大學(xué)生活區(qū)市場(chǎng)調(diào)研,初步功能規(guī)劃討論稿4.7

主題：

大學(xué)生活區(qū)市場(chǎng)調(diào)研、初步功能規(guī)劃討論稿

楊2013年4月7日目錄一、襄陽(yáng)教育院校淺析二、客群消費(fèi)心理與行為特點(diǎn)三、學(xué)生商圈的商業(yè)規(guī)劃及業(yè)態(tài)四、功能規(guī)劃（討論）

五、延伸的思維一、襄陽(yáng)教育院校淺析襄樊理工學(xué)院襄陽(yáng)職業(yè)技術(shù)學(xué)院襄陽(yáng)市護(hù)士學(xué)校襄樊學(xué)院理工學(xué)院襄陽(yáng)汽車(chē)職業(yè)技術(shù)學(xué)院華騰軟件學(xué)院貝爾電腦先達(dá)職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校分類高等院校職校技校培訓(xùn)機(jī)構(gòu)一、襄陽(yáng)教育院校淺析一、高校：名稱：襄樊理工學(xué)院（原襄樊學(xué)院）：地址：襄陽(yáng)市隆中路296號(hào)簡(jiǎn)介：國(guó)家二類多科性普通本科院校，學(xué)?，F(xiàn)占地96萬(wàn)多平方米，建筑面積50多萬(wàn)平方米，現(xiàn)有教職工1466人，在校生約為2萬(wàn)人。二、職業(yè)技術(shù)學(xué)院：（一）襄陽(yáng)職業(yè)技術(shù)學(xué)院地址：襄陽(yáng)市襄城區(qū)隆中路18號(hào)簡(jiǎn)介：襄陽(yáng)職業(yè)技術(shù)學(xué)院是一所公辦多科性全日制普通高等院校，占地面積1137畝，校舍建筑面積42萬(wàn)平方米；教職工1009人，在校生14000多人。（二）襄陽(yáng)市護(hù)士學(xué)校地址：襄陽(yáng)市襄城區(qū)隆中路92號(hào)簡(jiǎn)介：襄陽(yáng)市護(hù)士學(xué)校隸屬于襄陽(yáng)市衛(wèi)生局，占地230余畝，專業(yè)教師175人，目前在校生有2822人，近兩年年均完成衛(wèi)生系統(tǒng)職工繼續(xù)教育培訓(xùn)380人次。一、襄陽(yáng)教育院校淺析（三）襄樊學(xué)院理工學(xué)院（現(xiàn)址：湖北省襄樊市中原路48號(hào)）地址：襄陽(yáng)市襄城區(qū)尹集簡(jiǎn)介：由襄樊學(xué)院、湖北澤人教育投資有限公司出資5億元興建，規(guī)劃控制用地1500畝（四）襄陽(yáng)汽車(chē)職業(yè)技術(shù)學(xué)院地址：襄陽(yáng)市襄城區(qū)尹集東街66號(hào)簡(jiǎn)介：全日制普通高等職業(yè)院校，占地1013畝，擁有教師449人，學(xué)院在校?？茖W(xué)生786人，成人與繼續(xù)

教育學(xué)生12856人。（五）襄陽(yáng)技師學(xué)校選址東津三、民辦職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)

通過(guò)《湖北省職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng)》搜索結(jié)果顯示：目前襄陽(yáng)市合格培訓(xùn)機(jī)構(gòu)有18家，涉及軟件、會(huì)計(jì)、計(jì)算機(jī)、電力工程、機(jī)械、種植、養(yǎng)殖、叉車(chē)、電工、電焊、模具設(shè)計(jì)制造的相關(guān)培訓(xùn)。辦學(xué)規(guī)模合計(jì)約4500人。一、襄陽(yáng)教育院校淺析小結(jié)：1、目前高校在校生22690人，中職學(xué)校在校生55265人。隨著高校的不斷擴(kuò)招以及襄陽(yáng)地區(qū)教育資源的豐富，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)兩所大學(xué)在校生預(yù)估2萬(wàn)人左右。2、學(xué)校內(nèi)生源地：現(xiàn)狀為80%主要來(lái)自湖北省內(nèi)、襄陽(yáng)周邊地區(qū)，20%來(lái)自全國(guó)各地。3、學(xué)生月基本生活費(fèi)平均大約為：800元—1000/月/人。其中不含住宿、學(xué)費(fèi)、手機(jī)、電腦等費(fèi)用及兼職工資、獎(jiǎng)學(xué)金。4、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和購(gòu)買(mǎi)能力分析：大學(xué)生的生活費(fèi)來(lái)源于父母，其次是兼職收入和獎(jiǎng)學(xué)金。相對(duì)社會(huì)拿工資的人群來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較薄弱，消費(fèi)水平有限，店家主要靠薄利多銷(xiāo)，降低成本以及有吸引力的產(chǎn)品獲利。5、消費(fèi)集中區(qū)域：鼓樓商圈、人民廣場(chǎng)商圈、民發(fā)（沃爾瑪）商圈

二、客群消費(fèi)心理與行為特點(diǎn)游客周邊社區(qū)居民大學(xué)生游客湖北文理學(xué)院理工學(xué)院襄陽(yáng)汽車(chē)職業(yè)技術(shù)學(xué)院鳳凰家園社區(qū)、白云人家社區(qū)、青龍碧灣社區(qū)、人旺湖畔社區(qū)、姚庵新村社區(qū)襄陽(yáng)文化旅游景區(qū)游客大學(xué)生游客一、客戶群體分類:二、客群消費(fèi)心理與行為特點(diǎn)客群日常消費(fèi)構(gòu)成（大學(xué)生）：（1）大學(xué)生的飲食消費(fèi)，70%的大學(xué)生在校食堂用餐，餐費(fèi)約占總消費(fèi)的60%，以下各項(xiàng)費(fèi)用約占40%。（2）除正常飲食外的主要消費(fèi)構(gòu)成：a、日常服飾消費(fèi)：衣服、鞋、護(hù)膚品、化妝品（女生），大約占32%；b、日常休閑娛樂(lè)消費(fèi)，如上網(wǎng)、唱K，打臺(tái)球、看電影、購(gòu)買(mǎi)報(bào)刊雜志等，娛樂(lè)消費(fèi)，占25%；c、是購(gòu)買(mǎi)零食、水果等占18%；

d、上網(wǎng)費(fèi)用，占10%；二、客群消費(fèi)心理與行為特點(diǎn)

客群日常消費(fèi)構(gòu)成（大學(xué)生）：e、大學(xué)生已經(jīng)逐漸有了社會(huì)交際方面的消費(fèi)。并有逐漸增長(zhǎng)的趨勢(shì)。通訊網(wǎng)絡(luò)費(fèi)被調(diào)查人群中，對(duì)手機(jī)的擁有率為100%。大部分同學(xué)每月的手機(jī)費(fèi)用集中在40元～90元。也有同學(xué)每月的手機(jī)費(fèi)用高達(dá)150元以上。通信網(wǎng)絡(luò)費(fèi)占13%；f、日常學(xué)習(xí)消費(fèi)：學(xué)習(xí)用品、考證、參考書(shū)等，占5%。（3）戀愛(ài)消費(fèi)：調(diào)差顯示，在大一，大二學(xué)生中，有異性朋友的占30%左右,60%以上的在校大學(xué)生談過(guò)戀愛(ài)。二、客群消費(fèi)心理與行為特點(diǎn)大學(xué)生群體為主要客群，同一城市、不同學(xué)校間大學(xué)生們聯(lián)系較多、消費(fèi)相對(duì)集中。大學(xué)生消費(fèi)心理與行為特點(diǎn)：（1）獨(dú)特性：與眾不同引人注意自我滿足（2）興趣性：”追星族“、興趣愛(ài)好相關(guān)（3）時(shí)尚性：時(shí)尚消費(fèi)，男生少購(gòu)買(mǎi)、大品牌、強(qiáng)出手、女生多主動(dòng)、中品牌、軟上手。（4）從眾性（5）攀比性（6）禮節(jié)性：禮尚往來(lái)是重要消費(fèi)力（7）盲目性：”見(jiàn)好就買(mǎi)“（8）沖動(dòng)性：廣告促銷(xiāo)吸引力大（9）圍繞女生性（10）無(wú)計(jì)劃性三、學(xué)生商圈的商業(yè)規(guī)劃及業(yè)態(tài)大學(xué)生消費(fèi)集中區(qū)域：鼓樓商圈、人民廣場(chǎng)商圈、民發(fā)（沃爾瑪）商圈

一、鼓樓商圈：該商圈以鼓樓為龍頭，北街為龍身，形成襄城區(qū)目前唯一成熟的商圈，為傳統(tǒng)核心商圈。

鼓樓商場(chǎng)：營(yíng)業(yè)面積達(dá)3萬(wàn)平的兩座營(yíng)業(yè)大拉皮，是一家是集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、美容、健身、休閑于一體的多元化、綜合型國(guó)家級(jí)大型二檔商貿(mào)企業(yè)北街：北街是襄陽(yáng)的一張“名片”——全國(guó)最長(zhǎng)的仿古步行街，長(zhǎng)860米，寬12米。仿明清建筑特色鮮明、商業(yè)業(yè)態(tài)豐富、以步行為主要特色，商品以年輕人的時(shí)尚為特色，主要消費(fèi)群體為年輕人。

三、學(xué)生商圈的商業(yè)規(guī)劃及業(yè)態(tài)

北街定位為商業(yè)文化步行街。北街有商鋪86家其中專賣(mài)店有24家，面積15—400㎡在范圍間。租金價(jià)格：18㎡的為例，租金約為4000—12000元/間，店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)高達(dá)20萬(wàn)以上。業(yè)態(tài)主要有：專賣(mài)店、服飾超市、小吃店、古玩店、卡拉OK、寵物店等。，其它都是以精品店的形式在經(jīng)營(yíng)的。在北街中有三個(gè)集中的服飾賣(mài)場(chǎng)就是買(mǎi)賣(mài)街,這三個(gè)集中的賣(mài)場(chǎng)都是以經(jīng)營(yíng)時(shí)尚男女服裝鞋帽為主的。

第一條買(mǎi)賣(mài)街有26家商戶，面積約為18㎡，月租為3000/月—3500/月，

第二條買(mǎi)賣(mài)街為2樓商鋪，原有17家商戶，月租為2300/月—3800/月。現(xiàn)在整層對(duì)外招商。第三條買(mǎi)賣(mài)街有商戶37家商戶，是以主題生活館的方式在招商，面積約為16.5㎡，月租為1900元/間。該區(qū)域內(nèi)有博物館、昭明臺(tái)、護(hù)城墻等景點(diǎn)，護(hù)城河公園、江灘可供休閑停留。

襄陽(yáng)四中周邊：

沿東街兩邊至馮家巷口約為714M，門(mén)面一共間，面積在范圍間，租金價(jià)格：業(yè)態(tài)主要有：服飾專賣(mài)、公共服務(wù)類（銀行、通訊運(yùn)營(yíng)商）、藥店、眼鏡店、書(shū)店、文印打字、辦公文具專賣(mài)、小吃店、奶茶等。三、學(xué)生商圈的商業(yè)規(guī)劃及業(yè)態(tài)二、人民廣場(chǎng)商圈：

以廣場(chǎng)為核心、以銀泰百貨、中百倉(cāng)儲(chǔ)、拉美步行街、華洋堂百貨、西湖春天淘寶城等為主要網(wǎng)點(diǎn)。此商圈為襄陽(yáng)市商業(yè)的發(fā)源地，歷史久遠(yuǎn)，消費(fèi)惰性明顯。人流量大，商業(yè)集中，商圈范圍廣，商圈內(nèi)聚集了大量的服裝、鞋帽、化妝品、飾品、珠寶等專賣(mài)店，大型超市、家電賣(mài)場(chǎng)和商場(chǎng)、酒店以及各種類型的咖啡、酒吧、餐飲、娛樂(lè)等名店。聚集眾多品牌名店已經(jīng)使其成為襄陽(yáng)中高檔消費(fèi)區(qū)。潮流港：由最早的地宮娛樂(lè)城改造的，潮流港內(nèi)有40家商戶。潮流港引進(jìn)幾個(gè)較大的項(xiàng)目有：百利鞋業(yè)占地500多平方，新加坡美食城占地500多平方，工貿(mào)羽絨服城占地500多平方，金橋服飾城占地400平方，日韓牛仔占地面積200多平方。

解放路位于樊城老城區(qū)，呈西南至東北走向，東北自丹江路，西南止火星觀，長(zhǎng)約2700米，寬20-30米。解放路沿街店面右側(cè)有87家，左側(cè)店面62家。解放路和炮鋪街相鄰有銀泰百貨和新財(cái)富廣場(chǎng)，在臨街店面中大部分是以專賣(mài)店和精品店大部分都有5年以上的歷史了，在解放路上的客流量穩(wěn)定，消費(fèi)水品較高。商鋪面積在租金價(jià)格三、學(xué)生商圈的商業(yè)規(guī)劃及業(yè)態(tài)芳姿廣場(chǎng)：共46家商戶，也是分左右兩條通道。主要經(jīng)營(yíng)時(shí)尚女裝和鞋帽。租金是在4000元/月—5000元/月，目前的轉(zhuǎn)讓費(fèi)是在3萬(wàn)—5萬(wàn)，押金2萬(wàn)元，是月交房租的形式。時(shí)代廣場(chǎng)和芳姿是襄樊市較早的時(shí)尚女裝集中的賣(mài)場(chǎng)，在襄樊15歲—20歲之間的普通學(xué)生中還是主要的消費(fèi)場(chǎng)地。

三、學(xué)生商圈的商業(yè)規(guī)劃及業(yè)態(tài)新勞動(dòng)街：由開(kāi)放廣場(chǎng)整體改造修建的。勞動(dòng)街在上世紀(jì)八、九十年代曾是襄樊市商業(yè)的龍頭。新改造后的勞動(dòng)街有精品商戶27家，普通貨亭43家?，F(xiàn)正在經(jīng)營(yíng)的精品商戶13家，主要經(jīng)營(yíng)精品男女服飾，童裝，快餐，奶茶。精品店的費(fèi)用主要是租金1800/月—2300/月。普通貨亭正在經(jīng)營(yíng)的有19家，主要經(jīng)營(yíng)男女服飾，精品小百貨月租金在600/月—800/月。勞動(dòng)街現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)狀況不是很理想。

華洋堂百貨：共5層，經(jīng)營(yíng)面積達(dá)3.5萬(wàn)平，擁有國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名品牌400余家。銀泰百貨：建面約2.6萬(wàn)平，租期共20年，前三年租金合計(jì)為5600萬(wàn)，第五年起每年租金為2400萬(wàn)，租賃期的第六年在第五年租金基礎(chǔ)上遞增6%，以后的年租金增幅均以前一年增幅后的租金為基準(zhǔn)，逐年遞增6%。該區(qū)域有人民廣場(chǎng)、人民公園兩個(gè)大型休閑停留區(qū)三、民發(fā)（沃爾瑪）商圈：

民發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)商圈具有商業(yè)分散、不集中、商圈范圍小等特點(diǎn)，該商圈消費(fèi)群體年齡在30歲以上，主要集中在35—45之間。學(xué)生消費(fèi)以電影院、超市為主。四、功能規(guī)劃（討論）項(xiàng)目定位設(shè)想：

大學(xué)城的特征：

人口素質(zhì)高，智力密集、流動(dòng)穩(wěn)定、需求多樣、思維活躍、人文薈萃。涵蓋時(shí)尚、潮流、運(yùn)動(dòng)、休閑、娛樂(lè)、美食、酒吧、音樂(lè)、文化、藝術(shù)、創(chuàng)意等12大潮流業(yè)態(tài)一個(gè)“可看”、“可讀”、“可想”、“可參與”的“生活文化廣場(chǎng)”（針對(duì)大學(xué)生時(shí)尚、前衛(wèi)的消費(fèi)觀念，大力發(fā)展休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)，并提供創(chuàng)業(yè)基地，把年輕人的創(chuàng)業(yè)激情帶動(dòng)起來(lái)，在娛樂(lè)中實(shí)現(xiàn)自己的夢(mèng)想。）一個(gè)集購(gòu)物、餐飲、住宿、休閑、娛樂(lè)和觀光旅游為一體的“一站式”消費(fèi)場(chǎng)所。大學(xué)生的作息時(shí)間，下午、晚上（7—9點(diǎn)）活動(dòng)較多。學(xué)生經(jīng)濟(jì)最為繁榮的時(shí)期主要是３～６月和９～１２月，蕭條期則為寒暑假。建議規(guī)劃一些格子鋪，提供大學(xué)生參與創(chuàng)業(yè)的機(jī)會(huì)、從而帶動(dòng)人氣、學(xué)生消費(fèi)。建議商鋪?zhàn)钚∶娣e為15㎡左右，最大為200㎡左右，80%面積在20—60㎡學(xué)生公寓這塊可參考帶租約銷(xiāo)售模式四、功能規(guī)劃（討論）四、功能規(guī)劃（討論）項(xiàng)目業(yè)態(tài)代表品牌比例餐飲自助餐、零食小吃、水吧、咖啡廳、簡(jiǎn)餐凱威自助餐、華萊士、不二家、良品鋪?zhàn)印?0%休閑娛樂(lè)電影院、卡拉OK、桌球室、酒吧、電