房價(jià)問題數(shù)學(xué)建模

房價(jià)問題數(shù)學(xué)建模WBBGB-BWYTT-1982GTCompanyDocumentnumber房價(jià)問題數(shù)學(xué)建模WBBGB-BWYTT-1982GTCompanyDocumentnumber:1、問題重述房價(jià)問題事關(guān)國計(jì)民生，對(duì)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定有重大影響，一直是各國政府大力關(guān)注的問題。我國自從取消福利分房制度以來，隨著房價(jià)的不斷飆升，房價(jià)問題已經(jīng)成為全民關(guān)注的焦點(diǎn)議題之一，從國家領(lǐng)導(dǎo)人、地方政府官員，到開發(fā)商、專家學(xué)者、普通百姓通過各種媒體表達(dá)各種觀點(diǎn)，但對(duì)于房價(jià)是否合理、未來房價(jià)的走勢(shì)等關(guān)鍵問題，至今尚未形成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。請(qǐng)根據(jù)中國國情，收集建筑成本、居民收入等與房價(jià)密切相關(guān)的數(shù)據(jù)，選取我國具有代表性的幾類城市對(duì)房價(jià)的合理性及房價(jià)的未來走勢(shì)等問題進(jìn)行定量分析；根據(jù)分析結(jié)果，進(jìn)一步探討使得房價(jià)合理的具體措施，以及可能對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生的影響，并進(jìn)行定量分析。這里主要討論分析了以下四個(gè)問題：問題一：通過對(duì)北京、重慶的一些影響房價(jià)的因素?cái)?shù)據(jù)收集、處理、總結(jié)、分析來討論近幾年來其房價(jià)的合理性。問題二：通過對(duì)北京、重慶近些年來房價(jià)合理性的分析結(jié)果進(jìn)而對(duì)未來三年這些地區(qū)的房價(jià)趨勢(shì)進(jìn)行比較合理的預(yù)估。問題三：根據(jù)以上分析結(jié)果進(jìn)一步討論使房價(jià)合理的具體措施以及對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響。2、符號(hào)說明I:固定資產(chǎn)投資（億元）；INC:重慶市人均可支配收入（元）；JQC:國家房地產(chǎn)景氣指數(shù)；R:利率（%）；RRE:理想房價(jià)（元/平方米）；RE:實(shí)際房價(jià)（元/平方米）LOG:對(duì)以上符號(hào)取對(duì)數(shù)；C：函數(shù)中的常量；N：年限；K1,K2,K3,K4:關(guān)系函數(shù)常量；A:建筑材料成本；B:土地成本；C:利率；GDP:人均收入；L:利潤；T：投機(jī)商投機(jī)所得；K4、K5、K6、K7:關(guān)系函數(shù)。3、基本假設(shè)問題一假設(shè)：假設(shè)1、房價(jià)的理想價(jià)格只固定資產(chǎn)投資⑴，重慶市人均可支配收入（INC），國家房地產(chǎn)景氣指數(shù)JQC），利率（R）等四個(gè)因素有關(guān)；假設(shè)2、在一段時(shí)間內(nèi)國家房地產(chǎn)景氣指數(shù)JQC），利率（R）保持不變；假設(shè)3、各地的房價(jià)不受政府等外界環(huán)境和人員的干擾；假設(shè)4、各個(gè)數(shù)據(jù)在一段時(shí)間內(nèi)的波動(dòng)在一定范圍內(nèi)是合理的。問題二假設(shè)：假設(shè)1：選取的數(shù)據(jù)是北京市、重慶市2000-2010年平均房價(jià)；假設(shè)2：所取數(shù)據(jù)不考慮政策等各種人為因素的干擾；假設(shè)3：數(shù)據(jù)的波動(dòng)屬于合理的范圍內(nèi)；假設(shè)4：只討論與之相關(guān)的主要因素，其他次要因素暫不分析。問題三假設(shè)：假設(shè)1：房地商利潤所得恒定；假設(shè)2：投機(jī)商投機(jī)所得也恒定；假設(shè)3：居民對(duì)房價(jià)有一定的容忍度，設(shè)為容差；假設(shè)4：供求平衡；假設(shè)5：忽略其他微小因素影響。4、問題分析一個(gè)國家各個(gè)地市房價(jià)的形成和變化過程，是有許多因素決定的，影響房價(jià)的主要因素很多，諸如建筑成本、供求比例、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入變動(dòng)情況、居民的居住水平和居住結(jié)構(gòu)情況等等，而在分析研究我國國情的前提下，建筑成本，居民收入等與房價(jià)密切相關(guān)的因素尤其對(duì)房價(jià)是否合理和房價(jià)的未來趨勢(shì)等老百姓關(guān)注的相關(guān)問題起著極為重要的作用。綜合考慮以上相關(guān)因素，這成為構(gòu)建我國房價(jià)為題模型的關(guān)鍵。問題一分析：本問使要求我們通過分析相關(guān)數(shù)據(jù)，總結(jié)出大致影響房價(jià)的幾個(gè)主要因素，然后根據(jù)這些因素建立一個(gè)城市房價(jià)的數(shù)學(xué)模型。進(jìn)而通過對(duì)數(shù)據(jù)、圖形的細(xì)致而具體的分析房價(jià)的合理性。針對(duì)這個(gè)問題，我們利用一些圖書資料和網(wǎng)上的相關(guān)資源，查找個(gè)主要因素之間的影響變化關(guān)系，確定變量，從而建立模型求解。我們可以確定房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的關(guān)鍵是社會(huì)經(jīng)濟(jì)的各項(xiàng)指標(biāo)綜合決定的，而社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一些指標(biāo)一直推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展。因此，我們分析的相關(guān)的一些數(shù)據(jù)是那些對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有較大影響的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。對(duì)于該問題，通過查閱相關(guān)資料并根據(jù)已有的數(shù)據(jù)，確定重慶市房地產(chǎn)價(jià)格合理性主要因素為：經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（由固定資產(chǎn)投資I表示），人民生活水平（由重慶市人均可支配收入INC表示），消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期（由國家房地產(chǎn)景氣指數(shù)JQC表示），實(shí)際利率（由R表示），共四個(gè)可量化的因素影響。通過這四個(gè)因素，我們通過建立相應(yīng)模型——經(jīng)濟(jì)學(xué)中合理價(jià)格的模型，最終求的重慶市房地產(chǎn)合理價(jià)格（RRE）。通過對(duì)比分析重慶實(shí)際房價(jià)與理想房價(jià)，進(jìn)而可以得出重慶市近幾年房價(jià)的合理性。對(duì)于北京近幾年房價(jià)的合理性可以用同樣的模型分析出來的公式數(shù)據(jù)計(jì)算得出。問題二分析：本問是對(duì)房價(jià)的走勢(shì)進(jìn)行估計(jì)和預(yù)測。房地產(chǎn)價(jià)格的高低涉及社會(huì)生活中多方面的經(jīng)濟(jì)利益,也是百姓生活中關(guān)注比較多比較重要的問題之一較為準(zhǔn)確地預(yù)測未來房地產(chǎn)的銷售價(jià)格,對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活極其重要,可以為經(jīng)濟(jì)決策提供參考,故其研究意義相當(dāng)重大首先，我們根據(jù)題目提示，我們需要確定的是具體研究中國不同座城市的房價(jià)情況。然后再繼續(xù)考慮接下來的數(shù)據(jù)挖掘等步驟。針對(duì)本問，我們一定要具備的資料就是該城市的歷年房價(jià)的真實(shí)數(shù)據(jù)，從而才能真正意義上的通過建立模型、求解，擬算出下一階段該城市的房價(jià)走勢(shì)。經(jīng)分析可以知道，本問與上一個(gè)的問題模型的具體分析，據(jù)大量學(xué)者的經(jīng)驗(yàn)表明，該回歸分析模型可以提高預(yù)測精度?；貧w分析模型：在實(shí)際問題中，自變量的個(gè)數(shù)有好幾個(gè)，隨機(jī)變量y隨多個(gè)變量而改變。在討論房價(jià)問題中，房價(jià)受好幾個(gè)變量影響，所以可以先分別討論各個(gè)因素與房價(jià)的關(guān)系式，然后綜合各個(gè)變量與房價(jià)的關(guān)系，可以推出關(guān)系式LOGRRE=+K1*N+K2*N+K3*NK4*N問題三分析：本問是針對(duì)前兩問的數(shù)據(jù)圖像具體分析研究從而對(duì)比較合理的房價(jià)做出相應(yīng)具體的措施。由于影響房價(jià)的因素有許多種，而我們討論的是關(guān)鍵因素，即建筑成本，土地價(jià)格等與房地產(chǎn)本身有關(guān)的因素以及人們生活水平即收入狀況，人均JDP的變化來綜合考慮如何使房價(jià)合理，根據(jù)這幾個(gè)變量，結(jié)合上面的回歸分析模型來調(diào)節(jié)具體系數(shù)且將搜集到的數(shù)據(jù)與時(shí)間建立一個(gè)坐標(biāo)關(guān)系，便可以很直觀的從波動(dòng)上看出房價(jià)的變化，來分析對(duì)比從而得到較為合理的方案使問題解決。5、模型建立及求解問題一模型的建立與求解由于經(jīng)濟(jì)增長形勢(shì)越好，房地產(chǎn)價(jià)格上漲的可能性就越大；人均可支配收入的增加代表了人民生活水平的提高，可支配收入的增加將使得居民用來購房的資金有所增加，同時(shí)也使有了改善居住水平的愿望，這樣就刺激了對(duì)房地產(chǎn)的需求，從而在一定程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲；因此房地產(chǎn)價(jià)格水平與固定資產(chǎn)投資以及人均可支配收入均成正比。房地產(chǎn)行業(yè)的景氣程度也會(huì)影響消費(fèi)者的預(yù)期，在房地產(chǎn)行業(yè)景氣時(shí)期，消費(fèi)者會(huì)預(yù)期房價(jià)會(huì)進(jìn)一步上漲，為了不愿在將來支付更多的貨幣來購買同樣的商品房，那樣會(huì)有更多的消費(fèi)者掀起購買，這樣對(duì)房地產(chǎn)的需求也會(huì)進(jìn)一步提高，而在房地產(chǎn)行業(yè)不景氣時(shí)，消費(fèi)者則會(huì)產(chǎn)生相反的預(yù)期，這樣會(huì)使得對(duì)房地產(chǎn)的需求減少。因此用國家房地產(chǎn)行業(yè)景氣指數(shù)能一定程度的反映房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)。另一方面，利率的高低決定了房地產(chǎn)商的融資成本，貸款利率降低，開發(fā)商就能以較低的成本獲得資本，因此利率與房地產(chǎn)價(jià)格成負(fù)相關(guān)關(guān)系。這里的利率是實(shí)際利率，即名義利率（長期商業(yè)貸款利率）-通貨膨脹率。因此可以推導(dǎo)出如下結(jié)論：其中，等式上方的正負(fù)號(hào)是解釋變量一階偏導(dǎo)的符號(hào)，表示固定資產(chǎn)投資（I）,重慶市人均可支配收入（INC），國家房地產(chǎn)景氣指數(shù)（JQC）升高時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上升，而利率（R）的增高將會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。根據(jù)計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理，通過研究房地產(chǎn)價(jià)格的對(duì)數(shù)時(shí)序，固定投資資產(chǎn)的對(duì)數(shù)時(shí)序，人均可支配收入的對(duì)數(shù)時(shí)序，國家房地產(chǎn)景氣指數(shù)的對(duì)數(shù)時(shí)序，實(shí)際利率的對(duì)數(shù)時(shí)序的協(xié)整關(guān)系分析，可以得出理想房地產(chǎn)價(jià)格的計(jì)算公式。對(duì)變量數(shù)據(jù)取對(duì)數(shù)后雖然和原數(shù)據(jù)不同，但并不改變?cè)瓟?shù)據(jù)的本質(zhì)特征，可以方便平穩(wěn)性檢驗(yàn)。研究步驟是進(jìn)行先單位根檢驗(yàn)（即平整性檢驗(yàn)），然后進(jìn)行協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)（一階整形序列才能進(jìn)行協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)）。（一）平穩(wěn)性檢驗(yàn)采取ADF（AugmentedDickey-Fuller）檢驗(yàn)。檢驗(yàn)主要采用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)軟件EViews進(jìn)行檢驗(yàn)。檢驗(yàn)的結(jié)果如下：各變量的各變量的ADF檢驗(yàn)結(jié)果變量ADF檢驗(yàn)量10%臨界值穩(wěn)定性分析LOGI不穩(wěn)定d(LOGI)穩(wěn)定LOGINC不穩(wěn)定d(LOGINC)穩(wěn)定LOGJQC不穩(wěn)定d(LOGJQC)穩(wěn)定R不穩(wěn)定d（R）穩(wěn)定注：當(dāng)ADF檢驗(yàn)量大于10%臨界值時(shí)，時(shí)間序列不穩(wěn)定，當(dāng)ADF檢驗(yàn)量小于10%值時(shí)，時(shí)間序列穩(wěn)定上述ADF檢驗(yàn)結(jié)果可以看出，LOGRRE,LOGINC,LOGI,LOGJQC,R都是一階整形序列，即原序列不平穩(wěn)，一階后的序列是平穩(wěn)的。另外，需要進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。（二）協(xié)整檢驗(yàn)在重慶房地產(chǎn)合理價(jià)格的實(shí)證測算中，由于所研究的是多變量的協(xié)整關(guān)系，樣本數(shù)據(jù)為1998年到2008年的年度數(shù)據(jù)，因此可以Johansen極大似然估計(jì)法來進(jìn)行協(xié)整同樣采用Eviews軟件，檢驗(yàn)的結(jié)果如下：Johansen極大似然估計(jì)結(jié)果特征值似然比5%的臨界值1%的臨界值協(xié)整方程個(gè)數(shù)假定None*Atmost1*Atmost2Atmost3Atmost4未標(biāo)準(zhǔn)宦化的協(xié)扌整系數(shù)LOGRRELOGILOGINCLOGJQCR標(biāo)準(zhǔn)化的協(xié)整系數(shù)：一個(gè)協(xié)整方程LOGRRELOGILOGINCLOPGJQCRCLoglikelihoodJohansen極大似然估計(jì)的檢驗(yàn)結(jié)果表明：LOGRRE與LOGINC,LOGI,LOGJQC以及R之間存在著協(xié)整關(guān)系，協(xié)整方程為：

LOGRRE=+++通過這個(gè)協(xié)整方程就可以得到理想合理價(jià)格與各經(jīng)濟(jì)要素的定量關(guān)將理想合理價(jià)格與實(shí)際房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)比：年份實(shí)際房價(jià)實(shí)際房價(jià)（LOGRE）理想房價(jià)（LOGRRE）19981806+0019991997+0020002063+0020012291+0020022449+0020032652+0020042759+002005+0020063383+002007+002008+00注：實(shí)際房價(jià)LOGRE是指對(duì)實(shí)際房價(jià)取10為底的對(duì)數(shù)表?實(shí)際房價(jià)（LOGRE）與理想房價(jià)（LOGRRE）通過實(shí)際房價(jià)與理想房價(jià)的對(duì)比，可以看得出重慶的實(shí)際房價(jià)與理想房價(jià)非常接近，因此重慶的房價(jià)基本合理。模型的分析合理價(jià)格的理想模型是首先通過篩選，選出影響合理價(jià)格的關(guān)鍵因素：固定資產(chǎn)投資I,重慶市人均可支配收入INC,國家房地產(chǎn)景氣指數(shù)JQC,實(shí)際利率R共四個(gè)可量化的因素影響。通過平整性分析以及協(xié)整分析得到協(xié)整方程：LOGRRE=+++最后,我們通過作圖得出了重慶市房價(jià)基本合理的結(jié)論。面使用同樣的模型方法對(duì)北京市房價(jià)的合理性做出的圖表分析：年份實(shí)際房價(jià)實(shí)際房價(jià)（LOGRE）理想房價(jià)（LOGRRE）20004455+0020015966+0020027510+0020039070+0020049931+00200510748+00200612480+00200713460+00200813860+00200916658+00201020480+00通過實(shí)際房價(jià)與理想房價(jià)的對(duì)比，可以看得出北京在2000到2008年實(shí)際房價(jià)和理想房價(jià)較為接近，此段時(shí)間內(nèi)北京地區(qū)的房價(jià)基本合理，但是從2008年后尤其是2009年，北京房價(jià)受國內(nèi)及國外一些因素的影響實(shí)際房價(jià)和理想房價(jià)差別較大，實(shí)際房價(jià)遠(yuǎn)高于理想房價(jià)，故此這段時(shí)期內(nèi)其房價(jià)不合理。模型的優(yōu)缺點(diǎn)及推廣針對(duì)重慶房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，參照了經(jīng)濟(jì)學(xué)中合理價(jià)格的模型并成功進(jìn)行了運(yùn)用，同時(shí)，EViews統(tǒng)計(jì)軟件的使用也大大通提高了統(tǒng)計(jì)效率，最終得到的協(xié)整方程對(duì)合理價(jià)格進(jìn)行了定量描述，并且由此證明重慶房地產(chǎn)價(jià)格基本合理。運(yùn)用同樣的模型原理描述北京房價(jià)的狀況表明其房價(jià)不太合理。但本模型也存在一些缺點(diǎn)，在進(jìn)行平穩(wěn)性分析時(shí)，顯著性水平僅僅是10%，因此很有可能僅僅在2000年到2010年之間合理價(jià)格的理想模型成立，在以后的年代中有可能與實(shí)際不太吻合。這需要我們?cè)趯磉M(jìn)一步改進(jìn)模型，提高模型的顯著性水平。問題二的模型建立與求解：根據(jù)問題一中各變量的ADF檢驗(yàn)結(jié)果:變量ADF檢驗(yàn)量10%臨界值穩(wěn)定性分析LOGI不穩(wěn)定d(LOGI)穩(wěn)定LOGINC不穩(wěn)定d(LOGINC)穩(wěn)定LOGJQC不穩(wěn)定d(LOGJQC)穩(wěn)定R不穩(wěn)定d(R)穩(wěn)定由上表可以看出：LOGI=K1*N;LOGINC=K2*N;LOGJQC=K3*N;R=K4*N;即數(shù)據(jù)的一階導(dǎo)數(shù)穩(wěn)定，成線性關(guān)系，所以的詞表達(dá)式有表格可推知K1,K2,K3,K4。而前面推知：LOGRRE=+++將上述數(shù)據(jù)公式帶入可得到預(yù)測房價(jià)公式：LOGRRE=+K1*N+K2*N+K3*NK4*N重慶市RRE、I、INC、JQC、R數(shù)據(jù)列表年份實(shí)際房價(jià)固定資產(chǎn)投資（I）/億元人均可支配收入（INC）/元國家房地產(chǎn)景氣指數(shù)（JQC）年利率（R）2000206317874502001229123795032002244931410339200326524791131620042759622128312005300588114373200633839981680520073792155421336200841302003251562009435024862865320105052293032514北京市RRE、I、INC、JQC、R數(shù)據(jù)列表年份實(shí)際房價(jià)固定資產(chǎn)投資（I）/億元人均可支配國家房地產(chǎn)景氣指數(shù)（JQC）年利率（R）收（INC）入/元200044551250200159661530200275101854200390702000200499312873200510748337120061248028002007134603800200813860350020091665842002010204804600由以上數(shù)據(jù)，可以計(jì)算出關(guān)系函數(shù)K1,K2,K3,K4。代入關(guān)系式（1）求出2011、2012、2013年的房價(jià)：北京年份（年）樓房均價(jià)（元）201121036201223206201326504重慶年份（年）樓房均價(jià)（元）201160202012713020138300所以，我們可以預(yù)測出北京、重慶在2011、2012、2013年房價(jià)還是會(huì)穩(wěn)步增加。但二線三線等城市增幅較大城市快,而大城市的增長幅度小。模型的分析與改進(jìn)此類模型是承接經(jīng)濟(jì)學(xué)的合理價(jià)格模型來推算出未來房價(jià)的趨勢(shì)，進(jìn)而使用回歸分析模型綜合考慮各個(gè)關(guān)鍵因素解決一些具體的數(shù)據(jù)問題，得出線性關(guān)系方程從而合理的預(yù)測將來的房價(jià)，最后得出北京、重慶未來三年房價(jià)穩(wěn)步增長的趨勢(shì)，而一線、二線、三線城市的增長速度不一。由于這個(gè)問題是從前一問的基礎(chǔ)上改進(jìn)分析得出，所以如果上個(gè)方程有誤差，那么這個(gè)公式的誤差相對(duì)而言就會(huì)大一些，數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性就會(huì)降低，但整體上影響不大，如果多考慮幾個(gè)因素，加入一些自變量會(huì)更加精確。問題三的模型建立與求解：可以根據(jù)近幾年土地價(jià)格，GDP,建筑材料成本等走勢(shì)圖（如下圖）由以上可以做出大膽假設(shè)：房價(jià)與土地成本，建筑原材料價(jià)格呈正比，由此可以算出公式如下：P=K4*A+K5*B+K6/C+R+T再假設(shè)居民人均收入對(duì)房價(jià)有一個(gè)容忍度，設(shè)為容差（K6），貝冋以推出居民心中的理想房價(jià)，由此推出理想房價(jià)：L二K7*GDP在理想房價(jià)的一定范圍內(nèi)房價(jià)是理想的，設(shè)這范圍內(nèi)的函數(shù)為X,則X=P-L即X=K4*A+K5*B+K6/C+R+T-P-L所以由上面式子,我們得到以下結(jié)論,并提出合理性措施：居民收入增加是房價(jià)上漲的首要原因。改革開放以來，我國居民收入大幅度增加，恩格爾系數(shù)明顯下降，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)，投資能力越來越強(qiáng)。在住房制度改革的推動(dòng)下，住房的有效需求得以釋放，家庭結(jié)構(gòu)的變化和城鎮(zhèn)化的推進(jìn)又?jǐn)U大了住房需求。這是房價(jià)保持上漲態(tài)勢(shì)最顯而易見的原因。同時(shí)，在缺乏“儲(chǔ)蓄—投資”轉(zhuǎn)化渠道的情況下，購置房產(chǎn)是較富裕居民的理性選擇，住房投資需求逐漸啟動(dòng)，房價(jià)被進(jìn)一步拉高。當(dāng)房價(jià)超出與居住需求相符的水平時(shí)，投機(jī)就會(huì)出現(xiàn)，進(jìn)而導(dǎo)致空置率偏高、租售比倒掛、房價(jià)收入比超過國際警戒線等現(xiàn)象。這樣，房價(jià)就在消費(fèi)需求、投資需求、投機(jī)需求的共同推動(dòng)下不斷攀升，早買房、買大房的住房消費(fèi)行為成為居民應(yīng)對(duì)房價(jià)快速上漲的選擇。寬松的信貸政策是房價(jià)上漲的重要支撐。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資本比例低，對(duì)銀行信貸高度依賴；而銀行體系也很看重房地產(chǎn)開發(fā)貸款對(duì)調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的作用，并因手持土地抵押物而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)給予高杠桿支持。同時(shí)，我國住房消費(fèi)信貸政策非常寬松，銀行大都按照央行規(guī)定的最大貸款比例和遠(yuǎn)低于其他類型貸款的利率水平發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款?？梢哉f，寬松的住房開發(fā)貸款和住房消費(fèi)貸款是促成住房市場產(chǎn)銷兩旺、房價(jià)節(jié)節(jié)攀升的重要推手。而且，房價(jià)不倒、地價(jià)不垮的預(yù)期使手持抵押物的銀行不僅沒有動(dòng)力落實(shí)央行的調(diào)控政策，而且會(huì)采取各種對(duì)策來消化“不利”的調(diào)控政策?！巴恋刎?cái)政”是房價(jià)上漲的重要原因。在很多城市,土地出讓金是地方財(cái)政的重要來源。在土地財(cái)政的激勵(lì)下,地方政府積極在城市開展“三舊”改造,并最大限度地挖掘農(nóng)村土地資源。如果說早期階段是房價(jià)拉高地價(jià),那么,現(xiàn)階段已是地價(jià)推高房價(jià)了。原材料與勞動(dòng)力成本的增長。包括土地、鋼材、設(shè)備、新材料和勞動(dòng)力成本的增長等都有價(jià)格的推動(dòng)作用。如果經(jīng)濟(jì)增長讓收入與價(jià)格普遍上漲,同比計(jì)算時(shí)是否也應(yīng)考慮這類因素呢如人均收入與銀行的利率會(huì)考慮消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)的增長率、投資增長中應(yīng)扣除消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)的增長部分，那么房價(jià)是否也應(yīng)給以必要的物價(jià)調(diào)整呢房地產(chǎn)投機(jī)行為?？梢钥闯隹芍涫杖雽?duì)房地產(chǎn)價(jià)格沒有顯著影響，這些城市房地產(chǎn)價(jià)格的上升，主要是由投機(jī)來推動(dòng)的，而且整體投機(jī)度很高。通過加入時(shí)間變量，房地產(chǎn)投機(jī)度變得更高，說明消費(fèi)者基本上是以外推預(yù)期判斷價(jià)格走勢(shì)，即價(jià)格預(yù)期的形成不僅與過去價(jià)格有關(guān)，而且受過去價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)的影響很大。這是一種非理性預(yù)期，它極大地助長了消費(fèi)者的投機(jī)行為，是導(dǎo)致住宅價(jià)格上升的一個(gè)不可忽視的因素。在加入城市級(jí)虛擬變量后，房地產(chǎn)投機(jī)度顯著增加，說明大城市間房地產(chǎn)價(jià)格的相互攀比，助長了市場投機(jī)行為。在加24人時(shí)間虛擬變量后，我們得出今年房地產(chǎn)投機(jī)度大大高于往年，顯示出當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格極大的偏離了市場基礎(chǔ)價(jià)格。房地產(chǎn)作為具有多重屬性的資產(chǎn)，既是人們安居的必需品，又是各產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須的生產(chǎn)要素。因此，中國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和繁榮，需要一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場。然而，當(dāng)前房地產(chǎn)投機(jī)行為已經(jīng)出現(xiàn)，使房地產(chǎn)市場面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。政府和產(chǎn)業(yè)部門應(yīng)該采取適當(dāng)?shù)拇胧?，積極引導(dǎo)消費(fèi)者和投資者，為建立均衡的房地產(chǎn)市場提供良好的宏觀和微觀環(huán)境。對(duì)策（一）加快建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房當(dāng)今之中國，人均GDP與其他國家相比還是挺小的，中國還是并且將長期處于社會(huì)主義初級(jí)階段。由于目前國內(nèi)的貧富差距比較大，造成富裕者、投機(jī)者大量購買房屋，從而房價(jià)一直居高不下。而作為部分普通平民百姓，人均GDP還不高，可支配收入還不足以購買居室，因此，政府應(yīng)保障低收入群體的利益，加大力度建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，并且還應(yīng)切實(shí)落實(shí)好相關(guān)政策對(duì)低收入人群的身份加以認(rèn)定，以免良好的社會(huì)資源的白白浪費(fèi)。從而切實(shí)解決低收入群體的住房問題。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)會(huì)導(dǎo)致社會(huì)大眾對(duì)商品房需求的降低，對(duì)房價(jià)起到一定抑制作用，從而間接的抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為的發(fā)生。（二）政府頒布相關(guān)法律法規(guī)鼓勵(lì)居民到郊區(qū)、鄉(xiāng)村買房為了減少一個(gè)地區(qū)的人口密度，國家首先應(yīng)繼續(xù)大力實(shí)施“計(jì)劃生育”的基本國策，控制人口數(shù)量，從而減少人口密度。而針對(duì)抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，最主要的還是要抑制房價(jià)的過快上漲，那么根據(jù)供求關(guān)系影響房價(jià)，政府可以在邊緣地區(qū)建立良好的交通渠道、合理的房屋價(jià)格和配套的生活設(shè)施，優(yōu)良的生活環(huán)境，這樣自然就會(huì)降低房地產(chǎn)投機(jī)行為多的地區(qū)的人口密度，從而間接抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為。（三）加大國家宏觀調(diào)控的力度，穩(wěn)定市場、抑制通貨膨脹考慮到房屋造價(jià)有較大部分是建材成本，因此，總的來說國家應(yīng)穩(wěn)定相關(guān)生產(chǎn)資料的價(jià)格，抑制其漲幅過快，從而穩(wěn)定房屋造價(jià)，進(jìn)而穩(wěn)定房價(jià)。最終間接抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為。（四）加強(qiáng)對(duì)土地開發(fā)的監(jiān)管首先，土地由政府壟斷供給，如果房地產(chǎn)市場中存在土地投機(jī)過度的現(xiàn)象，城市政府應(yīng)控制相應(yīng)的土地供給規(guī)模，防止土地投機(jī)活動(dòng)愈演愈烈；但如果土地投機(jī)現(xiàn)象并不明顯而是以房屋投機(jī)為主的話，則應(yīng)適當(dāng)加大土地的供給量，特別是要增加中低價(jià)住房用地的規(guī)模，來抑制房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲。簡而言之就是政府不應(yīng)以財(cái)政收入最大化為目的，而是應(yīng)該從調(diào)節(jié)土地供給和需要的目的出發(fā)來出讓土地使用權(quán)。其次，由于政府壟斷經(jīng)營土地，容易導(dǎo)致權(quán)力尋租，滋養(yǎng)投機(jī)風(fēng)氣，因此應(yīng)增強(qiáng)土地拍賣的透明度和公平性，防止尋租。最后，打擊捂盤投機(jī)行為，規(guī)定獲取土地的開發(fā)商在一定時(shí)期內(nèi)必須開發(fā)，嚴(yán)禁炒地皮。（五）加以法律政策約束房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)在一定程度上就是由于法律制定上的漏洞給了投機(jī)者可乘之機(jī)，而用法律手段的目的就