易居-黃莊水庫項(xiàng)目宣傳策劃思路方案

黃莊水庫工程宣傳籌劃思路方案PART1案名及核心價值的提煉——確定營銷主題PART2價值延展及工程推廣——確定營銷戰(zhàn)略PART3成功案例及易居介紹——誰來幫助營銷目錄結(jié)構(gòu)通過以下分析及戰(zhàn)略的運(yùn)用，將到達(dá)土地運(yùn)營后贏利價值最大化。案名及核心價值的提煉PART1案名提出過程思考提煉確定思考方向現(xiàn)在與未來開展分析問題提出及思考價值發(fā)現(xiàn)特質(zhì)及價值剖析底色分析提出案名價值表達(dá)PART1目錄結(jié)構(gòu)解答上述問題，我們要從謹(jǐn)慎思考開始問題提出它是一個具備規(guī)模的復(fù)合體。它具備極大的水資源優(yōu)勢。交通便利,路網(wǎng)密集,在京津走廊中具有一定地位。生態(tài)的、原生的新城、旅游城市、健康產(chǎn)業(yè)、智慧產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)能否概括其全部特性？什么樣的案名才能賦予其靈魂?對工程謹(jǐn)慎的思考思考對工程的認(rèn)知景觀占地35300畝?！?guī)模宏大，已經(jīng)超脫大盤的概念進(jìn)入“城〞的級別19200畝的水利設(shè)施，水面比例達(dá)54.30%?！こ套匀粭l件優(yōu)越，極具景觀、生態(tài)優(yōu)勢規(guī)模規(guī)劃在黃莊水庫的根底上，圍水庫建造，優(yōu)化了水庫資源?！从谠旄Ｓ诿竦墓こ?利國利民，社會價值、經(jīng)濟(jì)價值雙重表達(dá)具有濕地的概念?！邆溟_展健康產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、娛樂休閑產(chǎn)業(yè)的先天條件，以產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入帶動整個地域的開展誕生戰(zhàn)略開展特大型城市集群城際走廊帶中，處在北京、天津、濱海新區(qū)，兩城三地的核心位置?！B接兩城三地的中間點(diǎn)“薊縣新城-寶坻新城-中心城區(qū)-靜海新城〞經(jīng)濟(jì)開展軸中，又是北京經(jīng)濟(jì)東延的必經(jīng)之地?！獙?jīng)濟(jì)起到吸引和放大作用交通位置周邊現(xiàn)有九園公路、寶蘆公路、津薊高速、京沈高速；梅豐公路，廊唐高速處在規(guī)劃中?！鼙榻煌ňW(wǎng)興旺交通便利思考后的凝練

尋找工程的特質(zhì)凝練具備完整城鎮(zhèn)功能的復(fù)合體。具備完善的城鎮(zhèn)管理功能根底。具備城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)循環(huán)根底。具備城鎮(zhèn)開放、開發(fā)的根底。具備滿足生活、休閑、旅游的需求根底。對認(rèn)知的思考通過謹(jǐn)慎的思考，我們認(rèn)為工程是：一個新興的、新型的、完備的、原生態(tài)的、帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展的特色產(chǎn)業(yè)旅游城鎮(zhèn)。工程的素質(zhì)開展方向凝練價值的剖析——位置從位置上分析：處在大經(jīng)濟(jì)開展帶中，交通便利性、區(qū)域位置上都極具競爭優(yōu)勢。位于北京、天津、濱海新區(qū)兩城三地的對角線交點(diǎn)上，是北京到濱海的第一站，吸引并截流北京、天津、濱海地區(qū)流出的總部經(jīng)濟(jì)效益，同時在自身放大其對第三產(chǎn)業(yè)效勞配套的經(jīng)濟(jì)效益。吸引經(jīng)濟(jì)流入，在工程中進(jìn)行優(yōu)化，再對外釋放，放大經(jīng)濟(jì)效益。工程位置本工程區(qū)位價值決定了它是北京向天津、濱海開展經(jīng)濟(jì)的“中繼器〞而不是中間站。工程對經(jīng)濟(jì)的影響北京天津?yàn)I海國內(nèi)、國際工程對北京等地總部經(jīng)濟(jì)具有吸納作用。經(jīng)濟(jì)交流經(jīng)濟(jì)交流經(jīng)濟(jì)交流經(jīng)濟(jì)交流吸引放大吸引放大吸引放大吸引放大凝練對價值的剖析——對經(jīng)濟(jì)影響原先的經(jīng)濟(jì)交流模式，沒有通過中間環(huán)節(jié)，可能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的衰減凝練價值的剖析——開展水是最大的優(yōu)勢，水的延伸性使其具備產(chǎn)業(yè)投資的根底。它是一個原生態(tài)的城鎮(zhèn)，具備優(yōu)厚的先天條件，需要前期投資的哺育。它是一個開放的城鎮(zhèn)，一定具備開放的意識，吸引來自國際、國內(nèi)、亞太的經(jīng)濟(jì)投資。必須具備自身的成長模式，才能開展成一個鮮活的城鎮(zhèn)。具備完善的生活、產(chǎn)業(yè)配套，實(shí)現(xiàn)完整的消費(fèi)——收入——再分配的經(jīng)濟(jì)過程。使自身不斷的生長出經(jīng)濟(jì)效益，才會不斷通過自身吸引更多的投資，形成一個良好的投資——收益的引資模式，形成自身的個性。必須具備一條完善的經(jīng)濟(jì)開展鏈。城鎮(zhèn)自身帶有良好的經(jīng)濟(jì)成長性和經(jīng)濟(jì)流動性，使其能給投資者、建設(shè)者、政府機(jī)構(gòu)帶來良好的利益，才能保證工程不斷的成長和開展。

綜合效益實(shí)現(xiàn)自身具備成長性發(fā)展的基礎(chǔ)對開展模式的思考：待哺自哺返哺凝練價值的剖析——自身成長對成長模式的思考：應(yīng)該具備“活〞性，是可以自我開展的“經(jīng)濟(jì)有機(jī)體〞。投資、再投資自身?xiàng)l件為根底依靠產(chǎn)業(yè)進(jìn)行自身經(jīng)濟(jì)循環(huán)互相促進(jìn)產(chǎn)業(yè)為吸引力循環(huán)內(nèi)容：生產(chǎn)——分配——消費(fèi)——收入——再分配對地域經(jīng)濟(jì)促進(jìn)和自身開展工程工程的底色工程的現(xiàn)在和未來現(xiàn)在：近鄰京津新城、知識森林島，以潮白河與其相隔。相互有一定的影響。寶坻新城、京津新城正式被列入了天津開展規(guī)劃中，為工程大開展奠定了經(jīng)濟(jì)環(huán)境。在大區(qū)域中，京津新城已經(jīng)成為了市場開拓者，對黃莊水庫工程區(qū)位的認(rèn)知起到了一定的促進(jìn)作用。底色現(xiàn)在和未來未來：處在“薊縣新城-寶坻新城-中心城區(qū)-靜海新城〞開展規(guī)劃帶中，交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)模初現(xiàn)。京津走廊開展軸確實(shí)定，明確將京津塘高速公路走廊作為城市主要開展方向，與北京城市總體規(guī)劃確定的東部開展帶對接。未來會形成北京——天津——濱海的城市旅游、休閑帶和對主體經(jīng)濟(jì)的效勞配套區(qū)。該區(qū)域已具備一定認(rèn)知度，今后有更大的開展核心價值

核心價值“水〞是最大的特質(zhì)，“水〞帶來生態(tài)概念，由生態(tài)決定的健康產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與及蘊(yùn)含的休閑、養(yǎng)生、娛樂、旅游的巨大市場價值。發(fā)現(xiàn)工程最大特點(diǎn)是“水〞，水是一切之源，水是開展的根底。水的特性是孕育生命、是原生態(tài)的?！吧仙萍僭O(shè)水〞，由水所聯(lián)想到的是干凈、健康、歡快、通暢、深邃、充滿智慧?！八暤膬r值決定了其具備健康、娛樂、生態(tài)的養(yǎng)生城鎮(zhèn)。黃莊工程的開展模式一定是依靠其優(yōu)勢打造一條符合其特點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈條，帶動整個地域的開展。通過健康產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)對投資的引導(dǎo)，最終開展成為最大的“養(yǎng)生〞城鎮(zhèn)，截“駐〞投資和消費(fèi)，使其開展成為一個360度全方位、適宜全年齡、具備國際化的旅游休閑城鎮(zhèn)，銜接京津，聯(lián)通濱海，成為京津經(jīng)濟(jì)圈中重要的“傳動齒輪〞。核心價值價值的利用延伸案名的提出案名的屬性通過以上分析黃莊工程案名必須具備以下屬性：表達(dá)了體量和大氣規(guī)劃?！蟊磉_(dá)了核心價值和文化底蘊(yùn)?！?guī)劃形態(tài)和水的活性表現(xiàn)形式?！昂退嘘P(guān)〞如半島，灣等兼顧工程的啟動和開展，具備良好的延展性?！a(chǎn)業(yè)對外有效的連接和輻射，具備持久的生命力?！煌糜?、生態(tài)功能的特質(zhì)?！】叼B(yǎng)生易于理解，形成良好的傳遞效果?！R記需要具有涵蓋性，為了工程今后的開發(fā)和延展,可以考慮采取主案名及分案名的形式。通過以上的分析，我們將從三個方面進(jìn)行案名建議：“水〞特質(zhì)：凸顯整個產(chǎn)品的最大特色，進(jìn)行利益訴求；其余規(guī)劃主題以相應(yīng)的產(chǎn)品特色進(jìn)行命名。綜合特質(zhì)：表達(dá)工程的體量和大氣規(guī)劃；而這種綜合特質(zhì)也可以從兩個方面考慮，一方面是強(qiáng)調(diào)生態(tài)區(qū)，另一方面強(qiáng)調(diào)國際化特征。功能特質(zhì)：“養(yǎng)生〞的功能；從兩個方面考慮，一是對直接給人身心愉悅的感受，二是表達(dá)一種悠然、超脫的精神生活的狀態(tài)。“水〞特質(zhì)案名的推導(dǎo)思路推導(dǎo)過程綜合特質(zhì)功能特質(zhì)需要一個開展的概念，具備涵蓋性，使工程具備延伸性，能包容以下特點(diǎn)：“和水有關(guān)〞的景觀資源優(yōu)勢大體量和規(guī)模健康的產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)生的概念經(jīng)濟(jì)開展性整個規(guī)劃的形態(tài)動漫產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、娛樂產(chǎn)業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)效益思考方向思考所結(jié)合的因素內(nèi)容+“公園〞的概念“島〞的概念夢幻般的養(yǎng)生一種能夠涵蓋地區(qū)開展的生態(tài)形式延伸水的“活性〞=賦予產(chǎn)業(yè)帶給工程附加值的意境思考結(jié)論文字承載主推案名雙湖公園新城分案名：〔以啟動區(qū)為例〕綠島公園——對湖心島的概念表現(xiàn)金灣公園——對產(chǎn)業(yè)區(qū)及城市主題區(qū)的概念表現(xiàn)藍(lán)庭公園——對居住區(qū)的概念表現(xiàn)伴山公園——對主題公園的概念表現(xiàn)詮釋：“公園〞所表現(xiàn)的是工程包容的一切特質(zhì)，對健康、休閑、旅游、娛樂的因素的包容，從開展的角度來對工程對地區(qū)影響力的解釋?！肮珗@〞表現(xiàn)了一種生態(tài)概念，是一個大規(guī)模城市化的生態(tài)群落?！靶鲁迁曇环N開展方向，是對生態(tài)、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)的一種具象化開展模式。暗示了工程的原生性，開放性。承載了城市功能的概念?！半p湖〞表達(dá)了工程中水的含量，同時“雙〞還可以延伸到北京、天津兩個城市。表現(xiàn)“水的特質(zhì)〞伴山公園綠島公園金灣公園藍(lán)庭公園主推案名表現(xiàn)綜合特質(zhì)方面汀香島城分案名：〔以啟動區(qū)為例〕尚北半島——對產(chǎn)業(yè)區(qū)及城市主題區(qū)的概念表現(xiàn)瞰山半島——對主題公園的概念表現(xiàn)河郡島——對居住區(qū)的概念表現(xiàn)漁湖灣——對湖心島的概念表現(xiàn)詮釋：“島〞表現(xiàn)了工程規(guī)劃的形態(tài)，工程由湖心島、半島、灣組成，同時以群島暗示水域特征?！皪u城〞具備城鎮(zhèn)綜合體的概念。同時從風(fēng)格上富有異國特色，并強(qiáng)調(diào)各區(qū)域的獨(dú)立感?！巴〃暠疽馑吰綖?，“香〞一種感官的體驗(yàn)，“汀香〞聯(lián)想到“岸芷汀蘭〞，渲染了一種生態(tài)的意境。尚北半島瞰山半島漁湖灣河郡島頤海瀛洲分案名：“頤海〞與“瀛洲〞可以分別描述工程東湖，西湖分割的兩大板塊?！邦U海〞可以針對西湖局部，“瀛洲〞可以針對含有島嶼的東湖局部。詮釋：“瀛洲〞是海上的仙境?！邦U〞現(xiàn)在為調(diào)養(yǎng)，修整之意，由此可以聯(lián)想“頤和園〞皇家園林，表達(dá)尊貴的養(yǎng)生方式和優(yōu)美的景觀意境?！昂（暎憩F(xiàn)了水的含量，同時又是孕育生命，具備生態(tài)的、原初的表達(dá)，延伸出一個新型城市的開始。延展性強(qiáng)，兼顧工程啟動和今后開發(fā)。主推案名從功能特質(zhì)方面表現(xiàn)頤海瀛洲通過對工程價值的剖析，我們提出了案名及詮釋，以上局部是對核心價值從“主題思想〞的層面進(jìn)行了發(fā)揮和演繹。下面我們將從戰(zhàn)略的高度，對核心價值進(jìn)行延伸，將核心價值滲透到“實(shí)際操作〞層面的各個環(huán)節(jié)。主題思想推廣運(yùn)用核心價值運(yùn)用層面精神方向行動方向?qū)こ唐饰鯬ART1案名及詮釋PART2工程推廣戰(zhàn)略承上啟下價值延展及工程推廣PART2工程啟動啟動策略核心定位推廣策略啟動什么位置用什么概念推廣用什么方式推廣主要局部解決什么問題PART2目錄結(jié)構(gòu)啟動策略來探討啟動什么位置的問題推廣目的及層次啟動區(qū)需要使工程的展示成功，吸引投資者的眼球。產(chǎn)業(yè)是黃莊工程的一大優(yōu)勢，由產(chǎn)業(yè)帶開工程開展。產(chǎn)業(yè)、居住，旅游、養(yǎng)生等各功能實(shí)現(xiàn)，綜合效益顯現(xiàn)。工程展示產(chǎn)業(yè)啟動效益實(shí)現(xiàn)成“名〞成“勢〞成“城〞效果實(shí)現(xiàn)過程目的層次根底是“工程展示〞，是切入市場的關(guān)鍵一步。1在區(qū)域具有一定的地位，具有拉動整體區(qū)域開展的根本素質(zhì)3配合工程未來開展2表達(dá)工程最大特色，具備吸引關(guān)注的作用在工程中具備地位給工程帶來價值為工程奠定成長的根底啟動區(qū)具備的價值最終工程整體的思想要在展示區(qū)中予以兌現(xiàn)，包括總體設(shè)想、開展方向、對投資收益可靠保障的展現(xiàn)。工程的啟動區(qū)具備“工程展示〞的最大功能。如何進(jìn)行“工程展示〞選擇“啟動區(qū)〞時考慮的因素：第一個層次：展示最大化——要有面，展示有廣度，具備便利性第二個層次：成功最大化——能與外界溝通，要有經(jīng)濟(jì)交流第三個層次：土地效益最大化——能夠起到帶動經(jīng)濟(jì)開展的作用選擇啟動區(qū)的影響因素一個成功的啟動區(qū)一個合格的展示區(qū)需要完成最終目的之前分析的回憶對啟動區(qū)價值判斷選擇時考慮的因素交通因素是最為符合特點(diǎn)的要素通過對交通因素的發(fā)揮和延伸，在此根底上最終確立啟動區(qū)的位置確定選擇啟動區(qū)的方向發(fā)揮并利用交通因素，使展示最大化。利用和延伸“交通〞因素對空間概念的發(fā)揮——“點(diǎn)〞“線〞“面〞的充分理解點(diǎn)線面最終實(shí)現(xiàn)的效果，使整個工程所在區(qū)域成“活〞——是“面〞的概念選擇重要的交通線作為關(guān)鍵線——以“線〞為“軸〞，使展示效果最大。在關(guān)鍵交通“線〞中尋找“點(diǎn)〞，作為啟動點(diǎn)——并由“線〞聯(lián)結(jié)關(guān)鍵交通線的選擇對交通線的選擇方向：最快的線——考慮靠近現(xiàn)有公路及規(guī)劃中提到最先啟動的區(qū)域影響力最大的線——外部方面：連接重要區(qū)域，與經(jīng)濟(jì)開展方向；內(nèi)部方面：工程內(nèi)重要道路，連接各個主題區(qū)域最有價值的線——靠近或聯(lián)結(jié)現(xiàn)有的國道、高速及工程出入口的線連接北京、天津、濱海的交通網(wǎng)最具開展價值，而關(guān)鍵的交通線就是工程的經(jīng)濟(jì)“開展軸〞。交通網(wǎng)價值圖最有影響力線最快的線最具價值線天津市2005～2021年的城市規(guī)劃中為天津市未來的開展規(guī)劃了一軸兩帶。分別是中心城區(qū)和濱海新區(qū)形成的主軸，以中心城區(qū)為核心的西部城鎮(zhèn)開展帶和以濱海新區(qū)為核心的東部濱海開展帶。而從城市的主要開展方向上來看，向西北的北京方向和向東南的濱海方向是天津市短期內(nèi)著力開展的方向。經(jīng)濟(jì)開展軸與外界的聯(lián)系工程的開展軸一定是符合經(jīng)濟(jì)規(guī)劃方向，并能與大經(jīng)濟(jì)交通網(wǎng)進(jìn)行快速的連接開展軸確實(shí)定連接工程內(nèi)南北兩岸連接濱海連接京、津開展軸的交匯處，內(nèi)部關(guān)鍵點(diǎn)開展軸上交通最興旺的點(diǎn)，對外連接關(guān)鍵點(diǎn)最具吸引力的點(diǎn)，可以為工程進(jìn)一步開展提供動力最能表現(xiàn)工程特色，臨水的位置，接近最具影響力及最有價值的交通線——京薊高速、京沈高速，最快的吸引關(guān)注，向內(nèi)拉動關(guān)注。表達(dá)了產(chǎn)業(yè)是工程的最大特色和最具價值的方面，在此啟動公建配套、產(chǎn)業(yè)、工業(yè)別墅等產(chǎn)品，同時吸引政府、投資資金的關(guān)注，促進(jìn)周邊及兩岸主題區(qū)域建設(shè)。作為工程啟動的補(bǔ)充區(qū)域，當(dāng)工程啟動到一定程度時，主題公園可以工程繼續(xù)補(bǔ)充吸引力，同時成為工程內(nèi)部和東部地區(qū)的連接點(diǎn)，輔助工程向?yàn)I海地區(qū)擴(kuò)大影響力。完整的工程啟動區(qū)關(guān)鍵“點(diǎn)〞的推導(dǎo)展示吸引人氣產(chǎn)業(yè)價值表達(dá)工程特色表達(dá)功能外部交通條件開發(fā)進(jìn)程工程規(guī)劃開展軸的價值考慮因素內(nèi)部水生態(tài)產(chǎn)業(yè)主題公園關(guān)系及功能+形象展示的區(qū)域價值展示的區(qū)域特色展示的區(qū)域推導(dǎo)結(jié)果開展軸上的“點(diǎn)〞才具備作為啟動區(qū)的意義和價值，在開展軸上綜合考慮推導(dǎo)出啟動點(diǎn)的位置。開展軸上的點(diǎn)，即是重要交通線的連接點(diǎn)又具備帶動周邊主題區(qū)域開展的價值。啟動區(qū)確定工程展示區(qū)：可以快速起到展示工程的效果啟動區(qū)爆破點(diǎn)：最能表達(dá)工程價值點(diǎn)，同時又是關(guān)鍵交通線的交匯點(diǎn)工程繼續(xù)發(fā)力點(diǎn)：在后期可以持續(xù)放大影響力，同時拉動投資深入工程中“關(guān)注度〞由展示區(qū)進(jìn)入工程，沿“關(guān)鍵線〞不斷的被吸引放大，又受到持續(xù)發(fā)力區(qū)的再次吸引〔“主題公園〞〕，向?yàn)I海進(jìn)一步延伸。隨著路網(wǎng)的完善和經(jīng)濟(jì)規(guī)劃的促進(jìn)，沿“開展軸〞逐步啟開工程，成為整個工程最優(yōu)化的成長方法。對周邊區(qū)域的促進(jìn)力對周邊區(qū)域的促進(jìn)力“關(guān)注度〞的吸引方向工程內(nèi)影響力最大的線工程內(nèi)影響力最大的線啟動節(jié)奏形象啟動區(qū)價值啟動區(qū)開展后備啟動區(qū)最容易表達(dá)效果最表達(dá)價值最具特色第1考慮第2考慮第3考慮節(jié)奏思考原那么——以快速展示工程價值為目的，最優(yōu)方式的實(shí)現(xiàn)土地資源最大化?？焖僬故荆含F(xiàn)有公路——工程干道——順應(yīng)大經(jīng)濟(jì)開展方向，并引導(dǎo)工程內(nèi)經(jīng)濟(jì)走向價值表達(dá)：價值啟動區(qū)——由產(chǎn)業(yè)啟動——復(fù)合功能表達(dá)，從而帶動整體開展對開展推動：補(bǔ)充啟動——工程開展過程中的“催化劑〞啟動順序——由“線〞帶“點(diǎn)〞，由“點(diǎn)〞“線〞結(jié)合，促進(jìn)“面〞的開展。核心定位確定了啟動區(qū)的根底上，來探討用什么概念進(jìn)行啟動推廣的問題最終目的：使工程具備“高度〞，以此概念能夠進(jìn)行“大〞公關(guān)，讓投資者感到投資回報的具有可靠保證。對定位概念的思考思考方向：表達(dá)土地價值，需要一個明確的概念主題，涵蓋工程的特色和內(nèi)容，并具備開展性。滿足需求：使投資、運(yùn)營、政府各方利益得到有效的滿足。涵蓋的概念：表達(dá)工程現(xiàn)有特點(diǎn)，水，大面積，生態(tài)，旅游概念等。展示的原那么：結(jié)合案名，展示工程的價值和特質(zhì)，奠定吸引投資的根底。整體性：不能割裂開啟動區(qū)與整個工程的關(guān)系，需要統(tǒng)一規(guī)劃概念來統(tǒng)領(lǐng)工作。定位提出的過程提出過程研究工程特質(zhì)差異化因素提煉因素判斷概念提出市場定位差異化定位提出對工程進(jìn)行深入認(rèn)知尋找最具代表性的特質(zhì)是否符合對概念理解的要求諸多因素中提出最具代表性的概念利用SWOT進(jìn)行綜合評判對因素的分析是“碰狀〞過程。概念的提出定位概念的研究工程特質(zhì)研究：在類似形態(tài)的工程中，確定我們工程的差異化因素，為尋找推廣“概念〞奠定根底。項(xiàng)目名稱總面積水域面積水域比例東麗湖58平方公里（86957畝）面積達(dá)7.3平方公里(約11000畝)12.50%團(tuán)泊新城210.35平方公里（315367畝）水域57平方公里(約85457畝),水面面積51.3平方公里（769115畝）27%知識森林島14.64平方公里（21949畝）

估計(jì)40%左右京津新城260平方公里（389805畝）

估計(jì)10%左右黃莊水庫項(xiàng)目23.65平方公里（35300畝）水域面積12.86平方公里(19200畝)水面面積8.04平方公里(12000畝)54.30%以規(guī)劃面積和“城鎮(zhèn)〞概念作為主要參考指標(biāo)，對工程影響地區(qū)范圍內(nèi)的工程進(jìn)行分析，目前主要類似的工程有：京津新城、知識森林島、團(tuán)泊新城、東麗湖工程。特質(zhì)、差異化研究水的概念最為突出，以此延伸的生態(tài)概念最為明顯，最具表現(xiàn)力度。定位概念的研究特質(zhì)提煉項(xiàng)目名稱推廣啟動模式區(qū)域獨(dú)特概念東麗湖高端住宅、游樂活動溫泉度假科技高教區(qū)團(tuán)泊新城住宅、體育設(shè)施體育、休閑知識森林島國際化高端住宅展示、知識京津新城溫泉度假村、高端住宅居住、教育黃莊水庫項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)帶有城市特點(diǎn)的完整“養(yǎng)生”概念體經(jīng)過研究分析，認(rèn)為黃莊水庫工程最突出的特點(diǎn)是：無可比較的大面積水景整體的、規(guī)?；纳鷳B(tài)養(yǎng)生概念體從規(guī)劃上看，具有建設(shè)城市管理功能的根底產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，由產(chǎn)業(yè)帶動住宅開展的優(yōu)先模式+“水〞和生態(tài)，及延伸的養(yǎng)生概念差異性的提煉“公園〞的概念定位概念的提出對推廣概念的研判對“公園〞概念的詮釋主題突出，彰顯產(chǎn)業(yè)化特點(diǎn)，利用公園的概念可以到達(dá)后發(fā)而先制的效果，符合推廣的要求。23451符合自身特點(diǎn)，并進(jìn)行延伸：基于旅游〔生態(tài)的〕、創(chuàng)意〔生動的〕、城鎮(zhèn)〔養(yǎng)生的〕——三大概念表達(dá)了整體性：涵蓋了環(huán)境方面、整體方面、產(chǎn)業(yè)方面，并對案名具有補(bǔ)充和延伸作用經(jīng)濟(jì)價值的表達(dá)：在北京——寶坻——濱海開展帶中的價值表達(dá)差異化表達(dá)：與知識森林島、京津新城的差異化表達(dá)市場定位：表達(dá)了市場定位的方向概念的市場定位分析SWOT分析1、大范圍的水景。2、大區(qū)域交通優(yōu)勢。3、地區(qū)認(rèn)知度高。4、整體性概念明確。5、特色產(chǎn)業(yè)啟動。6、生態(tài)、養(yǎng)生價值表達(dá)。S：優(yōu)勢1、地域規(guī)模大。2、整體建設(shè)周期較長。3、規(guī)劃長期，投資大造成變化因素較多。4、易被周邊工程干擾，需要良好的推廣戰(zhàn)略，確立其地域內(nèi)的主導(dǎo)地位。T：威脅W：劣勢O：時機(jī)1、公園概念最突出主題，并具備吸引性，全新的推廣主題。2、啟動策略的運(yùn)用，啟動節(jié)奏的良好控制。3、綜合運(yùn)用“公園〞概念進(jìn)行“大〞的公關(guān)，可以吸引到政府對工程的大力支持。4、經(jīng)濟(jì)大開展的形勢，提升周邊對工程的關(guān)注程度。1、周邊工程競爭策略的變化。2、周邊競爭工程的快速啟動，削弱工程在地區(qū)中的地位。主題定位項(xiàng)目名稱主題定位黃莊水庫項(xiàng)目最具發(fā)展價值的生態(tài)產(chǎn)業(yè)“公園”

東麗湖成為濱海新區(qū)連接城市中心區(qū)的重要經(jīng)濟(jì)功能區(qū)團(tuán)泊新城綜合中國北方水上旅游城市知識森林島世界一流人文合作交流空間京津新城面向北京及周邊的后臺服務(wù)中心結(jié)合之前的分析結(jié)果和市場的差異化，將定位提出。工程情況價值差異開展投資者政府新概念，開展性形象及利益+推廣策略探討用什么策略將概念推廣出去的問題。土地運(yùn)營成功三大關(guān)系運(yùn)營商、投資商〔運(yùn)盈原那么〕群眾與分眾〔利益原那么〕政府〔績效原那么〕群眾與分眾：大規(guī)模城區(qū)的定位需要以市場主體客戶需求為根底，并滿足不同的市場細(xì)分需求。與政府的關(guān)系是決定工程成敗的首要因素，政府可以參股運(yùn)營，進(jìn)行相應(yīng)的政策限制，或提供相應(yīng)的支持，政府直接決定工程的贏利水平與風(fēng)險系數(shù)。支持力度來源于與政府的合作關(guān)系，因此需要研究與政府的溝通內(nèi)容，使其認(rèn)可，獲得更多的支持。兩者戰(zhàn)略合作，打造區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿產(chǎn)品，成為一起“長跑〞的戰(zhàn)略性合作者。推廣過程無論對政府還是對投資商，還是對使用者，綜合考慮是如何策略化的溝通，如何表達(dá)土地整體價值的問題。對推廣的思考工程目前處在一個概念期，為了取得成功需要推廣的“高度〞、需要推廣具有“爆破性〞，在提供這兩方面的支持能力上政府最具有優(yōu)勢及決定作用。同時政府提供的支持更會吸引投資商的關(guān)注，所以目前階段需要針對這兩個方面進(jìn)行推廣。對誰推廣投資商政府“公園〞的推廣概念給予工程一定高度支持對爆破性概念認(rèn)可給予投資可以促進(jìn)投資合作推廣重點(diǎn)：尋求對工程進(jìn)行高端的支持推廣重點(diǎn)：進(jìn)行合作，尋求在產(chǎn)業(yè)和主題公園方面的價值突破重點(diǎn)以“公園〞概念為主要推廣內(nèi)容?！肮珗@〞的概念對政府來說表達(dá)了績效原那么。對政府主要采取公關(guān)的方式。公園的概念具備極大的價值，所以推廣形式也應(yīng)具備一定的高度，以此來配合工程的概念。以高端的“公園〞概念向政府尋求對工程的政策上的、名義上的支持。對投資方面尋求深度合作。且合作應(yīng)具有突破性，對產(chǎn)業(yè)的合作從兩個方面進(jìn)行合作考慮，一是主題公園，二是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。對政府和投資商的推廣效果又可以相互支持、相互促進(jìn)。公關(guān)貫徹整個工程推廣過程，公關(guān)活動〔尤其是對政府方面〕具有全國性、國際性〔影響的廣度〕、新聞性及后續(xù)影響〔深度〕、促進(jìn)對產(chǎn)業(yè)投資的關(guān)注〔土地價值實(shí)現(xiàn)〕。推廣什么“公園〞策略的價值表達(dá)“公園〞概念的表現(xiàn)只有“公園〞的概念，才能賦予工程“高度〞，并具備爆破性，同時順應(yīng)經(jīng)濟(jì)大開展的要求，表達(dá)了工程的形象，對政府具備吸引力，表現(xiàn)了與其他工程的差異性，樂于被投資商接受。順應(yīng)經(jīng)濟(jì)開展的需求表達(dá)了工程核心特質(zhì)表達(dá)了產(chǎn)業(yè)的價值表達(dá)了差異性最易拓展+產(chǎn)業(yè)+主題公園高姿態(tài)、形象性吸引力來自績效經(jīng)濟(jì)吸引力來自投資回報概念運(yùn)用

+住宅政府投資商表達(dá)生態(tài)的辦公環(huán)境養(yǎng)生式的工作狀態(tài)生氣勃勃的“動腦〞產(chǎn)業(yè)國際化的產(chǎn)業(yè)氣氛啟開工業(yè)級的“景觀別墅〞迎合旅游和主題公園所具價值形態(tài)養(yǎng)生居住環(huán)境涉外環(huán)境吸引國際人群推廣重點(diǎn)===推廣參考形式公關(guān)活動深度合作從公關(guān)活動方案中逐步將天房與政府結(jié)合并擦亮企業(yè)品牌方案。從實(shí)質(zhì)工程中讓天房在與政府合作立項(xiàng)中建立贏利模式方案。借由工程打造的過程找到細(xì)節(jié)與靈魂并與政府對話的整地方案。投資者政府工作重點(diǎn)只有政府才能賦予工程足夠的高度，前期工作重點(diǎn)應(yīng)集中在政府方面。全國性、國際性的推薦會組織大型工程考察團(tuán)養(yǎng)生化辦公環(huán)境專家座談會創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)開展趨勢論壇與政府事件相關(guān)的公關(guān)活動國際娛樂品牌及主題公園招商邀請京津城際經(jīng)濟(jì)開展論壇向相關(guān)的行業(yè)協(xié)會、社團(tuán)進(jìn)行工程介紹對政府進(jìn)行公關(guān)的預(yù)期:要求對概念的支持，提高到〞國家〞的高度，爭取到“國家公園〞新城的概念、濕地保護(hù)區(qū)的概念等。對產(chǎn)業(yè)提供必要的政策補(bǔ)償支持,爭取享受國家對產(chǎn)業(yè)園實(shí)施的稅收優(yōu)惠政策。對有意向合作投資方或投資機(jī)構(gòu)的大工程聯(lián)合政府參與，給予一定的重視。爭取在工程內(nèi)成立管理委員會性質(zhì)的部門，對整個地區(qū)按一級別行政區(qū)劃的概念對待。以政府名義與國際、國內(nèi)各行業(yè)協(xié)會取得聯(lián)系，了解需求，形成戰(zhàn)略合作意向。產(chǎn)業(yè)向集群化方向開展，自主的形成產(chǎn)業(yè)鏈條。向園的形態(tài)開展，最終成為具備生態(tài)環(huán)境概念的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，享受國家產(chǎn)業(yè)園的政策待遇。向地區(qū)經(jīng)濟(jì)研發(fā)中心開展，自發(fā)成為地區(qū)的行業(yè)經(jīng)濟(jì)中心。推廣預(yù)期推廣預(yù)期在政府的大力支持下，充分發(fā)揮“公園〞概念的高度，可以此對國際、國內(nèi)影響力較大的企業(yè)或品牌進(jìn)行合作或招商，獲得其在行業(yè)內(nèi)的帶動效應(yīng)和影響力。主題公園：香港海洋主題公園迪士尼主題公園環(huán)球影城公園華僑城集團(tuán)集散式創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園：北京798天津6號院動漫游戲產(chǎn)業(yè)：SONY時代華納臺灣寰宇之星視聽娛樂產(chǎn)業(yè)：SONYBMG中信文化軟件產(chǎn)業(yè)：東軟利用龍頭品牌的影響力，形成產(chǎn)業(yè)鏈條?？蓞⒖嫉钠髽I(yè)及品牌：集散式創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園——提供效勞外包和專業(yè)參謀動漫游戲產(chǎn)業(yè)——提供制作和發(fā)行渠道軟件產(chǎn)業(yè)——提供系統(tǒng)和流程設(shè)計(jì)視聽娛樂產(chǎn)業(yè)——提高行業(yè)內(nèi)關(guān)注度主題公園——提高地區(qū)價值和關(guān)注提高土地價值產(chǎn)業(yè)內(nèi)的網(wǎng)狀關(guān)系產(chǎn)業(yè)、價值鏈條主題公園創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)相關(guān)效勞配套需求人口導(dǎo)入需求核心價值創(chuàng)意企業(yè)群設(shè)計(jì)研發(fā)公司出版發(fā)行公司制作公司創(chuàng)造財(cái)富吸引人口相關(guān)配套生活需求娛樂需求提高地區(qū)價值吸引關(guān)注地區(qū)價值就業(yè)需求要求增加創(chuàng)意參謀地區(qū)價值促進(jìn)提升關(guān)注關(guān)注促使價值提升相關(guān)產(chǎn)業(yè)間共贏模式鏈條工程內(nèi)部功能板塊價值提升鏈條成功案例及易居介紹PART3成功案例——新江灣城等幫助解決問題新江灣城土地總體介紹位于上海市東北部，西起逸仙路、國權(quán)北路，北抵軍工路，南至政立路，東靠閘殷路。規(guī)劃面積9.45平方公里，規(guī)劃居住人口6--8萬人，是上海市中心城區(qū)最大的可供集中成片開發(fā)的土地。將建成21世紀(jì)上海中心城區(qū)知識型、生態(tài)型花園城區(qū)。表達(dá)上海水平，世界一流。開發(fā)前狀況新江灣城原先的定位為4大居住示范區(qū)之一，最初建成的新江灣城時代花園的銷售價格僅2500元/M2；由于搬遷機(jī)場、后期建設(shè)本錢極高等原因，新江灣城開發(fā)在1997年-2002年根本處于停滯狀態(tài)。新江灣城：重新定位2002年上海城投委托我司為新江灣城制定戰(zhàn)略開展規(guī)劃并進(jìn)行后期的地產(chǎn)營銷工作。工作成果：總體定位：綠色生態(tài)港、國際智慧城功能分布：定位性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等確定運(yùn)營進(jìn)度：1年成名、3年成形、5年成勢、10年成城新江灣城：規(guī)劃調(diào)整在總體定位明確的情況下，2003年新江灣城進(jìn)入了規(guī)劃調(diào)整階段。工作成果：通過國際招標(biāo)完成了結(jié)構(gòu)性規(guī)劃；完成景觀設(shè)計(jì)規(guī)劃；完成每塊土地的控制性詳細(xì)規(guī)劃。新江灣城：熟地開發(fā)工程——完成新江灣城系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)道路——完成20公里道路建設(shè)橋梁——完成17座橋梁施工水系——城區(qū)水系全部貫穿綠化——完成新江灣城公園、生態(tài)走廊一期等結(jié)構(gòu)性綠地建設(shè)新江灣城：市場推廣——確立品牌和市場定位進(jìn)行了新江灣城商標(biāo)品牌注冊；通過規(guī)劃招標(biāo)、全市征名、地博會、軟新聞等復(fù)合推廣手段，不斷強(qiáng)化新江灣城在上海市場、全國市場的地位，吸引了眾多著名開發(fā)商的關(guān)注；通過各類公益活動、接待事件的良好執(zhí)行，在政府層面形成良好企業(yè)形象。新江灣城：功能開發(fā)2006年，新江灣城的少量公建初步建成，大量公建工程正在啟動與建設(shè)中。我是協(xié)同開發(fā)商進(jìn)行了公建招商，引入了SMP極限運(yùn)動中心、美格菲體育會所、宋慶齡幼兒園等。深化城區(qū)功能板塊在住宅區(qū)根本成形后，2006年開始深化商務(wù)區(qū)板塊、教育園區(qū)等深化開發(fā)，我司為開發(fā)商提供商務(wù)功能定位的全面咨詢，為后期規(guī)劃設(shè)計(jì)提供依據(jù)。新江灣城：戰(zhàn)略伙伴引進(jìn)通過我司介紹，城投公司與美國漢斯簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同合作開發(fā)C5地塊，包括15萬平米商業(yè)和22萬平米住宅。成交價格為600萬元/畝。市場招標(biāo)

2005年，吸引了中海、凱德、順馳、珠江等多家一級資質(zhì)公司參與C1地塊招標(biāo)，并以599.3萬元/畝成功出讓。2006年，以712萬出讓C2土地。新江灣城：2003年2004年2005年2006年2007年工程啟動價值預(yù)期300萬元/畝只能用工程換土地形式開展工程C1地塊出售，到達(dá)600萬元/畝參與投標(biāo)的如凱德、珠江、中海等一線品牌C5以605萬元/畝、C2地塊以713萬元/畝出讓吸引美國漢斯、華潤等海內(nèi)外一線品牌D1出讓，吸引海內(nèi)外1線企業(yè)36家參與預(yù)計(jì)地價將到達(dá)1400