承德避暑莊園策劃報告案例

整合提報：鼎豐嘉業(yè)制作時間：2011.1避暑莊園策劃報告一、市場分析二、項目分析三、項目定位四、產(chǎn)品策劃五、營銷建議研究標準通過對本案用地基礎(chǔ)條件及優(yōu)劣勢的分析，我們認為同類研究案例需要具備以下可比性特征：1、北京河北交界的別墅項目；2、xx同類產(chǎn)品。一、市場分析本案華亞琉森湖莊園君山國際高爾夫別墅海闊·水岸花墅漫山紅墅xx金碧天下研究案例經(jīng)過我司對xx縣周邊相同地塊條件別墅項目的篩選和分析，我司重點實地市調(diào)的項目是：比對項目項目區(qū)域建筑類型建筑風(fēng)格項目特色銷售均價1、君山國際高爾夫別墅密云別墅北美、法式宜居生態(tài)地產(chǎn),低密居所,景觀居所18000-26000元/平方米

2、華亞琉森湖莊園密云別墅美式宜居生態(tài)地產(chǎn),低密居所,景觀居所17000元/平方米

3、海闊·水岸花墅密云住宅、花墅洋房地中海宜居生態(tài)地產(chǎn),花園洋房,景觀居所13000元/平方米4、漫山紅墅薊縣別墅地中海特色別墅,旅游地產(chǎn)10000-14000元/平方米

5、xx金碧天下薊縣別墅、住宅美式宜居生態(tài)地產(chǎn),低密居所6800-15000元/平方米

6、永定河孔雀城固安花園洋房、別墅南加州低密居所,搜房卡,購房消費券別墅12000元/平方米

開發(fā)商：北京慧誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置：密云密溪路33號物業(yè)費用：6.90元/平米·月占地面積：1120000平方米建筑面積:600000平方米總戶數(shù)：94綠化率：45%容積率：0.42銷售價格：均價18000-26000元/平方米

最低：530萬元/套最高：2500萬元/套銷售情況：入住時間：2009-06-15主力戶型：四期北美及法式風(fēng)格鄉(xiāng)情獨棟別墅剩余50棟，在售戶型面積380-660平方米。1、君山高爾夫別墅高爾夫球場：國際戰(zhàn)略性GOLF球場，大師鉅獻。18洞72桿PGA錦標賽國際標準高爾夫球場。白河活水：噴泉、鮮花點綴島嶼式天然園林景觀，引進白河活水環(huán)繞整個社區(qū)，私家花園：獨棟別墅附送300平米私家花園，豪華會所：18000㎡東南亞水岸會所，名流匯。將“景觀水”與“度假風(fēng)情”作為設(shè)計主軸，集運動、娛樂、餐飲、休閑、生活、商務(wù)、醫(yī)療等多種功能于一體。產(chǎn)品點評2、華亞琉森湖莊園

投資商：北京潮云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置：密云縣溪翁莊鎮(zhèn)使用年限：70年占地面積:95000平方米

建筑面積:40000平方米容積率：0.38綠化率：58%銷售價格：均價17000元/平方米建筑類別：美式,獨棟主要客群：當?shù)氐娜巳海ㄕ賳T、公務(wù)員）主力戶型：戶型面積：285-509平米(含地下)

獨棟別墅附送200平米花園開發(fā)商：北京大地海闊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置：密云密溪路西側(cè)（白河公園北約200米）使用年限：70年物業(yè)費用：3.50元/平方米·月占地面積：42987平方米綠化率：35％銷售價格：均價13000元/平方米物業(yè)類型：板塔結(jié)合多層主要客群：當?shù)氐娜巳?附近企業(yè)主、政府官員、公務(wù)員）銷售情況：開盤時間2010-05主力戶型：面積從136平米到244平米不等，擁有12米超大面寬；另有聯(lián)排花墅，面積為350平米。附：周邊有黑龍?zhí)丁H滑雪場、高爾夫球場、司馬臺長城等100多處優(yōu)質(zhì)休閑資源，距離密云水庫僅10分鐘車程。小區(qū)有商業(yè)配套3、海闊·水岸花墅項目分析：項目以躍層為主，共297戶。由284套珍品洋房花墅和13套藏品級聯(lián)排花墅組成，交房標準全部采用精裝修。

開發(fā)商：綠地集團項目位置：薊縣津薊高速或京平高速至薊平高速，田家峪出口總占地面積：40418平方米總建筑面積：26033平方米綠化率：50.10%推出棟數(shù)：共108套層數(shù)狀況：地上二層，地下一層銷售價格：類獨棟10000元/平方米獨棟14000元/平方米容積率：0.64物業(yè)公司：高力國際物業(yè)管理公司開盤時間：2010-04-24客群：北京東部公務(wù)員、畫家、教師等4、盤龍谷文化城二期漫山紅墅簡述糠：盤龍姻谷文終化產(chǎn)趨業(yè)城橡位于判環(huán)渤繼海經(jīng)潤濟圈僑核心睡腹地只，天香津薊贏縣盤拾山國踏家5A級風(fēng)訂景區(qū)唇西坡杯五盆武溝通銹區(qū)內(nèi)恭。項播目西爛距北食京市53公里杰，南幅距天夠津市干區(qū)11桑0公里慮，東攜臨唐尾山市10程0公里蓬，北學(xué)到承聚德市20南0公里律。盤龍燃谷文賤化城趙將推咬出名遭為“漫山螞紅墅”的新躺一期從山谷關(guān)別墅株產(chǎn)品勿。與薯啟動里區(qū)配肅套處盲于同健一地校塊，廁文化反商街肢、文展化創(chuàng)片意廣懼場、隸高爾播夫環(huán)很湖公勝園環(huán)煎布周餅邊，疲生活擱、娛助樂、味休閑齒皆便票利，吵時尚慣名品祖、藝存術(shù)佳肯作皆垂可在晃此品弄味；廊綠地鍵國際肢會展躺演藝蜓中心孤移步塘即到敢，頒稈獎禮傳堂、獸山地煎度假飾酒店轎、空貞中餐限廳……構(gòu)筑城星光定閃耀修的頂估級秀愿場，荷更進撐一步袋演繹士東方負好萊他塢的威名流掌生活臨。開猛發(fā)暑商：xx地產(chǎn)竿集團項目廣位置賭：薊旬縣國捏家5A級風(fēng)興景區(qū)色盤山(x傍x)物業(yè)長類型手：聯(lián)漲排雞獨棟融雙余拼裝修慨情況服：毛飛坯占地跡面積:沿66鍋66萄70平方懸米建筑杏面積:岸30兄00弟00平方東米總蔑戶促數(shù)：10披75戶綠窯化窄率：52殺.2棕5%物挺業(yè)喪費：3.羽00鏡元/俊平方妨米·月容緊積賺率：0.去47開盤蓄時間劉：20鮮10舟-0扯6入住而時間業(yè)：20族11果-1錄2銷售砍均價赴：疊亂拼68熱00元/平方盼米獨棟15箭00讀0元/平方招米5、xx金碧易天下項目課介紹椅：位于絨盤山北腳下凝，地幼處首誤都地到區(qū)腹族心地竄帶，律北京朱東移拴的延交伸帶碗上。早京平仗高速肢轉(zhuǎn)津鼠薊高姓速延殘長線籃、津衣薊、狂京沈鴉三線悟縱橫驢交匯羅，距拜北京牲只有80公里慚路程,3噸5分鐘積即可冊到達圈北京孩中心字城區(qū)燈。項目媽總規(guī)耽劃面磨積近套萬畝罪，一豎期在10繳00畝原伙生山擋地之姑上，辭構(gòu)筑20萬平菊米生墓態(tài)別障墅，10萬平組米七垮大頂斤級配若套設(shè)丑施，仆產(chǎn)品扒主要謹以獨便棟、腸雙拼任、聯(lián)男排為喝主。項目零配套劇：國際桑會議些中心惕、運漏動中莖心、售飲食王中心畝、娛作樂中腥心、浙商業(yè)鵝中心崖、健蕩康中幣心、心以及架一座蝴鉑金美超五號星級停酒店膠等世派界級貌休閑襖配套鋪，是用國家5A級風(fēng)揪景區(qū)括里的步超大姓型山恨水休穴閑圣鋪地產(chǎn)品峰分析開風(fēng)發(fā)葛商：雖京御猛房地堵產(chǎn)開孩發(fā)有旅限公嘆司項目屑位置避：玉泉請營上膜京開輪高速慕直達迅永定哲河橋澤南裝修謠情況榆：毛川坯占地結(jié)面積:9荷00適00平方鋤米建筑捆面積:9停70律00平方綠拍化悠率：30竟%物冤業(yè)法費：1.堅95稀-2疾.6選元/輪平方薯米·月容線積篩率：1.和06開盤梯時間不：20裕10處-1覽1入住桑時間拖：20脅13面-5爐-3哪0銷售刑價格臣：別待墅12忍00改0元唱/平嫁方米最低糞：1羊10評萬元透/套6、永港定河策孔雀神城六期閣介紹類：孔盆雀城醬六期半產(chǎn)品骨位于悼項目窮東北意側(cè)，拔西鄰皮孔雀捧環(huán)路茄，東渣北臨芹永定靠河，踩是孔遍雀城主各期非產(chǎn)品雖中位本置最翠佳的摧一期滋。六毀期占螞地約7.貢5萬平令米，夾規(guī)劃身建筑浸面積赴約7.竟7萬平覆米，幼容積螺率1.餃03，區(qū)地內(nèi)規(guī)拾劃有兵花園男式綠岡地，伐綠化茶環(huán)繞跡小區(qū)蔽，形腸成優(yōu)屈美的賽景觀射帶，存充分梅保障車了園曲林景同觀的調(diào)品質(zhì)獎?？兹副橇唐诋a(chǎn)茅品線云豐富頑，包柱括堤采岸大蠻堡全家庭院踏建筑委形態(tài)遮，共36非6戶。鍬其中飲堤岸余大堡銹全庭捷院約22笑0-斯28蠢0平左問右，驢共14緩6戶；叔全景熊四庭昏院臺怖地約23浮5-他28粘5平左蕩右，城共3戶；蔑堤岸科四庭叨院臺拼地約16版6-燈28堅3平左亦右，爛共21田7戶。樓層唐狀況號：堤某岸大性堡地脅上3層；起四庭拜院臺希地地繼上4層；折四庭矮院臺香地地端上10層；篩旗艦超版大另堡地竄上1層，棋地下槳一層霧；四校庭院珍臺地粱聯(lián)排華地上4層，弊地下附一層流。產(chǎn)品問介紹概括——xx縣地燕山深處槍，平費均海影拔10藝00米，歡年平敲均溫撤度7.廳5℃，年兇降水槐量72陷7.鋼9m耗m。xx縣交兄通十謎分便元利，京承福鐵路縱貫xx全境鞭，每本天有瓶八對紫客運摧列車鞏停靠xx縣站悲，同縱時也障是京近建、丈津圍乳公路燦的必除經(jīng)之鳴路，仍距離洽京、喊津、牧唐、富承均略在兩弄小時警車程沾之內(nèi)腥。周望邊還范有金脈山嶺圓、金堆海湖蓋、清它東陵供、黃號崖關(guān)撒等眾瘡多的刷風(fēng)景劍區(qū)，剃是京義東黃畝金旅板游帶稠上的煩一顆動璀璨遠的明按珠。歷史——xx有著味悠久楚的歷勿史和妨深厚甘的文瓜化底挎蘊。蒼早在烏舊石再器時賭代，衡這里墻便有惰人類左生息葉繁衍蹈，這捏里出斷土的害新石坊器時古代的卸女神勿雕像踏，被琴譽為“東方寧的維寧納斯”。這滿里還居有二缺百多眉公里劫的明晨代長寺城和區(qū)摩崖互石刻賄群。16拔45年，源清世盛祖順脹治帝飄將xx方圓80濕0里劃霧為“后龍訴風(fēng)水第禁地”，封負禁了26禮0年之亭久?！吧謩倽M山獵，樹豬木遮狹天，坐野獸赤無數(shù)駁，遍蘇地涌輩泉”是當袋時真帖實的唱寫照更。1、xx概況久：二、筐項目好分析2、地日塊分趙析地塊惜位置蜂特點距離距北蘿京市丘中心紡約10纏0公里紀，較狗其他油緊鄰去北京個周邊焦區(qū)域懶項目濁遠，梳其他置區(qū)域下項目40叼-7盈0公里時左右呀。(固安楚，涿曬州、包香河堤、薊新縣、州懷來熔）車程由京盲承高焦速到師項目警，需燙要60筍-8捕0分鐘朝左右糧，其母他區(qū)超域項租目到撒達車瞧程40睬-5馬0分鐘把左右曉。天然算景觀趙資源悠豐富項目蜘地處時霧靈反山風(fēng)浸景區(qū)養(yǎng)內(nèi)，役這是寺其他賓區(qū)域統(tǒng)少有亞特點罰。產(chǎn)品康定位夕將不說同于灣其他惑緊鄰蔑北京航區(qū)域本案覆用地展優(yōu)勢St戀re歷ng情th項目心地處畜北京六東部怒承德罰市xx縣霧筑靈山奔風(fēng)景卵區(qū)內(nèi)絕，空捐氣清團新，娃負氧繭離子翁活躍寬，自決然景冬觀豐都富。地處銅北京供、天怎津、澡唐山畫、承吃德的賀中心河點項目從兩側(cè)筆未來森將建遮設(shè)旅聚游渡趨假項洗目，籍渡假弓資源芝豐富鋪。自然覽景觀滴最多顛的地初區(qū)，灑函蓋煮峰、眨林、平水、曬洞、蜘天、逐氣候旨等人居葬環(huán)境誦良好拔。項目金周圍16夕0平方血公里展區(qū)域尤政府葵定為卡有機懲農(nóng)業(yè)質(zhì)發(fā)展凍區(qū)；翅禁止鄭污染貼企業(yè)殖進入孔區(qū)。3、用司地優(yōu)槍劣勢只分析本案麥用地四劣勢We耳ak纏ne糾ss地塊態(tài)距離掀北京蜂距離微遠，喜北京燭客群僚抗性藍較大性。作為煤別墅堡產(chǎn)品治的容梳積率塞較高藝。目前范區(qū)域娃配套堡不完牛善。地塊幣周邊講目前澡有知泄名企底業(yè)開府發(fā)旅露游渡峰假項殺目待膀開發(fā)絲式，未謀來市砌場競吹爭較上激烈蠅。1、定重位的他原則——價值葬最大翁化二是，價值的實現(xiàn)價值最大化一是，價值的創(chuàng)造價值最大化項目利潤品牌價值產(chǎn)品價值客戶價值三、議項目揉定位2、客若群定諷位分警析闡所述項目逢品牌堂定位扒的確女立，凱首先利要確燃定與財之價看值觀摘相對旅應(yīng)的以人群愚，就彈是讓從我們微先找設(shè)到……誰會家住我媽們的秋房子…我們樂選擇與的分謠析方摸式是就中國撕消費拿類群晃分析鋸模式涌，該臟方式窄主要飽根據(jù)司目標轎客戶麗群體稻的生見活形花態(tài)進排行類艙趨勢筆劃分垃，其胞中生行活形宜態(tài)中皮融合汽了生紋活形扇態(tài)、屑價值悼取向耀等綜奴合因芬素考浸慮。將目盲標消丟費者豬屬性唇結(jié)合六歸納蠻，形復(fù)成統(tǒng)始一的液交織鏡需求習(xí)，結(jié)槽合樓澡盤的適具體卻用戶鳳以及騾階段東性銷歷售的屢導(dǎo)向路，從曾而確異定傳雪播定窯位及雕相關(guān)夫溝通肺方式閘?？腿?/p>

洞察北京河北燕郊天津唐山職軍業(yè)收興入拆遷鮮戶單位須團購?fù)顿Y蔥型客殺戶非常鄰男女70年代都市朗英雄退休磚干部對外夏貿(mào)易汗公司生活望愛好魂者灰色慨地帶文藝味界藝遣人高級森白領(lǐng)高工針家庭傳播煌公司養(yǎng)生曾一族全球衣通時尚裁業(yè)主娛樂艱行業(yè)大學(xué)謠教授炒房樹者第二語次購礎(chǔ)房金絲暑雀成就芳策劃花人外企婆員工外企拴高管外籍耐人士政府求高官CE陶O購房疑目標離客戶食群生振態(tài)圖以CB脹D、中界關(guān)村療、通出州為勒核心爛工作做區(qū)域嬸，28歷-4衰5歲之況間目標筆客戶漏群構(gòu)押成界損定娛樂叛行業(yè)非常撤男女70年代都市艦英雄對外馳貿(mào)易莖公司外企紡員工溫州鍬炒房睛團高工掩家庭灰色謠地帶全球襯通時尚味業(yè)主投資潔型客脾戶第二槍次購國房外企市高管大學(xué)限教授成就頁策劃息人第一環(huán)目標饒群第二外目標者群第三賊目標窯群炒房手者高級豪白領(lǐng)客群

洞察通州、燕郊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中高層管理人員園區(qū)相關(guān)有錢私營企業(yè)主開發(fā)區(qū)內(nèi)政府機關(guān)官員產(chǎn)業(yè)區(qū)達人國際企業(yè)的中高管高級私營企業(yè)主政府機關(guān)干部/官員CBD（泛）達人人群通州商務(wù)園亦莊開發(fā)區(qū)燕郊開發(fā)區(qū)還沒曾有自階己的收財產(chǎn)核、房狠子或耐車和傍定型閘的事零業(yè)“闖”天下霸，“創(chuàng)”業(yè)對未襲來充佩滿夢米想，籌樂于訴接受間新事諷物捕捉粒機會由，從顧一個肥高起存點向毒自己短的目愚標努披力嘗試李，挑勁戰(zhàn)，碌多做館，快錫跑常問踏的問學(xué)題是洋：為嘆什么袋不？掙下旋自己賺的財超產(chǎn)，澤事業(yè)體有成有更剛高的著目標賞，爭婦取更紡多不斷療提升內(nèi)自己停，工戴作大桿于生糕活，忙碌我見霉證了門自己貓越來飄越好詢，但江我必須努輩力累積熔，突勻破，椅收獲常問呆的問映題是鹿：下靈一個城是什倚么？擁有胞家庭摸，事喚業(yè)，治身份注重所優(yōu)越錢感、拴自得要輕餡松，慮不要民松懈番，保持飄成就再和舒始適，私事業(yè)地很重常要夢想云擁有雹和諧圈平衡淚充實鬼的生嘗活。拐孩子融教育殃，家哲庭生斬活，績娛樂才社交幅，自嶺我實連現(xiàn)都傾是生鐵活的解重點常問令的問任題是匆：還院有什趕么是純我沒端有體冠會到瘡的？50歲25303540初生果牛犢進取言者成就且者需要彈尋求輛他們?nèi)粼趦r堪值觀覆、信疤念、形心態(tài)役、生犬活方穩(wěn)式、瓶社會順角色虜上的耕共同跡點目標逃客戶爭群階吹層分胳析X收入Y文化程度Z職業(yè)o標準點標準點標準點社會源動黃力人群禁：有錢感，有怖文化扇，有聾地位萄，有庸品味輔。社會失的源動漆力人群未來毯預(yù)期喪十分券看好耗，是墻一個濫富有所成長旅力的侍中產(chǎn)炊階層衣；財富禽靠打薪拼，厲總希黑望不梯斷提案升自檔己，釀因而毛閑暇廢時間廈不足允；多工夜作于昌東、鉗北部搏區(qū)域角，對丈該區(qū)醒域具濟備依浪賴性晶；知識俊層次夢較高笨，注寫重社吵交和疊生活投圈子斗的人拒文氛濤圍；職業(yè)恭的原財因希谷望兼很顧商偉務(wù)活竹動與半生活勤；追求跪高品急質(zhì)的繁生活析享受酸。主力償人群嗎構(gòu)成搖：CB床D、中際關(guān)村供、上桃地等索科技落園航云天城銜等區(qū)糞域私賞營企墾業(yè)主瘦、成匆長型有行業(yè)嬸企業(yè)夫中層粘管理妥者。蒙外企添公司兄、IT業(yè)精屢英、容大學(xué)肯教師苦或其吧它高然獲利笑行業(yè)敲（房助地產(chǎn)術(shù)、旅戀游、大航空卷等）材高級巖職員購。陽光禿中高腹階層目標輪客戶銅群描復(fù)述目標渡客戶吐群價反值取警向“知本咸階層倚的城幫市自猾然主長義者”他們統(tǒng)有個茶共同踐的名基字——既追峰求城控市生存活及洞人文號品質(zhì)超，又稼強調(diào)派以環(huán)浴境主爸義為送導(dǎo)向刃的生視活觀螺。目標衡客戶盒群寫聚真生活工作堵車女的時氧候聽園廣播生活脾中，炭也尋荒找片濱刻的陽愉悅細致謊的處脖理每字件事與伙遲伴保廳持緊睡密溝繼通自信摔的聽敵取別友人的并意見喜歡御戶外縱運動生活征品味燦與視全野知本材階層廈的城市載自然雁主義濃者家人敬同樂階層暑需求攝的明間確，俯是指污導(dǎo)策艇略方田向及弓創(chuàng)意沃的核竄心因窄素項目奇價值浸分析尚及品劇牌定品位項目巾價值殿分析河與提著煉是射品牌影定位丑的主琴要依守據(jù)策略部方向份解析1、能煮夠支薪持更幕高的倒產(chǎn)品長價位潛；（價位唉持續(xù)傾拉高籃的銷織售保墊證）2、品粒牌資姻產(chǎn)值狼高者網(wǎng)能夠千提高魚更多達成長管及品悠牌延抬伸的穗機會潮；（支持貞各種棉產(chǎn)品塞陸續(xù)殿登場）3、品拳牌資四產(chǎn)越托高，借面對辟競爭寺的反被應(yīng)空耽間及穿時間只越大刊；（競爭疲手段扮后發(fā)帝先至）4、更丑能影厭響新鍋消費摘者及討留住浴舊消琴費者像；（銷售盼態(tài)勢慚的保岡證）5、一碑個知爛名的堂品牌厘有更聰強的差忠誠議性，扣能夠遇給予核消費斧者購擱買的傲理由錢及使著用后針更易揀達到處的滿意南。（真正強的品賢牌附禽加值）本案響產(chǎn)品墊特征竄及開絹發(fā)商博背景種，是伙我們陸所以而倡導(dǎo)膏品牌礦營銷奮的最隊終原擔(dān)因。對于吊任何附高端犯產(chǎn)品英而言爐，購據(jù)買動夜機就突是對閱一種翠生活屆方式侍的追蒜求。而缺我少附加思值的產(chǎn)坑品是貢不具腳備競詠爭力任。找到傷并確向立一悔種關(guān)吐系！這種喂關(guān)系碧，一姿定是敬與區(qū)顆域（副包括持小區(qū)護域和核大區(qū)躲域）以人文飄環(huán)境渴存在窄某種匠契合洗。這種裳關(guān)系抓，一黃定是質(zhì)項目棉各階吳段不久同產(chǎn)垂品的鵝形象血共性消，并平對產(chǎn)敲品價移值的跪提升西具有噴支持迷作用沿。這種尖關(guān)系庸，一遼定是佩與項辜目目善標客浙群的較主流老價值饒取向渾存在沃某種合契合皂。品牌螺定位辛基本續(xù)戰(zhàn)略這種無形象刊符號銹的確撿立，匪將讓左這個賺小鎮(zhèn)銜的定梢位形崖象（核心顛價值）得切到有物效、欠生動百地外瀉化，住為后淘期的唯傳播刊活動柔奠定功基礎(chǔ)跪。這一觀形象數(shù)符號仰，一衫定是鎮(zhèn)這個宮小鎮(zhèn)后主流源價值糕取向刻及可近持續(xù)楊性形刮象的獎具體挎生動妖體現(xiàn)凈。找到局并確澆立一看個形巷象符墊號！慮！品牌鄙定位劇基本族戰(zhàn)略找到游我們賴的“關(guān)系”環(huán)境黎、景縫觀、濃位置衰等方洞面因既素。我構(gòu)成敬這個丘項目紐奉母系催的血榴統(tǒng)項目蒼自身寫的品乖質(zhì)及撥人文格的精胳神區(qū)合隔，豬構(gòu)成送這個黎項目護父系思的血岸統(tǒng)這個重自然彎生態(tài)集的項目傷內(nèi)涵內(nèi)和文鞭化氣憂質(zhì)定位莊方向吳分析品牌暴定位庸軸線惱圖本項賢目品曾牌定真位關(guān)帶鍵詞——精神物理時間京都倍后花夕園xx生態(tài)雙區(qū)自然默上水護生態(tài)洪莊園城市之自然凡主義量者陽光轎中高姑階層現(xiàn)代備、時攻尚品牌差定位自然們生態(tài)通莊園山水待間定喪制大葬宅知本量階層時尚捕的城扮市自支然主周義者我們宏打造責(zé)了什哪么消費則者需祖要什進么知本行階層摧的自事然生變態(tài)莊些園專翻區(qū)目標嗽人群基、區(qū)臣位環(huán)計境、填建筑硬形態(tài)學(xué)院訪氣質(zhì)暑、依誤山傍殃水、桑簡約慈歐式1、建游筑風(fēng)景格建享議項目形體量晨非常高大，珠建議漿風(fēng)格描可以逼多元是化，協(xié)以免用整體屠風(fēng)格駁單一它。建議資風(fēng)格禾有：怨威尼谷斯風(fēng)排格、丹歐式擇風(fēng)格近、北滅美風(fēng)罩格、垮西班執(zhí)牙風(fēng)王格等錦。在營譯銷上狼推售么次序窯上組澆成多辭個項飄目組磨團，錯每個兵階段策推出栗不同慚風(fēng)格叼的組作團。四、蒸產(chǎn)品絮建議別墅紡?fù)饬⒁u面設(shè)逐計應(yīng)窄避免果的問六題：1、外碌立面脹設(shè)計腸可以投更加圖活潑列，適耕當加扒強結(jié)跳構(gòu)變款化。2、外慌墻材讀質(zhì)種普類應(yīng)苗更加裁多元值化。3、應(yīng)鑒預(yù)留殺一定懷的景浩觀與放變化蠢的空窮間。外立竊面設(shè)萄計要奧點：1.貼合航客群宜心理身喜好關(guān)與多薯樣化袍需求每個固客戶歷的喜告好都梯不一飛樣，鞋沒有剖人會賠喜歡贊完全萄一樣樸的產(chǎn)線品。脊因此煩外立童面樹哲立與覆內(nèi)部驗空間蜻結(jié)構(gòu)遮的變嘉化會富讓產(chǎn)已品更私加富恢有吸泳引力耽。2.貼合內(nèi)項目許形象垮與風(fēng)敗格主題商別墅墾，作鏡為別著墅中處的高途檔次邪產(chǎn)品豎，應(yīng)釣擁有次優(yōu)質(zhì)增的項亦目形踏象，勁貼合怨城市謊精英鋒的高梢端品聯(lián)味與咬度假臟人群閘的消饑費差禽異性釋。3.營造流差異呼化，映避免虧產(chǎn)品導(dǎo)同質(zhì)醉化應(yīng)盡侍量打脾造特句色產(chǎn)都品，摟營造尼特色烘賣點胃，體括現(xiàn)項仔目差養(yǎng)異化壺。同時姑應(yīng)避肅免與裙同區(qū)忍域產(chǎn)漏品進表行惡鞏性價悟格爭延奪，撕應(yīng)有垂所取質(zhì)舍和搭區(qū)分據(jù)，形縣成特打色。4.使用斥多類自型材膠質(zhì)應(yīng)使灘用多難類型壤的材恐質(zhì)和召外墻物料互填相組優(yōu)合，妙避免竟單調(diào)秘。凸辣顯項解目的富自然溜及原挎生態(tài)自。外立蓋面單孫調(diào)沉捉悶材質(zhì)笨單一浪漫剩的景撐觀主沿題從平別面構(gòu)延圖、握植物米的色幻玉彩、壞小品酷的設(shè)隔置、片小游韻園的碑主題逗等等跟，都貝極力勾烘托排浪漫借的景置觀主禮題。2、園墳林景炕觀建蒜議層次假豐富警的五帝重垂凳直綠謝化第一北重：隙高7-徑15米，求冠幅5-謙10米大焦喬木第二托重：憶高4-顧5米，榮大灌李木、哪小喬庸木第三甲重：2-左3米高律的灌疼木第四倉重：龜花卉趕、小寫灌木第五鋸重：里草坪音、地艘被等高覆挑蓋的蛙立體搏綠化綠化移理念要求揭硬質(zhì)衰鋪地繡在20戒%以下，使述每個輔社區(qū)單滿眼界都是裙綠色逼。在項痰目內(nèi)塘，可壘以看殘到，墻上棗、欄清桿上激都有放花草挑覆蓋，或期懸掛元花盆嘆花籃籌，或真種植栽爬藤拴植物褲。無處米不在披的壇鄉(xiāng)豐壇罐途罐嚴謹邁的景朋觀細購節(jié)低矮麻的花浩壇周盲邊用吳植物弦包圍植物愿包裹首住建螺筑的裁硬角私家更景觀搬處理坡地焰景觀船處理品牌堪價值尋＝產(chǎn)晴品＋務(wù)附加挖值周邊花環(huán)境啟：突辜出協(xié)＋50轉(zhuǎn)0建筑場形式鋪：突漁出辮＋30末0社區(qū)釀園林辛：較祖好淺＋30然0營銷瀉費用個比例賀：較幕高＋20椅0戶型鋤設(shè)計益：突鋒出纏＋10壟0社區(qū)某成熟概度與薯配套邊設(shè)施擱＋10理0品牌若包裝蠻：有四效傳瘋播乏＋30果0周邊第同類腸產(chǎn)品撇價格辦：80偷00－18弓00也03、品妨牌價遇值的努產(chǎn)生目前繞，項擇目的粉優(yōu)勢昨取決界于區(qū)岡域自鬼然景眨觀及沉自身武產(chǎn)品它價值啄的實灰現(xiàn)的委到位慚。品牌磨價值帽核心招：山飛水人拜文，背生態(tài)家莊園烈，花舍園洋仰房……品牌墻價值查區(qū)間紡：95枝00元-1滋50嫌00元執(zhí)行宋策略尿構(gòu)成夾：品艇牌營斯銷＋辣競爭姓力戰(zhàn)毒術(shù)＋濟階層丹語境濟＋產(chǎn)今品特烘征開發(fā)理念—品牌—文化推廣調(diào)性—項目性格社區(qū)氣質(zhì)—產(chǎn)品提升價格－價值感購房者消費心態(tài)感知過程產(chǎn)品特征競爭力戰(zhàn)術(shù)＋階層語境品牌營銷1、傳鹿播策鄙略解部析五、旬營銷星推廣2、案丈名設(shè)且計原恨則一個察案名捏，就克是項箏目的搬生動績的形瞞象符旬號——案名鍋要承絮載項贊目的拳策略恩思想依，體風(fēng)現(xiàn)項群目的壯生活也主張磨和風(fēng)焦格；案名速要體船現(xiàn)項詞目建嗽筑及卸文化鐮風(fēng)格泥、高指品質(zhì)姐、品助位生理活等昨特點紙；案名碎要體臂現(xiàn)與端項目躍核心啦價值旨有機把契合睛的目灶標客孫群的改價值質(zhì)取向副；案名芽即是夕項目飯的形咳象符資號51市場止線：即營泡銷推籮廣主塑線，尋以新鹽聞話拘題及括產(chǎn)品襖專題艇不斷播釋放完稀缺恰性熱哪點，替體現(xiàn)項目妨核心淺競爭拍力及避新聞擴價值飾，造杜勢、徐持續(xù)丘刺激痰市場抖注意載力，噴保障餃項目的舍市場春恒溫法性及概適時熊的脈管沖性嬌。產(chǎn)品驢線：體現(xiàn)踐產(chǎn)品色稀缺聚感和展其所拆承載刃的生形活方摩式、肺生活吹形態(tài)盞的差圾異化葉。服務(wù)斗線：延伸標并增蛾強產(chǎn)笨品競四爭力駕，體堆現(xiàn)服咸務(wù)、窮增值灣服務(wù)貞的差濟異化拋。形象狠線：體現(xiàn)餓產(chǎn)品吃的個限性、識精神禿、情恩感的午形象莫差異儀化。主輔鑼并行歉式推貍廣線帥索：產(chǎn)品君線形象薄線市場覽線產(chǎn)品原點服務(wù)欄線3、推格廣策數(shù)略52以“工程埋節(jié)點拜、銷統(tǒng)售節(jié)廚點”為參園照，栗循序暫而有礙節(jié)奏規(guī)的釋伐放銷僵售資都源，移形成臟動態(tài)旬、節(jié)吹點式荒行銷枝模式度，從宋而合皂理制妨造產(chǎn)擋品稀仰缺感亮、持街續(xù)刺寺激市儉場注釋意力誦，維廚持項鳴目的滾市場沙恒溫清性及每適時仁的脈洋沖效千果。伴隨罩推廣褲節(jié)點哪規(guī)劃陸傳播渣主題更，在鑒各推暗廣階治段匹凳配相橋應(yīng)的少獨立敢主題窄，每河年形岡成3—4個推閘廣波隔峰?！肮?jié)點+獨立奇主題”式推幣廣節(jié)糞奏產(chǎn)品防展示再節(jié)點空間聰樣板新展示工藝估工法迅樣板勻展示實景皮樣板竄區(qū)展眾示銷售趣節(jié)點銷控奶節(jié)奏漲價鴉策略工程賀節(jié)點配合忠：工郵程節(jié)穩(wěn)點及均客群燒積累撓量配合機：工恐程節(jié)站點配合癢：工業(yè)程節(jié)鋼點、飄漲價侍策略墊及市祝場動黃態(tài)推廣捆節(jié)點技及獨栽立主銜題釋綢放居住店價值宏專題投資還價值免專題社區(qū)戰(zhàn)文化僚及居賤住價址值專煙題兩個中關(guān)鍵勤問題如何尺帶來攪北京柏客戶玻？（距茶離遠篩，客掉戶不勁愿意綁來，靈我們贊就通灣過活枝動讓救他們乏來）（距伴離遠慚，所乓以我兩們在裕市區(qū)夸設(shè)置伴售樓促處，界方便嘩客戶曉辦理類相關(guān)型手續(xù)盆）如何露留住味客戶政？（體疊驗式蹤蝶營銷娘，樣棵板示需范區(qū)吃是關(guān)材鍵）（項份目未瓜來規(guī)遵劃是拳基礎(chǔ)史）（銷懼售管擴理和輛銷售畢技巧困是臨服門一腫腳）54啟動廈期強銷辰期持銷卷期宣傳兼啟動殺，確帽立江鮮湖地脆位現(xiàn)場房誠銷售扮隊伍苦高素眾質(zhì)培微訓(xùn)發(fā)售懇ＶＩ犧Ｐ金頑卡五大零展示籍布局１售摸樓處睛：室示內(nèi)外傘燈光葬效果塌、前臺位屋置、扎外立心面風(fēng)監(jiān)格２樣鏡板間絹及看吐房通須道：鄉(xiāng)豐增設(shè)確樓王較、看房舍通道昆整理３會瓣所：注會所剃規(guī)劃４項轟目賣往場：鹿工地它圍擋苦、停潮車場綿、導(dǎo)視襖系統(tǒng)薄、５服豪務(wù)：笛門童嘆、俱霉樂部溫泉養(yǎng)生價值指標評價體系價值指標體系地段價值指標產(chǎn)品價值指標地段價值指標目錄商務(wù)指標便利指標人文指標自然指標產(chǎn)品價值指標目錄軟指標硬指標

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配套指標

建材指標

設(shè)備指標推廣濁策略政府春對xx景區(qū)桐的公嗓關(guān)宣草傳；區(qū)域剪炒作株先行是；對生淹態(tài)城揪旅游住度假別概念辮的挖矮掘。政府彩先行披、區(qū)本域緊戴隨京東冷生態(tài)隱莊園——自然寨山水桑渡假倉勝地——世界膜級養(yǎng)護生莊娃園項目穗推廣肯先從幟區(qū)域臭形象革炒作脊開始缺，逐枯步培剪養(yǎng)客火戶對瞧區(qū)域視價值聰認同典。（禿可通允過網(wǎng)咸絡(luò)、芬報紙蛛、雜城志等牙媒體斃，也健可通塑過論卵壇會閃等形職式宣摧傳）甜區(qū)域欄形象網(wǎng)炒作逝三部撞曲：1、先每以京吩東生琴態(tài)莊瘋園為囑宣傳點口號沸，提燈升區(qū)動域價蘆值感英。2、依骨托自燭然山死水資雖源，襲展現(xiàn)善區(qū)域周休閑罵渡假沃勝地勇形象行；啟動病期強銷殊期持銷掛期推出2套樓爆王，遙樹立忽價格襲標桿全國較招標月，引漁進知臘名酒薪店管凈理公餅司，深提震購酒店除公寓新聞隨發(fā)布估會與智熱點同論壇首開云高層為與領(lǐng)住袖客滑戶對儀話行誦動ＶＩ弓Ｐ金營卡解恢籌利用淋資源且拓展課全省蛇市場溫泉慨養(yǎng)生涉發(fā)展個高峰鳴論壇國際斑時尚逮豪宅漆的發(fā)核展建立xx俱樂晚部太太偶會推廣瘦策略郊區(qū)缸縣戰(zhàn)袋略：粱周邊調(diào)縣市睛等地邊。異地雕進行謙曲周邊譯城市樓房展即會展鴉示20壯10年為秩期5天的擱北京詢春季公房展垮會共塘有15萬人鞭次涌甜入國攝貿(mào)會祖場。稿據(jù)主練辦方擁統(tǒng)計脖，被筐稱為魚樓市眾晴雨許表的降房展侍會共鎮(zhèn)達成趙意向權(quán)性成侵交34母83套，麥成交盈金額31倉.7億元買，其培中北濕京項柜目共斥意向漠成交18稈12套。三山玩五岳粗休閑飄地產(chǎn)活動置主要親針對艱有經(jīng)多濟實珍力和面旅游污度假蠅需求甜的購傳房者購。將都圍繞際近年明來旅借游度濱假地裁產(chǎn)的象發(fā)展惕、各代地區(qū)栽旅游抄地產(chǎn)斜的發(fā)株展程寨度和洽如何負選擇蹦最理變想的扣旅游我休閑鄭地產(chǎn)伐等多掙個議疼題展看開專萄題講嶄座與禾互動板，并機將集箏中推步出多瓜個優(yōu)磨質(zhì)休填閑地丈產(chǎn)的拌項目偏推介澡會。59啟動姥期強銷太期持銷追期客戶纏活動剛體驗獻式營傷銷重點品城市剃異地窩進行紀曲省內(nèi)蓋巡展楊活動往。體驗廢式營趨銷游山傭賽事腸計劃與業(yè)丑主垂浴釣對紗抗賽馬術(shù)方活動凝計劃推廣龍策略圈層緞式營散銷樣板脆間內(nèi)嶄接待婆模式承創(chuàng)新——樣板途間設(shè)晶置私虧人管虧家，帆負責(zé)叔給客邁戶提穴供貼奴身服佳務(wù)。彩（如逝穿鞋欺套、另泡咖節(jié)啡、媽提供難茶點華等）訓(xùn)。樣板額區(qū)體柏驗營囑銷加強汁樣板秧區(qū)域疏休閑小養(yǎng)生拋生活粥氛圍爭營造接待律中心雀形象衡創(chuàng)新——以樣娃板組最團形索式出僚現(xiàn)，慚建議錄在潤紛湖結(jié)豪合莊澆園入鼻口處味，設(shè)嫁計樣贏板組小團。濟樣板捏組團以設(shè)計誓以坡奮地為陳主，盯體現(xiàn)析項目珍原生幻玉林較惹多優(yōu)晌勢。體驗斤營銷專家篇講座現(xiàn)場聾體驗養(yǎng)生逝湯品肯嘗生態(tài)榴莊園攜養(yǎng)生贈活動體驗晌營銷提示攀：孔先找騰到意堅見領(lǐng)敗袖，籠造成顏蝴蝶否效應(yīng)詢，再抹結(jié)合皺葡萄還藤營洞銷竄類連。針對午我們坦設(shè)定材的中笛高端付客戶嘆群分咳析不毅同的叔消費司特征漿，每鹿一類季型都服有自腿己的頃社交扎圈層漠。運辭用影響響力曠深度湖的小千眾傳腹播，般制造“小眾煎影響”。譬如壟：書俱畫協(xié)艙會，克老干自部活艷動中油心、鎖本市允銀行什貴賓錫卡等亮。也輛可利芝用現(xiàn)狼場空傘間進參行體見驗營伍銷，標如樣儉板區(qū)第域銷藍售人睜員從舊原來趟的一劉對一裂轉(zhuǎn)變納為多限對一眉的尊高崇服左務(wù)；蜻在媒除體策窩略上簡，我育們研勿究了戰(zhàn)目標淋客戶辭的接撲受信盾息的圍途徑煌和方四式，痕以專謎業(yè)刊享物和軟興趣盒性刊祝物為班主。圈層橋營銷邀請鉛專家桐討論勞生態(tài)抖莊園礦規(guī)劃(政府思牽頭)生態(tài)吊莊園禍度規(guī)書劃展蠢示區(qū)域獅旅游難資源盼展示京東胃生態(tài)止莊園開論壇65來電挽來訪去量及漂回訪縫率，零是決獨定銷潑售力妙的最鋼具體魔因素爆。以下栗，就苦此二吵項主信要作嶄用力凝，分現(xiàn)解其紋最適詞配性傍通路堵，以求齊推廣侵通路切的精油細化難及實延效性博。基礎(chǔ)全視點來電盾來訪升量適照配通僑路即吸?？痛胝剖┗卦L鞏率適砌配通市路即留衫客措寒施廣域衰知名叮度&記憶胃點：大戶逼外、洪門戶性及行執(zhí)業(yè)網(wǎng)秘站、車大型扔主流同報媒業(yè)界難知名蜻度&輿論爛人氣鬼效應(yīng)靠：新聞躺炒作冷、話愉題制決造（叔以新熔聞、讓軟宣洗、PR等營隸造新窮聞點忌、行插銷熱細點）業(yè)界腎造勢木型PR；行業(yè)根雜志酬、專演業(yè)網(wǎng)鋪站等枕平臺存；小眾碗知名邊度&有效蒙到達來率：人脈嗚類PR、圈文子型PR、點途對點望傳播里（如粥實名忘直投嘆）、角聚眾央傳媒虎（如堡高端鳴窄眾頌雜志及）。4、銷恨售力陰與通而路的更適配岸性產(chǎn)品知力：替期房漲階段籠尤以堵產(chǎn)品杠樣板筐展示沫為重績，如士建材雁技術(shù)河展示菠、材降質(zhì)工趙藝展催示、趣園境母樣板障展示燈等。現(xiàn)場捕銷售廳力體驗脊式PR：針準對意虛向人國群的削體驗緣瑞式PR，旨退在深培化產(chǎn)羞品認宜識及其感受畝。SP：老客擋戶帶馬新客叢戶的國獎勵鞋政策引、意漂向客劣戶的撿利益呈誘導(dǎo)從措施味。CR寫M：客牌戶服作務(wù)、腥客戶飼關(guān)懷赤計劃鏟，客遣戶通帽訊等憲深度淺溝通投渠道榮。671、通路怠組合大眾備傳播+點對薦點傳發(fā)播（晴大眾+小眾瘦）公眾+行業(yè)+圈子穩(wěn)（大骨眾+分眾癥）網(wǎng)絡(luò)+平面廣告+新聞?wù)箷?酒會即期僻效果+后續(xù)凱效果基于紫以上近，形蓄成本殼案通策路組形合策循略：推廣五通路68京承哀高速遺廣告獅牌；藝術(shù)敘家協(xié)蚊會直琴投及參其網(wǎng)支站發(fā)瞇布廣味告承德匆電視拘臺廣槳告及良新聞新浪仰網(wǎng)、SO倍UF送UN、焦掏點網(wǎng)調(diào)；老年脖養(yǎng)生各雜志挑；北京阻青年男報、凈法制榆晚報刃、北篇京晚遣報；短信委群發(fā)燒（東遵部區(qū)烤域、洗政府柔公務(wù)再員）5、渠巡壽道選餐擇山不貨在高寺，有戲仙則褲靈；水不傍在深眾，有龍則靈律?！啊?、項拼目推熄廣名隱龍擠莊園項目遙推廣附名建躲議獨占量鰲頭龍，代吉表著伶本項座目的凡地位衰，暗盯示著叮本項康目的什資源傳，指業(yè)向著關(guān)本項狐目的沾目標陶客戶想群。龍隱彼大澤畝，虎警踞青松山從資巨源，網(wǎng)談本冰案名品。龍，浸必生癢于有洋水之動處，告此案斗名對拳項目筆的資舅源有占極好益的反兇映。字極富泛深刻剩的內(nèi)縱涵。喇霧靈嫁山，晚燕山舍之峰榨，惟雕楚有即才，晨于斯熟為勝封。隱勵龍，敲浩淼賢大澤艷，惟嶼楚有豎材，餡為我床所用我。居貨于霧孫靈山打之人欺可稱冬之為剃虎，榆居于怨隱龍滾莊園剖之人攔可稱閃之為辟龍。娛暗示垃本項生目在魄自身爪定位晝和消勉費群絹定位珍上，糞都凌年駕于