公共租賃住房運(yùn)營(yíng)管理方案

---------高鐵新區(qū)A片區(qū)公共租賃住房運(yùn)營(yíng)管理（個(gè)人意見稿）方案泰安市××××××××-------------第一章 運(yùn)營(yíng)管理整體設(shè)想與策劃第一節(jié)運(yùn)營(yíng)管理的意義租賃管理+物業(yè)管理=運(yùn)營(yíng)管理。租賃管理內(nèi)容具體包括公租住房租金的收繳、使用和管理，確保公共租賃住房健康發(fā)展，經(jīng)營(yíng)理念“保本微利、服務(wù)民眾、服務(wù)社會(huì)”；公租房小區(qū)物業(yè)管理，由市住房保障機(jī)構(gòu)組建或選聘的專業(yè)物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)，經(jīng)營(yíng)理念“保本微利、注重效率、注重服務(wù)質(zhì)量”。以上兩者在經(jīng)營(yíng)理念、工作要求上具有共同特性，都是不以盈利為目的，側(cè)重管理與服務(wù)，兩者結(jié)合，可以更好的起到工作銜接有效，避免工作內(nèi)容單一，工作量不足問題，如果物業(yè)管理做到“全封閉”運(yùn)作，只做公租房，這樣可以有效控制虧損，事半功倍。第二節(jié)運(yùn)營(yíng)管理的機(jī)制經(jīng)營(yíng)租賃管理人員（經(jīng)租管理人員）既承擔(dān)租賃管理的具體工作，又承擔(dān)物業(yè)管理的部分工作分工。要求掌握保障房與物業(yè)管理的相關(guān)政策、法規(guī)及行業(yè)服務(wù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，要求人員具有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力、綜合管理能力、溝通能力、處理突發(fā)事件能力，對(duì)物業(yè)管理中出現(xiàn)的矛盾可以及時(shí)化解，對(duì)上級(jí)有關(guān)工作精神準(zhǔn)確做到上通下達(dá)。具體講經(jīng)租管理人員是運(yùn)營(yíng)管理之中的核心管理人員，既為政府管理好房子又為住戶提供各種物業(yè)服務(wù)。2-------------工程設(shè)備管理人員（工管人員）既是小區(qū)內(nèi)（樓宇）設(shè)施設(shè)備的大管家又是維修工，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)（樓宇）設(shè)施設(shè)備的正常、安全運(yùn)行，對(duì)公共區(qū)域內(nèi)的設(shè)備定期巡檢及時(shí)維修，對(duì)承租戶提報(bào)的維修提供無償或者有償?shù)姆?wù)。要求有較強(qiáng)的協(xié)調(diào)溝通能力和組織管理能力，有良好的職業(yè)素養(yǎng)和團(tuán)隊(duì)合作精神，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)流程，掌握施工圖紙和設(shè)計(jì)變更，負(fù)責(zé)項(xiàng)目后期內(nèi)部資料、各類工程檔案資料歸檔整理，所有操作人員持證上崗。根據(jù)工種分為：工程師、水電維修工、特種設(shè)備（電梯）維護(hù)、消防監(jiān)控、特種崗位值班。另外還應(yīng)包括財(cái)務(wù)人員、前期專門人員等，具體操作部分需要秩序維護(hù)（保安）人員、保潔綠化人員等。第三節(jié)運(yùn)營(yíng)管理的機(jī)制設(shè)置設(shè)立公共租賃住房運(yùn)營(yíng)管理中心，下設(shè)綜合協(xié)調(diào)辦、財(cái)務(wù)、經(jīng)租管理辦、工程部。綜合協(xié)調(diào)辦由不少于 2人組成，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、統(tǒng)一調(diào)配各室工作，接收來自承租戶的電話、保修、反饋意見等； 經(jīng)租辦由物業(yè)管理分工具體明確崗位分屬，所有人員均承擔(dān)租賃管理的具體工作，又合理分工承擔(dān)物業(yè)管理的具體工作；工程部在工程師的統(tǒng)一安排下根據(jù)工種分工具體工作，對(duì)整個(gè)小區(qū)的設(shè)施設(shè)施安全正常運(yùn)行負(fù)有責(zé)任。其中協(xié)調(diào)辦、經(jīng)租辦負(fù)責(zé)人、工程師直接對(duì)運(yùn)營(yíng)管理中心主任負(fù)責(zé)。主要崗位職責(zé)：3-------------一、綜合協(xié)調(diào)人員崗位要求、崗位職責(zé)：1、掌握保障房與物業(yè)管理的相關(guān)政策、法規(guī)及行業(yè)服務(wù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)；2、具有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力、綜合管理能力、溝通能力、處理突發(fā)事件能力，對(duì)上級(jí)有關(guān)工作精神準(zhǔn)確做到上通下達(dá)；3、對(duì)運(yùn)營(yíng)管理中心人員情況、聯(lián)絡(luò)方式、人事檔案做到分類有序，部門之間善于尋找平衡點(diǎn)；4、掌握各室、各部門的動(dòng)態(tài)，要做到及時(shí)掌握、準(zhǔn)確匯報(bào)；5、認(rèn)真接聽承租戶電話，對(duì)反映的問題及時(shí)整理、及時(shí)解決、及時(shí)匯報(bào)；6、配合經(jīng)租辦對(duì)于租賃期限屆滿未續(xù)簽協(xié)議以及解除租賃關(guān)系的承租家庭或單位實(shí)施住房清退。清退未果的，負(fù)責(zé)申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟；7、對(duì)配租家庭的動(dòng)態(tài)監(jiān)管工作，做好查臺(tái)帳記錄，并將實(shí)施巡查過程中發(fā)現(xiàn)的變化情況及時(shí)向住房保障機(jī)構(gòu)等有關(guān)部門和單位通報(bào)；8、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。二、經(jīng)租管理人員崗位要求、崗位職責(zé)：1、掌握保障房與物業(yè)管理的相關(guān)政策、法規(guī)及行業(yè)服務(wù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)；2、具有較強(qiáng)的綜合管理能力、溝通能力、處理突發(fā)事件能4-------------力，對(duì)物業(yè)管理中出現(xiàn)的矛盾可以及時(shí)化解，對(duì)上級(jí)有關(guān)工作精神準(zhǔn)確做到心中有數(shù)；3、協(xié)助持有住房保障機(jī)構(gòu)出具的資格認(rèn)定通知單和實(shí)物配租房屋調(diào)撥單的配租家庭辦理租賃入住手續(xù)；4、每月向公共租賃房、廉租住房實(shí)物配租家庭或單位收取房屋租金，并按戶建立配租家庭的租賃臺(tái)帳記錄，并將實(shí)施巡查過程中發(fā)現(xiàn)的變化情況及時(shí)向綜合協(xié)調(diào)辦通報(bào)；5、配合綜合協(xié)調(diào)辦做好對(duì)配租家庭的動(dòng)態(tài)監(jiān)管工作，配租家庭實(shí)施季度巡查，做好查臺(tái)帳記錄，并將實(shí)施巡查過程中發(fā)現(xiàn)的變化情況及時(shí)向住房保障機(jī)構(gòu)等有關(guān)部門和單位通報(bào)；6、對(duì)于租賃期限屆滿未續(xù)簽協(xié)議以及解除租賃關(guān)系的承租家庭或單位實(shí)施住房清退。清退未果的，負(fù)責(zé)申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。7、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。三、工程管理人員崗位要求、崗位職責(zé)1、掌握施工圖紙和設(shè)計(jì)變更；2、負(fù)責(zé)內(nèi)部資料、各類工程檔案資料歸檔整理；3、負(fù)責(zé)房屋及配套設(shè)施設(shè)備的定期檢查維護(hù)與修繕；4、對(duì)于房屋報(bào)修的承租家庭或單位進(jìn)行登記、安排派工單與維修；5、維修記錄每月統(tǒng)計(jì)，材料購(gòu)進(jìn)與支出建立臺(tái)帳，杜絕浪5-------------費(fèi)、分類管理。6、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。四、經(jīng)租管理人員中物業(yè)管理分工的崗位要求、崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)秩序維護(hù)（保安）員與保潔綠化人員的選聘、管理工作；2、對(duì)秩序維護(hù)（保安）員與保潔綠化人員進(jìn)行定期培訓(xùn)，對(duì)管理中心制定的各項(xiàng)政策落實(shí)到位；3、負(fù)責(zé)秩序維護(hù)（保安）員與保潔綠化人員的考勤、日?？己?、工作分工、崗位調(diào)整等工作；4、變化中不斷完善秩序維護(hù)（保安）員與保潔綠化人員的崗位職責(zé)和工作紀(jì)律的有關(guān)規(guī)定；5、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。五、組織結(jié)構(gòu)圖表1運(yùn)營(yíng)管理中心綜合協(xié)調(diào)辦財(cái)務(wù)室 經(jīng)租管理辦 工程部物業(yè)各辦6-------------第四節(jié) 運(yùn)營(yíng)管理中的管理辦法公租房運(yùn)營(yíng)管理中的問題要以管理辦法的形式體現(xiàn)，并在租賃合同中明確約定。一、租賃管理簽訂《公共租賃住房租賃合同》，合同的簽約主體、合同期限要明確，要規(guī)定承租戶應(yīng)愛護(hù)并合理使用房屋及附屬設(shè)施，不得擅自對(duì)房屋進(jìn)行裝修。要規(guī)定因使用不當(dāng)造成房屋或附屬設(shè)施損壞的，應(yīng)負(fù)責(zé)維修或賠償。要規(guī)定承租戶應(yīng)按時(shí)交納政府規(guī)定的公共租賃住房租金和房屋使用過程中發(fā)生的水、電、氣、通訊、電視、物業(yè)服務(wù)等費(fèi)用。二、退出管理建立申請(qǐng)者信用檔案，應(yīng)規(guī)定凡采取提供虛假證明材料等欺騙方式取得公共租賃住房的；轉(zhuǎn)租、出借的；改變公租房結(jié)構(gòu)或使用性質(zhì)的；承租人無正當(dāng)理由連續(xù)空置 6個(gè)月以上的；拖欠租金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)累計(jì)6個(gè)月以上的；在公租房中從事違法活動(dòng)的；違反租賃合同約定的，解除租賃合同，收回公租房，其行為記入信用檔案，5年內(nèi)不得申請(qǐng)公共租賃住房。三、監(jiān)督管理（動(dòng)態(tài)監(jiān)管）應(yīng)授權(quán)運(yùn)營(yíng)管理中心對(duì)承租戶履行合同約定情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，有關(guān)單位和個(gè)人予以配合，如實(shí)提供資料；在監(jiān)督檢查過程中，應(yīng)規(guī)定2名以上工作人員可持工作證，在至7-------------少1名成年家庭成員在場(chǎng)的情況下，進(jìn)入公租房檢查使用情況；應(yīng)規(guī)定檢查工作人員對(duì)違法違規(guī)行為予以制止并責(zé)令改正的權(quán)利；應(yīng)規(guī)定對(duì)提供虛假證明材料的有關(guān)部門的直接責(zé)任人通報(bào)其單位追究責(zé)任；應(yīng)規(guī)定房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)接受租賃戶委托代理出租、轉(zhuǎn)租的的處理措施。第二章 擬采取的管理方式和工作計(jì)劃第一節(jié)擬采取的管理方式在整體構(gòu)想和管理策劃可行的前提下，管理思路可以概括為：“一種模式，二項(xiàng)承諾、三個(gè)重點(diǎn)、四大措施” 。一種模式：創(chuàng)造性的采用 1+1管理模式，即：租賃管理物業(yè)管理=運(yùn)營(yíng)管理。采用的經(jīng)營(yíng)理念是：保本微利、服務(wù)民眾、服務(wù)社會(huì)。工作要求是：封閉運(yùn)作、注重效率、注重服務(wù)質(zhì)量。二項(xiàng)承諾：1、對(duì)政府的承諾： 規(guī)范市公共租賃住房運(yùn)營(yíng)管理，包括規(guī)范租金收入管理，保障房屋租賃雙方的合法權(quán)益，使政府投資保值增值。2、對(duì)承租戶的承諾： 根據(jù)合同約定規(guī)范管理（包括租賃合同和物業(yè)管理協(xié)議） 向承租戶提供服務(wù)， 以“客戶滿意”為標(biāo)準(zhǔn)，真誠(chéng)服務(wù)每一位承租戶。8-------------三個(gè)重點(diǎn)：針對(duì)公共租賃住房管理的特點(diǎn)和工作中的難點(diǎn)，確定運(yùn)營(yíng)管理中的三個(gè)重點(diǎn)：重點(diǎn)之一：房屋租金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)等的收繳做為公租房租金收入的具體執(zhí)收單位，應(yīng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定做好公租房租金收入的應(yīng)收、實(shí)收和欠繳數(shù)據(jù)等統(tǒng)計(jì)工作，加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算并建立明細(xì)賬；對(duì)符合廉租住房保障條件的公共租賃住房承租人，按公布的廉租房租金標(biāo)準(zhǔn)收繳公共住房租金，做好其差額的結(jié)算工作。精確核算物業(yè)管理成本，根據(jù)《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》以及泰安市房產(chǎn)管理局有關(guān)文件精神，完成物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)測(cè)算與定價(jià)。重點(diǎn)之二：公共租賃住房運(yùn)營(yíng)管理中的日常管理政府解決了城市住房困難群體的住房問題，做為體系中一個(gè)重要部分，公租房的運(yùn)營(yíng)管理不可能完全靠市場(chǎng)，只要政府的支持落到實(shí)處，就能保證保障性住房的運(yùn)作有足夠的“底氣”。1、房管所工作重心的轉(zhuǎn)移，脫離原來直管公房的管理思維；2、加強(qiáng)職工責(zé)任心、學(xué)習(xí)法律法規(guī)、加強(qiáng)配合、團(tuán)結(jié)協(xié)作。通過不斷的探索與實(shí)踐，穩(wěn)中求進(jìn)，努力使公共租賃住房的管理走到全省的前列。重點(diǎn)之三：公共租賃住房動(dòng)態(tài)監(jiān)管與退出管理不斷完善動(dòng)態(tài)監(jiān)管工作，授權(quán)運(yùn)營(yíng)管理中心對(duì)承租戶履9-------------行合同約定情況進(jìn)行入戶監(jiān)督檢查，對(duì)檢查出的問題有權(quán)采取措施。對(duì)于承租戶租賃合同期滿后，應(yīng)退出公共租賃房，需要續(xù)租的，在合同期滿前重新申請(qǐng)，經(jīng)審核符合條件的，重新簽訂租賃合同；對(duì)承租人通過購(gòu)買、獲贈(zèng)、繼承等方式獲得其他住房的，或在租賃期內(nèi)超過政府規(guī)定的收入標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)退出公共租賃住房；對(duì)退出確有特殊困難的，給予一定的過渡期，拒不騰退的，按合同約定處理，必要時(shí)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。四大措施：措施之一：服務(wù)信息反饋體系與職工激勵(lì)機(jī)制的建立確保公租房運(yùn)營(yíng)管理工作措施落實(shí)到位公共租賃住房在日常的管理中注重服務(wù)信息的采集與發(fā)聵。信息源要全面、匯聚與公共租賃住房運(yùn)營(yíng)管理有關(guān)的所有問題，對(duì)不合格的服務(wù)制訂糾正的處理措施，使反饋具有一定的范圍和頻度，信息采集真實(shí)、科學(xué)。保證信息反饋通道暢通，信息處理集中，所有信息匯集到綜合協(xié)調(diào)部，經(jīng)過分析整理，并由綜合協(xié)調(diào)部發(fā)出指令，跟蹤檢查。激勵(lì)是人性化管理的主要方式。在以人為本的激勵(lì)系統(tǒng)中，進(jìn)行適時(shí)管理，充分發(fā)揮每位職工的主觀能動(dòng)性，增強(qiáng)主人公意識(shí)和自我實(shí)現(xiàn)意識(shí)，使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開展工作。獎(jiǎng)懲機(jī)制在實(shí)際工作中以獎(jiǎng)為主，以懲為輔，堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰，獎(jiǎng)懲分明。通過獎(jiǎng)勵(lì)“引”著員工往前走，通過10-------------懲罰“趕”著員工朝前走。做到人人有動(dòng)力，個(gè)個(gè)有壓力，獎(jiǎng)勵(lì)的類型有物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和精神獎(jiǎng)勵(lì)等。服務(wù)社會(huì)、承租戶和創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)、社會(huì)雙重效益是權(quán)衡考核的唯一標(biāo)準(zhǔn)。在提升上不拘一格，能者上，平者讓，庸者下，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。措施之二：多頭并舉，采取一對(duì)一模式，確保承租戶驗(yàn)房入住正常有序開展對(duì)持有住房保障機(jī)構(gòu)出具的通知單和搖號(hào)確定單號(hào)的配租家庭辦理租賃入住手續(xù)，帶領(lǐng)其看房發(fā)鑰匙，簽訂各種文書，是一件工作量大，但又需要極為細(xì)致的工作。提前著手準(zhǔn)備，將所有可能出現(xiàn)的問題，進(jìn)行匯編，以明白紙的形式發(fā)放的承租戶手里。確定派發(fā)時(shí)間順序，與承租戶一對(duì)一交待明白，并做好文字性材料或表格的記錄保存。進(jìn)一步規(guī)范服務(wù)行為，一方面挖掘業(yè)主的潛在需求，滿足承租戶深層次的物質(zhì)和精神需要，承租戶想到的一定做到，承租戶沒想到的也已想到并且做到，做人之未做，做人之難做。措施之三：裝修管理上情理手段、經(jīng)濟(jì)手段、行政手段、法律手段等四種手段并用為確保公共租賃住房無一例違章裝修，采取運(yùn)營(yíng)管理中心推薦3家裝飾公司與承租戶自找相結(jié)合的方式，對(duì)運(yùn)營(yíng)中心聯(lián)系的3家提前確立，提前溝通，并與其簽訂裝飾有關(guān)問題的協(xié)議書。對(duì)承租戶自找的裝飾隊(duì)伍，收取裝修保證金，11-------------所有樓內(nèi)裝飾工人戴證進(jìn)樓，嚴(yán)格把關(guān)、嚴(yán)格控制、強(qiáng)調(diào)預(yù)防為主、有錯(cuò)必糾。預(yù)防上我們狠抓宣傳培訓(xùn)，對(duì)承租戶、裝修單位和員工進(jìn)行裝修制度、裝修要求等方面的教育，明示制度，有據(jù)可依。在裝修審批上嚴(yán)格把關(guān)，并明確雙方的契約關(guān)系，不講情面，不留縫隙。加強(qiáng)追蹤監(jiān)管，采用工程維修員、保安員齊抓共管的方法，將違章裝修消滅在萌芽狀態(tài)。一旦發(fā)生違章裝修，我們首先曉之以理，動(dòng)之以情，運(yùn)用情理手段解決。解決不了的，通過罰沒裝修押金等手段強(qiáng)制執(zhí)行，并通過上報(bào)房管部門采取行政手段予以約束。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，建筑裝修垃圾實(shí)行指定地點(diǎn)統(tǒng)一運(yùn)輸?shù)脑瓌t，裝修搬運(yùn)過程中電梯使用制定科學(xué)規(guī)范措施。我們最后的解決辦法就是訴諸法律。保證各種矛盾自行處理，就地解決，絕不上交。措施之四：物業(yè)管理各部工作，保安、保潔、工程維修、有序停車等措施得當(dāng)，配合租賃管理使其更加完善首先明確各部門負(fù)責(zé)人，保安保潔工作一個(gè)全管，使其成為一個(gè)協(xié)同協(xié)作的團(tuán)體，打破以往各自為營(yíng)的局面。更加注重人事（招聘）關(guān)，寧缺勿濫，使每位招聘的員工都個(gè)個(gè)是精兵強(qiáng)將，責(zé)任心、工作紀(jì)律進(jìn)一步加強(qiáng)，制定保潔綠化人員崗位責(zé)任制、保安人員崗位責(zé)任制，及相應(yīng)的考核獎(jiǎng)勵(lì)制度，充分調(diào)動(dòng)起積極性，充分監(jiān)督其動(dòng)態(tài)；保安保潔負(fù)責(zé)人要對(duì)每位員工了如指掌，對(duì)各崗位人員合理分工，做到人12-------------盡其用。工程維修做為工程部直屬力量，是公共租賃住房小區(qū)（樓宇）正常、安全使用的“保護(hù)神” ，也是為承租戶提供日常維修的中堅(jiān)力量，所有人員應(yīng)做到持證上崗，一專多能。對(duì)樓內(nèi)的重要設(shè)施設(shè)備在工程師的指揮下做到定期檢查定期維修， 并做好記錄， 對(duì)接到綜合協(xié)調(diào)辦發(fā)來的維修指令，要立即前往維修，并及時(shí)反饋信息；如實(shí)填寫派工單，維修完畢及時(shí)歸隊(duì)；工程部要制定確實(shí)可行的工程維修人員崗位責(zé)任制和考核制度，定期組織培訓(xùn)，參加各類技能學(xué)習(xí)?？傊陨细鞑繃@經(jīng)租管理這一個(gè)中心，既是獨(dú)立的各部，又是統(tǒng)一的整體，配合好租賃管理的各項(xiàng)工作，服從安排，統(tǒng)一協(xié)作。第二節(jié)擬采取的工作計(jì)劃一、運(yùn)作程序系統(tǒng)1、整體運(yùn)作流程圖提前介入機(jī)構(gòu)組建擬定方案崗位培訓(xùn)驗(yàn)收接管辦理入住裝修管理日常管理13-------------2、內(nèi)部運(yùn)作流程圖管理層運(yùn)營(yíng)管理中心指 揮 反饋 監(jiān)督操作層各部員工3、信息反饋系統(tǒng)流程圖2、接收：綜合協(xié)調(diào) 辦1、承租戶 1、員工1、上級(jí) 1、其他4、監(jiān)控 5、反饋相關(guān)部門 3、命令相關(guān)部門14-------------4、激勵(lì)系統(tǒng)流程圖激勵(lì)機(jī)制工資福利 獎(jiǎng)懲 培養(yǎng)提升 文化活動(dòng) 思想工作機(jī)制 機(jī)制 機(jī)制 機(jī)制 機(jī)制二、工作計(jì)劃依據(jù)管理方式和管理流程 ,將工作計(jì)劃分為前期管理、入住管理和常規(guī)管理三部分，按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定如下管理工作計(jì)劃：1、前期管理工作計(jì)劃序號(hào) 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 備注一前期介入1、研究規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖，掌握工程施工現(xiàn)狀；正在進(jìn)行2、從物業(yè)管理的角度，提出合理化建議。擬訂運(yùn)營(yíng)1、總結(jié)以往物業(yè)管理的成功經(jīng)驗(yàn)；二2、對(duì)公租房小區(qū)展開深入的調(diào)查研究；已完成管理方案3、針對(duì)公共租賃住房特點(diǎn)，擬訂管理方案。組建運(yùn)營(yíng)1、人員的選拔；三2、人員的培訓(xùn)；管理隊(duì)伍3、人員的上崗。完善管理及1、安排管理用房；未建設(shè)管四2、安排員工宿舍；辦公條件理用房3、管理用物質(zhì)裝備。15-------------五六

制定管理 1、制定切合實(shí)際的各項(xiàng)制度、獎(jiǎng)懲條例；正在制定規(guī)章制度 2、健全質(zhì)量管理體系。物業(yè)的1、依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)問題，督促整改；驗(yàn)收與接管2、辦理書面移交手續(xù)，做好遺留工程備案。2、入住期管理工作計(jì)劃序號(hào) 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 備 注1、準(zhǔn)備好入住資料，配合入住儀式舉行；入住手續(xù)一 2、合理設(shè)置辦理入住手續(xù)的流程和崗位；辦理3、為業(yè)主辦理入住手續(xù)，提供便利服務(wù)。二三四

1、對(duì)業(yè)主和裝修隊(duì)伍的培訓(xùn)；業(yè)主裝修 2、裝修申報(bào)審批；管理 3、裝修施工過程監(jiān)管；4、裝修的驗(yàn)收。1、收集承租戶檔案資料；檔案的建立 2、科學(xué)分類；和管理 3、建檔；4、運(yùn)用。對(duì)承租戶的1、進(jìn)行樓內(nèi)智能化設(shè)施設(shè)備的宣傳和培訓(xùn)；宣傳和培訓(xùn)2、組織開展針對(duì)性的特約服務(wù)及培訓(xùn)。3、正常期管理工作計(jì)劃序號(hào) 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 備 注1、制定養(yǎng)護(hù)和維修計(jì)劃方案；公共設(shè)施維一 2、維修管理；修保養(yǎng)3、養(yǎng)護(hù)管理。16-------------1、設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理；機(jī)電設(shè)備的 2、設(shè)備的運(yùn)行管理；二維修養(yǎng)護(hù) 3、設(shè)備的維修管理；4、設(shè)備能源和安全管理。1、治安管理；三 安保管理 2、交通、車輛管理；3、消防管理。1、智能化設(shè)施的日常使用操作；智能化設(shè)施四 2、智能化設(shè)施的維護(hù)；管理3、智能化系統(tǒng)的完善。1、園林綠化管理；小區(qū)環(huán)境五 2、清潔衛(wèi)生管理；管理3、環(huán)保管理。六1、財(cái)務(wù)賬務(wù)；財(cái)務(wù)管理、費(fèi)用收取。21、社區(qū)宣傳；社區(qū)文化活七 2、舉辦社區(qū)活動(dòng)；動(dòng)開展3、提供社區(qū)服務(wù)。便民服務(wù)和 1、為業(yè)主提供便民服務(wù)；八完善配套 2、提供豐富多彩的無償或有償服務(wù)項(xiàng)目。4、公租房租金和物業(yè)費(fèi)收繳工作計(jì)劃根據(jù)局有關(guān)計(jì)劃安排派出專人負(fù)責(zé)完成。第三節(jié) 管理人員的培訓(xùn)及管理目前房管所職工存在平均年齡偏大，專業(yè)技術(shù)性人才缺失等問題，要實(shí)現(xiàn)管理人員的素質(zhì)的提升，必須規(guī)范單位的培訓(xùn)制度，把培訓(xùn)作為單位的發(fā)展戰(zhàn)略并常抓不懈。確定了極具針對(duì)性的公共租賃住房運(yùn)營(yíng)管理人員培訓(xùn)目標(biāo)，確立了全員終身培訓(xùn)計(jì)劃。同時(shí)，確立 “全員培訓(xùn)、全過程考核”17-------------的培訓(xùn)方針，使培訓(xùn)真正落到實(shí)處。一、培訓(xùn)目標(biāo)培訓(xùn)目標(biāo)是：提高全體員工的思想品質(zhì)、業(yè)務(wù)水平和全面素質(zhì)，適應(yīng)本崗位和新技術(shù)發(fā)展的要求，使公共租賃住房運(yùn)營(yíng)管理工作更加卓有成效。二、培訓(xùn)方案1、員工上崗前培訓(xùn)保障房政策文件、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)，包括國(guó)家及省市保障性住房管理辦法、物業(yè)管理法規(guī)、物業(yè)管理基本理論、經(jīng)濟(jì)法、勞動(dòng)法等與相關(guān)知識(shí)；崗位專業(yè)技能培訓(xùn)，包括相應(yīng)崗位專業(yè)知識(shí)、崗位職責(zé)、運(yùn)作流程、考核標(biāo)準(zhǔn)等。2、員工年度長(zhǎng)期培訓(xùn)資質(zhì)培訓(xùn)、業(yè)務(wù)培訓(xùn)、崗位培訓(xùn)；電腦網(wǎng)絡(luò)知識(shí)培訓(xùn)；禮儀培訓(xùn)；物業(yè)管理實(shí)踐培訓(xùn)；應(yīng)急事件培訓(xùn)等。3、績(jī)效考核，有效激勵(lì)對(duì)員工的 “德、 能、勤、績(jī)”制定詳細(xì)的量化考核標(biāo)準(zhǔn)，將實(shí)際績(jī)效與綜合測(cè)評(píng)相結(jié)合，按績(jī)效大小、素質(zhì)高低，分別給予獎(jiǎng)勵(lì)與處罰，對(duì)績(jī)效較低或連續(xù)排在末位的員工，分析原因及時(shí)換崗或淘汰， 從而激發(fā)活力。 除了通過考核激勵(lì)，探索情感激勵(lì)、文化激勵(lì)等與多種有效機(jī)制，努力為人才創(chuàng)造機(jī)會(huì)，讓機(jī)會(huì)也創(chuàng)造人才，讓每一名員工在工作中都找到認(rèn)同感、歸屬感、成就感，從而更自覺地全身心投入到工作18-------------中，做出更大的貢獻(xiàn)。第四節(jié)管理規(guī)章制度的建立規(guī)章制度在日常公租房運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù)運(yùn)作中既是運(yùn)營(yíng)管理的保障，又是實(shí)施運(yùn)營(yíng)管理的準(zhǔn)則，要在長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)管理實(shí)踐中，逐漸摸索出一系列適合于運(yùn)營(yíng)管理的規(guī)章制度，形成一整套涵蓋公租房運(yùn)營(yíng)管理運(yùn)作和行政運(yùn)作各環(huán)節(jié)的制度保障體系，其主要內(nèi)容有以下幾個(gè)方面組成：1、崗位制度公租房運(yùn)營(yíng)管理中心負(fù)責(zé)人崗位責(zé)任制、綜合協(xié)調(diào)辦公室人員崗位責(zé)任制、經(jīng)租管理人員崗位責(zé)任制、工程部維修服務(wù)人員崗位責(zé)任制、維修值班人員崗位責(zé)任制，涉及到具體操作層的公共秩序維護(hù)員（保安）崗位責(zé)任制、保潔員崗位責(zé)任制、綠化員崗位責(zé)任制等。2、考核制度公租房運(yùn)營(yíng)管理負(fù)責(zé)人考核標(biāo)準(zhǔn)、員工考勤制度、綜合協(xié)調(diào)辦公室人員考核標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)租管理人員考核標(biāo)準(zhǔn)、工程部維修服務(wù)人員考核標(biāo)準(zhǔn)、維修值班人員考核標(biāo)準(zhǔn)，具體操作層員工考核評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)等。3、基礎(chǔ)工作制度辦公制度、財(cái)務(wù)管理制度、意見反饋處理工作制度、倉(cāng)庫(kù)管理制度、材料領(lǐng)用制度、服務(wù)宗旨等。4、維修服務(wù)工作制度19-------------公共租賃住房運(yùn)營(yíng)管理維修服務(wù)工作制度、公租房運(yùn)營(yíng)管理維修服務(wù)承諾制度、公租房運(yùn)營(yíng)管理維修服務(wù)運(yùn)作程序，水、電、消防設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)定、維修回訪規(guī)定、電工安全維修規(guī)定、防火檢查的基本形式與方法、火災(zāi)隱患的認(rèn)定與處理、安全用電措施、電梯運(yùn)行維護(hù)規(guī)定、維修工具管理規(guī)定、特約服務(wù)項(xiàng)目等。5、公共秩序維護(hù)（保安）工作制度公共秩序維護(hù)（保安）員工作紀(jì)律規(guī)范、公共秩序維護(hù)隊(duì)員執(zhí)勤違紀(jì)處罰規(guī)定、人員出入管理規(guī)定、大件物品出入管理規(guī)定、公共秩序維護(hù)隊(duì)交接班規(guī)定、處理各類突發(fā)事件的基本原則、突發(fā)事件處理程序、當(dāng)隊(duì)員同他人出現(xiàn)打架斗毆事件緊急處理預(yù)案、公共秩序維護(hù)隊(duì)員消防管理規(guī)范、公共秩序維護(hù)隊(duì)員消防管理制度、消防應(yīng)急預(yù)案、報(bào)警事件的處理辦法、報(bào)警設(shè)施的使用管理規(guī)定、報(bào)警設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)規(guī)定、公共秩序維護(hù)值班用品管理辦法、 緊急事故處理預(yù)案、機(jī)動(dòng)車輛管理規(guī)定、非機(jī)動(dòng)車輛管理制度等。6、衛(wèi)生保潔工作制度保潔服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、道路清潔規(guī)程、綠化帶保潔規(guī)程、公共樓道保潔規(guī)程、 垃圾清運(yùn)規(guī)程、 消滅“四害” 管理規(guī)范、環(huán)衛(wèi)設(shè)施管理規(guī)范等。7、綠化養(yǎng)護(hù)工作制度綠化養(yǎng)護(hù)工作制度、綠化養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定、綠化服務(wù)質(zhì)量20-------------標(biāo)準(zhǔn)、綠化養(yǎng)護(hù)細(xì)則、綠化美化達(dá)標(biāo)要求等。8、文化建設(shè)工作制度員工學(xué)習(xí)制度、員工職業(yè)道德規(guī)范、公租房運(yùn)營(yíng)管理人員職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范用語、忌用語，公租房管理區(qū)域精神文明建設(shè)公約。9、公眾管理制度承租戶管理公約、服務(wù)指南等。第五節(jié)檔案建立與管理隨著社會(huì)的發(fā)展，管理隊(duì)伍專業(yè)化、電子化的要求，信息成為管理資源中又一重要因素。公租房管理檔案的建立與管理必須采用先進(jìn)電子計(jì)算機(jī)技術(shù)，通過檔案的“集中化、有序化、信息化”科學(xué)程序，運(yùn)用計(jì)算機(jī)內(nèi)置的先進(jìn)資料檢索程序，便于上級(jí)主管單位對(duì)工作檢查和監(jiān)督，更便于運(yùn)營(yíng)管理的各方面工作，使檔案管理真正為公租房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。1、管理的原則做到有本可查、有源可求、收集原始檔案資料，分類明確、資料詳實(shí)，系統(tǒng)化處理、智能化利用，標(biāo)準(zhǔn)化、制度化、數(shù)據(jù)化、經(jīng)常性相結(jié)合，專業(yè)素質(zhì)的管理人員和標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)行制度和管理必不可少。2、建立運(yùn)營(yíng)管理檔案流程第一是收集：21-------------收集范圍從項(xiàng)目報(bào)批、前期介入竣工驗(yàn)收、承租戶簽約入住等各個(gè)環(huán)節(jié)、公租房配方資料等的所有資料，如：項(xiàng)目報(bào)建手續(xù)、各類工程安裝施工技術(shù)、各類維修改造資料、設(shè)施設(shè)備資料等。其次是整理分類：收集工程檔案范圍從總體平面圖、建筑物竣工圖、構(gòu)筑物竣工圖、公共設(shè)施竣工圖、室外管網(wǎng)竣工圖、機(jī)電設(shè)備竣工圖、綠化工程竣工圖，安裝、維修、改造、擴(kuò)建等項(xiàng)目資料、圖紙等，工程預(yù)算及其結(jié)算圖紙。管理工作資料、記錄（含電腦文檔、音像記錄）運(yùn)營(yíng)管理中心的文件、通知、資料、歷次活動(dòng)記錄管理規(guī)章及內(nèi)部管理制度資料最后是歸檔：運(yùn)營(yíng)管理中心重要資料（如開發(fā)建設(shè)單位提供的資料）接收必須經(jīng)過運(yùn)營(yíng)管理中心負(fù)責(zé)人或其指定負(fù)責(zé)人驗(yàn)收，完善交接手續(xù)后方能分卷歸檔。運(yùn)營(yíng)管理中心日常管理文件進(jìn)行發(fā)放及接收記錄，并分卷歸檔、分類保存。所有借用查閱檔案，要進(jìn)行登記。3、檔案資料的管理要求采用各種形式的文檔存儲(chǔ)方式， 如電腦U盤、視頻文件、音頻文件、 照片、圖表等， 并采用相適應(yīng)的保管、 存儲(chǔ)方法，22-------------盡可能把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲(chǔ)存，以便于儲(chǔ)存、查找和利用；原始文件按照文件的使用性質(zhì)及重要性進(jìn)行分類，并編制相應(yīng)的文件目錄；檔案管理必須由運(yùn)營(yíng)管理中心負(fù)責(zé)人或其指定人員負(fù)責(zé)，對(duì)檔案是否有效、作廢、復(fù)印份數(shù)以及保存期限、保存數(shù)量等作出決定，其他未經(jīng)授權(quán)人士無權(quán)決定。第六節(jié)其他工作開展公租房社區(qū)文化活動(dòng)（作用一是活躍社區(qū)氣氛，二是宣傳和執(zhí)行保障房管理法規(guī)、規(guī)章，三是塑造精神文明新風(fēng)尚），開展便民服務(wù)項(xiàng)目（通過自營(yíng)努力拓展服務(wù)項(xiàng)目，提高服務(wù)質(zhì)量，滿足承租戶其他需要） 。23-------------魚知水恩，乃幸福之源也。魚離不開水，人離不開親人和朋友，當(dāng)你處于逆境和災(zāi)難時(shí)，幫助你一臂之力，渡過難關(guān)的人，都是你的親人和朋友。吃水不忘挖井人，度過苦難，不能忘記援助過你的人。知恩圖報(bào)，善莫大焉。一個(gè)人要想獲得幸福，必須懂得感恩。生活需要一顆感恩的心來創(chuàng)造， 一顆感恩的心需要生活來滋養(yǎng)。一飯之恩，當(dāng)永世不忘。順境里給你幫助的人，不能全部稱作朋友，但是能夠在你逆境時(shí)依然愿意援助你，走出困境的人，一定是你要用一生去感謝和珍惜的人。唐代李商隱的《晚晴》里有這樣一句詩(shī)：天意憐幽草，人間重晚晴。久遭雨潦之苦的幽草，忽遇晚晴，得以沾沐余輝而平添生意。當(dāng)一個(gè)人闖過難關(guān)的時(shí)候，一定要記住那些支撐你，陪你一起走過厄運(yùn)的朋友和親人，這個(gè)世界誰也不虧欠誰，幫你是情分，不幫你是本分。如古人所說：淡看世事去如