基于上海市人口老齡化趨勢的老年公寓市場分析

根據(jù)2001年在上海市中心區(qū)對老年人養(yǎng)老方式選擇和養(yǎng)老住房需求進(jìn)行的抽樣調(diào)查結(jié)果顯示：選擇居家養(yǎng)老的占95.8%，選擇進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的占2.3%，選擇老年公寓的占1.9%。而據(jù)上海人口和計劃生育委員會預(yù)測，2015年全市常住人口為2140萬人，2020年為2250萬人，60歲及以上的老年人口占戶籍人口的比例，2015年將達(dá)到28.1%，2020年為34.1%。按2010年上海市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報公布的城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積34.6平方米，折合人均住房居住面積17.5平方米來計算，2015老年公寓市場建筑面積需求量將達(dá)到395.32萬平方米，居住面積需求量將達(dá)到199.95萬平方米。另一方面，雖然上海2009年住宅竣工面積為2433.03萬平方米，比2003年增加了692.96萬平方米，但是由于交通、醫(yī)療、老年人實(shí)際消費(fèi)能力等因素，在建設(shè)適合老年人的老年住宅、老年公寓方面卻相當(dāng)滯后，而且建設(shè)好的老年公寓推廣也很困難。很多老年公寓依然帶有強(qiáng)烈的社會福利色彩，一般是由政府經(jīng)營，大部分不具備成套獨(dú)用的特點(diǎn)。老年公寓巨大的潛在需求，將成為房地產(chǎn)開發(fā)投資的熱點(diǎn)，已在業(yè)內(nèi)炒作了幾年，但目前上海的老年公寓仍是走類似養(yǎng)老院性質(zhì)的路線，純粹的養(yǎng)老型、健康型的老年公寓還很少。那么，為何出現(xiàn)這種“外熱內(nèi)冷”的局面，情況到底如何？今后開發(fā)老年公寓也注意哪些問題？本文將對這些問題做出回答。一、老年公寓的概念老年公寓發(fā)展與推廣的困境與開發(fā)商和消費(fèi)者對老年公寓的認(rèn)識有著很大的關(guān)系，有很多人將老年公寓與敬老院、養(yǎng)老院、老年住宅等同，在定位上的模糊導(dǎo)致了開發(fā)和營銷上形成誤區(qū)。老年公寓是滿足老年人對更高生活追求的需求應(yīng)運(yùn)而生的，它既不同于一般的老年住宅，也不同于一般的養(yǎng)老院、敬老院、福利院等，它主要以安排老年老年人個體為對象，以滿足老年人為追求更適宜的環(huán)境和服務(wù)為宗旨，它是專門為老年人建造的商品房性質(zhì)的住宅小區(qū)，其環(huán)境、設(shè)施、房屋設(shè)計、服務(wù)等都是根據(jù)老年人生活的需求和特點(diǎn)設(shè)計的。老年公寓是居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)的結(jié)合，是社區(qū)服務(wù)的延伸，也是傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的發(fā)展，發(fā)展的前景十分廣闊。在公寓里，既可以由老年夫妻獨(dú)住一套家庭式的房間，生活上也可以自行安排調(diào)理，公寓里設(shè)置的公共福利設(shè)施也可以享用，也可以由老年人個人入住，生活方式（集體或獨(dú)自生活）可以自己選擇。老年人除了經(jīng)濟(jì)上具有相應(yīng)的支付能力外，還必須簽訂一定的協(xié)議，包括對入住老年人的條件選擇，以及權(quán)利和義務(wù)等內(nèi)容。二、老年人口總?cè)藬?shù)的快速增加為老年公寓的發(fā)展提供剛性需求1979年上海市戶籍人口進(jìn)入老齡化社會，然而在上世紀(jì)最后20年中，上海市戶籍老年人口數(shù)及其占戶籍總?cè)丝诒壤蠢夏耆丝谙禂?shù)）一直處于相對比較平緩的發(fā)展時期。進(jìn)入21世紀(jì)以來，上海市戶籍老年人口數(shù)和老年人口系數(shù)呈現(xiàn)逐漸加速增長的趨勢。根據(jù)歷年來上海市老齡科學(xué)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2000年末上海市戶籍老年人口數(shù)為241.76萬，2009年末為315.70萬，其間共增加了73.94萬，平均每年增加8.22萬。從2007年開始，每年新增的60歲及以上戶籍老年人口數(shù)均已經(jīng)達(dá)到10萬以上（見表1、圖1）。從60歲及以上戶籍老年人口系數(shù)來看，2000年末上海市為18.3%，2008年末上升到22.5%，其間增加了4.2個百分點(diǎn)。從老年人口系數(shù)逐年的變動情況來看，2005年前每年增加約0.3個百分點(diǎn)，2006年開始增加的百分點(diǎn)在提高，2008年增加了0.8個百分點(diǎn)，2009年增加了0.9個百分點(diǎn)，表明上海市戶籍人口老齡化速度在逐漸加快（見表1）。未來十年上海將進(jìn)入加速甚至重度老齡化階段，高齡人口總量將繼續(xù)增長，“純老現(xiàn)象”更為突出。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和老年人生活水平的提高，老年人對自己的生活環(huán)境和品質(zhì)越來越關(guān)注，這些都將為老年公寓的發(fā)展創(chuàng)造廣闊的市場。表12000-2009年上海市戶籍老年人口數(shù)和老齡化變動趨勢年份60歲及以上老年人數(shù)（萬人）老年人數(shù)比上年增長百分比（％）60歲及以上老年人口系數(shù)（％）老年人口系數(shù)比上年增加百分點(diǎn)（個）2000241.76-18.3-2001246.612.0118.60.32002249.491.1718.70.12003254.672.08190.32004260.782.4019.30.32005266.372.1419.60.32006275.623.4720.10.52007286.834.0720.80.72008300.574.7921.60.82009315.705.0322.50.9資料來源：2009年上海市老年人口和老齡事業(yè)監(jiān)測統(tǒng)計信息、2008年上海市老年人口和老齡事業(yè)數(shù)據(jù)手冊。圖1上海市“純老家庭”人數(shù)和單身獨(dú)居老人數(shù)變動趨勢

資料來源：2006年、2009年上海市老年人口和老齡事業(yè)監(jiān)測統(tǒng)計信息。三、老年人口高齡化將進(jìn)一步促進(jìn)老年公寓市場的發(fā)展從80歲及以上戶籍高齡老年人口數(shù)的變動情況來看，2000年末上海市戶籍高齡老年人口數(shù)為30.56萬，2009年末增加到56.65萬，其間共增加26.09萬，平均每年增加2.90萬，基本處于平穩(wěn)發(fā)展之中，沒有表現(xiàn)出明顯加速增長的趨勢。從80歲及以上戶籍高齡人口占總?cè)丝诘谋壤齺砜矗?000年末該比例為2.3%，2009年末上升到4.0%，其間共增加1.7個百分點(diǎn)，年均增加11.29%，呈現(xiàn)戶籍人口逐漸高齡化的趨勢（見表2）。高齡老年人生理機(jī)體的衰老，身體條件更差，行動更為不便，生活更需要照料，精神更需要安慰氣。中國老年

學(xué)學(xué)會理事徐勤指出，在老年長期護(hù)理服務(wù)需求與專業(yè)人員嚴(yán)重短缺矛盾日益突出的情況下在家庭護(hù)理普遍弱化、機(jī)構(gòu)護(hù)理無法完全承擔(dān)護(hù)理功能的情況下，應(yīng)大力推廣以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)的社區(qū)護(hù)理，可見高齡化的趨勢也將進(jìn)一步加大市場對老年公寓的需求。表22000-2009年亍上海市戶籍咼齡老年人口數(shù)和咼齡化變動趨勢年份80歲及以上高齡老年人數(shù)（萬人）高齡老年人數(shù)比上年增長百分比（％）80歲及以上高齡老人占總?cè)丝诒壤ǎィ?0歲及以上高齡老人占總?cè)丝诒壤壬夏暝黾影俜贮c(diǎn)（個）200030.56-2.3-200132.917.692.50.2200235.287.202.60.1200337.626.632.80.2200440.78.193.00.2200543.777.543.20.2200646.786.883.40.2200750.247.403.60.2200853.446.373.80.2200956.656.014.00.2資料來源：同表1。三、從老年人口的分布看老年公寓的市場2000年末上海市中心城區(qū)60歲及以上戶籍老年人口系數(shù)平均為20.27%，2008年末平均為22.71%；而2000年末上海市郊區(qū)（縣）60歲及以上戶籍老年人口系數(shù)平均為16.91%，2008年末平均為20.99%。可見中心城區(qū)戶籍人口老齡化程度均高于郊區(qū)（縣），但是從戶籍人口老齡化發(fā)展速度來看，2000年末到2008年末中心城區(qū)共增加2.44個百分點(diǎn)，郊區(qū)（縣）則共增加4.08個百分點(diǎn)。2000年末到2008年末，在全市60歲及以上戶籍人口老齡化不斷加快發(fā)展的態(tài)勢下，黃浦區(qū)、盧灣區(qū)和靜安區(qū)60歲及以上戶籍老年人口數(shù)卻在減少，2008年末比2000年末分別減少了0.55萬、0.35萬和0.13萬；其間戶籍老年人口數(shù)增加最多的是浦東新區(qū)、閔行區(qū)和崇明縣，分別增加11.33萬、7.24萬和4.61萬，戶籍老年人口系數(shù)上升超過5個百分點(diǎn)的三個區(qū)縣則分別是崇明縣（5.58個）、金山區(qū)（5.26個）和奉賢區(qū)（5.02個）（見表3）。目前，上海市老年人口系數(shù)最高的為靜安區(qū)、盧灣區(qū)和崇明縣，分別為25.9%、25.5%、25.2%（見圖2）。這些老齡程度較高的地區(qū)老年公寓的發(fā)展要比其他地方更為迫切。表32000、2008年上海市中心城區(qū)和郊區(qū)縣戶籍人口老齡化比較區(qū)（縣）60歲及以上老年人口數(shù)（萬人）60歲及以上老年人口系數(shù)（％）2000年2008年變動2000年2008年變動黃浦區(qū)14.0513.5-0.5521.2522.2+0.95盧灣區(qū)7.927.57-0.3522.4424.4+1.96徐匯區(qū)16.9920.74+3.7519.6123+3.39長寧區(qū)11.9113.33+1.4219.7421.7+1.96靜安區(qū)7.857.72-0.1321.9524.9+2.95普陀區(qū)15.8819.21+3.3319.1222.1+2.98

閘北區(qū)13.6915.17+1.4819.3421.8+2.46虹口區(qū)16.1918.26+2.0720.4123+2.59楊浦區(qū)19.9622.99+3.0318.5621.3+2.74閔行區(qū)11.5818.82+7.2417.8220.6+2.78寶山區(qū)13.6817.72+4.0417.1120.9+3.79嘉定區(qū)8.8112.3+3.4918.3522.6+4.25浦東新區(qū)29.2740.6+11.3318.0620.9+2.84金山區(qū)7.9310.51+2.5815.0420.3+5.26松江區(qū)8.1510.88+2.7316.6119.8+3.19青浦區(qū)7.299.46+2.1716.4120.6+4.19南匯區(qū)10.6314.41+3.7815.4819.4+3.92奉賢區(qū)7.7810.59+2.8115.4820.5+5.02崇明縣12.2116.82+4.6118.7224.3+5.58資料來源：上海市老齡科學(xué)研究中心發(fā)布的歷年來相關(guān)老年人口數(shù)據(jù)。N4UJgo-21.20-N4UJgo-21.20-21.4U-送亂前-22.制23.卻2：L酣-24.2025.SQ■茁■同飛「曲比?(?20.4020.40]21.2U圖22009年上海市60歲以上人口占總?cè)丝诒壤疽鈭D資料來源：2009年上海市老年人口和老齡事業(yè)監(jiān)測統(tǒng)計信息。四、政策環(huán)境推動老年公寓的發(fā)展提高老年人的生活質(zhì)量是貫徹聯(lián)合國提出的“建立不分年齡人人共享的社會”的要求，是落實(shí)黨的“三個代表”重要思想和構(gòu)建社會主義和諧社會的要求，是實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所教、老有所樂”的集中表現(xiàn)。2009年3月，全國老齡辦將推進(jìn)全國老年宜居社區(qū)確定為工作的重中之重，在全國九個老年友好城市（城區(qū)）進(jìn)行前期試點(diǎn)工作，其中上海市有楊浦區(qū)、黃浦區(qū)、長寧區(qū)、浦東新區(qū)四個區(qū)進(jìn)行了試點(diǎn)。在建設(shè)老年宜居社區(qū)的推動下，建設(shè)老年宜居社區(qū)的主要目的和著力點(diǎn)應(yīng)放在支持并改善居家老人的家庭和社區(qū)環(huán)境，更加重視社區(qū)硬環(huán)境的改善。2010年，在《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的建議》中指出：“積極應(yīng)對人口老齡化，注重發(fā)揮家庭和社區(qū)功能，優(yōu)先發(fā)展社會養(yǎng)老服務(wù)，培育壯大老齡服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)?！边@里的“社會養(yǎng)老服務(wù)”，包括社區(qū)的居家養(yǎng)老、老年公寓的發(fā)展的等各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)。鑒于老年公寓開發(fā)的福利性，政府必將提供更多的政策支持以推動這一事業(yè)的發(fā)展。五、老年人口家庭功能弱化以及老年人自身觀念的轉(zhuǎn)變伴隨著人口的老齡化，家庭結(jié)構(gòu)也隨之變化，一對夫婦贍養(yǎng)四個老人、撫養(yǎng)一個孩子的“421”結(jié)構(gòu)將是未來很長一段時間的主要家庭類型。由于家庭人口結(jié)構(gòu)的變化，傳統(tǒng)家庭贍養(yǎng)老年人的功能在弱化。老年人的觀念也在更新，不再認(rèn)為到老年公寓是“離家”養(yǎng)老，更不是子女不孝，而是一種應(yīng)該享受的清福。公寓的服務(wù)設(shè)施和條件可以滿足老年人的照料需求，老年人也可以借機(jī)解脫繁瑣的家務(wù)勞動或子女之間的種種矛盾，過上自由休閑的老年生活，還可以消除在家里的孤寂感。同時，不少子女也非常支持，他們認(rèn)為這樣做是尊重老人對養(yǎng)老方式的選擇，又能對老人盡到孝道，又可妥善解決老人的照料問題。最重要的是，有很多老年人，都有自己可以自主支配的養(yǎng)老金和儲蓄，在經(jīng)濟(jì)上具備了追求更高生活層次的條件，他們希望有一個悠閑的居住環(huán)境，頤養(yǎng)天年。表42006年上海與四省市老年人入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)意愿比較單位：%地區(qū)是否合計上海14.785.3100北京15.085.0100江蘇16.084.0100浙江19.580.5100廣東9.190.9100資料來源：中國老齡科學(xué)研究中心：2006中國城鄉(xiāng)老年