房屋租賃合同登記備案證明

《房屋租賃合同登記備案證明》摘要：房屋租賃合同登記備案證明辦理，即房屋租賃合同必須登記備案才能產(chǎn)生法律效渚說房屋租賃合同沒有辦理登記備案手續(xù)租賃合同就沒有法律效力1］，即負責房屋租賃合同登記備案的部門也表示房屋租賃合同是否登記備案與房屋租賃合同的效力無關(guān)房屋租賃合同登記備案證明辦理辦理登記需要材料：1、 《上海市房地產(chǎn)登記申請書》（原件），在登記窗口領(lǐng)取。2、 當事人（出租人和承租人）身份證（原件+復印件）。3、 房地產(chǎn)權(quán)證（原件+復印件）。4、 房屋租賃合同（原件+復印件）。5、 委托書（原件）及代理人身份證（原件+復印件）。注：1、 《房屋租賃治安許可證》不需要。2、 另外要注意的還有：1）當該房產(chǎn)不是一人所有而是兩人以上共有時，要提供全部共有人的身份證明（復印件+原件），（2）房屋租賃合同上有中介的章的話還要提供中介公司的執(zhí)業(yè)復印件和負責人身份證復印件，不然就花5塊錢在24號窗口買一本重填一下把原件一起交給25號窗口。辦理時間為：周一~周五，上午9：30~11：30，下午1：30~4:30。應繳費用：登記費50元/件。一、 辦理地點：區(qū)房地產(chǎn)交易中心："浦東新區(qū)嶗山西路201號（棲霞路路口）"的"房地大廈"（房地產(chǎn)交易中心）的一樓，辦理租賃合同登記的窗口（25號窗口），二、 辦理時間：周一到周五9：30-11：30，13：30-16：30三、 需攜帶材料：1、當事人身份證（出租人和承租人）原件+復印件;2、 房地產(chǎn)權(quán)證原件+復印件；3、 房屋租賃合同原件；4、 委托書原件+復印件、代理人身份證原件+復印件。四、注意事項：1、 各區(qū)到對應的本區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理；2、 租的房子的產(chǎn)權(quán)證上的所有人因故無法一起辦理登記備案證明，需要提供委托書。如果產(chǎn)權(quán)證上的所有人可以親自辦理，則無需提供委托書。3、 房產(chǎn)不是一人所有，而是二人以上共有時，要提供全部共有人身份證原件+復印件；4、 委托書一般格式委托書茲委托xxx（身份證號：xxx）代為辦理xxx（房產(chǎn)地址）的房屋租賃合同登記備案證明的相關(guān)事宜。委托人：xxx（身份證號：xxx）xxxx年xx月xx日上海房屋租賃合同登記備案證明辦理流程2014-05-13來源：互聯(lián)網(wǎng)作者：內(nèi)容提要：房屋租賃合同登記備案是確立租賃的一種有效形式。下面是上海市的房屋租賃合同備案的流程。房屋租賃合同登記備案是確立租賃的一種有效形式。下面是上海市的房屋租賃合同備案的流程。一、 辦理地點：區(qū)房地產(chǎn)交易中心。二、 辦理時間：周一到周五9：30-11：30,13：30-16：30三、 需攜帶材料：1、當事人身份證（出租人和承租人）原件+復印件;2、 房地產(chǎn)權(quán)證原件+復印件；3、 房屋租賃合同原件；4、 委托書原件+復印件、代理人身份證原件+復印件。四、注意事項：1、 各區(qū)到對應的本區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理；2、 租的房子的產(chǎn)權(quán)證上的所有人因故無法一起辦理登記備案證明，需要提供委托書。如果產(chǎn)權(quán)證上的所有人可以親自辦理，則無需提供委托書。3、 房產(chǎn)不是一人所有，而是二人以上共有時，要提供全部共有人身份證原件+復印件；4、 委托書一般格式委托書茲委托xxx（身份證號：xxx）代為辦理xxx（房產(chǎn)地址）的房屋租賃合同登記備案證明的相關(guān)事宜。委托人：xxx（身份證號：xxx）xxxx年xx月xx日注意委托書必須用鋼筆或簽字筆書寫，圓珠筆不行；5、 委托書的正規(guī)格式可以從服務臺免費索取，如果事先準備的委托書由于各種原因不符合要求，可以當場索取并填寫正規(guī)格式的委托書；6、 身份證必須復印正、反兩面，產(chǎn)權(quán)證首頁（有條形碼的）和次頁（記載詳細信息的）都必須復??；7、 所有復印件都準備兩套；8、 所有手寫內(nèi)容必須用鋼筆或簽字筆書寫，圓珠筆不行。9、準備至少65元現(xiàn)金，其中15元購買三本標準格式的房屋租賃合同，50元登記費;10、 自帶鋼筆或簽字筆，各辦事窗口一般都極不情愿出借簽字筆；11、 24號窗口可以復印，復印費每張1元，建議提前復印好有關(guān)資料；12、 順利的話，辦理時間大概需要1.5至2個小時。五、 辦理流程：1、到服務臺表明"我想辦理房屋租賃合同登記備案證明"，服務臺會給一個排隊號，到32-34號窗口等待叫號；2、32號窗口要求出示自帶的房屋租賃合同，一般均被判定不合格。讓你填寫一份表格，繳納15元錢，上繳一份出租人和承租人身份證的復印件（驗原件）、房地產(chǎn)權(quán)證的復印件（驗原件）、委托書復印件（驗原件）及代理人身份證的復印件（驗原件），領(lǐng)取三份打印好的正規(guī)的房屋租賃合同，到25號窗口等待（該窗口不叫號，需盡量占據(jù)窗口前的有利位置）；3、 從25號窗口領(lǐng)取《上海市房地產(chǎn)登記申請書》并填寫，將該表格與出租人和承租人身份證的復印件（驗原件）、房地產(chǎn)權(quán)證的復印件（驗原件）、委托書原件及代理人身份證的復印件（驗原件）一起交給工作人員。如果審定合格，繳納50元錢，領(lǐng)取收件收據(jù)和繳款書收據(jù)，7天后來領(lǐng)取登記備案證明。如果審定不合格，詳細詢問并記錄需要補充的材料，準備下次再來。4、 7天以后，到服務臺表明"我來領(lǐng)取7天前辦理的房屋租賃合同登記備案證明"，服務臺會給一個排隊號，到37-38號窗口等待叫號；5、 向37號窗口出示收件收據(jù)和身份證原件，簽字領(lǐng)取房屋租賃合同登記備案證明。六、 其他：1、上海市居住證規(guī)定的住所證明必須是下面四種之一：（1） 購買房產(chǎn)的，提供房地產(chǎn)權(quán)證；（2） 租房的，提供房屋租賃合同登記備案證明；（3） 居住在單位宿舍的，提供單位開具的宿舍證明；（4）借住在親戚家的，提供親戚的房地產(chǎn)權(quán)證、親屬關(guān)系證明、居委會開具的證明。【上海市房屋租賃】上海市房屋租賃合同登記備案證明辦理指南似閔行區(qū)為例）一、 辦理地點：閔行區(qū)（住房所在區(qū)）房地產(chǎn)交易中心二、 辦理時間：周一到周日8:45-11:30;13:30-16:30三、 需攜帶材料（不同地方可能要求有些許不同，最好先到房地產(chǎn)交易中心了解情況:1、 鋼筆或簽字筆——所有材料均只能用鋼筆、水筆或簽字筆書寫，千萬不能用圓珠筆2、 當事人（出租人和承租人）身份證原件+2份復印件（新版磁卡身份證必須復印正、反兩面；注意：房產(chǎn)不是一人所有，而是二人以上共有的（見房地產(chǎn)權(quán)證上的名字），必須提供全部共有人的身份證和復印件，如果他們不能親自陪同辦理的，還要簽署一式兩份委托書（在房地產(chǎn)交易中心咨詢處索?。?、 房地產(chǎn)權(quán)證原件+2份復印件（有條形碼的產(chǎn)權(quán)證首頁）和（記載詳細信息的次頁）；4、 《上海市房地產(chǎn)登記申請書》（在房地產(chǎn)交易中心咨詢處索?。?、 現(xiàn)金人民幣65元俱中，15元用于購買三本標準格式的房屋租賃合同，50元登記費。）四、 辦理流程：1、 到服務臺表明"我想辦理房屋租賃合同登記備案證明"，然后到相應窗口（比如，16號窗口）辦理。2、 16號窗口要求出示相關(guān)文件：（1） 房地產(chǎn)權(quán)證的復印件（驗原件）（2） 出租人/代理人身份證復印件（驗原件）（3） 委托書（4）承租人身份證復印件（驗原件）3、上繳上訴文件復印件一套根據(jù)16窗口的指示，填寫相關(guān)表格、簽字。4、 根據(jù)16窗口的指示，到咨詢處拿號，同時到樓上24號窗口繳納15元錢，領(lǐng)取蓋章文件和收據(jù)。5、 根據(jù)16窗口的指示，到樓下24號窗口領(lǐng)取三份打印好的正規(guī)房屋租賃合同（無需填寫，只需簽字）。6、 在樓下24號窗口填寫并提交《上海市房地產(chǎn)登記申請書》，同時上繳一套上述文件復印件（再次驗原件）。7、 在樓下24號窗口的指示，到樓上24號窗口繳納50元錢，領(lǐng)取繳款文件和收據(jù)。8、 到樓下24號窗口領(lǐng)取《上海市閔行區(qū)房地產(chǎn)交易中心收件收據(jù)》。9、 7個工作日后，承租人憑借該收件收據(jù)和居民身份證復印件（驗原件），到交易中心樓上27號窗口領(lǐng)取登記備案證明。工作人員提示：最好先打過電話來確認辦理結(jié)果報收件編號就可查詢。論房屋租賃合同登記備案制度［摘要］房屋租賃合同登記備案對租賃合同的效力問題目前在法學界仍存在爭議。通過考察房屋租賃合同登記備案制度的建立過程這一制度建立的最初目的是為了通過行政審批和行政征收來管理房屋租賃市場,但后來演變?yōu)樯鐣芾硎侄?。從理論和實施效果看這兩個目的和具體制度都有失偏頗。應當改革房屋租賃合同登記備案制度發(fā)揮其不動產(chǎn)占有和使用權(quán)轉(zhuǎn)移的公示公信作用。［關(guān)鍵詞］房屋租賃合同登記備案制度應然作用一、房屋租賃合同登記備案對租賃合同效力的影響由于我國實行房屋租賃合同登記備案制度在不少地方的司法實踐中都出現(xiàn)過合同一方當事人以房屋租賃合同未經(jīng)有關(guān)部門登記備案為由，提出租賃合同無效的訴訟請求或者房屋租賃管理部門以房屋租賃合同未經(jīng)登記備案是無效合同為由，勸說當事人辦理登記備案手續(xù)的事件。針對這一法律問題,法學界出現(xiàn)了兩種截然不同的觀點。一種觀點認為,房屋租賃合同未辦理登記備案手續(xù)就沒有法律效力。持這種觀點的人認為1983年國務院《城市私有房屋管理條例》第十五條就規(guī)定："租賃城市私有房屋須由出租人和承租人簽訂租賃合同，明確雙方的權(quán)利和義務并報房屋所在地房管機關(guān)備案。"1994年全國人大常委會通過的《城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條也規(guī)定："房屋租賃出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同,約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款以及雙方的其他權(quán)利和義務，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。"1995年建設(shè)部制定的《城市房屋租賃管理辦法》更明確規(guī)定："房屋租賃實行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。"房屋租賃申請經(jīng)直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后頒發(fā)《房屋租賃證》?？h人民政府所在地以外的建制鎮(zhèn)的房屋租賃申請，可由直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門委托的機構(gòu)審查并頒發(fā)《房屋租賃證》?！斗课葑赓U證》是租賃行為合法有效的憑證。"因此可以認為我國房屋租賃是實行要件主義。即房屋租賃合同必須登記備案才能產(chǎn)生法律效力；或者說,房屋租賃合同沒有辦理登記備案手續(xù),租賃合同就沒有法律效力［1］。有趣的是,有些學者盡管認為按照現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定未辦理登記手續(xù)的房屋租賃合同無效但對這一制度安排卻持反對態(tài)度［2］。另一種觀點認為,房屋租賃合同未辦理登記備案手續(xù)不影響合同的效力。持這種觀點的學者有秦曉東［3］、熊烈鎖［4］等。他們認為,盡管《城市房地產(chǎn)管理法》以及《城市房屋租賃管理辦法》都規(guī)定了房屋租賃當事人雙方應到房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理房屋租賃合同登記備案手續(xù)但均未明確規(guī)定房屋租賃合同須經(jīng)核準登記才發(fā)生法律效力。從登記機關(guān)對合同的審查來看主要是審查合同的主、客體是否合法，合同內(nèi)容是否合法，是否按規(guī)定繳納了稅費等，因此,登記備案是行政機關(guān)的事后審查行為,其本身不是合同生效的要件。在司法實踐中，近幾年大多數(shù)地方法院均判決未辦理登記備案手續(xù)的房屋租賃合同為有效合同。而大多數(shù)地方的房屋租賃主管部門，即負責房屋租賃合同登記備案的部門也表示房屋租賃合同是否登記備案與房屋租賃合同的效力無關(guān)。特別是5行政許可法6出臺以后,大多數(shù)地方廢除了房屋租賃許可制度，在地方法規(guī)層面上也明確了房屋租賃合同是否登記備案與房屋租賃合同生效與否無關(guān)。既然房屋租賃合同是否登記備案與其是否生效無關(guān)那么，這一登記備案行為又有何意義?二、房屋租賃合同登記備案制度的應然作用:不動產(chǎn)占有與使用權(quán)轉(zhuǎn)移的公示登記是物權(quán)變動領(lǐng)域的公示公信方法，涉及交易安全的維護問題。它使物權(quán)的存在及變動不是僅僅存在于當事人的觀念中,而是以登記的方式直接彰顯出來為大眾所認識,成為潛在的交易當事人能夠方便獲知的有關(guān)不動產(chǎn)現(xiàn)狀的清晰的信息。目前我國在房地產(chǎn)交易中的公示公信方法主要用于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移和抵押權(quán)的設(shè)定,并將過戶登記作為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的標志將辦理抵押物登記作為以不動產(chǎn)為標的物的抵押合同生效的要件。房屋租賃雖然沒有改變房屋的所有權(quán)但它改變了房屋的占有和使用狀態(tài)這種占有和使用狀態(tài)使房屋所有人的所有權(quán)和使用權(quán)受到一定限制,直接影響房屋所有人對該房屋的處分權(quán)這種限制主要表現(xiàn)在"所有權(quán)讓與不破租"和承租人的優(yōu)先權(quán)包括：房屋租賃期間，房屋所有權(quán)發(fā)生變更的(包括出售、贈予、繼承、抵押權(quán)的實現(xiàn)等),第三人應維護承租人的承租權(quán)繼續(xù)履行原租賃合同；租賃期屆滿出租人需將該房屋再出租的,承租人與第三人在同等條件下,承租人有優(yōu)先承租權(quán)；在租賃期間出租人出售該房屋的,承租人與第三人在同等條件下,承租人有優(yōu)先購買權(quán)；承租人可依法取得其他優(yōu)先權(quán)的情形。因此，應當以公示公信為目標,建立新的房屋租賃合同登記備案制度規(guī)定登記是一種當事人可以自由選擇的行為，是否登記備案不影響房屋租賃合同效力，但房屋租賃合同必須經(jīng)登記備案才具有對抗第三人的效力;如果合同沒有登記備案合同效力僅及于合同雙方當事人對合同雙方當事人之外的善意第三人不構(gòu)成約束力。房屋租賃合同登記備案的公示公信作用在當前和今后相當長的時間內(nèi)具有非常重大的意義。隨著我國房地產(chǎn)市場的日益發(fā)達房地產(chǎn)三級市場、房屋租賃市場以及利用不動產(chǎn)進行抵押貸款的業(yè)務發(fā)展非常迅速，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記、抵押權(quán)登記等制度起到了很好的公示公信作用增加了交易的安全性,保護了相關(guān)權(quán)利人的權(quán)益。但是對于租賃權(quán),目前的重視和保護還較欠缺傳統(tǒng)法律中對租賃權(quán)的保護因缺乏具體配套制度而產(chǎn)生動搖。"所有權(quán)讓與不破租"、承租人的優(yōu)先權(quán)等在實踐中屢受侵害,善意第三人無故被牽扯入糾紛甚至受騙的現(xiàn)象時有發(fā)生這給房地產(chǎn)市場交易帶來巨大風險。因此，出于不動產(chǎn)的公示公信原則,在房屋租賃上法律設(shè)定登記備案制度，可以保護承租人和善意第三人的利益,便于租賃合同簽訂后對該房屋設(shè)定新權(quán)利或進行所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，第三人能夠清楚了解該租賃合同的存在及具體內(nèi)容從而達到保護承租人和善意第三人合法權(quán)益的目的，確保房地產(chǎn)市場交易的安全。[參考文獻]朱建軍.談未辦理房屋租賃合同登記備案手續(xù)的房屋租賃合同的法律效力[eb/ol],2014-08-06.王者潔.對現(xiàn)行房屋租賃登記備案制度的法律思考[j].天津市政法管理干部學院學報，2014,（4）.秦曉東.未登記備案的房屋租賃合同不生效嗎?,2014-08-06.熊烈鎖,宋義凱.試論產(chǎn)權(quán)證和登記備案對房屋租賃合同法律效力的影響2014-08-06.宋剛.論我國用益物權(quán)的重構(gòu)[j].河南社會科學,2014,（3）.房屋租賃合同登記（備案）辦事指南一、 行政審批內(nèi)容對羅湖轄區(qū)內(nèi)房屋租賃關(guān)系的設(shè)立、變更，辦理房屋租賃合同登記。二、 行政審批設(shè)定的依據(jù)（一）《深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例》（1992年12月26日深圳市第一屆人民代表大會常務委員會第十三次會議通過，2014年4月16日深圳市第三屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議《關(guān)于修改〈深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例〉的決定》第三次修正））第五條、第六條。（二）《深圳市出租屋管理若干規(guī)定》（1997年8月6日深圳市人民政府令第63號發(fā)布，根據(jù)2014年11月18日深圳市人民政府令第194號第四次修訂）第十三條。三、 行政審批數(shù)量及方式無數(shù)量限制，符合條件即可。四、 行政審批條件（一）房屋租賃關(guān)系設(shè)立、變更，當事人按《深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例》第六條、第七條的規(guī)定提出申請并提交資料；（二）有下列情形之一的，不予登記：（1）當事人不符合《深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例》第二十四條、第三十三條規(guī)定的；（2）改變土地、房屋用途未經(jīng)有關(guān)部門批準的；（3）租賃合同期限超過規(guī)定期限的；（4）租賃合同期限超過土地使用年限的；（5）租賃合同內(nèi)容違反《深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例》及其他有關(guān)法律規(guī)定的。法律依據(jù)：《深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例》第九條。（三）禁止下列房屋出租：（1）被有關(guān)主管部門確定為危險房屋不能使用的；（2）已公布房屋拆遷公告限期拆遷的；（3）無房屋權(quán)利證明或者市政府規(guī)定的其他權(quán)屬證明材料的；（4）存在重大消防、安全、治安隱患的；（5）無合法竣工驗收證明，又不能提供房屋安全鑒定報告的工商業(yè)出租屋；（6）法律、法規(guī)、規(guī)章或者市政府規(guī)定不得出租的。法律依據(jù)：《深圳市出租屋管理若干規(guī)定》第七條。五、申請材料（一）房地產(chǎn)權(quán)利證書或者證明其產(chǎn)權(quán)的其它有效證件（根據(jù)情況提供下列一種材料即可）：（1）房地產(chǎn)權(quán)利證書（地方人民政府頒發(fā)的房屋所有權(quán)證、部隊房地產(chǎn)權(quán)證）；（2）具有正當理由尚未辦理房地產(chǎn)權(quán)登記但能夠證明其產(chǎn)權(quán)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，紅線圖、建筑許可證（建設(shè)用地規(guī)劃許可證）、房屋建筑面積查丈報告；（3）已開具付清房款證明的購房合同書；（4）經(jīng)有關(guān)行政主管機關(guān)批準的并在有效期內(nèi)的臨時建筑許可證；（5）市、區(qū)房地產(chǎn)登記部門出具的產(chǎn)權(quán)登記電腦查詢資料；（須有登記部門蓋章）（6）抵押貸款合同（未注明房屋面積、使用有效期限、使用用途的，需提供房產(chǎn)證復印件）；（7）已生效的法院判決書、裁定書或仲裁機關(guān)的仲裁書（房屋具體信息未明的，需提供判決書所依據(jù)的房產(chǎn)證）；（8）合作建房需提供行政主管機關(guān)的批準文件；（9）改變房屋原使用功能的，還應提供經(jīng)行政主管機關(guān)同意改變房屋使用功能的批文。以上材料查驗原件，留存復印件，復印件需當事人簽字確認。（二） 已簽署的統(tǒng)一格式文本的房屋租賃合同書（原件）當事人應使用房屋租賃主管機關(guān)提供的統(tǒng)一合同格式，當事人對租賃合同條款的內(nèi)容可作增刪。租賃合同文本以中文本為正本。（三） 出租人和承租人的身份證明或法律資格證明（1）出租人或承租人為個人的①有效身份證件具體包括：居民身份證（深圳市居住證）、居民戶口薄、港澳臺證、護照等（查驗原件，留存復印件）；②委托他人辦理的，還須出具授權(quán)委托書（原件）及被委托人的有效身份證件（查驗原件，留存復印件），如以被委托人名義簽定合同，委托人須在授權(quán)委托書上表述清楚，境外當事人的委托書應按法律規(guī)定經(jīng)過公正或者認證；③共有房屋還須提供共有人有效身份證件（驗原件，留存復印件）以及共有人同意出租的證明文件（原件）。（2）出租人或承租人為單位的①政府或上級主管部門同意設(shè)立的批文或工商營業(yè)執(zhí)照（驗原件，留存復印件）；②法定代表人或負責人證明書（原件）；法定代表人身份證（驗原件，留存復印件）；③經(jīng)辦人的身份證明（驗原件，留存復印件）。④經(jīng)辦人非法定代表人或負責人的，還須出具法定代表人或負責人的授權(quán)委托書（原件），如以被委托人名義簽定合同，委托人須在授權(quán)委托書上表述清楚，境外當事人的委托書應按法律規(guī)定經(jīng)過公正或者認證。（四）其他材料（1）出租屋業(yè)主或管理人應當提供出租屋編碼卡；（2）住宅出租屋業(yè)主或管理人應當提供《出租屋流動人口綜合管理責任書》；（3）長期租住的承租人（流動人口）應當按照深圳市居住證管理的有關(guān)規(guī)定提供居住證；（4）承租人為育齡婦女的，應當提供經(jīng)出租屋所在街道人口計生機構(gòu)查驗的計劃生育有關(guān)證明；（5）無合法竣工驗收證明的工商業(yè)出租屋，應當提供由建設(shè)主管部門頒發(fā)資質(zhì)證書或建設(shè)主管部門認可的房屋安全鑒定機構(gòu)出具的房屋安全鑒定報告。（6）辦理轉(zhuǎn)租合同登記的，還