景區(qū)托管系列

景區(qū)托管系列之三:景區(qū)托管的幾個誤區(qū)景區(qū)托管始于1997年的湖南黃龍洞風(fēng)景名勝區(qū)向一家民營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的長達(dá)45年的景區(qū)經(jīng)營權(quán)。黃龍洞景區(qū)的托管行為，由于管理體制上的突破創(chuàng)新，加上管理公司的成功運(yùn)作，給眾多景區(qū)帶了強(qiáng)大的“示范”作用。隨后，四川、安徽、貴州等眾多省份紛紛效仿，現(xiàn)在景區(qū)托管已經(jīng)成為一種普遍行為。但是目前市場上對景區(qū)托管的認(rèn)識存在幾個誤區(qū)，認(rèn)為景區(qū)托管就是把整個景區(qū)交給托管方、景區(qū)的托管就是托管酒店、托管景區(qū)的全部物業(yè)、還有人認(rèn)為只有自然景區(qū)才可以進(jìn)行托管，隨著旅游業(yè)的發(fā)展，景區(qū)托管行為越來越普遍，托管的方式也在不斷擴(kuò)展，我們分析了景區(qū)托管的四個誤區(qū)，得出什么養(yǎng)的餓景區(qū)適合托管、景區(qū)的那些方面適合托管，以期為景區(qū)托管提供建議。誤區(qū)一：景區(qū)托管就是托管整個景區(qū)有人認(rèn)為景區(qū)托管就是把整個景區(qū)都交給托管方，從景區(qū)資源到到物業(yè)、從管理到物業(yè)，其實(shí)不然。在我國所有景區(qū)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)屬于國家所有，它是一種國有資產(chǎn)。而我國各級地方政府或者景區(qū)管理機(jī)構(gòu)擁有的只是與景區(qū)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的景區(qū)財(cái)產(chǎn)權(quán)，包括經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)和處置權(quán)等權(quán)利，代表國家進(jìn)行景區(qū)管理。地方政府或者景區(qū)管理機(jī)構(gòu)將景區(qū)托管只能是在自身擁有景區(qū)財(cái)產(chǎn)權(quán)的權(quán)利范圍內(nèi)，將其中的景區(qū)經(jīng)營權(quán)有條件、有償?shù)淖尪山o企業(yè)。企業(yè)所托管的只是景區(qū)的經(jīng)營權(quán)，對景區(qū)的物業(yè)、管理、營銷等進(jìn)行管理經(jīng)營，以期為景區(qū)保值增值。但是景區(qū)的所有權(quán)還是歸政府所有。因此景區(qū)托管就是托管整個景區(qū)的說法是一種誤區(qū)。誤區(qū)二：景區(qū)托管就是托管酒店這也是一種誤區(qū)?，F(xiàn)在許多國際大型連鎖酒店在世界著名景區(qū)或者度假區(qū)內(nèi)都有自己的酒店品牌，比如卡爾森、凱越、香格里拉、洲際、希爾頓等，它們對旗下酒店實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化統(tǒng)一化管理，以推廣自己的品牌文化，增大品牌效應(yīng)。但是，連鎖酒店與景區(qū)的托管關(guān)系僅限于對景區(qū)內(nèi)酒店的管理，而并不參與景區(qū)規(guī)劃、景區(qū)營銷、景區(qū)管理等日常管理行為。因此，景區(qū)托管就是托管酒店的認(rèn)識比較狹隘。景區(qū)托管的業(yè)務(wù)比較廣泛，包括景區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、景區(qū)生產(chǎn)等行為。我們認(rèn)為景區(qū)托管有四大方面的內(nèi)容：（1） 景區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)景區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)專業(yè)性比較強(qiáng)，因此要選擇專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)公司或者設(shè)計(jì)院來完成。景區(qū)資源評價、市場定位、設(shè)計(jì)包裝、功能定位、設(shè)施布局等，都需要規(guī)劃設(shè)計(jì)單位來解決。因此，景區(qū)規(guī)劃應(yīng)該委托給專門的設(shè)計(jì)院做。特別是規(guī)模大、投資大的景區(qū)。（2） 景區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)景區(qū)的產(chǎn)品應(yīng)該根據(jù)市場的變化進(jìn)行更新改造，要開發(fā)新的景區(qū)產(chǎn)品，觀賞性項(xiàng)目，休閑型項(xiàng)目，參與、體驗(yàn)性項(xiàng)目，服務(wù)性項(xiàng)目等，都應(yīng)該根據(jù)市場需求，由專門的設(shè)計(jì)公司來設(shè)計(jì)。（3） 景區(qū)日常管理景區(qū)日常管理涉及產(chǎn)品、安全、環(huán)境、設(shè)備等多個方面，景區(qū)的管理者應(yīng)該是具備景區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)的人，特別是對飯店、旅行社管理熟悉的人才或者團(tuán)隊(duì)。把日常管理托付給專業(yè)的管理公司，可以在節(jié)省人力成本的條件下，在更短的時間內(nèi)達(dá)到更好的效益。（4） 景區(qū)營銷景區(qū)營銷師景區(qū)增值保值的關(guān)鍵，好的營銷策略可以為景區(qū)發(fā)展帶來契機(jī)，而營銷者既要能掌握一般營銷知識，又要能熟悉旅游市場、旅游者、旅游消費(fèi)的特點(diǎn)。專業(yè)的景區(qū)托管公司可以為景區(qū)帶來有效的營銷策略，因此把景區(qū)營銷托管出去，也是一種有效的管理方式。誤區(qū)三：景區(qū)托管就是把所有物業(yè)交給托管方不同的景區(qū)托管的物業(yè)不一樣，總體來說，景區(qū)物業(yè)能否出讓，哪些物業(yè)可以出讓，出讓到何種程度，應(yīng)該不同的景區(qū)區(qū)別對待。比如在國內(nèi)世界級、國家級的景區(qū)（世界遺產(chǎn)、國家級自然保護(hù)區(qū)、國際地質(zhì)公園等），景區(qū)主體應(yīng)該堅(jiān)持國有體制下的自己運(yùn)營，可以將餐飲、住宿、娛樂、購物等物業(yè)托管出去；而一些普通的景區(qū)或者級別較低的景區(qū)，可以在法律框架下，對景區(qū)的相關(guān)物業(yè)進(jìn)行整體托管。具體托管哪些物業(yè)，要看景區(qū)的需要以及托管公司的業(yè)務(wù)范圍或者實(shí)力。例如杭州山木禾水旅游投資管理公司對超山風(fēng)景區(qū)的管理，因?yàn)槭桥c余杭區(qū)政府合作共同投資興建，因此景區(qū)的住宿交通餐飲娛樂等物業(yè)管理全部由山木禾水投資管理公司來進(jìn)行，而余杭區(qū)政府僅提供景區(qū)場地與興建基礎(chǔ)設(shè)施。誤區(qū)四：景區(qū)托管就是托管自然景區(qū)還有一種誤區(qū)，認(rèn)為景區(qū)托管就是托管自然景區(qū)，新開發(fā)的景區(qū)或者其它類型的景區(qū)則不適合托管，其實(shí)不然。不管人工景區(qū)、自然景區(qū)、只要是符合托管條件的都可以進(jìn)行托管。一般以下幾種景區(qū)適合托管：一些旅游資源品質(zhì)較好的景區(qū)，由于經(jīng)營惡化而瀕于倒閉或者市場反映冷淡，可以選擇托管給的方式進(jìn)行重組；一些暫時能夠維持運(yùn)轉(zhuǎn)但是管理明顯力不從心的旅游景區(qū)，旅游主體無力自我經(jīng)營，又不放棄景區(qū)所有權(quán)，托管就是很好的重組方式；還有一些情況是投資管理公司與當(dāng)?shù)卣餐顿Y組建新景區(qū)，這樣的景區(qū)也可以由景區(qū)投資管理公司來進(jìn)行管理，也是托管的一種方式；綜上可以看出，景區(qū)托管并不僅僅是托管自然景區(qū)，只要適合景區(qū)托管條件的景區(qū)，不管是人工景區(qū)還是自然景區(qū)，都可以進(jìn)行托管。綜上所述，景區(qū)托管存在四個明顯的誤區(qū)，使行業(yè)人員對景區(qū)的托管理解上存在偏差，不