，自動調(diào)控溫度與凈化后的新風(fēng)，再加上環(huán)保節(jié)能的冷卻與供暖裝置，確保大廈室內(nèi)四季如春，清爽宜人。新風(fēng)50立方米/每小時。電梯系統(tǒng)：大廈共有30部瑞士迅達(dá)電梯及6部扶梯，按客、貨、VIP、員工等功能分開運行。電梯分高、中高、中、低四區(qū)高速運行，每一組電梯效勞層數(shù)約為8~9層，同時還有6部扶梯連接1至4層，令通行快捷便利。平面隔斷：辦公層平面布置呈“十〞字形走道，辦公區(qū)為開敞式辦公或分隔為四個根本單元空間，靈活分割、使用方便、利于疏散。

超5A寫字樓·物業(yè)展示32、七星公館〔1〕公寓大宅

定位：絕版地段上的收藏

經(jīng)營模式：出售

業(yè)態(tài)組合：600平大平面〔毛坯、精裝、精裝全家電〕

運作關(guān)鍵：客戶對區(qū)域、空間布局、面積和文化價值的認(rèn)同建筑設(shè)計：主體是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，框架—剪力墻體系。建筑主體平面由三個長方形組成，主體建筑東側(cè)為12米*15米室外柱廊。樓高78.6米，局部高80.3米。建筑設(shè)計使用年限為50年，抗震設(shè)防烈度為8級，建筑防火為一類建筑，耐火等級為一級。

公寓樓總建筑面積為23萬平方米，其中地上19層，建筑面積為15.37萬平方米；地下3層，建筑面積為7.67萬平方米。

地下一層為商業(yè)及寫字樓的停車庫、變配電等機電設(shè)備用房；地下二層主要為公寓停車庫；地下三層為寫字樓A座及酒店B座停車庫，該層為人防層，共設(shè)六個防護單元。公寓地下車庫共有〔雙車道〕出入口兩個；商業(yè)地下車庫共有一進一出〔單車道〕出入口兩個。

盤古七星公館·物業(yè)展示1公寓戶型：公寓有600平米、618平米兩種戶型，從左向右B、C、D每座2個單元，每個單元兩梯兩戶，共192戶。公寓的入戶門是采用德國頂級品牌的防火防爆門；窗戶是采用德國品牌的三層中空LOW玻璃,具有防紫外線、隔噪音等功能；法國SaintGobain2.4米×4.8米的超大尺寸觀景窗；室內(nèi)采用了最先進的VRV水循環(huán)中央空調(diào)系統(tǒng)。房間內(nèi)配備的是意大利進口家具。3.75米層高，4.8米寬超大全景窗，180度全景主臥設(shè)計

盤古七星公館·物業(yè)展示2三檔銷售，價格階梯：毛坯銷售價格：63000元/平米精裝無家電銷售價格：73000元/平米精裝全屋家電銷售價格：83000元/平米230平米超大客廳超大開間設(shè)計超級主臥270度景觀私藏

盤古七星公館·物業(yè)展示32、七星公館〔2〕空中四合院

定位：絕版地段上奧運公園頂級觀禮臺

經(jīng)營模式：出租〔1億元/年〕

業(yè)態(tài)組合：12套700平米頂層四合院

運作關(guān)鍵：天時已過，遠(yuǎn)離奧運會的奧運觀禮臺，一年1億元的租金，無法想象持續(xù)的運作空中四合院沿襲了北京四合院的建筑風(fēng)格，坐北朝南，東西廂房，格局規(guī)整?？罩兴暮显汗灿?2套，每套建筑面積為775平米，每戶均配有兩部私人專屬電梯。

空中四合院·物業(yè)展示1奢華：以四合院的名義院落分上下兩層：一層為會客、用餐、泳池，同時院內(nèi)堆土1.5米栽有寓意“金玉滿堂〞的玉蘭及海棠樹和私人愜意水榭；二層以臥室、書房為主，院落上空安裝了可電動開合屋頂，一二層之間備有VIP迷你電梯，所有匹配無不極度奢華。四合院大客廳四合院一層游泳池院落中空挑高

空中四合院·物業(yè)展示23、商業(yè)

定位：中國奢侈品走廊

經(jīng)營模式：開發(fā)商自持，招商

業(yè)態(tài)組合：面積區(qū)間60平-400平

運作關(guān)鍵：頂級品牌進駐的綜合體大多在CBD，而且盤古大觀在小片區(qū)內(nèi)沒有照應(yīng)的商業(yè)工程，奧體公園和工程運作產(chǎn)生的人流以及品牌展示的價值評估將是品牌進駐的重點考量建筑設(shè)計：龍廊——世界第一商業(yè)長廊，聚集世界頂級品牌旗艦店的購物廣場，這是世界級品牌的中國之家，建筑面積2.58萬平方米。

盤古大觀龍廊，即公寓樓地上首層至三層。全長411米，進深13米，凈高15米，創(chuàng)造了中國建筑史上最長最高走廊的記錄,

恢宏大氣的空間尺度，讓這條長廊成為盤古大觀整個建筑的亮點，空間震撼；66根頂天立地的花崗石方柱，暗合360度周天大數(shù)，柱頭上高達(dá)3米的含珠龍首，每一個都由整塊重50噸的花崗巖雕琢而成，正對東向，朝著2021盛會中心體育場館區(qū)，既延續(xù)北京城市中軸線隱藏的龍脈，更成為歷史性盛會的儀仗護衛(wèi)。

龍廊·物業(yè)展示4、酒店

定位：奧林匹克公園中國文化酒店

經(jīng)營模式：開發(fā)商自持，自營

業(yè)態(tài)組合：酒店、會議、宴會、知名餐飲

運作關(guān)鍵：充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，豐富經(jīng)營工程

酒店大堂實景圖

七星酒店·物業(yè)展示1酒店客房天花酒店客房陳設(shè)

七星酒店·物業(yè)展示2六、工程各業(yè)態(tài)盈利模式：公寓寫字樓酒店商業(yè)直接銷售獲利開發(fā)商自持，固定資產(chǎn)租賃獲利開發(fā)商自持，固定資產(chǎn)租賃獲利開發(fā)商自持，自主經(jīng)營獲利七、工程各業(yè)態(tài)價值支撐及綜合價值平臺：七星酒店商務(wù)辦公商業(yè)空中四合院公寓大宅資源平臺提升品質(zhì)超級租客完善業(yè)態(tài)資源平臺提升品質(zhì)高消費人流八、工程開發(fā)策略及開發(fā)節(jié)奏：七星公館2021年5月1日入伙，目前商業(yè)在招商，寫字樓招商尚未啟動。2001年北京摩根投資的前身北京文茂公司通過轉(zhuǎn)讓獲得該地塊的開發(fā)權(quán)。2003年，因北京摩根與北京建工集團之間發(fā)生施工質(zhì)量及施工欠款糾紛，進入長期仲裁階段，致使摩根中心“爛尾〞。2006年9月26日，北京摩根公司重建摩根中心工程，重新命名為七星摩根廣場。2002年9月和12月，北京摩根投資(盤古氏投資前身)與北京市國土資源局分別簽定了摩根中心工程的土地出讓合同，工程初期建設(shè)進展迅速。2021年12月6日盤古七星酒店開業(yè)。2007年9月30日，歷經(jīng)磨難的北京七星摩根廣場以盤古大觀的全新形象開盤，盤古七星公館隆重面市。九、工程營銷推廣：1、奧運營銷：奧運會期間國內(nèi)外各大媒體記者駐點播報賽事“隨著北京08奧運會的日益臨近，國內(nèi)外媒體記者來到奧運核心區(qū)，尋找報道奧運的最正確地理位置。毗鄰奧運主場館的盤古大觀，以其不可復(fù)制的地理位置和和亞奧區(qū)域的第一高度，被奧組委推薦為拍攝鳥巢、水立方的最正確取景點。奧組委國家游泳隊中心場館團隊的攝影部經(jīng)理楊世明,前不久就組織新華社、中國青年報、解放軍報、路透社、美聯(lián)社、朝日新聞等13名中外媒體記者到北京盤古大觀的“空中四合院〞拍攝奧運會場館夜景。今年以來，已有77家境內(nèi)外媒體選擇盤古大觀A座寫字樓39層作為拍攝的取景地點。〞上文摘自2021年4月30號新華網(wǎng)?處奧運核心區(qū)“盤古大觀"成拍攝奧運場館絕佳地?2021年6-7月份鳳凰衛(wèi)視轉(zhuǎn)播間的進駐將盤古大觀的奧運營銷推向高潮：一時間盤古大觀成為奧林匹克之外亞奧板塊的焦點。但可惜的是鑒于奧運場館的平安考慮在08年6月份該片區(qū)就開始實行交通管制，工程的奧運營銷更多只起到了宣傳作用。2、事件營銷：12套云頂空中四合院與比爾蓋茨營銷營銷背景：12座云頂空中四合院工程最大的噱頭·12座頂層豪裝四合院·只租不售，年租金1億人民幣·比爾蓋茨租住2021年7月23號，全國大大小小的在線媒體同時上線了一篇名為：?比爾·蓋茨花一億租盤古大觀四合院觀看奧運?的文章，當(dāng)盤古大觀或真或假地與比爾·蓋茨發(fā)生了關(guān)系后，這里就成了北京最引人注意的地方。3、話題營銷：不賣那么不賣，要賣就要賣天價七星公館營銷背景：毛坯銷售價格：63000元/平米精裝無家電銷售價格：73000元/平米精裝全屋家電銷售價格：83000元/平米截止到2021年9月12日，在北京2021年預(yù)售商品房均價排行榜中，盤古大觀仍以9.2萬元/平方米的價格占據(jù)冠軍寶座。銷售情況怎樣不說，天價話題已然形成。十、工程啟示及借鑒之一：建筑中國風(fēng)格建筑設(shè)計：講中國語言的世界級建筑盤古大觀，大氣天成，取