房地產(chǎn)投資項目風險畢業(yè)

PAGEPAGE37摘要房地產(chǎn)投資是進行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的基礎，在這個投資活動過程中，收益與風險是同時存在的。風險是一種特殊事件，這種事件會帶來多個不確定的結果，風險一旦發(fā)生，就可能使開發(fā)商蒙受巨大損失，甚至導致破產(chǎn)。因此，重視并研究房地產(chǎn)開發(fā)中的風險因素是理論界、實業(yè)界所面臨的重要課題。影響房地產(chǎn)投資風險的不確定因素很多，既來自于房地產(chǎn)投資開發(fā)活動本身，又來自于周圍的經(jīng)濟、政治環(huán)境，甚至還有消費者認識的滯后性，乃至大自然的災害等等。本文在對我國不同房地產(chǎn)產(chǎn)品市場存在風險進行分析的基礎上，對房地產(chǎn)投資風險進行了識別與評價。根據(jù)風險的不確定性和它可能帶來的不確定的結果建立了基于AHP方法的FAHP評價模型，模型由決策預警模型和綜合評價模型構成，通過不同模型的評價可以計算得出房地產(chǎn)開發(fā)不同階段風險因素的權重。模型的分析可以有助于提高房地產(chǎn)投資效益，減少或避免不必要的風險損失，對保證房地產(chǎn)投資的科學合理性和投資經(jīng)濟性意義重大。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)投資風險的客觀存在及其對房地產(chǎn)開發(fā)活動的重要影響，論文通過過程評價與分析提出了房地產(chǎn)開發(fā)風險因素基本策略，并從管理的角度提出了具體的風險控制措施。同時論文結合實例，分析某一房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險度，并依據(jù)風險評價結果提出了相應的防范措施，為開發(fā)商投資決策提供了依據(jù)。關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；風險因素；風險分析；風險綜合評價；風險防范梨A進b襯s把t襪r盤a誓c丟t序R都e儲a久l遞炭e蓮s獄t敘a爬t閣e誼棋i旋n加v挺e獅s墾t混m案e頃n備t省藍i現(xiàn)s府懼a陽贈f耀o押u溉n秋d暑a索t灣i亦o辛n湯撫o餐f鐵采c熊a沃r籍r饑y垃i濕n擠g金泰o徒n舌瀉d碌e瀉v嚼e牢l惰o梅p院m扛e像n拆t剩調(diào)o錦f幻撐r微e腿a召l乖集e彈s伯t罩a搖t鐵e楊墊a懼n印d籌剖m兼a華n桑a遞g棋e功m負e遲n蓮t輩,購旅i脾n尖賊t林h插i株s憲返i弄n龜v規(guī)e嘆s庭t許m擊e耍n軌t迎奇a罰c濁t(yī)曲i震v島i折t濕y潔,細伏i拐n離c而o謠m敬e左弊a布n版d售用r獲i誠s硬k晃珍e廉x咳i紐s侮t英倦a拋t舞違t屆h糧e示捧s躍a怎m球e執(zhí)推t瓣i睡m宿e糕．工T律h艷e景績r重i肝s梢k瞎仇i女s瞞鍛a抱運k姻i遍n責d狠催o猾f棒熱s罰p鑒e百c抄i販a系l例糞i倒n狐c奧i銳d聞e火n名t熔,湊筑t中h級i眨s既陡k窗i野n爪d放認o猴f矩早i蛛n剩c太i傾d薄e救n芽t由獵w延i餃l頑l敘塔b巨r(nóng)釘i霉n漠g此才a比般l原o唉t匯裙o道f政挪u上n洞c奇e汗r煎t核a愉i惹n千石r帥e康s屬u家l喇t占s海．享o弱n吃c秒e淺配t傘h難e片腫r燭i鑄s途k從欺t稿a魄k魚e踏s礎抗p濫l項a劉c淡e固，鉤m紋a球y右丸m呈a泡k貓e微鉗t單h的e廟拜d歉e河v遇e木l女o差p制e駱r昏憐s歌u屑f氣f賤e乳r悶應e晝n霧o喝r旦m讓o由u惰s潑祥l擇o翻s鉆s后e僑s粥，幻e瓣v業(yè)e罷n關偶i夠t筍件i匪s視維b撇a屈n靜k商r船u倆p擱t葛殼t柳o罰門c及a糕u混s液e邁．前S過o銳，沖p闊a句y撞i志n禮g辜六a擇t仔t伸e艷n寺t令i奧o乒n性背t疤o族蹄a孩n娛d優(yōu)熊r尾i圈s艘k裁心f躍a詢c厭t恰o塘r獵晉t擁h紀a縣t楊梁s取t慈u倚d姓y環(huán)船i趣n亮賭t嫂h撐e你頃d瓦e壘v絹e肚l姓o齒p尸m蜓e悄n糟t遣鐮o經(jīng)f集款r陪e折a表l鴉露e拆s格t極a溉t批e猜玉i凝s捆籠t副h譯e揚餐i陪m竿p亂o恨r(nóng)帝t嶄a李n節(jié)t暮再s南u站b僅j逼e穩(wěn)c們t瘡祖t園h朋a者t距為c遮i剩r橫c書l串e督捐o扛f范漿t虹h唉e蘿o替r章y楚銅,朋b旅u災s泛i喜n專e理s場s芳拴c沉i集r臟c頸l茶e庫s江豐f言a貪c刷e倦.Itisnumeroustoinfluencetheuncertainfactoroftheinvestmentriskoftherealestate,hasalreadycomefromrealestateinvestmentanddevelopedtheactivity，comefromtheeconomic，politicalenvironmentaroundagain,eventhereislaggingwhichconsumersknow,andeventhecalamityofnature,etc．Thistexthastheproductmarketofdifferentrealestatesofourcountryonfoundationthatanalyzesofrisks，discerningandappraisingtoinvestmentriskoftherealestate．SetupFAHPbasedonAHPmethodandappraisemodelsaccordingtotheuncertaintyoftheriskanduncertainresultthatitmaybring．Themodelismadepolicytheearlywarningmodelandcomprehensiveappraisalmodelform,cancalculatetheweightofriskfactorofdifferentstagesofdevelopmentofrealestatethroughtheappraisalofdifferentmodels．Theanalysisofthemodelcanfacilitatetheimprovementofbenefitofrealestateinvestment,reduceorpreventtheunnecessaryriskfromlosing．機O肅f盡爹g雁r倍e線a脫t纏她s酸i止g飛n根i拾f恰i陰c為a夾n扛c賣e舍盒t呼o填廢g賣u茂a寇r閑a續(xù)n智t龜e酸e反i蒜n涌g煎科s領c蒙i召e忙n刻t穗i土f蘆i叛c主瘦r端a賄t公i策o兔n負a療l摸i閣t間y頃宋o窗f匆晃r嫌e內(nèi)a郵l奶扁e眨s百t宵a污t腐e癢姻i下n找v的e域s黃t健m顧e彼n巖t笛忍a舟n傳d炒再i匹n竹v境e晴s隙t清m炊e她n爬t墻壩e盤c逆o青n潮o琴m寺y勇．苦S捷e避e院i封n作g叼基t慨h大a必t學休t撥h妥e于挪o胸b蔬j為e宋c愁t掠i陣v鮮e動蔬r啄e閑a均l釣i腔t得y抱炭o展f協(xié)蝦t棉h想e登夾i愛n付v郊e納s車t后m線e稍n活t枝速r褲i錘s答k尚邊o比f志執(zhí)d瘦e蠻v輕e乎l劍o鴿p忙m秋e爽n稀t懶德o恢f塑旬r襲e長a紛l箱礦e石s涼t司a接t欄e苦拼a貿(mào)n雕d季翠i咸m慚p鄭o淘r紛t坡a樸n蛇t龜版i殲n丙f裳l墳u最e酷n懷c享e掌斜o尺f秒顛m養(yǎng)o理v夾i暑n護g抄爆a給b麻o插u麻t買嬸t相o江匪t種h綠e乖胡d責e監(jiān)v拖e串l咽o捷p扁m擋e龍n圈t此能o朗f胖鵲r膏e嗓a循l觸舊e彩s基t溉a飾t爺e輛，貴t砌h湊e點敘t酬h麻e乒s罵i采s秤也h笑a發(fā)s窮偏p吹r趕o伙p灘o謹s麗e弊d釀見t霸h脆e立敵b遇a糖s遮i返c句遇t惰a偽c垃t冶i附c恭s捕淘o蔥f魂蔑r御i親s次k槍貼f集a拌c珍t景o卵r改數(shù)o掌f廈爺d紡e領v芹e華l砌o遮p幫m高e盼n孔t章股o拜f喪堂r獨e殼a筋l糞廚e跑s憐t構a云t劣e劑如a濁f織t駁e志r勸誼t暑h釀e免秀a土p被p液r鉆a抽i殊s通a獅l黎盤m席o若d晚e秤l動攜o柏f德桿t籍h咳e向再s理t斤r影u巧c康t郵u輪r拒e贈，止a抓n滑d端掠h曠a綠s瓶柜p勝u驅(qū)t逆嗓f挽o服r依w蝶a純r習d巾新t妙h啞e憤蚊c細o摸n史c來r及e刃t含e嗚餅r障i甩s繁k舊伙c胃o薪n揚t陸r蝶o工l毫出數(shù)長m妖e淘a役s倚u砌r矩e慢紐臘i廣n緞假t庸e揪r疼m牽s縱伯o燥f盼姐m捷a晨n都a準g削e貧m曠e廚n宵t透．Inordertoverilyofthemodel,thethesiscombinestheembodiment,cancalculateriskdegreeofacertainrealestatedevelopmentitem,andhadputforwardthecorrespondingprecautionarymeasuresaccordingtotheresultofappraisalofrisk,hasofferedthescientificbasisfordevelopersinvestmentdecision.Keywords：realestatedevelopment;riskfactors;riskrecovery;realestatecomprehensiveevaluation;recoverymeasure第一章概論一、房地產(chǎn)的概述1、房地產(chǎn)的內(nèi)涵房地產(chǎn)是指土地、土地上的永久性建筑物、基礎設施，以及諸如水和礦藏等自然資源，還包括與土地和房屋所有權有關的所有權利或利益等。這是房地產(chǎn)的一般定義，根據(jù)房屋建筑的不同，又可分為具體不同的房地產(chǎn)，即住宅房地產(chǎn)、非住宅房地產(chǎn)和其他房地產(chǎn)。所謂住宅房地產(chǎn)是指住宅房屋建筑與建筑地塊有機結合整體及其所衍生的權利。非住宅房地產(chǎn)是指非住宅房屋建筑與建筑地塊有機結合整體及其所衍生的權利。其他房地產(chǎn)是指與房屋建筑有關的基礎設施與建筑地塊的有機結合整體及其衍生的權利。2、房地產(chǎn)的屬性相對于一般商品而言，房地產(chǎn)具有特定的自然屬性、經(jīng)濟屬性、法律屬性和社會屬性。1.房地產(chǎn)的自然屬性（1）房地產(chǎn)位置的不可移動性。房地產(chǎn)在空間所占的位置，既不能移動，也不能調(diào)換，因此房地產(chǎn)的利用具有鮮明的地域特點。位置直接關系到房地產(chǎn)的利用價值。這里的位置不僅指房地產(chǎn)的自然區(qū)位，也指房地產(chǎn)所處的經(jīng)濟與社會關系的網(wǎng)絡。位置的固定性說明在房地產(chǎn)市場上讓渡的并非房地產(chǎn)本身，而是附著于房地產(chǎn)上的各種權利。因此，房地產(chǎn)產(chǎn)權的安排，變遷與交易是房地產(chǎn)市場運行的前提與主要內(nèi)容。（2）房地產(chǎn)的耐久性。普通的物品在使用過程中會較快地磨損、消耗，但房地產(chǎn)的利用，在質(zhì)量保證、維護得力的前提下，則具有長期性，一般可使用數(shù)十年。（3）房地產(chǎn)的獨特性。由于房地產(chǎn)位置固定加上不同的區(qū)位的自然、社會、經(jīng)濟條件各不相同，以及建筑物的式樣、朝向、規(guī)模、裝飾、設備等方面的千差萬別，形成了房地產(chǎn)的獨特性，不存在兩宗完全相同的房地產(chǎn)，這使得房地產(chǎn)市場不可能是一個完全競爭的統(tǒng)一市場，而是一個交易費用比較高的具有區(qū)域性和壟斷性的市場。為了降低交易費用，提高市場運行效率，房地產(chǎn)中介服務業(yè)(如房地產(chǎn)經(jīng)紀、營銷、估價、法律服務業(yè)等)就顯得非常必要。2.房地產(chǎn)的經(jīng)濟屬性（1）房地產(chǎn)具有高資本價值特性。購、建房地產(chǎn)都需要大量貨幣支出。價格的昂貴性使房地產(chǎn)開發(fā)與購買高度依賴于金融業(yè)。利率、資金可得性、貨幣供給狀況、首次分期付款額度等條件的變動都會影響房地產(chǎn)的供求狀況。（2）房地產(chǎn)利用適應物價變動的緩慢性。由于土地用途轉(zhuǎn)換需要一個較長時期，建筑用地適應房價變動的速度取決于房地產(chǎn)開發(fā)周期。房地產(chǎn)適應價格變動的鈍性使房地產(chǎn)業(yè)的周期波動并不同步于宏觀經(jīng)濟周期波動。（3）投資與消費的雙重性。房地產(chǎn)既可作為生產(chǎn)消費，也可用于生活消費，但由于房地產(chǎn)的固定性、耐久性及稀缺性，使之亦成為一種重要的投資品。雖然房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力較差，流動性較低，但在通貨膨脹情況下，投資房地產(chǎn)比投資其他投產(chǎn)更具保值增值功能。（4）房地產(chǎn)利用的外部性。房地產(chǎn)的利用及價值常常受周圍房地產(chǎn)利用及環(huán)境變動的影響，稱為相互影響性、溢出效應或外部性。例如，住宅的利用需要有一定的配套服務設施；新建道路的投資會使路旁土地升值等。房地產(chǎn)利用的相互性使得房地產(chǎn)產(chǎn)權復雜化，從而要求尋找使外部性內(nèi)部化的方法。3.房地產(chǎn)的法律屬性（1）房地產(chǎn)的不動產(chǎn)特性，不動產(chǎn)的重要特征是它的不動性或位置的固定性，恒久性。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)權的重要性。房地產(chǎn)產(chǎn)權指在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和使用過程中發(fā)生的人與人之間的權利關系，房地產(chǎn)交易實質(zhì)上是房地產(chǎn)產(chǎn)權的交易。產(chǎn)權的界定與保護是房地產(chǎn)得以流轉(zhuǎn)的前提。房地產(chǎn)產(chǎn)權的存在與變更反映了房地產(chǎn)的法律屬性。（3）房地產(chǎn)的可分性。作為物質(zhì)形態(tài)的房地產(chǎn)不易分割或分割后會損害其效用。但作為無形資產(chǎn)，其所有權可視為一束權益(利)的集合，這些法律權利與權益可以被分開并單獨出售、轉(zhuǎn)讓。例如：投資者不必購買土地，通過租賃即可獲得使用權，使用權還可以繼續(xù)出租、抵押、轉(zhuǎn)讓等。房地產(chǎn)的可分性使房地產(chǎn)的流通更容易實現(xiàn)。4.房地產(chǎn)的社會屬性（1）房地產(chǎn)利用的社會效應。人類行為受遺傳與環(huán)境的影響。環(huán)境包括自然環(huán)境與人文環(huán)境。人類的衣食住行都是通過土地及房屋來滿足的。對土地的開發(fā)利用會對當?shù)匚锢憝h(huán)境產(chǎn)生長遠的影響。住宅的質(zhì)量、建筑密度、城市結構、住址與工作地點的通勤距離等因素，都會對人類的生活、工作與娛樂，產(chǎn)生有利或有害的影響。據(jù)有關研究表明，設計良好的居住區(qū)，能起到降低犯罪率，加強社會溝通與凝聚力、激勵居民參與精神的作用。（2）房地產(chǎn)的美學價值。建筑是“凝固的音樂”。建筑作為人類智慧、技術與文化的結晶，反映了人們的倫理觀念，審美情趣、價值觀念、宗教感情、民族性格等。具體來講，房地產(chǎn)的美學價值表現(xiàn)在三方面：作為建筑物背景的自然環(huán)境所形成的自然美；城市規(guī)劃、建筑設計及室內(nèi)裝飾所表現(xiàn)出來的藝術美；房地產(chǎn)、使用者與社會三個系統(tǒng)的良性運行與順暢溝通所表現(xiàn)出來的社會美。（3）房地產(chǎn)的心理效應。房地產(chǎn)是人類的生存與活動空間，其中所蘊涵的信息對活動者的心理與精神狀態(tài)有很大影響。以住宅為例，住宅提供了人們家庭生活的秘密空間，擔負起現(xiàn)代快節(jié)奏，高度程序化生活狀態(tài)中的人們宣泄感情，昂揚個性、審美自由的功能。住宅(區(qū))的開放程度及善鄰性能增加居住者之間的心理相容和歸屬感，有利于減少冷漠、偏執(zhí)、孤獨、狹隘等“文明病”，住宅也是人的自我存在的認可意識的映射與物化。表現(xiàn)了居住者的個性與情趣、社會地位等，居住區(qū)的分異現(xiàn)象則反映了人類社會的隔離與分層等?？傊≌粌H僅是一個棲息之所，更是一個能給人以慰藉、美感與激情的空間。3、房地產(chǎn)投資的內(nèi)涵房地產(chǎn)投資就是將一定的資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和中介服務等活動中，以期未來獲得更大收益的投資行為。房地產(chǎn)投資是進行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的基礎，其結果是形成新的可用房地產(chǎn)或改造原有的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)投資能帶來巨大的收益，同時，也有很大的風險，這是房地產(chǎn)投資的一個顯著特點。為減少風險、增加收益，房地產(chǎn)投資必須注意以下三要素:1.時機。同投資股票、債券一樣，把握住投資的時機很重要。然而，房地產(chǎn)因其自身的特點，在選擇投資時機時，不能完全照搬證券投資那一套方法。房地產(chǎn)具有不可移動性和地域性等特點。一個地區(qū)的空置房地產(chǎn)并不能彌補另一地區(qū)房地產(chǎn)的短缺。如果房地產(chǎn)擁有者因為本地區(qū)房地產(chǎn)的短缺而囤積大量房屋的話，那么，當房地產(chǎn)市場形勢突然發(fā)生變化時，他就很可能會措手不及而失去高價出手的時機。例如，什么時候買入土地?什么時候購入物業(yè)?投資于開發(fā)的哪一個階段?等等。時機的掌握不僅需要投資者具有多方面的知識并發(fā)揮個人的智慧，還需具有對各種信息的高度敏感性，因為每一個時機的到來，無不蘊涵在政治形勢的變化、經(jīng)濟發(fā)展的趨勢、人口的增減、收入水平的升降，消費心理的變化等各種信息之中。2.地段。不同的地段適于建筑不同的房地產(chǎn)，購物中心和商場之類的商業(yè)用房應建在繁華的商業(yè)中心，在那里，顧客集中、流動量大；建造別墅應選擇風景優(yōu)美、環(huán)境幽靜、氣候宜人的郊區(qū)；住宅應建在交通方便、購物便利、服務設施齊全的場所，以便于居民工作和生活。房地產(chǎn)投資地段的選擇對房地產(chǎn)投資的成敗有著至關重要的作用。房地產(chǎn)的增值事實上就是土地的增值，而土地增值潛力的大小、利用效果的好壞，都與其地段有著密切的聯(lián)系。擁有增值潛力大的地段是房地產(chǎn)投資獲利的首要條件，房地產(chǎn)投資者應高度重視這一點。房地產(chǎn)地段不僅指所處的自然地理位置，同時還包括其社會經(jīng)濟條件和交通因素，如人口素質(zhì)、教育水平、服務業(yè)水平、通訊情況、交通便利程度、生活設施和社會治安情況等。地段是房地產(chǎn)價值的重要影響因素。3.質(zhì)量。有了良好的地段，雖然具備了好的投資獲利條件，但卻不一定能帶來好的投資效果。好的投資效果要通過房地產(chǎn)優(yōu)良的質(zhì)量來實現(xiàn)。一個設計陳舊、材料低劣、施工粗糙的房屋不可能將土地的價值充分體現(xiàn)出來。只有設計新穎、結構嚴謹、材料優(yōu)良、施工精細的房屋的才能有效地實現(xiàn)地段價值，為投資者帶來高額的投資利潤。對于出租物業(yè)來講，管理和服務的質(zhì)量同樣具有重要的作用。好的管理和周到的服務是一種無形的廣告，能產(chǎn)生意想不到的投資效果。4、房地產(chǎn)投資的特點1．融資性強。房地產(chǎn)投資的一個優(yōu)點便是易于利用債務的形式進行籌資活動，例如采用抵押貸款，充分發(fā)揮其投資的杠桿作用，在西方發(fā)達國家，一般情況下，債務籌資可以達到房地產(chǎn)投資市場價值的80％以上，甚至更高。事實證明采用融資杠桿將大大提高投資收益率。那么，為什么房地產(chǎn)投資較易獲得銀行的低息貸款呢？這主要有兩個原因：首先，房地產(chǎn)本身具有價值量大、位置固定不可移動性，是一個良好的抵押擔保品，易為金融機構所接受。其次，房地產(chǎn)不但安全，而且隨社會經(jīng)濟發(fā)展，其價格或租金有上漲的趨勢，即房地產(chǎn)具有增值保值的優(yōu)點。但是房地產(chǎn)投資者須注意利用融資增加了財務風險發(fā)生的可能性。2．能降低因通貨膨脹帶來的投資風險。房地產(chǎn)投資的另一大優(yōu)點便是能充分降低因通貨膨脹帶來的投資風險，而不像一般投資由于投資周期長而易受通貨膨脹的影響。根據(jù)西方發(fā)達國家的多年經(jīng)驗和有關專家學者的研究，房地產(chǎn)之所以易于增值保值，主要是因為房地產(chǎn)價格具有與物價同步波動的趨勢。3．房地產(chǎn)投資的供需變化特殊。房地產(chǎn)是一種價值含量很高的特殊產(chǎn)品，其供需變化的速度較一般商品而言要緩慢的多。從供給而言，從市場價格的變化到供給的變化中間往往要經(jīng)過很長一段時差，這與房地產(chǎn)的不可移動性和投資周期長有關。從需求方面講，作為人們一種生產(chǎn)、生活的基本需要，房地產(chǎn)的需求價格彈性很低。例如無論是國民經(jīng)濟高漲期還是衰退期，只要人們的數(shù)量沒有大的變化，對于住宅的需求數(shù)量也不會有較大的波動。4．對投資區(qū)位的選擇要求嚴格。房地產(chǎn)投資比任何一種其他投資都重視對投資區(qū)位的選擇。區(qū)位幾乎是土地投資價值的最重要的因素，對于建筑物的價格也有一定的影響。另外房地產(chǎn)周邊社會經(jīng)濟環(huán)境、房地產(chǎn)自身利用方式的變化也將在很大程度上改變該房地產(chǎn)的價值。因此，投資者不但應重視分析房地產(chǎn)所處經(jīng)濟區(qū)位，而且要科學、動態(tài)地預測其區(qū)位的未來變化趨勢。我國正處于城市化的關鍵時期，區(qū)位分析更值得投資者關注。城市中心土地比郊區(qū)土地利用程度高，利用條件優(yōu)越，地價較高，但這并不意味著市中心土地比郊區(qū)土地更易于投資。西方城市化的經(jīng)驗表明，某些眼前價值高的土地如市中心地塊隨著城市化的進展甚至有下跌的可能，現(xiàn)在西方一些大城市的中心區(qū)成為貧民集中區(qū)便是明證。實踐中，土地區(qū)位和使用類型的轉(zhuǎn)變并非僅受經(jīng)濟因素的影響，政府法令、法規(guī)限制、社會文化演變等因素的變化也應引起投資者的重視。5.流動性差房地產(chǎn)投資不像證券那樣具有較強的流動性，投資者很難在短期內(nèi)將房地產(chǎn)上的實物轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金，因此易于產(chǎn)生流動資金周轉(zhuǎn)困難的投資風險。由于流動性差的缺點，房地產(chǎn)投資者的投資行為也受到很多其它限制。首先，即使有融資的支持，房地產(chǎn)投資的門檻成本還是很大；其次，一旦投入便不易將投資撤出；再次，將現(xiàn)有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他類型使用方式的轉(zhuǎn)換成本也是很高的。故投資者對投資房地產(chǎn)的利用類型的選擇是很重要的。6.其他特征除上述特征外，房地產(chǎn)投資的投資周期長、投資量大、受社會經(jīng)濟發(fā)展影響大和易受國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控的影響等特征也是值得投資者重視的。二、風險的概述1、風險的定義風險是指一定條件下和一定時期內(nèi)可能發(fā)生的各種結果的變動程度。風險與損失不同，二者的區(qū)別點在于：損失是一種確定的結果，風險是一種可能性，風險存在就有發(fā)生損失的可能，如果損失已成事實，那么風險也就不存在了；風險不一定只帶來損失，也可能帶來直接的收益，或是暫時的損失而最終的收益。2、風險的類型企業(yè)風險分析應主要從這三個主要方面進行：1.系統(tǒng)風險與非系統(tǒng)風險。從個別投資主體的角度看，風險分為市場風險和公司特有風險兩類。市場風險是指那些對所有的公司都產(chǎn)生影響的因素引起的風險。這類風險涉及所有投資對象，不能通過多元化投資來分散，因此又稱不可分散風險或系統(tǒng)風險。公司特有風險是指發(fā)生于個別公司的特有事件造成的風險。這類風險是隨機發(fā)生的，因而可以通過多元化投資來分散，即發(fā)生于一家公司的不利事件可以被其他公司的有利事件所抵消，這類風險稱為可分散風險或非系統(tǒng)風險。2.經(jīng)營風險與財務風險。從公司主體來看，風險主要分為兩大類:經(jīng)營風險和財務風險。經(jīng)營風險是指生產(chǎn)經(jīng)營的不確定性帶來的風險。財務風險是由企業(yè)負債引起的，具體來說指企業(yè)因借入資金而增加的喪失償債能力或減少企業(yè)利潤的可能性，通常也稱為籌資風險。3.純粹風險與投機風險。純粹風險，是指由于風險因素所導致的，只有損失可能而無獲利可能的風險，也就是說，純粹風險只有“損失”一種結果。投機風險具有危險與機會的并存性、機會的誘導性、危險的制約性、風險與收益的對稱性等性質(zhì)，是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中所面臨的主要風險。純粹風險存在于只有損失而無收入的情況下，而投機性風險則存在于既有收入可能也有損失可能的情況下。3、風險的主要特征風險的特征是風險的本質(zhì)及其發(fā)生規(guī)律的表現(xiàn)。正確地認識風險的特征，對于建立和完善風險機制，加強風險管理，減少風險損失，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，具有重要的意義。1.客觀性。風險的客觀性是指風險是一種客觀存在，是人們不能拒絕與否定的。風險是由于不確定性因素的存在而使人們遭受不幸或災難的可能性，而這種不確定性的存在是客觀事物變化過程中的特性，因而風險也必然是無處不在、無時不有的客觀存在。客現(xiàn)性要求我們采取正確的態(tài)度，承認風險和正視風險，積極地去對待風險。2.不確定性。世界是處在變化之中。人們所面對的是一個龐大而又錯綜復雜的變幻世界，由于能力所限，不可能從總體上完全認識和掌握這種變化。由于客觀條件的不斷變化所導致的不確定性是風險本質(zhì)的客觀體現(xiàn)，風險是各種不確定性因素的伴隨物。3.潛在性。客觀性表明，風險是時時處處都存在的，人們生存和活動的整個社會環(huán)境就是一個充滿風險的世界，但這只是說人們時時處處有遭受風險的可能。因此潛在性是風險存在的基本形式。認識風險的潛在性特征，對于防止和消除風險，不使風險的可能性變?yōu)楝F(xiàn)實，具有重要意義。4.可測性。不確定性是風險的本質(zhì)，但這種不確定性并不是指對客觀事物變化的全然無知。人們可以根據(jù)以往發(fā)生的一系列類似事件的統(tǒng)計資料，經(jīng)過分析，對某種風險發(fā)生的概率及其所造成的經(jīng)濟損失程度作出主觀上判斷，從而對可能發(fā)生風險進行預測與衡量。風險的測量過程就是對風險分析的過程，它對風險的控制與防范、決策與管理，具有舉足輕重的影響。5.風險結果的雙重性。雙重性是指風險發(fā)生所帶來損失，但風險也有可能獲得成功，從而獲得風險收益。即風險與機會共生。風險結果的雙重性說明，對待風險不應該僅僅是消極地預防，更不應該懼怕;而是要將風險當作是一種經(jīng)營機會，敢于去承擔風險，并在同風險的抗爭中戰(zhàn)勝風險。6.相關性。相關性是指行為者面臨的風險與其行為及決策是緊密相關聯(lián)的。同一風險事件對不同的行為者會產(chǎn)生不同的風險，同一行為者由于其決策或采用的策略不同，會面臨不同的風險結果。實質(zhì)上，風險空間是由決策空間與狀態(tài)空間結合而成的。狀態(tài)空間是客觀的必然，人們無法自由選擇，而決策空間則可由人們自主選擇，決策正確與否，直接影響人們面臨的風險及其程度。三、我國房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀我國的房地產(chǎn)業(yè)和發(fā)達國家成熟的房地產(chǎn)業(yè)相比，僅處于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初級階段，存在很多的問題，投資決策者基本停留在經(jīng)驗決策水平，往往為了片面追求高利潤，盲目開發(fā)經(jīng)營，違規(guī)操作和高風險投資，不重視市場調(diào)查，缺乏科學的經(jīng)濟預測和客觀的可行性分析，缺少完善的投資決策方法，僅憑經(jīng)驗和簡單的計算就進行決策，再上客觀某些不利因素的影響，極易造成投資集中或投資過熱，使房地產(chǎn)業(yè)面臨巨大經(jīng)營風險。同時，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是資金密集型產(chǎn)業(yè)，一次性資金投入量巨大，資金運轉(zhuǎn)緩慢，財務費用占投資比重較大。一旦決策失準或時機錯失將會產(chǎn)生極大的風。我國是在20世紀90年代初才開始房地產(chǎn)投資風險與決策的理論研究。目前，我的投資風險研究還不夠深入，也還未上升到應有的理論地位上。定性分析和經(jīng)驗決策仍然是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險分析中常用的方法。盡管有少量的定量方法應用，但整體上不系統(tǒng)，其風險分析還很表面，決策失誤大量存在。特別是在具體的房地產(chǎn)投資目操作中，由于我國的具體國情和房地產(chǎn)市場的特殊性，需要一種更加完善的、適我國的具體國情和房地產(chǎn)市場特點的房地產(chǎn)投資風險分析與決策理論。第二章原理及方法一、房地產(chǎn)投資風險概論1、房地產(chǎn)投資風險的概述從房地產(chǎn)投資的角度來講，風險可以定義為獲取預期收益的可能性大小，完成投資過程進入經(jīng)營階段后，人們就可以計算實際獲得的收益與預期收益之間的差別，進而計算出獲取預期收益的可能性大小。當實際收益超出預期收益時，投資有增加收益的潛力；而實際收益低于預期收益時，投資面臨風險損失。其中風險損失更受到投資者的重視，尤其是在投資者通過借款進行投資時，較預期收益增加的部分為“風險補償金”。風險涉及到變動和可能性，而變動常用標準方差來表示，用以描述分散的各種可能收益與均值偏離的程度。通常，標準方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風險也就越小，反之，標準方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風險就越大。2、房地產(chǎn)投資風險的含義房地產(chǎn)投資風險就是指由于投資房地產(chǎn)而造成損失的可能性。這種損失包括投入資本的損失和預期的收益未達到的損失。在房地產(chǎn)投資活動中,風險的具體表現(xiàn)形式有:1.高價買進的房地產(chǎn),由于種種原因只能以較低的價格賣出;2.盡管賣出價高于買入價,但是賣出價低于預期價格;3.墊支于房地產(chǎn)商品的貨幣資金由于某種原因遭受損失,投資的資金沒有按期收回,或不能收回;4.由于財務等方面的原因,在違背自己意愿的情況下拋售房地產(chǎn)。3、房地產(chǎn)投資風險的類型1.投資支出風險。房地產(chǎn)投資支出是指投資者取得、開發(fā)土地并進行房產(chǎn)建設所花費的各種成本費用支出。由于房地產(chǎn)具有不可移動性;而且受規(guī)劃限制及本身結構、裝修設計的影響，常具有專用性，一旦建成完工，便很難更改，如進行改建，投入將很大，因此如果投資判斷失誤，將會蒙受損失。例如曾風行一時的開發(fā)區(qū)、工業(yè)園建設，實際上便是投資者的判斷和決策，過分的開發(fā)和投資區(qū)位選擇的失誤所帶來的巨大損失是有目共睹的。另外，房地產(chǎn)投資周期長，一個新建項目由于建設周期較長，在建設過程中也會遇到投資支出增加問題，這可能導致房地產(chǎn)投資者不堪重負，從而導致投資者蒙受損失。2.經(jīng)營風險。進行房地產(chǎn)出售經(jīng)營主要面對售價變動的風險，能否正確預測未來房地產(chǎn)價格是有效進行房地產(chǎn)經(jīng)營風險防范的關鍵。對于進行房地產(chǎn)出租經(jīng)營的投資者，房地產(chǎn)租金價格和空置率大小是影響投資效益的兩個重要不確定性因素。出租能給投資者帶來收益，但租金過高，會使承租者望而卻步;租金過低，又會使投資者不能按時收回投資?？罩寐适侵冈谝欢ǖ臅r期內(nèi)，房地產(chǎn)出租數(shù)與可租數(shù)之間的比率。顯然，在租金價格水平一定的條件下，空置率越低，投資者收益越高;相反，空置率越高，投資者收益越低。從客觀上講，對于售價、租金和空置率的不確定性而帶來的風險是投資者最不易控制的，從而也是最具有威脅性的風險。3.商業(yè)風險。商業(yè)風險是房地產(chǎn)投資在房地產(chǎn)置業(yè)投資和由于經(jīng)營費用超過經(jīng)營收入而引起的投資損失。商業(yè)風險是一種綜合性風險，是多種因素綜合作用的結果，這些因素作用具有不確定性，但投資者仍可通過各種手段對商業(yè)風險進行防范。例如投資者可以通過抵押貸款方式，利用固定利率將投資部分風險轉(zhuǎn)移給銀行。投資者也可通過委托物業(yè)管理的方式，將投資的部分商業(yè)風險轉(zhuǎn)移給物業(yè)管理公司。4.融資風險。投資量大的特點使得一般的房地產(chǎn)投資者都要借助于各種融資工具。據(jù)有關人士分析表明，大部分房地產(chǎn)投資中，貸款一度都占總投資的50%以上，有時甚至占80%或90%以上。自有資本和借入資本組合比率是高的好還是低些好是不一定的，兩者比率的確定主要取決于投資者對以下幾個因素情況的判斷:房地產(chǎn)投資的預期收益、成本、貸款利率和貸款期限等。融資風險很大程度上是由于市場利息率的變動而產(chǎn)生的。在市場利率發(fā)生變化的情況下，房地產(chǎn)的價值會發(fā)生變化，估算房地產(chǎn)投資價值的一個基本方式便是投資價值=預期年純收益+收益還原利率。收益還原利率是與市場利率呈同方向變化的，預期年純收益一定的情況下，市場利率越低，房地產(chǎn)投資價值越大。市場利率的降低還會刺激消費，抵押貸款利率降低會提高居民購買能力，從而使得房地產(chǎn)的銷售額上升。5.購買力風險。購買力風險的發(fā)生和大小是與通貨膨脹率大小息息相關的，指由于社會物價總水平的上升，使投資者未來實際收益減少，即購買力降低，而形成的風險。如果投資者將房地產(chǎn)以固定利率的分期付款方式出售或以固定租金的方式進行出租，便可能面臨購買力風險。浮動利率或縮短租期可能降低購買力風險，但同時也可能對投資收益的形成起到負面影響，例如采取浮動利率雖降低了購買力風險，但同時會使購房者數(shù)量減少等。在通貨膨脹率很高的情況下，消費者也可能將消費從住房中轉(zhuǎn)移，從而影響房地產(chǎn)的消費需求，也會給投資者帶來損失。6.市場風險。市場風險是指由于房地產(chǎn)市場的變動而引起的投資損失。房地產(chǎn)市場是一個特殊的市場，由于房地產(chǎn)的不可移動性，房地產(chǎn)市場一般只受區(qū)域性影響因素的影響。土地市場一般可分為一級出讓市場和二級轉(zhuǎn)讓市場，壟斷性較強。房地產(chǎn)市場供求的變化在很大程度上牽制著房地產(chǎn)投資收益助實現(xiàn)及其大小。例如房地產(chǎn)市場價格水平的波動、房地產(chǎn)消費市場的局限等都是引起市場風險的原因。即使在同一城市內(nèi)，同一檔次的物業(yè)會因區(qū)域性供求狀況的不同而有迥異的業(yè)績。7.政策風險。政策風險是指由于國家或地方政府有關房地產(chǎn)投資的各鐘政策發(fā)生變化而給投資者帶來的損失。例如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國現(xiàn)正處于市場經(jīng)濟改革中，經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌的關鍵時期，各種有關政策的調(diào)整比較頻繁，而房地產(chǎn)投資周期相對較長，房地產(chǎn)特別是土地是國家宏觀調(diào)控的重點對象，故房地產(chǎn)投資受政策風險的影響比較大，城市規(guī)劃的變化不但影響投資房地產(chǎn)的用途，對其利用強度也形成限制，不去理解城市規(guī)劃的變化方向而盲目投資，對投資者的打擊將是巨大的。我國最近出臺的各種住房公積金、抵押貸款、住房分配制改革等有關文件、規(guī)定，即為房地產(chǎn)投資者提供了機遇，又對其形成了一定限制，有效地利用各種政策的優(yōu)惠條件是保證投資成功的前提條件。8.法律風險。法律風險是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來的損失。房地產(chǎn)投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過程中、房地產(chǎn)交易中、房地產(chǎn)租賃中等，各種糾紛的發(fā)生一方面影響投資的正常進行，另一方面影響投資收益的順利實現(xiàn)，都會造成投資損失。房地產(chǎn)開發(fā)建設過程中的風險管理，實際是對建筑工程實施的風險管理，開發(fā)商應通過仔細考慮工程承包的合同條款，盡量把風險分散給承包商。由于政治、經(jīng)濟因素變動，社會習俗、社會經(jīng)濟承受能力以及社會成員的心理狀態(tài)等方面造成的投資損失叫做社會風險。由于人們對自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常而造成的損失.如地震、洪水、風暴、雷電、海嘯、旋風等自然災害的發(fā)生，稱為自然風險。有時，也將這些因自然災害的發(fā)生或由于人的過失或故意破壞行為而引起的投資損失，稱為意外風險。為避免這些意外風險可能造成的投資損失，投資者可通過參加保險將風險轉(zhuǎn)嫁給保險公司。但由于交納保險費也會引起投資收益的減少，故投資者應選擇最佳的風險損失和保險費支出的組合。4、房地產(chǎn)投資風險的特征1.客觀性。房地產(chǎn)風險的客觀性是指房地產(chǎn)風險的存在是客觀存在的,它不以某個人的意志為轉(zhuǎn)移。例如,對市場風險中的購買者來說,單個購買者的行為是受其思想支配的,但其來源也是受個人的經(jīng)驗和社會環(huán)境的影響的,就其物質(zhì)性來講,購買力的整體性是客觀存在的,受社會力量支配并有其規(guī)律性。內(nèi)外部事物發(fā)展的不確定性的存在是客觀事物發(fā)展變化過程中的特性,因而風險也必然是無處不在的、無時不有的客觀存在?？陀^性要求我們采取正確的態(tài)度,承認風險和正視風險,積極對待風險。2.收益不確定性。風險的主要特征是不確定性,也就是難以預知。例如國家政策的變化,戰(zhàn)爭的爆發(fā),臺風的形成,雖有其具體的原因,但其發(fā)生的時間是難以預知的。這種難以預知的特性就造成了房地產(chǎn)投資風險的不確定性?？陀^條件不斷變化導致不確定性是風險的客觀體現(xiàn),房地產(chǎn)投資風險是投資過程中各種不確定因素的伴隨物。3.損益雙重性。房地產(chǎn)風險對于房地產(chǎn)經(jīng)營收益不僅僅有負面的影響,如果能正確認識并充分利用風險,反而會使收益有很大程度的增加。例如開發(fā)一個房地產(chǎn)項目,若預期收益很大,那么風險也必定大,如果形勢不好,極有可能發(fā)生虧損,但若采取科學決策頂著風險上,形勢會轉(zhuǎn)為有利,收益也會大為增加,風險結果的雙重性說明對待風險不應該消極地預防,更不應該懼怕,而是要將風險當做一種經(jīng)營機會,敢于承擔風險,并在同風險斗爭中戰(zhàn)勝風險。4.可預測性。不確定性是風險的本質(zhì),但這種不確定性并不是指對客觀事物的全然無知。人們可以根據(jù)以往發(fā)生的一系列類似事件的統(tǒng)計資料,經(jīng)過分析,對某種投資風險發(fā)生的頻率及其造成的經(jīng)濟損失程度作出主觀上的判斷,從而對可能發(fā)生的風險進行預測和衡量。風險的測量過程就是對風險的分析過程。它對風險的控制與防范、決策與管理具有舉足輕重的影響。5、房地產(chǎn)投資風險產(chǎn)生的原因房地產(chǎn)投資的特點是使其產(chǎn)生風險的主要原因1.投資回收周期長。除房地產(chǎn)開發(fā)投資隨著開發(fā)過程的結束在三至五年內(nèi)就能收回投資外。置業(yè)投資的回收期少則十年八年，多則二三十年甚至更長，要承受這么長時間的資金壓力和市場風險對投資者資金實力的要求很高。2.房地產(chǎn)投資效果必須考慮到組合投資的風險與收益之間的關系，大量投資使負債經(jīng)營容易陷入債務危機，不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，所需的資金常常涉及到幾百萬、幾千萬甚至數(shù)億元人民幣。即使投資者只支付30%的資本金用作前期投資，或首期付款，也會使眾多投資者望樓興嘆。大量的自有資本的占用，使得在宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)短期的危機時，投資者凈資產(chǎn)迅速減少。3.房地產(chǎn)開發(fā)受自然條件的影響明顯，其進度、質(zhì)量、投資都會產(chǎn)生偏差。4.變現(xiàn)性差。房地產(chǎn)是一種非流動性資金，由于把握房地產(chǎn)的質(zhì)量和價值需要一定的時間，其銷售過程復雜且交易成本較高。因此，很難迅速無損地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金，房地產(chǎn)的變現(xiàn)性差往往會使房地產(chǎn)投資者因為無力及時償還債務而破產(chǎn)。5.要有專門的知識和經(jīng)驗。由于房地產(chǎn)開發(fā)涉及的程序和領域相當復雜，直接參與房地產(chǎn)開發(fā)投資時就要求投資者具備專門的知識和經(jīng)驗，這就限制了參與房地產(chǎn)投資的人員數(shù)量。置業(yè)投資者要想達到預期的投資目標，同樣也對其專業(yè)知識和經(jīng)驗有較高的要求。6.它涉及到許多政府職能部門如規(guī)劃、消防、人防、設計施工，居民等方方面面。由此可見房地產(chǎn)投資風險主要體現(xiàn)在投資資金的安全性，期望收益的可靠性，投資項目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復雜性四方面。二、房地產(chǎn)投資風險因素分析1、投資決策階段風險因素在整個房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中，投資決策階段最為關鍵，擁有最大的不確定性與機動性。房地產(chǎn)投資一旦展開進行，就很難從項目建設中撤出；否則會付出高昂代價。房地產(chǎn)投資決策階段風險主要源于政策、經(jīng)濟、區(qū)域社會環(huán)境、開發(fā)時機等四方面。1.政策風險。國家政策對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響是全局的，政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者帶來各種形式的經(jīng)濟損失。尤其在我國，市場經(jīng)濟環(huán)境尚未完善的條件下，政策風險對房地產(chǎn)市場的影響尤為重要。（1）產(chǎn)業(yè)政策風險。國家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結構變化，決定著房地產(chǎn)業(yè)興衰。國家強調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會直接促進城市商業(yè)和服務業(yè)、樓宇市場的繁榮；政府通過產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，降低房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位，緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金將會減少房地產(chǎn)商品市場的活力，給房地產(chǎn)投資商帶來損失。這種損失不一定體現(xiàn)在房地產(chǎn)商品的絕對價格降低上，主要體現(xiàn)為市場交易活動的減少。（2）金融政策風險。房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進行，國家金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響。20世紀90年代初我國房地產(chǎn)投資過熱，但中央銀行銀根不緊，利率過低，并一味放寬貸款條件以鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)，導致流通中貨幣增長過快，地皮、建材供不應求，價格上漲，房地產(chǎn)開發(fā)成本加大，房地產(chǎn)價格上漲，超過社會購買者有效需求和購買力，致使許多樓房積壓。2008年，為了抑制國內(nèi)通貨膨脹，中央采取宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策，銀根緊縮，導致大量房地產(chǎn)施工不足。由于房地產(chǎn)開發(fā)需要較長的時間投入的資金無法收回，資金缺乏，樓宇無法按時完工，有的被迫緩建、停建，從而使大量樓盤積壓。2009年6月央行發(fā)布名為《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》（121號文），對房地產(chǎn)開發(fā)資金貸款、土地儲備貸款、建筑施工企業(yè)流動資金貸款、個人住房貸款等8大方面作了嚴格規(guī)定，提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款準入門檻，使那些主要靠銀行貸款進行投資的企業(yè)面臨著前所未有的風險。（3）土地政策風險。房地產(chǎn)開發(fā)建設以土地為載體，土地政策的變化勢必對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響。土地產(chǎn)權制度的變更、不確定，不同的土地取得方式（公開拍賣、招標和協(xié)議房市）、土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會帶來房地產(chǎn)投資風險。（4）稅收政策風險。稅收政策的變化對房地產(chǎn)投資影響重大。稅收政策和土地調(diào)控政策是市場經(jīng)濟條件下政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的兩個有力工具，稅收手段的應用更是直接速成。房地產(chǎn)投資中，各種稅費名目繁多，占開發(fā)成本的相當大的比例，因此，一旦提高稅率，房地產(chǎn)商將面臨巨大成本風險。（5）城市規(guī)劃風險。城市規(guī)劃除了涉及到規(guī)劃指標和用途的相容性、容積率、建筑覆蓋率、建筑限高等，更重要的是通過城市規(guī)劃布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整、交通的變化等來對房地產(chǎn)業(yè)帶來影響因此，房地產(chǎn)商能不能及早預測當?shù)爻鞘械囊?guī)劃目標，選擇到增值潛力較大的合適地塊，是決定項目開發(fā)成敗的核心因素。2.經(jīng)濟風險。（1）市場供求風險。市場供應量、市場購買力、市場價格等反映供需狀況指標的動態(tài)性和不確定性，導致供需的動態(tài)性和不確定性，進而極易導致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風險；反過來，市場供需不平衡會導致大量商品房空置滯銷，使投資者承受資金積壓的風險。所以說，任何一項投資都必須始于市場，終于市場。房地產(chǎn)項目建設周期一般需要1～3年，房地產(chǎn)商在投資決策前，必須關注市場行情的變化，預測未來房地產(chǎn)市場的走勢。投資決策準確與否，直接關系到房地產(chǎn)商品的利潤能都實現(xiàn)。（2）通貨風險。房地產(chǎn)投資周期較長，期間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風險，也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風險。膨脹率下降會抑制對房地產(chǎn)商品的需求，房地產(chǎn)價格下跌，給房地產(chǎn)投資者帶來損失；膨脹率增大會刺激對房地產(chǎn)的需求，對房地產(chǎn)投資有利。但當通貨膨脹率的大幅度上升會引起各種建筑材料價格上升，以及勞動力和管理費用的上升，會大大增加房地產(chǎn)的開發(fā)成本和經(jīng)營成本。3.區(qū)域社會環(huán)境風險。由于社會經(jīng)濟發(fā)展的不均衡性，各個國家、不同地區(qū)的社會環(huán)境各異，這使得不同地域的房地產(chǎn)開發(fā)面臨不同的風險因素，同一風險因素在各地的影響程度也相差懸殊，即風險具有比較明顯的地域性。而房地產(chǎn)項目的不可逆性和地理位置固定性，使得開發(fā)區(qū)域社會環(huán)境風險對于房地產(chǎn)項目投資決策具有更重要的意義。4.開發(fā)時機風險。從房地產(chǎn)周期理論可知，項目開發(fā)時機也存在著一定的風險。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，易受國民經(jīng)濟的影響，因此經(jīng)濟發(fā)展趨勢就成為影響開發(fā)時機的主要因素。在經(jīng)濟發(fā)展的成長期，各類房地產(chǎn)需求旺盛，市場有不斷上升的趨勢，此時推出的房地產(chǎn)可望獲得較好的收益。當經(jīng)濟不景氣時，失業(yè)增加，收入下降，房地產(chǎn)市場供過于求，房價下跌，房產(chǎn)難于租售，導致巨額資金占用和成本上升，預期的收益變成了實際的虧損。所以說，風險與開發(fā)時機的選擇密切相關。投資決策階段潛在的風險最難預測、最難消除。土地獲取階段風險也不容忽視。2、獲取土地階段風險因素一旦決定投資便進入了土地的獲取階段。在此階段，征地拆遷耗資費神，風險較大。征地拆遷涉及許多法律和安置補償?shù)壬鐣栴}，一方面，我國現(xiàn)行拆遷安置法規(guī)條例太籠統(tǒng)，各地情況千差萬別，法規(guī)可操作性比較差；另一方面，地塊上原房產(chǎn)所有者基于社會的、心理的、經(jīng)濟的原因，可能不愿意出售。因此征地拆遷很難順利進行，最終投資者不得不付出比預期更多的金錢和時間，承受更大的機會成本。在土地獲取階段，風險還可能來自土地自然屬性、社會屬性及規(guī)劃部門對土地使用性質(zhì)和規(guī)劃設計指標認可的不確定性。3、項目建設階段風險因素時間、質(zhì)量和成本是房地產(chǎn)項目建設階段的三大管理核心，也是三大風險因素。管理不當，將會使企業(yè)面臨工期拖延風險、質(zhì)量風險和成本風險。1.工期拖延風險。工期一旦被延長，一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生較大的變化，錯過最佳租售時機，如已預售，會承擔逾期交付的違約損失、信譽損失；另一方面，會增加投入資金利息支出，增加管理費。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商們都迫切希望自己的項目及早完工，以避免工期拖延帶來的風險。2.項目質(zhì)量風險。質(zhì)量是企業(yè)的生命。開發(fā)項目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項目的適用性、可靠性、經(jīng)濟性、美觀與環(huán)境協(xié)調(diào)五個方面。消費者重視房屋的物理質(zhì)量，更強調(diào)房屋的效用。承包商施工技術水平落后、偷工減料，建筑結構有安全隱患等，是造成項目質(zhì)量風險的主要因素；房屋設計和戶型結構未充分考慮潛在消費者功能需求，也房屋質(zhì)量不佳的重要方面。企業(yè)一旦因質(zhì)量問題失去了市場或被告上法庭，就很難再維系，最后只能淡出房地產(chǎn)界。3.開發(fā)成本風險。房地產(chǎn)項目開發(fā)成本風險源于開發(fā)的各個階段。建設前期對項目成本的影響程度達95%～100%，越到后期影響程度越小。在規(guī)劃設計中，方案陳舊、深度不夠，參數(shù)選用不合理以及未進行優(yōu)化優(yōu)選設計，都會導致生產(chǎn)成本的增加，在建設期間，國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策，采用新的要求或更高的技術標準，也都會使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加。4、經(jīng)營房產(chǎn)階段風險因素房地產(chǎn)經(jīng)營管理階段是整個房地產(chǎn)投資過程中最后卻非常重要的一個環(huán)節(jié)。項目開發(fā)完畢后，開發(fā)商應盡快將商品房租售出去以實際回收資金并獲取利潤；相反，已建好的商品房因種種原因不能租售出去，則會房屋滯銷、資金積壓，影響公司的經(jīng)營和發(fā)展。1.營銷策劃風險。營銷策劃是經(jīng)營管理的核心，它的成敗直接影響到成本能否收回、利潤能否實現(xiàn)。在房地產(chǎn)營銷策劃中，價格定位、銷售渠道、營銷方式等都是很重要的方面。其中，定價最關鍵，因為消費者對價格最敏感。價格過高遠離市場會引起房地產(chǎn)銷售困難，難以實現(xiàn)利潤；而價格過低不僅會減少房地產(chǎn)上的利潤，還可能致使消費者懷疑商品房的質(zhì)量，從而影響風房地產(chǎn)商在市場中的形象和信譽風險。對房地產(chǎn)投資來講，營銷策劃（尤其是定價）是生死攸關的重要環(huán)節(jié)。2.物業(yè)管理風險。物業(yè)管理的水平關系到企業(yè)的聲譽和后繼生存與發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)投資競爭日益激烈，消費者不僅注重其價格和質(zhì)量，而且還十分注重其售后服務，即物業(yè)管理。不良的售后服務以及不合的得物業(yè)管理收費都是導致企業(yè)信譽不佳、難以發(fā)展的重要原因。3.其他風險。其他風險有很大的不確定性。其中包括不可抗力的疾病、戰(zhàn)爭、自然災害（如雪災、地震）以及由人們的過失或故意行為所致的災害等等。這些風險發(fā)生的可能性較小，但所造成的損失卻是較大的。三、房地產(chǎn)投資風險的防范與處理方法在分析和量化了房地產(chǎn)投資風險的各種因素后，就應該考慮對風險進行防范和控制，以減少損失的發(fā)生頻率和降低預期損失。事中控制和事后控制，涵蓋風險回避、風險預控、風險組合、風險轉(zhuǎn)移和風險自留等措施。本章先對幾種防范和控制房地產(chǎn)投資風險的措施作了分析的基礎上，然后分別從企業(yè)微觀和政府宏觀角度提出風險控制的對策。1、防范和控制房地產(chǎn)投資風險的措施分析1.1、風險回避所謂風險回避，是指投資者在對一些投資項目進行全面分析后做出的放棄這些項目投資的決定。風險回避策略在有效地防止投資者可能遭受的損失的同時，也放棄了獲利的可能，因而這是一種消極的風險對策措施。一般來說，投資者只有在迫不得已的情況下，才使用風險回避對策。例如，某種特定風險所帶來的損失頻率和損失程度相當高;或者在處理風險時，應用其他所有風險管理對策所需要的成本相當大，甚至能超過其獲得的總收益。不同的投資者有不同的風險偏好。根據(jù)對風險所采取的不同態(tài)度，我們將投資主體分為三種類型:風險厭惡型、風險中性型和風險喜好型。投資者應根據(jù)自己的風險偏好來選擇投資項目。房地產(chǎn)投資項目種類較多，它們的風險程度大小不一。有的風險大些，可能遭遇到的不確定性因素也較多，而有些投資項目的風險較小，選擇風險較小的投資項目，可以使投資收益得到有效的保證。只挑選那些結果很有把握的機會，可大大減少投資結果本身的不確定性。這種策略的一種不良后果是得到高額利潤的機會也被減少了，預期收益隨風險大小增減是自由市場的一個不可避免的特性。1.2、風險預控風險的客觀存在使投資者不得不尋找更為積極的辦法來預防風險。而做好市場研究是這種積極的辦法之一。風險在房地產(chǎn)投資活動中就是投資者的設想和實際結果之間不一致的可能性。要降低這種可能性就需要做出比較正確的假設，而正確的假設只能通過市場調(diào)查，盡可能獲取詳盡的信息，然后作充分的市場研究才能做到。在投資過程中的收益和支出的預測，資金的機會成本和市場價值的估算等，都是從市場研究中得到的。全面的市場現(xiàn)狀調(diào)查、客觀的需求供給增長預測、嚴謹?shù)奈磥砉┬枞笨诜治龆际墙⒃诳茖W手段基礎之上，單憑主觀臆測做出的可行性研究是風險發(fā)生的必要因素。投資者關于投資環(huán)境的信息越多，信息質(zhì)量越高，那么投資者所作的預想可能越準確;對市場信息的細致研究，會導致對開發(fā)過程和經(jīng)營成果的較準確的估計，從而使風險在事先就得到很好的控制。1.3、風險轉(zhuǎn)移風險轉(zhuǎn)移就是將各種風險因素采用一定措施轉(zhuǎn)移出去。一般來說，風險轉(zhuǎn)移的形式有三種:一種是作為風險控制措施的風險轉(zhuǎn)移，既通過契約或合同將損失的財務負擔和法律責任轉(zhuǎn)移給非保險業(yè)的其他人，以達到降低風險發(fā)生頻率和縮小其損失程度的目的，包括將承擔有風險的財產(chǎn)或活動轉(zhuǎn)移給別人和將風險本身轉(zhuǎn)移給其他人;另一種是作為風險財務措施的非保險風險轉(zhuǎn)移，既尋求外部資金來支付可能發(fā)生的損失，將損失的財務負擔轉(zhuǎn)移給其他人，這種方式包括轉(zhuǎn)移財務責任和發(fā)行房地產(chǎn)投資公司股票;第三種形式是保險轉(zhuǎn)移，保險是由保險人或保險公司對被保險的經(jīng)濟損失所提供的保障，是被保險人以合同的形式將各種自然災害、意外事故等可能造成的各種損失轉(zhuǎn)移給保險公司。房地產(chǎn)投資風險的轉(zhuǎn)移方法主要有:契約型轉(zhuǎn)移、項目資金證券化、投保轉(zhuǎn)移等。1．契約型轉(zhuǎn)移。在房地產(chǎn)投資中，契約型的轉(zhuǎn)移主要包括預售、預租、出租一定年限的使用權、項目工程出包、分包等方式。（1）預售、預租。在房地產(chǎn)投資過程中，預期的房地產(chǎn)價格和需求量是在項目開發(fā)前根據(jù)市場情況預測的，但在項目長時間的開發(fā)期內(nèi)，市場的變化具有不確定性，因此待項目完工推出時其市場狀況與預測的想必可能已經(jīng)疲軟，這時投資者會因此承擔較大的風險。如果投資者在開發(fā)過程中采取了預售、預租這兩種銷售方式就可以講風險轉(zhuǎn)移出去:第一，把價格下降、租金下降帶來的風險轉(zhuǎn)移給了客戶、承租人;第二，把物業(yè)空置帶來的風險轉(zhuǎn)移給了客戶、承租人。（2）出售一定年限的物業(yè)使用權。出售一定年限的物業(yè)使用權實際上是房地產(chǎn)融資的一種方式，投資者實在不愿意出售開發(fā)物業(yè)又不愿承擔抵押貸款的債務壓力但又不得不利用該物業(yè)來籌集大量資金的一種較好的方法。其做法是把物業(yè)一定年限的使用權出售出去，到期后投資者收回物業(yè)的使用權。這種做法一般多見于商業(yè)物業(yè)，且出售的年限較長。出售一定年限的物業(yè)使用權可以為投資者籌集大量資金，而且也能為投資者轉(zhuǎn)移不少風險。第一，出售一定年限的物業(yè)使用權可以把在出售期間因物業(yè)租金下跌、空置率增加引起的風險轉(zhuǎn)移出去。第二，出售一定年限的商業(yè)物業(yè)，尤其是商場、酒店物流也可以把經(jīng)營期內(nèi)必經(jīng)的非正常經(jīng)營期所引起的風險，或因經(jīng)營管理不善造成的非正常經(jīng)營期人為延長而引起的風險轉(zhuǎn)移出去，等到其使用權收回時，經(jīng)營狀況已走了正常經(jīng)營的軌道。（3）項目工程出包與分包。項目工程出包與分包是投資者與承包商簽訂合同將工程承包給建筑商和投資者自己承攬工程但分包給各建筑商進行施工建設。投資者使用這種方法可以把因工期延長、建筑施工質(zhì)量低下引起的風險轉(zhuǎn)移給承保商。采用項目工程出包和分包方法轉(zhuǎn)移風險必須注意以下幾個問題:1)承包合同中必須明確規(guī)定雙方權利和義務。承包合同必須是經(jīng)過公正的具有法律效力的協(xié)議。2)選擇適當?shù)暮贤问?。嚴格控制承包費用因合同形式不得當，或具體條款不嚴密，避免因此產(chǎn)生的建筑成本上升而引起的風險。3)明確經(jīng)濟責任，規(guī)定延誤工期、建筑施工質(zhì)量低下或其他違約情況的處罰辦法。2．房地產(chǎn)項目資金證券化。房地產(chǎn)項目資金證券化是指房地產(chǎn)項目的直接投資資金轉(zhuǎn)化為有價證券的形態(tài)，使投資者與標的物之間有直接的物權關系轉(zhuǎn)變?yōu)橐杂袃r證券為承擔形式的債權債務關系。房地產(chǎn)項目資金證券化能較好的轉(zhuǎn)移風險。房地產(chǎn)項目資金證券化有兩種途徑及相應的轉(zhuǎn)移風險的能力。（1）發(fā)行股票、債券等有價證券籌集項目資金。股票、債券持有人為該項目的與其有價證券價值相適應的投資分權主體，股票、債券可以轉(zhuǎn)讓。這實際上是所有權的證券化及分散。這種方式能較好的轉(zhuǎn)移風險:首先，發(fā)行股票，每一個持票人都是該項目的股東，股東在分享權益的同時，也承擔項目的風險從而把項目一定比例的風險轉(zhuǎn)移給了其它股東。其次，發(fā)行債券，雖然到期可以兌換，但把在持有期內(nèi)因利率變動所引起的融資成本價大的風險化解出去了。最后，股票可以轉(zhuǎn)讓，增加了不動產(chǎn)的流動性，發(fā)行股票的籌資者在自己認為必要時隨時可以拋售自己所占有的股票份額來轉(zhuǎn)移投資風險。（2）成立房地產(chǎn)投資信托機構，投資者將項目資金交給房地產(chǎn)投資信托機構，由投資信托機構開發(fā)經(jīng)營項目，投資信托機構將投資資金證券化，并將相應的有價證券交給投資者，投資者憑有價證券收取相應的利潤。這樣投資者就把自己開發(fā)經(jīng)營所引起的風險轉(zhuǎn)嫁給了房地產(chǎn)信托機構。3．投保轉(zhuǎn)移。如有些風險，由于人們對自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常所造成損失的可能性，我們可以事先向?qū)I(yè)保險公司投保，這種風險一旦發(fā)生，我們就可以向保險公司索賠，獲得保險公司的補償，從而將房地產(chǎn)投資風險轉(zhuǎn)移給保險公司。1.4、風險組合風險組合意味著通過多項目投資來分散風險。這個辦法就是投資中經(jīng)常提到的“不要把雞蛋放在一個籃子里”。這種組合由不同項目類型的組合、不同地區(qū)項目的組合和不同時間項目的組合。由于不同投資項目的風險、收益等因素是不同的，所以實行多項目投資組合可以獲得比所有投資集中于一個項目上更穩(wěn)定的收益。當然，各項目之間的相關性不能太強，相關性太強就會起不到降低風險的作用。這種方法是將許多類似的但不會同時發(fā)生的風險集中起來考慮，從而能較為準確地預測未來風險損失發(fā)生的狀況，并使這一組合中發(fā)生風險的損失部分能得到其他未發(fā)生風險損失的風險收益的部分補償。例如，房地產(chǎn)投資者分別將資金投入住宅和辦公大樓，如果投入住宅的部分遭受損失，而投入辦公樓的部分不但未遭受損失，而且獲得較高的收益，那么，投入辦公樓的部分就可以補償投資于住宅所遭受的損失。實力強大的投資者對房地產(chǎn)的投資也開始注重研究其地區(qū)分布、時間分布的合理性，以期既不冒太大的風險，又不失去獲取較高收益的機會。房地產(chǎn)商品的位置固定性決定了房地產(chǎn)市場是一個區(qū)域性市場，由于各個地區(qū)經(jīng)濟政策、投資政策、市場條件、資金供求等各不相同，其對房地產(chǎn)商品價格的影響也各不相同，此外，經(jīng)濟景氣程度在各地區(qū)之間也存在著很大的差異，將投資分散于不同地區(qū)的房地產(chǎn)，就能達到降低房地產(chǎn)風險的目的。另外，確定一個合理的房地產(chǎn)投資間隔，將房地產(chǎn)商品的買、賣分開，也可以避免方地產(chǎn)市場變化而帶來的時間風險。不過，對大多數(shù)投資者來說，有限的資金難以實行多項目的投資組合，若刻意追求投資組合的話，就可能犧牲規(guī)模經(jīng)濟利益。有效的解決辦法就是將那些具有同樣難題的投資者有限的資金集中起來，統(tǒng)一經(jīng)營管理，這便是房地產(chǎn)信托投資產(chǎn)生的最根本原因之一。1.5、風險自留指房地產(chǎn)投資者以其自身的財力來負擔未來可能的風險損失。風險自留可以包括兩個方面的內(nèi)容:承擔風險與自保風險。區(qū)別在于后者需要建立一套正式的實施計劃和一筆特別的損失儲備或基金，而前者無需建立這種計劃和基金，當損失發(fā)生時，直接將損失攤入成本。有些風險雖然也會帶來經(jīng)濟損失，但由于損失規(guī)模較小，對房地產(chǎn)經(jīng)營這影響不大，這種狀況下可采用承擔風險的方法加以處理:自保風險用于處理那些風險較大或難以預測的項目。2、企業(yè)方面對風險的控制房地產(chǎn)投資要經(jīng)歷四個階段，期間可能面臨許多不確定因素。對房地產(chǎn)投資各個過程中的風險進行識別的基礎上，提出針對性的風險防范和控制措施，使企業(yè)最大限度地減少風險損失，獲得較高的安全保障。2.1、投資決策階段的風險控制投資決策階段需要考慮的風險因素最多，風險因素對項目的成敗的影響也是最關鍵的。因此，建議企業(yè)做好以下幾方面的工作。1.高度重視可行性研究，確保投資決策的正確性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須建立一支高水平、多學科的開發(fā)隊伍，加強房地產(chǎn)市場調(diào)研，充分掌握影響項目投資的政治、經(jīng)濟、社會、環(huán)境資料，并且對此加以分析和綜合，建立一個龐大的信息系統(tǒng)，對項目進行可行性研究，從而通過科學預測，對項目準確定位，選擇適宜的投資項目類型、投資區(qū)位和開發(fā)時機，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)的盲目性。2.加強市場監(jiān)測，提高決策的科學性。房地產(chǎn)業(yè)是一個高風險行業(yè)，也是一個市場供給彈性很弱的產(chǎn)業(yè)，更是泡沫多發(fā)產(chǎn)業(yè)。因此，企業(yè)需要強化業(yè)務宏觀指導，建立地區(qū)房地產(chǎn)景氣分析和監(jiān)測系統(tǒng)，建立房地產(chǎn)市場定期分析報告制度；同時加強住房金融研究，探索住房金融改革和發(fā)展的深層問題。企業(yè)還應經(jīng)常對政策走勢、樓市價格、項目建設銷售數(shù)量、消費需求變化等問題進行分析，以提高投資決策的前瞻性和科學性。3.采用房產(chǎn)保險的方式來間接降低風險。在房地產(chǎn)投資過程中的每個環(huán)節(jié)都面臨著風險，都有可能發(fā)生損失，甚至發(fā)生致命的損失。要想將這種不確定、大的損失轉(zhuǎn)變?yōu)榇_定的、小的損失(保險費支出)，采用風險轉(zhuǎn)移一保險措施是非常必要的。房產(chǎn)保險可以將自己不能承擔或不愿意承擔的風險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟單位承擔，從而降低自身的損失程度:4.靈活應用投資組合理論。在投資領域里，“不要把所有的雞蛋都放在一個籃子里”的做法非常適用。企業(yè)在投資時，總是在收益相同時追求風險最小，或在風險相同時追求收益最大，在風險和收益之間需求一種最佳的均衡投資組合以分散風險達到降低風險的目的。房地產(chǎn)投資可以選擇不同區(qū)域的投資組合、不同房產(chǎn)類型的投資組合、甚至是同一類型不同項目的投資組合來達到分散風險的目的。5.必要時采用風險回避的形式來消除風險。在對項目各開發(fā)方案的進行經(jīng)濟評價的同時，要注重風險分析，對項目實施各階段可能存在的風險進行盡可能詳盡的分析。如項目立項階段，要對未來建設期內(nèi)物價上漲可能性、通貨膨脹、宏觀政策走向、融資難易程度和社會環(huán)境進行分析;施工之前，要對區(qū)域居民風俗習慣和可能存在的惡劣氣候、自然條件、地理環(huán)境以及不利的現(xiàn)場條件進行分析，最終選擇可靠性好，風險隱患少，風險程度低的開發(fā)方案;放棄風險較大的某些開發(fā)區(qū)域、某種房地產(chǎn)開發(fā)類型。6.樹立風險管理意識。風險管理是一項復雜的系統(tǒng)工程，企業(yè)應注重風險控制，更應注重風險防范，防患于未然，樹立正確的風險管理意識，強化對房地產(chǎn)開發(fā)風險管理理論的研究和學習，高度重視風險防范和控制，做到警鐘長鳴。2.2、土地獲取階段風險的控制在土地獲取階段前，必須對地塊自然屬性、社會屬性以及使用屬性進行認真確認，以決定選擇或放棄對某一項目的開發(fā)。在征地過程中，應主動爭取有關部門和群眾的理解、支持和幫助，以化解眾多風險因素，減少來自在各個層面的干擾;在拆遷和安置補償問題，既講原則性，更講靈活性，防止矛盾激化。2.3、項目建設階段風險的控制強化安全意識，事前控制與事中控制動態(tài)結合，采取系統(tǒng)的項目管理方法使項目順利進行;并在保證建筑質(zhì)量的前提下，盡快完成開發(fā)項目，縮短建設周期，減輕開發(fā)商所面臨的未來的不確定性。2.4、經(jīng)營管理階段風險的防范和控制經(jīng)營管理階段是房地產(chǎn)投資最關鍵的階段，該環(huán)節(jié)的成敗直接關系到企業(yè)的生死存亡。在經(jīng)營管理中，房地產(chǎn)商應密切關注市場的動態(tài)發(fā)展，了解需求狀況，采取靈活合理定價措施，避免或減輕因高價或低價帶來的風險。為回避企業(yè)自身營銷經(jīng)驗不足、營銷手段不當?shù)娘L險，可通過營銷代理，以充分利用代理人豐富的營銷經(jīng)驗。采用靈活多變的營銷方式，拓寬營銷渠道，降低營銷風險。搞好物業(yè)管理，定期檢查房地產(chǎn)狀況，及早發(fā)現(xiàn)和消除現(xiàn)有房地產(chǎn)存在的各種隱患。3、政府層面對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀管理微觀經(jīng)濟活動離不開宏觀經(jīng)濟背景，國家(或地區(qū))的宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起決定作用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控制風險，首先要考慮的就是當?shù)氐暮暧^經(jīng)濟狀況。因此，政府應加強對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀管理，為房地產(chǎn)企業(yè)健康、正常發(fā)展創(chuàng)造一個良好的外部環(huán)境。具體說來，政府對房地產(chǎn)風險的管理應從以下幾個方面著手:1.加強房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控。政府對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控應根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)周期波動的發(fā)展趨勢，實施經(jīng)濟性微調(diào)、短期微調(diào)和中長期發(fā)展相協(xié)調(diào)的方式，在調(diào)控時機上盡可能“早半拍”，根據(jù)周期的先兆景氣指標及時進行調(diào)控，避免“急剎車”帶來的巨大震蕩。在調(diào)控力度上，應盡可能實現(xiàn)宏觀調(diào)控“軟著陸”，避免力度過大或不足造成的大幅度波動和惡性發(fā)展。在調(diào)整節(jié)奏上應根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，實施適度緊縮與適度擴張交叉進行，在總量控制前提下實行結構調(diào)整。在調(diào)控手段上，綜合運用經(jīng)濟手段、法律手段和必要的行政手段，建立房地產(chǎn)宏觀調(diào)控機制，強化政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，讓“看得見的手”和“看不見的手”共同發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。2.調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資結構，促使房地產(chǎn)市場供求平衡。在土地一級市場上，要在土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃指導下，對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)用地實行總量控制，保證土地供需平衡。在土地使用權的出讓方式上，更多采用招標、拍賣方式，減少協(xié)議出讓方式中的“市場價”和“人情價”。重視清理土地隱形市場。3.建立房地產(chǎn)預警預報系統(tǒng)。盡可能全面的收集材料，采用科學的方法通過對市場景氣的分析，來判斷未來市場的走勢，引導投資者理性投資和科學決策。4.完善房地產(chǎn)市場法規(guī)體系和中介服務體系，規(guī)范房地產(chǎn)市場行為。首先，在立法上建立和完善房地產(chǎn)法律、法規(guī)體系。其次，在執(zhí)法過程中，制止任何超越土地法規(guī)之外的行政干預行為。再次，加強普法教育，增強公民守法意識，通過法律、法規(guī)和中介機構規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，規(guī)范房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等經(jīng)濟活動，遏止“炒買炒賣”，查處偷漏稅行為。同時，有效地打擊房地產(chǎn)市場中的違法行為，加強價格管理，抑制過高的商品房價格，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資創(chuàng)造一個公平合理的競爭環(huán)境。5.強化政務公開，減少政策信息不對稱造成的風險。房地產(chǎn)開發(fā)涉及的政府部門較多，現(xiàn)實情況中有許多投資失誤是因為對有關部門的政策、法規(guī)了解不夠造成的。因此，加強政務公開讓公眾了解情況，是減少投資風險的途徑之一。6.認真執(zhí)行城市規(guī)劃法，減少因城市規(guī)劃變化造成的房地產(chǎn)投資風險。房地產(chǎn)開發(fā)的制度約束最直接的是城市規(guī)劃，由于我國處在快速城市化時期，城市，特別是沿海開放城市每年建設量都十分巨大，造成我國的城市規(guī)劃相對滯后，其規(guī)劃的變更與調(diào)整太隨意，其公眾參與太少，又缺少有效的監(jiān)督措施，造成城市規(guī)劃成為許多房地產(chǎn)開發(fā)項目的重要風險來源。第四章應用實例廣東惠州市R10號地塊改造商業(yè)綜合大樓，遠達房地產(chǎn)投資公司欲與惠州市的惠陽區(qū)供銷社投資出資建造。本人站在房地產(chǎn)投資公司方面來分析這個案例。一、項目概況惠州市惠陽區(qū)供銷社己獲得R10地塊的受讓，受讓合同己于2009年9月在惠州市國土資源管理局簽訂，受讓土地3400平方米，商業(yè)用途，使用年限40年，每平方米3245.13元，總額110980元受讓金。目前R10地塊正值改造初期，地塊上的道路拓寬及水泥路面工程己經(jīng)完成，中心綠地尚在規(guī)劃和籌備階段，僅R10地塊已拆遷完成，中心已動遷完成，后續(xù)項目尚未啟動。根據(jù)惠州市規(guī)劃局會對選址的批復，建設項目名稱為綜合樓，建設單位是惠州市惠陽區(qū)供銷合作總社，建設項目依據(jù)惠州市總體規(guī)劃，建設面積12000平方米，并附R10地塊供銷社建設選址紅線圈?；葜菔杏媱澪瘑T會批準該地塊的建設項目，同意新建一幢集超市、餐飲、娛樂、休閑、多功能寫字樓為一體的綜合樓，面積12000平方米。二、項目經(jīng)濟分析在與惠陽區(qū)供銷社方面達成初步意向之后，房地產(chǎn)投資公司方面就著手進行項目調(diào)查，其中主要方面就調(diào)查周邊地區(qū)對項目的影響、惠州市的經(jīng)濟發(fā)展前景以及惠州市政府的政策等方面的情況，從而初步確定惠州市的房屋消費情況、經(jīng)濟結構以及政府的政策、態(tài)度等。其次是調(diào)查項目四周的環(huán)境狀況，從而更好的為本項目進行定位分析，找到市場的潛在需求。另外還要分析投資合伙人—惠州市惠陽供銷社的資信情況。經(jīng)過多方面的分析，提出如下方案標如4-1表所示：方案方案層次18-24層面積18000-24000對此項目進行工期、建設費用和經(jīng)濟進行預測得到如下結果：1.建設工期：該項目在惠州市屬較大的項目，根據(jù)以往的進度情況，估計建設總工期在16個月左右，加上項目籌措、準備工作等整個項目可以控制在2年之內(nèi)。2.建設費用，如4-2表所示：建設費用序號項目1土地費（萬元）2配套收費（萬元）3項目建設（元/平方米）土建費用1000安裝費用6004工程管理費(3)*2.5%5可行性、勘察設計、審照費(3)*2%6銀行利息(1+2+3+4+5)*8%7不可預見費用(1+2+3+4+5+6)*3%3.銷售單價與費用，如表4-3所示：表4-3銷售單價與費用序號樓層建筑面積（平方米）單價（元/平方米）總價（萬元）1-12000300060021200013000260032-32000*27000280044-82000*5350035005合計180005277.7895004.各種費率，如表4-4所示：表4-4各種費率項目營業(yè)稅調(diào)節(jié)稅營銷費用所得稅銀行利息年利潤稅、費率5%11%9%33%8%10%三、項目風險識別該項目存在的主要風險：1.項目可性行研究風險和決策風險，對該項目進行經(jīng)濟分析，是否可行。2.投資合伙人的履約風險；3.市場風險及價格風險；4.市場定位及設計風險；5.合同風險，指與合同的締結有關的風險；6.融資風險；六項風險屬可控風險，房地產(chǎn)投資公司應通過加強管理、提高業(yè)務水平的方式來防范和控制。1、項目風險評估與防范1.1、根據(jù)上面的投資費用列表進行盈虧平衡分析結合本項目的特點，如果要增加建筑面積，則只能通過增加建筑層數(shù)，而增加的面積單價只能按照相應層數(shù)的平均單價來計算，但建筑物的費用變化不大，仍然按照平均計算。從表4－2中知道：此項目的成本由七項組成。其中1-2費為固定費用，記為：Cl；3－5項目建設費用隨著建筑面積的增加而變化，記為：C2銀行利息按照年利率8%，計算。設X為建筑面積的增加量。則：Cl=(1500+377.16)*(1+8%)=2027.33(萬元)C2=(1000+600)*(1+2.5%+2%+8%)X=1800X(元/平方米)總的工程投資=2027.33+1800X(萬元)不可預見費用為=(2027.33+1800X)*3%(萬元)則：成本=(2027.33+1800X)*(1+3%)=2088.15+1854X(萬元)在下面的計算中，取營業(yè)稅率為5%，調(diào)節(jié)稅率11%，營銷費用率9%，所得稅33%。根據(jù)“成本=銷售額”計算盈虧平衡。有下面三種情況：1.如果建筑物在2-3層出現(xiàn)盈虧平衡時：2088.15+0.1854(X+4000)=(600+2600+0.07X)*(1-5%-115-9%)X=1265.46=1265.46(平方米)(取整)整體建筑面積為：4000+1265=5265(平方米)所以在本項目中，只要建筑面積為5265平方米，也就是建設到第二層6000平方米時開始盈利。2.如果建筑物在4-8層出現(xiàn)盈虧平衡時：2088.15+0.1854(X+8000)=(600+2600+2800+0.35X)(1-5%-11%-9%)X=一12044.75結果為負數(shù)，說明在4-8層之間的增加的面積都是盈利的，增加面積的邊際收益為0.35*0.75-0.1854=0.0771。即每增加平方米的面積，盈利771元。3.建筑物在8-12層之間出現(xiàn)盈虧平衡時；2088.15+0.1854(X+18000)=(600+2600+2800+3500+0.25X)(1-5%-11%-9%)在這個式子中，也是只要X大于0就能盈利，但是增加面積的邊際收益為0.25