XX項目可行性研究報告(模板)

____項目可研報告編制部門：戰(zhàn)略拓展部編制日期：___年___月___日

目錄**項目可研報告 1主責(zé)中心：戰(zhàn)略運營中心 1編制日期： 1目錄 2前言（戰(zhàn)略拓展部負(fù)責(zé)） 3項目決策背景及摘要（戰(zhàn)略拓展部負(fù)責(zé)） 4一、外部環(huán)境 4二、內(nèi)部因素 4第一部分：項目概況（戰(zhàn)略拓展部負(fù)責(zé)） 5第二部分：法律及政策性風(fēng)險分析（戰(zhàn)略拓展部/成本管理部共同負(fù)責(zé)） 8第三部分：市場分析（品牌營銷部負(fù)責(zé)） 10第四部分：規(guī)劃設(shè)計分析（技術(shù)管理部負(fù)責(zé)） 12第五部分：項目開發(fā)（戰(zhàn)略拓展部/工程管理部/品牌營銷部負(fù)責(zé)，簡化版可略） 13第六部分：投資收益分析（預(yù)算部負(fù)責(zé)） 14第七部分：管理資源配置（人力資源部負(fù)責(zé)，簡化版此項可略） 17第八部分：綜合分析與建議（戰(zhàn)略拓展部負(fù)責(zé)） 18第九部分：競拍和投標(biāo)方式取得土地需要注意的問題（戰(zhàn)略拓展部負(fù)責(zé)） 19第十部分：在新城市開發(fā)需要補充的內(nèi)容（戰(zhàn)略拓展部負(fù)責(zé)） 21附件： 21

前言（戰(zhàn)略拓展部負(fù)責(zé)）隨著公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴張，土地儲備力度逐漸加大，未來發(fā)展對新項目的需求越來越強烈。為了規(guī)范項目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風(fēng)險，提升公司競爭力，特制定可行性報告內(nèi)容指引。

項目決策背景及摘要（戰(zhàn)略拓展部負(fù)責(zé)）一、外部環(huán)境城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策即將頒布等。宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如，項目處在xx區(qū)，要說明該區(qū)域的地位。項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。二、內(nèi)部因素項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）。公司進(jìn)入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴大社會影響力的作用。從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義。

第一部分：項目概況（戰(zhàn)略拓展部負(fù)責(zé)）宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。宗地現(xiàn)狀四至范圍；地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進(jìn)度的影響；地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。項目周邊的社區(qū)配套（簡化版此項可略）（一）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套交通狀況公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)；教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。醫(yī)院等級和醫(yī)療水平大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場文化、體育、娛樂設(shè)施公園銀行郵局其他附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）（簡化版此項可略）治安情況空氣狀況噪聲情況污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）周邊景觀風(fēng)水情況近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。其他大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。規(guī)劃控制要點總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積綜合容積率、住宅容積率建筑密度控高綠化率其他土地價格土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。

第二部分：法律及政策性風(fēng)險分析（戰(zhàn)略拓展部、成本管理部共同負(fù)責(zé)）合作方式及條件合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。付款進(jìn)度及與拿地程序的配合其他合作的主要條件與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定土地法律性質(zhì)評估（一）現(xiàn)狀土地所有權(quán)歸屬土地使用權(quán)歸屬土地的用途（二）規(guī)劃1、規(guī)劃所有權(quán)歸屬2、規(guī)劃使用權(quán)歸屬3、規(guī)劃的用途取得土地使用權(quán)程序評估取得土地使用權(quán)的程序取得土地使用權(quán)需要的工作日取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決）土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）土地性質(zhì)變更的程序和理由土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙土地性質(zhì)變更需要的工作日政策性風(fēng)險評估城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、項目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷?？傮w評價對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進(jìn)行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進(jìn)度的影響等。

第三部分：市場分析（品牌營銷部負(fù)責(zé)）區(qū)域住宅市場成長狀況（簡化版此項可略）區(qū)域住宅市場簡述形成時間各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況購買人群變化區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況（近3-5年）開工量/竣工量銷售量/供需比平均售價區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征（簡化版此項可略）各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征平均售價開發(fā)規(guī)模產(chǎn)品形式平均消化率平均容積率物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點結(jié)論：區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力本案在開發(fā)中的營銷焦點問題區(qū)域市場目標(biāo)客層研究各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上）結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點、訴求點。目標(biāo)市場定位及產(chǎn)品定位市場定位目標(biāo)人群特征/來源區(qū)域/行業(yè)特點產(chǎn)品建議

第四部分：規(guī)劃設(shè)計分析（技術(shù)管理部負(fù)責(zé)）一、初步規(guī)劃設(shè)計思路設(shè)計概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計風(fēng)格、設(shè)計特點。主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比例。節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。如果是大型、超大型項目，對營造大社區(qū)概念的考慮。二、規(guī)劃設(shè)計的可行性分析在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計概念和時代所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。主要從規(guī)劃設(shè)計角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設(shè)計和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時施工用電、燃?xì)狻⒐峒吧顭崴葘Ξa(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的影響及解決方法。周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。第五部分：項目開發(fā)（戰(zhàn)略拓展部、工程管理部、品牌營銷部共同負(fù)責(zé)，簡化版此項可略）土地升值潛力初步評估。從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析工程計劃（工程總監(jiān)負(fù)責(zé)）：工期計劃、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。銷售計劃（品牌營銷部負(fù)責(zé)）：各期銷售時間、價格、面積，預(yù)計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。

第六部分：投資收益分析（預(yù)算部負(fù)責(zé)）成本預(yù)測說明測算假設(shè)和主要運用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。并參照下面表格列示：項目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）土地成本前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費建安工程費配套費用開發(fā)間接費直接建造成本小計營銷費用管理費用總計稅務(wù)分析營業(yè)稅及附加所得稅土地增值稅上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照以下表格：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元/m2）項目總金額（萬元）銷售收入直接成本總投資毛利率稅前利潤稅后利潤銷售凈利率投資回報率項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)20XX年﹒﹒﹒20XX年合計上半年下半年上半年下半年上半年下半年結(jié)算面積（m2）單位利潤(元/m2)利潤(萬元)敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實際情況增減。成本變動各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測成本×90%預(yù)測成本預(yù)測成本×110%預(yù)測成本×120%總投資毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率售價變動各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測售價×90%預(yù)測售價預(yù)測售價×110%預(yù)測售價×120%營業(yè)額毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率容積率變動各項指標(biāo)的變化主要指標(biāo)容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5多高層比營業(yè)額總投資毛利率稅后利潤稅后凈利率總投資回報率項目資金預(yù)測資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。資金回款計劃：各期銷售回款計劃。資金需求計劃：結(jié)合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額

第七部分：管理資源配置（人力資源部負(fù)責(zé)，簡化版此項可略）機構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設(shè)置。人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點是專業(yè)負(fù)責(zé)人）。人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓(xùn)等）。

第八部分：綜合分析與建議（戰(zhàn)略拓展部負(fù)責(zé)）一、優(yōu)勢：從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合時代一貫發(fā)展思路等方面論述。二、劣勢：從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合時代一貫發(fā)展思路等方面論述。三、機會：從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。四、結(jié)論和建議

第九部分：競拍和投標(biāo)方式取得土地需要注意的問題（戰(zhàn)略拓展部負(fù)責(zé)）主要指標(biāo)測算預(yù)測直接建造成本（不包括地價）、售價投資收益分析（參考以下格式）：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)AA+MA+2M﹒﹒﹒A+nM樓面地價完全成本總投資毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率注：A代表起拍價或投標(biāo)底價，若沒有底價A代表略低于可能最低中標(biāo)價；M代表每次舉牌增加的最小單位價格，或者是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，例如100萬元，變化值不宜過大。根據(jù)需要，可增加如下測算：銷售凈利率完全成本最高樓面地價最高總地價R1R2R3﹒﹒﹒注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標(biāo)，如投資回報率等。競爭對手分析（簡化版此項可略）主要背景，控股股東情況總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤（每股利潤）資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本操作水平，主要開發(fā)的項目參與競爭的主要目的，進(jìn)而分析對手拿地的氣勢，是否志在必得。制定策略分析盈虧平衡點，即保本銷售時的地價。銷售凈利率在10%時可接受的地價或在可接受的銷售凈利率時的地價。也可以通過其他指標(biāo)分析可接受的地價。最終確定最高競價和投標(biāo)價。把握以微弱優(yōu)勢取得土地使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）的原則。資金籌措短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機構(gòu)達(dá)成屆時一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。

第十部分：在新城市開發(fā)需要補充的內(nèi)容（戰(zhàn)略拓展部負(fù)責(zé)）市場分析部分增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌隹傮w狀況近三到五年商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。量值描述市場狀況：當(dāng)年市場主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。各行政區(qū)市場比較：量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。主要發(fā)展商情況：發(fā)展商時代、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20名發(fā)展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產(chǎn)品的表述和特征客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素重點樓盤描述需要完成新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報告（報告格式及內(nèi)容另附）附件：有關(guān)宗地情況的補充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。按照成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)，詳細(xì)列示成本測算過程成本測算可采用兩種方法：從預(yù)算角度，依照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府政策、法規(guī)，按照成本項目逐項分析計算。但要