房地產(chǎn)銷售之房地產(chǎn)狼性銷售課件

房地產(chǎn)銷售之

房地產(chǎn)狼性銷售

房地產(chǎn)銷售之

房地產(chǎn)狼性銷售培訓(xùn)目的

通過本次培訓(xùn)，使部門員工了解房地產(chǎn)基本概念、房屋建筑及工程規(guī)劃相關(guān)基礎(chǔ)知識，以便更好的搞好本職工作。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)

培訓(xùn)目的通過本次培訓(xùn)，使部門員工了解房地產(chǎn)基本內(nèi)容介紹第一章：房地產(chǎn)相關(guān)知識房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)

內(nèi)容介紹第一章：房地產(chǎn)相關(guān)知識房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識第一節(jié)：房地產(chǎn)的概念第二節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)

第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識第一節(jié)：房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)基礎(chǔ)知什么是房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益，是房屋和土地的社會經(jīng)濟(jì)形態(tài)，是房屋和土地作為一種財產(chǎn)的總稱。又稱為“不動產(chǎn)”。第一節(jié)房地產(chǎn)的概念第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識什么是房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實什么是房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。包括：

1）土地開發(fā)；

2）房屋建設(shè)、維修、管理；

3）土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓；

4）房屋所有權(quán)的買賣、租憑；

5）房地產(chǎn)抵押貸款；

6）房地產(chǎn)市場。第一節(jié)房地產(chǎn)的概念第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識什么是房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。包什么是土地及土地所有權(quán)土地—地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。土地所有權(quán)

—含有法律意義上的所有權(quán)和經(jīng)濟(jì)意義上的所有權(quán)雙重含義。 所謂法律意義上的所有權(quán)，表示土地所有者將土地當(dāng)作自已的財產(chǎn)，對其實行占有、壟斷，擁有對土地支配的權(quán)力。 所謂經(jīng)濟(jì)意義上的所有權(quán)應(yīng)該表達(dá)為土地所有者憑借對土地的壟斷獲得一定的經(jīng)濟(jì)收入。土地所有權(quán)分國有土地與集體土地所有權(quán)，集體轉(zhuǎn)為國有才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。第一節(jié)房地產(chǎn)的概念第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識什么是土地及土地所有權(quán)土地—地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空什么是土地使用權(quán)土地使用權(quán)—民事主體依法取得土地的實際經(jīng)營和利用權(quán)。它是我國土地使用制度在法律上的體現(xiàn)，是土地使用者依法對土地享有占有、使用和部分的收益和處分的權(quán)利。分為國有土地使用權(quán)與集體土地使用權(quán)。第一節(jié)房地產(chǎn)的概念第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識什么是土地使用權(quán)土地使用權(quán)—民事主體依法取得土地的實際經(jīng)營和國有土地使用權(quán)取得方式國有土地使用權(quán)的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。有償取得的國有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權(quán)在補(bǔ)辦出讓手續(xù)、補(bǔ)繳或抵交土地使用權(quán)出讓金之后，才可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

第一節(jié)房地產(chǎn)的概念第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識國有土地使用權(quán)取得方式國有土地使用權(quán)的取得方式有劃撥、出讓、土地分類住房用地70年工業(yè)用地50年科教、文體、衛(wèi)生用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合或其他用地50年

第一節(jié)房地產(chǎn)的概念第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識土地分類住房用地70年第一節(jié)房地產(chǎn)的概念第一章房國有土地使用權(quán)出讓年限生地則是相對應(yīng)熟地而言的，是指尚未具備上述施工條件的土地。

熟地指已經(jīng)拆遷完畢，達(dá)到施工條件的土地。

（1）三通一平水通、電通、路通，場地平整。

（2）五通一平水通、電通、路通，燃?xì)馔ā⑼ㄓ嵧?，場地平整?/p>

第一節(jié)房地產(chǎn)的概念第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識國有土地使用權(quán)出讓年限生地則是相對應(yīng)熟地而言的，是指尚未五證二書建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證國有土地使用證商品房銷售許可證產(chǎn)品質(zhì)量保證書住宅使用說明書第一節(jié)房地產(chǎn)的概念第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識五證二書建設(shè)用地規(guī)劃許可證第一節(jié)房地產(chǎn)的概念第一章什么是房地產(chǎn)開發(fā)

是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動。 包括從定點選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計、供水、排水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設(shè)等多項內(nèi)容組成。

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)知識第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識什么是房地產(chǎn)開發(fā) 是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性房地產(chǎn)開發(fā)的特點

房地產(chǎn)開發(fā)具有投資風(fēng)險大、收益高、增值快的特點。其風(fēng)險主要來自四個方面：第一，是市場風(fēng)險，由于房地產(chǎn)市價格波動而給投資者帶來損失的可能；第二，是購買力風(fēng)險，因物價上漲過快而造成投資收益水平下降的可能，第三，是拖欠風(fēng)險，由于房地產(chǎn)購買者財務(wù)狀況的惡化而使房地產(chǎn)投資不能全部收回的可能；第四，是由于自然災(zāi)害和意外事故的發(fā)生而給投資者造成損失的可能。

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)知識第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識房地產(chǎn)開發(fā)的特點 房地產(chǎn)開發(fā)具有投資風(fēng)險大、收益高、增值快的什么是房地產(chǎn)市場

房地產(chǎn)流通全部過程的總和，主要包括買賣、租賃、抵押、房地產(chǎn)證券交易等，連接房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)與房地產(chǎn)消費的橋梁。含一級市場、二級市場和三級市場。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)知識第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識什么是房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)流通全部過程的總和，主要包括買賣什么是一級市場

是指國家土地管理部門按土地供應(yīng)計劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)知識第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識什么是一級市場是指國家土地管理部門按土地供應(yīng)計劃，采用什么是二級市場

是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個人的市場。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)知識第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識什么是二級市場是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將什么是三級市場

是指單位、個人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動的市場。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)知識第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識什么是三級市場是指單位、個人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押什么是三級市場

是指單位、個人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動的市場。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)知識第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識什么是三級市場是指單位、個人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)知識第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占房地產(chǎn)的開發(fā)過程一、建設(shè)用地的確定二、可行性研究三、勘察、規(guī)劃、設(shè)計四、土地平整及拆遷五、開工建設(shè)六、市場推廣銷售七、竣工驗收八、交付使用九、維修與管理第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)知識第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識房地產(chǎn)的開發(fā)過程一、建設(shè)用地的確定第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)什么叫商品房由房地產(chǎn)公司綜合開發(fā)，建設(shè)成后出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)知識第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識什么叫使用權(quán)房由國家及國有企業(yè)事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公房。什么叫共有權(quán)房

兩個或兩個以上的人對同一項房產(chǎn)共同享有所有權(quán)

。什么叫商品房由房地產(chǎn)公司綜合開發(fā)，建設(shè)成后出售的住宅、建筑分類第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)知識第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識按層數(shù)劃分：低層1-3層 多層4-6層 小高層7-11層 中高層12-16層 高層16層以上按用途劃分：居住、商業(yè)、旅游、工業(yè)、農(nóng)業(yè)建筑分類第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)知識第一章房地產(chǎn)相商品房價格第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)知識第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識均價：指各單位的銷售價格相加之后的和除以單位建筑面積和。可以反映一個樓盤整體價格。

起價：指物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格。多層一般以頂層的銷售價為起價，高層以低樓層的售價作為起價。起價帶有一定的欺騙性，并不能真實的反映樓盤的價位。

價格的種類很多，如均價、起價、開盤價、清盤價等，在此僅介紹其中的兩種。

商品房價格第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)知識第一章房地產(chǎn)定金的規(guī)定

定金是當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保一定數(shù)額的貨幣。它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定定金交付的期限。定金合同自實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過合同標(biāo)的額的20%。

如果購房者交了定金后改變主意，決定不買了，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金。如果開發(fā)商未經(jīng)定金繳納者許可將房屋賣給他人，應(yīng)向購房者雙倍返還定金。

這里需要注意定金與訂金之間的區(qū)別：法律規(guī)定，訂金不具有法律效力，只是雙方的一種約定，無論哪方違約，訂金必須退還購房者。

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)知識第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識定金的規(guī)定定金是當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)房屋面積規(guī)定第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)知識第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識1、建筑面積 是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上的（含2.20m，下同）的永久性建筑。2、使用面積是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。房屋面積規(guī)定第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)知識第一章房地房屋面積規(guī)定第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)知識第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識3、套內(nèi)建筑面積

是指由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成的面積。4、共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積，它應(yīng)按一定方式在各產(chǎn)權(quán)人之間進(jìn)行分?jǐn)偂７课菝娣e規(guī)定第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)知識第一章房地成套房屋建筑面積的測算第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)知識第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識1、成套房屋建筑面積的內(nèi)涵 通常指分戶建筑面積。分戶建筑面積指以一個套間為單位的建筑面積。2、成套房屋建筑面積的組成建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積 +套內(nèi)陽臺建筑面積成套房屋建筑面積的測算第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)知識第一章成套房屋建筑面積的測算第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)知識第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識3、套內(nèi)房屋使用面積的計算1）套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。3）不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積。4）內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。成套房屋建筑面積的測算第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)知識第一章成套房屋建筑面積的測算第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)知識第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識4、套內(nèi)墻體面積的計算 套內(nèi)墻體面積：指套內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占地面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（不包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。 套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。成套房屋建筑面積的測算第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)知識第一章成套房屋建筑面積的測算第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)知識第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識5、套內(nèi)陽臺建筑面積的計算 均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影投影面積計算。 其中，封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。成套房屋建筑面積的測算第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)知識第一章成套房屋建筑面積的測算第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)知識第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識6、分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的計算1）共有建筑面積的類型A幢共有建筑面積 指為整幢服務(wù)的共有建筑面積，如為整幢服務(wù)的配電房、水泵房等。B功能共有建筑面積 指專為某一使用功能服務(wù)的共有建筑面積，如專為某一使用功能（如商業(yè)）服務(wù)的電梯、樓梯間、大堂等。C本層共有建筑面積 指專為本層服務(wù)的共有建筑面積，如本層的共有走廊等。成套房屋建筑面積的測算第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)知識第一章成套房屋建筑面積的測算第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)知識第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識2）共有建筑面積的內(nèi)容 包括：公共使用的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算；套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。成套房屋建筑面積的測算第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)知識第一章成套房屋建筑面積的測算第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)知識第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識不計入共有建筑面積的內(nèi)容有：獨立使用的地下室、車棚、車庫；作為人防工程的地下室、避難室（層）；用作公共休憩、綠化等場所的架空層；為建筑造型而建、但無實用功能的建筑面積。建在幢內(nèi)或幢外與本幢相連，為多幢服務(wù)的設(shè)備、管理用房，以及建在幢外與本幢不相連，為本幢或多幢服務(wù)的設(shè)備、管理用房均作為不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。成套房屋建筑面積的測算第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)知識第一章成套房屋建筑面積的測算第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)知識第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識3、共有建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t產(chǎn)權(quán)各方有合法產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)?。無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，根據(jù)房屋共的建筑面積的不同使用功能，按相關(guān)房屋的建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偂?、共有建筑面積分?jǐn)偟挠嬎愎礁魈讘?yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=分?jǐn)傁禂?shù)