房地產(chǎn)項(xiàng)目住宅樓市場定位報(bào)告

xxxx地塊產(chǎn)品定位思考2010年1月前言本次報(bào)告,我們基于地塊現(xiàn)有的指標(biāo)以及地塊的特性，對項(xiàng)目的產(chǎn)品定位作方向性的建議，具體細(xì)節(jié)將在以后的實(shí)質(zhì)性服務(wù)中逐步體現(xiàn)。定位研究思路產(chǎn)品定位項(xiàng)目定性產(chǎn)品規(guī)劃項(xiàng)目定性項(xiàng)目定位的大方向區(qū)域優(yōu)勢企業(yè)優(yōu)勢決定項(xiàng)目要定位于高端路線頂級豪宅？高檔住宅？決定本項(xiàng)目究竟適合打造什么產(chǎn)品？豪宅對于地塊的要求——絕版、唯一■區(qū)域絕版

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■環(huán)境絕版■資源絕版地塊條件并不具備打造頂尖豪宅的血統(tǒng)我們的最佳切入點(diǎn)在哪兒？慈溪饑住宅巴市場付的特?cái)n征總新結(jié)發(fā)展帝階段征：較想為初稀級，疲僅僅貓停留界在賣誰產(chǎn)品淘階段樓盤番品質(zhì)膠：與跨價格父脫節(jié)釋，尤耳其體林現(xiàn)在勞建筑宿立面辰和社噸區(qū)環(huán)薦境的核營造詢中社區(qū)脆服務(wù)輕：普松遍不穗到位桌，物椅業(yè)管舊理僅尋局限沫在保螞安和施清潔躺的階塵段產(chǎn)品克特征梯：附辰加值酬較少旋，個童別高旺檔樓鐮盤雖稠有超思前配充套（跟如：釘東方塵明珠勞城的地暖韻系統(tǒng)邀），浮但是哲實(shí)用粉性不勺高，范噱頭誰為主政。主力克戶型廣：面搖積普燭遍較烏大，推單套暫面積14壟0-亡20桶0平方后米，襲總價蜘較高戶型愿結(jié)構(gòu)烘：戶刷型結(jié)捷構(gòu)較這差，篇具備形高檔敗住宅迫的面灣積，濁但沒樸有高掌檔住勇宅的塘感受慈溪皮人對蝴住宅構(gòu)需求退特征攔總結(jié)對套蟲型面銳積的鼠需求乎較大冤，三澇房兩欲廳兩劫衛(wèi)居條多。閣但在膚高單玩價的段壓力立下，都套型偵面積纖有縮廟小的斥趨勢附。比較灑注重讀房屋朗室內(nèi)字空間笨、面嘆積,特別杰是客脖廳的導(dǎo)奢華眼，喜毛歡顯慘赫擺學(xué)闊。喜歡標(biāo)復(fù)式歉產(chǎn)品差。經(jīng)過氏較長念時間甜的被條動適缸應(yīng)過曉程，煩愿意本接受槽高層僻建筑繩產(chǎn)品雄。企業(yè)踐主和落高級棗公務(wù)膠員喜港歡別失墅。注重縣樓盤派的形哨象，每好面鼓子。塑但對帆產(chǎn)品友的品隙質(zhì)和面人性劈燕化設(shè)肉計(jì)理史解不衣深刻薯。我們字的機(jī)山會隨著遙慈溪因城市者與大廁上海礎(chǔ)迅速裝接軌覆，快占速發(fā)室展的鍋慈溪正對住縣宅的抹要求客也是待全方脆位的射提高盒，我封們站懼在城村市發(fā)鐘展的鵝角度乓為項(xiàng)嗓目的溫發(fā)展率謀求護(hù)更高把的起阿點(diǎn)：全方下位提段升慈注溪住節(jié)宅品前質(zhì)，刮做慈苦溪住慌宅的秤全能挑冠軍我們烈對項(xiàng)臣目新涉的理種解我們寒的項(xiàng)們目可盈能不牧是頂堡尖豪團(tuán)宅，梁但是并我們鄙的項(xiàng)憤目一迷定是燙引領(lǐng)傘慈溪常住宅逮全新應(yīng)理念駕的頂尖票品牌我們血賣什申么？我們壁不是停賣房束子我們飾賣的亂是有艱文化康、有窗品質(zhì)品、有元內(nèi)涵滾的生挨活方蜓式這是促什么廊樣的毛生活民方式幼？奢蠶適怎么越理解圣奢適鳥？“奢于內(nèi)賢、適于外強(qiáng)”從生左活的愉理念蓋來看沒：怎么漲理解報(bào)奢適吩？“奢于外舉、適于內(nèi)敵”從項(xiàng)均目的錦產(chǎn)品飽來看串：什么頸是奢宅適品抹住宅輕產(chǎn)品星？奢侈槐的空補(bǔ)間感適度含的面溝積適度故的總烘價奢侈印的配叫套適度凍的戶霸型奢侈赴的環(huán)老境奢適儲就是裳適度括的奢籮華，董而非擊物欲燈橫流霧的享逃受，鴿它追容求的易是豪哪宅的速精神痰內(nèi)涵賤，而慶非外廁在的嘗表現(xiàn)目，而堤在消正費(fèi)成叼本上驕也得淹到適返度的辮控制副，有煙利于充項(xiàng)目刺開拓扯客戶絞群體蜘。奢適產(chǎn)品誕規(guī)劃1.旗6的容想積率和能做集什么寶？■愛小高帝層＋能高層■旬別墅請＋高翠層■昆多層巾洋房遙＋高絨層■座純高波層產(chǎn)品任設(shè)想方案鍋一規(guī)博劃圖補(bǔ)：小哭高層+高層經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總建筑面積73290平方米高層建筑面積34803平方米小高層面積33808平方米商業(yè)面積2879平方米公建面積1800平方米容積率1.6建筑占地面積8316平方米建筑密度18%方案購一規(guī)尋劃圖勁：小續(xù)高層+高層方案串一規(guī)乎劃圖質(zhì)：小祥高層+高層方案嶄一規(guī)奴劃圖岔：小行高層+高層方案構(gòu)一：某小高伙層+高層小高縣層＋拾高層■昨可以希營造倍出寬扭敞的賞社區(qū)費(fèi)空間搏和尺羨度■視可以薯打造炕大開開間、駐短進(jìn)害深的繞好戶谷型■頃絕佳南空間麻和戶還型將匪會大阿大提混高小懲高層均御價，班從而望為項(xiàng)鎖目帶困來大林幅收疲益■葡成本違較高優(yōu)勢劣勢方案渠二規(guī)墾劃圖仿：別鎮(zhèn)墅+高層經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總建筑面積73290平方米高層建筑面積44370平方米別墅面積25180平方米商業(yè)面積2570平方米公建面積1800平方米容積率1.6建筑占地面積11230平方米建筑密度26%方案撕二規(guī)獎劃圖里：別欺墅+高層方案藍(lán)二規(guī)僚劃圖腎：別暗墅+高層方案論二規(guī)美劃圖狂：別創(chuàng)墅+高層方案猾二：騙別墅+高層別墅霸＋高踐層■賊別墅共產(chǎn)品讓可以皇拔高始社區(qū)去整體尼形象■稻別墅眼產(chǎn)品拐可以圓拉高芬項(xiàng)目吩的利州潤■烘別墅火較損廚容積嫩率，城將會揪降低詠高層判的品質(zhì)嚴(yán)，增御加高企層的刊銷售麥壓力■智別墅冤產(chǎn)品噴對于唇周邊旱環(huán)境翠要求葵較高酬，本項(xiàng)縫目周指邊過疼多的杠工廠喇，影耀響別尺墅品質(zhì)優(yōu)勢劣勢方案創(chuàng)三規(guī)扣劃圖敢：多就層洋滿房+高層經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總建筑面積73290平方米高層建筑面積46190平方米多層洋房面積23360平方米商業(yè)面積2570平方米公建面積1800平方米容積率1.6建筑占地面積11230平方米建筑密度26%方案慘三規(guī)巧劃圖擠：多但層洋申房+高層方案鑒三規(guī)段劃圖逼：多桌層洋薄房+高層方案擱三規(guī)味劃圖蚊：多尸層洋筋房+高層方案工三：次多層傻洋房+高層洋房予＋高聚層■魚多層雹洋房摧是目妹前最奸受歡亮迎的約產(chǎn)品■拉多層劉洋房蚊和高章層的自組合躬能夠孤形成灣良好的披層次蠅感■化洋房掃不是扯很損紫容積拍率，列能夠坡打造烘品質(zhì)相荷對較喘好的犧高層喊，減威少銷究售壓愧力■藏洋房鍋和高悅層的稿組合繭很難星形成倚良好約的空間嬌感，懂也很辰難打帖造良宗好的用景觀優(yōu)勢劣勢方案宴四規(guī)就劃圖汽：純掙高層經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總建筑面積73290平方米高層建筑面積67687平方米商業(yè)面積3803公建面積1800平方米容積率1.6建筑占地面積7392平方米建筑密度16%方案測四規(guī)價劃圖床：純響高層科產(chǎn)品方案虜四規(guī)殃劃圖妻：純抓高層復(fù)產(chǎn)品方案企四規(guī)求劃圖詠：純鍬高層團(tuán)產(chǎn)品方案植四：撈純高含層產(chǎn)巡壽品純高鞭層■泥純高拍層可渴以形布成絕棍佳的畝空間葵感，靠利于景瞧觀的手打造■筑利于喪形象啟的打傍造■遭產(chǎn)品搬接受珠程度貫較其景它產(chǎn)旱品較義低，謹(jǐn)建設(shè)邀成本滾較高沸。優(yōu)勢劣勢各方挺案經(jīng)勵濟(jì)效嘗應(yīng)對生比分胃析方案銷售均價（元/平方米）總成本（不包含土地成本及相關(guān)稅費(fèi)）總銷售收入總利潤小高層搭配高層小高層10000，高層90003.94億元8.29億元4.35億元別墅搭配高層別墅13000，高層80004.02億元8.54億元4.51億元洋房搭配高層洋房11000，高層80003.92億元7.98億元4.06億元純高層高層95004.06億元8.39億元4.33億元各個邀方案麥比較①②④①④③②③③①①④②②④③低中高項(xiàng)目襲形象產(chǎn)品攤品質(zhì)產(chǎn)品斷接受太度項(xiàng)目懷利潤①荷小高倦層＋塌高層②事別墅樓＋高享層③守洋房儲＋高傲層④宏純高際層產(chǎn)品泉定位創(chuàng)建纏項(xiàng)目單產(chǎn)品福價值箭體系價值晶體系疊理念竄：跨嶺界價值觀體系桃理念CR朋OS派SO綁VE仁R跨界蛙，就永是跨桂領(lǐng)域森的一晚種資體源整屑合，蛇通過搶各自輔優(yōu)勢追資源創(chuàng)的整占合發(fā)宇揮最憲大的炎價值潑效應(yīng)缺，并飼且在禾價值耳效應(yīng)禍基礎(chǔ)梯上成奶就品崗牌。價值悉體系躁理念籮：跨園界成功場案例CR各OS醉SO這VE囑R住宅笑該如茅何跨磚界？與文炮化跨怒界與酒歇店跨團(tuán)界與空姐間跨今界與健脅康跨摔界與科壁技跨簡界與文冰化的教跨界與文須化的本跨界篇：現(xiàn)喜代與尖古樸宣文化甘結(jié)合肥的建榨筑與文庸化的德跨界弱：藝櫻術(shù)園夜林式定綠化與酒它店的趨跨界與酒茄店的屈跨界噸：酒季店式導(dǎo)連廊愁大堂幢與膠幢通陽過室端內(nèi)空言調(diào)連摟廊連氣接，題使其褲分而兄不離貴。連廊鵝與大塑堂、短組團(tuán)謎庭院旺互為輛呼應(yīng)芬，構(gòu)駁成華甩堂大肅院國隔際領(lǐng)宰先生姿活。與酒耽店的醫(yī)跨界獻(xiàn)：酒隱店式素連廊艷大堂首層6米挑嗓空精如裝陽耳光大弄堂，串方便佛住戶雕與外耐界之胡間的粉交流懸掛廳精美圾的藝歲術(shù)油絮畫，囑墻地騾全石牙材鋪汁裝，瘋藝術(shù)貴天花冠吊頂訂，足樣以與輛五星迷級酒鋪店相尚媲美能。與酒缺店的麻跨界助：酒咳店式菜連廊暴大堂與酒滾店的書跨界翻：引變進(jìn)酒融店式殲管理與空慰間的傻跨界與空野間的劇跨界吩：創(chuàng)們新亮償化地敏下車拆庫將陽沙光和約綠化裳引入橡地下叫車庫袍，結(jié)狂合園腫林構(gòu)槍筑“劇陽光銷車庫夜”，梨增加愧車庫裹自然鑒采光酸、通潤風(fēng)。與空糧間的即跨界抗：大叼面寬紗，短春進(jìn)深站設(shè)計(jì)與空暗間的倉跨界東：錯偉越空詢間，濤增加臘別墅灑感受與空池間的鋼跨界漢：前巧庭后秤院設(shè)斧計(jì)，洲加強(qiáng)狀與外只界交奇流與空睬間的蛛跨界神：局虛部退軟臺，楊形成向有天售有地輕的別短墅空粒間與健董康的所跨界與健親康的柏跨界片：高朗檔健品康的朗會所與健箱康的灣跨界雙：高拴尚運(yùn)孝動設(shè)幸施與科誰技的脹跨界與科綁技的倦跨界磨：智殼能化位安防畫系統(tǒng)九大評智能草化安綁防系周統(tǒng)出入食口及倡周界脈防范雕系統(tǒng)閉路徹電視危監(jiān)控錄系統(tǒng)可視鹽對講爭與門競禁系疤統(tǒng)電子朝巡更峽系統(tǒng)家庭姐安全色防范危系背景浪音樂竿系統(tǒng)停車務(wù)場管療理系快統(tǒng)物業(yè)思管理碑系統(tǒng)燃?xì)庀髨?bào)警涼系統(tǒng)與科長技的汪跨界洗：整侍體現(xiàn)貢代化仁廚房將xx整體現(xiàn)秩代化息廚具續(xù)引進(jìn)雕廚房伍，增致加戶貸型附按加值端。與科顆技的黨跨界摸：壁鎮(zhèn)掛采演暖系厭統(tǒng)隨心落所欲肝控制賺室溫完全只自由段掌握頃采暖軋時間設(shè)備桌運(yùn)行判經(jīng)濟(jì)光可靠舒適煮供應(yīng)朱生活絕熱水靈活閣選擇斜散熱饞設(shè)備保護(hù)洽管道刑和用別水設(shè)盼備，我過濾挎出堿份垢滿初足家晌庭生滔活使津用的存軟水猜。與科下技的默跨界瀉：軟壓水系嗚統(tǒng)與科眠技的堡跨界芒：同銀層排則水95％以壞上的包衛(wèi)生疾間仍釘在使勸用傳膝統(tǒng)的良排水包系統(tǒng)尾－塔隔訪層排愉水路主位要的但問題孝：1.空間墾布局奔上的混局限資性：舞受到值樓板圖預(yù)留辮孔的泛限制滔，衛(wèi)遮生器朵具無尋法像猛擺設(shè)螺家具愚一樣尚隨意跡。2.建筑減整體煮功能打上的鄭局限媽性：色受到疤傳統(tǒng)市管道刻敷設(shè)障方式者的限結(jié)制，臣衛(wèi)生餐間的鵲位置伐必須分上下夜一致戴。3.檢修約不便私：如欺果發(fā)衡生損勤壞需蹦要到