不同類型物業(yè)的管理課件

第十三章不同類型物業(yè)的管理13.1非收益性物業(yè)的管理13.2收益性物業(yè)的經(jīng)營與管理第十三章不同類型物業(yè)的管理13.1非收益性物業(yè)113.1非收益性物業(yè)的管理在我國，一般按原始設(shè)計用途把房屋建筑分成兩大類：居住物業(yè)和非居住物業(yè)。所謂居住物業(yè)，指居民賴以生存的空間和必要的條件，既住宅以及附屬的設(shè)備和設(shè)施。住宅小區(qū)物業(yè)：——有成片住宅、公共建筑配套的市政公共設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施、商業(yè)網(wǎng)點和室外綠化等生活的物質(zhì)環(huán)境?！腥穗H關(guān)系和社會公德的社會環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境。13.1非收益性物業(yè)的管理在我國，一般按原始設(shè)計213.1.1住宅小區(qū)的分類1從建設(shè)時間上分：

——新建住宅小區(qū)：實行封閉、半封閉的管理?！凶≌^(qū)：在進(jìn)行半封閉式的管理方式的基礎(chǔ)上逐步引入物業(yè)管理。——舊城區(qū)的住宅小區(qū)：管理比較松散、開放。從建設(shè)規(guī)模上分：——單元性的住宅小區(qū)：建筑面積：3~5萬平方米，配套設(shè)施相對獨立的住宅區(qū)?！胀ㄗ≌^(qū)：建筑面積：5~30萬平方米，配套設(shè)施比較集中、齊全。——大型住宅小區(qū)：建筑面積：30~100萬平方米，配套設(shè)施齊全?！扌妥≌^(qū)：建筑面積：100萬平方米以上，存在于特大型城市中。13.1.1住宅小區(qū)的分類1從建設(shè)時間上分：3住宅小區(qū)的分類2按照建筑主體樓宇的構(gòu)成分：

——多層：3~6層住宅，通常不設(shè)電梯?！袑樱?~9層住宅，設(shè)置一部電梯?！邔樱?層以上住宅，設(shè)置2部以上電梯。耐火等級、防火間距及安全疏通方面要求嚴(yán)格。——超高層：30層以上的住宅，通常設(shè)置4部以上電梯，其中2部為快速電梯。耐火等級、防火間距及安全疏通方面要求更嚴(yán)格。國際上將高層建筑分為以下四類：

第一類高層建筑9~16層（最高到50米）；第二類高層建筑17~25層（最高到75米）；第三類高層建筑26~39層（最高到100米）；第四類高層建筑40層以上（最高到100米以上）；住宅小區(qū)的分類2按照建筑主體樓宇的構(gòu)成分：413.1.2居住小區(qū)的管理8.2.1居住小區(qū)的功能8.2.2居住小區(qū)的特點8.2.3居住小區(qū)管理的主要任務(wù)8.2.4居住小區(qū)管理的組織實施13.1.2居住小區(qū)的管理8.2.1居住小區(qū)的功能5居住小區(qū)的功能——居住功能——社會功能——服務(wù)功能——經(jīng)濟(jì)功能居住小區(qū)的功能——居住功能6居住小區(qū)的特點——結(jié)構(gòu)的系統(tǒng)性。（規(guī)模龐大，整體性要求高）——功能的多樣性。（配套性強(qiáng)，功能齊全）——產(chǎn)權(quán)的多元性。（業(yè)主構(gòu)成呈多樣化）（產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)越來越趨于多元化）——管理的復(fù)雜性。（社會化的特性）居住小區(qū)的特點——結(jié)構(gòu)的系統(tǒng)性。（規(guī)模龐大，整體性要求高）713.1.3居住小區(qū)管理的主要任務(wù)1.有計劃地籌集住宅小區(qū)管理經(jīng)費，提高住宅小區(qū)管理費的使用效果。2.增強(qiáng)住宅功能，搞好小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)，創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境。建立健全管理機(jī)構(gòu)和制度，加強(qiáng)小區(qū)物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)，創(chuàng)造良好的社會環(huán)境。4.探索住宅小區(qū)管理新思路。13.1.3居住小區(qū)管理的主要任務(wù)1.有計劃地籌集813.1.4居住小區(qū)管理的組織實施住宅小區(qū)物業(yè)管理的模式創(chuàng)建文明住宅小區(qū)，開展精神文明建設(shè)13.1.4居住小區(qū)管理的組織實施住宅小區(qū)物業(yè)管理的模式9以房管所為主的管理模式

：僅對房管系統(tǒng)擁有產(chǎn)權(quán)的房屋實現(xiàn)管理。管轄范圍大，管理內(nèi)容主要是住宅維修保養(yǎng)，不參與社區(qū)其他活動。優(yōu)點：可以充分發(fā)揮房管部門的技術(shù)專長和管理經(jīng)驗，能夠保持房屋較高的完好率。缺點：缺乏總體協(xié)調(diào)性，經(jīng)費來源不足。住宅小區(qū)物業(yè)管理的模式1以街道辦事處為主的管理模式：具體由居民委員會實施。這類管理主要以公共場所、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、治安、道路和整幢樓宇為管理范圍。優(yōu)點：由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)房屋維修，經(jīng)費充足。缺點：專業(yè)性不強(qiáng)。以房管所為主的管理模式：住宅小區(qū)物業(yè)管理的模式1以街道辦10以街道為主的三結(jié)合管理模式：以街道辦事處牽頭、派出所和興建小區(qū)的開發(fā)公司參與，成立管委會，按“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、聯(lián)合辦公、分工負(fù)責(zé)、綜合管理”的原則實施管理。優(yōu)點：充分發(fā)揮政府行政管理作用，權(quán)威性和制約性強(qiáng)。缺點：忽視了專業(yè)管理部門的管理，政企不分，缺乏經(jīng)濟(jì)活力。住宅小區(qū)物業(yè)管理的模式2由物業(yè)管理企業(yè)實行專業(yè)化管理模式：由開發(fā)公司牽頭，街道辦事處、派出所、市容監(jiān)察隊和一些房屋產(chǎn)權(quán)單位、業(yè)主、住戶代表一起組成住宅小區(qū)管理委員會，選擇物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行專業(yè)化管理，管委會對其進(jìn)行監(jiān)督。優(yōu)點：主要遵循產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)相分離和有償服務(wù)的原則，專業(yè)性強(qiáng)，具有經(jīng)濟(jì)活力。在市場經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)容易推廣。缺點：偏重經(jīng)濟(jì)效益，忽視社會效益和環(huán)境效益。以街道為主的三結(jié)合管理模式：住宅小區(qū)物業(yè)管理的模式2由物11理想的住宅小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)跳出“住宅+修繕+管理+服務(wù)”的模式，提倡一種新的社區(qū)文化，使人與人、人與空間、人與環(huán)境相互交融，創(chuàng)造一個安全舒適、環(huán)境幽雅、有良好人際關(guān)系和社會公德的社會小環(huán)境。

創(chuàng)建文明住宅小區(qū)，開展精神文明建設(shè)建立住宅小區(qū)精神文明公約開展精神文明建設(shè)的管理內(nèi)容——遵守和維護(hù)公共秩序的管理——愛護(hù)公共財物的管理——行為文明的管理住宅小區(qū)精神文明建設(shè)的形式——利用小區(qū)內(nèi)各種傳媒工具和文娛康樂活動場所，組織開展住宅小區(qū)的各種公益性活動，如體育比賽、舞會、文化活動等?！_展創(chuàng)建文明單位活動，如文明居民小組、文明家庭、文明樓等小區(qū)活動?！_展人際交往，推行“社團(tuán)”活動。理想的住宅小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)跳出“住宅+修繕+管理+服務(wù)12不同類型物業(yè)的管理課件13不同類型物業(yè)的管理課件1413.2收益性物業(yè)的經(jīng)營與管理13.2.1收益性物業(yè)管理概述13.2.2辦公物業(yè)的經(jīng)營管理13.2.3公共商業(yè)樓宇的管理13.2.4工業(yè)物業(yè)管理13.2收益性物業(yè)的經(jīng)營與管理13.2.11513.2.1收益性物業(yè)管理概述收益性物業(yè)的特點收益性物業(yè)管理的特點收益性物業(yè)管理的目標(biāo)13.2.1收益性物業(yè)管理概述收益性物業(yè)的特點16——收益性物業(yè)具有商業(yè)特性——以出租出售為主的收益性物業(yè)具有價值不能庫存的特點——收益性物業(yè)具有不斷保持設(shè)施先進(jìn)的特點——收益性物業(yè)具有綜合性的特點收益性物業(yè)的特點——收益性物業(yè)具有商業(yè)特性收益性物業(yè)的特點171.收益性物業(yè)管理是一種創(chuàng)造性的追加勞動。

2.收益性物業(yè)管理具有緊迫的時間性。3.收益性物業(yè)管理必須實施現(xiàn)代化專業(yè)化管理。4.收益性物業(yè)管理是綜合性的統(tǒng)一管理。5.收益性物業(yè)管理具有極大的社會效益。收益性物業(yè)的管理特點1.收益性物業(yè)管理是一種創(chuàng)造性的追加勞動。

收益性物業(yè)181.利潤目標(biāo)

2.信譽目標(biāo)3.發(fā)展目標(biāo)4.服務(wù)目標(biāo)收益性物業(yè)管理的目標(biāo)1.利潤目標(biāo)

收益性物業(yè)管理的目標(biāo)1913.2.2辦公物業(yè)的經(jīng)營管理高層辦公樓宇的特征高層辦公樓宇物業(yè)管理的模式智能化大樓的管理13.2.2辦公物業(yè)的經(jīng)營管理高層辦公樓宇的特征高20辦公樓

：提供給人們商業(yè)經(jīng)營和辦公用的大廈。1）高層辦公樓宇的概念辦公樓的分類：按建筑類型：多層建筑、花園洋房式建筑、高層大廈、商業(yè)園區(qū)等。根據(jù)使用者分：單用戶、多用戶。根據(jù)用戶經(jīng)營內(nèi)容分：單用途、多用途。按用戶的占有屬性分：業(yè)主自用、業(yè)主出租、部分自用部分出租。按建筑面積分：小型（1萬㎡以下）中型（1~3萬㎡）大型（3萬㎡以上）按功能分：單純型的、商住型的、綜合型的按大樓現(xiàn)代化程度分：智能化大樓、非智能化大樓高層辦公樓：建筑層次在10層以上，建筑體量、規(guī)模較大，檔次較高，內(nèi)部設(shè)備設(shè)施高度專業(yè)配套、先進(jìn)，功能比較齊全。

辦公樓：提供給人們商業(yè)經(jīng)營和辦公用的大廈。1）高層辦公樓宇21高層辦公樓宇的特征1.通常坐落在市中心，充分體現(xiàn)城市的風(fēng)貌和現(xiàn)代化水平、文明程度。2.建設(shè)、裝修考究，風(fēng)格獨特，智能化與現(xiàn)代化程度高。3.辦公單位集中，人員密度大，信息流量大。4.設(shè)備復(fù)雜，專業(yè)化程度高，管理難度大。5.功能齊全，配套設(shè)施要求高。

高層辦公樓宇的特征1.通常坐落在市中心，充分體現(xiàn)城市的風(fēng)22高層辦公樓宇物業(yè)管理的主要內(nèi)容——營銷管理：物業(yè)的銷售、租賃管理?！芭_服務(wù)：提供日常問訊、引導(dǎo)服務(wù)?！踩Ｐl(wèi)：中央監(jiān)控、前后門警衛(wèi)、大樓巡邏——消防管理——設(shè)備設(shè)施管理——保潔管理高層辦公樓宇物業(yè)管理的主要內(nèi)容——營銷管理：物業(yè)的銷售、租賃23高層辦公樓宇的物業(yè)管理要求——消防和治安保衛(wèi)——電梯安全運行、水暖、電力供應(yīng)——清潔與環(huán)境衛(wèi)生——應(yīng)急事件的防范高層辦公樓宇的物業(yè)管理要求——消防和治安保衛(wèi)242）高層辦公樓宇物業(yè)管理的模式按管理業(yè)務(wù)的承擔(dān)主體分：——自管式——托管式按完成管理任務(wù)的措施分：——封閉式管理——一般性管理2）高層辦公樓宇物業(yè)管理的模式按管理業(yè)務(wù)的承擔(dān)主體分：按25自管式：——優(yōu)點：管理單位充分參與了物業(yè)的前期開發(fā)過程，對物業(yè)的情況非常了解?！秉c：管理單位在專業(yè)方面缺乏經(jīng)驗，在運作初期造成用戶投訴較多。自管式——托管式托管式：——優(yōu)點：專業(yè)化程度高，如果能借助于著名的物業(yè)管理公司的聲譽，還可提高辦公樓宇的出租率和租金水平?！秉c：對樓宇前期建設(shè)過程不了解。自管式：自管式——托管式托管式：26封閉式管理：——優(yōu)點：安全保障程度高?！秉c：整體管理費用、相應(yīng)設(shè)施設(shè)備費用及其運轉(zhuǎn)維修費用較高?！m用于較高檔次的辦公樓宇的管理。封閉式管理——一般性管理一般性管理：——優(yōu)點：管理費用相對低，相應(yīng)的設(shè)備設(shè)施費用及其運轉(zhuǎn)維修費用也較低?！秉c：安全保障程度相對低?！m用于一般檔次的辦公樓宇的管理。封閉式管理：封閉式管理——一般性管理一般性管理：273）智能化大樓的管理智能化大樓的概念智能化大樓的特點智能化大樓的自動化管理3）智能化大樓的管理智能化大樓的概念28概念

：智能化大樓（IntelligentBuilding）指通過對建筑物的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、服務(wù)和管理四個基本要素以及它們之間內(nèi)在聯(lián)系的優(yōu)化，從而提供一個投資合理、高效、舒適、方便的環(huán)境的房屋建筑?！悄芑髽堑母拍钊毡局悄艽髽茄芯繒J(rèn)為：智能化建筑應(yīng)能夠提供商業(yè)支持功能、通訊支持功能等在內(nèi)的高速通信服務(wù)，并能通過高度自動化的大樓管理體系來保證舒適的環(huán)境和安全，以提高工作效率。新加坡公共事業(yè)部認(rèn)為：智能化大廈必須具備三個條件：一是大樓必須具備先進(jìn)的自動控制系統(tǒng)，能對空調(diào)、照明、安保、火災(zāi)報警等設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控，從而為承租戶提供舒適的工作環(huán)境；二是大樓必須具備良好的通信網(wǎng)絡(luò)設(shè)施，使數(shù)據(jù)能夠在大樓內(nèi)的各個區(qū)域之間自由地進(jìn)行流通；三是能夠提供足夠的對外通訊設(shè)施。

概念：智能化大樓（IntelligentBuilding29——智能化建筑產(chǎn)生于20世紀(jì)80年代的美國?！?984年1月美國聯(lián)合科技集團(tuán)UTBS公司在康乃迪格州建設(shè)完成CityPlace大樓。該大樓以先進(jìn)的技術(shù)實現(xiàn)了對空調(diào)系統(tǒng)、照明設(shè)備、防火和防盜設(shè)備、電梯、通信和辦公自動化控制，不僅使大樓具有舒適、安全的辦公環(huán)境，而且具有高效、經(jīng)濟(jì)等特點?！毡拘陆ǖ拇髽侵?0%以上是智能化大樓。起源——我國智能化建筑起步于20世紀(jì)80年代末?！?996年1月建設(shè)部在上海召開我國歷史上第一次智能化建筑研討會。同年“華東建筑設(shè)計院”編制了我國第一部建筑智能化設(shè)計的指導(dǎo)文件：上海市《智能化建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》。——1997年上海市浦東新區(qū)發(fā)布了《建筑智能化系統(tǒng)工程管理暫行規(guī)定》。——2000年7月國家建設(shè)部和國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局聯(lián)合發(fā)布了《智能建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50314-2000）——智能化建筑產(chǎn)生于20世紀(jì)80年代的美國。301.綜合布線系統(tǒng)是智能化大樓的基礎(chǔ)——智能化大樓的特點2.通信技術(shù)的高速網(wǎng)絡(luò)化3.辦公自動化程度的日益提高4.樓宇自動化管理和服務(wù)水準(zhǔn)的不斷提高5.現(xiàn)代圖形顯示技術(shù)得到普遍應(yīng)用6.現(xiàn)代計算機(jī)技術(shù)是實現(xiàn)智能化管理的關(guān)鍵7.建筑結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)優(yōu)化組合8.智能化大樓的一體化集成設(shè)計實現(xiàn)集中控制管理1.綜合布線系統(tǒng)是智能化大樓的基礎(chǔ)——智能化大樓的特點31——綜合布線系統(tǒng)是將所有語音信號、數(shù)據(jù)信號、圖象信號和其他信息系統(tǒng)的線路組合在一起的技術(shù)。綜合布線系統(tǒng)——運用非屏蔽雙絞線、光纖混合布線、電纜將建筑物內(nèi)原來的各自獨立的、分散的各個設(shè)備控制系統(tǒng)（如供配電、照明、能源、電梯、空調(diào)、消防、安保、給排水、污水處理、電話通信、廣播電視、數(shù)字傳輸、圖象傳輸、衛(wèi)星通信系統(tǒng)等）的獨立布線，組合在一起連接成一個完整的綜合系統(tǒng)，通過中央控制中心將原來單一的信息傳遞功能轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合性的信息傳輸，從而實現(xiàn)樓內(nèi)高效、優(yōu)質(zhì)的自動化集中管理和控制；同時又能實現(xiàn)市內(nèi)、國際間的信息溝通與資源共享?！C合布線系統(tǒng)是將所有語音信號、數(shù)據(jù)信號、圖象信號和其他信32——通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)能夠為建筑物或管理者、使用者提供有效的信息服務(wù)。通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)——在智能化建筑中，各類設(shè)備及計算機(jī)的終端通過通信自動化網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行多媒體信息的自由傳輸和交換，對數(shù)據(jù)、情報的收集、處理、存儲、為公司決策、制定計劃、開展各項業(yè)務(wù)活動等，都有及其重要的意義和作用?！准壷悄芙ㄖ阂?048Kbit/s端口的通路數(shù)確定，每200個插口的信息插座配置一個2048Kbit/s傳輸速率的一次群接口?！ㄖ飪?nèi)設(shè)置微小蜂窩數(shù)字無繩數(shù)字電話系統(tǒng)；設(shè)置移動通信中繼收發(fā)通信設(shè)備；設(shè)置VAST衛(wèi)星通信系統(tǒng)；設(shè)置有線電視系統(tǒng)（采用電視圖像雙向傳輸方式）；多功能會議室具有同聲傳譯擴(kuò)音系統(tǒng)、桌面型會議擴(kuò)聲系統(tǒng)及帶有計算機(jī)接口互聯(lián)的大屏幕投影電視系統(tǒng)。——通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)能夠為建筑物或管理者、使用者提供有效的信息33——辦公自動化是辦公室的工作人員運用現(xiàn)代科學(xué)管理技術(shù)和現(xiàn)代信息管理技術(shù)對數(shù)字性資料、非數(shù)字性資料進(jìn)行處理和運用，并通過局域網(wǎng)和廣域網(wǎng)加速信息的互通。辦公自動化系統(tǒng)物業(yè)管理運行信息子系統(tǒng)：應(yīng)能對建筑內(nèi)各類設(shè)施的資料管理、運行狀況及維護(hù)進(jìn)行管理；辦公和服務(wù)管理子系統(tǒng)：具有文字處理、文檔管理、各類公共服務(wù)的計費管理、電子帳務(wù)、人員管理功能等；信息服務(wù)子系統(tǒng)：具有共用信息庫，向建筑物內(nèi)公眾提供信息采集、裝庫、檢索、查詢、發(fā)布、引導(dǎo)等功能；智能卡管理子系統(tǒng)：能識別身份、門鑰、信息系統(tǒng)密鑰等?！k公自動化是辦公室的工作人員運用現(xiàn)代科學(xué)管理技術(shù)和現(xiàn)代信34——建筑設(shè)備自動化通過對建筑物內(nèi)各種設(shè)備的自動監(jiān)控、測量，實現(xiàn)運行安全、可靠、節(jié)省能源、節(jié)省人力。建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)對空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備：可以根據(jù)需要和設(shè)定自動開啟和關(guān)閉，自動顯示、記錄、測量系統(tǒng)運行狀態(tài)。對供配電系統(tǒng)：進(jìn)行自動監(jiān)視、測量、記錄，具有故障自動報警，高壓自動切換等功能；對動力設(shè)備和照明設(shè)備（包括大堂、樓道、庭院、停車場、泛光照明、航空障礙指示燈等）：進(jìn)行自動監(jiān)視，可以根據(jù)需要和設(shè)定自動開啟和關(guān)閉，自動調(diào)節(jié)照明照度，故障自動報警。對給排水系統(tǒng)的給排水設(shè)備、飲水設(shè)備、污水處理設(shè)備等：進(jìn)行自動監(jiān)視、測量、記錄，包括水泵運行狀態(tài)顯示、水流狀態(tài)顯示、水泵啟?？刂?、過載報警及水箱高低液位顯示及報警；對電梯運載系統(tǒng)：可以對電梯及自動扶梯運行狀態(tài)的自動監(jiān)控?！ㄖO(shè)備自動化通過對建筑物內(nèi)各種設(shè)備的自動監(jiān)控、測量，實35——火災(zāi)自動報警系統(tǒng)具有重要情況的自動顯示，包括火災(zāi)部位、滅火、排煙設(shè)備動作、防火門開閉狀態(tài)、防火卷簾門動作、消防電梯位置、消防水箱水位等。火災(zāi)自動報警系統(tǒng)——火災(zāi)自動報警系統(tǒng)與消防聯(lián)動系統(tǒng)相連：實現(xiàn)消防設(shè)備自動啟動，包括消防泵、排煙風(fēng)機(jī)、消防電梯、消防廣播、消防報警、消防疏散門等設(shè)備；系統(tǒng)還應(yīng)具有自動記錄功能，自動記錄消防設(shè)備的故障、消防設(shè)施的動作、探測器巡回檢測記錄?！馂?zāi)自動報警系統(tǒng)具有重要情況的自動顯示，包括火災(zāi)部位、滅36——安全防范系統(tǒng)根據(jù)建筑物的使用功能、建筑標(biāo)準(zhǔn)及安全管理需要，綜合運用電子信息技術(shù)、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、安全防范技術(shù)等，構(gòu)成先進(jìn)、可靠、經(jīng)濟(jì)、配套的安全技術(shù)防范體系。安全防范系統(tǒng)入侵報警系統(tǒng)：實現(xiàn)對安全設(shè)防區(qū)域的非法入侵、盜竊、破壞和搶劫等進(jìn)行實時有效的探測和報警。電視監(jiān)控系統(tǒng)：實現(xiàn)對必須進(jìn)行監(jiān)控的場所、部位、通道進(jìn)行實時、有效的視頻探測和監(jiān)視、視頻傳輸、顯示和記錄，并應(yīng)具有報警和圖像復(fù)核功能；出入口監(jiān)控系統(tǒng)：對各類出入口按照不同通行對象及準(zhǔn)入級別，進(jìn)行實時監(jiān)控管理，并具有報警功能，與火災(zāi)報警系統(tǒng)連動。巡更系統(tǒng)：按照預(yù)先編制的保安人員巡更軟件程序，通過讀卡器或其他方式對保安巡邏人員的工作狀態(tài)進(jìn)行監(jiān)督、記錄，并能對意外情況及時報警；車庫管理系統(tǒng)：對車場的車輛通行道口實施出入控制、監(jiān)視、行車信號指示、停車計費及汽車防盜報警等綜合管理?！踩婪断到y(tǒng)根據(jù)建筑物的使用功能、建筑標(biāo)準(zhǔn)及安全管理需要373A智能化大樓通信自動化系統(tǒng)（CAS）辦公自動化系統(tǒng)（OAS）樓宇自動化系統(tǒng)（BAS）目前我國習(xí)慣上把消防自動化系統(tǒng)（FAS）安保自動化系統(tǒng)（SAS）從樓宇自動化系統(tǒng)中分離出來，稱為5A型智能化大樓。自動化管理系統(tǒng)3A智能化大樓自動化管理系統(tǒng)38——通過計算機(jī)技術(shù)、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、信息線路，將各個獨立的控制系統(tǒng)的分散控制、分散管理改為由中央控制中心的主計算機(jī)對整個計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行統(tǒng)一集中控制和管理。智能化管理——通過計算機(jī)技術(shù)、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、信息線路，將各個獨立的控制系39——智能化大樓一體化集成的形式有兩種：一種是先分塊然后再總集成；另一種是一體化系統(tǒng)集成?！惑w化系統(tǒng)集成設(shè)計的造價比采用獨立子系統(tǒng)節(jié)省20%的總造價。智能化大樓一體化集成——一體化系統(tǒng)集成設(shè)計的造價比采用獨立子系統(tǒng)節(jié)省20%的總造價?！悄芑髽且惑w化集成的形式有兩種：智能化大樓一體化集成40——智能化大樓的自動化管理綜合布線系統(tǒng)計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)通信自動化系統(tǒng)辦公自動化系統(tǒng)大樓自動化系統(tǒng)信息管理自動化系統(tǒng)——智能化大樓的自動化管理綜合布線系統(tǒng)41圖片1圖片142圖片2圖片243圖片3圖片344圖片4圖片445圖片5圖片546圖片6圖片647圖片7圖片748圖片8圖片849圖片9圖片950圖片10圖片1051圖片11圖片1152圖片12圖片125313.2.3公共商業(yè)樓宇的管理1）公共商業(yè)樓宇的概念2）公共商業(yè)樓宇物業(yè)的管理購物中心的概念購物中心的類型購物中心的管理要點購物中心的營銷管理特點13.2.3公共商業(yè)樓宇的管理1）公共商業(yè)樓宇的概541）公共商業(yè)樓宇的概念公共商業(yè)樓宇是指物業(yè)的承租人利用承租的物業(yè)進(jìn)行商業(yè)性或收益性經(jīng)營活動，以此謀取經(jīng)濟(jì)利益，在交付物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位的物業(yè)租賃費及交付物業(yè)管理公司物業(yè)管理費用后，自身仍可獲得利潤的物業(yè)經(jīng)營形式。主要包括：大型百貨商場、大型超級市場、大型購物中心、便利店、大型倉儲商場或倉儲超市、成片的專賣店或?qū)Ｙu店一條街、證券公司的交易大廳及期貨經(jīng)紀(jì)交易大廳等、酒店、飯店、賓館、餐飲、娛樂、文體服務(wù)性設(shè)施、經(jīng)營性展廳、陳列廳、多功能廳等。1）公共商業(yè)樓宇的概念公共商業(yè)樓宇是指物業(yè)的552）公共商業(yè)樓宇物業(yè)的管理以購物中心為例：4.2.1購物中心的概念購物中心：能同時供眾多的零售商和其他商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)租賃用于經(jīng)營的大型收益性物業(yè)?！愿鞣N零售商店（或柜臺、樓面）組合為主體，包括其他商業(yè)服務(wù)和金融機(jī)構(gòu)在內(nèi)的建筑群體；——購物中心的樓層和攤位是專供出租給商人零售商品作為經(jīng)營收入的物業(yè)。2）公共商業(yè)樓宇物業(yè)的管理以購物中心為例：4.2.1購物中56購物中心的類型1.從建筑結(jié)構(gòu)上劃分：敞開式：由露天廣場、林蔭道與低層建筑構(gòu)成。封閉式：由高層樓宇構(gòu)成。2.從地理位置上劃分：街區(qū)購物中心：處于小區(qū)中心臨街位置。地區(qū)性購物中心：處于郊區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、高速公路旁。3.從建筑功能上分：綜合性的專業(yè)購物中心商住兩用的購物中心購物中心的類型1.從建筑結(jié)構(gòu)上劃分：2.從地理57購物中心的管理要點購物中心的物業(yè)管理與其他物業(yè)管理的不同點是：——購物中心：服務(wù)對象既有用戶，還有用戶的顧客?！渌飿I(yè)：服務(wù)對象只有用戶（業(yè)主或使用人）。管理要點：增加用戶的營業(yè)額是物業(yè)管理的重要目標(biāo)。嚴(yán)格管理各承租商戶的裝修。完善保安措施。消防工作長抓不懈。方便內(nèi)外交通、足夠的停車場也是購物中心的必要條件。做好購物中心內(nèi)外的清潔工作。購物中心的管理要點購物中心的物業(yè)管理與其他物業(yè)管理的不同點58購物中心的營銷管理特點——促銷管理：特殊的促銷活動、再裝修翻新促銷、日常性促銷。——租賃管理：為承租戶提供購物中心的可行性研究。對支柱性的承租商戶，以較優(yōu)惠的租金吸引他們承租。承租客商的選配要達(dá)到最佳組合，是購物中心管理的重要任務(wù)。確定切實可行的租金以吸引有經(jīng)驗的零售商。對于續(xù)租的優(yōu)先權(quán)條款的制定要特別謹(jǐn)慎。租金的確定一般采用“基本租金+百分比租金”。購物中心的營銷管理特點——促銷管理：——租賃管理：5913.2.4工業(yè)物業(yè)的管理9.4.1工業(yè)物業(yè)的含義9.4.2工業(yè)物業(yè)的特點9.4.3工業(yè)物業(yè)管理的原則9.4.4工業(yè)物業(yè)管理的主要內(nèi)容13.2.4工業(yè)物業(yè)的管理9.4.1工業(yè)物業(yè)的含義601）工業(yè)物業(yè)的含義所謂“工業(yè)”，是指采取自然物質(zhì)資源，制造生產(chǎn)資料、生活資料，或?qū)r(nóng)產(chǎn)品、半成品等進(jìn)行加工的生產(chǎn)事業(yè)。所謂“通用廠房”，也稱之為“標(biāo)準(zhǔn)廠房”：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一管理，其供水供電、交通通訊等配套設(shè)施齊全，布局合理，能滿足從事一般工業(yè)生產(chǎn)和科學(xué)試驗需要的標(biāo)準(zhǔn)型建筑物或建筑物群體。所謂“工業(yè)園區(qū)”，是指在一定區(qū)域內(nèi)建造的，以工業(yè)生產(chǎn)用房為主，并配有一