合生創(chuàng)展集團(tuán)投資管理部年回顧和年展望

全國房地產(chǎn)市場2012年回顧暨2013年展望學(xué)習(xí)創(chuàng)新，追求卓越

2012---震蕩中前行特征1：市場反轉(zhuǎn)，成交量持續(xù)回升（P3-P7)特征2：剛需主導(dǎo)，投資受抑（P8-P13)特征3：城市分化，結(jié)構(gòu)失衡（P14-P18)特征4：市場格局重組，集中度繼續(xù)提升（P26-P33)合生創(chuàng)展2010-2012市場份額情況（P3-P7)2013---戴著枷鎖跳舞（P34-P49)目錄1由于在2011年“限購城市范圍擴(kuò)大”、“限價(jià)政策出臺”和“信貸收緊”的限制下，購房者觀望情緒濃厚。這種局面延續(xù)至2012年的1-2月份，房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整期。2012年3月份，房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)解凍的現(xiàn)象。之后，市場持續(xù)回暖，成交量持續(xù)攀升，始終維持在較高的成交水準(zhǔn)。2012年上半年，政府對調(diào)控政策進(jìn)行技術(shù)性校正以支持剛性需求和央行的貨幣政策適度放松，降準(zhǔn)和降息逐步出臺，市場流動性持續(xù)改善，首套房貸85折優(yōu)惠利率也在此時(shí)重出江湖。在這種局面下，市場預(yù)期發(fā)生了比較大的轉(zhuǎn)變，購房者信心指數(shù)在一季度開始回升。另外，由于房企庫存高企，出于回籠資金，緩解現(xiàn)金流緊張的需求，開發(fā)企業(yè)普遍實(shí)行快周轉(zhuǎn)的去庫存策略，采取“以價(jià)換量”等降價(jià)促銷手段。流動性持續(xù)提升購房者風(fēng)險(xiǎn)偏好，疊加房價(jià)下降改善購房者預(yù)期，促使購房者信心指數(shù)回升，支持了上半年房地產(chǎn)市場成交量的反彈。

背景-2012上半年22012年下半年，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)低迷，三季度GDP僅增長7.4%，其它各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表現(xiàn)亦不容樂觀，但下游產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)火爆。在成交量的支撐下，房價(jià)上漲壓力隱現(xiàn)。出于對房價(jià)上漲的擔(dān)憂，政府頻頻表態(tài)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖。國務(wù)院從7月下旬開始，派出8個(gè)督查組，對16個(gè)?。ㄊ校┴瀼芈鋵?shí)國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況開展專項(xiàng)督查，可見政府對于資產(chǎn)價(jià)格大幅度上漲的態(tài)度容忍度較低?？梢?，雖然經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)低迷，但是中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控政策的基調(diào)和方向不變。在此背景下，2012年的房地產(chǎn)市場，呈現(xiàn)出一些明顯的特征。背景-2012下半年

3特征1：市場反轉(zhuǎn)，成交量持續(xù)回升4（一）從全國來看，成交量從3月開始恢復(fù)，整體上呈現(xiàn)價(jià)穩(wěn)量升的態(tài)勢2012年上半年，得益于春節(jié)過后流動性的持續(xù)寬松，政府對調(diào)控政策的技術(shù)性校正，以及總舵房企采取“以價(jià)換量”的營銷策略，房地產(chǎn)市場成交量得以持續(xù)回升，全國商品房銷售面積降幅呈現(xiàn)出逐月收窄的趨勢。1-6月份，全國商品房成交面積39964萬平米，同比下跌10.04%；1-6月銷售金額23314億元，同比下跌5.19%，。其中商品住宅1-6月銷售面積35347萬平米，同比下跌11.2%，成交金額19323億元，同比下跌6.46%。2012年下半年，房地產(chǎn)市場成交量持續(xù)維持在高位，從國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)看，2012年1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資64772億元，同比增長16.7%，這說明房地產(chǎn)行業(yè)的冬天已經(jīng)過去；商品房成交面積91705萬平米，同比增長2.36%，為2012年以來累計(jì)同比首次轉(zhuǎn)正，商品房成交金額53526億元，同比增長9.13%；其中商品住宅成交面積81500萬平米，同比增長2.34%，商品住宅成交金額44783億元，同比增長10.35%。從價(jià)格來看：2012年1-11月，中國商品房均價(jià)5837元，同比增長6.1%，其中住宅均價(jià)5494元，同比增長7.8%。5從價(jià)格來看：2012年1-11月，中國商品房均價(jià)5837元，同比增長6.1%，其中住宅均價(jià)5494元，同比增長7.8%。6（二）從城市來看，一二線城市跑贏全國從城市來看，一二線城市的成交表現(xiàn)優(yōu)于三四線城市。2012年1-10月份，一線城市商品住宅銷售面積同比增長高達(dá)26.2%，二線城市商品住宅銷售面積同比增長也高達(dá)18.2%，均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國水平-1.2%；7（三）從土地市場來看，土地市場整體表現(xiàn)冷清，下半年部分開發(fā)商補(bǔ)庫存2012年1-11月，40個(gè)大中城市土地成交面積34258萬平米，同比下跌22.9%。2008年，在政府四萬億救市的刺激下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2009-2010年瘋狂擴(kuò)張，按滯后1.5年的新開工面積算，2012-2013年供應(yīng)都處于絕對的高峰期。因此在2012年2012年上半年，各大房企的絕對庫存持續(xù)增加，庫存始終維持在高位；另信貸政策的收緊使開發(fā)商融資難度增加，資金成本上升，導(dǎo)致大部分開發(fā)企業(yè)資金鏈緊張。

在此背景下，開發(fā)商在2012年的主旋律是去庫存，擴(kuò)張的意愿不強(qiáng)，因此造成土地市場冷清，成交下行。2012年土地成交整體偏冷，開發(fā)商的拿地遠(yuǎn)低于過去三年的水平，但由于2012年3月以后房地產(chǎn)市場的回暖，使得2012年的土地市場呈現(xiàn)出前冷后熱的局面。1-5月份，各地頻頻出現(xiàn)土地流拍的情況，土地成交溢價(jià)率均低于5%，進(jìn)入6月份以后，土地成交溢價(jià)率較前5個(gè)月大幅上升，10月土地成交溢價(jià)率更是高達(dá)13.6%，土地成交溢價(jià)率的上升可以反映出土地市場已經(jīng)開始由冷逐漸轉(zhuǎn)熱，去化較好的開發(fā)商拿地欲望上升。8特征2：剛需主導(dǎo)，投資受抑9（一）政策微調(diào)，支持首次置業(yè)2011年下半年至2012年上半年，各個(gè)城市的頻頻傳來土地流拍或以底價(jià)成交的消息，土地出讓收入亦同比大幅下降，2012年1-4月，全國土地購臵費(fèi)用累計(jì)同比增長4%，而2011年同期累計(jì)同比增長為30%，2010年同期同比增長高達(dá)67%。房地產(chǎn)市場進(jìn)入“冬天”對地方政府來說意味著：與房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)收入減少、土地出讓收入減少、通過以土地抵押獲取貸款的融資平臺被堵。在此背景下，各地地方政府由于財(cái)政吃緊，紛紛通過對政策的預(yù)調(diào)微調(diào)，以刺激房地產(chǎn)市場?？v觀各個(gè)地方政府出臺的微調(diào)政策，大部分都是以支持剛需置業(yè)為主，如提高公積金貸款額度、降低公積金貸款首付比例和首套房貸利率優(yōu)惠等，且這些支持首置首改的政策大部分都得到了中央政府的默許，而凡是觸及“限購”底線的，先后都被叫?；虺蜂N。10（二）需求釋放，剛需是市場成交的主流2012年1季度，央行自調(diào)控以來首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，部分城市對房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)，部分銀行首套房開始回歸基準(zhǔn)利率，部分開發(fā)商降價(jià)促銷，這些因素打破了此前沉寂的房地產(chǎn)市場，促使各地樓盤上門量開始增長，購房者的心理預(yù)期有所轉(zhuǎn)變。購房者信心指數(shù)最低的是2011年4季度，2012年1季度后，購房者信心指數(shù)開始攀升，說明購房者對未來房地產(chǎn)走勢的樂觀程度持續(xù)改善。購房者心理預(yù)期改善帶來的是需求的大量釋放，相應(yīng)的成交數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場成交在2012年3月份以后持續(xù)回暖。2012年前季度購房者信心指數(shù)2012年前季度購房者信心分類指數(shù)11

2012年投資客占比基本在14%左右波動，11月為14.6%，這說明當(dāng)下的成交主要以剛需為主。受制于限購政策，投資客無法回歸房地產(chǎn)市場。這跟07年中和10年初投資踴躍的情形形成明顯的對比。12（三）價(jià)格探底回升，漲價(jià)樓盤從6月份開始增加2012年1-4月份，新增降價(jià)樓盤增加態(tài)勢明顯，4月份以后新增降價(jià)樓盤數(shù)量放緩，8-9月份新增降價(jià)樓盤再次增多，進(jìn)入10月份降價(jià)樓盤劇減。13各個(gè)城市的降價(jià)與漲價(jià)樓盤互現(xiàn)，價(jià)格在上半年探底成功，漲價(jià)樓盤從6月開始出現(xiàn)，整體上下半年價(jià)格有所恢復(fù)。142012年房地產(chǎn)成交表現(xiàn)出兩個(gè)現(xiàn)象，其一，一二線和三四線城市的市場表現(xiàn)出現(xiàn)兩極分化；其二，主流產(chǎn)品遭熱捧，大戶型產(chǎn)品相對滯銷，即市場結(jié)構(gòu)性失衡現(xiàn)象嚴(yán)重。特征3：城市分化，結(jié)構(gòu)失衡15（一）庫存處于高位，城市分化明顯北京商品住宅庫存及去化時(shí)間上海商品住宅庫存及去化時(shí)間廣州商品住宅庫存及去化時(shí)間深圳商品住宅庫存及去化時(shí)間一線城市除深圳之外，庫存均為2010年以來的最高點(diǎn)，但去化時(shí)間（去化時(shí)間=當(dāng)月可售面積/最近6個(gè)月的月均銷售面積）較2012年初大幅下降。16這幾年房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展使得二線城市的庫存持續(xù)增加，但得益于市場的持續(xù)回暖，大部分二線城市的去化時(shí)間大幅縮短。雖然二線城市庫存仍處于高位，但是去化時(shí)間大幅縮短。杭州商品住宅庫存及去化時(shí)間福州商品住宅庫存及去化時(shí)間重慶商品住宅庫存及去化時(shí)間寧波商品住宅庫存及去化時(shí)間17三四線城市由于供應(yīng)和需求失衡，目前和未來一段時(shí)間都將面臨著比較大的銷售壓力。溫州商品住宅庫存及去化時(shí)間常州商品住宅庫存及去化時(shí)間東莞商品住宅庫存及去化時(shí)間揚(yáng)州商品住宅庫存及去化時(shí)間18（二）庫存結(jié)構(gòu)分析1、各面積段產(chǎn)品銷售情況表明，144平米以上的大戶型走量困難，主流的剛需和改善型產(chǎn)品備受青睞。2012年10大城市成交面積結(jié)構(gòu)2012年10大城市成交套數(shù)結(jié)構(gòu)19特征4：市場格局重組，集中度繼續(xù)提升502012年初，行業(yè)陷入深度調(diào)整，開發(fā)商面臨著經(jīng)營狀況轉(zhuǎn)差、存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降、三項(xiàng)費(fèi)用攀升削弱盈利能力、存貨減值等威脅，被逼加快去庫存。在這樣的壓力之下，開發(fā)商積極調(diào)整銷售策略，疊加各地方政府出臺對政策進(jìn)行微調(diào)，貨幣政策放松，促使了市場迅速回暖。最近的數(shù)據(jù)顯示，前11月，商品房銷售額同比增長9.1%，增速比前10月有所提高，全年增長已成定局。同時(shí)，銷量的回升為房企帶來靚麗的業(yè)績。2012年可謂房企的逆襲。在市場整體回暖下，企業(yè)產(chǎn)生了分化，龍頭房企業(yè)績表現(xiàn)好于中小房企，目標(biāo)完成率較高，財(cái)務(wù)也較中小企業(yè)穩(wěn)健。原因在于，在調(diào)控政策下，房地產(chǎn)行業(yè)承受的壓力不斷加大，從獲取優(yōu)質(zhì)地塊、融資成本、品牌知名度等方面來說，大型房企的優(yōu)勢凸顯，中小企業(yè)無法與之相比，從而導(dǎo)致行業(yè)集中度在2012年進(jìn)一步提升。20排行企業(yè)名稱全年目標(biāo)成交金額全年目標(biāo)完成率1萬科地62%2綠地集團(tuán)10001078107.80%3保利地產(chǎn)8001018127.25%4中海地產(chǎn)800935116.88%5恒大地產(chǎn)800923115.38%6萬達(dá)集團(tuán)800905113.13%7綠城中國400510127.50%8華潤置地400500125.00%9碧桂園430475110.47%10世茂房地產(chǎn)350460131.43%11龍湖地產(chǎn)400400100.00%12招商地產(chǎn)250356142.40%13融創(chuàng)中國240356148.33%14金地集團(tuán)310352113.55%15富力地產(chǎn)320340106.25%16遠(yuǎn)洋地產(chǎn)298310104.03%17雅居樂31030899.35%18宏立城-245-19中信地產(chǎn)-236-20華夏幸福-232-2012年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP50（簽約口徑）排行企業(yè)名稱全年目標(biāo)成交金額全年目標(biāo)完成率21保利香港160232145.00%22首開股份135215159.26%23中國鐵建-213-24中國中鐵-199-25融僑集團(tuán)-190-26榮盛發(fā)展-183-27金融街-180-28和記黃埔-176-29佳兆業(yè)165173104.85%30金科集團(tuán)-171-31新城控股-163-32北京城建-162-33九龍倉100154154.00%34復(fù)地集團(tuán)-150-35中糧集團(tuán)

143-36藍(lán)光實(shí)業(yè)-125-37首創(chuàng)置業(yè)

125-38越秀地產(chǎn)

123-39合景泰富120120100.00%40大華集團(tuán)-117-排行企業(yè)名稱全年計(jì)劃成交金額全年目標(biāo)完成率41廈門建發(fā)-112-恒盛地產(chǎn)-111-42中南建設(shè)-110-43合生創(chuàng)展120108-44旭輝集團(tuán)-106-45仁恒置地-106-46路勁基建-105-47濱江集團(tuán)-103-48建業(yè)地產(chǎn)

103-49金輝集團(tuán)-102-50卓越置業(yè)-102-數(shù)據(jù)說明：1、企業(yè)范疇：主營業(yè)務(wù)在中國內(nèi)地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。2、項(xiàng)目屬性：本榜單成交數(shù)據(jù)為商品房數(shù)據(jù)。同時(shí)，不考慮項(xiàng)目權(quán)益劃分問題。3、數(shù)據(jù)來源：涉及的銷售金額均為合同簽約備案數(shù)據(jù)。4、時(shí)間跨度：此次榜單各項(xiàng)數(shù)據(jù)若不作特殊說明，其統(tǒng)計(jì)時(shí)間段均為2012年1月至2012年12月31日。單位：億元1、萬科等業(yè)績表現(xiàn)良好，龍頭企業(yè)從今年市場回暖行情中獲益更大211、集中度：房企分化加劇，龍頭企業(yè)集中度進(jìn)一步提升

2012年，房地產(chǎn)市場呈先抑后揚(yáng)發(fā)展趨勢，前期以價(jià)換量、中期回穩(wěn)，到了四季度，市場呈現(xiàn)回暖的態(tài)勢。今年銷售金額與面積在去年基礎(chǔ)上繼續(xù)上升。同時(shí)，由于大型企業(yè)具有中小企業(yè)所缺乏的品牌效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)，資源進(jìn)一步向大企業(yè)集中，導(dǎo)致今年企業(yè)集中度進(jìn)一步大幅提升。從上市房企銷售集中度來看，2012年全國TOP10企業(yè)市場份額達(dá)到12.46%，較2011年上升了2.03個(gè)百分點(diǎn)，TOP20企業(yè)相較去年，有2.77個(gè)百分點(diǎn)的上升。而2011年時(shí)，上升幅度在0.5個(gè)百分點(diǎn)以下，表明龍頭企業(yè)從今年市場回暖行情中獲益更大。2012年三季度房地產(chǎn)行業(yè)并購案例達(dá)23起，并購金額達(dá)14.43億美元，占我國第三季度市場并購交易總額22%，超過一、二季度之和。說明在當(dāng)前的市場里面，房地產(chǎn)企業(yè)分化越加嚴(yán)重。龍頭房企擁有更強(qiáng)的資金能力，其實(shí)行全國化布局戰(zhàn)略，進(jìn)駐更多的城市，進(jìn)一步打壓了中小房企的生存空間。因此，從長遠(yuǎn)看，房企進(jìn)行整合，兼并是必然的趨勢。（數(shù)據(jù)來源于清科研究中心報(bào)告）2、房企分化加劇，龍頭企業(yè)集中度進(jìn)一步提升22

門檻：銷售門檻全面提升，TOP10門檻提升逾百億

企業(yè)入榜門檻：2012年中國房地產(chǎn)企業(yè)TOP10門檻提升最明顯，分別達(dá)到460億元和411萬方，對比2011年TOP10企業(yè)銷售金額入榜門檻增幅達(dá)46%。

TOP20門檻：TOP20門檻也略有提高，銷售額從180億上升至233億元，銷售面積從166萬方上升到249萬方。銷售面積門檻增長速度為50%，高于銷售額增長速度，表明在面對今年的常態(tài)性調(diào)控下，舍棄部分利潤快速銷售的企業(yè)在今年的大勢中更占據(jù)主動性。

TOP50門檻：TOP50門檻來看，銷售金額從2011年的78億元增加到2012年的102億元，銷售面積則從去年的63萬方，上升到82萬方，門檻同樣繼續(xù)提升。3、銷售門檻全面提升，TOP10門檻提升逾百億23房企整體規(guī)模登上新的臺階，梯隊(duì)差距一次次拉大，前50房企向前沖刺的動力在加大，房地產(chǎn)市場進(jìn)入更為激烈的競爭格局。銷售金額：千億以上的超大型房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)數(shù)增加，從2011年的僅有萬科1家，擴(kuò)充至目前的3家，而且在均值上也較去年有所上漲。從企業(yè)表現(xiàn)來看，綠地與保利十分搶眼，借助高周轉(zhuǎn)運(yùn)營模式，兩家企業(yè)今年均實(shí)現(xiàn)業(yè)績突破，房企千億軍團(tuán)中再添兩名新成員。而原有的兩個(gè)第二梯隊(duì)企業(yè)晉級至第一梯隊(duì)后，綠城和華潤成為第二梯隊(duì)的新秀，個(gè)數(shù)仍保持在5個(gè)。同時(shí)，第三梯隊(duì)個(gè)數(shù)從2011年的6個(gè)增加至9個(gè)，300-500億的陣營競爭進(jìn)一步加劇。誰能加強(qiáng)管控，做好周轉(zhuǎn)，誰也許就是下一批千億軍團(tuán)的后備軍。銷售面積方面，幾乎與銷售金額梯隊(duì)保持一致，第一梯隊(duì)個(gè)數(shù)增加1席，數(shù)量已達(dá)3家，其他梯隊(duì)表現(xiàn)上，企業(yè)整體向前靠攏的趨勢明顯。4、格局：千億隊(duì)伍再次擴(kuò)容，市場競爭愈加激烈24

2012年，萬科、恒大繼續(xù)以1418億元和1536萬方繼續(xù)盤桓房企之首，而綠地、保利也進(jìn)入千億陣營，在調(diào)控年實(shí)現(xiàn)規(guī)模飛躍。中海、萬達(dá)則緊隨其后，第一陣營的6大企業(yè)加速領(lǐng)跑，與第二梯隊(duì)的差距逐步拉大。

萬科繼續(xù)成為行業(yè)的領(lǐng)頭羊，全年銷售額達(dá)1412億元，同比2011年增長17%，上半年萬科采取相對穩(wěn)健的發(fā)展策略，對推案、銷售節(jié)奏均衡把控，而在下半年抓住市場回暖的窗口期，萬科明顯增大了銷售力度，在10月、11月、12月分別取得了137億、171.3億和147億元的銷售業(yè)績。

恒大今年表現(xiàn)同樣可圈可點(diǎn)，全年銷售額達(dá)到923億元，體現(xiàn)出企業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張到求穩(wěn)做強(qiáng)的改變。2012年恒大在營銷策略上的轉(zhuǎn)變同樣明顯，開始由前幾年的大幅降價(jià)轉(zhuǎn)向強(qiáng)調(diào)品質(zhì)，除了個(gè)別項(xiàng)目在推案節(jié)點(diǎn)有優(yōu)惠外，今年恒大沒有全國層面上的普遍降價(jià)。從推案節(jié)奏來看，恒大地產(chǎn)2012年對市場環(huán)境走勢的解讀精準(zhǔn)。2012年，恒大把握短線波動，鑒于一季度市場低迷情況，恒大推貨量較少，自二季度以來，恒大加大在售項(xiàng)目推售和新項(xiàng)目開盤力度，銷售金額持續(xù)放量。

綠地集團(tuán)金額榜上升至第二，面積榜位列第三，勢頭正猛，今年在一線城市拿下多個(gè)核心地塊，增強(qiáng)重點(diǎn)城市競爭力，在產(chǎn)品類型上，商業(yè)地產(chǎn)也有力地支撐了集團(tuán)業(yè)績的穩(wěn)定增長。保利今年表現(xiàn)突出，保持高速周轉(zhuǎn)的同時(shí)，加強(qiáng)了一二線城市的投資力度，低融資成本和高財(cái)務(wù)安全性下，未來進(jìn)一步上升空間可期。中海的項(xiàng)目一向以高品質(zhì)示人，加上合理的項(xiàng)目定價(jià)，緊貼客戶心理預(yù)期的銷售節(jié)奏把控，今年取得了不錯(cuò)的成績。

5、領(lǐng)軍：龍頭企業(yè)加速領(lǐng)跑，萬科恒大引領(lǐng)行業(yè)25凈利潤同比負(fù)增長房企數(shù)量增多（A股上市房企）6、利潤：行業(yè)集中度進(jìn)一步加強(qiáng)，凈利潤同比負(fù)增長房企居多2012市場總結(jié)：市場反轉(zhuǎn)，成交量持續(xù)回升，年底翹尾剛需主導(dǎo)，投資受抑各線城市分化，產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)失衡市場格局繼續(xù)洗牌重組，行業(yè)集中度繼續(xù)提升合生創(chuàng)展2010-2012市場份額情況26我司處于第三梯隊(duì)；2012年銷售額119億，同比增長20%，市場排名40，比去年（43名）有所提高；全國市場2012年銷售額TOP50排行企業(yè)名稱2012成交金額2011年銷售金額2012同比增長1萬科地產(chǎn)1412121017%2綠地集團(tuán)107877639%3保利地產(chǎn)101873239%4中海地產(chǎn)93572030%5恒大地產(chǎn)92380814%6萬達(dá)集團(tuán)90556062%7綠城中國51030070%8華潤置地50036637%排行企業(yè)名稱成交金額2011年銷售金額2012同比增長24中國中鐵19912164%25融僑集團(tuán)1901853%26榮盛發(fā)展18311855%27金融街18012841%29佳兆業(yè)17314718%30金科集團(tuán)17114022%31新城控股16314215%33九龍倉15413217%34復(fù)地集團(tuán)15012520%35中糧集團(tuán)14311425%37首創(chuàng)置業(yè)12511212%38越秀地產(chǎn)1238054%39合景泰富120134-10%40合生創(chuàng)展1199722%41大華集團(tuán)1177850%42廈門建發(fā)1128237%43恒盛地產(chǎn)1111065%44中南建設(shè)1109022%45旭輝集團(tuán)106

-46仁恒置地106

-47路勁基建105

-48濱江集團(tuán)103

-49建業(yè)地產(chǎn)10383-50金輝集團(tuán)102131-50卓越置業(yè)102

-第一梯隊(duì)：500億以上第二梯隊(duì)：200-500億第三梯隊(duì)：100-200億排行企業(yè)名稱2012成交金額2011年銷售金額2012同比增長9碧桂園47543010%10世

茂46031546%11龍湖地產(chǎn)4003815%12招商地產(chǎn)35621070%13融創(chuàng)中國35619384%14金地集團(tuán)35229021%15富力地產(chǎn)34028718%16遠(yuǎn)洋地產(chǎn)31026517%17雅居樂308310-1%18宏立城245-

19中信地產(chǎn)236255-7%20華夏幸福232

21保利香港23216838%22首開股份21516431%23中國鐵建21313360%26北京市場2012年銷售額排名北京銷售額44.4億，排北京第20名，市場占有率2.02%，同比去年年（0.89%）增長1.13個(gè)百分點(diǎn)；北京市場以低價(jià)格、高周轉(zhuǎn)、快速走量為主，公司在北京市場銷售均價(jià)達(dá)24146元/平米，高端產(chǎn)品所占比重較大；市場份額排名企業(yè)名稱銷售面積（萬㎡）銷售金額（億元）銷售均價(jià)（元/㎡）市場份額1北京城建63.87127.57199745.80%2首開股份61.89125.35202535.70%3保利地產(chǎn)43.05107.39249464.89%4萬科46.8488.06188004.01%5中海地產(chǎn)44.6985.60191543.89%6SOHO中國17.7782.07461763.73%7中鐵地產(chǎn)49.9981.59163203.71%8遠(yuǎn)洋地產(chǎn)30.4880.05262643.64%9方興地產(chǎn)15.6471.24455513.24%10融創(chuàng)中國20.9468.56327413.12%11龍湖地產(chǎn)33.9162.11183172.83%12金融街41.1261.94150652.82%13華潤置地19.9360.03301242.73%14盤古氏投資5.7957.56994552.62%15招商地產(chǎn)17.2855.33320142.52%市場份額排名企業(yè)名稱銷售面積（萬㎡）銷售金額（億元）銷售均價(jià)（元/㎡）市場份額16金隅嘉業(yè)44.1954.08122402.46%17富力地產(chǎn)37.0053.36144222.43%18住總28.6949.02170862.23%19綠地集團(tuán)36.8348.71132232.22%20合生創(chuàng)展18.3544.40241962.02%21中信地產(chǎn)15.6844.32282622.02%22正源房地產(chǎn)17.3842.75245911.94%23潤澤莊苑18.4741.58225091.89%24中糧地產(chǎn)22.5837.31165261.70%25冠城大通11.9533.72282121.53%26中弘地產(chǎn)18.4932.26174531.47%27鴻坤偉業(yè)14.0131.36223791.43%28天鴻地產(chǎn)21.1530.77145491.40%29國華10.8228.77265961.31%30中建地產(chǎn)16.9127.74164081.26%26我司在上海市場銷售額為13.54億，市場排第35位，市場占有率為0.60%；上海市場前30名成交價(jià)較高，以高端產(chǎn)品為主，我司成交均價(jià)為16598元/平米，產(chǎn)品偏重于改善型。市場份額排名企業(yè)名稱銷售金額（億元）銷售面積（萬㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）市場份額1綠地集團(tuán)203.8391.61222508.99%2萬科102.5049.13208644.52%3上海大華83.4330.50273503.68%4保利地產(chǎn)68.6834.09201433.03%5中海地產(chǎn)63.7918.90337562.81%6綠城中國50.469.18549522.22%7星河灣49.9111.17446842.20%8新城股份49.5428.70172632.18%9中華企業(yè)49.0519.13256382.16%10華潤置地42.2012.03350741.86%11華僑城42.0414.25294941.85%12上海建工40.9718.67219401.81%13仁恒置地40.6012.88315231.79%14融創(chuàng)中國38.637.61507861.70%15華敏置業(yè)38.539.50405611.70%16金地集團(tuán)36.6018.31199891.61%市場份額排名企業(yè)名稱銷售金額（億元）銷售面積（萬㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）市場份額17旭輝集團(tuán)31.7723.43135601.40%18上海象嶼30.4814.86205131.34%19合景泰富28.9115.30188931.27%20保利香港27.9415.27183001.23%21中糧地產(chǎn)27.725.63492561.22%22大連萬達(dá)27.4111.90230341.21%23恒盛地產(chǎn)25.126.15408631.11%24上實(shí)城開24.017.20333501.06%25長甲地產(chǎn)23.958.43284151.06%26龍湖地產(chǎn)23.7414.68161741.05%27嘉華國際22.177.98277790.98%28湯臣集團(tuán)21.307.93268790.94%29上海隆宇21.285.84364720.94%30三湘股份20.357.81260440.90%35合生創(chuàng)展13.548.16165980.60%上海市場2012年銷售額排名26廣州市場2012年銷售額排名我司在廣州銷售額37.40億，市場占有率2.29%，列第9位，比去年（2.56%）增長0.23%；我司銷售均價(jià)17292元/平米，在銷售額top10位列第三，銷售額與價(jià)格有較好平衡；市場份額排名企業(yè)名稱市場份額銷售面積（萬/㎡）銷售金額（億元）銷售均價(jià)（元/㎡）1保利地產(chǎn)9.58%68.13128.37188412越秀地產(chǎn)5.89%50.0678.93157673富力地產(chǎn)5.60%46.3775.04161814雅居樂地產(chǎn)4.85%57.6564.98112735敏捷地產(chǎn)4.20%62.8456.2289466碧桂園3.70%56.7049.6487547萬科3.49%36.1346.81129548新世界中國3.03%19.2740.63210829合生創(chuàng)展2.79%21.6337.401729210中海地產(chǎn)2.43%12.7232.562559011香江控股1.87%17.2425.011450512珠江地產(chǎn)1.82%16.1924.381506213中信地產(chǎn)1.68%20.2722.561113014時(shí)代地產(chǎn)1.66%18.5922.221195615南岳地產(chǎn)1.63%4.4621.8949047市場份額排名企業(yè)名稱市場份額銷售面積（萬/㎡）銷售金額（億元）銷售均價(jià)（元/㎡）16保利香港1.34%19.2017.99937117峻森投資1.21%12.0316.161343618合景泰富1.12%11.8115.051273919嘉裕集團(tuán)1.06%4.3814.273259420僑鑫地產(chǎn)1.02%4.4013.743119121世茂1.00%12.2713.331086422星河灣0.94%5.0612.542476623和記黃埔0.92%8.7112.351419024富春東方0.90%3.6012.093361625君華置業(yè)0.86%4.1711.562772726大連萬達(dá)0.83%6.7311.081645627中國鐵建0.77%5.8310.261760628力迅地產(chǎn)0.75%4.5610.042200029番禺里仁0.74%8.159.861209930珠江實(shí)業(yè)0.69%2.039.284572626惠州市場2012年銷售額排名公司市場占有率8.69%，位居前三甲。年度銷售均價(jià)9976/平米，位居惠州市場前列，在當(dāng)?shù)馗叨耸袌稣紦?jù)半壁江山。市場份額排名企業(yè)名稱銷售金額（億元）銷售面積（萬㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）所占市場份額1中信地產(chǎn)40.6034.201187220.33%2方直集團(tuán)18.2324.7573639.13%3合生創(chuàng)展17.3617.4099768.69%4深圳控股12.859.73132156.44%5深業(yè)集團(tuán)12.539.42133026.28%6光耀集團(tuán)9.3415.6659684.68%7惠州世紀(jì)5.9610.8355032.99%8德威集團(tuán)5.408.5862902.70%9惠州鵬達(dá)5.308.4862482.65%10雅居樂5.189.2955762.59%11惠州TCL4.037.1356432.02%12鼎峰3.976.0465711.99%13宏信達(dá)3.777.8947851.89%14惠州名流3.365.8257781.69%15名流置業(yè)3.365.8257781.69%市場份額排名企業(yè)名稱銷售金額（億元）銷售面積（萬㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）所占市場份額16宏益地產(chǎn)3.325.1364631.66%17昊地置業(yè)3.084.9262571.54%18新世界康居2.884.1369781.44%19新世界中國2.884.1369781.44%20隆生企業(yè)2.703.8470421.35%21海倫堡2.594.9252631.30%22廣東金寶2.324.6649881.16%23惠州市鑫2.124.4247931.06%24潤宇置業(yè)2.002.7373461.00%25偉豪1.903.1161030.95%26中體1.831.83100000.92%27珠光集團(tuán)1.773.8545820.88%28華軒置業(yè)1.763.3652370.88%29天烽1.762.3674580.88%30鴻潤1.672.3172460.84%26天津市場2012年銷售額排名天津銷售額1.47億，市場占有率為0.16%，排名72位，有待提升；年度銷售均價(jià)11896元/平米，比之去年（10047元/平米）增長18.4%，為近三年來新高。市場份額排名企業(yè)名稱銷售金額（億元）銷售面積（萬㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）市場份額1融創(chuàng)中國80.1335.78223948.96%2保利地產(chǎn)65.9344.40148487.37%3金融街47.6621.13225595.33%4富力地產(chǎn)47.0539.28119785.26%5天房發(fā)展35.7322.49158904.00%6萬科34.5432.29106963.86%7仁恒置地33.7915.01225193.78%8首創(chuàng)置業(yè)32.3037.2286773.61%9遠(yuǎn)洋地產(chǎn)31.1834.0491583.49%10招商地產(chǎn)26.4617.68149652.96%11貽成集團(tuán)24.3126.9590222.72%12中海地產(chǎn)23.4518.58126202.62%13金地集團(tuán)20.4715.28133942.29%14天津住宅20.2120.3499342.26%15泰達(dá)建設(shè)18.4914.81124802.07%市場份額排名企業(yè)名稱銷售金額（億元）銷售面積（萬㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）市場份額16世茂18.3620.7988342.05%17深振業(yè)15.5510.71145231.74%18紅星地產(chǎn)15.409.23166871.72%19奧克斯14.2220.2970081.59%20新世界13.716.99196021.53%21中信地產(chǎn)13.6515.7686631.53%22恒大地產(chǎn)13.4322.2560371.50%23天津松江12.349.01136931.38%24華潤置地11.5314.2980731.29%25天津高盛11.513.55324271.29%26天津匯登10.197.83130151.14%27天津天一9.6711.4984101.08%28中國鐵建9.537.28130921.07%29億城股份9.286.21149261.04%30雅居樂9.1711.4879921.03%72合生創(chuàng)展1.471.24118960.16%342013年房地產(chǎn)市場的展望35全球主要國家城鎮(zhèn)化水平比較(%)2013年經(jīng)濟(jì)工作任務(wù)首提“積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，著力提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量”。這對我國今后推進(jìn)城鎮(zhèn)化指明了方向，也是對過往城鎮(zhèn)化過程很有針對性的總結(jié)。近年來我國城鎮(zhèn)化力度很大，但大量圈地，導(dǎo)致城鎮(zhèn)化質(zhì)量偏低，粗放式的城鎮(zhèn)化模式已難以為繼。一、我國城市化水平依然較低，城鎮(zhèn)化前景廣闊；2013年經(jīng)濟(jì)任務(wù)促進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，政策中性偏松36我國城市化水平依然較低，城鎮(zhèn)化前景廣闊；2013年經(jīng)濟(jì)任務(wù)促進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，政策中性偏松37（二）城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)市場形成利好中國適齡購房人口仍處高位中國和日本購房適齡人口對比（百萬）新型城鎮(zhèn)化將推動工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化協(xié)同發(fā)展，解決過去城鎮(zhèn)化與工業(yè)化發(fā)展脫節(jié)的問題，形成有效需求支撐下的房地產(chǎn)有效供給，有望解決目前三四線城市房地產(chǎn)脫離城市工商業(yè)而過度發(fā)展的問題，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的軟著陸。從日本經(jīng)驗(yàn)來看，日本購房適齡人口數(shù)量最多的1980年，城鎮(zhèn)化率已接近80%，而我國購房適齡人口最多的是2010年，但城鎮(zhèn)化率只有46.59%。意味著，隨著未來10-20年我國城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，由農(nóng)民轉(zhuǎn)至城鎮(zhèn)的人口，依然會創(chuàng)造很大的購房需求。38中國家庭仍有較大的加杠桿空間剛性需求、家庭杠桿空間、風(fēng)險(xiǎn)偏好三者共同作用于成交量和價(jià)格。十八大提出，2020年，將實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番。這也是中共首次明確提出城鄉(xiāng)居民收入倍增目標(biāo)，被視為中國版的“國民收入倍增計(jì)劃”?！笆杖氡对觥庇?jì)劃，讓家庭部門現(xiàn)金流可持續(xù)增長，流動性放松會促使樓市成交量攀升：銀行對于資產(chǎn)負(fù)債表健康的家庭并不惜貸。39三、2013成交持續(xù)上揚(yáng)，但庫存一直在高位運(yùn)行，潛在供應(yīng)量雖然有所回落，明年市場以快速跑量為主40剛需和改善產(chǎn)品持續(xù)熱銷，部分城市的大戶型產(chǎn)品積壓嚴(yán)重，2013年，核心城市主流產(chǎn)品價(jià)格上漲壓力較大。4117個(gè)城市庫存結(jié)構(gòu)在剛需和改善產(chǎn)品持續(xù)熱銷的情況下，部分城市的大戶型產(chǎn)品積壓嚴(yán)重。這也說明了：2013年，核心城市主流產(chǎn)品價(jià)格上漲壓力較大。422009年以來，前10名、20名、乃至前30名的份額占有率穩(wěn)步上升。至2012年三季度，前10名市場份額已經(jīng)接近15%，前20名開發(fā)商份額已經(jīng)接近20%。而縱觀2012年全年前20名所占市場份額為17.31%，同比2011年14.54%上漲19%，行業(yè)集中度進(jìn)一步加強(qiáng)。四、行業(yè)集中度繼續(xù)提升，2013房企發(fā)展策略鮮明43公司策略內(nèi)容萬科地產(chǎn)堅(jiān)持創(chuàng)造好房子、好服務(wù)、好鄰居理念；在業(yè)務(wù)策略方面重在與城市共同發(fā)展；確保經(jīng)營安全，努力保持增長，堅(jiān)持品質(zhì)優(yōu)選；調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，確保產(chǎn)品銷售對路；布局商業(yè)地產(chǎn)，目前只做寫字樓。保利地產(chǎn)堅(jiān)持3-5年再造一個(gè)保利地產(chǎn)的目標(biāo)，繼續(xù)保持每年增長20%-30%的發(fā)展速度；謹(jǐn)慎投資，不過分保守；堅(jiān)持“等量拓展”的土地儲備原則；堅(jiān)持住宅商業(yè)雙輪驅(qū)動，堅(jiān)持市場導(dǎo)向的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和快速周轉(zhuǎn)的開發(fā)策略，分層次、有重點(diǎn)的戰(zhàn)略布局。綠城中國開發(fā)業(yè)務(wù)重心轉(zhuǎn)移至綜合體項(xiàng)目開發(fā)，可能涉及二、三線城市綜合體開發(fā)。金地集團(tuán)未來5年每年在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資額